房地產(chǎn)并購實務操作指引

前言

隨著房地產(chǎn)市場不斷走向規(guī)范化，房地產(chǎn)企業(yè)之間的競爭已逐步從

單純的資源優(yōu)勢競爭轉(zhuǎn)向能力優(yōu)勢的競爭，開發(fā)商除需具備高效優(yōu)質(zhì)的項

目治理、營銷策劃能力外，嫻熟的資本運營能力更是必不可少，《房地產(chǎn)

并購實務操作指引》在此背景下應運而生。并購資源整合功能，有利于提

高公司贏利能力和核心競爭力，實現(xiàn)企業(yè)的跨過式發(fā)展。

股權并購方式的成功運用，既需要良好的溝通談判能力，也需要熟

練的業(yè)務操作。由于股權并購是雙方甚至多方的合作，合作中一方的操作

環(huán)節(jié)的是否順暢，直接影響到股權并購的順利實現(xiàn)。為此，了解股權并購

一樣操作流程，逐步推進，才能使得股權并購目標的順利實現(xiàn)。本指引從

房地產(chǎn)并購的交易方式、并購的一樣流程、盡職調(diào)查內(nèi)容進行了全面梳理,

并對并購中存在的風險及防范措施進行了分析，并援引真實案例著力幫助

讀者提高企業(yè)并購實務操作能力，解決公司資本運作中的實際問題。

本指引在編纂過程中得到了集團領導、北京順捷及北京市君澤君律師

事務所的大力支持，在此致謝。由于專業(yè)體會所限，再加上時間倉促，本

實務操作指引難免掛一漏萬，敬請各位領導及同事批評指正，并隨著實務

的成功運用，將本指引不斷完善，為集團公司及所屬各單位提供有力參考。

房地產(chǎn)并購實務操作指引編委會

二。一四年十月

目錄

一房地產(chǎn)并購的交易方式................................................0

（-）資產(chǎn)并購......................................................0

（二）股權并購......................................................0

二房地產(chǎn)并購的三種思維................................................3

（-）風險思維......................................................3

（二）流程思維......................................................3

（三）收購方思維....................................................4

三股權并購常用概念澄清................................................5

四并購的一樣流程......................................................7

（-）前期準備階段...................................................7

（-）與交易對方開售首輪談判，并簽訂收購意向書.......................7

（三）對項目公司進行盡職調(diào)查.........................................7

1、法律盡職調(diào)查..................................................8

2、審計.........................................................11

3、資產(chǎn)評估.....................................................13

（四）制定收購方案..................................................15

（五）正式收購談判并擬訂交易文件....................................16

（六）簽署交易文件..................................................17

（七）支付對價并辦理股權變更登記手續(xù)................................18

（八）交割..........................................................19

五并購風險...........................................................20

（-）公司股權屬性確定風險..........................................20

（二）項目本身的風險................................................21

（三）項目公司或有債務控制風險......................................22

六并購風險防范措施...................................................23

0

七案例...............................................................24

案例一..............................................................24

案例二..............................................................25

附件..................................................................26

附件1股權轉(zhuǎn)讓框架協(xié)議.............................................26

附件2盡職調(diào)查清單.................................................30

附件3盡職調(diào)查報告.................................................37

附件4法律意見書...................................................73

附件5審計報告.....................................................75

附件6資產(chǎn)評估報告.................................................77

附件7房地產(chǎn)項目資產(chǎn)并購轉(zhuǎn)讓協(xié)議...................................83

附件8股權轉(zhuǎn)讓協(xié)議.................................................85

附件9項目公司同意項目股權轉(zhuǎn)讓之股東會決議.........................90

附件10項目公司法人股東同意股權轉(zhuǎn)讓之股東會決議....................92

附件11現(xiàn)任董事之辭職書............................................94

附件12股權轉(zhuǎn)讓事宜之股東會決議..................................95

附件13股權并購后新公司之公司章程..................................97

附件14股權轉(zhuǎn)讓公告................................................99

附件15公司變更登記一次性告知單...................................100

房地產(chǎn)并購實務操作指引

一房地產(chǎn)并購的交易方式

房地產(chǎn)項目并購，顧名思義，是對目標公司房地產(chǎn)項目的并

購。一樣而言，房地產(chǎn)項目的并購，通常采用兩種模式，一是對

房地產(chǎn)項目公司的股權的并購，另一種是直接對房地產(chǎn)項目公司

的資產(chǎn)(或項目)的并購。

兩種交易方式各有利弊，具體分析如下。

(-)資產(chǎn)并購

1、資產(chǎn)并購之利

(1)不承擔原公司債務，沒有潛在風險負擔；

(2)房地產(chǎn)項目出售時，在股權轉(zhuǎn)讓時所多支付的成本能

進入土地增值稅扣除項目。

2、資產(chǎn)并購之弊

(1)本項目必須已經(jīng)交齊土地出讓金、并取得土地證；

(2)完成投資總額的25%；

(3)原有項目已取得的各項審批、開發(fā)手續(xù)需進行變更，

手續(xù)紛雜；

(4)對于被并購方而言，需繳納土地增值稅、契稅、營業(yè)

稅(教育城建附加)、印花稅、所得稅等稅項，稅費比較多，進

而可能導致并購價款的增加。

(二)股權并購

1、股權并購之利

0

房地產(chǎn)并購實務操作指引

(1)由于土地使用權人不發(fā)生變更、所有的開發(fā)手續(xù)、規(guī)

