房屋租賃運營服務物資儲備計劃

第一節(jié)擬投入設施設備 1第二節(jié)設備維護人員管理 4一、設備設施維保計劃的建立 4二、設備維護保養(yǎng)的類別 5三、設備保養(yǎng)管理規(guī)程 6四、設備設施的保養(yǎng)計劃實施 7第三節(jié)設施設備的操作規(guī)程 10一、水泵系統(tǒng)的操作規(guī)程及注意事項 10二、電梯系統(tǒng)的操作規(guī)程及注意事項 15三、空調(diào)系統(tǒng)的操作規(guī)程及注意事項 19四、消防系統(tǒng)的操作規(guī)程及注意事項 21五、安防系統(tǒng)的操作規(guī)程及注意事項 22第四節(jié)排水設施設備維修保養(yǎng)服務 23一、目的 23二、適用范圍 23三、職責 23四、工作程序 23五、檢修過程中的安全注意事項 28第五節(jié)消防設施設備管理 29第一節(jié)擬投入設施設備警用設備（器材）配置表序號設備、器材單位數(shù)量備注123456789101112辦公用品和易耗品配置表序號物品名稱單位數(shù)量備注12345678910配件、耗材、選配件、工具、備件清單序號裝備名稱型號產(chǎn)地功能品牌備注1對講機2防爆盾牌3防爆鋼叉4橡膠棍5鋼盔6應急棍7防爆抓捕器8防爆手電9防刺背心10防割手套主要安保設備配備一覽表序號設備名稱數(shù)量1保安服2警棍3頭盔4強光手電筒5辣椒水6防刺手套7防刺服8防護鋼叉9監(jiān)控視頻攝像頭10紅外線防盜系統(tǒng)11第二節(jié)設備維護人員管理設備在于管理，好的設備若得不到及時維修保養(yǎng)，就會常出故障，縮短其使用年限。對設備進行維修保養(yǎng)是保證設備運行安全，最大限度地發(fā)揮設備的有效使用功能，因此，對設備進行維修保養(yǎng)，建立科學合理的設備管理維修方案尤為重要。一、設備設施維保計劃的建立實施設備的維護保養(yǎng)首先要制定維護保養(yǎng)計劃制定維修保養(yǎng)計劃的準備工作內(nèi)容：確定要維護保養(yǎng)的設備，應按照設備系統(tǒng)分化的設備檔案，通過設備檔案可全面了解設備現(xiàn)狀制定計劃1.確定保養(yǎng)的內(nèi)容：保養(yǎng)內(nèi)容依據(jù)設備運行狀態(tài)主要是基于以下三個方面：一是政府部門相關法規(guī)規(guī)定的保養(yǎng)內(nèi)容。二是設備運行運轉情況，尤其是設備出現(xiàn)故障的信息，這是制定維保計劃時重點關注的內(nèi)容。三是設備運行周期，也就是季節(jié)保養(yǎng)。2.《設備設施年度維護保養(yǎng)計劃》制定原則：設施設備使用頻率設施設備運行狀況（故障隱患）維養(yǎng)工作的合理時間（避開客戶使用大的時間段、節(jié)假日），具體實施維修保養(yǎng)的時間維修保養(yǎng)項目及內(nèi)容備品、備件計劃，預計費用設備的日常、定期維護保養(yǎng)工作是工程設備管理工作中極其重要的部分，它直接關系到設備能否可靠正常運轉；同時，對于降低成本、減少故障有著至關的作用。為使此項工作落到實處，確保各類設備安全正常運行，工程部負責人負責制定《設備設施年度維護保養(yǎng)計劃》，并在每年12月15日前經(jīng)項目總經(jīng)理進行審批后執(zhí)行。二、設備維護保養(yǎng)的類別設備維護保養(yǎng)的類別主要包括維護保養(yǎng)和計劃檢修1.設備的維護保養(yǎng)維護保養(yǎng)的方式主要是以清潔、緊固、潤滑、防腐、防凍等主，再就是以運行期間的設備定時定頻巡視檢查、定期切換運行、輪流使用等方法強制保養(yǎng)。維護保養(yǎng)主要是做好日常運行維護和定期維護保養(yǎng)工作。