金盆紗廠棚戶區(qū)改造項目可行性研究-正稿

大通湖區(qū)金盆紡紗廠棚戶區(qū)改造項目可行性研究報告PAGEPAGE88湖南城市學院規(guī)劃建筑設(shè)計研究院大通湖區(qū)金盆紡紗廠棚戶區(qū)改造項目可行性研究報告湖南城市學院規(guī)劃建筑設(shè)計研究院大通湖區(qū)金盆紡紗廠棚戶區(qū)改造項目可行性研究報告主編單位：湖南城市學院規(guī)劃建筑設(shè)計研究院證書編號：工咨乙12220070047發(fā)證機關(guān)：中華人民共和國國家發(fā)展和改革委員會法定代表人：譚獻良高級工程師主管副院長：呂賢軍高級工程師技術(shù)負責人：晏永玲高級工程師注冊咨詢師項目負責人：成彥惠高級工程師注冊咨詢師主要參與人員：李志學謝疆文強徐軍蔣剛李勝目錄TOC\o"1-2"\h\z\u第一章總論 11.1項目概況 11.2項目背景 21.3可行性研究范圍 41.4項目編制依據(jù) 51.5主要技術(shù)經(jīng)濟指標 61.6研究結(jié)論與建議 7第二章項目建設(shè)的必要性和意義 82.1大通湖區(qū)金盆紗廠概括 82.2大通湖區(qū)金盆紗廠棚戶區(qū)現(xiàn)狀及特點 92.3項目建設(shè)的必要性 112.4項目建設(shè)SWOT分析 152.5棚戶區(qū)改造方案 17第三章需求分析與建設(shè)規(guī)模 193.1本項目改造范圍 233.2項目需求分析 193.3項目建設(shè)規(guī)模 25第四章項目選址 234.1選址基本要求 234.2選址原則 244.3場址位置 254.4場址適宜性分析 254.5場地建設(shè) 26第五章項目建設(shè)條件 275.1政策優(yōu)勢 275.2自然條件 275.3水、電、通訊等配套公共設(shè)施條件 295.4征地拆遷條件 295.5技術(shù)條件 30第六章工程建設(shè)方案 316.1設(shè)計指導(dǎo)思想 316.2規(guī)劃、建筑設(shè)計 316.3結(jié)構(gòu)設(shè)計 356.4給排水、暖通設(shè)計 376.5電氣設(shè)計 416.6消防設(shè)計 45第七章節(jié)能節(jié)水措施 477.1設(shè)計依據(jù) 477.2節(jié)能措施 47第八章職業(yè)安全衛(wèi)生與消防 508.1職業(yè)安全衛(wèi)生 508.2消防設(shè)計 51第九章投資估算與資金籌措 539.1估算編制說明 539.2投資估算 549.3投資計劃與資金籌措 559.4項目建設(shè)總體安排 56第十章項目管理與實施進度 5710.1項目管理 5710.2項目實施進度 6010.3項目建設(shè)管理 6010.4建設(shè)項目跟蹤審計 6210.5項目財務(wù)管理 6610.6招投標管理 6610.7工程監(jiān)督管理 68第十一章投資風險分析 6911.1風險因素識別 6911.2風險估計和風險評價 7011.3風險應(yīng)對策略 71第十二章環(huán)境保護 7312.1場地環(huán)境描述 7312.2編制依據(jù) 7312.3污染源分析 7312.4環(huán)境保護方案 7612.5環(huán)境效益評價 79第十三章項目社會評價 8013.1社會效益 8013.2社會評價 8113.3社會評價結(jié)論 86第十四章可行性研究結(jié)論 8714.1研究結(jié)論 8714.2項目建議 88附表：大通湖區(qū)紗廠責任有限公司棚戶區(qū)改造項目投資估算表（概算法）金盆紡紗廠棚戶區(qū)改造地塊規(guī)劃設(shè)計要點附件：1、益陽市大通湖區(qū)管理委員會關(guān)于同意《金盆紡紗廠棚戶區(qū)改造建設(shè)計劃》的批復(fù)（大管［2010］9號）2、關(guān)于益陽市大通湖區(qū)金盆紡紗廠棚戶區(qū)改造項目環(huán)境影響的批復(fù)（大環(huán)字［2010］2號）3、建設(shè)項目選址意見書（選字第[01010021]號）4、建設(shè)用地規(guī)劃許可證（地字第：[04010002]號）5、國有土地行政劃撥決定書（大土劃字[2010]第19號）6、建設(shè)工程規(guī)劃許可證（建字第：[01010017]號）7、區(qū)財政建設(shè)資金承諾書（大計財函［2010］4號）8、建設(shè)單位建設(shè)資金承諾書9、房屋拆遷許可證（拆許字［2010］第8號）10、大通湖區(qū)規(guī)劃建設(shè)交通局關(guān)于同意《金盆紡紗廠棚戶區(qū)改造實施方案和年度拆遷計劃》的批復(fù)11、項目及項目單位基本情況表12、項目單位組織機構(gòu)人員編制表13、項目單位對所報內(nèi)容和附屬文件真實性負責的聲明14、拆遷情況上門調(diào)查登記表15、棚戶區(qū)照片附圖：益陽市大通湖區(qū)金盆紗廠棚戶區(qū)地塊一規(guī)劃用地紅線圖益陽市大通湖區(qū)金盆紗廠棚戶區(qū)地塊二規(guī)劃用地紅線圖益陽市大通湖區(qū)金盆紗廠棚戶區(qū)地塊一改造總平面圖益陽市大通湖區(qū)金盆紗廠棚戶區(qū)地塊二改造總平面圖益陽市大通湖區(qū)金盆紗廠棚戶區(qū)改造住房套形圖第一章總論1.1項目概況1.1.1項目名稱大通湖區(qū)金盆紡紗廠棚戶區(qū)改造項目1.1.2項目建設(shè)單位湖南省益陽市大通湖區(qū)金盆紡紗廠留守處1.1.3建設(shè)地點大通湖區(qū)金盆鎮(zhèn)1.1.4用地規(guī)模 總用地22243m2（合33.35畝），總建筑面積為37228㎡（地塊1：建筑面積：30628㎡；地塊2：建筑面積：5600㎡），居住總戶數(shù)1.1.5項目建設(shè)目標新建棚戶區(qū)改造住房37228㎡，公共服務(wù)用房1388m2，解決工礦企業(yè)職工住戶512戶。其中，就地新建棚戶區(qū)安置小區(qū)27.53畝，解決住房432戶；地塊南面棚戶改造安置小區(qū)擴地5.82畝，解決住房80戶。使小區(qū)交通方便、職工來往便捷、配套設(shè)施齊全、基礎(chǔ)設(shè)施完備、居住條件較好，1.1.6建設(shè)期項目建設(shè)期限：20月（2010年5月—2011年12月）1.1.7投資估算本項目工程總投資4738.45萬元，費用構(gòu)成如下：序號費用名稱投資額百分比（%）估算說明1住宅工程3225.668.07%2小區(qū)配套基礎(chǔ)設(shè)施797.5716.83%3工程建設(shè)其他費489.6410.33%4預(yù)備費225.644.77%5項目總投資4738.45100%1.1.8資金籌措資金來源三個方面：（1）區(qū)財政預(yù)算資金200萬元；（2）棚戶區(qū)居民自籌2903.04萬元；（3）項目單位籌資611.41萬元；（4）申請中央補貼資金1024萬元。1.2項目背景1998年，國務(wù)院作出了《關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革、加快住房建設(shè)的通知》的決定，提出了要穩(wěn)定推進住房商品化、社會化，逐步建立適應(yīng)社會主義市場經(jīng)濟體制和我國國情的城鎮(zhèn)住房新制度，要求加快住房建設(shè)步伐，停止住房實物分配方式，逐步實行住房分配貨幣化，發(fā)展住房金融，培育和規(guī)范住房交易市場，不斷滿足城鎮(zhèn)居民日益增長的住房要求。2007年8月，國務(wù)院《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》（國發(fā)〔2007〕24號）明確表示，把解決城市低收入家庭住房困難作為住房建設(shè)和住房制度改革的重要內(nèi)容，加快建立健全以廉租住房制度為重點，多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策體系。2007年11月，湖南省人民政府發(fā)布《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的實施意見》（湘政發(fā)〔2007〕30號）指出，住房問題是重要的民生問題，要積極采取措施，加強廉租住房制度建設(shè)，解決好城市低收入家庭住房困難。要求加快廉租住房建設(shè)步伐，盡快增加一批廉租住房房源，繼續(xù)調(diào)整住房結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，要切實將解決城市低收入家庭住房困難作為政府公共服務(wù)的一項重要職責。堅持以人為本，執(zhí)政為民。進一步健全廉租住房制度，改進廉租住房和規(guī)范經(jīng)濟適用住房制度，加大棚戶區(qū)、舊住宅區(qū)改造力度，多渠道增加廉租住房房源，逐步完善農(nóng)民工等其他住房困難群體的住房條件，在政策上進一步明確了住房改革的方向。隨著住房制度改革逐步深化和房地產(chǎn)市場快速發(fā)展，我國城鎮(zhèn)住房建設(shè)規(guī)模不斷擴大，多數(shù)家庭住房條件有了較大改善。特別是近幾年，中央和地方政府加大保障性安居工程投入，在解決居民住房困難方面取得了初步成效。但部分低收入和中等偏下收入家庭特別是居住在棚戶區(qū)的這類家庭住房仍然十分困難。目前，全國還有1000多萬戶家庭居住在各類棚戶區(qū)。城市棚戶區(qū)的房屋多數(shù)結(jié)構(gòu)簡陋，功能不全，年久失修，危房比例高，安全隱患大；供電、供水、排污、道路、供熱等基礎(chǔ)設(shè)施不完善，居住環(huán)境惡劣；建筑密度高，中低收入家庭集聚，缺乏市場開發(fā)價值。特別是國有工礦棚戶區(qū)遠離城區(qū)，困難企業(yè)集中，退休、下崗職工多，收入水平低，自我改造能力弱，要求政府支持改造的呼聲強烈。這些棚戶區(qū)難以通過市場開發(fā)和依靠企業(yè)實施改造，需由政府主導(dǎo)，給予一定的政策和資金支持。各地區(qū)、各有關(guān)部門貫徹落實中央決策部署，積極推進棚戶區(qū)改造。前兩年已開始進行了中央下放地方煤礦棚戶區(qū)改造工作，2009年啟動了國有林區(qū)、墾區(qū)棚戶區(qū)改造。2009年12月24日，住建部等五部委聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于推進城市和國有工礦棚戶區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見》，把城市和全部國有工礦棚戶區(qū)改造納入保障性安居工程。