證仍舊有效；

(2)免除土地轉(zhuǎn)讓的相關稅收負擔：土地增值稅、契稅、

營業(yè)稅(教育城建附加)。

2、股權并購之弊

(1)承擔原有公司債務，可能存在隱患；

(2)有的地方的稅務機關對100%股權轉(zhuǎn)讓的情形也會要求

按照轉(zhuǎn)讓土地使用權的事項進行征稅；

(3)房地產(chǎn)項目出售時，土地增值稅扣除項目仍按原扣除

基礎扣除，即在股權轉(zhuǎn)讓時所多支付的成本不能進入土地增值稅

扣除項目。

另外，還有兩種變相的資產(chǎn)并購方式，一是將公司進行分立,

將擬轉(zhuǎn)讓的項目分立成單獨的公司，然后再進行股權轉(zhuǎn)讓，二是

以土地出資設立新公司，然后再轉(zhuǎn)讓新公司的股權。就股權轉(zhuǎn)讓

而言，可以有兩種方式，一是直接進行項目公司全部或部分的股

權轉(zhuǎn)讓，還有一種就是對項目公司進行增資。

在實踐中，挑選何種方式進行并購，主要還是根據(jù)項目公司

的具體情形而定。例如在我們曾經(jīng)操作過的案例中，深圳某房地

產(chǎn)項目是經(jīng)深圳市規(guī)劃國土局和深圳市人民政府住房制度改革

辦公室批準的，由A、B、C、D四家大型房地產(chǎn)公司合作開發(fā)的

社會微利房項目，并由該四家房地產(chǎn)公司共同取得了項目地塊的

房地產(chǎn)并購實務操作指引

國有土地使用權證。之后，四家房地產(chǎn)公司中的B、C、D三家擬

退出該項目，另外一家大型房地產(chǎn)公司E擬承接該項目。根據(jù)該

項目的實際情形，各方最后確定的交易方式為由A、B、C、D利

用土地使用權先設立項目公司，然后由B、C、D將其持有的項目

公司的股權轉(zhuǎn)讓給Eo一方面單純進行項目轉(zhuǎn)讓很難解決土地所

有權證的部分轉(zhuǎn)讓問題，另外通過股權轉(zhuǎn)讓的方式避免契稅、營

業(yè)稅的繳納；也避免了房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓涉及的土地使用權證的變

更手續(xù)，減少了交易環(huán)節(jié)所涉及的審批、變更手續(xù)。

2

房地產(chǎn)并購實務操作指引

-房地產(chǎn)并購的三種思維

（一）風險思維

挑選適當?shù)?、合格的標的公司，以股權收購的方式進行投資,

其目的是獲得項目可行性研究報告估算的預期利益。但股權收購

存在諸多不確定性，為此必須時時樹立風險思維，做好計劃和事

先防范。

風險思維的應用，在于股權收購中對標的公司收購中可能涉

及到的風險諸如公司股權類風險、權益完整性風險予以充分估

量，在于重視盡職調(diào)查報告所揭示的風險并采取應對措施，在于

充分利用合作框架協(xié)議、備忘錄、承諾函、股權轉(zhuǎn)讓協(xié)議等合同

進行風險治理，把所有潛在風險、或有債務、訴訟風險等各種因

素考慮進去。

（二）流程思維

股權并購作為收購方與賣方的資產(chǎn)重組、資產(chǎn)互置的行為，

是一系列經(jīng)濟行為的組合和順序的推進。股權并購的順利實現(xiàn)需

經(jīng)歷意向階段、籌備階段、盡調(diào)階段、協(xié)議談判階段、協(xié)議簽署

階段、報批階段以及變更階段等多個環(huán)節(jié)。

股權并購中要具有流程思維，著眼宏觀大局，統(tǒng)籌安排。要

看到，前一環(huán)節(jié)既是后一階段的緊前條件，前一環(huán)節(jié)的推動有時

3

房地產(chǎn)并購實務操作指引

也相伴著后一階段的著手準備。在針對股權并購設定進度安排和

推進計劃時，要注意流程的前后銜接，確保股權并購順利、高效。

（三）收購方思維

身為市場合作機會的“覓食者”，作為房地產(chǎn)企業(yè)，我們的

重要目標便是發(fā)覺優(yōu)質(zhì)項目，投資于那些潛力大、效益好、風險

低的存量土地。

我們作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在進行股權收購時，第一要認準

自身“收購方”的角色定位，全方面考慮股權并購推進工作的事

宜，更要把握主動性，在溝通、談判中占據(jù)股權并購的主導權，

認真判定標的公司存在的問題和瑕疵，爭取獲得賣方有利條件及

重要承諾。

4

房地產(chǎn)并購實務操作指引

三股權并購常用概念澄清

股權并購對于中國鐵建地產(chǎn)來說，是新興事物。本指引提到

的股權并購，僅指中國鐵建地產(chǎn)作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，為了獲取

存量土地進行商業(yè)開發(fā)，尋求并利用擁有土地資源的股權賣方，

以出資入股的方式獲得標的公司的股權，對標的公司擁有的目標

地塊進行再開發(fā)，實現(xiàn)預期價值和利潤的活動。

作為收購方，我們有必要把握以下股權并購實務操作中常見

術語，便于股權并購理論的了解和實務操作的順利推行。

以下是股權并購中常見術語，現(xiàn)結(jié)合中國鐵建地產(chǎn)可能遇到

的實際情形，予以說明：

收購方：一樣是股權收購簽署股權轉(zhuǎn)讓協(xié)議的“甲方”，旨

在獲得標的公司股權，便于對目標地塊進行商業(yè)再開發(fā)，獲取投

資收益的一方。如無特別說明，此處股權收購方即為中國鐵建房

地產(chǎn)指中國鐵建房地產(chǎn)集團有限公司及所屬子公司，也就是我

萬0

賣方：一樣是股權收購簽署股權轉(zhuǎn)讓協(xié)議的“乙方”，是出

賣股權的合作方。一樣情形下，股權賣方是標的公司的股東，包

括自然人股東和法人股東，它是標的公司股權擁有者，是標的公

司的股東。

5

房地產(chǎn)并購實務操作指引

標的公司（目標公司）：指在股權收購行為發(fā)生的情形下，

股東、股權結(jié)構、持股比例發(fā)生變化的公司。它是房地產(chǎn)企業(yè)獲

取目標土地權屬的原權益享有人，是擁有存量土地資源的企業(yè)，

一樣被股權收購的賣方控股或?qū)嶋H控制。在股權收購完成后，“標

的公司”或會被“新公司”等名詞代稱，以作區(qū)別。

審計評估基準日：指基于股權收購交易的目的，由收購方（甲

方）托付第三方對標的公司進行資產(chǎn)、財務、訴訟和糾紛進行審

計、評估的截止日。一樣標的公司自此日之后至股權交割前，標

的公司不再因業(yè)務經(jīng)營發(fā)生其他經(jīng)營業(yè)務和重大資金往來，也是

賣方對標的公司做出陳述、承諾和保證的重要節(jié)點，是約定過渡

期雙方權益義務、先決條件達成的起點。

交割日：指收購方與賣方根據(jù)股權轉(zhuǎn)讓協(xié)議約定，收購方的

按購買股權比例成為標的公司相應股權持有人，完成工商變更登

記的日期。

過渡期：指自評估基準日至交割日的期間。該期間是股權收

購達成的關鍵期間，股權并購流程推動的主要時期。收購方和賣

方會根據(jù)溝通、交流的結(jié)果按流程推進相關緊前工作，為股權交

割做好充足準備。

6

房地產(chǎn)并購實務操作指引

四并購的一樣流程

本流程第一基于以下幾點前提：一是立足我方即收購方的實

際業(yè)務開展需要。二是契合中國鐵建房地產(chǎn)有限公司及上級股份

公司重大資金使用、重大決策的審批流程。三是淡化理論、強化

實務操作。

（-）前期準備階段

主要包括了解項目公司或房地產(chǎn)項目的基本經(jīng)營情形和法

律狀況、出售資產(chǎn)或股權或定向增資擴股的動機、并購中存在的

法律和財務障礙等，并成立并購小組，包括并購方自身專業(yè)人員

（如開發(fā)、市場、設計、財務、法律等）、第三方談判協(xié)作人員

等，以便于后續(xù)并購的盡職調(diào)查、談判和合同擬定等工作的開展。

（二）與交易對方開售首輪談判，并簽訂收購意向書

收購雙方經(jīng)過初步接觸后，就會簽訂收購意向書（或備忘錄、

框架協(xié)議，具體文件見附件1）。意向書主要是為后面的收購活動

提供一個合作框架，以保證后續(xù)活動的順利開展。收購意向書的

主要內(nèi)容包含收購標的、收購方式及收購合同主體、收購價款及

確定價格的方式、鎖定條款、保密條款以及終止條款等。