2.設備的計劃檢修設備計劃檢修是建立在設備點檢基礎上的設備點檢按設備運行參數(shù)和點檢方式進行，可以停機檢查和隨機檢查，檢查時可以通過摸、聽、嗅、等方式也可以使用儀器儀表進行點檢。計劃檢修是對正在使用的設備，根據(jù)運行規(guī)律及檢點的檢查結果確定檢修周期，以檢修周期為基礎編制檢修計劃，對設備進行積極的、預防性的修理。計劃檢修工作一般分為小修、中修、大修.三、設備保養(yǎng)管理規(guī)程1.實施目的規(guī)范各系統(tǒng)設備保養(yǎng)工作，保證設備設施正常使用。2.職責項目部經(jīng)理或專業(yè)工程師定期對設備保養(yǎng)計劃執(zhí)行情況進行檢查。項目工程專業(yè)根據(jù)設備保養(yǎng)計劃安排保養(yǎng)工作，并認真執(zhí)行各項保養(yǎng)工作。3.保養(yǎng)管理規(guī)程保養(yǎng)以不影響房屋正常營運為原則。對突發(fā)性故障應在4小時內(nèi)排除，保養(yǎng)設備影響客戶正常工作生活時，需要在保養(yǎng)前提前通知客戶。按照保養(yǎng)計劃調(diào)整運行設備，安排專業(yè)人員做好準備工作，準備工具、備件及技術資料。大型設備保養(yǎng)工程負責人必須現(xiàn)場督導，進行技術指導，保證維修人員安全及維修質(zhì)量。保養(yǎng)工作前認真閱讀設備技術資料，嚴格按照設備操作規(guī)范實施。根據(jù)系統(tǒng)的特點重點做好除塵、潤滑、更換老化部件、緊固螺絲等工作。工作過程中注意環(huán)保，對有害氣體、垃圾等的排放必須加以限制。注意用電、防火安全，如需燒焊，需辦理動火證，嚴格遵守動火作業(yè)規(guī)定。配電設備維修保養(yǎng)嚴格按照供配電系統(tǒng)設備保養(yǎng)計劃進行轄區(qū)設備的保養(yǎng)，工作過程中應嚴格遵守電氣作業(yè)規(guī)程。對供配電設備設施進行檢修保養(yǎng)時，應嚴格遵守《XX地區(qū)電氣規(guī)程匯編》和《供配電設備設施安全操作規(guī)范》的各項要求操作。高壓開關柜、繼電保護、變壓器、避雷器的絕緣和性能測試項目由外委完成。一般為1~2年一次。高壓開關柜、變壓器、避雷器、低壓配電柜維修保養(yǎng)及清潔由變配電室值電工負責，一般為每年一次。設備的維保用料或更換主要部件必須記錄在賬。保養(yǎng)計劃要根據(jù)項目運行的時間安排，保養(yǎng)應盡量不影響到正常運行，在安排保養(yǎng)計劃時根據(jù)季節(jié)的變化，安排設備停機進行保養(yǎng)。按計劃進行各設備的全年維修保養(yǎng)工作，每次保養(yǎng)時認真填寫工作日期、保養(yǎng)內(nèi)容、檢修記錄，工程負責人要簽字確認。四、設備設施的保養(yǎng)計劃實施設備設施保養(yǎng)的實施則應該按照維護保養(yǎng)計劃進行，在具體開始之前要對工作進行分解，準備好相關材料，包括保養(yǎng)項目、保養(yǎng)標準、保養(yǎng)周期等，實施維保后要進行驗收和記錄。1.水泵房設備維修保養(yǎng)比如每年的4月、10月份應對物業(yè)區(qū)域內(nèi)所有水泵機組進行一次清潔、保養(yǎng)。2.電動機維修保養(yǎng)斷開電源，懸掛禁止合閘標識牌，檢驗無電后開始工作。用500V搖表檢測電動機線圈絕緣電阻是否在0.5MΩ以上，否則應烘干處理或修復。電動機繞組和電源引入線的可見部分及接線端子連接處有無松散，碰傷和灼傷現(xiàn)象，檢查三相導線及連接片應牢固緊密；檢查電動機軸承有無異常聲響，如有則應更換同型號規(guī)格軸承檢查電動機風葉有無碰殼現(xiàn)象，如有則應修正處理；電動機機殼保護接地線是否良好，緊固檢查電動機是否脫漆嚴重，如脫漆嚴重則應徹底鏟除脫落層油漆后重新油漆。