物業(yè)工程管理部管理制度(五)

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一、接管驗收制度

房屋配套設(shè)施的驗收工作室設(shè)施轉(zhuǎn)入使用的一個重要環(huán)節(jié)，對以后設(shè)施的管理和使用有著重要意義。設(shè)施管理驗收不僅包括對房屋附屬設(shè)施的驗收，還包括房屋設(shè)備的驗收以及更新設(shè)備的驗收。物業(yè)公司對于設(shè)施的接管驗收工作具體包括日常以及周養(yǎng)護內(nèi)容，月維修保養(yǎng)內(nèi)容，季度、半年、年度維修保養(yǎng)內(nèi)容等。

二、值班制度由于配套設(shè)施直接關(guān)系到業(yè)主生活的安定、和諧，因此，必須建立嚴(yán)格的值班制度，保障設(shè)施正常運行。

1.值班人員必須堅守崗位，如果有特殊情況需離崗，必須請假，并有符合條件的人員替崗，不得擅自離崗，否則，造成的一切以外由值班人員承擔(dān)。

2.按照設(shè)施操作規(guī)程以及崗位責(zé)任制度的要求進行操作，密切注意所掌握設(shè)備的運行情況并做好相應(yīng)的運行記錄。3.設(shè)備遇到故障時，值班人員必須馬上報告管理層，并通知廠家以及維修人員維修。

4.接到業(yè)主的報修通知時，應(yīng)當(dāng)迅速安排維修人員進行處理，并做好維修記錄。

5.就餐時間，須做輪值工作，保證崗位有人在崗。三、交接班制度

做好交接班工作，是對值班工作的輔助。交接班人員必須提前10分鐘做好交接工作，并在值班登記本上簽字。

1.交接內(nèi)容包括：1)查看設(shè)施運行記錄。

2)檢修設(shè)備狀況，清點儀表、工具等。

2.出現(xiàn)以下情況不得交班：1)在事故處理未完成時，不得交班。

2)交班人員尚未到場或者遇接班人員酒醉、神志不清等情況時，不得交班。

四、報告制度建立報告制度可以讓管理層及時了解設(shè)備運行情況以及維修管理情況，有下列情況需要作出報告：

1.設(shè)備出現(xiàn)故障或者需要停機檢修。

2.零部件需要更換修理。3.設(shè)施操作人員需要暫時離崗。

4.設(shè)施操作人員加班、請假、調(diào)班等。

5.設(shè)施需要開展整改工程。6.設(shè)施運行方式發(fā)生改變。

五、工具領(lǐng)用保管制度

1.個人領(lǐng)用工具時，應(yīng)根據(jù)實際需要和工種類別填報申請，經(jīng)批準(zhǔn)后，到倉庫辦理領(lǐng)用手續(xù)。2.工具發(fā)生丟失、損壞時，應(yīng)當(dāng)向管理層說明原因，由于人為因素造成工具損壞時，應(yīng)當(dāng)按工具價值賠償。

3.工具老化，可向管理層申請報廢，并重新辦理工具領(lǐng)用手續(xù)。

六、住宅小區(qū)工程設(shè)施安全操作管理規(guī)定1.所有的機電操作，必須按照國家有關(guān)安全操作規(guī)程操作，在操作人員安全第一的前提下，保證設(shè)備正常運行。

2.新上崗人員必須經(jīng)過嚴(yán)格技術(shù)培訓(xùn)之后，才能上崗。

3.配置安全操作用品，并認(rèn)真保管，不得草率、馬虎大意。4.工作場所禁止抽煙、喝酒以及做與本職工作無關(guān)的事情。

5.非工作人員，不得隨意進入設(shè)備操作房。

6.設(shè)備出現(xiàn)異常時，必須及時處理。7.電氣設(shè)施發(fā)生故障，應(yīng)嚴(yán)格遵守停電、驗電、檢修、檢查程序，確認(rèn)故障排除之后方能送電。

8.嚴(yán)禁將金屬物、工具等遺留在設(shè)備上。熟悉觸電、身體傷害等各種意外事故的急救方法。

七.物業(yè)工程設(shè)施檔案和物業(yè)技術(shù)人員管理制度1)管理好物業(yè)工程設(shè)施時關(guān)系到物業(yè)是否能夠保值增值以及也只切身利益的大事。物業(yè)管理人員必須發(fā)掘設(shè)備潛能，做到物盡其用，充分發(fā)揮設(shè)備的使用價值。