（三）對項目公司進行盡職調(diào)查

在雙方簽訂收購意向書后，收購方委派的律師、審計師、評

估師等中介機構進場，對項目公司和/或其開發(fā)建設的房地產(chǎn)項

7

房地產(chǎn)并購實務操作指引

目進行法律、財務的盡職調(diào)查，同時進行評估。

盡職調(diào)查的目的是使并購方盡可能地摸清項目公司和/或其

開發(fā)建設的房地產(chǎn)項目的家底。一方面作為雙方確定收購價格的

參考因素，從另一方面來講，盡職調(diào)查也就是風險治理。一旦通

過盡職調(diào)查明確了存在哪些風險和法律問題，為下一步談判策略

的擬定及合同談判奠定基礎，從而在合同談判及合同的擬定中合

理設定雙方的權益義務，使交易雙方在公平與合理的基礎上達成

最終協(xié)議。

1、法律盡職調(diào)查

(1)什么是法律盡職調(diào)查

在并購過程中，為了減小或避免并購風險，在并購開始前對

目標公司進行盡職調(diào)查是十分重要的，法律盡職調(diào)查更是重中之

重。法律盡職調(diào)查是指在公司并購等重大公司行為中，由律師進

行的對目標公司的主體合法性存續(xù)、企業(yè)資質(zhì)、資產(chǎn)和負債、對

外擔保、重大合同、關聯(lián)關系、納稅、環(huán)保、勞動關系等一系列

法律問題的調(diào)查。

法律盡職調(diào)查應遵循以下原則：

第一是目標性原則。并購方在盡職調(diào)查開始前應當明確盡職

調(diào)查的目標是什么，并向法律顧問明確盡職調(diào)查過程中的關鍵

點。

第二是重要性原則。法律顧問要明確在盡職調(diào)查過程中什么

8

房地產(chǎn)并購實務操作指引

層次的資料和消息是最重要的，并確定盡職的調(diào)查過程著重于并

購方所要達到的目標，以及從中發(fā)覺有關法律事項，這一過程將

明確可能影響交易價格的各種因素。

第三是保密性原則。在并購方開始接觸任何資料之前，對方

通常會要求涉及盡職調(diào)查的人員承諾對其獲得的資料和信息進

行保密。

（2）為什么進行法律盡職調(diào)查

法律盡職調(diào)查的首要目的之一，就是要從根本上解決并購各

方信息不對稱的問題。所謂的信息不對稱，即并購各方對并購標

的的法律狀況了解程度存在差異，而這種差異容易產(chǎn)生并購各方

的不公平交易。多數(shù)時候，并購方因害怕吃虧，而遲遲不肯在并

購對價等關鍵條款上下定決心；有時，也因被并購方自身對并購

標的不夠了解，而在決策上遲疑不決。

因此，從需求上講，法律盡職調(diào)查的動因既包括、且主要包

括并購方想了解與并購標的、并購方有關的法律信息；特別情形

下，也包括被并購方想了解與并購標的、并購方有關的法律信息。

可以說，在并購項目中，盡職調(diào)查是托付人決策免責的一個重要

途徑。

（3）法律盡職調(diào)查的主要內(nèi)容

一是資產(chǎn)問題，具體包括：（a）土地的性質(zhì)（例如：工業(yè)用

地需轉(zhuǎn)性重新招拍掛；軍用土地需總后審批）；（b）土地的取得

9

房地產(chǎn)并購實務操作指引

是否合法（包括立項報告、規(guī)劃許可等）；（c）是否簽署土地使

用權出讓合同，該合同是否有違約情形（例如開工竣工要求、付

款是否有延遲，是否需繳納滯納金）；（d）土地轉(zhuǎn)讓價款及相關

稅項是否繳納；（e）國有土地使用權證及其抵押情形；（f）與項

目有關的申報、批復文件、及已經(jīng)取得的相關證照。

二是公司歷史沿革，具體包括：公司設立及變更的所有工商

資料

三是股權，具體包括（a）股東名冊；（b）實繳出資（若為

2013年前設立的公司，還需審查出資是否有不符合法律規(guī)定的情

形）；（c）股權是否質(zhì)押；

四是重大合同，主要是查看公司各項合同履行情形，是否存

在違約、合同未付款項、是否存在借款、擔保等情形。

五是公司債權債務問題，銀行貸款情形；是否欠土地款、工

程款、是否有股東借款等。

六是員工問題，查看員工工資情形，是否存在欠繳工資、五

險的繳納情形。

七是納稅情形，是否有欠付的稅款、是否有罰款。

八是訴訟情形，看企業(yè)是否有重大或其它對目標項目有重大

影響的訴訟，或或有債務。

具體盡職調(diào)查清單見附件2,律師將根據(jù)盡職調(diào)查情形出具

正式的盡職調(diào)查報告，并根據(jù)盡職調(diào)查中遇到的問題，提供處理

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房地產(chǎn)并購實務操作指引

意見（具體形成文件--盡職調(diào)查報告見附件3）。

（4）法律意見書

并購過程中，通常均需要律師在盡職調(diào)查完成后，根據(jù)盡職

調(diào)查結(jié)果出具法律意見書。法律意見書是律師對并購行為的合法

性進行專業(yè)確認的文件，主要是使收購方了解該并購行為是否存

在重大法律障礙。

法律意見書通常包括如下幾個部分：

一是出具法律意見書的依據(jù)。主要是說明律師出具相關法律

意見憑借的資料、法規(guī)。

二是出具法律意見書的范疇。即律師出具的法律意見書所要

解決的問題。

三是律師的聲明事項。這部分內(nèi)容是律師對一些重要事項的

單方強調(diào)，主要是表明其承擔的法律責任的范疇。

四是法律意見。這是法律意見書的核心，是律師針對盡職調(diào)

查報告中反映出的問題，對需要進行確認的法律問題進行分析，

并給出最終結(jié)論，即并購交易行為是否合法。

法律意見書具體形成文件見附件4。

2、審計

（1）什么是審計

企業(yè)財務審計，是指審計機關按照相關法律法規(guī)以及財務審

計準則規(guī)定的程序和方法對企業(yè)的資產(chǎn)、負債、損益的真實、合

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房地產(chǎn)并購實務操作指引

法、效益進行審計監(jiān)督，對被審計企業(yè)會計報表反映的會計信息

依法作出客觀、公平的評判，形成審計報告，出具審計意見和決

定。

并購過程中，審計是并購核心工作內(nèi)容的一部分，并購過程

中的審計是指注冊會計師、內(nèi)部審計人員等審計主體，與律師、

注冊資產(chǎn)評估師、注冊稅務師、注冊咨詢工程師等專業(yè)人員一起,

作為收購方的財務顧問或受托進行專項審計，參與企業(yè)并購，提

供咨詢、審計、報告編制等專業(yè)服務，以降低并購風險、實現(xiàn)并

購目標的活動。

（2）為什么進行審計

收購方在確定收購目標后，即托付中介機構對項目公司進行

詳細的審計工作，這種詳細審計工作的主要目的在于評判項目構

思給收購方帶來的商業(yè)風險及商業(yè)機遇，審計的重點放在項目公

司的財務、銷售、生產(chǎn)三個環(huán)節(jié)。

并購過程中的審計的關鍵點有以下幾個方面：

一是對收購方確定的并購基準日之凈資產(chǎn)進行審計。一方

面，要重點關注或有負債；另一方面，要特別關注財務報表認定

的資產(chǎn)存在、完整及權益義務之要素。

二是為收購方定價之目的完成盈利猜測審核。具體包括審核

盈利猜測的假設基礎合理性和完成項目公司歷史業(yè)績的審計工

作共兩項內(nèi)容。

12

房地產(chǎn)并購實務操作指引

三是對項目公司進行主體資格審查。其中，并購方的關注點

主要著眼于連續(xù)經(jīng)營能力、盈利能力與猜測、同業(yè)競爭和關聯(lián)交

易等方面；而被并購的項目公司的關注問題則是過渡期損益安排

和債券債務處置等問題。

審計報告的具體形成文件見附件5o

3、資產(chǎn)評估

（1）什么是資產(chǎn)評估

評估通常是根據(jù)特定的目的和所把握的資料，對某一事物的

價值或狀態(tài)進行定性定量的分析說明和評判的過程。

資產(chǎn)評估則是由專門的評估機構和專門的評估人員，依據(jù)國

家規(guī)定的有關法律法規(guī)和有關政策以及有關的資料數(shù)據(jù)，根據(jù)特

定的評估目的，遵循適用的評估原則、評估范疇、評估程序和評

估標準，運用科學的評估方法和統(tǒng)一的貨幣單位，對被評估資產(chǎn)