按照文件的要求，到2012年要解決1540萬戶低收入家庭住房困難，這里面包括通過國有棚戶區(qū)改造解決其中的低收入家庭住房困難問題，包括通過廉租住房和經(jīng)濟適用房建設(shè)解決一部分低收入家庭住房困難。這是一項順民意、惠民生，有利于擴內(nèi)需、促發(fā)展、調(diào)結(jié)構(gòu)，一舉多得的重大民生工程?！鞍凑罩醒?、湖南省、益陽市統(tǒng)一安排，大通湖區(qū)啟動了國有企業(yè)及工礦棚戶區(qū)改造工程改造工作，決定由大通湖區(qū)金盆紡紗廠留守處為項目單位，建設(shè)大通湖區(qū)金盆紡紗廠棚戶區(qū)改造項目。通過棚戶區(qū)改造，進一步改善大通湖區(qū)金盆紡紗廠512戶棚戶區(qū)職工家庭的住房條件和生活環(huán)境，完善棚戶區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施，提高住宅小區(qū)的綜合承載能力，不斷把改革發(fā)展的成果惠及到廣大人民群眾。2010年5月益陽市大通湖區(qū)金盆紡紗廠留守處委托我院編制《大通湖區(qū)金盆紡紗廠棚戶區(qū)改造項目可行性研究報告》。1.3可行性研究范圍（1）項目建設(shè)意義及其必要性；（2）建設(shè)地點及建設(shè)條件；（3）建設(shè)規(guī)劃和布局：（4）建設(shè)內(nèi)容及實施計劃；（5）環(huán)境保護與節(jié)能節(jié)水研究；（6）項目組織與運行管理；（7）投資估算及資金籌措；（8）效益分析與風險評估。1.4項目編制依據(jù)受大通湖區(qū)金盆紡紗廠留守處的委托，湖南城市學院規(guī)劃建筑設(shè)計研究院承擔了大通湖區(qū)金盆紡紗廠棚戶區(qū)改造項目可行性研究報告的編制工作。編制依據(jù)是：（1）大通湖區(qū)城鎮(zhèn)開發(fā)整體規(guī)劃；（2）投資項目可行性研究指南2004年3月中國電力出版社；（3）工業(yè)與民用建筑可行性研究深度要求；（4）國家有關(guān)規(guī)劃和建筑的條例規(guī)范；（5）國務(wù)院《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》(國發(fā)[2007]24號)；（6）住宅建筑規(guī)范（GB50368-2005）；（8）城市新建住宅小區(qū)管理辦法（建設(shè)部令第33號）；（9）住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等五部委《關(guān)于推進城市和國有工礦棚戶區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見》（建?！?009〕295號）；（10）財政部《關(guān)于切實落實相關(guān)財政政策積極推進城市和國有工礦棚戶區(qū)改造工作的通知》（財綜[2010]8號）。1.5主要技術(shù)經(jīng)濟指標根據(jù)項目的具體情況，主要技術(shù)經(jīng)濟指標其詳見下表：主要技術(shù)評價指標一覽表表1-1序號指標名稱單位指標備注1項目總用地畝33.351.1原有住宅用地（地塊1）畝27.531.2擴建住宅用地（地塊2）畝5.822項目區(qū)總拆遷量m2293003棚改涉及居民總戶數(shù)戶5124棚改涉及總?cè)丝跀?shù)人15875新建建筑面積m2372285.1新建住宅m235840512戶5地塊1(原址新建)m230240432戶5地塊2（新地擴建）m2560080戶5.2新建公共服務(wù)用房m213886建筑占地面積m264366.1地塊1m253166.2地塊2m211207建筑密度%7.1地塊1%26.07.2地塊2%28.88容積率8.1地塊11.728.2地塊21.449綠地率9.1地塊1%37.29.2地塊2%39.410總投資萬元4738.4511建設(shè)總工期月20

1.6研究結(jié)論與建議.1.1本項目建設(shè)符合大通湖區(qū)城本項目位于大通湖區(qū)金盆鎮(zhèn)，距大通湖區(qū)市委、政府駐地約10公里。建設(shè)地點選擇及建筑形式符合大通湖區(qū)金盆鎮(zhèn).應(yīng)盡快對.

第二章項目建設(shè)的必要性和意義2.1大通湖區(qū)金盆紡紗廠概括金盆紡紗廠位于美麗富饒的洞庭之濱——益陽市大通湖區(qū)金盆鎮(zhèn)，前身為益陽市國營金盆農(nóng)場紡紗廠，是當年益陽市國營骨干企業(yè)和紡織業(yè)龍頭企業(yè)。該廠成立于1981年3月，隨著2000年全省拆場建區(qū)，該企業(yè)也于2002年開始改制，同年，成立大通湖區(qū)金盆紡紗廠留守處，負責原廠干部職工改制的善后事宜和社會事務(wù)處理，運轉(zhuǎn)至今。金盆紡紗廠改制后為湖南天恩棉業(yè)有限公司，是湖南省公益形象示范企業(yè)、益陽市農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化龍頭企業(yè)、益陽市優(yōu)秀民營企業(yè)，是集棉花收購、加工、紡紗及棉花貿(mào)易、植物油生產(chǎn)、賓館服務(wù)業(yè)于一體的民營企業(yè)。公司注冊資金3256萬元，分別為湖南天恩棉業(yè)有限公司、益陽市金勝紡織有限公司、南縣新勝紡織有限公司等。公司年年被縣工行、市農(nóng)發(fā)行授予AA級信用等級企業(yè)。現(xiàn)已完成400噸打包機更新改造，擁有2條96型、80型鋸齒軋花生產(chǎn)線、28臺100型沖刀式、21臺100型皮棍式軋花生產(chǎn)線，年可生產(chǎn)各種皮棉12000噸.紡紗生產(chǎn)規(guī)模37000錠（含氣流紡），年生產(chǎn)各種規(guī)格的純棉紗線6000噸.其產(chǎn)品暢銷全國、供不應(yīng)求。日產(chǎn)400噸的油脂廠、三星級賓館正在籌建，預(yù)計2008年11月竣工。董事長潘勝恩是益陽市人大代表、益陽市農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化龍頭企業(yè)協(xié)會副會長、益陽工商聯(lián)常委、益陽市紡織協(xié)會副會長。公司志存高遠、不斷進取建立了“公司+基地+農(nóng)戶”的經(jīng)營模式，基地面積達5.8萬畝，廠房占地面積35320平方米，全廠干部職工1233人，擁有紡紗生產(chǎn)規(guī)模5.7萬錠，年生產(chǎn)各種純棉紗線1.2萬噸，帶動了13400戶農(nóng)民發(fā)家致富。為社會主義新農(nóng)村建設(shè)作出了積極的貢獻。但是，由于企業(yè)前身國營金盆農(nóng)場紡紗廠職工家屬多、住房條件差、企業(yè)負擔重，造成地區(qū)職工住宅棚戶區(qū)問題一直得不到解決，大大影響棚戶區(qū)居民的生產(chǎn)和生活，同時，隨著房屋使用期的增長，原國營紗廠職工的住房條件也日漸惡劣，成為大通湖區(qū)亟待處理的老大難問題。2.2大通湖區(qū)金盆紡紗廠棚戶區(qū)現(xiàn)狀及特點2.2.1金盆紡紗廠棚戶區(qū)是原國營金盆農(nóng)場紡紗廠留下的家屬區(qū)，棚戶區(qū)位于大通湖區(qū)金盆鎮(zhèn)，占地18360平方米，現(xiàn)有住房建筑面積29300m2。棚戶區(qū)現(xiàn)有居民512戶，1587人，全部為原金盆紡紗廠職工及家屬。其中，原國營金盆農(nóng)場紡紗廠再就業(yè)職工1233人。棚戶區(qū)內(nèi)95%的住戶都屬于較低收入家庭，家庭年收入不足2萬元。金盆紡紗廠棚戶區(qū)每戶平均住宅面積不足金盆紡紗廠棚戶區(qū)現(xiàn)狀調(diào)查表表2-1序號戶型（單戶面積）戶數(shù)合計備注144.5㎡22979245.2㎡251130352.4㎡954978455.818010044562.51489250669.5422919合計51229300棚戶區(qū)大部分住宅為上世紀80年代初建設(shè)的低矮平房，房屋裝修簡單，普遍搭建雜物，采用公共廁所，使用功能極為不齊，房屋結(jié)構(gòu)以磚混、磚木為主，總體質(zhì)量差。房型為通走廊，無抗震設(shè)施，全部是空斗墻的簡易建筑。由于嚴重超齡使用，現(xiàn)混凝土構(gòu)件嚴重碳化，鋼筋外露銹蝕，紅磚風化，多棟承重墻出現(xiàn)不少洞穴，更有部分墻體出現(xiàn)寬度為5-30mm、長度為3000-8000mm不等的縱向裂縫，現(xiàn)已嚴重危及該區(qū)員工、家屬的生命財產(chǎn)安全。同時，棚戶區(qū)居住環(huán)境臟、亂、差，嚴重缺乏公共服務(wù)設(shè)施。2.2.2經(jīng)調(diào)查與分析，大通湖區(qū)金盆紡紗廠棚戶區(qū)存在以下幾個特點：1、舊房屋房齡長、比例高。棚戶區(qū)房屋為上世紀七八十年代所建，舊房屋房齡長、比例高，遠遠超過居住用房25年的最高使用年限。許多地方都是連片的舊屋、老屋、簡易房所占比例較高。且大多地方公共配套設(shè)施差，人居環(huán)境惡劣。2、房屋質(zhì)量差、安全隱患多。由于棚戶區(qū)的房屋為80年代所建，所以磚木、簡易結(jié)構(gòu)的占70%以上，危險和嚴重損壞的占85%以上，存在消防、倒塌等重大安全隱患。3、人口密度高。據(jù)初步計算，棚戶區(qū)人口為1587人，平均每畝達到57人。如此高的人口密度的安置需要大量的資金和房源，這對棚戶區(qū)改造來講增大了難度。

