杭州100個城市綜合體調查報告

2008年，杭州首次提出建設100個多功能城市綜合體方案，掀起一場全新的“城市革命”。站在2012年初，回首過去近四年的熾熱建設，許多昔日的藍圖已化作了嶄新的高樓大廈，在一個區(qū)域內承當起了重要的職能。這100個城市綜合表達在建設到什么階段了？有哪些新的商機？又將對我們的城市帶來怎樣的影響？住在杭州網為您獨家梳理100個城市綜合表達狀調查，并對杭州主城區(qū)的30多個熱點工程進行了實地探營，記錄下它們?yōu)檫@個城市帶來的日新月異的變化。調查探訪發(fā)現，100個城市綜合體已經過半建成。對100個城市綜合體，依照其開展定位的不同特征，分為如下幾類，住在杭州網記者對這幾類綜合體進行特別解讀，并在稍后推出探營專題報道，敬請期待：1)交通綜合體：以交通樞紐為主要開展定位的綜合體，現階段主要為地鐵綜合體，如武林廣場綜合體、喬司南站上蓋綜合體等；也有多種交通方式聚集的換乘樞紐，如九堡客運站上蓋綜合體等。調查現狀：這幾個綜合體的建設進度比地鐵工程的進度要緩慢得多，這些綜合體的投入使用，平均還需要2-3年左右的時間。同時，這些綜合體的建設進度并不一致。2)商業(yè)綜合體：以開展商業(yè)為主要功能的綜合體，如百大綠城西子國際綜合體、萬象城綜合體等。調查現狀：目前，杭州已有萬象城、杭州大廈等一系列已建成并投入使用的商業(yè)綜合體范例。而未來，杭州又將崛起一大批商業(yè)綜合體。3)旅游博覽綜合體：以旅游業(yè)或展覽為主要依托的城市綜合體，如大河造船廠國際旅游綜合體、杭州奧體博覽中心綜合體等。4)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)綜合體：主要開展創(chuàng)新型、科技型產業(yè)的綜合體，如山一村農居SOHO綜合體、北部軟件園綜合體等。調查現狀：創(chuàng)新產業(yè)綜合體的建設大多已完成或階段性完成，開始緊鑼密鼓的招商。5)特色產業(yè)綜合體：開展某種特色產業(yè)類型的綜合體，如宏豐家居城綜合體等。調查現狀：特色產業(yè)綜合體的起步較早，開展時間較長，根本上都已投入使用多年。交通綜合體：地鐵開通指日可待商機無限杭州地鐵1號線，目前方案以及正在開發(fā)的上蓋物業(yè)綜合體有8個，分別為武林廣場綜合體、九堡客運站上蓋綜合體、打鐵關站綜合體、七堡車輛段綜合體、濱康站上蓋綜合體、翁梅站上蓋綜合體、喬司南站上蓋綜合體、喬司站上蓋綜合體。地鐵綜合體的物業(yè)范圍涵蓋商業(yè)、住宅、酒店、辦公、行政等等范疇，不同綜合體的主要業(yè)態(tài)形式不同，表達了地鐵綜合體的多樣性。這幾個綜合體的建設進度比地鐵工程的進度要緩慢得多，這些綜合體的投入使用，平均還需要2-3年左右的時間。同時，這些綜合體的建設進度并不一致。例如，武林廣場站綜合體的地塊出讓剛剛于去年10月完成。而濱康站上蓋綜合體的地塊出讓，已于2010年5月完成。還有一些綜合體工程，本身并不屬于地鐵綜合體的性質，但由于距地鐵站點很近，與地鐵密不可分，我們也把它們列入此類。如已經有局部投入使用的杭州東部國際商務中心(萬國IBC)。IBC一期作為杭州經濟技術開發(fā)區(qū)的行政中心和市民之家已投入使用，并以專屬通道與杭州地鐵1號線下沙中心站全時連通。地鐵綜合體的優(yōu)勢不言而喻，其廣闊的前景令人期待。七堡車輛綜合體效果圖工程名稱：七堡車輛段綜合體開展定位：商貿、寫字樓、酒店、住宅，目前國內最大的地鐵上蓋綜合體之一開展現狀：建設中，09年開始建設，方案6-8年完工，地鐵配套用房已局部投入使用，綜合體地塊未出讓七堡車輛段綜合體，是目前國內最大的地鐵上蓋綜合體之一，總占地規(guī)模約50公頃，總建筑規(guī)模約103萬平方米，由地鐵1號線、4號線車輛運營庫，檢修庫，綜合維修大樓，控制中心等地鐵功能建筑；住宅，酒店，寫字樓等開發(fā)建筑構成，其中住宅約63萬平方米，商業(yè)、酒店和寫字樓約20萬平方米。據杭州地鐵集團負責人介紹，七堡車輛段綜合體本著“滾動開發(fā)、分期實施”的原那么，分三個階段開發(fā)，“一期屬于地鐵車輛段的根本配套，而二期、三期仍屬于規(guī)劃，目前相關地塊仍未出讓。”而從七堡綜合體的功能覆蓋來看，綜合體局部更多指的是二、三期，二期將開發(fā)大平臺上的寶石住宅局部及核心區(qū)辦公、酒店局部，控制規(guī)劃形態(tài)，確立區(qū)域形象；三期開發(fā)七堡站落地區(qū)局部住宅、商業(yè)及公寓，完成整體開發(fā)。