的市場價值進行評定估算的過程。簡言之，資產(chǎn)評估就是對資產(chǎn)

在某一時點的價格進行評定估算。

資產(chǎn)評估包含以下八項基本要素：

一是資產(chǎn)評估的主體，指由誰來進行資產(chǎn)評估；

二是資產(chǎn)評估的客體，指資產(chǎn)評估的對象；

三是資產(chǎn)評估的依據(jù)，包括法律依據(jù)和數(shù)據(jù)資料依據(jù)；

四是資產(chǎn)評估的原則，分別有工作原則（真實性原則、公平

性原則、科學性原則、獨立性原則）和經(jīng)濟原則（替代性原則和

13

房地產(chǎn)并購實務操作指引

可行性原則）；

五是資產(chǎn)評估的范疇，指對哪些資產(chǎn)進行評估；

六是資產(chǎn)評估的標準，指對被評估資產(chǎn)進行價值估算時所采

用的標準，包括收益現(xiàn)值標準、重置成本標準、現(xiàn)行市價標準、

清算價格標準和國家規(guī)定的其它標準；

七是資產(chǎn)評估的方法，指對被評估資產(chǎn)進行價值估算時所具

體運用的方法，包括收益現(xiàn)值方法、重置成本方法、現(xiàn)行市價方

法、清算價格方法和國家規(guī)定的其它方法；

八是資產(chǎn)評估的目的，是指針對各種不同的經(jīng)濟行為的特定

目的。

（2）為什么進行資產(chǎn)評估

資產(chǎn)評估是市場經(jīng)濟的產(chǎn)物，而服務于市場。我們可以從一

些簡單的例子來說明為什么要進行資產(chǎn)評估。對于市場上經(jīng)常發(fā)

生的商品交易，如消費品，由于人們對商品的性能、價格都有一

定的了解，也容易找到市場參照。通過一系列的比較和協(xié)商，在

沒有任何第三方的參與的情形下，對交易價格能夠達成一致意

見，從而實現(xiàn)交易。這類商品往往價格不大，且交易頻繁。

但對一些不經(jīng)常發(fā)生，且價格較大交易，比如一家企業(yè)，人

們很難從市場上找到相類似的交易用于參考，并且對被交易對象

的質(zhì)量（如企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營狀況、財務狀況、資產(chǎn)質(zhì)量等）不甚

了解或存在較大的偏差，很難在沒有第三方的參與下，就交易價

14

房地產(chǎn)并購實務操作指引

格達成一致意見。這時，就需要第三方-資產(chǎn)評估機構的介入。

資產(chǎn)評估機構通過對被交易對象的獨立、客觀、公平、科學的評

估，提出被交易對象的公允市場價值，從而為交易雙方提供進一

步協(xié)商的參考意見，最終實現(xiàn)交易。

所以，資產(chǎn)評估可能發(fā)生在交易和投資的各個環(huán)節(jié)。資產(chǎn)評

估的目的就是為交易雙方和投資人提供被交易資產(chǎn)的市場價格

估量，為資產(chǎn)交易提供價格咨詢。

資產(chǎn)評估常發(fā)生在下列情形中：

一是產(chǎn)權交易，如：對外投資、資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、設立合資經(jīng)營企

業(yè)、股份制改造、企業(yè)兼并、分立和破產(chǎn)等。

二是融資貸款，如項目融資、抵押貸款等。

三是財產(chǎn)保險。

四是政府治理，如企業(yè)資產(chǎn)的保值增值治理、清產(chǎn)核資、稅

收治理等。

評估報告的具體形成文件見附件6O

（四）制定收購方案

在盡調(diào)基礎上，第一做出并購與不并購的決定（例如若發(fā)覺

有根本性無法克服的缺陷則舍棄并購）；然后對交易方案進行確

定、并予以細化。例如經(jīng)盡職調(diào)查后發(fā)覺公司不是很規(guī)范，就可

能需要在股權轉(zhuǎn)讓過程中由轉(zhuǎn)讓方留存一定比例的股權轉(zhuǎn)讓價

款，或采取銀行保函等擔保方式。再例如，在盡調(diào)中發(fā)覺公司負

15

房地產(chǎn)并購實務操作指引

債嚴重，資產(chǎn)復雜，則可能需要調(diào)整并購方案，將擬并購的資產(chǎn)

進行資產(chǎn)剝離。

（五）正式收購談判并擬訂交易文件

在收購方案確定的基礎上，開始著手準備交易文件，對商業(yè)