2.3項目建設(shè)的必要性2.3.1項目建設(shè)是貫徹落實住房問題是重要的民生問題。黨中央、國務(wù)院高度重視解決城市居民住房問題，始終把改善群眾居住條件作為城市住房制度改革和\o"房地產(chǎn)業(yè)"房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的根本目的。2007年以來，國務(wù)院多次召開專題會議，先后出臺了《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》、《關(guān)于推進城市和國有工礦棚戶區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見》等文件，其根本目的就是為了解決低收入群眾的住房問題，實現(xiàn)十七大提出的“住有所居”目標。為應(yīng)對世界經(jīng)濟金融危機的不利影響，2008年底中央出臺了十大措施，這十項措施的第一條就是“加快建設(shè)保障性安居工程，加大對廉租住房建設(shè)支持力度，加快棚戶區(qū)改造，實施游牧民定居工程，擴大農(nóng)村危房改造試點”。2010年中央經(jīng)濟工作會議3次強調(diào)保障性住房建設(shè)。會議明確“加大對保障性住房建設(shè)的支持力度”，并強調(diào)“要加強廉租住房等保障性住房建設(shè)，支持棚戶區(qū)改造?！睂嵤┐笸ê^(qū)紗廠有限公司棚戶區(qū)改造項目，體現(xiàn)了黨中央、國務(wù)院對老工業(yè)基地國有改制企業(yè)棚戶區(qū)人民群眾的深切關(guān)懷，是黨和政府踐行科學發(fā)展觀、“三個代表”重要思想、堅持立黨為公、執(zhí)政為民的具體體現(xiàn)，是全心全意為人民服務(wù)的凝聚力工程，更是大通湖區(qū)各級黨委、政府落實黨中央、國務(wù)院宏觀經(jīng)濟調(diào)控政策的具體要求。2.3.2棚戶區(qū)現(xiàn)有居民，多為低保戶、工人、家屬。在維持生活現(xiàn)狀外，根本沒有經(jīng)濟實力購買城區(qū)周圍的商品房。實施棚戶改造，首先惠及的是廣大棚戶居民，采取各種拆遷安置辦法，將他們從棚戶區(qū)解放出來，拆遷補償結(jié)合相應(yīng)的政策補助，能很好的改善、解決棚戶居民的居住問題。大通湖區(qū)金盆紡紗廠是龍頭企業(yè)，為國家的經(jīng)濟建設(shè)做出了不可磨滅的貢獻，也為國企改革順利推進作出了榜樣。該廠有許多職工及其家屬居住在缺少安全感和舒適感的土坯房中，時刻面臨著生命安全方面的威脅，而部分職工甚至無房可居，嚴重影響了家庭和睦、社會穩(wěn)定。解決他們的住房困難，搬離棚戶區(qū)、住上新樓房，是他們強烈的愿望，甚至是幾代人的期盼。總理溫家寶在今年的兩會期間說“我們國家的發(fā)展不僅是要搞好經(jīng)濟建設(shè)，而且要推進社會的公平正義，促進人的全面和自由的發(fā)展，這三者不可偏廢。集中精力發(fā)展生產(chǎn)，其根本目的是滿足人們?nèi)找嬖鲩L的物質(zhì)文化需求。而社會公平正義，是社會穩(wěn)定的基礎(chǔ)。我認為，公平正義比太陽還要有光輝?！睂嵤┐笸ê^(qū)金盆紡紗廠棚戶區(qū)改造項目，既是一項政治任務(wù)，也是一項實現(xiàn)公平正義的光榮任務(wù)，有利于幫助大通湖區(qū)金盆紡紗廠困難職工改善住房條件，提高生活質(zhì)量，使他們得到更多實惠，感受到黨和政府的溫暖。2.3.3中央和湖南省均把加快保障性安居工程建設(shè)作為保增長、保民生、保穩(wěn)定的重要措施。實施大通湖區(qū)金盆紡紗廠棚戶區(qū)改造項目，既可以有力地拉動建筑業(yè)、建材業(yè)、交通運輸業(yè)等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，為調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、擴大內(nèi)需，保增長、解決社會就業(yè)與再就業(yè)也作出了積極的貢獻，又可以發(fā)展社區(qū)公共服務(wù)，加強社會管理，推進平安社區(qū)建設(shè)，對推動經(jīng)濟社會協(xié)調(diào)發(fā)展的意義重大。

2.3.4項目建設(shè)是促進房地產(chǎn)市場2010年初，國務(wù)院辦公廳下發(fā)《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，詳細列出了11條措施，被稱為“國十一條”。“國十一條”文件為2010年房地產(chǎn)市場調(diào)控定下了基調(diào)：“遏制房價過快上漲、打擊投資性購房”。具體工作內(nèi)容之一就是要增加供給，主要是增加土地供給和普通商品住房的供給，對房價較高、上漲較快的地方，在增加普通商品住房的同時，要加快保障性住房的建設(shè)，包括限價房、經(jīng)濟適用住房、公共租賃房、廉租房以及即將啟動的城市和工礦棚戶區(qū)改造，特別是一定要增加中小套型普通商品住房供應(yīng)的比例。2010年政府工作報告也指出“…要堅決遏制部分城市房價過快上漲勢頭，滿足人民群眾的基本住房需求…”。棚戶區(qū)改造建設(shè)的大部分是安置用房，直接增加了中低價位、中小戶型住房供應(yīng)，有利于改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。2.3.5項目建設(shè)是推進2009年12月7日閉幕的中央經(jīng)濟工作會議提出，2010年經(jīng)濟工作的主要任務(wù)之一是加大經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整力度，提高經(jīng)濟發(fā)展質(zhì)量和效益。其中，通過“積極穩(wěn)妥推進城鎮(zhèn)化，提升城鎮(zhèn)發(fā)展質(zhì)量和水平”來擴大內(nèi)需是中央經(jīng)濟工作會議著重強調(diào)的一個環(huán)節(jié)，也將成為2010年經(jīng)濟工作部署和發(fā)展的一項重要戰(zhàn)略。會議還強調(diào)：“積極穩(wěn)妥推進城鎮(zhèn)化，提升城鎮(zhèn)發(fā)展質(zhì)量和水平。要堅持走中國特色城鎮(zhèn)化道路，促進大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展，著力提高城鎮(zhèn)綜合承載能力，發(fā)揮好城市對農(nóng)村的輻射帶動作用，壯大區(qū)域經(jīng)濟?！蓖七M城鎮(zhèn)化的發(fā)展戰(zhàn)略，將有助于帶動房地產(chǎn)、餐飲等多個行業(yè)的發(fā)展，從而對經(jīng)濟平穩(wěn)運行產(chǎn)生積極推動作用。益陽區(qū)位優(yōu)勢明顯，交通發(fā)達，素有“長株潭后花園”的美譽。近幾年，金盆鎮(zhèn)公路建設(shè)速度較快，實現(xiàn)了與大通湖區(qū)及相鄰各鄉(xiāng)鎮(zhèn)的對接。在提高城鎮(zhèn)品位、塑造城鎮(zhèn)形象上，通過加大招商引資力度，走經(jīng)營城市之路。集鎮(zhèn)區(qū)供水、排水、通訊、有線電視等基礎(chǔ)設(shè)施不斷完善，正朝向規(guī)?；⑸虡I(yè)化發(fā)展。但必須看到，金盆鎮(zhèn)的城鎮(zhèn)化發(fā)展水平還不高。本項目的建設(shè)將有利于進一步完善2.3.6項目建設(shè)是加快大通湖區(qū)經(jīng)濟發(fā)展，促進大通湖區(qū)近年來經(jīng)濟總量有了很大提高，但與周邊兄弟地市相比，差距仍然較大。棚戶區(qū)改造項目的開發(fā)不僅對城市建設(shè)的影響很大，對國民經(jīng)濟的作用也很大。據(jù)測算，房地產(chǎn)對國民經(jīng)濟的拉動作用約1.5～2個百分點。因此應(yīng)立足自力更生，加大工礦企業(yè)住房改造的力度，精心培育高品質(zhì)的商住綜合區(qū)，搞活本地經(jīng)濟，提高人民的物質(zhì)、文化、生活水平2.3.7當前，國家出臺了一系列的土地調(diào)控政策，提出要大力節(jié)約土地等有效資源。啟動本項目建設(shè)，能盤活片區(qū)存量土地，改棚戶，建高樓，提升容積率，實現(xiàn)了土地的節(jié)約集約利用。同時，通過該區(qū)域土地開發(fā)可刺激造紙、建筑、現(xiàn)代商貿(mào)服務(wù)等行業(yè)的發(fā)展，培育新的經(jīng)濟增長點和新型特色產(chǎn)業(yè)。綜上所述，大通湖區(qū)金盆紡紗廠棚戶區(qū)改造項目勢在必行，無論是經(jīng)濟效益、社會效益、生態(tài)效益于民于國均意義重大。2.4項目建設(shè)SWOT分析2.4.11、區(qū)位優(yōu)勢金盆鎮(zhèn)始建于2000年12月，其前身是原湖南省十三大國營農(nóng)場之一的金盆農(nóng)場。地處洞庭湖平原，總面積45.96平方公里，人口18810人。1962年11月由中共湖南省委批準單獨建制。國營金盆農(nóng)場正式成立。目前，金盆鎮(zhèn)轄15個行政村。金盆鎮(zhèn)位于大通湖區(qū)南邊，南與沅江市的陽羅鄉(xiāng)、北大鄉(xiāng)交界，北接大通湖農(nóng)場，東與北洲農(nóng)場毗鄰，西與四季紅鄉(xiāng)普豐鄉(xiāng)接壤。金盆鎮(zhèn)地處大通湖區(qū)域，水路交通極為便利，出境經(jīng)塞陽運河可達湘、資、沅、澧四水，亦可經(jīng)五門閘（大東口）過漉湖直通岳陽。陸路交通上鎮(zhèn)內(nèi)公路與省市公路干線相通，村與村之間均有簡易砂石公路相通，均可通車。金盆農(nóng)場土地系洞庭湖區(qū)多次地質(zhì)構(gòu)造運動，加上湘、資、沅、澧四水及長江挾持大量泥沙注入洞庭湖，逐年淤積而成。清光緒年間起，境內(nèi)東部露出小片淺灘，蘆葦叢生。至清宣統(tǒng)（1909—1911年）時期，境南、西部相繼形成陸地。至20世紀20年代，玉成、善慶、有成三垸先后形成。此后，圍堤并垸和農(nóng)田水利建設(shè)不斷進行，逐漸形成今日田疇棋布，溝渠縱橫的人為正向地貌。全鎮(zhèn)地勢低平。東、西、南三面地勢稍高，中央部分和北面稍低，平均海拔高26米。主要土質(zhì)為河湖沉積物，土質(zhì)疏松、自然肥力高。屬亞熱帶大陸性季風濕潤氣候區(qū)，冬季低溫干燥，夏季高溫多雨，年平均降水量為269.4毫米2、環(huán)境優(yōu)勢水與人們生活息息相關(guān)，水有調(diào)節(jié)氣候、溫度、濕度的作用，可以優(yōu)化人們生活環(huán)境。自然的臨水生活歷來都是古今中外所推崇的一種居住方式。與水為鄰、親水而居更是人們對健康生活和自然生活的向往和追求。本項目地塊毗鄰洞庭湖畔，環(huán)境將是最大的優(yōu)勢。3、政府支持優(yōu)勢本項目為大通湖區(qū)金盆紡紗廠棚戶區(qū)改造建設(shè)項目，政府將給予極大的關(guān)注和支持。本地區(qū)開發(fā)建設(shè)享受《益陽市鼓勵投資的若干規(guī)定（政府令［2003］6號）》等文件規(guī)定的一系列優(yōu)惠政策。