漁港融資模式項目建設(shè)及運營方案

深圳市寶安遠(yuǎn)洋漁業(yè)基地融資、建設(shè)及運營方案二〇一二年一月I 1 1 3二、項目基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)進(jìn)行社會融資的可行性 4 4(二)我市準(zhǔn)公共產(chǎn)品開發(fā)模式 8(三)遠(yuǎn)洋漁港作為準(zhǔn)公共產(chǎn)品的特殊性 (四)本項目社會融資存在的問題 (五)本項目社會融資的可行性 三、開發(fā)原則及開發(fā)時序 四、本項目投融資模式選擇 (一)單一開發(fā)主體模式 (二)多主體開發(fā)模式 20(三)建設(shè)-經(jīng)營一體化模式 (四)建設(shè)-經(jīng)營多元化模式 五、本項目的建議 (一)確保漁業(yè)基地功能的連續(xù)性 (二)確保周邊用地規(guī)劃的整體性 (三)確保開發(fā)模式的可操作性 附件一、國外、國內(nèi)遠(yuǎn)洋漁港融資、建設(shè)模式 附件二、高雄興達(dá)遠(yuǎn)洋漁港運營風(fēng)險案例 44(一)未達(dá)預(yù)定目標(biāo) 44(二)教訓(xùn) 附件三、關(guān)于地方債券 451一、項目概況(一)規(guī)劃深圳市寶安遠(yuǎn)洋漁業(yè)基地(以下簡稱“市漁業(yè)基地”)位于大鏟灣港口三期北側(cè)、沿江高速以西、機(jī)場港區(qū)以南。規(guī)劃建成集海產(chǎn)品交易、配送，海洋文化、休閑旅游、海產(chǎn)品消費、冷鏈物流等多種功能為一體的綜合性都市型漁港，定位為華南重要的遠(yuǎn)洋水產(chǎn)品生產(chǎn)、加工和交易集散中心。力爭5年內(nèi)水產(chǎn)品年卸貨量達(dá)到30萬噸，10年內(nèi)達(dá)60萬噸，實現(xiàn)產(chǎn)值100億元，終端消費市場產(chǎn)值達(dá)到300億元左右，市場總規(guī)模達(dá)到600億元左右。按照《關(guān)于深圳市寶安遠(yuǎn)洋漁業(yè)基地工程項目建議書的批復(fù)》(深發(fā)改〔2010〕1691號),項目主要建設(shè)內(nèi)容包括港池航道疏浚、碼頭工程、陸域形成及地基處理工程、臨時護(hù)岸工程、港區(qū)配套建筑工程、道路工程、裝卸設(shè)備購置及安裝工程、導(dǎo)航設(shè)施工程、沿江高速公路橋墩維護(hù)工程和配套給排水、供電照明及通信工程等。整個港區(qū)規(guī)劃總面積90.1375萬平方米，其中陸域面積30.5093萬平方米，水域面積59.6282萬平方米，航道寬108米，疏浚量100萬立方米。項目總投資匡算約50億元。其中，政府投資約15億元(不含土地海域使用費),主要用于：(1)承擔(dān)2.5千米五個遠(yuǎn)洋漁船泊位；(2)建造30萬平方米漁船停泊避風(fēng)區(qū)；(3)實行填海造陸30萬平方米回填工程。引進(jìn)社會投資匡算約35億元。其中，繳交土地出讓金10億元、2生產(chǎn)生活輔助建筑設(shè)施25億元，主要用于：(1)建造6萬平方米遠(yuǎn)洋水產(chǎn)品交易中心；(2)建設(shè)水產(chǎn)品加工廠、綜合物資倉庫、理魚間、物流中心、冷庫(含4萬噸冷庫1個和4萬噸超低溫冷庫1個);(3)建設(shè)綜合辦公樓等。圖1漁業(yè)基地區(qū)位圖(紅線內(nèi)為遠(yuǎn)洋漁業(yè)基地規(guī)劃范圍)圖2漁業(yè)基地與周邊項目關(guān)系圖3(二)現(xiàn)狀目前，市漁業(yè)基地項目的前期工作正在開展，市農(nóng)業(yè)和漁業(yè)局已按批復(fù)委托中標(biāo)單位編制項目可行性研究報告，海域測量及初步勘察、波浪場及潮流泥沙數(shù)模研究、海洋環(huán)評、項目環(huán)評、海域使用論證等前期項目招標(biāo)正在進(jìn)行中，其中工程海域測量及地質(zhì)初步勘察項目已開標(biāo)，準(zhǔn)備組織實施。雖然市發(fā)改委已安排200萬元項目前期工作經(jīng)費，但不足以完成以上各項前期工作。市財政在一些大項目(如大運會籌備)中的分流，使得市內(nèi)其他項目的資金流壓力加大。在此情況下，原匡算由政府投資的15億元資金，其前期費用都難以在近期落實，這已嚴(yán)重影響了漁業(yè)基地的建設(shè)進(jìn)度。因此，迫切需要通過建立科學(xué)的開發(fā)模式來推進(jìn)我市遠(yuǎn)洋漁業(yè)基地建設(shè)，突破遠(yuǎn)洋漁業(yè)基地建設(shè)的資金壁壘。4二、項目基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)進(jìn)行社會融資的可行性(一)國內(nèi)通常做法1993年，十四屆三中全會通過的《關(guān)于建立社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制若干問題的決定》,把投資項目分為公益性、基礎(chǔ)性和競爭性三類：公益性項目由政府投資建設(shè)；基礎(chǔ)性項目以政府投資為主，并廣泛吸引企業(yè)和外資參與投資；競爭性項目由企業(yè)投資建設(shè)。在其后的運行中，各地的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)演化出多種融資、建設(shè)、運營模式。1、從投資主體看，主要有兩個途徑：政府投入、企業(yè)投資(1)政府投資政府投資又分為財政投入、平臺融資與債務(wù)融資三類。財政投入改革開放初期，國內(nèi)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)均依靠財政直接投入，資金來源除國家劃撥資金外，主要為地方財政收入，難以適應(yīng)快速增長的投資需求。平臺融資1988年，國務(wù)院發(fā)布了《關(guān)于投資管理體制的近期改革方案》,政府的投融資體系由單一的中央投資模式向中央與地方共同投資的模式轉(zhuǎn)變，中央和地方相繼成立了專業(yè)投資公司，各省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市相繼成立了地方投資公司。1994年分稅制改革后，各地政府開始建立了一系列專業(yè)投融資公司或事業(yè)單位承擔(dān)建設(shè)任務(wù)，并利用這些單位法人承接銀行或信托5資金，成為地方政府獲取資金的主要平臺。這些平臺公司作為項目業(yè)主，往往能夠獲得政府劃撥的土地或財政補(bǔ)貼，進(jìn)而以此為條件向銀行等金融機(jī)構(gòu)要求貸款，以用于市政建設(shè)、公用事業(yè)等項目。融資平臺的設(shè)立，使純粹依賴政府財政投入進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的方式，發(fā)展為可以以適度融資負(fù)債的方式。地方債券融資在我國，地方債券是相對國債而言，以地方政府為發(fā)債主體，國內(nèi)債券業(yè)也往往把地方企業(yè)發(fā)行的債券列為地方債券范疇。20世紀(jì)80年代末至90年代初，許多地方政府為了籌集資金修路建橋，都曾經(jīng)發(fā)行過地方債券。有的甚至是無息的，以支援國家建設(shè)的名義攤派給各單位，更有甚者就直接充當(dāng)部分工資。由于對地方政府承兌能力信心不足，國務(wù)院于1993年制止了這一行為。此后頒布的《中華人民共和國預(yù)算法》第28條明確規(guī)定“除法律和國務(wù)院另有規(guī)定外，地方政府不得發(fā)行地方政府債券”。2011年10月20日，醞釀多年的地方政府“自行發(fā)債”終于邁出了新步伐。當(dāng)日財政部公布，經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，2011年上海市、浙江省、廣東省、深圳市開展地方政府自行發(fā)債試點。廣東省今年的地方政府債券額度為69億元，上海市、浙江省和深圳市分別為71億元、67億元和22億元，四省市合計229億元。(2)企業(yè)投資分為企業(yè)直接投資、成立開發(fā)集團(tuán)、銀團(tuán)投資等多種形式，對于投入資金較大的基礎(chǔ)設(shè)施項目，一般以后兩種為主。62、從融資模式看，主要有五種模式：股權(quán)融資、銀行貸款、項目融資、ABS融資、債券融資一種是創(chuàng)設(shè)專門開發(fā)公司，通過增資擴(kuò)股，吸引其他有實力的城市開發(fā)商入股，帶來現(xiàn)金流。按照股權(quán)的比例，對土地開發(fā)形成的利潤進(jìn)行分配。