條款或其它內(nèi)容進行談判，包括但不限于價格、付款方式、債權

債務承擔等。

對于資產(chǎn)并購的交易文件，主要涉及付款的安排和資產(chǎn)過戶

手續(xù)的辦理的問題、稅費承擔問題。資產(chǎn)并購所涉及的項目轉(zhuǎn)讓

協(xié)議見附件7。

對于股權轉(zhuǎn)讓的交易文件，一樣應包括（1）保證與陳述條

款，對公司的經(jīng)營、債權債務等盡調(diào)所涉及的各項在交割日前的

情形進行保證；（2）過渡期條款：對簽署合同后至交割期間的限

制性事項進行約定；（3）約定對交割前債權債務的承擔，（4）項

目相關四證的辦理；（5）員工安排問題。（6）債權債務處理，包

括債權債務重組，某些可由轉(zhuǎn)讓方直接承擔的債務，約定由轉(zhuǎn)讓

方直接承擔；不能由轉(zhuǎn)讓方直接承擔的，可約定由轉(zhuǎn)讓方、債權

人與標的公司簽署債權重組協(xié)議，將標的公司債務轉(zhuǎn)給轉(zhuǎn)讓方。

具體形成的股權轉(zhuǎn)讓協(xié)議見附件&

對于員工安排問題，若并購完成后不再連續(xù)雇傭原有員工

的，應爭取由轉(zhuǎn)讓方負責員工安置問題，并將具體安排寫進股權

轉(zhuǎn)讓協(xié)議中。

16

房地產(chǎn)并購實務操作指引

若涉及需由轉(zhuǎn)讓方事先完成一定手續(xù)的，則在完成手續(xù)后簽

署交易文件，或者在交易文件中約定轉(zhuǎn)讓文件生效的條件，若在

一定期限內(nèi)部生效條件未能成就的，可解除該協(xié)議。例如，在立

思辰項目中，股權轉(zhuǎn)讓協(xié)議的生效條件之一是立思辰上市公司

（即北京立思辰科技股份有限公司）將其它小股東持有的項目公

司的股份全部收回，使得立思辰上市公司持有項目公司100%的股

權。

（六）簽署交易文件

在項目轉(zhuǎn)讓的情形下，除項目轉(zhuǎn)讓協(xié)議外，還需簽署其它相

關交易文件，具體包括：項目公司關于同意項目轉(zhuǎn)讓的股東會決

議（具體形成文件見附件9）（根據(jù)項目公司章程，若董事會有權

就此事宜作出決定也可是董事會決議，但無論如何，股東會決議

效力是最高的）。如果涉及上市公司的，應根據(jù)交易標的判定是

否屬于上市公司治理規(guī)則中所定義的重大交易，是否應提交股東

大會批準。

在股權轉(zhuǎn)讓的情形下，除股權轉(zhuǎn)讓協(xié)議外，還需簽署其它相

關交易文件，具體包括：

（1）項目公司法人股東關于同意股權轉(zhuǎn)讓的股東會決議（具

體形成文件見附件10）。如果項目公司法人股東為上市公司的，

應判定是否屬于重大交易，是否應提交股東大會批準。

（2）現(xiàn)任董事的辭呈（具體形成文件見附件ll）o全部或部

17

房地產(chǎn)并購實務操作指引

分收購目標公司股權的情形下，收購方一樣要更換目標公司的董

事和經(jīng)營治理層。因此，要將出售方有關董事和治理人員的辭呈

作為交易文件之一。

（3）需要項目公司通過的股東會決議（具體形成文件見附

件12）,包括但不限于同意變更公司董事、法定代表人、高級治

理人員；注銷出售方在銀行授權簽署人的權益等。另外，若涉及

項目公司部分股東轉(zhuǎn)讓股權的，則應注意項目公司其它股東的優(yōu)

先購買權，以及項目公司章程對部分股東進行股權轉(zhuǎn)讓的限制性

條件等。

（4）其它根據(jù)實際情形需要出售方出具的承諾函等文件。

（5）如存在合資情形的，則還需簽署新的合資公司章程（具

體形成文件見附件13）。

（6）向目標公司債權人就股權轉(zhuǎn)讓事宜發(fā)出的告知函（具

體形成文件見附件14）0

（七）支付對價并辦理股權變更登記手續(xù)

股權轉(zhuǎn)讓協(xié)議及相關交易文件簽署后，各方依據(jù)股權轉(zhuǎn)讓協(xié)

議的約定支付對價，并完成并購應取得的政府批準等手續(xù)，辦理

相應的變更登記手續(xù)（包括但不限于股東、法定代表人、董事會

的變更），如外資并購境內(nèi)房地產(chǎn)項目需要獲得商務部等相應審

批機關的批準。工商局辦理股權變更登記手續(xù)所需的文件清單見

附件15：有限責任公司變更登記（備案）一次性告知單。

18

房地產(chǎn)并購實務操作指引

（八）交割

若是資產(chǎn)并購，則所涉及的交割內(nèi)容僅涉及公司所有土地使

用權、擬開發(fā)建設項目或已開發(fā)建設項目相關的所有政府批準文

件和證照，包括但不限于項目可行性研究報告、立項批復文件、

建設用地規(guī)劃許可證、土地使用權出讓合同、土地使用權出讓金

發(fā)票、土地使用權證、工程規(guī)劃許可證、開工許可證、預售許可

證、房屋所有權證等。

若是股權并購，股權轉(zhuǎn)讓協(xié)議生效后，雙方按照交易文件的

約定履行資產(chǎn)轉(zhuǎn)移、經(jīng)營治理權轉(zhuǎn)移等手續(xù)，并辦理如下公司資

產(chǎn)的移交手續(xù)：

（1）股權證明文件；

（2）公司的新營業(yè)執(zhí)照（組織機構代碼、稅務登記證、開

發(fā)資質(zhì)等證照）、公司的所有印章；

（3）財務資料（賬簿、驗資報告書、稅項申報表、支票簿、

現(xiàn)有發(fā)票等）；

（4）以往董事會紀要。；

（4）公司所有土地使用權、擬開發(fā)建設項目或已開發(fā)建設

項目相關的所有政府批準文件和證照，包括但不限于項目可行性

研究報告、立項批復文件、建設用地規(guī)劃許可證、土地使用權出

讓合同、土地使用權出讓金發(fā)票、土地使用權證、工程規(guī)劃許可

證、開工許可證、預售許可證、房屋所有權證等。

19

房地產(chǎn)并購實務操作指引

五并購風險

(-)公司股權屬性確定風險

包括項目公司設立合規(guī)性風險及權益完整性風險兩大類。

在項目公司設立方面，涉及對項目公司合法權益會產(chǎn)生實質(zhì)

性重大影響的法律風險歸納起來主要有：

1、股東未足額繳納出資；

2、股東出資形式不符合法律規(guī)定；

3、非貨幣財產(chǎn)出資作價違反法律強制性規(guī)定；

4、非貨幣財產(chǎn)作價出資未辦理財產(chǎn)權屬轉(zhuǎn)移手續(xù)；

5、股東抽逃出資；

6、項目公司未依法年檢。

擬對外轉(zhuǎn)讓項目公司股權的公司是否具有完整的股東權益，

權益是否存在法律瑕疵，包括：

1、項目公司是否存在質(zhì)押、擔保等第三人權益；

2、項目是否存在租賃權、地役權等權益瑕疵；

3、項目的后續(xù)開發(fā)和盈利模式是否存在政府限制等潛在風

險；

4、是否存在對轉(zhuǎn)讓公司轉(zhuǎn)讓股權的限制性約定(有沒有經(jīng)

過項目公司其他股東的同意，有否違抗相關法律法規(guī)的規(guī)定)；

5、是否存在對轉(zhuǎn)讓公司在項目公司享有的表決權、分紅權、

20

房地產(chǎn)并購實務操作指引

委派董事和治理人員的權益等權能的限制；

6、是否存在對轉(zhuǎn)讓公司在項目公司清算剩余財產(chǎn)分配權等

權能的限制。

（二）項目本身的風險

由于土地性質(zhì)、取得方式、規(guī)劃用途、使用期限以及房地產(chǎn)

開發(fā)建設的復雜關系，特別是久拖未建或停建的項目公司，在股

權收購時，涉及房地產(chǎn)領域中具體專業(yè)問題的風險比較多。歸納

起來主要有：

1、土地使用權風險：出讓金是否支付、土地出讓合同中有

無股權轉(zhuǎn)讓的限制、開發(fā)條件限定、有無代征地情形、土地使用

權權屬是否清楚、項目用地是否存在被征收或征用等風險；

2、項目主體的風險：開發(fā)主體與審批主體是否一致、實際

建設項目與審批項目是否一致的風險；

3、規(guī)劃風險：規(guī)劃有無調(diào)整，調(diào)整的是否符合受讓方的開

發(fā)需求，規(guī)劃有無超過期限，需要重新申報的能否獲得批準；

4、項目相鄰關系的危機風險：《物權法》規(guī)定，建造建筑物,

不得違反國家有關工程建設標準。阻礙相鄰建筑物的通風、采光

和日照，即使取得了建筑工程規(guī)劃許可證，證明建筑行為是合法

的，但只要導致相鄰建筑物的通風、采光、日照規(guī)定的最低標準,

也要承擔相應的責任；

5、需要政府審批的各類證照是否已批的風險：如動工開發(fā)