而從這個意義上來說，“七堡綜合體局部根本上尚未開工”。商業(yè)綜合體：城市未來主流模式商業(yè)綜合體，現在已經成為了一個非常熱門且吃香的詞組，而萬象城無疑正是其在杭州打響金字招牌的強力推手。萬象城出現的這種“趕集”效應，正說明集購物、娛樂、餐飲等多種功能于一體的商業(yè)綜合體，受到了杭州人的熱捧和認可，也從另一個方面說明了杭州人對生活品質的要求正在提高，他們已經不滿足于簡單地逛商場了。回憶商業(yè)綜合體的開展歷程，曾經由于其資金投入量大，周期長，運營操控不易而使得許多房地產企業(yè)望而卻步。但隨著住宅開發(fā)的逐步成熟，政府的供地結構也開始轉變，大量商住、商用地陸續(xù)出讓，也漸漸要回了一些眼球。目前，杭州已有萬象城、杭州大廈等一系列已建成并投入使用的商業(yè)綜合體范例。而未來，杭州又將崛起一大批商業(yè)綜合體，其中有創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)新天地綜合體、嘉里中心綜合體、華家池商務綜合體、百大綠城西子國際、藍孔雀綜合體等，一些已經開建，一些正在逐步推出地塊。這其中，已經開建的幾個商業(yè)綜合體特別亮眼。新天地綜合體效果圖新天地綜合體實景圖工程名稱：杭州創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)新天地綜合體開展定位：商業(yè)、商務辦公、SOHO/LOFT商住區(qū)、文化創(chuàng)意休閑、總部經濟開展現狀：新天地工程已開挖地基，而銷售中心也已建成，不日將對外開放杭州新天地工程，規(guī)劃總用地56.7公頃,建筑面積115萬平方米。工程東臨石橋路、南接長大屋路(規(guī)劃)、西靠東新東路、北接石祥路，交通便利，環(huán)境優(yōu)越。按照杭州市委、市政府的要求，“杭州新天地工程”將打造成為杭州市次級商業(yè)商務中心，集商業(yè)、商務辦公、SOHO/LOFT商住區(qū)、文化創(chuàng)意休閑、總部經濟于一體的城市綜合體。工程總投資約100億人民幣。目前，新天地工程已開挖地基，而銷售中心也已建成，不日將對外開放。百大綠城西子國際綜合體效果圖百大綠城西子國際綜合體實景圖百大綠城西子國際綜合體實景圖工程名稱：百大綠城西子國際開展定位：五星級酒店、精裝城市公館、國際化甲級寫字樓和國際名品廣場開展現狀：西子國際目前地下局部在建，預計今年下半年首推精裝城市公館，戶型面積為60-295平米百大綠城西子國際，位居城市繁華中心，緊鄰慶春廣場，距離西湖約5公里，更與錢江新城零距離無縫銜接，處于老城區(qū)與錢江新城轉換的核心地段。工程以高品質城市綜合體為規(guī)劃理念，總建筑面積約28萬平方米，涵蓋五星級酒店、精裝城市公館、國際化甲級寫字樓和國際名品廣場等高端物業(yè)，營造堪比曼哈頓、拉德方斯、新宿、中環(huán)、六本木等國際一流城市的高尚筑品。目前，西子國際地下局部在建，銷售中心對外開放。旅游博覽綜合體：開放城市的重要“磁極”在杭州方案建設的100個城市綜合體中，以旅游功能為主要依托的綜合體有32個，約占總數的1/3，顯示出杭州作為一個旅游城市其開展建設也保有自己的特色，防止了綜合體的“千城一面”。杭州旅游資源豐富，并不局限于西湖、靈隱，經過幾年旅游綜合體的建設和宣傳，蕭山的月亮灣、休博園，余杭的徑山、超山，還有桐廬、建德、富陽也漸漸為省內外乃至國內外的游客所熟知，成為了吸引大量旅游者涌入的新“磁極”，帶動了區(qū)域經濟開展。超山旅游綜合體規(guī)劃圖超山旅游綜合體實景圖超山旅游綜合體實景圖工程名稱：超山旅游綜合體開展定位：旅游休閑、文化交流、文創(chuàng)產業(yè)、居住療養(yǎng)開展現狀：截至2011年底，已投資10億元完成四期綜保工程，新建了東園和南園景區(qū)，擴建了北園景區(qū)，修復了大明堂核心區(qū)域，并極大改善了景區(qū)周邊的交通環(huán)境超山旅游綜合體位于杭州市東北29公里處余杭區(qū)境內，距杭州武林商圈約30分鐘車程。綜合體規(guī)劃總面積13.5平方公里，其中核心景區(qū)6.03平方公里。根據超山旅游綜合體開展規(guī)劃，把超山景區(qū)分成東、南、西、北和登山區(qū)域五大局部。