2.4（1）項目處于大通湖區(qū)金盆鎮(zhèn)，該鎮(zhèn)經(jīng)濟欠發(fā)達，距離中心區(qū)較遠，不在核心商圈；（2）周邊建設(shè)環(huán)境尚未成熟；（3）市政配套還需完善。2.4（2）項目地處大通湖區(qū)金盆紡紗廠附近，為工人工作上下班提供里方便，帶動周邊其它地區(qū)的發(fā)展；（3）2006年湖南省提出啟動以長株潭為中心的湖南3＋5城市群建設(shè)（即以長株潭為中心，包括岳陽、常德、益陽、婁底、衡陽在內(nèi)的城市群），益陽明確定位“長沙后花園”。2.4.（1）大通湖區(qū)城鎮(zhèn)整體規(guī)劃有待完善，對項目的開展和持續(xù)發(fā)展造成很大壓力；（2）拆遷安置工作范圍大，容易引發(fā)社會事件。綜上所述，本項目的優(yōu)勢和機會大于劣勢和挑戰(zhàn)，主要是建設(shè)條件充足，潛力大，將為項目的成功運用和后期開發(fā)打下良好的基礎(chǔ)。2.5棚戶區(qū)改造方案1、要妥善解決以上512戶住房問題，需新建住房35840㎡，需建房土地34畝左右。2、現(xiàn)狀地塊棚戶房占地僅27.53畝，整體工程在舊址上只能建設(shè)432套左右，尚缺口建房土地5.8畝需政府劃撥。3、該棚戶區(qū)改造的拆遷和建設(shè)采取由東向西推進的辦法，在取得土地的前提下，可在1年內(nèi)分批拆除現(xiàn)有棚戶住房。2010年6月拆除廠區(qū)東面一片5.82畝的建設(shè)用地上的雜屋，開工建設(shè)3棟5層一梯兩戶型80套安置房,拆除棚戶區(qū)東面210戶危舊住房，即：首先拆除建筑面積12500㎡的平房和雜屋，其中，80戶安置在新建的3棟安置房中,其余130戶暫時安置在紗廠公共宿舍。4、2010年8月，在拆遷區(qū)開工新建230套安置房，將棚戶區(qū)剩余的302戶危舊住房全部拆除。5、2010年10月，在拆除剩余棚戶區(qū)住戶的土地上，開工建設(shè)202套安置房，將臨時安置的住戶遷回。6、小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施的建設(shè)，根據(jù)房屋建設(shè)進度，同步開展建設(shè)。由東向西采取先建道路，后綠化，再景觀的順序進行。將原金盆紡紗廠棚戶區(qū)建成中等規(guī)模的現(xiàn)代居住小區(qū)。7、棚戶區(qū)改造建37228㎡住宅預(yù)計需改造資金4738.45萬元，資金來源三個方面：（1）區(qū)財政預(yù)算資金200萬元；（2）棚戶區(qū)居民自籌2903.04萬元；（3）項目單位籌資611.41萬元；（4）申請中央補貼資金1024萬元。8、拆遷安置辦法：項目建設(shè)選址在金盆紡紗廠棚區(qū)戶區(qū)，都屬建設(shè)用地，不足部分采取區(qū)管委行政劃撥。拆遷補償和安置遵循以下原則和辦法：（1）棚戶區(qū)改造以政府引導(dǎo)，專項資金補貼、住戶補交差價、企業(yè)自建和市場開發(fā)相結(jié)合的原則；（2）先建后拆、實物安置與貨幣補償相結(jié)合、就地安置與異地安置相結(jié)合的原則。（3）棚戶區(qū)拆遷采取獎勵拆遷、自愿換房的辦法。房屋拆遷按照市場價值評估后貨幣補償，按有關(guān)文件精神，每戶每月補貼拆遷過渡費300元，最多補貼時間不超過6個月。。（4）棚戶區(qū)先期拆遷戶優(yōu)先入住改造房。第三章需求分析與建設(shè)規(guī)模3.1本項目改造范圍原湖南益陽金盆紡紗廠職工家庭戶1223戶（含半邊戶）。其中，有房戶1135戶，無房戶88戶。有房戶中居住在棚戶區(qū)的有512戶，大部分為磚木結(jié)構(gòu)的平方?，F(xiàn)益陽市國營金盆農(nóng)場紡紗廠已改制，原廠職工無錢購買住房。住房質(zhì)量越來越差，房源越來越緊張，矛盾日益尖銳、突出。此次由益陽大通湖區(qū)金盆紡紗廠留守處統(tǒng)籌，針對原國營金盆農(nóng)場紡紗廠512戶土木結(jié)構(gòu)（棚戶）平房戶進行棚戶區(qū)改造，實行就地安置，共需新建住房512套。本項目棚戶區(qū)改造既要貫徹房改政策，又要考慮棚戶區(qū)居民的實際情況。在建設(shè)標準上，要參照益陽市經(jīng)濟適用住房或廉租房的戶型建筑面積，在充分考慮當?shù)鼐用褡》繉嶋H情況、財政和居民收入水平的基礎(chǔ)上加以確定，配套設(shè)施的建設(shè)標準要滿足居民入住的基本要求。本項目實施參照國家住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部及國家發(fā)改委等5部門聯(lián)合下發(fā)的建保【2009】295號文件《關(guān)于推進城市和國有工礦棚戶區(qū)改造工作的通知》等有關(guān)規(guī)定。結(jié)合《大通湖區(qū)總體規(guī)劃2007-2020》和城市建設(shè)計劃、經(jīng)濟適用住房建設(shè)計劃、土地利用年度計劃，確定原金盆紡紗廠職工住宅小區(qū)（棚改項目）設(shè)置一種戶型：70㎡戶型，規(guī)劃總戶數(shù)為512戶。3.2項目需求分析根據(jù)國家住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部及國家發(fā)改委等5部門聯(lián)合下發(fā)的建?！?009】295號文件《關(guān)于推進城市和國有工礦棚戶區(qū)改造工作的通知》、《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格意見的通知》（國辦發(fā)[2006]37號），建住房[2006]165號文件及國務(wù)院《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》（國發(fā)[2007]24號）和《湖南省人民政府關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的實施意見》（湘政發(fā)[2007]30號）精神，為提高原湖南益陽國營金盆農(nóng)場紡紗廠廣大老職工居住環(huán)境質(zhì)量，進一步滿足廣大群眾的基本住房要求，確保符合規(guī)定住房困難條件的城市低保家庭基本做到應(yīng)保盡保。本項目戶型均為100㎡以下的小戶型，共512套，居住人數(shù)1587人，總建筑面積37228㎡，其中住宅建筑面積30240㎡；配套設(shè)施建筑面積1388㎡。3.3項目建設(shè)規(guī)模大通湖區(qū)金盆紡紗廠棚戶區(qū)改造項目總用地面積22243㎡。總建筑面積37228㎡，其中住宅建筑面積30240㎡，配套設(shè)施建筑面積1388㎡。建筑占地面積6436㎡，一號地綠化率37.2%，容積率1.72，建筑密度26.0%，停車位32個；二號地綠化率39.4%，容積率1.44，建筑密度28.8%，停車位10個。共建設(shè)住宅樓18棟，物管建筑2棟，住宅建筑均為多層砌體單元樓。另建設(shè)社區(qū)所必須的休閑、活動、綠化場地及輔助設(shè)施。湖南省益陽金盆紡紗廠棚戶區(qū)改造工程地塊1：綜合技術(shù)經(jīng)濟指標 目項數(shù)量計量單位人均面積備注居住戶(套)數(shù)432戶(套)70平米戶型：432戶居住人數(shù)1296人戶均人口3.0人/戶總建筑面積31628㎡23.63住宅面積30240㎡23.33建筑占地面積5316㎡住宅平均層數(shù)6層建筑容積率1.72-停車位32輛總建筑密度26.0%綠地率37.2%湖南省益陽金盆紡紗廠棚戶區(qū)改造工程地塊2：綜合技術(shù)經(jīng)濟指標項目數(shù)量計量單位人均面積備注居住戶(套)數(shù)80戶(套)居住人數(shù)291人戶均人口3.63人/戶總建筑面積5600㎡19.24住宅面積5600㎡19.2470平米戶型：80戶公建面積0㎡0住宅平均層數(shù)5層建筑占地面積1120㎡建筑容積率1.44-停車位10輛總建筑密度28.8%綠地率39.4%

第四章項目選址4.1選址基本要求該項目選址在大通湖區(qū)金盆鎮(zhèn)，金盆鎮(zhèn)位于大通湖區(qū)南邊，南與沅江市的陽羅鄉(xiāng)、北大鄉(xiāng)交界，北接大通湖農(nóng)場，東與北洲農(nóng)場毗鄰，西與四季紅鄉(xiāng)普豐鄉(xiāng)接壤。金盆鎮(zhèn)地處大通湖區(qū)域，水路交通極為便利，出境經(jīng)塞陽運河可達湘、資、沅、澧四水，亦可經(jīng)五門閘（大東口）過漉湖直通岳陽。陸路交通上鎮(zhèn)內(nèi)公路與省市公路干線相通，村與村之間均有簡易砂石公路相通，均可通車。地塊周邊為城鄉(xiāng)結(jié)合部土地，有社會福利院、學校、醫(yī)院、工廠等主要生產(chǎn)、生活設(shè)施，距離政務(wù)機關(guān)及經(jīng)濟文化中心都比較遠，但交通便利，配套基礎(chǔ)設(shè)施到位。符合項目建設(shè)的選址要求。同時滿足場址選擇的基本要求：1、節(jié)約用地，少占耕地。建設(shè)用地因地制宜，優(yōu)先考慮荒地、空地、劣地。本項目大部分用地為原址新建，北側(cè)擴建土地為廢棄荒地，不占農(nóng)田。2、減少拆遷移民，工程選址著眼于少拆遷、少移民，盡可能不靠近、不穿越人口密集的居民區(qū)。根據(jù)大通湖區(qū)總體規(guī)劃要求，本項目棚戶區(qū)改造項目用地為原居住用地，場區(qū)內(nèi)必不可少有房屋拆遷和移民。3、場區(qū)選址符合居住工程建設(shè)項目基本功能要求，雖距市主要政務(wù)機關(guān)及經(jīng)濟文化中心有一段距離，但交通便利，施工方便。4、有利于保護環(huán)境和生態(tài)。該項目建成后對周邊環(huán)境影響較小，不構(gòu)成對生態(tài)的影響。4.2選址原則4.2.1依據(jù)大通湖區(qū)城市總體規(guī)劃，大通湖區(qū)金盆紡紗廠棚戶區(qū)改造工程所在地是符合規(guī)劃要求的，此次規(guī)劃的棚戶區(qū)改造工程指標依據(jù)《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》（2002年版）中關(guān)于住宅小區(qū)規(guī)劃指標確定，符合時代及地域性要求。4.2.21、大通湖區(qū)金盆紡紗廠棚戶區(qū)改造項目切實加強對自然和生態(tài)的保護，建設(shè)可持續(xù)發(fā)展、環(huán)境優(yōu)美的居住小區(qū)。