21

房地產(chǎn)并購實務操作指引

期限，是否已超過出讓合同規(guī)定的動工期限，是否獲得延期開工,

有無被政府收回的可能；

6、項目建設中各類合同的風險：特別是在建、停建、緩建

項目的，合同情形更復雜，有無履行糾紛、合同違約或解除糾紛,

是否有因建設工程進度監(jiān)管不嚴給予施工單位的不當工程簽證

風險；

7、違法建設的風險：如超規(guī)劃建房；

8、工程質(zhì)量風險；

9、不動產(chǎn)有無抵押擔保的風險；

10、政府違約風險或政治風險。例如政府對房地產(chǎn)項目涉及

的大市政問題一直未解決，導致項目交房后排水的嚴重問題。

（三）項目公司或有債務控制風險

項目公司的資產(chǎn)負債表并未反映或者無法反映已經(jīng)發(fā)生的

債務或者潛在的債務。這或者是由于項目公司惡意隱瞞債務，或

者是由于項目公司的財務制度不規(guī)范、存在未入賬債務，或者是

由于或有債務的大量存在造成的。這其中，或有債務是股權收購

中的最大陷阱，包括擔保之債、票據(jù)責任之債、未決訴訟或者潛

在的訴訟（對外簽有已構成違約的合同）、行政罰款，以及是否

存在建筑施工款拖欠、稅費負擔等。

22

房地產(chǎn)并購實務操作指引

六并購風險防范措施

1.盡職調(diào)查。在簽署相關的交易文件前托付律師事務所、審

計師事務所對項目公司進行法律、財務等各個方面的盡職調(diào)查，

該等調(diào)查的結(jié)果將直接決定并購的可行性、并購對價、交易框架

等。

2.根據(jù)前期盡職調(diào)查的結(jié)果，將已識別出的風險根據(jù)其風險

程度和金額額度進行分類，針對不同類型的風險挑選不同的反應

計策。

3.充分運用合同的風險治理方式和手段。實踐中，絕大多數(shù)

的風險治理都是通過合同（包括單方承諾函）的方式來落實。因

此，股權轉(zhuǎn)讓或項目轉(zhuǎn)讓的協(xié)議應盡量完善，把所有潛在風險、

或有債務、訴訟風險等各種因素考慮進去。在實踐中，合同中需

要：（1）保證與陳述條款，對公司的經(jīng)營、債權債務等盡調(diào)所涉

及的各項在交割日前的情形進行保證；（2）過渡期條款：對簽署

合同后至交割期間的限制性事項進行約定；（3）約定對交割前債

權債務的承擔，（4）項目相關四證的辦理；（5）員工安排問題。

（6）債權債務處理，包括債權債務重組，某些可由轉(zhuǎn)讓方直接

承擔的債務，約定由轉(zhuǎn)讓方直接承擔；不能由轉(zhuǎn)讓方直接承擔的,

可約定由轉(zhuǎn)讓方、債權人與標的公司簽署債權重組協(xié)議，將標的

公司債務轉(zhuǎn)給轉(zhuǎn)讓方。

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房地產(chǎn)并購實務操作指引

七案例

案例一

某房地產(chǎn)公司（下稱A公司）2000年9月通過公布招標取得

佛山A項目土地進行開發(fā)。2001年8月，為配合佛山市總體土地

規(guī)劃，應當?shù)卣螅珹項目進行土地容積率調(diào)高、建筑高度

提高，獲佛山市規(guī)劃部門批準，并取當?shù)亍靶聟^(qū)管委會”的免補

地價的非正式回復文件--《會議紀要》。2005年6月，某大型發(fā)

地產(chǎn)公司（以下稱B公司）收購A公司股權。2008年1月，A公

司收到政府《關于補繳土地出讓金的通知》，被要求補繳高額土

地出讓金。

依據(jù)《城市房地產(chǎn)治理法》的規(guī)定，土地使用者需要改變土

地使用權出讓合同約定的土地用途的，必須取得出讓方和市、縣

人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權出讓合

同變更協(xié)議或重新簽訂土地使用權出讓合同，相應調(diào)整土地使用

權出讓金。而容積率一樣也認為是《國有土地出讓合同》的重要

條款，亦應簽署相應的補充協(xié)議。雖然A項目土地容積率的調(diào)高

獲得當?shù)匾?guī)劃部門的批準，但受讓方與國土局并沒有對容積率調(diào)

高簽訂變更協(xié)議，該調(diào)整行為不符合法律的規(guī)定，屬于程序不合

法。對于土地出讓金，雖然A項目取得“新區(qū)管委會”免補地價

的回復文件，但“新區(qū)管委會”僅是當?shù)卣姆钦綑C構，幾

24

房地產(chǎn)并購實務操作指引

年后被撤銷，其《會議紀要》亦為非正式文件，無法律效力。因

此，在房地產(chǎn)并購過程中，對于程序不合法的情形，即使政府部

門已出具所謂內(nèi)部文件免除相關義務，由于政府行為本身不符合

相關法律規(guī)定，日后依然會給項目公司帶來龐大的風險，并購公

司可能承擔龐大的債務。

案例二

廣州某投資公司（以下稱A公司）擬收購廣州地區(qū)尚未竣工

驗收的某房地產(chǎn)項目（以下稱B項目），因B項目欠施工方工程

款，導致工程停建，尚未竣工驗收，而施工方除向人民法院起訴

主張工程款外，還以留置方式，占用了B項目的1-5層，出租給

一家物業(yè)治理公司，再由該物業(yè)治理公司辦理暫時建筑證對外統(tǒng)

一招租，分租給幾百個小租戶。在A公司擬進行收購的過程中，

因原開發(fā)商失去對B項目的實際控制權，使項目并購產(chǎn)生多重障

礙。

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房地產(chǎn)并購實務操作指引

附件

附件1股權轉(zhuǎn)讓框架協(xié)議

甲方（出讓方）：

乙方（受讓方）：

住所：

法定代表人：

丙方（目標公司）：

住所：

法定代表人：

甲乙丙三方本著誠信合作、互惠互利，依據(jù)中華人民共和國《公司法》、《合同法》

等法律法規(guī)，經(jīng)友好協(xié)商，就甲方向乙方轉(zhuǎn)讓目標公司股權繼而使乙方取得XXXX項目

XX畝土地的一切權益的相關事宜達成以下框架協(xié)議：

第一條目標公司概況

1、目標公司是經(jīng)市工商行政治理局登記注冊的企業(yè)，公司成立于年月日，經(jīng)營期

限至年月日終止，注冊號：。XX持有目標公司％的股權，XX公司持有目標公司%的股權,

甲方持有目標公司%股權。

2、XX項目（以下簡稱：“XXXX”）是目標公司開發(fā)的房地產(chǎn)項目，目標公司已與政

府簽訂了XXXX項目用地畝的相關文件，且已支付其中畝土地的土地出讓金并取得了國

有土地使用權證；根據(jù)北京市發(fā)展和改革委員會簽發(fā)的京發(fā)改（XX）XX號《XX》，目

標公司取得了“XXXX”項目的開發(fā)建設權，目前該項目處于XX階段。

第二條項目現(xiàn)狀

1、項目位置：

位于北京市XXXX,其四至范疇為：東至XX；西至XX；南至XX；北至XX用地。

2、項目用地情形

1）土地使用權：XXXX；

2）容積率：xxxx；

26

房地產(chǎn)并購實務操作指引

3)用地性質(zhì)：xxxx；

3、目標項目現(xiàn)有法律手續(xù)：

(1)《國有土地使用權出讓合同》：文號：xxxx；

(2)國有土地使用權證號為：xxxx。

(3)建設用地規(guī)劃許可證號:xxxx；

(4)投資計劃立項批準文件:xxxx；

(5)規(guī)劃意見書批準文件:xxxx；

第三條盡職調(diào)查

1、自本合同簽訂之日起，乙方或乙方指定的盡職調(diào)查單位或個人有權對甲方、丙

方及甲方、丙方相關的關聯(lián)單位開展盡職調(diào)查，甲方、丙方及甲方、丙方相關的關聯(lián)

