當(dāng)前經(jīng)濟(jì)、金融形勢(shì)3.15

北京科技大學(xué)北京科技大學(xué)北京科技大學(xué)宏觀經(jīng)濟(jì)與中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展趙曉北京科技大學(xué)經(jīng)管學(xué)院教授、博士生導(dǎo)師北京科技大學(xué)北京科技大學(xué)北京科技大學(xué)北京科技大學(xué)趙曉北京科技大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院教授、博士生導(dǎo)師ProfessorofEconomics&PhDCandidateMentor北京大學(xué)光華管理學(xué)院經(jīng)濟(jì)學(xué)博士PhD,PekingUniversityGuang

HuaMgmtSchool世界銀行—北大中國(guó)經(jīng)濟(jì)研究中心客座研究員AdjunctResearcher,WorldBank–ChineseEconomicsResearchCentre中國(guó)體制改革研究會(huì)特約研究員、學(xué)術(shù)委員ResearcherandTechnicalAdvisor,China’sReformResearchCommission北京科技大學(xué)北京科技大學(xué)北京科技大學(xué)北京科技大學(xué)中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)專家委員會(huì)成員Researcher,CRC中國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)獎(jiǎng)專家委員會(huì)委員Member,China’sEconomicPrizeExpertCommission

“我們時(shí)代的青年領(lǐng)袖”，《南方人物周刊》YoungLeaderofOurGeneration,NanfangPeople’sWeeklyMagazine“2005--2006地產(chǎn)年度思想貢獻(xiàn)人物”，新浪網(wǎng)

TrendContributor,2005-2006RealEstateSector,Sina

“2006中國(guó)金融業(yè)杰出貢獻(xiàn)專家”，中國(guó)金融網(wǎng)等OutstandingContributortoFinanceSector,ChinaFinaceWeb,etc.北京科技大學(xué)2010年經(jīng)濟(jì)運(yùn)行穩(wěn)定北京科技大學(xué)全年進(jìn)出口總額29728億美元，比上年增長(zhǎng)34.7%。其中，出口15779億美元，增長(zhǎng)31.3%；進(jìn)口13948億美元，增長(zhǎng)38.7%。進(jìn)出口相抵，順差1831億美元，比上年下降6.4%。北京科技大學(xué)全年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資278140億元，比上年增長(zhǎng)23.8%，增速比上年回落6.2個(gè)百分點(diǎn)，扣除價(jià)格因素，實(shí)際增長(zhǎng)19.5%。北京科技大學(xué)全年社會(huì)消費(fèi)品零售總額154554億元，比上年增長(zhǎng)18.4%；扣除價(jià)格因素，實(shí)際增長(zhǎng)14.8%。北京科技大學(xué)全年規(guī)模以上工業(yè)增加值比上年增長(zhǎng)15.7%，增速比上年加快4.7個(gè)百分點(diǎn)。北京科技大學(xué)北京科技大學(xué)北京科技大學(xué)全年居民消費(fèi)價(jià)格同比上漲3.3%。其中，城市上漲3.2%，農(nóng)村上漲3.6%；食品上漲7.2%。北京科技大學(xué)北京科技大學(xué)全年GDP增長(zhǎng)10.3%，總額接近40萬(wàn)億元，人均GDP突破4000美元左右，CPI上漲3．3%。北京科技大學(xué)過(guò)去已經(jīng)過(guò)去，問(wèn)題是未來(lái)？北京科技大學(xué)北京科技大學(xué)二次探底與

“W”型調(diào)整

北京科技大學(xué)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至12月24日，今年以來(lái)全球表現(xiàn)最好的股市依次是：阿根廷上漲49.80%、印尼上漲42.50%