2、地塊選址以集中安置為主，將其他分散的棚戶區(qū)集中安置，可以減少對環(huán)境的破壞。4.2.31、大通湖區(qū)金盆紡紗廠棚戶區(qū)改造工程選址于大通湖區(qū)金盆鎮(zhèn)，地塊靠近洞庭湖畔，區(qū)位條件良好，交通便利，旁邊有職工醫(yī)院、子弟學校、俱樂部、招待所、管理中心等，設(shè)施齊全。這既改善了職工家屬的生活條件，又能為職工家屬再就業(yè)提供廣闊的空間；小區(qū)自來水由自來水廠鋪設(shè)至交叉路口處的150mm主管供應(yīng)，電力由大通湖區(qū)變電所35KV線路供應(yīng)，能夠滿足本項目的用電需求。2、大通湖區(qū)金盆紡紗廠棚戶區(qū)改造工程選址于方便工人上下班，不至遠離工廠所在地，既可以很好的改善居民的生活環(huán)境；同時考慮了部分棚戶區(qū)居民是退休職工，他們對現(xiàn)在的居住地已產(chǎn)生了濃厚的感情，不愿意搬出。長時間以來，大通湖區(qū)金盆紡紗廠所在地已形成了一個小的村鎮(zhèn)，通過對其改造可提升整個廠區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施和環(huán)境美化，為城鎮(zhèn)的建設(shè)打下良好的基礎(chǔ)。4.3場址位置大通湖區(qū)金盆紡紗廠棚戶區(qū)改造工程選址于大通湖區(qū)金盆鎮(zhèn)，與鎮(zhèn)中心相距較遠，但交通便利，就業(yè)條件十分優(yōu)越。該小區(qū)的水、電、路、燃氣均與鎮(zhèn)區(qū)相關(guān)設(shè)施配套。4.4場址適宜性分析1、大通湖區(qū)金盆紡紗廠棚戶區(qū)改造項目擬選地塊地勢低平。東、西、南三面地勢稍高，中央部分和北面稍低，平均海拔高26米。主要土質(zhì)為河湖沉積物，土質(zhì)疏松、自然肥力高。地勢較平坦，場地土質(zhì)穩(wěn)定性較好，無滑坡、崩塌的可能，據(jù)調(diào)查，所選地區(qū)工程地質(zhì)條件比較簡單，無地陷及斷裂的危險。由《中國地震烈度區(qū)劃圖》可知，大通湖區(qū)地區(qū)地震基本烈度為6度，且所選區(qū)域內(nèi)場地穩(wěn)定性良好，利于抗震。場地水文地質(zhì)條件簡單，場地內(nèi)無大的地表水體，地表水體主要受大氣降水、地表排泄水滲透補給，按照大通湖區(qū)建筑行業(yè)經(jīng)驗，水質(zhì)對混凝土無明顯腐蝕性，對施工沒有影響?？傮w而言，所選地塊工程地質(zhì)條件和水文地質(zhì)條件良好，有利于建設(shè)工程項目。2、大通湖區(qū)金盆紡紗廠棚戶區(qū)改造項目擬建地塊周邊無易燃、易爆物，周圍環(huán)境符合消防要求。按照規(guī)劃，大通湖區(qū)高壓輸電線路采用地下管道敷設(shè)，從而避免了架空高壓輸電穿過工地現(xiàn)場。3、大通湖區(qū)金盆紡紗廠棚戶區(qū)改造項目擬建地塊位距市區(qū)主要河流、湖泊較近，環(huán)境優(yōu)美，區(qū)位優(yōu)勢明顯。綜上所述，大通湖區(qū)金盆紡紗廠棚戶區(qū)改造項目擬建地塊地質(zhì)條件和水文條件良好，交通便捷、文化氛圍濃厚，是一塊理想的建設(shè)用地。4.5場地建設(shè)場地三通一平及有關(guān)事宜均采用委托建筑公司進行，由于該地塊基本平坦，本項目造價相對較低。建設(shè)用地33.35畝，綠地12.53畝，占總用地的37.57%。大通湖區(qū)金盆紡紗廠棚戶區(qū)改造項目建設(shè)用地為原有居住用地27.53畝,擴建用地5.82畝，已辦理完相關(guān)手續(xù)。第五章項目建設(shè)條件5.1政策優(yōu)勢2007年8月，國務(wù)院《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》（國發(fā)〔2007〕24號）明確表示，把解決城市低收入家庭住房困難作為住房建設(shè)和住房制度改革的重要內(nèi)容，加快建立健全以廉租住房制度為重點，多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策體系。《關(guān)于推進城市和國有工礦棚戶區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見》（建保[2009]295號）精神，促進大通湖區(qū)工礦企業(yè)職工住房改造建設(shè)全面、協(xié)調(diào)、可持續(xù)發(fā)展，實現(xiàn)“十七大”報告中關(guān)于“建立廉租住房制度，加快解決城市低收入家庭住房困難”和“住有所居”的目標。一系列文件、政策為大通湖區(qū)金盆紡紗廠棚戶區(qū)改造項目提供了政策依據(jù)。5.2自然條件5.2.1大通湖區(qū)金盆紡紗廠棚戶區(qū)改造項目場址內(nèi)有一定土方量，基本以土方為主，有少量石方。擬建項目場內(nèi)多為荒地，無水庫，有一定的拆遷量，擬建項目場內(nèi)基本在原棚戶區(qū)內(nèi)。據(jù)國家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局《中國地震參數(shù)區(qū)劃圖》（2001），大通湖區(qū)所處地域的地震動峰值加速度為0.05，地震動反應(yīng)譜特征周期為0.35，對應(yīng)于原基本烈度六度區(qū)。設(shè)計地震分組為第一組，屬抗震有利地段，為可進行建設(shè)的場地。5.2.2

區(qū)內(nèi)各河流水質(zhì)較好，PH值在正常范圍內(nèi)，離子總量不高，中等礦化度，適合于工農(nóng)業(yè)生產(chǎn)和人們生活之用。全區(qū)年平均降水1406毫米，降水總量113.95億立方米，且西部山區(qū)多于東部丘陵平地，直接形成的地表水資源38.87億立方米。5.2大通湖區(qū)氣候宜人，條件良好。大通湖區(qū)屬亞熱帶大陸性季風濕潤氣候，夏季常受南海暖濕氣流影響，雨水充沛?？偟臍夂蛱攸c是：四季分明，春早多變，夏熱期長，秋短溫涼，冬無嚴寒，霜雪不多；熱量豐富，降水集中，但雨量分布不均。表5-1大通湖區(qū)歷年四季的始日、終日和歷期（天）季平均溫度表季節(jié)始日（月、日）終日（月、日）歷期（天）季平均溫度（℃）春3月1日5月31日9219．6夏6月1日8月31日9227．7秋9月1日11月31日9221．3冬12月1日次年2月底9210．9歷年平均氣溫為17.0℃，最冷月出現(xiàn)在1月，月平均氣溫為9.9℃；最熱月出現(xiàn)在7月，月平均氣溫為30.5℃。年平均日照總時數(shù)1743.5小時，全年日照百分率34.21%。年平均降水量1319.8毫米，汛期（1-9月）平均降水量為1224毫米，占全年降水量70%。年平均氣壓為10003.0百帕。風隨著季節(jié)轉(zhuǎn)換和氣壓場的變化而變化。1985-2003年大通湖區(qū)平均風速0.9米/秒。大風（風速大于縱上所述，本地區(qū)氣候溫暖，日照充足，雨量充沛。氣候因素對本項目建設(shè)影響不大。5.2金盆鎮(zhèn)位于大通湖區(qū)南邊，南與沅江市的陽羅鄉(xiāng)、北大鄉(xiāng)交界，北接大通湖農(nóng)場，東與北洲農(nóng)場毗鄰，西與四季紅鄉(xiāng)普豐鄉(xiāng)接壤。金盆鎮(zhèn)地處大通湖區(qū)域，水路交通極為便利，出境經(jīng)塞陽運河可達湘、資、沅、澧四水，亦可經(jīng)五門閘（大東口）過漉湖直通岳陽。陸路交通上鎮(zhèn)內(nèi)公路與省市公路干線相通，村與村之間均有簡易砂石公路相通，均可通車。5.3水、電、通訊等配套公共設(shè)施條件供水：大通湖區(qū)金盆紡紗廠棚戶區(qū)改造工程用水可以直接從鎮(zhèn)區(qū)給水管接入。舊有住宅小區(qū)，北側(cè)擴建小區(qū)均可直接從給水管引入。供電：舊有住宅小區(qū)，北側(cè)擴建小區(qū)均可直接從鎮(zhèn)區(qū)電網(wǎng)引入。有線電視：大通湖區(qū)金盆紡紗廠棚戶區(qū)改造工程的有線電視可直接從鎮(zhèn)電視臺有線電視網(wǎng)絡(luò)引入。電信網(wǎng)絡(luò)：大通湖區(qū)金盆紡紗廠棚戶區(qū)改造工程可通過電訊光纜直接至大通湖區(qū)金盆鎮(zhèn)電信模塊局。5.4征地拆遷條件金盆紡紗廠棚戶區(qū)改造工程為拆除現(xiàn)有棚戶區(qū)進行就地新建改造征地符合國家、省、市有關(guān)政策，拆遷以拆為主，現(xiàn)拆現(xiàn)建，符合廣大棚戶區(qū)民心，拆遷、土地平整工作基本完成，給項目建設(shè)提供了先決保障。5.5技術(shù)條件1、資金：根據(jù)《關(guān)于推進城市和國有工礦棚戶區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見》（建保[2009]295號）的精神，大通湖區(qū)金盆紡紗廠棚戶區(qū)改造項目建設(shè)資金由三部分構(gòu)成：（1）區(qū)財政預(yù)算資金200萬元；（2）棚戶區(qū)居民自籌2903.04萬元；（3）項目單位籌資611.41萬元；（4）申請中央補貼資金1024萬元。2、材料：主要建設(shè)材料如水泥、砂石、礦粉、鋼筋、線材等均需向廠家購買，通過鄰近主干道運到施工現(xiàn)場。建設(shè)材料單價的高低，將直接影響到工程的造價。從目前材料供應(yīng)情況看，貨源及運輸條件較好，不會對項目的實施造成較大的影響。3、施工：采用項目法人負責制保證施工三大建設(shè)目標的實現(xiàn)。4、建設(shè)管理：由大通湖區(qū)金盆紡紗廠留守處派專人負責，采用工程監(jiān)理形式進行工程質(zhì)量監(jiān)督，采用招投標方式選擇施工方，保證工程造價在控制線以下。總之，棚戶區(qū)改造建設(shè)項目交通便利、用地保證、電力充沛、用水充足、勞動資源豐富，各項管理配套工程到位，具備建設(shè)實施的各項條件。

