物業(yè)管理課件

物業(yè)管理

物業(yè)管理是發(fā)生在房地產使用過程中對物業(yè)及其業(yè)主的管理和服務活動，是使房地產保值和增值的重要手段。本章主要對物業(yè)管理的基本概念、物業(yè)管理的內容與程序、物業(yè)管理機構與人員等內容進行分析和討論。重點問題物業(yè)管理的含義物業(yè)管理的內容物業(yè)管理的程序12.1物業(yè)管理概述12.1.1物業(yè)與物業(yè)管理的基本概念物業(yè)：指一定范圍內以建筑物形式存在的不動產。物業(yè)的特征：固定性耐久性多樣性12.1物業(yè)管理概述12.1.1物業(yè)與物業(yè)管理的基本概念物業(yè)管理：是業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理、維護相關區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。物業(yè)管理的特征市場化

企業(yè)化社會化專業(yè)化12.1物業(yè)管理概述12.1.1物業(yè)與物業(yè)管理的基本概念物業(yè)管理的目的營造競爭有序的物業(yè)管理市場環(huán)境和運行機制，不斷提高物業(yè)管理水平。開展全方位、多層次、高效率、高質量的管理服務工作。建立良好的社區(qū)環(huán)境。物業(yè)管理目的12.1物業(yè)管理概述12.1.2物業(yè)管理的產生和發(fā)展19世紀末1981年3月起源物業(yè)管理在我國的產生及其發(fā)展物業(yè)管理在我國的現狀前景12.1物業(yè)管理概述12.1.3物業(yè)管理的基本類型以生活資料為主的公共服務與管理房產與地產的產權、產籍管理房屋建筑及其附屬構筑物的管理設備與設施的管理保安與消防管理環(huán)境、衛(wèi)生與綠地管理交通協助管理公眾代辦性質的服務12.1物業(yè)管理概述12.1.3物業(yè)管理的基本類型與主業(yè)相關的針對性配套服務與管理商業(yè)網點的設立托兒所、幼兒園與中小學的設立醫(yī)療保健網點的設立娛樂、健身設施與社會福利場所的設立日常生活服務的設立物業(yè)中介機構的設立12.2物業(yè)管理的內容和程序12.2.1物業(yè)管理的委托與招投標物業(yè)管理的委托物業(yè)管理委托方房地產開發(fā)企業(yè)業(yè)主委員會12.2物業(yè)管理的內容和程序12.2.1物業(yè)管理的委托與招投標物業(yè)管理的招投標物業(yè)管理的招標物業(yè)管理的投標物業(yè)管理招投標的程序12.2物業(yè)管理的內容和程序12.2.2物業(yè)服務合同物業(yè)服務合同的性質一般情況下，物業(yè)服務合同是在業(yè)主委員會成立后三個月內，最多不超過六個月與選定的物業(yè)管理企業(yè)簽訂的。根據合同，物業(yè)管理企業(yè)提供規(guī)定的服務，而業(yè)主要支付相應的物業(yè)服務費用。12.2物業(yè)管理的內容和程序12.2.2物業(yè)服務合同物業(yè)服務合同的特征物業(yè)服務合同是典型的民事合同，但不存在于現今合同法規(guī)定的１５種有名合同中。物業(yè)服務合同實現了物業(yè)所有權和管理權的分離。物業(yè)服務合同是雙方合同，即簽訂物業(yè)服務合同的雙方當事人互享權利，互盡義務，雙方的權利和義務也是相對而言的。物業(yè)服務合同是有償合同。12.2物業(yè)管理的內容和程序12.2.2物業(yè)服務合同物業(yè)服務合同的主要內容物業(yè)管理事項服務質量服務費用雙方的權利和義務專項維修基金的管理和使用物業(yè)管理用房合同期限違約責任12.2物業(yè)管理的內容和程序12.2.2物業(yè)服務合同物業(yè)服務合同的變更與廢除物業(yè)服務合同在實際履行過程中如果主客觀情況或條件發(fā)生變化，經由合同的雙方當事人在協商一致的情況下，可以對原合同內容進行變更。物業(yè)服務合同在合同的有效期內，遇到：（１）約定解除合同的條件成立；（２）雙方當事人協商一致解除；（３）物業(yè)管理企業(yè)被吊銷資質、破產、解散等；（４）合同期限屆至；（５）其他原因等情況，合同關系解除。12.2物業(yè)管理的內容和程序12.2.3前期物業(yè)管理前期物業(yè)管理的定義前期物業(yè)管理是指從建設單位選聘物業(yè)管理企業(yè)、簽訂前期物業(yè)服務合同時起，到業(yè)主、業(yè)主委員會成立并選聘物業(yè)管理企業(yè)，簽訂新的物業(yè)服務合同為止的這段期間的物業(yè)管理。12.2物業(yè)管理的內容和程序12.2.3前期物業(yè)管理前期物業(yè)管理的特殊性前期物業(yè)管理在時間上的過渡性前期物業(yè)管理涉及當事人的多重性物業(yè)管理企業(yè)簽約期限的較長性12.2物業(yè)管理的內容和程序12.2.3前期物業(yè)管理前期物業(yè)管理的內容早期介入管理制定前期物業(yè)管理方案物業(yè)的接管驗收業(yè)主進戶管理物業(yè)裝修管理物業(yè)檔案資料建立12.2物業(yè)管理的內容和程序12.2.4房屋修繕管理房屋修繕管理應遵循的原則充分利用，以人為本經濟合理，安全實用認真細致，保持耐心12.2物業(yè)管理的內容和程序12.2.4房屋修繕管理房屋修繕管理的內容對所管房屋的查勘鑒定工作房屋維修計劃管理房屋維修質量管理維修工程預算維修施工隊伍選擇房屋維修成本管理房屋維修要素管理房屋維修施工項目管理房屋日常養(yǎng)護管理12.2物業(yè)管理的內容和程序12.2.4房屋修繕管理房屋修繕工程的分類房屋修繕工程的劃分