一種是在開發(fā)公司組建或運作一段時間后，策劃上市，進(jìn)行公開市場融資，獲得后續(xù)發(fā)展的穩(wěn)定資金。(2)銀行貸款利用所投入的土地作抵押，申請土地抵押貸款。(3)項目融資以特定項目的資產(chǎn)、預(yù)期收益或權(quán)益作為抵押而取得的一種無追索權(quán)或有限追索權(quán)的融資或貸款，一般應(yīng)用于現(xiàn)金流量穩(wěn)定的大型基建項目。項目融資以項目本身良好的經(jīng)營狀況和項目建成、投入使用后的現(xiàn)金流量作為還款保證來融資，不需要以投資者的信用或有形資產(chǎn)作為擔(dān)保，也不需要政府部門的還款承諾。貸款的發(fā)放對象是專門為項目融資和經(jīng)營而成立的項目公司。實際運用中有BOT、TOT等形式，即將區(qū)內(nèi)部分基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目交由專業(yè)廠家建設(shè)、營運一定年限后，基礎(chǔ)設(shè)施項目產(chǎn)權(quán)無償轉(zhuǎn)讓給業(yè)主。7ABS即“資產(chǎn)擔(dān)保證券”之英文縮寫，指以項目所擁有的資產(chǎn)為融資基礎(chǔ)，以項目資產(chǎn)帶來的預(yù)期收益為保證，通過在資本市場發(fā)行債券來募集資金的一種項目融資方式，其本質(zhì)是資產(chǎn)證券化。(5)市政債券融資市政債券是地方債券的一種，是地方政府或其授權(quán)代理機(jī)構(gòu)發(fā)行的有價證券，所籌集資金用于城市基礎(chǔ)設(shè)施項目的建設(shè)。在許多西方國家，地方政府投資修建公路、橋梁、自來水廠、學(xué)校和醫(yī)院等公用事業(yè)時，由于工程耗資巨大，投資周期較長，單憑地方財力無法承受，往往要借助發(fā)行市政債券來籌集所需資金。3、從建設(shè)模式看，主要有三種：政府主導(dǎo)的單一開發(fā)主體、政府主導(dǎo)的多開發(fā)主體、企業(yè)主導(dǎo)的多開發(fā)主體模式。市漁業(yè)基地的開發(fā)模式不外乎是這幾種建設(shè)模式與融資模式的組合。(1)政府主導(dǎo)的單一開發(fā)主體建設(shè)模式在這種模式下，項目開發(fā)公司是唯一的融資平臺，并總攬整個項目的開發(fā)建設(shè)工作。(2)政府主導(dǎo)的多開發(fā)主體建設(shè)模式在總體規(guī)劃的指導(dǎo)下，對項目地塊進(jìn)行分區(qū)，項目開發(fā)公司只負(fù)責(zé)其中部分片區(qū)土地的開發(fā)，其余片區(qū)則選擇其它融資開發(fā)方式，可選擇土地金融(城市開發(fā)基金)方式，也可以根據(jù)招投標(biāo)，選擇合適的城市開發(fā)商，并通過合約確定合理的分成比例。8(3)企業(yè)主導(dǎo)的單一開發(fā)主體或多開發(fā)主體建設(shè)模式政府部門根據(jù)城市定位和產(chǎn)業(yè)定位，對地塊進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃，然后整體招商。城市開發(fā)商可以單獨承包或牽頭組成開發(fā)集團(tuán)進(jìn)行整體開4、從開發(fā)過程看，主要有建設(shè)-經(jīng)營一體化模式和建設(shè)-經(jīng)營多樣化模式。(二)我市準(zhǔn)公共產(chǎn)品開發(fā)模式1、市財政作為單一投資主體的模式——市大工業(yè)區(qū)模式深圳市大工業(yè)區(qū)是深圳市人民政府于1994年7月直接設(shè)立的一主體的開發(fā)模式。該模式在大工業(yè)區(qū)建設(shè)啟動期起到了積極作用，但單一的投資模式，使得大工業(yè)區(qū)建設(shè)后續(xù)投資乏力，也排斥了市場力量進(jìn)入到大工業(yè)區(qū)的開發(fā)建設(shè)之中。因此，當(dāng)園區(qū)建設(shè)進(jìn)入到發(fā)展期后，這種模式在一定程度上制約了園區(qū)的發(fā)展。2、國有企業(yè)作為單一開發(fā)主體的模式(1)鹽田港集團(tuán)以地融資的“地主港”模式上世紀(jì)80年代中期深圳市人民政府決定上馬鹽田港項目，國土部門將碼頭岸線和岸線腹地內(nèi)部分山體的規(guī)劃權(quán)和土地使用權(quán)讓渡劃給了“東鵬實業(yè)有限公司”(鹽田港集團(tuán)前身)。鹽田港集團(tuán)與香港和記黃埔集團(tuán)簽訂合資經(jīng)營鹽田港碼頭合同，土地資源為鹽田港與香港和記黃浦集團(tuán)合作成功提供了必要條件。9(2)深福保公司建設(shè)福田保稅區(qū)模式深福保(集團(tuán))有限公司(深福保)借助保稅區(qū)管理局的土地資源，完成了由福田保稅區(qū)園區(qū)開發(fā)商到招商載體，再到園區(qū)運營商的身份轉(zhuǎn)換，其實質(zhì)是通過內(nèi)部的可經(jīng)營物業(yè)獲得投資回報。開發(fā)有倉庫、高科技廠房、展示中心、寫字樓、單身公寓以及商品房等一批房地產(chǎn)項目，形成了一個以房地產(chǎn)開發(fā)為龍頭，并兼有倉儲物流、物業(yè)管理、國際貿(mào)易、園林市政及投資咨詢等各類專業(yè)資質(zhì)的大型企業(yè)集3、特許經(jīng)營權(quán)(BOT)模式——深高速模式深圳市高速公路股份有限公司(深高速)收入及盈利主要來源于收費公路資產(chǎn)的投資、建設(shè)及經(jīng)營管理，還通過收購、參股等方式，把公司的版圖擴(kuò)展到廣東省和國內(nèi)其他經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)。其實質(zhì)是通過準(zhǔn)公共產(chǎn)品的特許經(jīng)營收費來獲取投資收益。這種模式適用于有穩(wěn)定現(xiàn)金流、在特許經(jīng)營期內(nèi)凈現(xiàn)值為正的項目。4、股權(quán)融資模式——市五大集團(tuán)引進(jìn)戰(zhàn)略投資者模式2003年底，深圳市政府宣布將包括能源、水務(wù)、燃?xì)?、公交、食品在?nèi)的5家市屬國企，通過招標(biāo)出讓股權(quán)的方式引入戰(zhàn)略投資者。其中，深圳水務(wù)集團(tuán)吸引了12家境外企業(yè)投標(biāo)，最后法國威立雅水務(wù)集團(tuán)入選，外資間接實現(xiàn)了對水源和管網(wǎng)的控制。2002年，市政府把過去享受政府補(bǔ)貼的排水系統(tǒng)也劃歸深圳水務(wù)。深圳水務(wù)排水業(yè)務(wù)一年約虧損8000多萬元，深圳政府的新策略是：用稅收代替補(bǔ)貼，允許加征自來水增值稅，征收率為水價的6.24%。其實質(zhì)是通過政府變相補(bǔ)貼的形式，實現(xiàn)準(zhǔn)公共品經(jīng)營企業(yè)的收支平衡，并按照事先約定的利潤率略有盈余。5、公益項目與盈利項目組合經(jīng)營模式——“地鐵十上蓋物業(yè)”模式根據(jù)深圳市政府與港鐵公司簽署的協(xié)議，深圳地鐵4號線由港鐵公司獲得運營及沿線開發(fā)權(quán)，港鐵公司在深圳成立項目公司，以BOT方式投資建設(shè)全長16千米、總投資60億元的4號線二期工程。深圳市政府把已于2004年底建成通車的全長4.5千米的4號線一期工程，在二期工程通車前租賃給港鐵深圳公司。4號線二期通車之日起，全線交由香港地鐵公司成立的項目公司統(tǒng)一運營，該公司擁有30年的特許經(jīng)營權(quán)。公司同時獲得4號線沿線290萬平方米建筑面積的物業(yè)開發(fā)權(quán)，以此來平衡地鐵運營的虧損。在整個建設(shè)和經(jīng)營期內(nèi)，項目公司由香港地鐵公司絕對控股，自主經(jīng)營、自負(fù)盈虧，運營期滿，全部資產(chǎn)無償移交深圳市政府。(三)遠(yuǎn)洋漁港作為準(zhǔn)公共產(chǎn)品的特殊性除創(chuàng)造行業(yè)利稅外，能帶來更大的社會經(jīng)濟(jì)效益。2、公益性和盈利性(1)公益性為進(jìn)出漁港的漁船和車輛所提供的水陸進(jìn)出口疏運通道及其它設(shè)施而進(jìn)行的投融資，如碼頭岸線、防波堤、護(hù)岸、港池、錨地等的建筑和場所。這類項目設(shè)施按照現(xiàn)行的收費規(guī)定，難以直接產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)對漁港其它生產(chǎn)專用設(shè)備的投資，如水產(chǎn)品交易市場、冷庫、漁具儲藏室等。