單位應當給予配合，盡職調(diào)查期限原則上不超過月；

2、該期間因盡職調(diào)查所產(chǎn)生的費用暫由甲方承擔；

3、若因甲方、丙方及甲方、丙方相關的關聯(lián)單位的原因?qū)е卤M職調(diào)查工作無法正

常完成，或盡職調(diào)查工作后乙方或乙方指定的盡職調(diào)查單位或個人認為甲方、丙方及

甲方、丙方相關的關聯(lián)單位對項目的關鍵因素有重大隱瞞或遺漏并將導致乙方后期無

法正常完成項目開發(fā)，乙方有權隨時終止合同的執(zhí)行同時不再承擔甲方前期支付的任

何費用。

4、盡職調(diào)查工作完成后，乙方應在月內(nèi)完成乙方集團公司要求的項目報批立項工

作。

5、自本合同簽訂之日起至乙方完成乙方集團公司要求的項目報批立項工作期間

內(nèi)，甲方不得與任何第三方單位或個人就甲方所持有丙方股權達成交易、變更協(xié)議或

對丙方公司核心資產(chǎn)進行任何處置。若違反乙方需支付甲方違約金萬元。

6、若此項目獲得乙方集團批準順利立項，則甲乙丙三方應按本協(xié)議余下條款連續(xù)

履行，否則違約方應支付對方萬元的違約金；若最終該項目立項未能獲得乙方

集團公司批準，則乙方須將該情形及時告知甲方，甲乙雙方就該項目之合作就此終止,

并由乙方承擔盡職調(diào)查工作期間所發(fā)生的由甲方墊付的一切合理費用。

第四條公司重組

1、乙方在完成乙方集團公司要求的項目報批立項工作后，甲方及丙方需以丙方所

擁有市XX號國有土地使用權證項下的XX畝國有住宅用地使用權作為出資成立公司，

27

房地產(chǎn)并購實務操作指引

該土地使用權的價值以乙方或乙方指定的評估單位的評估價格為準，相關評估費用暫

由甲方承擔。甲方及丙方應保證該新公司成立中及成立后對除本協(xié)議當事人以外的一

切第三方主體不負任何民事債權債務，經(jīng)乙方同意者除外；除該新公司法人外其余職

位均由乙方指派；

2、公司重組過程中產(chǎn)生的稅費由交易各方自行承擔；

3、若因甲方或丙方原因造成公司重組無法正常完成、重組后公司人事安排未能按

本條第一款執(zhí)行或于股權收購前乙方發(fā)覺該新公司負有尚未經(jīng)乙方同意的對外債權債

務，乙方有權隨時終止合同的履行，同時不再承擔甲方前期支付的任何費用；如此，甲

方、丙方或甲丙雙方應就違約對乙方造成的缺失支付萬元的違約金。

第五條股權收購

1、公司成立后日內(nèi)，丙方應出讓其持有的目標公司全部股權并負有保證其股權無

瑕疵之義務，乙方應同意收購，乙方取得目標公司股權的同時相應取得xx號《國有土

地使用權證》項下XX畝土地的全部權益。乙方取得上述股權及其它權益所需支付的對

價為不超過萬元（包括股權轉(zhuǎn)讓款、XX畝土地權益對價、地上建筑及相關應繳土地出

讓金、滯納金及罰金、土地拆遷補償款、目標公司債務等）及前期發(fā)生的盡職調(diào)查與

資產(chǎn)評估相關費用；

若容積率低于2.0,以政府實際批復的容積率運算地上建筑面積的平方米數(shù)，換

算轉(zhuǎn)讓價款；若容積率高于2.0,以2.0為準，超過的面積部分不再計入轉(zhuǎn)讓價款內(nèi)。

2、丙方應在乙方支付股權款后日內(nèi)完成相應股權變更，逾期未能完成股權變更，

甲方代丙方支付乙方違約金，違約金每日按總股權價款的萬分之一運算。

3、若乙方于股權轉(zhuǎn)讓完成后發(fā)覺該新公司存在發(fā)生于股權轉(zhuǎn)讓交易前且未經(jīng)乙

方同意的對外民事債權債務，乙方有權就此追究甲、丙方的違約責任，要求其支付數(shù)

額為的違約金。

第六條違約責任

1、本框架協(xié)議簽訂后，甲乙丙三方應誠實守信、友好合作，共同處理合作期間的

問題，嚴格按照本協(xié)議約定履行各自義務，任何一方嚴重損害對方合法權益，給對方

造成缺失的，應承擔約定的賠償責任。

2、甲方的實際控制人應對協(xié)議約定的全部標的金額萬元，進行信用擔保并承擔無

限連帶責任。

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房地產(chǎn)并購實務操作指引

第七條其他

1、本協(xié)議的說明與履行適用中華人民共和國法律，因本協(xié)議的內(nèi)容產(chǎn)生爭議的，

協(xié)議各方應平等協(xié)商解決，協(xié)商不成的，任何一方均有權向本協(xié)議簽訂地有管轄權的

人民法院提起訴訟。

2、本協(xié)議書一式叁份，協(xié)議各方各執(zhí)壹份，具有同等法律效力。

3、本協(xié)議書自甲乙丙三方簽字蓋章后成立之日起生效。

（以下無正文）

（本頁無正文，為本股權轉(zhuǎn)讓框架協(xié)議的簽章頁）

甲方：

法定代表人或授權代表：

日期：20期年月日

乙方：

法定代表人或授權代表：

日期：2014年月日

丙方：

法定代表人或授權代表：

日期：20期年月日

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房地產(chǎn)并購實務操作指引

附件2盡職調(diào)查清單

一、基本情形的文件

1.目標企業(yè)最新經(jīng)年檢的企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照副本。

2.目標企業(yè)最新經(jīng)年檢的組織機構代碼證。

3.目標企業(yè)最新經(jīng)年檢的稅務登記證。

4.目標企業(yè)設立時及歷次資本變更的驗資報告。

5.目標企業(yè)最新的組織架構圖和股權結(jié)構圖。

6.目標企業(yè)歷次修訂直至現(xiàn)行有效的公司章程。

7.目標企業(yè)的發(fā)起人協(xié)議和/或股東協(xié)議。

8.目標企業(yè)成立后進行的任何改組、兼并、合并、分立、資產(chǎn)交換或收購、出售

等重大企業(yè)活動的相關材料，以及相關的批準文件、協(xié)議，股東會或董事會、總經(jīng)理

辦公會決議等法律文件。

9.目標企業(yè)的全部工商查檔文件。

10.自然人股東的身份證明；法人股東的營業(yè)執(zhí)照、組織機構代碼證、稅務登記證

及驗資報告。

11.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書/房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)鑒定資質(zhì)證書。

12.目標企業(yè)的各項治理制度。

13.銀行開戶許可證。

二、所開發(fā)的項目

1.標的企業(yè)所開發(fā)項目（下稱“目標項目”）清單（按照已開發(fā)完工項目、開發(fā)