3.水泵維修保養(yǎng)檢查水泵軸承是否靈活，如有阻滯現(xiàn)象，則應加注潤滑油；如有異常摩擦響，則應更換同型號規(guī)格軸承：檢查壓盤根或機封處是否漏水，如是則應從新加壓盤根或更換機械密封；如水泵脫漆或銹蝕嚴重，則應徹底鏟除脫落層油漆，重新刷上油漆。檢查水泵機組螺栓是否緊固，如松弛則應擰緊。4.控制柜維修保養(yǎng)強電專業(yè)技工每月應對房屋所用及水泵房的控制柜進行一次清潔、保養(yǎng)。用壓縮空氣、干凈干抹布清潔柜內(nèi)所有元器件，清潔控制柜外殼，務必使柜內(nèi)無積塵、無污物；檢查、緊固所有接線頭，對于燒蝕嚴重的接線頭應更換；檢查柜內(nèi)所有線頭的號碼管是否清晰，是否有脫落現(xiàn)象，如是則應整改；5.交流接觸器維修保養(yǎng)清除滅弧罩內(nèi)的碳化物和金屬顆粒；清除觸頭表面及四周的污物（但不要修挫觸頭），燒蝕嚴重不能正常工作的觸頭應更換；清潔鐵芯上的油污及臟物；檢查復位調(diào)簧情況；擰緊所有緊固件。6.自耦減壓啟動器維修保養(yǎng)用500V搖表測量絕緣電阻，應不低于0.5MΩ，否則應進行干燥處理；外殼應可靠接地，如有松脫或銹蝕則應在除銹處理后，擰緊接地線。7.熱繼電器維修保養(yǎng)檢查熱繼電器上的絕緣蓋板是否完整無損，如損壞則應更換：檢查熱繼電器的導線接頭處有無過熱痕跡火燒上，如有則整修處理，處理后達不到要求的應更換。8.自動空氣開關維修保養(yǎng)用500V搖表測量絕緣電阻，應不低于100MΩ，否則應烘干處理；清除滅弧罩內(nèi)的碳化物或金屬顆粒，如果滅弧罩破裂則應更換；自動空氣開關在閉合或斷開過程中，其可動部分與滅弧室的零頭應無卡住現(xiàn)象；檢查觸頭表面是否有小的金屬顆粒，如有則應將其清除，但不能修挫，只能輕輕擦拭。9.中間繼電器、信號繼電器維修保養(yǎng)：對中間繼電器、信號繼電器應作模擬試驗，檢查二者的動作是否可靠，輸出信號是否正確，如有問題則應更換同型號的中間繼電器、信號繼電器。10.信號燈、指示儀表維修保養(yǎng)：檢查各信號燈是否正常，如有不亮則更換相同規(guī)格的小燈泡；檢查各指示儀表是否正常，如有偏差則應做適當調(diào)整，調(diào)整后偏差仍較大的則應更換同規(guī)格同型號的儀表。11.遠傳壓力表維修保養(yǎng)：檢查表內(nèi)是否有積水，如有則應干燥處理；檢查信號線接頭處是否腐爛，如腐爛較嚴重則應重新焊接；偏差很大或信號線腐爛的遠傳壓力表拆換。第三節(jié)設施設備的操作規(guī)程一、水泵系統(tǒng)的操作規(guī)程及注意事項運行前要熟悉和了解水泵機組的各項性能指標和操作使用。由熟悉和掌握水泵原理和機械操作規(guī)程及方法的專業(yè)人員操作，其他人員禁止操作水泵設備。操作人員必須正確地執(zhí)行安全操作規(guī)范。（一）手動啟動前的準備工作1.檢查水源、水位情況，進出水閥門開閉狀態(tài)。2.檢查水泵控制柜電壓表，信號燈等儀表指示是否正常。3.檢查水泵機組是否有空氣，有的話應予以排除。4.檢查水泵軸轉動3圈，應靈活無阻滯。5.用手盤轉聯(lián)軸器，檢查是否平衡輕便，安全罩是否蓋好。6.特別要檢查聯(lián)軸器是否有裂痕，其連接螺絲是否松動。7.檢查填料是否松緊合適，填料壓蓋不得偏斜。8.檢查地腳螺栓是否松動。9.水泵附近不得放置任何雜物。10.確定旋轉方向是否正確；（二）啟動水泵1.合上水泵控制柜的電源開關，將轉換開關蓋于“手動”位置，啟動水泵的啟動按鈕。2.水泵啟動時，注意觀察啟動電流，如果一次不能啟動成功，可以再試啟動兩次，每次應間隔3min，如果三次未啟動成功，停下來查找原因，排除故障后才能再啟動。3.如果啟動成功，水泵運轉5min以上，運行參數(shù)及運行工況應符合以下要求：（1）電機電流不允許超過銘牌額定電流。