這類經(jīng)營性項目可以產(chǎn)生一定的收益。3、資本密集性、成本沉沒性和投資的不可分性極低，具有投資成本沉沒性，且必須進(jìn)行一次性大規(guī)模投融資，零星的投融資往往無效或者不經(jīng)濟(jì)。1、項目地塊內(nèi)經(jīng)營性地塊出讓難以解決一級開發(fā)的資金缺口在財政投入缺位的情況下，市漁業(yè)基地的出路在社會融資。社會融資不同于財政投入，是要追求投資回報的。本項目進(jìn)行社會融資的核心問題在于，若通過社會融資進(jìn)行土地一級開發(fā)，則項目開發(fā)商投資難以通過項目地塊內(nèi)的經(jīng)營性地塊出讓取得平衡，也難以通過特許經(jīng)營期內(nèi)的運營收益來取得平衡。其原因在于漁業(yè)基地是一種準(zhǔn)公共產(chǎn)品，具有公益性和經(jīng)營性兩種屬性，基地前期建造需要大規(guī)模投入，建成后還需要支出運營和維護(hù)成本，但漁業(yè)碼頭等基礎(chǔ)設(shè)施的收入來源僅僅是相對商業(yè)碼頭來說很低的漁港費收等形者國內(nèi)事業(yè)性收費項目，收益遠(yuǎn)不能彌補(bǔ)投入，存在巨大的缺口。若不考慮運營收益，僅通過土地收益來平衡開發(fā)商一級開發(fā)投入，則按照深圳市規(guī)劃和國土委員會公布的2011年寶安區(qū)經(jīng)營性用地平均出讓價格5000元/平方米計算，需出讓30萬平方米方經(jīng)營型用地方可平衡本項目15億元的一級開發(fā)投入，這一面積為本項目規(guī)劃的陸域面積，這顯然是行不通的。假設(shè)以水產(chǎn)品交易市場和綜合辦公用地分別為8萬平米計，二者合計16萬平米作為可出讓用地，則還需要本項目地塊之外14萬平米的經(jīng)營性用地出讓方能平衡。因此，其收益需通過取得項目用地之外經(jīng)營性地塊出讓的方式來實現(xiàn)。2、發(fā)行漁業(yè)基地地方債券面臨困難由政府出面發(fā)行15億地方債券，依托深圳發(fā)達(dá)的資本市場和優(yōu)越的政策環(huán)境，組織銀行承銷團(tuán)，承銷對象可以是社保機(jī)構(gòu)也可以是各家金融類機(jī)構(gòu)。此外，還可由銀行將發(fā)行的地方債券打包，轉(zhuǎn)移給專門的金融機(jī)構(gòu)管理，通過評級機(jī)構(gòu)評級優(yōu)化，充分利用證券交易所的功能，將此15億債券證券化上市交易。該種融資方式的優(yōu)點是：第一，深圳市剛剛獲得中央批復(fù)的可以自行發(fā)債的權(quán)利，以此為機(jī)遇，推動地方債發(fā)行的規(guī)范化和常態(tài)化；第二，深圳市有著成熟的金融市場，深圳證券交易所是中國內(nèi)地上海市證券交易所以外的唯一—家交易所，在金融改革創(chuàng)新方面一直第三，深圳市有著眾多大型金融機(jī)構(gòu)和專業(yè)金融人才，為發(fā)債提供了必要的支持。該種融資方式的面臨的困難是：第一，嚴(yán)格限制發(fā)債額度。根據(jù)歷史數(shù)據(jù)，2009年和2010年財政部分別代理深圳市發(fā)行了24億元和22億元地方債，2011年深圳市自主發(fā)行地方債22億元。在告別中央代理發(fā)債后，深圳市地方債融資額度并沒有明顯放大，而是維持了上一年的發(fā)債規(guī)模，本質(zhì)上這是一次地方債務(wù)管理方式的提升。第二，嚴(yán)格控制融得資金投向。據(jù)2011年10月31日深圳市五屆人大常委會第十一次會議審議通過的《關(guān)于深圳市2011年本級預(yù)算調(diào)整方案的報告》,此次發(fā)行地方債所得資金主要用于解決2010年及以前年度政府投資計劃安排的中央投資項目地方配套以及政府統(tǒng)貸在建項目，包括污水處理廠配套污水管網(wǎng)等生態(tài)建設(shè)工程以及教育、醫(yī)療衛(wèi)生、交通等重點民生工程。遠(yuǎn)洋漁業(yè)基地等項目在當(dāng)前仍然沒有發(fā)債指標(biāo)。第三，我國雖然以前發(fā)行過地方債券，但是在資產(chǎn)證券化這一部分還比較薄弱，基本可以說沒有什么經(jīng)驗可以借鑒。而且，地方債券相比國債的信用風(fēng)險較高，而收益卻相當(dāng)，對投資者的吸引力不足。3、成立信托基金缺乏吸引力由政府出面成立或者委托一家信托公司，以漁業(yè)基地的具體發(fā)展計劃為基礎(chǔ)設(shè)計信托產(chǎn)品，通過該信托產(chǎn)品向社會募集資金，主要募集對象是各類具有自營資產(chǎn)資格的金融類機(jī)構(gòu)和社保機(jī)構(gòu)，也可通過銀行渠道向個人募集。漁業(yè)基地運營期的凈利潤是信托產(chǎn)品的收益保障，信托產(chǎn)品的投資者不參與漁業(yè)基地的建設(shè)管理，信托產(chǎn)品的管理者監(jiān)督所籌集資金的使用情況，政府負(fù)責(zé)運用資金進(jìn)行漁業(yè)基地建該種融資方式的優(yōu)勢：第一，深圳市有著發(fā)達(dá)的金融市場，有其他城市無法比擬的融資第二，深圳市國資部門的實力相當(dāng)雄厚，有利于信托產(chǎn)品順利籌第三，該融資方式通過專業(yè)的理財機(jī)構(gòu)管理信托資金，減少了違規(guī)使用資金的機(jī)會，降低了投資者的風(fēng)險。該種融資方式的面臨的問題：該種融資方式的風(fēng)險在于項目投資回收期較長。雖然項目利潤可能比較穩(wěn)定，但是相對于總投資來說，運營過程的凈現(xiàn)金流換句話說，基金投資者的收益率相對市面上其他投資品種的收益率是偏低的，這無疑影響信托基金的順利發(fā)行。(五)本項目社會融資的可行性排除以上不利因素，本項目進(jìn)行社會融資也存在一定的有利因一是多年來我市已進(jìn)行了多種準(zhǔn)公共產(chǎn)品融資模式探索。二是我市成立了三大融資平臺公司。2011年，我市整合和組建了包括市投資控股有限公司、市地鐵集團(tuán)有限公司、市特區(qū)建設(shè)發(fā)展集團(tuán)有限公司在內(nèi)的三大融資平臺公司，按政府統(tǒng)籌、市場運作的方式，承擔(dān)政府投資項目的融資工作。三大融資平臺當(dāng)年融資149億元。在市漁業(yè)基地開發(fā)時，可選擇項目范圍內(nèi)經(jīng)營性地塊出讓與市融資平臺注資相結(jié)合的方法(以城市建設(shè)費名義注入開發(fā)商帳戶，平衡資金缺口)。三是若采用一級開發(fā)與二級開發(fā)一體化模式，則能有效減少項目用地范圍之外的經(jīng)營性地塊出讓壓力。香港新機(jī)場案例：多企業(yè)主體運營模式之一香港新機(jī)場貨運中心占地6萬平方米，提供倉庫、裝卸平臺、貨車停車位和辦公室等所需空間。機(jī)場空運中心有限公司獲得了貨運中心的發(fā)展權(quán)，合約價值為19億港元。該公司負(fù)責(zé)貨運中心的融資、設(shè)計、建造及運營，租期為20年。機(jī)場空運中心有限公司是以新鴻基地產(chǎn)為首的財團(tuán)所組成的一家聯(lián)營公司。四是本項目地理位置較為優(yōu)越，其定位為華南最大的水產(chǎn)品交易市場，都市產(chǎn)業(yè)發(fā)展極核，其開發(fā)運營模式和定位完全不同于傳統(tǒng)漁港，將形成類似于東京筑地的、業(yè)態(tài)豐富產(chǎn)業(yè)多元的都市產(chǎn)業(yè)區(qū)。項目周邊地塊存在巨大的升值潛力，可通過整體規(guī)劃、統(tǒng)一開發(fā)來引導(dǎo)社會資金投入。原城市規(guī)劃位于市漁業(yè)基地東部的大鏟灣物流園區(qū)和南部的大鏟灣二、三期項目，原準(zhǔn)備為大鏟灣碼頭集裝箱產(chǎn)業(yè)配套。但由于國內(nèi)制造業(yè)轉(zhuǎn)型和國際市場緊縮，集裝箱產(chǎn)業(yè)的增速將大為放緩，原規(guī)劃建設(shè)的集裝箱泊位將出現(xiàn)過剩，大鏟灣相關(guān)項目有轉(zhuǎn)變功能的必要。在此情況下，若對市漁業(yè)基地與周邊地塊進(jìn)行整體規(guī)劃、統(tǒng)一開發(fā)，再與機(jī)場南填海區(qū)進(jìn)行進(jìn)一步銜接，根據(jù)功能定位，進(jìn)行運營商國際招商，則是漁業(yè)基地目前面臨的開發(fā)難題將迎刃而解。圖3全國前十大港口及深圳港集裝箱吞吐量增速資料來源：綜合開發(fā)研究院(中國·深圳)信息部三、開發(fā)原則及開發(fā)時序(一)開發(fā)原則根據(jù)漁港設(shè)施的基本性質(zhì)及其投資收益情況，可將漁港投融資分為公益性和經(jīng)營性兩類。