其中：東園為游覽觀光區(qū)塊，以大喜大俗為特點，充分展現自然梅和“人文”梅的結合；北園以高雅安靜為風格，是精品梅花核心區(qū)塊和文化創(chuàng)意區(qū)塊；南園以高端閑靜為特色，在景觀上以夏、秋植物為主，力爭成為杭州范圍內各種公私派對、商務洽談的理想場所；西園為文化創(chuàng)意產業(yè)的延伸區(qū)塊和旅游配套效勞設施的補充區(qū)塊，也是現代藝術傳媒、旅游商品研發(fā)等產業(yè)的孵化基地；山頂區(qū)塊那么為佛教文化和生態(tài)游覽區(qū)塊，是登山健身、體驗自然、參悟佛法的清靜之地?？傮w來說，將按照“東俗、南幽、西閑、北雅、頂靈”的風格要求，將逐步完成五個區(qū)塊的打造。西溪天堂綜合體效果圖工程名稱：“西溪天堂”綜合體開展定位：休閑旅游、酒店開展現狀：悅榕莊、喜來登等酒店工程已入住營業(yè)，精品商街和酒店式公寓已建成，商街正在招商中西溪天堂工程座落于杭州西溪國家濕地公園東南角，占地面積26.26公頃，距離核心商圈武林廣場約15分鐘車程。其總體定位為杭州最具特色的城市休閑和度假會議酒店群落，是國內外游客在杭州最重要的旅游休閑目的地。規(guī)劃包含旅游公建設施、度假酒店集群(高檔中心酒店與主題酒店群落)、中國濕地博物館、產權式酒店、酒店式公寓以及商業(yè)綜合體。作為西溪天堂國際旅游綜合體的重要組成局部，西溪天堂精品商業(yè)街總建筑面積約4.5萬平方米，街區(qū)可容納店鋪160余家，規(guī)劃有國際風氣區(qū)、創(chuàng)意生活區(qū)、精品影院、大型KTV、美食廣場、碼頭餐飲區(qū)等高品質區(qū)塊，并配備1500個停車位的景觀停車場，目前正在招商中。創(chuàng)新產業(yè)綜合體：未來財富的孵化園說到創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)或者高科技的園區(qū)，人們常常將硅谷作為一個理想樣本：知名企業(yè)集聚、毗鄰名校、風景優(yōu)美、遠離塵囂……杭州開展的多個創(chuàng)新產業(yè)綜合體也有意效法這一模式，并且經過幾年的建設已初具規(guī)模，既有浙江大學等高校的技術依托，也有西溪濕地、玉皇山、錢塘江、白馬湖等優(yōu)秀的生態(tài)資源，并且大多地處城郊，建筑開闊，開展空間廣。目前創(chuàng)新產業(yè)綜合體的建設大多已完成或階段性完成，開始緊鑼密鼓的招商。玉皇山南創(chuàng)意園綜合體實景圖工程名稱：玉皇山南創(chuàng)意園綜合體開展定位：創(chuàng)意設計、培訓、觀光建筑博覽開展現狀：一期全面建成山南國際(建筑設計產業(yè))創(chuàng)意園位于玉皇山南八卦田景區(qū)以東一線，總建筑體量約25萬方。目前該區(qū)塊附近呈現出典型的城中村、城郊結合部特征，博物館、賓館、鐵路、工段、倉庫、廠房、大型市場、居民和村民住宅混雜其中，緊鄰白塔、八卦田等歷史文化遺存。擬打造的山南國際創(chuàng)意園定位于以建筑設計為龍頭、以產學研結合為格局、以休閑景觀為形態(tài)的具產業(yè)化、國際化、一體化特征的國家級高端創(chuàng)意園區(qū)。北部軟件園綜合體效果圖北部軟件園綜合體實景圖工程名稱：北部軟件園綜合體開展定位：商務、商業(yè)、文化娛樂、酒店等開展現狀：從2008年3月，北部軟件園建設啟動，到2008年12月，北部軟件園一期開園。目前正在推進北軟祥符區(qū)塊二期2.14平方公里的開發(fā)，啟動建設總部經濟區(qū)、高新創(chuàng)業(yè)區(qū)、商務配套區(qū)、高端住宅區(qū)。北部軟件園在一期區(qū)塊已集聚關聯(lián)產業(yè)企業(yè)500家的根底上，園區(qū)二期3000畝土地的開發(fā)也在加速推進。50萬平方米的總部樓宇經濟區(qū)、50萬平方米的高新創(chuàng)業(yè)區(qū)，50萬平方米的商務配套區(qū)和150萬平方米的高檔住宅區(qū)，將合力聚合成杭州城北高端產業(yè)集聚區(qū)和集生活、創(chuàng)業(yè)、科研、教育、休閑于一體的城市綜合體。特色產業(yè)綜合體：特色產業(yè)的規(guī)?；侯櫭剂x，這類綜合體業(yè)態(tài)形式以特色產業(yè)為核心，配以住宅、商業(yè)、辦公等等業(yè)態(tài)模式。