（2）電機電壓波動范圍控制在額定電壓的5%，短時間可在正負10%范圍內(nèi)運行。（3）電機溫升，不得超過70℃，如超過額定電流應關小泵出水管上閥門，限制負荷。（4）泵軸承溫度不得超過65℃。（5）經(jīng)常巡視出水管上壓力變化情況，波動幅度應保持在規(guī)定范圍內(nèi)，壓力表指示穩(wěn)定。（6）時刻注意電動機和水泵機組在運行中有無雜音和振動，振動值應符合有關規(guī)定，一般振動值應符合下表數(shù)值：電機額定轉數(shù)（轉/分）300015001000振動值（雙幅度）(mm)0．060.10135.（三）水泵運轉1.確定運轉時有無異常情況（如異常聲響，異常氣味等）。2.檢查運轉時水泵漏水是否嚴重，是否漏水成線，若出現(xiàn)漏水嚴重情況，查找原因，水泵停止運轉后進行維修。維修完畢后再次按上述要求啟動水泵。若一切正常，按水泵“停止”按鈕，水泵停止。然后將水泵開關置于自動位置，水泵自動啟動并運行。3.控制柜元件正常，無過熱，基本無聲，電器前后動作順序符合要求，指示訊號指示正確。4.電機欠壓、缺相、過載、短路的保護裝置應能及時動作，確保設備安全。5.運行中發(fā)現(xiàn)異響、過熱、冒煙、漏水或失壓等不正?，F(xiàn)象，應立即停機檢查并處理故障，并可根據(jù)情況啟動備用機組，情況嚴重時應立即上報部門主管。6.水泵盤根不應發(fā)熱，應有微量的水流出，以每分鐘不得超過10—20滴為宜。如出現(xiàn)大量滴水，應做適當調(diào)整。機械密封以每分鐘不得超過1—2滴為宜。7.檢查水泵進出水管各接頭處有無泄漏現(xiàn)象，如發(fā)現(xiàn)有漏水現(xiàn)象，應進行修理，重新檢查達到合格為止。8.注意水池水位變化，最低水位不低于設定水位，最高水位不允許溢流，造成浪費。如發(fā)現(xiàn)水位器失靈，必須檢修。9.注意觀察，有下列情況之一者，必須立即停車檢查：（1）電流表波動較大，或電流超過額定值時；（2）水泵有明顯振動或異常聲響時。10.發(fā)生事故時，應沉著冷靜，迅速判斷事故原因，作出相應處理，及時報告主管領導，事故未處理完畢，不得交接班。11.各轉動部位在運轉中不許打開防護罩進行檢修和清洗。12.水泵及其他設備的巡視檢查，每2小時巡查一次，記錄一次。（四）水泵停止1.水泵在正常運轉過程中，若要停止水泵，要將轉換開關置于“0”（停止）位置，或按下分閘按鈕，水泵停止運轉；如果需要長時間停止運轉或檢查，應拉下電源開關，關閉水泵的進出水閘閥。一般停車后不能立即再次啟動水泵。為防止電機溫升過高或水流產(chǎn)生沖擊，5分鐘以后才能再次啟動。2.每半個月應對備用機組進行手動運行3分鐘的時間，以防水泵生銹卡死。3.平時應將轉換開關打在自動狀態(tài)位置；水泵在檢修和維保時要關掉電源，并掛上維修警示牌。4.將停泵時間記入運行記錄。5.對水泵各部分進行詳細檢查、保養(yǎng)，使之達到完好標準，處于備用。（五）注意事項1.非有關人員不得隨意進入機房。2.水泵房水泵工作處于自動控制狀態(tài)，值班人員應加強巡視，采用看、聽、手摸等各種方式嚴密監(jiān)視水泵及電機的運行狀態(tài)。3.觀察各儀表指示讀書是否正常，特別是水泵壓力表，若發(fā)現(xiàn)壓力異常應立即停機檢查。4.傾聽電機及水泵的運行聲響，若發(fā)現(xiàn)有異常立即停機。5.觸摸電機及水泵外殼，電機運行時七外表溫度不超過80°，水泵外殼溫度應接近水溫，水泵軸承溫度不應超過75°，否則應停機檢修。6.檢查蓄水池水位不應過低，機房內(nèi)所有閥門均應處于開啟狀態(tài)，嚴禁水泵污水空轉。7.不得隨意按動變頻泵控制柜內(nèi)變頻器及調(diào)節(jié)器控制面板上的按鍵，以免參數(shù)改變，影響水泵正常工作。