公益性投融資是指為進(jìn)出漁港的漁船和車輛所提供的水陸進(jìn)出口疏運通道及其它設(shè)施而進(jìn)行的投融資，如碼頭岸線、防波堤、護(hù)岸、港池、錨地等的建筑和場所，這些項目設(shè)施按照現(xiàn)行的收費規(guī)定，難以直接產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)收益；經(jīng)營性投融資是對漁港其它生產(chǎn)專用設(shè)備的投資，如水產(chǎn)品交易市場、冷庫、漁具儲藏室等。漁港建設(shè)投融資是漁港最重要的經(jīng)濟(jì)活動之一，它不僅保證了漁港基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，促進(jìn)了漁港生產(chǎn)的發(fā)展，還帶動周邊區(qū)域經(jīng)濟(jì)及貿(mào)易的發(fā)展。因此，其開發(fā)融資模式的選擇需兼顧公共利益與經(jīng)濟(jì)利益。一是融資模式的設(shè)計、選擇要充分分析市場內(nèi)可能存在的投資者、經(jīng)營管理者以及資本市場的成熟度，以保證融資模式的可操作性和遠(yuǎn)洋漁港的利益。二是要考慮未來收益的及時返還。三是若采取建設(shè)-經(jīng)營一體化模式，則經(jīng)營性項目要用來平衡不可經(jīng)營性項目的投資和運營管理費用。最優(yōu)融資結(jié)構(gòu)最優(yōu)融資結(jié)構(gòu)經(jīng)濟(jì)利益最大化融資成本最小化融資風(fēng)險最小化圖4遠(yuǎn)洋漁港開發(fā)融資模式選擇原則(二)開發(fā)時序一是在對市漁業(yè)基地定位的基礎(chǔ)上，形成整體規(guī)劃；二是在整體規(guī)劃的基礎(chǔ)上，對市漁業(yè)基地填海及形成地塊的開發(fā)規(guī)模及開發(fā)模式進(jìn)行選擇，形成對應(yīng)的管理模式，并根據(jù)開發(fā)建設(shè)的需要選擇融資組合；三是進(jìn)入市漁業(yè)基地的開發(fā)流程，確定開發(fā)方式和時序。項目定位項目定位整體規(guī)劃生地變熟地生地土地一級開發(fā)土地收儲中心開發(fā)模式選擇開發(fā)流程土地增值土地二級開發(fā)招拍掛融資組合土地出讓圖5市漁業(yè)基地開發(fā)程序四、本項目投融資模式選擇土地開發(fā)按照主體的不同，可以是政府或者是企業(yè)，鑒于市財政不再提供財政支持的資金現(xiàn)實，因此，確立以企業(yè)為開發(fā)主體的前提下，確定適合的融資結(jié)構(gòu)。(一)單一開發(fā)主體模式遠(yuǎn)洋漁港開發(fā)公司作為遠(yuǎn)洋漁港統(tǒng)一的開發(fā)主體，在總體規(guī)劃指導(dǎo)下，對90.1375萬平方米的開發(fā)面積進(jìn)行分包，交由不同的公司進(jìn)行同步開發(fā)，并由合同確定分成方式。在這種模式下，開發(fā)公司是唯一的融資平臺，并總攬整個港區(qū)的開發(fā)建設(shè)工作。由于填海工程比較大，開發(fā)公司作為開發(fā)主體可能面臨較大的融資壓力，為了保障開發(fā)建設(shè)工作順利推進(jìn)，必須選擇合適的融資組合。在統(tǒng)一規(guī)劃的前提下，借助開發(fā)公司融資平臺，進(jìn)行融工程工程承包公司工程承包公司A融資平臺遠(yuǎn)洋漁港開發(fā)公司項目融資圖6遠(yuǎn)洋漁港單一開發(fā)主體模式(二)多主體開發(fā)模式開發(fā)項目，為政府提供一站式解決方案(政府主導(dǎo)、企業(yè)實施、市場略定位及實施；土地開發(fā)及其項目管理；投融資方案制定和土地開發(fā)股權(quán)融資股權(quán)融資銀行貸款項目融資發(fā)行城市債券ABS融資深圳市遠(yuǎn)洋漁港建設(shè)工作領(lǐng)導(dǎo)小組領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室遠(yuǎn)洋漁港開發(fā)公司城市開發(fā)基金N城市開發(fā)商N(yùn)圖7遠(yuǎn)洋漁港多開發(fā)主體模式2、多主體開發(fā)模式下漁業(yè)基地開發(fā)要點由項目領(lǐng)導(dǎo)小組組織制定市漁業(yè)基地規(guī)劃，在規(guī)劃指導(dǎo)下，對90.1375萬平方米的地塊(現(xiàn)為海域)進(jìn)行分區(qū)，遠(yuǎn)洋漁港開發(fā)公司只負(fù)責(zé)其中部分片區(qū)土地的開發(fā)，其他區(qū)域則選擇其它融資開發(fā)方式，可選擇土地金融(城市開發(fā)基金)方式，也可以根據(jù)招投標(biāo)，選擇合適的城市開發(fā)商，并通過合約確定合理的分成比例。這種模式下，遠(yuǎn)洋漁港開發(fā)公司某種程度上和其他公司一樣，都是土地一級開發(fā)商。項目地塊(現(xiàn)為海域)被拆成多個片區(qū)，有利于多主體、多渠道實現(xiàn)快速、同時推進(jìn)開發(fā)，解決了遠(yuǎn)洋漁港建設(shè)融資項目領(lǐng)導(dǎo)小組要負(fù)責(zé)監(jiān)督和管理各個開發(fā)主體的開發(fā)進(jìn)度和工作，并與各主體簽訂利潤分成的協(xié)議。這種模式下，要謹(jǐn)防相關(guān)開發(fā)公司由于資金不足而耽誤開發(fā)時間，也要對其開發(fā)的土地是否按照統(tǒng)一規(guī)劃執(zhí)行進(jìn)行全程監(jiān)控3、近期開發(fā)相關(guān)建議城市開發(fā)商首先要完成填海工程基礎(chǔ)工作，創(chuàng)造土地開發(fā)的條件，創(chuàng)造其它開發(fā)公司可以快速創(chuàng)造現(xiàn)金流的開發(fā)條件。城市開發(fā)商也可以對遠(yuǎn)洋漁港內(nèi)的經(jīng)營性地塊進(jìn)行一級開發(fā)招標(biāo)，或者采取城市開發(fā)基金的模式。例如，選取城市開發(fā)商，并授權(quán)進(jìn)行一個片區(qū)的成片土地開發(fā)，要求其按照遠(yuǎn)洋漁港整體規(guī)劃設(shè)計進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。(三)建設(shè)-經(jīng)營一體化模式指在遠(yuǎn)洋漁業(yè)基地的建設(shè)和運營的整個過程中，始終由一家公司來完成所有的工作，可以分為以下兩種情況：1、專業(yè)公司自主開發(fā)模式所謂專業(yè)公司自主開發(fā)模式，是指目前已有的大型相關(guān)公司利用它們雄厚的資金優(yōu)勢和相關(guān)專業(yè)優(yōu)勢，統(tǒng)一完成遠(yuǎn)洋漁業(yè)基地的建設(shè)和運營的工作。在這種模式的前提：一是該公司的資金實力雄厚，能夠提供遠(yuǎn)洋漁業(yè)基地的建設(shè)費用及建成后的運營資金；二是該公司具有相關(guān)的專業(yè)技術(shù)和能力，可以滿足設(shè)計和運營的專業(yè)公司在漁港建造完成后，擁有漁港規(guī)定時間內(nèi)的運營權(quán)，運營期限到期后，漁港的使用權(quán)無償轉(zhuǎn)移給政府。巨額的前期投入必然需要收益的補(bǔ)償，開發(fā)機(jī)構(gòu)才能在提供公共產(chǎn)品的同時實現(xiàn)投資成本回收并獲得合理回報。該模式下的收益補(bǔ)償機(jī)制有兩種：一是通過漁業(yè)基地以外的地塊土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，來補(bǔ)償公司在漁業(yè)基地土地以及開發(fā)投入。其方式是通過招拍掛方式實現(xiàn)土地使用權(quán)出讓，再以城市建設(shè)費的名義將等額款項打入公司帳戶，以保證其收二是通過運營階段的財政補(bǔ)償來保證公司前期基礎(chǔ)設(shè)施投入的收益，這類似于市水務(wù)集團(tuán)的運作模式。專業(yè)公司自主開發(fā)模式的劣勢是，專業(yè)公司實力雄厚，在利益談判中占據(jù)有利地位，過分的收益補(bǔ)償侵蝕社會效用，這也正是中農(nóng)發(fā)集團(tuán)在此次合作談判中不能達(dá)成共識的真正原因。 (Build-Operate-Transfer)模式，即建設(shè)-經(jīng)營-移交，該模式是指政府與企業(yè)簽訂特許經(jīng)營合同，由企業(yè)參與項目的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，在一定時期內(nèi)對項目進(jìn)行運營和管理，并對項目的使用者收取一定的費用，以此回收項目的投資、經(jīng)營和維護(hù)等成本，同時獲得合理的回報，待特許經(jīng)營期滿后項目經(jīng)營權(quán)無償移交政府的一種模式。