翻修工程大修工程中修工程小修工程綜合維修工程房屋修繕工程房屋修繕責任的劃分新建房屋在保修期內保修期滿后其他情況12.2物業(yè)管理的內容和程序12.2.5物業(yè)設備管理物業(yè)設備的構成與分類物業(yè)設備管理的基本內容運行使用管理安全管理維修保養(yǎng)管理技術檔案資料管理能源管理備用品和更新管理12.2物業(yè)管理的內容和程序12.2.5物業(yè)設備管理物業(yè)設備管理的要求建立標準，保障安全計劃保養(yǎng)，做好預防分工細致，責任落實專業(yè)管理，控制成本12.2物業(yè)管理的內容和程序12.2.6經費與財務管理物業(yè)經費管理經費來源定期收取的物業(yè)管理費專項維修基金多種經營收入政府、開發(fā)單位多方面的扶持12.2物業(yè)管理的內容和程序12.2.6經費與財務管理物業(yè)服務收費原則等價交換優(yōu)質優(yōu)價取之于民，用之于民公開政府監(jiān)督12.2物業(yè)管理的內容和程序12.2.6經費與財務管理物業(yè)服務費的定價形式和計費方式定價形式政府指導價市場調節(jié)價計費方式包干制酬金制12.2物業(yè)管理的內容和程序12.2.6經費與財務管理專項維修基金的管理代管監(jiān)督12.3不同類型房地產的物業(yè)管理12.3.1居住物業(yè)的物業(yè)管理居住物業(yè)管理的特點統(tǒng)一規(guī)劃，整體配套規(guī)模龐大，功能齊全產權多元，管理復雜12.3不同類型房地產的物業(yè)管理12.3.1居住物業(yè)的物業(yè)管理居住物業(yè)管理的內容建筑物及其設備設施的維護與修繕管理小區(qū)環(huán)境維護管理開展多種形式的便民有償服務住宅小區(qū)的社會主義精神文明建設12.3不同類型房地產的物業(yè)管理12.3.1居住物業(yè)的物業(yè)管理居住物業(yè)管理的目標社會效益經濟效益環(huán)境效益12.3不同類型房地產的物業(yè)管理12.3.2非居住物業(yè)的物業(yè)管理寫字樓物業(yè)的管理營銷推廣前臺服務安全保衛(wèi)12.3不同類型房地產的物業(yè)管理12.3.2非居住物業(yè)的物業(yè)管理商業(yè)物業(yè)的管理打造整體商業(yè)形象建立完善應急措施保證車輛暢通安全12.3不同類型房地產的物業(yè)管理12.3.2非居住物業(yè)的物業(yè)管理工業(yè)物業(yè)的管理基礎服務延伸服務園區(qū)文化建設12.3不同類型房地產的物業(yè)管理12.3.2非居住物業(yè)的物業(yè)管理其他物業(yè)的管理文化類物業(yè)體育類物業(yè)衛(wèi)生類物業(yè)娛樂類物業(yè)其他物業(yè)12.4物業(yè)管理標準與案例分析12.4.1物業(yè)管理與ISO9002質量管理質量認證的意義有利于企業(yè)績效的提高更容易得到市場和顧客的認同衛(wèi)生類物業(yè)有助于提高企業(yè)在市場經濟中的競爭能力和生存能力其他物業(yè)有助于企業(yè)與國際慣例接軌，參與國際競爭并開展國際性委托服務有效保證獲證企業(yè)質量管理水平的維持12.4物業(yè)管理標準與案例分析12.4.1物業(yè)管理與ISO9002質量管理申請認證的程序認證