第六章工程建設(shè)方案本項目的設(shè)計要體現(xiàn)“以人為本”的設(shè)計指導(dǎo)思想，體現(xiàn)生態(tài)、環(huán)保意識，力求為棚戶區(qū)居民創(chuàng)造一個適合居住、生活、工作的場所。6.1設(shè)計指導(dǎo)思想1、滿足城市規(guī)劃的要求，嚴格執(zhí)行國家有關(guān)的政策、法規(guī)和法律，提高土地的利用率。2、滿足國家現(xiàn)行的防火、防噪、衛(wèi)生、安全等規(guī)范、規(guī)定的要求。3、功能分區(qū)合理、交通順暢。4、整體設(shè)計的思想：從小區(qū)設(shè)計的角度，整體把握功能布局，空間構(gòu)成，人流、車流等流線設(shè)計。5、以人為本的設(shè)計思想：以人為本，注重自然。6.2規(guī)劃、建筑設(shè)計6.2.11、建設(shè)選址地形圖。2、《民用建筑設(shè)計通則》GB50352-20053、《建筑設(shè)計防火規(guī)范》GB50016-20064、《住宅建筑規(guī)范》GB50386-20055、《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》GB50180-93（2002年版）6、《民用建筑熱工設(shè)計規(guī)范》GB50176-937、《民用建筑節(jié)能設(shè)計標準》JGJ26-958、《湖南省居住建筑節(jié)能設(shè)計標準》DBJ43/001-2004、J10410-20049、《湖南省居住建筑節(jié)能設(shè)計標準》DBJ43/001-2004；10、《夏熱冬暖地區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計標準》JGJ75-200311、《工程建設(shè)標準強制性條文》（房屋建筑部分）建標[2002]219號12、《城市道路和建筑物無障礙設(shè)計規(guī)范》JGJ50-200113、《建筑采光設(shè)計標準》GB/T50033-200114、規(guī)劃部門審批的《大通湖區(qū)國有工礦企業(yè)棚戶區(qū)改造修建性詳細規(guī)劃》建筑設(shè)計指導(dǎo)意見書。6.2.21、指導(dǎo)思想①突出環(huán)境意識，建設(shè)必須注重對自然環(huán)境的保護，充分保護自然環(huán)境，貫徹可持續(xù)發(fā)展的規(guī)劃思想。②面向二十一世紀的城市規(guī)劃應(yīng)具有超前理念，突出時代特征，營造高起點、高品質(zhì)、高品味的居住環(huán)境。③注重對建筑周邊地區(qū)開發(fā)建設(shè)環(huán)境的研究，使內(nèi)部環(huán)境與外部環(huán)境緊密聯(lián)系，構(gòu)成一有機整體。④貫徹人本主義思想，強調(diào)以人為本。2、總體布局地塊1：呈一帶兩環(huán)結(jié)構(gòu)，一帶即以小區(qū)內(nèi)部的帶狀綠地為紐帶，結(jié)合道路兩側(cè)的綠地及宅前綠地而形成一條景觀帶。兩環(huán)即以路網(wǎng)形成的兩個環(huán)狀結(jié)構(gòu)。地塊1內(nèi)全部為多層住宅，層數(shù)為六層為主，局部住宅五層。住宅朝向以南偏東30度為主，建筑日照間距為15米，山墻間的間距為6.0米。總戶數(shù)為432戶。住宅戶型為建筑面積70平方米的中等戶型，同時配有1388平方米的公共服務(wù)用房，位于小區(qū)地塊2：位于地塊1南側(cè)，主入口設(shè)在直對地塊1的北面，住宅朝向為正南北向，全部戶型均為70平方米3、道路系統(tǒng)為便于物業(yè)管理及居民的生活，地塊1設(shè)置兩個主要入口，其中近期主要入口位于金興路，遠期主要入口位于金府路。主要采用人車合流的交通形式，以環(huán)狀道路為道路系統(tǒng)，達到通而不暢的原則。其中主要道路為7米，次要道路為4米，宅間路為2米。地塊2的道路交通組織主要道路以環(huán)狀布置，居民停車主要采取每棟住宅設(shè)置車庫（雜屋間）的形式，采用設(shè)置環(huán)形道路的形式解決回車場問題，結(jié)合道路和綠地布置適當?shù)臋C動車停車位和自行車庫（建議停車位用嵌草磚以增加綠化面積，美化環(huán)境）。另外兩地塊均設(shè)置部分地面訪客停車位外，每棟住宅均設(shè)計車庫及自行車庫。在下一步道路及建筑單體設(shè)計時，要充分考慮到老年人及殘疾人的利益，有必要時須做道路及建筑無障礙設(shè)計。4、綠地系統(tǒng)地塊北側(cè)為一條6米寬的水渠及5米寬的生態(tài)防護綠地，加上中心綠地及宅前綠地，形成點、線、面相結(jié)合的相互滲透的綠地景觀系統(tǒng)。同時通過營造精致的小廣場空間，引導(dǎo)居民進行各種戶外活動。構(gòu)筑開敞、舒適、生態(tài)的社區(qū)綠地景觀系統(tǒng)。營造豐富的步行系統(tǒng)，突出三大功能：交通功能、景觀功能和休閑功能。

5、公建配套設(shè)施基地位于鎮(zhèn)域范圍內(nèi)，周邊有較為完善的公建配套設(shè)施，為減少重復(fù)建設(shè)避免小而全現(xiàn)象發(fā)生，只于近期主入口處設(shè)立一社區(qū)服務(wù)中心，主要功能為社區(qū)服務(wù)用房、衛(wèi)生室、幼兒園、圖書館及活動室，層數(shù)為5層。同時為了滿足小區(qū)內(nèi)部的基本生活需求，規(guī)劃380V/220V配電所、公共廁所及垃圾收集點等設(shè)施6、豎向規(guī)劃現(xiàn)狀自然地坪標高在25.70～26.70米之間，本規(guī)劃標高按根據(jù)《大通湖區(qū)金盆鎮(zhèn)總體規(guī)劃（2007-2020年）》確定的豎向標高設(shè)計，道路標高在26.0米以上，地坪標高在26.30米以上，道路及地坪坡度均按排水最小要求設(shè)計，其雨水的排放按就近排入河流的原則設(shè)計，室內(nèi)標高比室外地坪高0.3～0.45米。場地雨水的排放采用自然排水和有組織排水相結(jié)合的方法，主要的雨水排放方式有：①采用滲水性好的路面,使雨水就地滲下。②合理設(shè)計場地坡度,使雨水流向雨水收集設(shè)施。③采用排水暗溝和明溝排除地面水。6.2.3棚戶區(qū)成片改造區(qū)內(nèi)由多層住宅樓組成，總建筑面積為37228平方米。地塊一31628m21、戶型平面圖設(shè)計住宅戶型為兩室兩廳一種套型，戶型面積為70m該戶型采光通風良好，均為明廁明廚，不留暗房；各戶客廳主臥室均在南向，布置有南向陽臺；戶與戶之間避免了視線、聲音干擾。設(shè)計方案詳見戶型設(shè)計圖。2、造型設(shè)計立面造型設(shè)計以現(xiàn)代風格為主、簡潔明快、美觀大方為設(shè)計原則，住宅樓立面外墻采用外墻漆，建筑屋頂采用坡頂，使得建筑輪廓線更加豐富，色彩更加亮麗，同時強化了建筑的個性。整個立面風格顯得簡潔、明快、流暢，不零亂，加之線角、窗臺等處的細部處理，使建筑更顯雅致。建筑所有窗戶均采用隔熱鋁合金低輻射中空玻璃窗。3、建筑裝修標準（1）外裝修見室內(nèi)裝修一覽表（2）內(nèi)裝飾：所有衛(wèi)生間均采用水泥砂漿地面，所有內(nèi)墻除廚房、廁所采用貼磚外，其余刮308，所有窗均為隔熱鋁合金低輻射中空玻璃穿。4、防水等級及適用規(guī)范的技術(shù)標準屋面防水等級為Ⅲ級（《屋面工程防水技術(shù)規(guī)范》）。6.3結(jié)構(gòu)設(shè)計6.3.11、本工程采用的主要設(shè)計規(guī)范（1）《建筑結(jié)構(gòu)可靠度設(shè)計統(tǒng)一標準》 （GB50068-2001）（2）《建筑抗震設(shè)防分類標準》 （GB50223-2008）（3）《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范》 （GB50009-2006）（4）《混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)范》 （GB50010-2002）（5）《建筑抗震設(shè)計規(guī)范》 （GB50011-2008）（6）《砌體結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)范》 （GB50003-2001）（7）《建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計規(guī)范》 （GB50007-2002）2、大通湖區(qū)城鎮(zhèn)規(guī)劃例會通過的建筑設(shè)計方案和總平面圖3、由建設(shè)單位提供的《巖土工程勘察報告》，場地主要地層及分布情況詳見勘察報告。6.3.21、地震基本裂度：根據(jù)《建筑抗震設(shè)計規(guī)范》附錄A，本工程所在地區(qū)湖南省大通湖區(qū)的抗震設(shè)防裂度為6度，設(shè)計基本地震加速度值為0.05g，設(shè)計地震分組為第一組。2、本工程建筑場地類別為二類，本工程的抗震設(shè)防類別為丙類。3、本工程建筑結(jié)構(gòu)的安全等級為二級。4、本工程結(jié)構(gòu)設(shè)計使用年限為50年。5、基礎(chǔ)設(shè)計等級為丙級。6、荷載（1）基本風壓值取0.4KN/㎡,地面粗糙度為C類。（2）活荷載取值（單位：KN/㎡）客廳、臥室廚、衛(wèi)樓梯間陽臺不上人屋面活荷載2.02.02.0.31、基礎(chǔ)：根據(jù)建設(shè)方提供的《巖土工程勘察報告》，建筑物采用的基礎(chǔ)，基礎(chǔ)形式為：開挖淺基礎(chǔ)2、結(jié)構(gòu)選型棚戶區(qū)成片改造的結(jié)構(gòu)形式為磚混結(jié)構(gòu)，基礎(chǔ)采用混凝土獨立基礎(chǔ)和條形基礎(chǔ)結(jié)合。6.3.4承臺結(jié)構(gòu)梁、柱結(jié)構(gòu)板小構(gòu)件樁基礎(chǔ)及開挖基礎(chǔ)C25C25C25架空層C25C25C25一層以上C25C25C25C20磚混結(jié)構(gòu)柱墻、梁主筋采用HRB335鋼筋，結(jié)構(gòu)板、箍筋采用HPB235鋼筋。磚砌體采用燒結(jié)多孔磚。6.4給排水、暖通設(shè)計6.1、建設(shè)主管部門和建設(shè)單位的有關(guān)批文和資料。2、建筑專業(yè)提供的相關(guān)的建筑平面圖。3、《建筑給水排水設(shè)計規(guī)范》 GB50015-20034、《建筑滅火器設(shè)置設(shè)計規(guī)范》 GB50016-20065、《給水排水設(shè)計手冊》 6、《建筑滅火器設(shè)置設(shè)計規(guī)范》 GB50140-20057、《采暖通風與空氣調(diào)節(jié)設(shè)計規(guī)范》 GB50019-20038、《公共建筑節(jié)能設(shè)計標準》 GB50189-20056.4本工程為大通湖區(qū)金盆紡紗廠棚戶區(qū)改造項目，總建筑面積37228平方米6.41、水源：大通湖區(qū)金盆紡紗廠棚戶區(qū)室外用水從金府路及金學路的市政給水各引一長DN200的給水管供水，采用地下敷設(shè)方式引入，市政管網(wǎng)最不利供水壓力為0.45Mpa，滿足小區(qū)供水水壓要求。