1)中國農(nóng)業(yè)發(fā)展集團(tuán)有限公司(簡稱“中農(nóng)發(fā)集團(tuán)”)中農(nóng)發(fā)集團(tuán)系國務(wù)院國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會直接管理的中央農(nóng)業(yè)企業(yè)，是具有雄厚實力的大型中央農(nóng)業(yè)企業(yè)。在資金方面具有雄厚的實力，能夠提供足夠的前期投資資金；在技術(shù)能力方面，中農(nóng)發(fā)集團(tuán)經(jīng)過多年發(fā)展，逐步形成了以遠(yuǎn)洋捕撈及農(nóng)業(yè)資源開發(fā)等為核心的三大主業(yè)，在遠(yuǎn)洋漁業(yè)基地建設(shè)和運營方面都有經(jīng)驗和優(yōu)勢。2)中水集團(tuán)遠(yuǎn)洋股份有限公司中水集團(tuán)遠(yuǎn)洋股份有限公司由中國規(guī)模最大、實力最強(qiáng)的綜合性漁業(yè)企業(yè)中國水產(chǎn)(集團(tuán))總公司為主發(fā)起、經(jīng)中國證券監(jiān)督管理委員會批準(zhǔn)，于1998年初注冊成立，注冊資本2.52億元。中水集團(tuán)遠(yuǎn)洋股份有限公司的主要業(yè)務(wù)是海洋捕撈、水產(chǎn)品加工、國內(nèi)外貿(mào)易及漁船、船用柴油機(jī)、漁具制造業(yè)、漁港建筑業(yè)等。擁有各種類型的遠(yuǎn)洋漁輪和運輸船舶57艘，主要分布在北太平洋、南大西洋、印度洋和西南太平洋，常年進(jìn)行大洋性遠(yuǎn)洋捕撈生產(chǎn)和經(jīng)營。目前的主要產(chǎn)品有鱈魚、魷魚、蝦、金槍魚等海產(chǎn)品及加工制品。3)招商局地產(chǎn)控股股份有限公司招商局地產(chǎn)控股股份有限公司(簡稱“招商地產(chǎn)”)于1984年在深圳成立，是香港招商局集團(tuán)三大核心產(chǎn)業(yè)之一的地產(chǎn)業(yè)旗艦公司，也是中國最早的房地產(chǎn)公司之一，國家一級房地產(chǎn)綜合開發(fā)企業(yè)，先后在深圳交易所(000024)、新加坡交易所(200024)掛牌上市。招商局集團(tuán)(簡稱招商局)是國家駐港大型企業(yè)集團(tuán)，經(jīng)營總部設(shè)于香港，業(yè)務(wù)主要分布于香港、內(nèi)地、東南亞等極具活力和潛力的新興市場，是中央直接管理的國有重要骨干企業(yè)，亦被列為香港四大中資企業(yè)之一。經(jīng)過27年的發(fā)展，招商地產(chǎn)已成為一家具備綜合開發(fā)能力、物業(yè)品類豐富、社區(qū)管理完善的大型房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)，形成了以深圳為核心，以珠三角、長三角和環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)帶為重點經(jīng)營區(qū)域的市場格局。4)中國華農(nóng)資產(chǎn)經(jīng)營公司中國華農(nóng)資產(chǎn)經(jīng)營公司(簡稱資產(chǎn)公司)前身為中國水產(chǎn)華農(nóng)公司，系中國農(nóng)業(yè)發(fā)展集團(tuán)有限公司(簡稱集團(tuán)公司)的全資子公司。2008年12月15日，集團(tuán)公司根據(jù)發(fā)展戰(zhàn)略需要，決定以華農(nóng)公司為平臺，將其改組為集團(tuán)的資產(chǎn)經(jīng)營公司，負(fù)責(zé)集團(tuán)非主業(yè)企業(yè)或資產(chǎn)的日常經(jīng)營管理與改制重組工作，實行專業(yè)化、市場化、公司化運作。資產(chǎn)公司的主營業(yè)務(wù)包括：項目投資，投資管理；兼營業(yè)務(wù)主要有：資產(chǎn)管理，投資策劃咨詢服務(wù)，銷售水產(chǎn)品、農(nóng)產(chǎn)品、土產(chǎn)品、5)華僑城集團(tuán)華僑城集團(tuán)成立于1985年11月11日，是隸屬于國務(wù)院國資委管理的大型中央企業(yè)之一。成立二十多年以來，已發(fā)展成為一個跨區(qū)域、跨行業(yè)經(jīng)營的大型國有企業(yè)集團(tuán)，培育了房地產(chǎn)及酒店開發(fā)經(jīng)營、旅游及相關(guān)文化產(chǎn)業(yè)經(jīng)營、電子及配套包裝產(chǎn)品制造等三項國內(nèi)領(lǐng)先華僑城集團(tuán)公司長期致力于發(fā)展有中國特色的文化產(chǎn)業(yè)集群，將塑造成為中國最具創(chuàng)想文化和影響力的企業(yè)，并通過獨特的創(chuàng)想文化致力于提升中國人的生活品質(zhì)。旗下?lián)碛腥A僑城控股(SZ000069)、華僑城(亞洲)控股、康佳集團(tuán)(SZ000016)三家境內(nèi)外上市公司以及錦繡中華、民俗文化村、世界之窗、歡樂谷、波托菲諾、新浦江城、創(chuàng)意文化園、華夏藝術(shù)中心、長江三峽旅游、華僑城大酒店、威尼斯酒店、茵特拉根大酒店、城市客棧等一系列國內(nèi)著名的企業(yè)和產(chǎn)品品牌。是少數(shù)幾個連續(xù)六年入選中國企業(yè)500強(qiáng)的企業(yè)之一。2、新成立公司共同開發(fā)模式此模式是指由政府牽頭、招標(biāo)引入多種性質(zhì)的公司共同設(shè)立一個新的公司，由該公司來完成遠(yuǎn)洋漁業(yè)基地的建設(shè)和運營工作，建成后漁港所有權(quán)在規(guī)定的時間內(nèi)歸屬該新成立公司。該公司的設(shè)立，以建成后的漁港為基礎(chǔ)，提供相關(guān)的服務(wù)為主營業(yè)務(wù)，各投資主體按照入股比例分享利潤。入股的主體可以包括政府相關(guān)機(jī)構(gòu)、私募股權(quán)公司、房地產(chǎn)開發(fā)公司、旅游開發(fā)公司等，他們作為新公司的股東可以利用各自的專業(yè)優(yōu)勢共謀發(fā)展和利益。也可在公司組建或運營一段時間后策劃上市，獲得后續(xù)發(fā)展的穩(wěn)定資金。在這種模式下，收益補(bǔ)償機(jī)制可以是漁港休閑旅游業(yè)經(jīng)營權(quán)的使用或轉(zhuǎn)讓。除了遠(yuǎn)洋交通、漁業(yè)服務(wù)外，休閑旅游正成為了漁港創(chuàng)收的一大業(yè)務(wù)。遠(yuǎn)洋休閑旅游經(jīng)營權(quán)也成為了一種重要的資源。設(shè)立新公司股權(quán)融資的優(yōu)勢：一是產(chǎn)權(quán)明晰，各投資主體按照持股比例分享收益；二是通過上市融資，可以提高漁港的知名度，促進(jìn)漁港的發(fā)展。這種模式在理論上被稱為B00模式。B00(Building-Owning-Operate),即建設(shè)-擁有-運營，該模式是一種由企業(yè)投資并承擔(dān)項目的設(shè)計、建設(shè)、運行、維護(hù)、培訓(xùn)等工作，項目的產(chǎn)權(quán)歸屬企業(yè)，而由政府部門負(fù)責(zé)宏觀協(xié)調(diào)、創(chuàng)建環(huán)境、提出需求，政府部門只需每年向企業(yè)支付一定的費用即可擁有對項目的使用權(quán)。這一模式體現(xiàn)了“總體規(guī)劃、分步實施、政府監(jiān)督、企業(yè)運作”的建、管、護(hù)一體化的要求。新成立公司共同開發(fā)模式與專業(yè)公司自主開發(fā)模式的最大差異就是漁港建成后的所有權(quán)歸屬問題。(四)建設(shè)-經(jīng)營多元化模式建設(shè)-經(jīng)營多元化模式，是指在遠(yuǎn)洋漁業(yè)基地的建設(shè)和運營的過程中，是由兩家或以上的公司來分工完成的。建設(shè)-經(jīng)營多主體模式可以細(xì)分為以下三種情況：1、“國建+國營”模式“國建+國營”模式，是指由市國資委下屬地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)漁港，并且由市國資委另一個下屬企業(yè)負(fù)責(zé)后期運營實務(wù)。兩個企業(yè)分別負(fù)責(zé)漁港建設(shè)或運營，可以充分利用在各自領(lǐng)域的專業(yè)優(yōu)勢，節(jié)約成本、提高效率。