特色產業(yè)綜合體的起步較早，開展時間較長，根本上都已投入使用多年。杭州的特色產業(yè)綜合體，有四季青服裝交易中心綜合體、杭州宏豐家居城綜合體、浙江億豐建材城物流綜合體、中國紡織采購博覽城等。位于九堡的中國四季青服裝交易中心，一期已于2008年投入使用，為服裝交易區(qū)塊，用地面積361畝，共有6幢單體，其中5幢為專業(yè)市場用房，1幢為四星級酒店式商務用房，建筑總面積52.6萬㎡。宏豐家居城綜合體實景圖位于城西的杭州宏豐家居城綜合體共占地300畝，總建筑面積50萬平方米，總投資人民幣15億元，建成后將成為集家居建材大賣場、特色商業(yè)街、生活超市、物流倉儲、商務辦公、配套公寓于一體的多元家居復合業(yè)態(tài)。其中，一期為20萬平方米的家具建材廣場，于2009年5月投入使用。特色產業(yè)綜合體對于區(qū)域開展具有促進作用。"杭州100個城市綜合體規(guī)劃"調查:或成開發(fā)商新寵2012-07-1207:27今日早報收藏打印字號：T|T[摘要]城市商業(yè)綜合體，最目前地產界最“潮”的概念之一。這種集酒店、寫字樓、購物中心、公寓或會展等多種物業(yè)于一體的特大型公共商業(yè)設施，儼然已成許多區(qū)域、甚至城市規(guī)劃者心目中拉動經濟增長的航空母艦。突圍路線：從“包租婆”到搭建資本平臺城市商業(yè)綜合體，最目前地產界最“潮”的概念之一。這種集酒店、寫字樓、購物中心、公寓或會展等多種物業(yè)于一體的特大型公共商業(yè)設施，儼然已成許多區(qū)域、甚至城市規(guī)劃者心目中拉動經濟增長的航空母艦。據知情人士透露，目前杭州在建的綜合體工程接近40個，將建的近10個，共近50個，總建筑面積接近兩千萬平方米，商業(yè)面積達400多萬平方米。有專家認為，這兩千萬平方米總建筑規(guī)模的資金需求將構成重大問題。另外，400萬平方米的商業(yè)面積會否超出城市承受能力，該從哪里尋找銷路？而一些商業(yè)綜合體的運營者們，儼然已經在尋求突圍路線。杭州城市綜合體是否趨向飽和房地產市場的調控似乎不能抑制商業(yè)地產的熱度，全國各地購物中心、城市綜合體或商業(yè)〔生活〕中心的建造遍地開花。有國際地產調查機構直言中國購物中心存在過熱隱憂，業(yè)內專家也指出各地城市綜合體已經或將接近飽和是不爭的事實。從國際趨勢看，社區(qū)型購物中心已成新方向，因消費者逐漸厭倦了超大體量商業(yè)綜合體內疲憊不堪的購物體驗。但也有一些人認為，在各區(qū)域開展不平衡的今天，中國購物中心仍有巨大開展空間。目前商業(yè)綜合體作為最流行、最時尚的一種多業(yè)態(tài)整合的地產開發(fā)模式，越來越被地產開發(fā)商所青睞，其不同于住宅開發(fā)的最大優(yōu)勢，是綜合體本身所具備的自我盈利能力和多種資源的整合能力。開發(fā)商不僅可以通過銷售物業(yè)直接獲利，同時可以通過自持物業(yè)，得到融資時機和后期更大的物業(yè)升值空間。對開發(fā)商而言，持有型物業(yè)是機遇，同時也是極大的挑戰(zhàn)，對開發(fā)者資源整合能力、資金實力、可持續(xù)性經營能力，都是很大的考驗。如果一個城市短期內所建商業(yè)地產的品種、規(guī)模、總面積遠遠超過其承受能力，并且未來10-15年內消化不了，那是非常危險的。商業(yè)地產熾熱的原因，除了中等城市本身開展需求外，住宅被“限購”，投資商們將熱情傾注到了商業(yè)地產的建設上，尤其是一些大型購物中心，為資本尋找出口也是重要原因。“在杭州，規(guī)劃的100個城市綜合體中，交通、旅游等公共設施概念的綜合體占了很大一局部，純粹的商業(yè)綜合體體量并沒有想象中那么多，”杭州銀泰城市場營銷部經理徐琦敏表示。不管商業(yè)綜合體到底有沒有飽和，在未來巨大的供給壓力下，工程的特色性、是否具有區(qū)域針對性，尤其是運營者在資源整合上的優(yōu)勢，已越來越成為極其重要的因素之一。經過10多年的積累，銀泰在商業(yè)資源上已經建立了從奢侈品品牌到群眾品牌的廣泛儲藏。經過兩年多的購物中心的儲藏，現在已與大量的購物中心、專業(yè)店、專賣店簽訂了戰(zhàn)略合作關系。目前，中國銀泰在全國已建在建的商業(yè)地產工程已經有數十個，分布于北京、上海、杭州、寧波、合肥、成都等城市，產品包括城市綜合體、精品酒店、高檔購物中心、甲級寫字樓、豪華住宅等建筑業(yè)態(tài)。