2、用水量：大通湖區(qū)金盆紡紗廠棚戶區(qū)地塊一最高日用水量：316.47m3/d，地塊二最高日用水量：70.453、給水系統(tǒng)：大通湖區(qū)金盆紡紗廠棚戶區(qū)金府路及金學路的市政給水干管上各引一條DN200給水管在小區(qū)內(nèi)形成環(huán)網(wǎng)，供生活和消防用水，供水量滿足小區(qū)用水要求。環(huán)狀管網(wǎng)上布置足夠室6.4.41、污水量：污水量按生活用水的90％計算。地塊一住宅最高日污水量為235.61m3/d，地塊二住宅最高日污水量為2、雨水量：（1）益陽暴雨強度計算公式：q＝914（1＋0.882LgP）÷t0.584式中：q:暴雨強度（L/s·1hap:重現(xiàn)期取一年t：降雨歷時（分鐘）（2）雨水量計算:Q=F·q·ψ其中，ψ為徑流系數(shù)，取0.6；F為匯流面積，取8.5。Q=8.5*299*0.6=1524.9L/S。本小區(qū)雨水系統(tǒng)為小區(qū)內(nèi)屋面、道路及室外地面的雨水經(jīng)室外雨水管道收集，由區(qū)內(nèi)雨水排水管網(wǎng)匯集，排至市政雨水管道。3、排水系統(tǒng)（1）室外排水采用雨、污分流制。（2）糞便污水經(jīng)化糞池處理后排入小區(qū)污水干管，然后再排入金府路的城市污水干管。（3）雨水經(jīng)雨水口收集后，經(jīng)雨水支管排入小區(qū)雨水干管，然后再排入金府路的城市雨水干管。（4）室外排水采用雙壁玻紋管。6.4.51、給水用水量計算表地塊1：用水名稱用水量標準數(shù)量用水時間（h）時變化系數(shù)最高日用水量m3/d最大時用水量（m3/H）住宅200L/人·1296人241.5259..216.2公共服務(wù)用房用水6L/m2·天1388241.52.330.15綠地灌溉2L/m2·6829.9281.013.661.71未預(yù)見水量用水量的15％41.287.3合計316.4725.36

地塊2：用水名稱用水量標準數(shù)量（人）用水時間（h）時變化系數(shù)最高日用水量m3/d最大時用水量（m3/H）住宅200L/人·291241.558.23.64綠地灌溉2L/m2·天1529.981.03.060.38未預(yù)見水量15％9.190.61合計70.454.63小區(qū)多層住宅，由小區(qū)室外市政給水管網(wǎng)直接供水，要用下行上給式供水，室內(nèi)生活給水系統(tǒng)采用支狀管網(wǎng)，水表集中安裝在樓梯間處的水表間內(nèi)，每戶從水表間沿管道井單獨引入水管。室內(nèi)生活給水管采用PP－R管，熱熔連接，當管徑大于50mm時，閥門采用銅閘閥；當管徑小于50mm時，閥門用銅截止閥。2、排水（1）室內(nèi)排水采用雨污分流制。（2）生活污水采用重力排放。（3）屋面雨水采用有組織排水，小時降雨量按163mm計算。（4）室內(nèi)排水管均采用U-PVC排水管。排水量計算表地塊1：用水名稱用水量折減系數(shù)排水量備注m3/d（m3/Hmax）m3/d（m3/Hmax）生活排水259..216.20.9233.2814.58公共建筑排水2.330.1512.330.15小計235.6114.73未預(yù)見排水量35.342.21總排水量的15%合計270.9516.94地塊2：用水名稱用水量折減系數(shù)排水量備注m3/d（m3/Hmax）m3/d（m3/Hmax）生活排水58.23.640.952.383.28未預(yù)見排水量7.860.49總排水量的15%合計60.243.776.4各衛(wèi)生間設(shè)有通風系統(tǒng)，樓梯間采用自然排煙。6.4.7本工程不采用集中式中央空調(diào)，由每個房間根據(jù)需要設(shè)置分體式或柜式空調(diào)器，在房間內(nèi)設(shè)置空調(diào)插座，用電負荷已計入總用電負荷中。6.5電氣設(shè)計6.5.1本工程為大通湖區(qū)金盆紡紗廠棚戶區(qū)改造員工住宅樓。1、本工程采用的國家設(shè)計規(guī)范：（1）《民有建筑電氣設(shè)計規(guī)范》 JGJ16-2008（2）《供配電系統(tǒng)設(shè)計規(guī)范》 GB50052-95（3）《低壓配電設(shè)計規(guī)范》 GB50054-95（4）《建筑物防雷設(shè)計規(guī)范》 GB50057-94（2000）年版（5）《建筑照明設(shè)計標準》 GB50034-20042、建筑專業(yè)提供的大樓平、立、剖面圖3、給排水、暖通等專業(yè)提供的用電負荷及要求6.5.21、動力及照明配電系統(tǒng)2、建筑物防雷及接地安全3、弱電系統(tǒng)6.5.31、本工程均為多層住宅，樓按三級負荷供電。2、供電電源及電壓：YJV22-10KV鎧裝電纜從小區(qū)西側(cè)由市政引來一路10KV電源。3、大通湖區(qū)金盆紡紗廠棚戶區(qū)（地塊一）設(shè)置1臺室外箱式變電站，總設(shè)備容量為1000KW，計算容量按單位指標法進行計算，住宅建筑取20W/m2，本建筑面積為31628平方米，即本建筑負荷為31628×0.02×0.8（需要系數(shù)）＝490KW，變電所變壓器容量為800KVA，無功補償容量為169KVAR。4、大通湖區(qū)金盆紡紗廠棚戶區(qū)（地塊二）設(shè)置1臺室外箱式變電站，總設(shè)備容量為500KW，計算容量同樣按單位指標法進行計算，住宅建筑取30W/m2，本建筑面積為5600平方米，即本建筑負荷為5600×0.03×0.8（需要系數(shù)）＝134.4KW，變電所變壓器容量為320KVA，無功補償容量為61.61KVAR。5、戶外箱式變電站及戶內(nèi)變配電所的具體一次接線、平面布置由甲方另行委托供電部門設(shè)計。6、功率因數(shù)補償方式：要求采取在箱式變電站、變配電所低壓側(cè)集中補償?shù)姆绞?，要求補償后功率因數(shù)達到0.9以上。7、計量采取高供低計方式，住宅要求一戶一表，計量到戶，多層住宅電表集中安裝在一層電表間。8、工程供電：高壓進出線均采用YJV22-10KV電纜，低出線采用VV22-0.6/1KV。6.5.41、變配電所低壓出線：普通負荷采用VV-0.6/1KV電纜，從照明箱至各用電點采用BV-500銅芯塑料線穿阻燃硬塑管在樓板或吊頂內(nèi)暗敷。2、本工程多層住宅均按三級負荷供電設(shè)計。6.5.5照明系統(tǒng)：

餐廳、廚房50Lx衛(wèi)生間、樓梯間50Lx住宅走道50Lx樓梯間采用三基色節(jié)能燈；住宅內(nèi)部僅預(yù)留為。要求全部采用電子鎮(zhèn)流器。燈具控制基本要求為一燈一控或分區(qū)控制，采用普通蹺板開關(guān)控制。室外照明：景觀照明電壓等級采用380/220V，控制方式采用時間自控方式。室內(nèi)照明線路：從照明箱至各用電點采用BV-450-750型銅芯塑料線穿阻燃硬塑管在板內(nèi)、墻內(nèi)暗敷，或穿鋼管在吊頂內(nèi)敷設(shè)。室外照明線路：采用VV22-0.6/1KV電纜穿PVC阻燃管敷設(shè)，室外照明燈具要求采用TN-S保護系統(tǒng)，并作局部等電位處理。6.5.61、本工程所有純住宅均按三類防雷設(shè)計。2、在主樓屋面采用Φ12熱鍍鋅圓鋼明敷于女兒墻上做避雷帶，利用結(jié)構(gòu)鋼筋做防雷引下線。大樓內(nèi)的各豎向金屬管道在頂端與底端均與防雷裝置相連。3、在變配電所的低壓進線柜內(nèi)設(shè)置SPD過電壓保護裝置，要求每根強電、弱電電纜在引入建筑物內(nèi)部時均設(shè)置SPD電涌保護器以防止浪涌電壓的侵入。4、接地體、引下線均利用結(jié)構(gòu)鋼筋，所有鋼筋均要求雙面焊接聯(lián)結(jié)，搭接長度符合規(guī)范要求，鋼筋截面不小于Φ16.6、本工程采用TN-S系統(tǒng)，設(shè)置總等電位聯(lián)結(jié)，在帶沐浴設(shè)施的衛(wèi)生間設(shè)置局部等電位聯(lián)結(jié)。6.5.7本工程設(shè)置電話通信系統(tǒng)，進線由市政管網(wǎng)引來，在戶外設(shè)置交接箱，每單元入口處設(shè)置分線盒；住宅部分電話設(shè)置標準為2線/戶。整個小區(qū)電話安裝容量遠期按1000對考慮。室外線路采用HYA22電話電纜敷設(shè)，電話分線盒至用戶出線盒采用PVC-0.5/1Q四芯電話線穿阻燃硬塑管敷設(shè)。6.5.8本工程網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)采用光纜線路由市政管網(wǎng)引入弱電機房，內(nèi)設(shè)數(shù)據(jù)配線加要、網(wǎng)絡(luò)服務(wù)器及網(wǎng)絡(luò)設(shè)備等。樓層交換機放置在單元入口處（多層住宅），線路采用金屬管敷設(shè)；室外主干線采用單模光纖，室內(nèi)水平線路采用超5類非屏蔽雙絞線，線路穿金屬管在樓板、墻、吊頂內(nèi)敷設(shè)。住宅部分每戶設(shè)置一個數(shù)據(jù)點，總共約需1000個數(shù)據(jù)點。6.5.9本工程有線電視信號源由市政管網(wǎng)引來，可提供當?shù)赜芯€電視節(jié)目。系統(tǒng)采用分配分支方式，用戶終端電平要求65±3dBμV，圖像清晰度不低于4級。在住宅內(nèi)每戶二～四個電視插座。電視系統(tǒng)傳輸主干線采用SYWV-75-9型電纜，至用戶終端的分支線采用SYWV-75-5型電纜，室外線路穿鋼管敷設(shè)，室內(nèi)線路穿線槽或鋼管沿豎井、樓板、墻、吊頂內(nèi)敷設(shè)。6.6消防設(shè)計6.6《建筑設(shè)計防火規(guī)范》 GB5016-2006《建筑滅火器配置設(shè)計規(guī)范》 GB50140-20056.6.2建筑消防設(shè)計1、總平面布置消防設(shè)計每棟建筑的周邊均有4米以上寬的小區(qū)道路直達每個住宅單元，小區(qū)各道路系統(tǒng)的轉(zhuǎn)彎半徑均滿足消防車的要求。每棟住宅樓之間的最小空間為6米。2、單體建筑消防設(shè)計本工程小區(qū)為多層住宅，層數(shù)為6層，耐火等級統(tǒng)一設(shè)計為二級，樓梯梯段凈寬大于1.10米。6.6.31、框架柱梁保護層為25mm以上，現(xiàn)澆板厚度100mm，保護層厚度為20mm以上。2、其余構(gòu)件均滿足建筑物耐火等級二級要求。6.6.41、設(shè)計范圍住宅室外消火栓系統(tǒng)，及滅火器的配置。2、消防給水（1）消防用水量室外消火栓用水量15L/S室內(nèi)消火栓用水量5L/S（2）消防系統(tǒng)小區(qū)多層住宅為六層民用建筑室內(nèi)可設(shè)置室內(nèi)消火栓。室外消火栓系統(tǒng)由市政給水管網(wǎng)提供。室外環(huán)網(wǎng)管徑為DN200，適當位置布置室外消火栓，要求室外消火栓保護半徑不超過150米，間距不超過120米。