8.發(fā)現(xiàn)自動液位控制器失靈，應及時停電檢查。9.應及時排除控制柜底部布線溝內(nèi)的積水，保持溝內(nèi)干燥。10.每周應檢查各控制柜內(nèi)接觸器及各控制器件工作是非正常，各儀表及指示燈顯示是否準確，以及接線端子和內(nèi)電器元件有無松動，導線連接是否牢固。11.應及時排除積水坑內(nèi)積水。12.消防給水泵每周檢查一次，啟動水泵是否運轉良好，務必保證水泵能處于隨時可以啟動狀態(tài)。二、電梯系統(tǒng)的操作規(guī)程及注意事項電梯必須經(jīng)特種設備檢驗機構進行驗收檢驗或定期檢驗，經(jīng)檢驗合格并對安全檢驗合格標志予以確認蓋章，經(jīng)市質(zhì)量技術監(jiān)督部門辦理特種設備使用登記證后，方可投入正式運行。電梯安全管理人員和操作人員須經(jīng)特種作業(yè)人員和安全生產(chǎn)知識培訓，取得特種作業(yè)人員證書后方可管理操作電梯。（一）電梯技術人員在電梯運行前1.在開啟層門進入轎廂之前，必須注意轎廂是否停在該樓層位置；2.開啟轎廂內(nèi)照明；3.每天開始工作前，必須將電梯上下空載運行數(shù)次，無異?，F(xiàn)象后方可使用；4.層門關閉后，從層門外不能用手扒開；5.當層門、轎門未完全關閉時電梯不能正常啟動；6.注意平層精確度應無明顯變化；7.經(jīng)常清潔轎廂內(nèi)、層門及乘客可見部分。（二）電梯技術人員在電梯運行時1.在工作時間內(nèi)，不可擅自離崗，如必須離崗時或電梯停用時，應將轎廂停于首層位置，關閉操縱廂內(nèi)鎖匙按鈕，關閉首層召喚箱按鈕，然后斷開電源并將廳門關閉鎖好；2.監(jiān)督控制轎廂的運載重量，不得超載使用電梯，乘客電梯不允許作貨梯使用；3.不允許裝載易燃、易爆的危險品，如遇特殊情況，需經(jīng)電梯安全管理人員同意和批準并采取安全保護措施后才可裝運；4.嚴禁在層門開啟的情況下啟動；5.電梯的廳門、層門電氣開關等安全裝置不能短接，也不可用其他物件塞住，使其失效而不能起到應有的安全作用；6.不允許利用轎頂安全窗、轎廂安全門的開啟，來裝運長物件；7.在電梯行駛中，應勸阻乘客勿依靠在轎廂門上；8.轎廂頂上部，除電梯固有設備外，不得放置他物；9.在行駛中應用撳扭開關或手柄開關來“開”或“停”，不可利用電源開關或限位開關等安全裝置來“開”或“?！彪娞?，更不可利用物件塞住控制開關來開動轎廂上下運行；10.載荷應盡可能穩(wěn)妥地安放在轎廂中間部位，以減輕偏載和避免在運行中傾倒；11.不許用急停按鈕作為消除信號和呼梯信號；12.關門啟動前禁止乘客在廳、轎門中間逗留、打鬧，更不準乘客觸動操縱盤上的開關和按鈕；13.下班時，應對電梯進行檢查，將發(fā)現(xiàn)的問題及檢查情況記錄在運行檢查記錄表。（三）電梯發(fā)生故障當電梯發(fā)生下列故障時，應立即按急停按鈕或警鈴按鈕停止使用，并報電梯安全管理人員和通知維保人員及時進行修理：1.層、轎門關閉后電梯不能正常啟動行駛；2.電梯運行速度顯著變化時；3.層、轎門關閉前后電梯自行啟動行駛時；4.行駛方向與選定方向相反時；5.內(nèi)選、平層、快速、召喚和指層信號失靈時（駕駛員應立即撳按急停按鈕）；6.發(fā)覺有異常噪聲，較大振動和沖擊時；7.當轎廂在額定載重下，有超越端站位置而繼續(xù)運行時；8.安全鉗或夾繩器誤動作時；9.接觸到電梯的任何金屬部分有麻電現(xiàn)象時；10.發(fā)覺電氣部件因過熱而發(fā)出焦熱的臭味時。（四）電梯發(fā)生緊急事故時的操作1.因電梯安全裝置動作或外電停電而中途停機時，一方面告訴乘客不要驚慌，嚴禁撥門外逃，一方面通過電梯廂內(nèi)的緊急報警裝置通知外界前來救助；2.