建設中項目、擬開發(fā)項目的順序統(tǒng)計）；

2.項目立項批文，包括但不限于：地勢圖、現(xiàn)狀圖、初步規(guī)劃設計方案、固定資

產(chǎn)投資建設項目立項登記備案材料、項目建議書的批復；

3.項目規(guī)劃審批文件，包括但不限于：建設項目建設地點征求意見函、建設項目

規(guī)劃意見復函、規(guī)劃意見書及附圖；

4.項目土地使用權取得的審批文件，包括但不限于：土地評估報告、審定地價水

平通知單、國有土地使用權招拍掛材料及成交確認書、國有土地使用權出讓合同及附

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房地產(chǎn)并購實務操作指引

圖和補充協(xié)議、土地出讓金及相關費用繳納憑證、國有土地使用權證。

5.項目建設用地規(guī)劃審批文件，包括但不限于：政府征地批準文件、國土治理部

門批準意見、項目用地釘樁成果通知單、建設用地規(guī)劃許可證及其附件。

6.項目設計方案審核審批文件，包括但不限于：建設項目規(guī)劃設計方案和審批文

件、建設項目抗震設防要求（標準審查意見書）、城市規(guī)劃治理部門審定設計方案通知

書。

7.項目建設工程規(guī)劃審批文件，包括但不限于：項目施工圖、工程勘察成果報告、

結(jié)構運算書和運算軟件名稱、工程檔案登記證明、是否存有限制外銷售樓層或房屋、

建設工程規(guī)劃許可證及其附件。

8.建設工程施工許可證及其附件。

9.項目人防、綠化、消防、環(huán)境、防雷、交通、地名、臨建、供水、供電、供暖、

燃氣等所涉批文。

10.竣工驗收報告及竣工驗收備案表。

11.商品房銷售/預售許可證。

12.房屋所有權證等。

13.若目標項目涉及合作開發(fā)的，則提供合資合作方營業(yè)執(zhí)照、企業(yè)資質(zhì)證書、合

作合資協(xié)議。

14.招標代理、勘察、設計、造價、監(jiān)理、總包等單位資質(zhì)等級證書。

15.猜測/實測報告。

16.質(zhì)量監(jiān)管部門驗收報告。

17.竣工檔案登記表。

18.房屋銷售代理協(xié)議（如有）。

19.房屋銷售合同范本。

三、重要協(xié)議和合同

除非下述另有特別要求，下述合同均指截至目標企業(yè)收到此文件之日正在履行中

的合同。

L請?zhí)峁┠繕似髽I(yè)簽訂的將要履行、正在履行、雖已履行完畢，但可能存在潛在

糾紛的業(yè)務合同明細，提供相應合同文本（請附提供文件清單列表）。

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房地產(chǎn)并購實務操作指引

2.借款合同：請根據(jù)最近一期財務報告的財務明細賬，以表格形式提供目標企業(yè)

簽訂的所有將要履行、正在履行、雖已履行完畢但可能存在潛在糾紛的借款（包括金

融機構借款和企業(yè)間借款）明細（包括但不限于合同編號、借款銀行或企業(yè)、借款金

額、借款日期、還款日期、借款余額、擔保方式等）。提供相關主合同文本和相應擔

保合同文本，并請書面說明還款情形。

3.對外擔保合同：提供目標企業(yè)所有對外擔保（包括保證、抵押或質(zhì)押）合同情

形，并提供相應擔保合同文本和主合同文本，包括但不限于與銀行簽署的為購房者提

供擔保的合同。

4.資產(chǎn)處置合同：提供目標企業(yè)處置重大資產(chǎn)的合同情形，提供相應合同文本及

政府相關部門的批文。（如有）

5.租賃合同：提供目標企業(yè)出租物業(yè)的合同文本。

6.侵權債務：所涉目標企業(yè)是否有因環(huán)境保護、知識產(chǎn)權、勞動安全、人身權等

原因產(chǎn)生的侵權之債。如有請詳細說明，如無請書面說明。

7.其他債權債務：提供未包括在最近一期資產(chǎn)負債表中的重大債權債務詳細資料。

8.提供目標企業(yè)財產(chǎn)保險合同情形，提供相應保單，并對目標企業(yè)是否存在任何

尚未了結(jié)的保險索賠情形進行說明。

9.目標企業(yè)為當事方的合資、合營、合作及合伙協(xié)議或意向書。（如有）

10.請?zhí)峁┮淹瓿傻幕蛞蚜㈨椀幕蛘跀M議中的重大的資本投資項目的文件（包括

立項批準、可行性研究報告、與第三方簽訂的意向書等）。

1L請?zhí)峁┧心繕似髽I(yè)作為當事人一方的其它的重要協(xié)議或有約束力的文件，包

括重要的保密協(xié)議。

12.請?zhí)峁┠繕似髽I(yè)簽訂的日常經(jīng)營（房地開發(fā)項目所涉合同除外）中的累計或單

份金額超過50萬元人民幣的所有合同，包括但不限于日常采購合同；房屋、汽車等資

產(chǎn)租賃合同；托付代理合同；咨詢顧問合同；技術服務合同等。

四、雇員及員工事宜

本節(jié)中所稱高級治理人員指服務于目標企業(yè)的高級治理人員，包括法定代表人、

總經(jīng)理、副總經(jīng)理、財務負責人、在目標企業(yè)中任職的“三師”（總工程師、總會計

師、總經(jīng)濟師）以及其它服務于目標企業(yè)但勞動合同關系不在目標企業(yè)的前述高級治

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房地產(chǎn)并購實務操作指引

理人員（以下統(tǒng)稱“治理人員”）。

1.員工花名冊以及員工情形說明。

2.福利薪酬體系；

3.員工手冊及各種人事規(guī)章制度（包括但不限于績效考核相關制度）；

4.上述所有治理人員的簡歷。

5.員工人事代理合同及人事檔案（外部存放人才交流中心檔案）存放情形；

6.請說明目標企業(yè)目前為員工繳納社會保險（包括但不限于養(yǎng)老保險、醫(yī)療保險、

失業(yè)保險、工傷保險、生育保險）及住房公積金的具體情形，包括但不限于目前繳納

的社會保險種類、適用的繳費基數(shù)和比例、適用的員工范疇、征收機關，并提供當?shù)?/p>

相關社會保險的規(guī)定以資證明。

7.目標企業(yè)的社會保險登記證及企業(yè)近3個月的社會保險金繳納憑證。

8.目標企業(yè)的住房公積金登記證及企業(yè)近3個月的住房公積金繳納憑證。

9.請說明是否受到過勞動部門的處罰；如有，提供相關書面文件。

五、訴訟和其它程序

1.列表說明所有目標企業(yè)的（已結(jié)案但尚未履行的或開始起訴的或?qū)砜赡苡械模?/p>

訴訟、仲裁、索賠、行政處罰或政府機構的調(diào)查或質(zhì)詢，以及所有與上述事宜有關的

文件、函件，包括但不限于起訴書、答辯狀、判決書、裁定書、仲裁申請書、仲裁裁

決書、行政處罰決定書等。

2.是否存在目標企業(yè)董事、監(jiān)事、高級治理人員和核心技術人員作為一方當事人

的重大訴訟或仲裁事項。

3.過去三年中，目標企業(yè)的董事、監(jiān)事、高級治理人員之破產(chǎn)、犯罪、欺詐或不

當商業(yè)行為的訴訟、行政程序（包括被“雙規(guī)”）。

4.所有目標企業(yè)為當事方的（或?qū)ζ渚呒s束力的）裁決、判決、命令、和解協(xié)議

及其它協(xié)議。該類裁決、判決、命令或協(xié)議將要求目標企業(yè)從事或停止從事某些活動,

或者會限制或以其它方式影響公司經(jīng)營或資產(chǎn)。

5.如目標企業(yè)或其下屬企業(yè)違反或被指控違反建筑、規(guī)劃、安全等方面的法律、

法規(guī)、通知或訴訟，請?zhí)峁┰敿毑牧稀?/p>