2)物業(yè)工程設(shè)施須實行檔案管理制度，對設(shè)備的原始檔案必須歸檔、匯總、登記造冊，以便查考，為設(shè)備的完好使用以及安全使用提供方便。以下資料須歸物業(yè)工程管理部建檔管理：

a)設(shè)備系統(tǒng)的資料，如竣工圖、構(gòu)造圖等。b)設(shè)備系統(tǒng)原始發(fā)票、收據(jù)、用戶手冊以及售后服務(wù)卡等。

c)設(shè)備系統(tǒng)中重點部位的拍照資料及相關(guān)注釋。

3)建立設(shè)備管理考核制度，獎賞分明，調(diào)動員工工作積極性。a)建立設(shè)備管理考核、督察制度。

b)對設(shè)備管理定期、不定期抽查、考核。

4)建立ISO9001質(zhì)量管理體系：a)建立機房管理制度。

b)建立供、配電管理制度。

c)建立設(shè)備維修制度。d)嚴(yán)格各項管理制度，做到責(zé)任到崗、任務(wù)到人、用科學(xué)化的管理提高設(shè)備管理水平。

5)對于住宅小區(qū)物業(yè)工程設(shè)施管理在做到“三好、四會、五定”。

a)三好：即是設(shè)施要用好、修好、管理好。b)四會：即是對設(shè)施使用、會保養(yǎng)、會檢查、會排除故障。

c)五定：即對設(shè)施進行潤滑、通風(fēng)、清潔、檢修時，做到定點、定人、定崗、定時和定責(zé)。

6)住宅小區(qū)工程設(shè)施在設(shè)備管理上，必須堅持安全第一，降低耗能。a)遵循“安全、經(jīng)濟、；合理、實用”的原則。

b)盡可能采用節(jié)能、經(jīng)濟適用且品質(zhì)優(yōu)良的材料，修舊利新。

c)培養(yǎng)管理隊伍的創(chuàng)新精神，維護業(yè)主的權(quán)益。d)設(shè)施操作人員應(yīng)嚴(yán)格按照操作規(guī)程和制度開展工作，做好必要的防護工作。住宅小區(qū)配套設(shè)施管理最基本和最重要的要求是保證配套設(shè)施體系的安全運行，包括用戶使用安全和操作人員操作安全。

e)加強安全意識，防止意外發(fā)生，做好宣傳工作。

7)提高物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量。a)堅持“物業(yè)管理服務(wù)第一”的意思，培養(yǎng)職業(yè)道德和責(zé)任心。

b)保證配套設(shè)施崗位上有專業(yè)操作人員，做到崗前培訓(xùn)、持證上崗、在崗輪訓(xùn)。

c)對員工做好“傳、幫、帶”工作，對設(shè)備進行現(xiàn)場操作，知道相關(guān)人員，使員工能夠適應(yīng)崗位要求。八.物業(yè)工程管理部業(yè)主裝修申請管理制度

1)住宅裝修，業(yè)主首先要向物業(yè)公司提出裝修申請，并由住宅小區(qū)客戶服務(wù)部受理：

a)由住宅小區(qū)擬裝修業(yè)主或者裝修施工方填寫裝修申請表，向住宅小區(qū)客戶服務(wù)部遞交房屋產(chǎn)權(quán)證、裝修合同、裝修公司資質(zhì)證明、營業(yè)執(zhí)照、施工材料清單以

及施工材料合格證的復(fù)印件。若非住宅小區(qū)業(yè)主本人提交裝修申請，還必須出具一份由業(yè)主授權(quán)的裝修委托書。

b)擬裝修業(yè)主或者裝修施工方，還應(yīng)向工程管理部提交裝修圖紙，業(yè)主裝修如需動墻體者，必須經(jīng)過工程管理部的審核。

c)客戶服務(wù)部為擬裝修業(yè)主和裝修施工方辦理垃圾清運費（必須）以及裝修保險（可選擇）。

d)工程管理部需要向裝修施工方說明具體裝修的注意事項。

e)原則上不允許裝修人員留宿在住宅小區(qū)內(nèi)，如需留宿，須有住宅小區(qū)擬裝修業(yè)主簽署的擔(dān)保書，為其擔(dān)保。2)工程管理部負(fù)責(zé)審批擬裝修房屋的設(shè)計圖紙以及進行裝修管理：

a)工程管理部必須按照國家相關(guān)規(guī)定，嚴(yán)格審核圖紙，確保圖紙符合規(guī)范。審核通過后方可裝修。

b)工程管理部圖紙審核不合格，應(yīng)對裝修圖紙作出整改意見，由裝修施工方和擬裝修業(yè)主協(xié)商修改，直至審批合格為止。c)工程管理部必須堅守職業(yè)道德，嚴(yán)禁馬虎了事。

d)工程管理部在裝修開始后，應(yīng)當(dāng)做好巡視記錄，對違反裝修規(guī)定事項以及可能對住宅小區(qū)造成設(shè)施設(shè)備和環(huán)境破壞的行為進行監(jiān)督糾正，如有不聽規(guī)勸者，保留追究法律責(zé)任的權(quán)利。

九.物業(yè)工程管理部業(yè)主裝修驗收管理制度1)房屋裝修完畢，業(yè)主以及施工方必須向物業(yè)工程管理部以及客戶服務(wù)部提交房屋裝修竣工申請書。

2)工程管理部和業(yè)主、裝修施工方對房屋室內(nèi)裝修情況進行驗收。

3)驗收結(jié)束后，物業(yè)工程管理部須針對驗收過程中存在的問題，填寫裝修竣工驗收單了，督促裝修施工方作出限期整改。4)物業(yè)工程管理部對房屋驗收通過之后，在裝修竣工驗收單上簽字確認(rèn)。

5)物業(yè)工程管理部要對業(yè)主在裝修過程中損壞的配套設(shè)施進行按價賠償。

6)將裝修竣工驗收單交由物業(yè)公司總經(jīng)理