電梯突然失控發(fā)生超速運行，雖然斷電，還無法控制時，可能造成鋼絲繩斷裂而使轎廂墜落，或可能因漏電而造成轎廂自動行駛的，操作人員首先應按撳急停按鈕，斷開電源，就近停層。如電梯繼續(xù)運行，則應重新接通電源，操作按鈕使電梯逆向運行，如果轎廂仍自行行駛無法控制，應再切斷電源，操作人員應保持冷靜，等待安全裝置自動發(fā)生作用，使轎廂停止，切勿跳出轎廂，同時告訴隨乘人員將腳跟提起，使全身重量由腳尖支持，并用手扶住轎廂，做好承受因轎廂急?；驔_頂、蹲底而產(chǎn)生沖擊的思想準備和動作準備（一般采用屈腿、彎腰動作）、以防止轎廂沖頂或蹲底而發(fā)生傷亡事故；3.發(fā)生電氣火災時，應盡快將電梯開到安全樓層（一般著火層以下的樓層認為比較安全），將乘客引導到安全的地方，待乘客全部撤出后切斷電源，在有關部門前來搶救前，用干粉、1211或二氧化碳等滅火器進行補救；4.井道內(nèi)進水時，一般將電梯開至高于進水的樓層，將電梯的電源切斷；遇井道底坑積水和底坑內(nèi)電氣設備被浸在水中，應將全部電源切斷后，方可把水排除掉，以防止觸電事故；5.發(fā)生地震時應立即就近層停止運行；6.電梯出現(xiàn)故障后，乘客應利用一切通訊設施（如110、警鈴按鈕、通訊XX等）通知有關人員，不得自行脫離轎廂，耐心等待救援；7.電梯發(fā)生事故，操作人員必須立即停車，搶救受傷人員，保護現(xiàn)場，移動的現(xiàn)場須設好標記，并及時報告有關部門，聽候處理。（五）注意事項1.嚴禁超載運行；2.切勿攜帶易燃易爆物品乘坐電梯3.兒童乘坐電梯須有成人陪同；4.在緊急情況下應保持鎮(zhèn)定，按求救警鈴，等候救援；5.發(fā)生火災時，切勿乘坐電梯。三、空調(diào)系統(tǒng)的操作規(guī)程及注意事項（一）設備安全1.查看主、副機的電源是否接通，電壓是否正常（正常值為365~415V）。2.查看冷凍水系統(tǒng)，冷卻水系統(tǒng)水量是否充足，水量不足應查明原因如屬于正常消耗則補充。3.如屬滲漏或補水閥門未打開，則將滲透漏處修復或打開補水閥門。4.查看管道閥門、電動閥是否處于正常狀態(tài)。5.查看冷卻塔是否正常。6.停機一周以上重新開機啟用，必須先預熱后再啟動。（二）設備操作開機操作正常運行1.手動開機2.首先啟動冷凍水泵，然后啟動冷卻水泵，再啟動冷卻塔風機。3.水系統(tǒng)啟動后，注意觀察電機組的電流、電壓、水量、水壓是否正常。4.調(diào)節(jié)分水罐，使供回水平衡。5.確認以上無異常后，啟動主機，主機運行后，觀察壓差，回油情況，出水溫度及運轉聲音。6.主機運行正常后打開風機柜，風機盤管總開關。（三）停機操作1.正常停機2.先停主機，保留總電源以便使主機處于預熱狀態(tài)（但若長時間停機則應停總電源開關）。（四）注意事項1.開機前要各設備狀態(tài)標志是否良好，有良好狀態(tài)標志時方可開機。2.操作時要認真按時做好各設備的運行記錄，設備運轉時不得離崗。3.操作時每兩個小時要檢查并記錄一次溫度表、壓力表、壓差計的指標是否在正常位置。四、消防系統(tǒng)的操作規(guī)程及注意事項（一）消防報警聯(lián)動控制柜消防報警1.系統(tǒng)自檢：主菜單下按系統(tǒng)自檢數(shù)字鍵進入系統(tǒng)復位自檢界面，再按界面提示按數(shù)字鍵進行系統(tǒng)自檢。2.報警顯示：報警器報警后，自動顯示在控制柜顯示屏上，控制柜按火警按鈕，可查到火警的具體位置。3.系統(tǒng)復位：現(xiàn)場報警器復位后，主菜單下按數(shù)字鍵，進入系統(tǒng)復位自檢界面，再按復位數(shù)字鍵將進行系統(tǒng)復位。4.聯(lián)動系統(tǒng)（1）聯(lián)動系統(tǒng)自動啟動：主菜單下按自動按鈕，進入聯(lián)動啟動方式設定界面。