翠湖天地御苑

翠湖天地御苑

——Art-Deco風(fēng)格頂級(jí)豪宅組別：上海制作人：顧芳恒制作時(shí)間：2006-08-19提名原因1、上海頂級(jí)豪宅，均價(jià)達(dá)4萬(wàn)元/平方米2、在上海房?jī)r(jià)普遍下降的情況下，單價(jià)有小幅上升3、開(kāi)盤銷售一周來(lái)，業(yè)績(jī)較好在上海樓市低迷，眾多樓盤或延遲開(kāi)盤，或以降價(jià)促銷時(shí)，翠湖天地御苑何以能一路持續(xù)走高，是什么支撐了它的高價(jià)位，又是什么能支持它能在高價(jià)位下銷售一路飄紅？

我們要解決的問(wèn)題：解決問(wèn)題的方法：1、翠湖天地御苑基本情況2、上海樓市基本情況3、翠湖天地御苑支撐高價(jià)位的要素4、都是誰(shuí)在消費(fèi)翠湖天地御苑翠湖天地雅苑（一期）御苑（二期）一：翠湖天地御苑基本情況

物業(yè)類別：公寓

裝修狀況：毛坯

建筑類別：高層

物業(yè)地址：上海市盧灣濟(jì)南路168弄地下車庫(kù)

開(kāi)發(fā)商：上海翠湖天地房地產(chǎn)有限公司

均價(jià)：4萬(wàn)元/平方米復(fù)式價(jià)格為6萬(wàn)～8萬(wàn)元/平方米開(kāi)盤時(shí)間：2006-02-16

占地面積：16937平方米建筑面積：13萬(wàn)平方米

容積率：4

總戶數(shù)：78

停車位：542

入住時(shí)間：2006年11月底

綠化率：40%

樓層狀況：7幢32層高層物業(yè)費(fèi)：8.5元/（平方米·月）

上海豪宅大匯總項(xiàng)目名稱開(kāi)盤時(shí)間均價(jià)湯臣一品

2005-10-2911萬(wàn)元/平方米（起）

華府天地

2005-07-018.5萬(wàn)元/平方米

要素一：地理位置盛大金磐

2004-06-294萬(wàn)元/平方米

鴻豐香緹花園

2004-06-257.5萬(wàn)元/平方米

衡山路41號(hào)芝大廈

2003-01-2512000美元/平方米

虹中別墅

約2001年

5900美元/平方米

翠湖天地御苑、華府天地對(duì)比表比較項(xiàng)翠湖天地御苑華府天地建筑類型公寓公寓地理位置自忠路濟(jì)南路馬當(dāng)路222號(hào)均價(jià)4萬(wàn)/平方米8.5萬(wàn)/平方米主力戶型140（三房）240（景觀房）298（三房）450（四房）容積率4.03.2綠化率35%35%物業(yè)費(fèi)8.5元/平方米/月14.5元/平方米/月二：上海樓市基本情況

調(diào)控致成交量平淡

上海新樓盤均價(jià)跌幅逾10%時(shí)間段（2006年）套數(shù)（套）面積（萬(wàn)平方米）均價(jià)（元/平方米）7月21至27總上市105932.77月14至20成交392540.397197月21至27成交411040.58216

成交總套數(shù)成交總面積成交均價(jià)公寓類商品住宅環(huán)線成交情況

位置成交量成交均價(jià)內(nèi)環(huán)以內(nèi)

↓42.3%↑5.2%內(nèi)外環(huán)↑20.5%↓7.1%外環(huán)以外

↓6.6%↓1.3%（與7月份相比6月份成交情況）內(nèi)環(huán)住宅成交總銷售面積內(nèi)環(huán)住宅成交均價(jià)三：用什么來(lái)支撐高價(jià)位，

并一路飄紅？要素一：地理位置御苑華府天地要素二：ARTDECO風(fēng)格1、簡(jiǎn)潔又不失裝飾性的造型語(yǔ)言

2、濃烈又精致的室內(nèi)裝飾品3、自然又個(gè)性的材質(zhì)搭配要素三：人工水景要素四：緊湊戶型要素五：獨(dú)特的配套設(shè)施

☆市中心罕見(jiàn)的7000平方米豪華私家會(huì)所。設(shè)有多功能室內(nèi)運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、25米標(biāo)準(zhǔn)室內(nèi)溫水游泳池、大型健身房、室內(nèi)網(wǎng)球場(chǎng)、室內(nèi)仿石面攀巖及室內(nèi)高爾夫球練習(xí)場(chǎng)等，讓住戶在任何環(huán)境下均能享用?！钫?jì)劃興建國(guó)際學(xué)校、國(guó)際時(shí)尚品牌街、歌劇院、國(guó)際醫(yī)療中心及五星級(jí)酒店等。要素六：六星級(jí)物業(yè)管理

引入「88新天地boutiquehotel」的酒店式管理服務(wù)，確保因應(yīng)住戶不同的需求而提供個(gè)人的貼心服務(wù)，與及優(yōu)質(zhì)和具現(xiàn)代化的管理。

五星級(jí)酒店式管理尊崇、無(wú)微不至Boutiquehotel管理低調(diào)、私密BoutiqueHotel20世紀(jì)80年代，倫敦出現(xiàn)第一家BoutiqueHotel，只有80多個(gè)房間，由一個(gè)舊樓改造而來(lái)，設(shè)計(jì)師根據(jù)建筑物的形態(tài)每個(gè)房間做出不同的裝修。慢慢慢慢流行起來(lái)，變成是一個(gè)很有個(gè)性的產(chǎn)品。

四：誰(shuí)在消費(fèi)御苑？翠湖天地御苑銷售一覽表批次推出時(shí)間推出套數(shù)剩余套數(shù)第一批2006-01-048451第二批2006-02-167629第三批2006-03-291030翠湖天地御苑消費(fèi)群體1、港、澳、臺(tái)地區(qū)人士；2、外籍人士；3、上海本地人士；4、北京等大城市人士。二者占絕大多數(shù)？總結(jié)翠湖天地御苑是上海2006年屈指可數(shù)的幾個(gè)頂級(jí)豪