國資委下屬地產(chǎn)企業(yè)與政府簽訂特許經(jīng)營協(xié)議，由企業(yè)出資對項目的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，且項目建成后，企業(yè)在特許經(jīng)營期內(nèi)擁有項目的所有權(quán)并進(jìn)行經(jīng)營，待特許經(jīng)營期滿后將項目的所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)無償移交政府所有的模式。在該模式下，市國資委下屬地產(chǎn)企業(yè)在特許經(jīng)營期內(nèi)對項目的基礎(chǔ)設(shè)施擁有所有權(quán)，并且可以通過對項目進(jìn)行抵押或轉(zhuǎn)讓給市國資委其他下屬企業(yè)進(jìn)行再次融資，帶動資本的流動，能有效保障后續(xù)項目的資金來源。例如，市國資委下屬地產(chǎn)企業(yè)如深圳市物業(yè)發(fā)展股份有限公司與政府簽訂協(xié)議負(fù)責(zé)出資建設(shè)漁港，并擁有一定年限的所有權(quán)，建成后深圳市物業(yè)發(fā)展股份有限公司可將其轉(zhuǎn)讓給深圳市農(nóng)產(chǎn)品股份有限公司，通過所有權(quán)的轉(zhuǎn)交來實現(xiàn)投資資金的回籠。該模式理論上被稱為B0OT模式。B0OT(Build-0wn-Operate-Transfer),即建設(shè)-擁有-經(jīng)營-轉(zhuǎn)讓，該模式是指企業(yè)與政府簽訂特許經(jīng)營協(xié)議，由企業(yè)出資對項目的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，且項目建成后，企業(yè)在特許經(jīng)營期內(nèi)擁有項目的所有權(quán)并進(jìn)行經(jīng)營，待特許經(jīng)營期滿后將項目的所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)無償移交政府所有的模式。在該模式下，企業(yè)在特許經(jīng)營期內(nèi)對項目的基礎(chǔ)設(shè)施擁有所有權(quán)，通過對項目進(jìn)行抵押進(jìn)行再次融資，帶動資本的流動，能有效保障后續(xù)項目的資金來源。該模式與BOT模式最大的區(qū)別在于企業(yè)是否擁有項目的所有權(quán)。參考國有建設(shè)企業(yè)：1)深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)(集團(tuán))股份有限公司深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)(集團(tuán))股份有限公司(簡稱深房集團(tuán))成立于1980年1月8日，前身為“深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)公司”。1992年2月經(jīng)深圳市政府批準(zhǔn)更名為“深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)總公司”,成為深圳市政府直屬的一級企業(yè)，2004年劃歸深圳市投資控股有限公司。目前，深房集團(tuán)已發(fā)展成為一家以房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營為主業(yè)，集物業(yè)管理與經(jīng)營、建筑工程設(shè)計、施工與管理、旅游開發(fā)與經(jīng)營等多元化經(jīng)營于一體的企業(yè)集團(tuán)。2)深圳市物業(yè)發(fā)展股份有限公司深圳市物業(yè)發(fā)展股份有限公司是以房地產(chǎn)開發(fā)物業(yè)租賃與管理為主業(yè)的大型房地產(chǎn)專業(yè)公司，兼營出租車客運、商品百貨和餐飲業(yè)。公司先后成功開發(fā)了深圳國際貿(mào)易中心大廈和國貿(mào)商業(yè)大廈、皇洲花園、紅嶺大廈等高層建筑群及福蓮花園、福民新村、物業(yè)時代新居等一大批高中檔物業(yè)；總承包建設(shè)了我國最大的對外陸路口岸——皇崗口岸，合作開發(fā)了天安國際大廈、羅湖商業(yè)城等。3)深圳市城市建設(shè)開發(fā)(集團(tuán))公司深圳市城市建設(shè)開發(fā)(集團(tuán))公司是深圳市國資委下屬唯一國有獨資大型房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)企業(yè)，前身是深圳市基礎(chǔ)工程工作組，1983年9月正式成立城建集團(tuán)，1986年完成政企分開，成為國有獨資企業(yè)。該企業(yè)與深圳特區(qū)同步發(fā)展，承建了深圳市五大重點文化設(shè)施、四大公園、兩大醫(yī)院、40所大中小學(xué)、200余條市區(qū)道路、26個大型停車場和5個現(xiàn)代化物流儲運倉等一大批商業(yè)和社會公益項目。參考國有運營企業(yè)：1)深圳市投控物業(yè)管理有限公司深圳市投控物業(yè)管理有限公司(原名“深圳高新區(qū)物業(yè)管理有限公司”)是深圳市大型物業(yè)管理公司之一，于2007年10月17日重組，擁有14家所屬企業(yè)(管理處),具有國家一級物業(yè)管理資質(zhì)，深圳市投資控股有限公司為公司唯一股東。物業(yè)管理和物業(yè)租賃是公司的核心業(yè)務(wù)，所管理物業(yè)主要包括高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)以及超高層甲級商業(yè)寫字樓、商住綜合樓、住宅小區(qū)、大型工業(yè)區(qū)、賓館及土地等。公司已通過并推行行業(yè)IS09001:2000質(zhì)量管理認(rèn)證體系、IS014001:2004環(huán)境管理認(rèn)證體系、OHSAS18001:1999安全管理認(rèn)證體系和SA8000:2001社會責(zé)任管理認(rèn)證體系。2)深圳市農(nóng)產(chǎn)品股份有限公司深圳市農(nóng)產(chǎn)品股份有限公司以投資、開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營和管理農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場為核心業(yè)務(wù)，是行業(yè)內(nèi)最具規(guī)模的農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場連鎖經(jīng)營企業(yè)，國內(nèi)農(nóng)產(chǎn)品流通行業(yè)首家上市公司。公司先后在深圳、南昌、上海、長沙、北京、成都、西安、柳州、合肥、惠州、昆明、沈陽、長春、南寧、銀川、蚌埠、濟(jì)南、廣州、天津、九江、武漢等21個城市投資經(jīng)營管理了32家大型農(nóng)產(chǎn)品綜合批發(fā)市場和大宗農(nóng)產(chǎn)品網(wǎng)上交易市場，初步形成了一個全國性農(nóng)產(chǎn)品交易、物流及綜合服務(wù)平臺，成為國內(nèi)經(jīng)營管理農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場的第一品牌?！皣?民營”模式，是指國資委下屬企業(yè)負(fù)責(zé)出資建設(shè)漁港，并擁有其一定時間內(nèi)的所有權(quán)，通過轉(zhuǎn)讓漁港的所有權(quán)給政府實現(xiàn)投資資本的回收，政府再將漁港經(jīng)營權(quán)移交給民營企業(yè)，資者手中融得一筆資金。該模式中，政府實現(xiàn)漁港所有權(quán)轉(zhuǎn)移的資金可以來自兩個方面：1)土地使用權(quán)出讓金；2)轉(zhuǎn)讓漁港經(jīng)營權(quán)融得的資金。案例呈現(xiàn)：國資委下屬企業(yè)如深圳市物業(yè)發(fā)展股份有限公司與政府簽訂協(xié)議負(fù)責(zé)出資建設(shè)漁港，并擁有漁港一定時間內(nèi)的所有權(quán)，待漁港建成后將漁港的所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給政府，獲得部分資金和規(guī)定地段的土地使用權(quán)，政府再將漁港的經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)移給深圳市陸港物業(yè)管理有限公司等民營公司以獲得一次性融資，并用來支付部分轉(zhuǎn)讓金給深圳市物業(yè)發(fā)展股份有限公司。