按尠設置按鈕設定聯(lián)動設備自動啟動。按解除按鈕，聯(lián)動設備手動啟動。（2）聯(lián)動系統(tǒng)手動啟動：主菜單下按界面提示按下相應數(shù)字鍵進入聯(lián)動設備信息顯示及啟動界面，再繼續(xù)按提示按下相應數(shù)字鍵進入強制啟動聯(lián)動設備，選擇相應的設備，強制啟動聯(lián)動設備。（3）聯(lián)動設備停止：主菜單下按界面提示按下相應數(shù)字鍵進入系統(tǒng)自檢和輔助系統(tǒng)界面，再繼續(xù)按界面提示按下相應數(shù)字鍵進入停止所有聯(lián)動執(zhí)行，停止聯(lián)動執(zhí)行。（4）聯(lián)動手動盤操作：主菜單上按下允許鍵進入手動操作鍵設定界面，輸入密碼，允許手動操作。在手動盤上選擇設備，按“啟動”鍵啟動設備，按停止鍵停止設備。不同品牌、型號消防聯(lián)動控制柜的操作會有所不同，消防中心負責人應根據(jù)設備特性、使用說明書等組織消防中心值班人員進行培訓，掌握相關操作程序、要領。五、安防系統(tǒng)的操作規(guī)程及注意事項（一）開機電源接通后，首先打開顯示器電源開關，再按主機面板上的電源按鈕，待顯示器上提示輸入用戶名及密碼時，用鼠標點擊確認按鈕或敲擊鍵盤上確認鍵，電腦將開始運行并自動打開監(jiān)控系件。（二）關機需要關閉監(jiān)控系統(tǒng)時，用鼠標點擊屏幕右下關閉按鈕，當系統(tǒng)提示是否確認退出系統(tǒng)音，用鼠標點擊確認按鈕或敲擊鍵盤上確認鍵，系統(tǒng)將自動退出并關機。（三）錄像回放用鼠標點擊屏幕下方錄像回放鍵，出現(xiàn)新的界面后，選擇好日期、通道、時間后，點屏幕下面重撥鍵即可進行錄像回放。（四）注意事項1.為保證系統(tǒng)正常運行，值班人員要定時檢查系統(tǒng)運行情況，檢查方法為查看屏幕顯示時間是否正確，如發(fā)現(xiàn)時間不正確時，切斷主機電源，1分鐘后重新接通電源，后按開機方法進行操作，并報維護人員。2.為防止因雷擊造成設備損壞，打雷時，應及時關閉系統(tǒng)，并切造電源。3.為防止因誤操作造成系統(tǒng)故障，應按規(guī)程進行操作，不重進行強行關機。第四節(jié)排水設施設備維修保養(yǎng)服務一、目的本指導書規(guī)定了給排水設備（設施）維修保養(yǎng)要求，確保設備性能良好，保證設備處于良好運行狀態(tài)。二、適用范圍適用于給排水設備的維修保養(yǎng)工作。三、職責1.工程組技工負責給排水設備的維修保養(yǎng)。2.工程組組長負責檢查監(jiān)督設備的維修保養(yǎng)工作及外委維修保養(yǎng)的聯(lián)絡工作。3.工程部主管工程師對排水設備的維修保養(yǎng)工作進行技術指導。四、工作程序1.保養(yǎng)工作程序（1）工程組技工負責給排水設備（設施）的維修保養(yǎng)，重大的維修報工程組組長，由管理處報工程部組織對外發(fā)包維修。（2）主管工程師負責按設備檢查保養(yǎng)計劃組織和指導維修保養(yǎng)工作。（3）工程組技工按設備檢查保養(yǎng)計劃表要求，在主管工程師的指導下對給排水設備（設施）進行維修保養(yǎng)，維修保養(yǎng)情況記錄于《公共設施（設備）維修記錄表》、《設備保養(yǎng)記錄表》上，零部件更換記錄于《設備臺賬》。（4）凡是夜間發(fā)生的、不影響業(yè)主（住戶）生活、工作的、不會產(chǎn)生嚴重后果的給排水設備（設施）故障，可以由早班工程組技工進行維修。（5）管理處工程組組長進行工作指導及檢查監(jiān)督。（6）需停水進行維修保養(yǎng)時，按《給排水設備（設施）運行管理規(guī)程》執(zhí)行。2.