第七章節(jié)能節(jié)水措施7.1設(shè)計依據(jù)1、《公共建筑節(jié)能設(shè)計標準》（GB50189-2005）；2、《民用建筑節(jié)能管理規(guī)定》；3、《湖南省居住建筑節(jié)能設(shè)計標準》（DBJ43/001-2004）；4、《夏熱冬暖地區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計標準》（JGJ75-2003）；5、《民用建筑熱工設(shè)計規(guī)范》（GB50176-93）；6、《民用建筑節(jié)能設(shè)計標準》（JGJ26-95）。7.2節(jié)能措施根據(jù)國家對建筑節(jié)能的有關(guān)要求，本項目擬采取以下措施，以取得節(jié)能效果：7.2.1大通湖區(qū)屬亞熱帶季風氣候，四季分明，春季寒潮頻繁，氣溫變化劇烈；夏季暑熱期長，伏旱明顯。依據(jù)《湖南省居住建筑節(jié)能設(shè)計標準》DBJ43/001-2004及《公共建筑節(jié)能設(shè)計標準》GB50189-2005，本工程住宅建筑朝向全部為南北朝向，建筑南北日照間距不小于1:1，條式建筑體型系數(shù)小于0.35，外窗面積窗墻比應(yīng)控制在小于0.35以內(nèi)，可開啟面積大于窗戶面積的30%，其氣密性等級不低于《建筑外窗氣密性能分級及其檢測方法》GB7107規(guī)定的Ⅳ級。建筑圍護結(jié)構(gòu)各部分傳熱系數(shù)（K）和熱惰性指標（D）應(yīng)符合節(jié)能設(shè)計標準中表4.0.8的要求。聚苯顆粒保溫砂漿外墻外保溫具體做法如下：外墻：耐堿玻纖網(wǎng)布抗裂砂漿（5mm）+聚苯顆粒保溫砂漿（30mm）+加氣混凝土砌塊（200mm）+水泥砂漿（屋面：礫石,石灰石（100mm）+擠塑聚苯板（50mm）+防水卷材（3mm）+水泥砂漿（20mm）+水泥膨脹珍珠巖600（20mm）+鋼筋混凝土（120mm）+混合砂漿（20mm）地面：細石混凝土（30mm）+防水卷材（1.2mm）+水泥砂漿（15mm）+碎石，卵石混凝土2100（80mm）外墻外保溫系統(tǒng)具有以下優(yōu)勢：1）環(huán)保節(jié)能2）不占用室內(nèi)空間，有效地提高了房屋的使用面積3）室內(nèi)二次裝修不會破壞保溫層4）漏水可能性少7.2.21）選用節(jié)水型衛(wèi)生潔具及配水件。（1）小區(qū)住宅采用≤6L節(jié)水型坐便器水箱、陶瓷片密封水龍頭，（2）公共場所均采用光電感應(yīng)式水龍頭和感應(yīng)式小便器。2）生活給水管材均采用新型復(fù)合管材，減少管網(wǎng)漏水量，降低管網(wǎng)能耗。3）給水、供氣均采用一戶一表，以利于節(jié)能。7.2.31、本工程各箱式變電站靠近負荷的中心，供配電線路按經(jīng)濟電流密度選擇導(dǎo)線截面，按載流量及電壓降進行校核，合理規(guī)劃供電半徑，選用電導(dǎo)率ρ較小的銅芯導(dǎo)線及電纜，配電線路導(dǎo)線截面合理放大，并盡量減少導(dǎo)線及電纜長度，以有效地減少線路上有功損耗和降低壓降，達到節(jié)能目的。2、本工程箱式變電站采用SGB11型電力變壓器，為新型節(jié)能變壓器，變壓器在使用期內(nèi)預(yù)留適當?shù)娜萘?，變壓器負載率選擇在75%左右，使其運行在比較經(jīng)濟合理的范圍，以減少空載和負載損耗。3、在箱式變電站變壓器低壓側(cè)進行無功補償，使變壓器高壓側(cè)功率因素大于0.9。提高電網(wǎng)功率因數(shù)，減少配電變壓器安裝容量，減少送配電線路及變壓器由于傳輸無功功率造成的電能和電壓損失。4、本工程照明均采用高效節(jié)能照明燈具，一般室內(nèi)場所照明采用節(jié)能型熒光燈，氣體放電燈均采用耗能低的鎮(zhèn)流器，安裝電容器，補償無功損耗；室內(nèi)選用效率不應(yīng)低于70%高效燈具；公共場所照明加裝光電或定時自動控制裝置，以節(jié)省電能。

第八章職業(yè)安全衛(wèi)生與消防8.1職業(yè)安全衛(wèi)生設(shè)計應(yīng)遵照國家職業(yè)安全衛(wèi)生有關(guān)規(guī)范和規(guī)定，主要工藝及電氣自控設(shè)備選用國內(nèi)知名產(chǎn)品，安全防護設(shè)施配置完整。設(shè)備安裝布置符合設(shè)計規(guī)范，設(shè)備間距滿足有關(guān)規(guī)定。所有電氣設(shè)備的安裝、防護，均滿足電器設(shè)備的有關(guān)安全規(guī)定。值班室、住宅等安裝空調(diào)，改善環(huán)境。在總圖平面布置上，種植可以吸收氣味的常綠喬木，美化環(huán)境。輔助設(shè)施齊全，配有公廁、垃圾收集點、配電房等。8.1.1分析在生產(chǎn)或作用過程中可能對勞動者身體健康和生產(chǎn)安全造成危害的物品、部位、場所，以及危害范圍和程度。1)有毒有害物品的危害。分析生產(chǎn)和使用帶有危險性的原料、材料和產(chǎn)品，包括爆炸類，易燃、易爆、有毒氣體類，易燃液體類，易燃固體類，氧化劑和過氧化物類，毒害品類，腐蝕品類，輻射物質(zhì)類，以及工業(yè)粉塵類等。分析有毒有害物品的物理化學性質(zhì)，引起火災(zāi)爆炸危險的條件，對人體健康的危害程度以及造成職業(yè)病的可能性。2)危險性作業(yè)危害。分析高空、高濕、高壓作業(yè)，井下作業(yè)，輻射、振動、噪音等危險性作業(yè)場所，可能造成對人身的危害。8.1.2針對不同危害和危險性因素的場所、范圍以及危害程度，研究提出相應(yīng)的安全措施方案，主要有：1)在選擇工藝技術(shù)方案時，應(yīng)盡可能選用安全生產(chǎn)和無危害的生產(chǎn)工藝和設(shè)備。2)對危險部位和危險作業(yè)應(yīng)提出安全防護措施方案。3)對危險場所，按勞動安全規(guī)范提出合理的生產(chǎn)工藝方案和設(shè)置安全間距。煤炭、冶金等礦井開采項目，應(yīng)提出防止瓦斯爆炸、礦井涌水、塌方冒頂?shù)燃夹g(shù)和安全措施方案。4)對易產(chǎn)生職業(yè)病的場所，應(yīng)提出防護和衛(wèi)生保健措施方案。8.2消防設(shè)計8.2.1大通湖區(qū)金盆紡紗廠棚戶區(qū)改造工程由擴建地塊和原址新建地塊兩部分組成。小區(qū)出入口的設(shè)置滿足城市消防的要求。小區(qū)內(nèi)主干道寬7m，組團路寬4m，宅前進戶小路寬3m，主干道轉(zhuǎn)彎半徑10m，滿足消防車要求。在盡端距小區(qū)主干道超過120m的地段均設(shè)有15x15m的消防回車場地，住宅組團四周盡量設(shè)計環(huán)形消防通道，無環(huán)形通道的在盡端設(shè)計15x15m的消防車回車場。沿街建筑超過80m長的均設(shè)有人行通道，超過150m小區(qū)住宅均為地上6層和5層的磚混結(jié)構(gòu)建筑，層高3.1m8.2.21、消防用水量（按最大一棟消防用水量做為消防用水量）各小區(qū)消防用水量詳下表：小區(qū)消防用水量擴建地塊原址新建地塊室內(nèi)消防用水量15L/s15L/s室外消防用水量20L/s25L/s總消防用水量35L/s40L/s火災(zāi)延續(xù)時間2h2h一次消防用水量252m288m2、消防給水均由居住小區(qū)環(huán)狀管網(wǎng)保證，在居住小區(qū)主要馬路上每80～100m設(shè)室外消火栓（型號為SS100/65-1.0），保護半徑不大于150米。3、建筑室內(nèi)按《建筑滅火器配置設(shè)計規(guī)范》GB50140-2005設(shè)置一定數(shù)量的手提式ABC類磷酸銨鹽干粉滅火器。8.2.31．本工程各小區(qū)無消防用電負荷，本工程用電按三級負荷要求供電。2.本工程內(nèi)的公共建筑中的疏散走道設(shè)有疏散照明，公共通道、樓梯間、出入口均設(shè)帶蓄電池的疏散指示及安全出口標志燈，蓄電池供電時間不小于30min。正常及事故情況下均點燃。

第九章投資估算與資金籌措9.1估算編制說明大通湖區(qū)金盆紡紗廠棚戶區(qū)改造建設(shè)項目的投資估算造價是根據(jù)可行性研究報告的規(guī)劃內(nèi)容進行編制，費用的發(fā)生涵蓋了從項目建議階段到工程完工交付使用的整個建設(shè)過程。此外，本項目棚戶區(qū)已通過國家劃撥方式取得土地使用權(quán)，本估算不含土地使用費、拆遷費用。9.1.11、國家計委《關(guān)于工程建設(shè)其他項目劃分暫行規(guī)定》、《關(guān)于改進建筑安裝工程費用項目劃分的若干規(guī)定》；2、中國國際工程咨詢公司《投資項目經(jīng)濟咨詢評估指南》；3、國家計委《關(guān)于工程建設(shè)其他項目劃分暫行規(guī)定》、《關(guān)于改進建筑安裝工程費用項目劃分的若干規(guī)定》；4、中國國際工程咨詢公司《投資項目經(jīng)濟咨詢評估指南》；5、《湖南省建筑工程消耗量定額》(2006年）、《湖南省工程量清單計價辦法》(2006年）；6、《湖南省安裝工程消耗量定額》(2006年)、《湖南省公路工程定額》(2008年）；7、設(shè)備購置費根據(jù)市場價取值，安裝工程費采用占需安裝設(shè)備的百分比或按管線單位造價指標估算；8、建設(shè)單位提供的有關(guān)投資費用資料；9、估算根據(jù)本可行性研究報告中的方案編制。9.1.2本項目總占地面積為22243m2（合33.35畝），總建筑面積37228m2，投資估算主要包括設(shè)計紅線范圍內(nèi)地9