這種模式的理論原型是該模式是指政府與投資者簽訂特許經(jīng)營協(xié)議后，把已經(jīng)投產(chǎn)運行的可收益公共設(shè)施項目移交給民間投資者經(jīng)營，憑借該設(shè)施在未來若干年內(nèi)的收益，一次性地從投資者手中融得一筆資金，用于建設(shè)新的基礎(chǔ)設(shè)施項目；特許經(jīng)營期滿后，投資者再把該設(shè)施無償移交給政府管理。參考民營運營企業(yè)：1)深圳市聯(lián)成遠(yuǎn)洋漁業(yè)有限公司深圳市聯(lián)成遠(yuǎn)洋漁業(yè)有限公司于2002年9月注冊成立，公司擁有進(jìn)出口經(jīng)營權(quán)、遠(yuǎn)洋漁業(yè)企業(yè)資格及海員證申辦單位資格等一系列企業(yè)資質(zhì)，在同行業(yè)中率先通過IS09001:2000質(zhì)量管理體系認(rèn)證，是目前國內(nèi)從事冰鮮金槍魚捕撈和經(jīng)營的主要遠(yuǎn)洋漁業(yè)公司之一。公司主要在中西太平洋密克羅尼西亞聯(lián)邦、馬紹爾群島及帕勞共和國三個國家經(jīng)營金槍魚延繩釣項目，并與香港聯(lián)泰漁業(yè)投資有限公司合作經(jīng)營在該三國的漁業(yè)基地、加工廠，提供后勤補(bǔ)給服務(wù)。公司現(xiàn)擁有及經(jīng)營管理58艘漁船，并計劃在“十一五”期間再建造20艘玻璃鋼冷海水金槍魚延繩釣船，將漁船數(shù)量增加到80艘。公司并擬配合深圳市政府支持發(fā)展遠(yuǎn)洋漁業(yè)的政策，尋找機(jī)會發(fā)展超低溫延繩釣及圍網(wǎng)作業(yè)。2)深圳市陸港物業(yè)管理有限公司深圳市陸港物業(yè)管理有限公司成立于1995年，具有國家一級物環(huán)境管理體系認(rèn)證、OHSAS18000:2001職業(yè)健康安全管理體系認(rèn)證的物業(yè)管理企業(yè)。目前，公司管理的物業(yè)面積已達(dá)300萬平方米，政府儲備土地管理面積3000多萬平方米。全委托項目有80多個，物業(yè)類型有政府辦公樓、商務(wù)寫字樓、高層商住小區(qū)、政府公務(wù)員生活小區(qū)、學(xué)校、醫(yī)院、工業(yè)園區(qū)等物業(yè)，在全國各地設(shè)立有廣州分公司、東莞分公司、山東臨沂分公司、江西新余分公司等。3)深圳市公元物業(yè)管理有限公司公元物業(yè)作為獨立的專業(yè)化、市場化物業(yè)管理服務(wù)商，擁有一流物管體系、專業(yè)人才、項目經(jīng)驗，國家一級物業(yè)資質(zhì)和IS09000質(zhì)量/14000環(huán)境雙認(rèn)證。公元物業(yè)在全國15個大中城市開展業(yè)務(wù)，項目總面積563萬平方米，物業(yè)類型覆蓋住宅、別墅、寫字樓、商場、商業(yè)步行街和政府辦公樓。3、“民建+民營”模式“民建+民營”模式，是指民營企業(yè)與政府簽訂協(xié)議，由該企業(yè)負(fù)責(zé)出資建設(shè)漁港并移交給政府，同時獲得政府提供的收益補(bǔ)償，政府再將漁港經(jīng)營權(quán)移交給民營企業(yè)，一次性地從投資者手中融得一筆資金。政府提供的收益補(bǔ)償包括：一是填海造地，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)收益；二是轉(zhuǎn)讓漁港經(jīng)營權(quán)融得的資金。政府可在企業(yè)建設(shè)過程中提供便利，如承諾優(yōu)先考慮規(guī)劃所需用地并明確地塊功能、給予相關(guān)免稅優(yōu)惠政策、提供銀行低息或貼息貸款、給予適當(dāng)補(bǔ)貼等措施，以此吸引社會投資。案例呈現(xiàn)：萬科企業(yè)股份有限公司通過招投標(biāo)的形式與政府達(dá)成共識，負(fù)責(zé)建設(shè)漁港，政府可以為其提供低息銀行貸款，政府再將漁港的經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)移給深圳市陸港物業(yè)管理有限公司等專業(yè)的物業(yè)公司運營，以獲得一次性融資，并用來支付部分轉(zhuǎn)讓金給萬科企業(yè)股份有限公司。引入企業(yè)建設(shè)經(jīng)營時，可以由政府成立專職的管委會，負(fù)責(zé)監(jiān)督建成后移交給政府。這種模式的理論原型是BT&TOT,即BT模式和TOT模式的結(jié)合形式。BT(Build-Transfer),即建設(shè)-移交，該模式是指政府利用企業(yè)的資金來進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施和非經(jīng)營性設(shè)施建設(shè)項目的一種融資模式。在該模式下，項目的所有工程建設(shè)和工程運作通過項目公司總承包，在融資、建設(shè)驗收合格后移交給業(yè)主，業(yè)主向投資方支付項目總投資加上合理回報的過程?！懊窠?民營”模式與“國建+民營”模式最大的區(qū)別就是建設(shè)方是否擁有漁港的所有權(quán)。參考民營建設(shè)企業(yè)：1)萬科企業(yè)股份有限公司成立于1984年5月，是目前中國最大的專業(yè)住宅開發(fā)企業(yè)。萬科1988年進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，1993年將大眾住宅開發(fā)確定為公司核心業(yè)務(wù)，1991年成為深圳證券交易所第二家上市公司。經(jīng)過多年努力，萬科逐漸確立了在住宅行業(yè)的競爭優(yōu)勢，公司物業(yè)服務(wù)通過全國首批IS09002質(zhì)量體系認(rèn)證。2)金地(集團(tuán))股份有限公司成了地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的核心競爭優(yōu)勢2001年4月，金地(集團(tuán))股份地集團(tuán)已擁有多家控股子公司，總資產(chǎn)728億元，凈資產(chǎn)177億元。3)京基房地產(chǎn)股份有限公司年開始，京基地產(chǎn)逐漸形成了多元化的發(fā)展態(tài)勢，進(jìn)入商業(yè)、物業(yè)、高爾夫、酒店等領(lǐng)域，目前自有商業(yè)營業(yè)面積超過30萬平方米，五星級酒店5家，擁有客房數(shù)量近2000間以及占地2000畝的天津高爾地產(chǎn)開發(fā)50強(qiáng)企業(yè)、國家一級開發(fā)資質(zhì)企業(yè)。五、本項目的建議(一)確保漁業(yè)基地功能的連續(xù)性項目開始建設(shè)后，建議由政府制定項目相應(yīng)的配套政策，并以簽訂協(xié)議的方式確保漁業(yè)基地功能不得隨意改變，且政策及協(xié)議對政府、具有經(jīng)營權(quán)的企業(yè)都應(yīng)該具有約束力，以避免重復(fù)蛇口漁港功能被改變的覆轍，經(jīng)營若干年后變相將漁業(yè)基地轉(zhuǎn)變成房地產(chǎn)開發(fā)項專欄：關(guān)于蛇口漁港碼頭1998年，市長工作會議紀(jì)要83號《關(guān)于漁港的開發(fā)問題》規(guī)定“漁港基地內(nèi)南岸土地由商貿(mào)控股公司負(fù)責(zé)統(tǒng)一開發(fā)建設(shè)”。1999年，市規(guī)劃國土局將漁港南岸中心47436平方米市場用地使用權(quán)劃給深圳市商貿(mào)控股公司下屬企業(yè)海吉星漁港實業(yè)有限公司，在確定用地紅線時，把漁港南岸的碼頭用地C9地塊一并劃為海吉星漁港實業(yè)有限公司的紅線范圍。2000年3月，深圳市農(nóng)業(yè)局以便于港口碼頭作業(yè)和公共設(shè)施的維護(hù)為由，致函(深農(nóng)函[2000]3號)深圳市規(guī)劃國土局，請求將港口碼頭用地C9地塊劃轉(zhuǎn)蛇口漁港管理服務(wù)中心，2000年3月底，深圳市規(guī)劃國土局會議決定，將蛇口漁港碼頭C9地塊紅線單列，明確該地塊為公用碼頭用地并確權(quán)給政府漁港管理部分，無償提供給漁民、魚商使用；漁港碼頭、道路等公共設(shè)施應(yīng)劃歸深圳市農(nóng)林漁業(yè)局統(tǒng)一管理。經(jīng)審計機(jī)構(gòu)審計，海吉星漁港實業(yè)有限公司建設(shè)該漁港碼頭及道路等公共設(shè)施時共投入的成本為25,103,071.39元。