這么多年在百貨行業(yè)的積淀，使銀泰如今已經擁有龐大的品牌資源，這些品牌資源能夠給銀泰商業(yè)地產工程帶來更加科學合理的業(yè)態(tài)組合，更國際更高效的商業(yè)管理團隊。目前成立的銀泰置地集團，就是整合了銀泰目前的商業(yè)產業(yè)鏈及運營管理優(yōu)勢，主營以綜合體及購物中心開發(fā)、商用物業(yè)運營管理及商業(yè)物業(yè)管理效勞的集團性公司。通過集團內部資源整合及外部資源的吸納，銀泰已經形成了具有“銀泰”特色的商業(yè)地產運作模式，從工程開展、規(guī)劃設計、開發(fā)建設到招商運營，每一個環(huán)節(jié)都有專業(yè)團隊負責打造，形成商業(yè)地產的完整產業(yè)鏈和企業(yè)的核心競爭優(yōu)勢，并擁有數百家零售業(yè)戰(zhàn)略合作伙伴。2011年的銀泰商業(yè)戰(zhàn)略發(fā)布會上，中國銀泰正式對外公布了未來商業(yè)地產的戰(zhàn)略規(guī)劃，推出了三大商業(yè)綜合體產品線——“銀泰中心”、“銀泰城”、和“銀泰Mall”。這三種不同定位的城市綜合體產品，將在全國一到三線城市根據城市特點不同進行布局，目前全國已經有近20個綜合體在同時開發(fā)，而杭州銀泰城正是目前三大產品體系中“銀泰城”系列的旗艦作品。徐琦敏表示：“一直以來，城西雖然住宅林立、商貿市場也非常多，但是城西房地產的商住味道，卻至今因為缺乏大型綜合商業(yè)配套工程而不被認可。我們的開發(fā)理念之一，就是希望在最密集的區(qū)域，實現最集中的商業(yè)功能；在最精粹的區(qū)域，實現最高效的商務功能?！便y泰城工程總建筑面積約40萬平方米，包括大型購物中心、7萬多平方米甲級寫字樓集群及商務酒店，是目前杭州在建的最大的商業(yè)綜合體之一，可以說是杭州城北、城西絕對的地標性建筑群，建成后將成為區(qū)域絕對中心。同時銀泰城也是真正意義上的商業(yè)中心、商務中心雙核驅動的城市綜合體，在綜合體中集中了購物、餐飲、娛樂、休閑、配套、商務中心等多功能，通過商業(yè)和商務功能的完美融合，不但能填補區(qū)域城市功能的空白，更以雙中心的集群效應，形成更為強大的中心輻射力。杭州城西及城北不缺居住人口，未來隨著銀泰城的建設完成，可以看到這個區(qū)域將從典型的睡城向多功能城市中心開展，這個城市中心擁有非常完善的城市功能以及配套，也擁有眾多高端居住人群，這就是城市多中心開展的一個趨勢。而另一些商業(yè)綜合體，已經開始探索開創(chuàng)綜合體價值平臺模式。陸那么非，建工地產營銷部負責人。陸那么非說，從2008年底開業(yè)至今，建工地產所打造的歐美中心EAC已成為杭州國際金融特色樓宇和世界500強商務殿堂。寫字樓近幾個月的租金成交均價更是超過7.5元/天/平方米的高租金。入駐企業(yè)已達百余家，吸引了包括飛利浦、聯(lián)想、奔馳、荷蘭航空、港龍航空、香港鐵路等20多家世界500強和眾多國內外領袖企業(yè)，40多家國內外著名金融機構，如瑞銀證券、新加坡星展銀行、澳新銀行、中國銀行私人銀行、中投信托等，也紛紛設立區(qū)域總部或重要的營業(yè)部。陸那么非表示，目前的商業(yè)地產正在經歷三個階段，第一個階段是建造有形的商業(yè)工程，第二個階段在運營方面，走國際化道路，整合產業(yè)，高出租率、高租金、高回報率。而第三個階段，那么突破傳統(tǒng)的模式，搭建寫字樓內的資本平臺。而這也是歐美中心EAC正在進行的嘗試。今年5月，為鼓勵金融業(yè)為實體經濟效勞，《杭州市“十二五”金融業(yè)開展規(guī)劃》重磅出爐。支持杭商資本進入金融領域、支持企業(yè)發(fā)行債券融資、獎勵金融機構創(chuàng)新金融產品，一攬子方案為杭州樓宇經濟的開展轉型注入新動力，在新政策的催生下，歐美中心〔EAC〕等一批特色樓宇，以完善的金融產業(yè)鏈領創(chuàng)杭州綜合體開展運營的新趨勢。今年6月剛獲銀監(jiān)會批準，創(chuàng)立于1835年，全球50強銀行企業(yè)，澳大利亞最大的銀行機構之一澳新銀行，就迫不及待將浙江區(qū)域總部和首個營業(yè)廳進駐了歐美中心。無獨有偶，6月初中國銀行私人銀行旗艦店也正式入駐歐美中心EAC，舉行盛大開業(yè)慶典。