給排水設備（設施）故障一般處理工作程序（1）供水泵出現(xiàn)故障時，工程組值班技工應馬上啟用備用泵，以保證正常供水，然后報工程組組長、工程部主管工程師組織工程人員及時維修。（2）每周試啟動一次排污泵，當發(fā)現(xiàn)排污泵故障時，應立即檢查故障原因，如果是控制回路出現(xiàn)故障，檢查排除，如果是水泵故障，更換水泵。（3）供水管網(wǎng)出現(xiàn)故障，發(fā)生泄漏等影響正常供水，工程組值班技工應立即關閉總閥，并及時搶修；如果是市政污水管網(wǎng)出故障，及時通知自來水公司搶修。（4）由服務中心及時通報受影響業(yè)主（住戶），以便得到理解和支持。（5）排水管、雨水管等因堵塞造成下水不暢、浸水等，按《室外公共設施維修規(guī)程》執(zhí)行。3.地下水池清洗工作程序（1）地下水池應定期清洗，一般每半年一次，若遇特殊情況，可增加次數(shù)，時間安排由管理處視情況列出計劃，清洗前一天由服務中心發(fā)出通知告知業(yè)主（住戶）停水時間及恢復供水時間，以便用戶做好貯水準備。（2）清洗程序：①關閉進水總閥，關閉水池與泵房之間的閥門，打開放空閥，排空水池中的水；②讓放空閥處于開啟狀態(tài)，用鼓風機對著水池吹2個小時以上，并用燃燒著的蠟燭放入水池底不因缺氧而熄滅，驗證水池內(nèi)的空氣，確保水池內(nèi)空氣新鮮；③清潔人員用檸檬洗潔精對池壁和池底洗刷不少于三遍，清洗池頂時同時清洗通風孔、溢流孔，水電技工同時對水池中的管道，浮球，水位控制器等進行檢查維修；④清洗完畢后排盡水池內(nèi)的污水，然后向水池壁及底部噴灑消毒藥水。⑤檢查各種設施正常后，注水如池，取水樣到市衛(wèi)生防疫檢測站化驗，化驗結果由管理處存檔。4.水泵的保養(yǎng)規(guī)程（1）按設備檢查保養(yǎng)計劃進行保養(yǎng)。（2）泵體的保養(yǎng)：①檢查泵體應無破損、銘牌完好、水流方向指示明確清晰，外觀整潔、油漆完好；②補充潤滑油，若油質(zhì)變色，有雜質(zhì)，應更換；③檢查盤根密封情況，若有漏水應增加或更換填料；④聯(lián)軸器的螺絲和橡膠墊圈若有損壞應更換；緊固機座螺絲并做好防銹處理；⑤生活水泵因運轉頻繁，定期應拆開聯(lián)軸器兩端軸承進行清洗或更換。（3）電機的保養(yǎng)：①外觀檢查應整潔，銘牌完好，接地線連接良好；②拆開電機接線盒內(nèi)的導線連接片，用500V兆歐表遙測電機繞組相與相，相對地間的絕緣電阻值應不低于0.5兆歐；③電機接線盒內(nèi)三相導線及連接片應牢固緊密。（4）相關閥門、管道及附件的保養(yǎng)：①各個閥門的開關應靈活可靠，內(nèi)外無滲漏；②單向閥動作應靈活，閥體內(nèi)外無漏水；③壓力表指示準確，表盤清晰；④管道及各附件外表整潔美觀，無裂紋，油漆應完整無脫落。（5）控制柜的保養(yǎng)：①停止按鈕動作應靈活可靠；斷開控制柜總電源，檢查各轉換開關，啟動。②檢查柜內(nèi)空氣開關、接觸器、繼電器等電器是否完好，緊固各電器接觸絲；線頭和接線端子的接線螺，電腦板各信號接口緊固可靠。③清潔控制柜內(nèi)外灰塵。④合上總電源，檢查電源指示應正常。⑤觀察水泵運轉應平穩(wěn)，無明顯振動和異常，壓力表指示正常，控制柜各電器無不良噪音。5.電梯（1）每年的12月15日之前，由機電維修部主管組織電梯管理員一起研究、制定《電梯維修保養(yǎng)年度計劃表》并上報物業(yè)經(jīng)理審核，公司總經(jīng)理審批。（2）制定《電梯維修保養(yǎng)年度計劃表》的原則是：①電梯使用的頻度；②電梯的運行狀況（故障隱患）；③合理時間（避開節(jié)假日、特殊活動日等）。（3）《電梯維修保養(yǎng)年度計劃表》應包括如下內(nèi)容：①維修保養(yǎng)項目及內(nèi)容；②備品、備件計劃；③具體實施維修保養(yǎng)的時間；④預計費用。（