(二)確保周邊用地規(guī)劃的整體性本項目地處珠三角發(fā)展主軸上，地理位置優(yōu)越，交通優(yōu)勢突出，若能與周邊地塊進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃，進(jìn)行國際招標(biāo)，則能夠極大地提升提快價值和建設(shè)都市產(chǎn)業(yè)核心區(qū)目標(biāo)的實現(xiàn)程度。建議對整體地塊進(jìn)行國際招標(biāo)時，對日、韓、臺具有漁業(yè)基地及資源優(yōu)勢的財團(tuán)、企業(yè)進(jìn)行重點關(guān)注。(三)確保開發(fā)模式的可操作性1、若采取單一開發(fā)主體模式，建議由有開發(fā)經(jīng)驗的大型企業(yè)或市國企成立遠(yuǎn)洋漁港項目公司，作為項目融資平臺進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。2、若采取建設(shè)-經(jīng)營一體化模式，建議新成立公司共同開發(fā)，優(yōu)一是新成立公司各方股東各具專業(yè)優(yōu)勢，可以充分發(fā)揮自己的專業(yè)技能為該項目的融資、建設(shè)和運營做出貢獻(xiàn)；二是通過后期的上市融資，可以提高漁港的知名度，促進(jìn)漁港相關(guān)服務(wù)在業(yè)內(nèi)的有效持續(xù)發(fā)展；三是多方股權(quán)融資，產(chǎn)權(quán)明晰，各投資主體按照持股比例分享收益，損益共享，避免日后權(quán)益糾紛；四是多方實力制衡，有效降低收益補(bǔ)償，提高社會效益；五是漁港建成后，所有權(quán)歸屬新成立公司，并負(fù)責(zé)日后運營，政府部門只需每年向企業(yè)支付一定的費用即可擁有對項目的使用權(quán)，政府的職責(zé)更多體現(xiàn)在監(jiān)督方面。從以上論述可知，在建設(shè)-經(jīng)營一體化模式下，新成立公司共同開發(fā)模式在多個方面具有優(yōu)越性，是一體化模式的首選方案。3、若采取建設(shè)-經(jīng)營多元化模式，建議采取“民建+民營”模式，優(yōu)勢如下：一是漁港整個建設(shè)和運營過程都由民營企業(yè)負(fù)責(zé)，最大程度提高效率；二是項目融資的風(fēng)險都轉(zhuǎn)移給民營企業(yè)，減少政府主權(quán)借債和還本付息的責(zé)任；三是通過招投標(biāo)完全引入民間資本，市場化程度最高，社會效益四是政府始終擁有漁港的所有權(quán)，項目企業(yè)只是負(fù)責(zé)建設(shè)和具有經(jīng)營權(quán)；五是讓民營企業(yè)參與，有利于引進(jìn)先進(jìn)的公司管理模式；六是組織結(jié)構(gòu)簡單，政府部門和民營企業(yè)協(xié)調(diào)容易，并可以建立系統(tǒng)、有效的監(jiān)督機(jī)制。建議由市發(fā)改委作為項目開發(fā)主管部門協(xié)調(diào)本項目融資。附件一、國外、國內(nèi)遠(yuǎn)洋漁港融資、建設(shè)模式(一)國外漁港新加漁港的設(shè)施幾乎全部由政府負(fù)責(zé)投資建設(shè)。新加坡實行了漁港民營化，法定機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)處理漁港和運輸方面的管理和技術(shù)措施，如漁港規(guī)劃、漁港管理、審發(fā)執(zhí)照等。商業(yè)機(jī)構(gòu)(漁港企業(yè))承擔(dān)漁港投資、生產(chǎn)經(jīng)營等商業(yè)職能，目前的股東還是政府，企業(yè)集團(tuán)的負(fù)責(zé)英國政府不監(jiān)控港口投資計劃，國家同樣也不參與漁港基本設(shè)施的投資。漁港內(nèi)所有的項目都由港務(wù)局自行籌資解決，所以英國漁港完全是自負(fù)盈虧，其漁港建設(shè)資金來源主要有以下幾種：漁港自身分紅后的剩余利潤、銀行貸款、發(fā)行股票、債券，對經(jīng)濟(jì)影響較大的漁港還可以爭取部分政府及歐盟贈款。法國的漁港設(shè)施主要由中央政府負(fù)責(zé)投資及監(jiān)控，國家通過合同將漁港交給商會經(jīng)營，國家只象征性地征費，不從漁港收回資金，漁港基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)維護(hù)資金由中央政府負(fù)擔(dān)，重要漁港的重大基本建設(shè)項目幾乎都由國家投資，納入國家財政預(yù)算，直接撥款。日本漁港建設(shè)中由國家和地方政府共同投資漁港的公用設(shè)施，民間團(tuán)體或企業(yè)投資建設(shè)經(jīng)營性設(shè)施(或由國家提供一部分優(yōu)惠低息貸款)。漁港公共設(shè)施投資來源包括國家補(bǔ)助一部分，地方負(fù)擔(dān)一部分(列入地方預(yù)算),有的漁港參加經(jīng)營的民間團(tuán)體也負(fù)擔(dān)一部分。國家補(bǔ)助的比例因漁港類別、漁港所在地的區(qū)別、設(shè)施的類別而不同。漁港法規(guī)定，在本土補(bǔ)助40-60%,海島補(bǔ)助50-80%,全國平均補(bǔ)助65%。民間團(tuán)體負(fù)擔(dān)比例為0-15%,其余由地方政府負(fù)擔(dān)。漁港經(jīng)營性機(jī)能設(shè)施的資金可由民間團(tuán)體籌資或由國家“漁業(yè)基本建設(shè)資金”貸款解決。利率為5-6.5%,災(zāi)害恢復(fù)貸款為4.6%,償還期限二十年：貸款限額為建設(shè)總投資扣除國家補(bǔ)助后余額的80%以內(nèi)。5、韓國漁港韓國漁港分為法定漁港(即國家認(rèn)定的漁港)和非法定漁港(小規(guī)模港)。法定漁港按照本港漁船數(shù)量、噸位以及外地籍漁船使用量等標(biāo)準(zhǔn)分為國家漁港、地方漁港和漁村定住漁港(即傳統(tǒng)漁港)。其中，國家漁港由國家海洋水產(chǎn)部直接管理，漁港建設(shè)和維護(hù)資金也由國家全額撥款；地方漁港由各市、道知事管理，此類漁港的建設(shè)和維護(hù)資金由國家和地方各投資50%;漁村定住漁港與非法定港一樣，主要以各市、郡、區(qū)自主開發(fā)為主。(二)國內(nèi)漁港1、大連杏樹中心漁港杏樹中心漁港是我國北京最大的國家級中心漁港之一。2005年初動工興建，2007年經(jīng)農(nóng)業(yè)部批復(fù)建設(shè)國家中心漁港，2009年10月通過農(nóng)業(yè)部組織專家驗收合格，并開港投入使用。杏樹中心漁港總面積340萬平方米，其中港池水域面積達(dá)170萬平方米，陸域面積170萬平方米，是全國人工圍堰面積最大的漁港，由漁業(yè)碼頭、陸島客貨碼頭、成品油碼頭等功能區(qū)組成。在項目融資方面，杏樹中心漁港建設(shè)采取“政府主導(dǎo)、企業(yè)運作、市場機(jī)制”的投融資主體多元化模式，主要由大連杏樹港務(wù)集團(tuán)有限公司投資興建，總投資5.3億元。其中，國家投資3330萬元，地方投資1670萬元，項目單位自籌4.8億元。大連杏樹中心漁港是以企業(yè)投資為主體市場化運作的方式開發(fā)建設(shè)，工程累計拋填土石方300萬立方米，建成東西防波大堤3858米，水產(chǎn)品交易市場、成品油倉儲、綜合服務(wù)區(qū)等項目。2010年帶動區(qū)域增加稅收1億元，預(yù)計五年內(nèi)將達(dá)到2億元，八年內(nèi)達(dá)到5億2、天津濱海新區(qū)中心漁港天津濱海新區(qū)中心漁港占地18平方千米。中心漁港規(guī)劃建設(shè)“一港一城”,其中陸域“一城”規(guī)劃面積10平方千米，主要為產(chǎn)業(yè)區(qū)和居住區(qū)；海域“一港”規(guī)劃面積8平方千米，分為作業(yè)港區(qū)和休閑港灣區(qū)。海域作業(yè)港區(qū)規(guī)劃泊位14個，年吞吐能力1700萬噸，休閑港灣區(qū)可容納大小游艇1000艘。在項目融資方面，中心漁港項目采用了BT模式。即濱海建設(shè)投資集團(tuán)作為濱海新區(qū)投融資平臺，與漢沽區(qū)政府合作開發(fā)中心漁港項目，由濱海建設(shè)投資集團(tuán)子公司天津中心漁港開發(fā)建設(shè)公司承擔(dān)建設(shè)。公司計劃總投資64億元，目前，項目總投入累計超過80億元。在項目的建設(shè)過程中，濱海新區(qū)建設(shè)投資集團(tuán)中心漁港開發(fā)建設(shè)公司分別與天津龍達(dá)水務(wù)有限公司、津熱供熱集團(tuán)、國投津能發(fā)電有限公司、市燃?xì)饧瘓F(tuán)、濱海供電公司等多家單位簽訂中心漁港供水、供熱