而最近，央企中銀集團與浙江大型國企浙江鐵投集團合資的中銀浙商產業(yè)投資基金，又將總部設在了歐美中心EAC?！皣H金融大鱷之所以青睞歐美中心，全賴于我們對完整金融效勞價值鏈的營建。”建工集團副總經理李麗認為，在歐美中心的招商上，特別注重金融產業(yè)生態(tài)的形成，除引進國際知名的銀行、投行外，同時也注重引進了如德勤會計師事務所、金杜律師事務所、中新力合等國內外知名的類金融配套效勞機構，使其與國際級銀行、投行一道形成了自然的金融價值鏈。某位私人銀行負責人表示，自從入駐歐美中心后，他們的業(yè)務較之前有了很大提升，大樓本身就帶給他們眾多的客源。而同樣在歐美中心辦公的街道相關負責人也表示，歐美中心的樓宇經濟非常成功，入駐企業(yè)的年利稅屢創(chuàng)新高，今年有望超2億元。2008年，杭州市首次提出要打造20座“新城”、100個城市綜合體。2010年，時任杭州市建委主任的楊軍在中國杭州城市綜合體開展峰會上表示，開展城市綜合體是城市開展到一定階段的必然選擇，是轉變城市開展方式、實施“緊湊開展”、“精明成長”的必然選擇，是實現城市國際化戰(zhàn)略的必然選擇。也就是從這一年開始，杭州城市綜合體建設加快了步伐，至今100個城市綜合體已經建設過半。值得一提的是，除了被列入規(guī)劃的100個城市綜合體，杭州還有大量的工程都規(guī)劃或者打著城市綜合體的概念粉墨登場，不少開發(fā)商為了增強工程的吸引力，也紛紛提出了綜合體的概念。與此同時，因為郊區(qū)化居住時代的到來，購房者對于綜合體工程，也還抱著相當大的熱情。打著綜合體概念的工程不少除了列入規(guī)劃的100個綜合體，杭州其實還有不少綜合體工程。值得一提的是，跟上述很多城市綜合體不少由政府主導不同，這些工程大多由開發(fā)商開發(fā)運營，除了住宅房源之外，它們也規(guī)劃有酒店式公寓、寫字樓、商業(yè)、酒店等等其他物業(yè)形態(tài)，這局部工程的供給量，也不容小覷。比方在下沙，有綜合體概念的工程，還包括80萬平方米的龍湖滟瀾山工程。這個樓盤主力為住宅，但同時還有20萬平方米的商業(yè)天街和五星級酒店，打造的是杭州世界城市生活體之下的全新主流生活模式。與之相鄰的東部國際商務中心，那么為具備商務辦公、五星級酒店、國際尖端標準A級寫字樓以及地鐵商業(yè)空間等功能設施，下沙新城的CBD核心綜合體。而同處于下沙的寶龍城市廣場，體量達33萬平方米，主打概念就是下沙新城首個以多業(yè)態(tài)綜合性商業(yè)為主題，集高層住宅、聯(lián)排別墅、精裝SOHO、綜合商業(yè)、步行商業(yè)街等形態(tài)為一體的地標型城市綜合體。其中，商業(yè)涵蓋超市、百貨、影院、電玩、娛樂及美食餐飲等多種業(yè)態(tài)。在濱江，除了濱康綜合體和星光大道等綜合體之外，位于錢江新城CBD、奧體中心CBD、濱江新城CBD三大城市中心的黃金交叉點的中海寰宇天下，也是一個涵蓋首席御江大宅、奢華酒店品牌、總部商務平臺、都市商業(yè)裙帶四類作品，是錢塘江一線80萬平米國際都市綜合體。開發(fā)商表示，它將成為助推“錢塘江時代”城市價值的關鍵引擎之一。此外，同處濱江區(qū)域的星耀城總建筑面積達158330平方米。工程將打造為一個以IT為特色的商業(yè)辦公綜合體工程，規(guī)劃主要有商業(yè)、寫字樓以及酒店式公寓三種產品。綜合體工程能提供非常完善的生活一體化效勞，讓生活模式更加便利快捷，也能享受到更多的生活配套效勞。此外，囊括寫字樓、酒店、餐飲美食和商業(yè)走廊等物業(yè)類型的浙商財富中心，填補了城西高端寫字樓的市場空白；申花板塊的矩陣國際，也在以往商務辦公產品的根底上，總結出未來辦公模式的新趨勢，開創(chuàng)全新的未來商務辦公模式，引領杭州寫字樓新潮流。跟傳統(tǒng)的住宅相比，綜合體還包含著商業(yè)、寫字樓等各種需要更出色運營能力的業(yè)態(tài)，開發(fā)商紛紛涉足綜合體工程，其實也是在一定程度上，說明了他們對于商業(yè)物業(yè)前景的看好。7月初，杭州主城區(qū)迎來了下半年土地出讓會，這是一塊之前并沒有得到多大關注的商業(yè)用地，位于古墩路與天目山路交叉口，可建面積13萬平方米。競拍開始后，兩個買家展開角逐，你來我往，爭奪不休，雙方都大有“不拿到地誓不罷休”的意思。現場甚至出現了久違的“注意投資風險，謹慎報價”提示。一直到了32輪，11號競買人慧展科技〔杭州〕才以11.49億元總價力挫對手，將該宗土地收入囊中。值得一提的是，這是已經清冷了許久的杭州土地市場，難得一見的火爆場面。在宏觀調控讓土地市場哀鴻遍野的近兩年來，這樣難得一見的火爆場面，根本上由商業(yè)地產創(chuàng)造。今年上半年，杭州主城區(qū)共出讓土地21宗，總出讓面積586.5畝，總出讓金額80.17億元。這一數據僅相當于2010年同期的32%，并不好看。不過其中，商業(yè)地產卻表現搶眼。在上半年主城區(qū)成功出讓的這21宗土地，其中商業(yè)用地占了19宗，共計出讓面積320585平方米，出讓金額約67.6億，占上半年土地出讓總金額的84%，毫無疑問，成為土地市場的絕對主角。事實上，這種狀況在去年就已經表現得比擬明顯。2011年，主城區(qū)共成交土地56宗，其中住宅用地僅成交22宗，商業(yè)用地卻有34宗。在住宅市場一片肅殺的同時，商業(yè)用地市場反而熱力四射，全年成交額到達147.8億元，即使相對于火爆的2010年，也不降反升，上漲了8%?！吧虡I(yè)地產的銷售壓力相比住宅要小，利潤也要高一些，而且拿地價格相對較低，這在業(yè)內是人所共知的?！毙且情_發(fā)商星瀚置業(yè)總經理助理王奕告訴記者，這也是商業(yè)地產工程成為開發(fā)商熱寵的原因之一。就比方他們公司，目前的投資重心也是在商業(yè)工程上。此外，王奕對杭州商業(yè)地產的前景很有信心?！昂贾蓍_展商業(yè)地產有它的先天優(yōu)勢，杭州是全省的經濟、金融中心，消費能力很強。但是，杭州的商業(yè)地產開展又是和城市開展速度、經濟實力不成匹配的，相比照擬落后。過去帶商業(yè)性質的地產工程更多的是以住宅的方法在做商業(yè)地產，最近兩年才有了新的起色，比方萬象城、印象城以及銀泰城，可以說杭州的商業(yè)地產還有很大的開展空間?！彼J為，一直以來杭州“商住倒掛”現象比擬嚴重，同一地段的住宅售價超過寫字樓甚至商鋪的價格。經過此輪調控，住宅價格將會停留在一個比擬穩(wěn)定的水平，而商業(yè)地產的租金收益會有很大提升，對整個商業(yè)地產都是一個很大的契機。對于城市綜合體這一類物業(yè)，購房者目前顯然還比擬認同。中海寰宇天下成為2012年杭州主城區(qū)成交量和成交金額雙料冠軍，除了好地段、中海品牌和實惠的價格之外，眾多購房者看重的，是它80萬平方米的體量?！俺俗≌?，這里還有酒店、寫字樓、商業(yè)，所以不用擔憂今后的配套問題。”不少購房者這么認為。而處于地鐵口的龍湖滟瀾山，上半年也取得了非常不錯的成績。20萬平方米的天街配套，是讓不少購房者趨之假設鶩的一大理由；而寶龍城市廣場的“下沙武林門”的概念，顯然也吸引了不少眼球。上個月，首次開盤的濱江綜合體工程星耀城，這個毗鄰地鐵一號線江陵路站的工程，開盤當天售樓部現場人山人海，大多數購房者當場就下單簽訂正式合同，精品商鋪成交9成，就連市場一直不是特別火的寫字樓，也成交了8成。事后據開發(fā)商統(tǒng)計，開盤當天實現了4.5億元的銷售額，完成了全年銷售任務的一大半，成為名副其實的“吸金盤”。事實上，隨著樓市開展半徑擴大，眾多郊區(qū)板塊紛紛迎來了交付期。對于這些區(qū)域來說，如何完善今后的生活配套，實現可居住性是最大的問題。所以，當擁有眾多功能的城市綜合體一經亮相，就受到了市場熱捧。今年5月的杭州人居展上，最熱鬧的展位，無疑是新天地工程，這個樓盤當時剛剛展示了規(guī)劃，展位現場人山人海，很好地詮釋了市場對綜合體工程的熱情。業(yè)內人士認為，雖然杭州定位為二線城市，但杭州的經濟規(guī)模、城市規(guī)模都已靠近一線城市，大局部都是年輕人，是一座活力城市。目前，很多二線城市的開展模式已經從單個商業(yè)中心到多個商業(yè)中心，而杭州目前還只停留在以武林廣場為商業(yè)中心的階段。所以，綜合體的建設，對于未來城市的開展，是大有裨益的。從目前來看，市場與綜合體之間尚處于“蜜月期”，但隨著綜合體工程紛紛上馬，雷同性增強，綜合體之間的競爭也將會越來越劇烈。而要真正做好一個商業(yè)地產工程，考驗的是開發(fā)商的后續(xù)運營能力。所謂城市綜合體，就是有機組合3個以上城市功能空間，以一種功能為主、多種功能配套的多功能、高效率建筑群落，有超大空間尺度，有“通道樹型”交通體系，有現代城市景觀設計，也有高科技集成設施。它能夠最大程度地利用土地資源，為人們提供最便捷的效勞和最快速的效率，所以，城市綜合體建設，正以一種前所未有的速度生長。杭州也不例外。杭州提出建設100個多功能城市綜合體方案，共14萬畝，可開發(fā)利用面積6200萬平方米，而與此同時，許多開發(fā)商也日益青睞綜合體工程，使得這類物業(yè)的陣營日益擴大。據了解，規(guī)劃中的綜合體工程，已建成或開工建設一半以上。這些工程遍布杭州各個角落，也涵蓋了富陽、桐廬、臨安、淳安等一些周邊縣市。未來幾年供給量將非常巨大。那么，這些綜合體主要位于什么地方，都有哪些特色？哪類綜合體的體量比擬大，跟購房者關系比擬密切？作為一個二級城市，杭州能消化得了這么多綜合體工程嗎？本報展開詳細調查。交通樞紐型綜合體占比：10%關鍵詞：地鐵地鐵的建設，將為杭州插上騰飛的翅膀，也將極大拓展人們的居住半徑，城市的生活圈，將沿著地鐵向外延伸。所以，眾多綜合體的建設也開始沿著地鐵樞紐，如火如荼地建造起來。目前納入規(guī)劃的交通樞紐型綜合體主要圍繞著地鐵一號線來建造，既有交通換乘的功能，也有集聚大流量居住、辦公、購物等的功能。其中，七堡車輛段綜合體、臨平南翁梅站綜合體、客運中心站綜合體已開工建設；武林廣場站上蓋綜合體、打鐵關站綜合體和濱康站綜合體即將開工；喬司站物業(yè)綜合體和喬司南站物業(yè)綜合體那么在規(guī)劃中。這些綜合體的體量都很大。比方七堡車輛段綜合體是目前國內最大的地鐵上蓋綜合體之一，總建筑面積約103萬平方米，由地鐵一號線、4號線車輛運營庫、檢修庫、綜合維修大樓、控制中心等地鐵功能建筑，和住宅、酒店、寫字樓等開發(fā)建筑構成，其中住宅約63萬平方米，商業(yè)、酒店和寫字樓約20萬平方米。又如濱康綜合體，定位為杭州功能最全的綜合體，除地鐵和汽車南站外，還有商場、五星級酒店、寫字樓和住宅樓。綜合體地上建筑面積50萬平方米，地下20萬平方米。光是商場面積，就超過杭州大廈A、B、C、D四座樓的總和。越來越多的開發(fā)商，也介入到開發(fā)地鐵綜合體的隊列中來。比方地處地鐵南苑站西北角的華元城〔暫名〕，就是由杭州本地的華元地產在2011年以7.1億元競得的商住地塊，容積率高達6.9，該綜合體占地面積到達100多畝，兩幢高達160米的塔樓將成地標性建筑，將包括五星級酒店、國際購物中心、甲級商務辦公樓、IMAX影院及豪華公寓、2萬平方米兒童娛樂空間等多種功能?！暗罔F一動，黃金萬兩”，對于普通投資者來說，如果能夠在地鐵綜合體中分得一杯羹，顯然也是非常不錯的事情。商業(yè)型綜合體占比：27%關鍵詞：地標這類綜合體的功能，大多融合了商務、居住、休閑、酒店等各種功能，并且因為地段比擬有優(yōu)勢，所以常常是商業(yè)開展前景非常不錯、商業(yè)價值非常高的工程，它們往往通過土地出讓的方式，由開發(fā)商來操盤運營，并成為城市的地標性建筑。這其中，包括已經投入使用的杭州大廈商貿旅游綜合體、錢江新城華潤萬象城綜合體、星光大道綜合體，正在建設中的武林壹號〔杭汽發(fā)綜合體〕、綠城蘭園〔喜得寶綜合體〕、杭州新天地〔杭州創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)新天地綜合體〕、嘉里中心、百大綠城西子國際、杭州遠洋運河商務區(qū)綜合體和杭一棉地塊綜合體，以及還未開工的藍孔雀綜合體、華家池商務綜合體和杭州田園地塊綜合體等等，因為市場的參與度比擬高，所以它們的知名度也常常比擬高，也最能夠賺取購房者的眼球。比方總建筑面積達115萬平方米的新天地工程，無疑是杭州城北超級體量城市綜合體。這個工程規(guī)劃為集總部經濟、商務辦公、商業(yè)零售、酒店餐飲、科研孵化、文化創(chuàng)意及休閑娛樂于一體的大型城市綜合體，未來將云集影視娛樂、藝術畫廊、設計公司、I-MAX電影院、KTV、酒吧和特色餐館等多種業(yè)態(tài)，預計每天將有10多萬人次的消費和舉行商務活動，不僅將填補杭州城北CBD的空白，更將塑造出一個集多種業(yè)態(tài)于一體的都市核心圈。又如百大綠城西子國際，總建筑面積28萬平方米，總投資60億元，是集國際化寫字樓、精裝城市公館、五星級及對岸和國際名品廣場等物業(yè)于一體的高端城市綜合體。該工程因為地處慶春路核心商圈，又能享受錢江新城的前景，所以備受市場期待。其首期酒店式公寓即將于9月份開盤。