、泰國(guó)上漲39.13%、菲律賓上漲36.47%、丹麥上漲36.42%、土耳其上漲25.45%和俄羅斯上漲22.49%

。另外，美國(guó)道指上漲了10.98%，英國(guó)股市漲了11.01%，德國(guó)股市上漲了16.78%，法國(guó)股市微跌2.23%。全球表現(xiàn)最差的股市分別是，希臘下跌34.24%、西班牙下跌17.20%、上證綜指下跌13.49%、阿聯(lián)酋迪拜跌9.56%、意大利跌9.16%、約旦跌6.13%、越南跌4.45%。北京科技大學(xué)華爾街看空中國(guó)：對(duì)沖基金大鱷亨德里日前表示，中國(guó)經(jīng)濟(jì)正面臨驚人衰退。2010年1月份，查諾斯一語(yǔ)驚人：“中國(guó)的房地產(chǎn)泡沫相當(dāng)于1000個(gè)以上的迪拜。”3月份，美國(guó)波士頓GMO投資公司的《中國(guó)的紅色警報(bào)》稱中國(guó)經(jīng)濟(jì)尤其是房地產(chǎn)市場(chǎng)，泡沫遲早會(huì)破裂；麥嘉華更發(fā)出警報(bào)：“中國(guó)經(jīng)濟(jì)將在9－12個(gè)月內(nèi)崩潰”。北京科技大學(xué)市場(chǎng)一度看好美元，看空人民幣《每日經(jīng)濟(jì)新聞》近日調(diào)查發(fā)現(xiàn)，市場(chǎng)對(duì)美元與人民幣看法近日發(fā)生了180度大轉(zhuǎn)彎，大量搶購(gòu)美元。一位老板最近甚至已經(jīng)拋掉了手中投資的房產(chǎn)，全部換成美元，“他認(rèn)為3年內(nèi)美元對(duì)人民幣匯率會(huì)達(dá)到10以上”。北京科技大學(xué)“在北京買房？不如移民吧！”中國(guó)社科院《全球政治與安全》報(bào)告顯示，目前約有3500萬(wàn)海外華人，而中國(guó)正成為世界最大移民輸出國(guó)，流失精英也居世界之首。美國(guó)國(guó)務(wù)院最新公布資料顯示，2009年聯(lián)邦財(cái)政年度獲批的EB-5類簽證移民總數(shù)已達(dá)4218人，其中七成來(lái)自中國(guó)。北京科技大學(xué)發(fā)展戰(zhàn)略：依托全球化基礎(chǔ)上的外需依賴型增長(zhǎng)北京科技大學(xué)發(fā)展戰(zhàn)略：依托全球化基礎(chǔ)上的外需依賴型增長(zhǎng)改革戰(zhàn)略：核心是壓低生產(chǎn)要素、提升國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力北京科技大學(xué)“沒(méi)有最壞，只有更壞”聯(lián)合國(guó)報(bào)告預(yù)測(cè)，美國(guó)2011年的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率將從2010年的2.6%放緩為2.2%，其國(guó)內(nèi)失業(yè)率因此很難降低；改善就業(yè)狀況可能需要至少四年時(shí)間。同時(shí)，歐洲和日本的增長(zhǎng)前景更為黯淡。在2011年，歐元區(qū)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)預(yù)計(jì)僅為1.3%，而日本的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率則在1%左右。北京科技大學(xué)美國(guó)經(jīng)濟(jì)依然深陷泥潭美國(guó)失業(yè)率居高不下，11月份9.8%。房地產(chǎn)跟蹤公司報(bào)告：全美喪失抵押房產(chǎn)贖回權(quán)的房屋數(shù)量9月首度突破10萬(wàn)套，創(chuàng)單月新高。報(bào)告顯示，放貸機(jī)構(gòu)上月收回10.2萬(wàn)套房產(chǎn)，是自2005年起追蹤這一數(shù)據(jù)以來(lái)最高值。內(nèi)華達(dá)州連續(xù)16個(gè)季度蟬聯(lián)房屋止贖率最高州，平均每29戶家庭收到一份房屋止贖文件。北京科技大學(xué)歐洲主權(quán)債務(wù)危機(jī)有繼續(xù)惡化傾向英國(guó)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局上周三公布，第三季度英國(guó)GDP終值環(huán)比增長(zhǎng)0.7%，初值為0.8%，對(duì)通脹的擔(dān)憂增強(qiáng)；據(jù)意大利聯(lián)合信貸銀行估計(jì)，歐元區(qū)國(guó)家2011年為償還到期債務(wù)需再融資5600億歐元，創(chuàng)下歐元誕生以來(lái)的峰值，比2010年增加450億歐元，其中葡萄牙2011年上半年就需籌資200億歐元。

國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)繼續(xù)下調(diào)有關(guān)國(guó)家的信用評(píng)級(jí)。上周二將葡萄牙的A1/P-

1評(píng)級(jí)置于“負(fù)面”觀察名單?；葑u(yù)同時(shí)宣布會(huì)在6個(gè)星期時(shí)間內(nèi)，將希臘的主權(quán)信用評(píng)級(jí)下調(diào)至非投資級(jí)，而在此之前穆迪和標(biāo)普已經(jīng)將希臘主權(quán)信用評(píng)級(jí)下調(diào)至非投資級(jí)評(píng)級(jí)。西班牙的經(jīng)濟(jì)總量是希臘、葡萄牙和愛爾蘭三國(guó)總和的兩倍多，經(jīng)合組織(OECD)預(yù)計(jì)2010年西班牙GDP下滑0.2%，穆迪將西班牙主權(quán)債務(wù)評(píng)級(jí)和西班牙30家銀行放入負(fù)面觀察名單。

北京科技大學(xué)人民幣匯率的步步攀升，成為部分出口商的噩夢(mèng)。據(jù)商務(wù)部外貿(mào)司副司長(zhǎng)級(jí)商務(wù)參贊蘇晶表示，中國(guó)出口商的利潤(rùn)率大部分僅有2%－5%，匯率上升一點(diǎn)就有可能吃掉大部分利潤(rùn)。這一點(diǎn)在日前的廣交會(huì)上表現(xiàn)得特別明顯。很多出口商一般都不會(huì)接超過(guò)1個(gè)月的訂單，還有的“有單不敢接”，特別是一些做貼牌的企業(yè)更是不敢隨意接單，常常不簽或者拆分簽單，避免匯率風(fēng)險(xiǎn)。北京科技大學(xué)2010年進(jìn)出口總額較快增長(zhǎng)，貿(mào)易順差卻有所減少。全年進(jìn)出口總額29728億美元，比上年增長(zhǎng)34.7%。其中，出口15779億美元，增長(zhǎng)31.3%；進(jìn)口13948億美元，增長(zhǎng)38.7%。進(jìn)出口相抵，順差1831億美元，比上年下降6.4%。北京科技大學(xué)北京科技大學(xué)注：撫養(yǎng)率指人口中老人和兒童的比例，單位勞動(dòng)力成本(unitlaborcost)為真實(shí)工資/勞動(dòng)生產(chǎn)率資料來(lái)源：UNPopulationDatabase，CEIC,WorldBankWDI,中金公司研究部北京科技大學(xué)沸騰的樓市泡沫北京科技大學(xué)先富人群對(duì)房地產(chǎn)從實(shí)質(zhì)消費(fèi)需求拉動(dòng)轉(zhuǎn)向投資與投機(jī)需求。北京科技大學(xué)從金融危機(jī)、迪拜危機(jī)到愛爾蘭危機(jī)愛爾蘭的危機(jī)本質(zhì)上是房地產(chǎn)危機(jī)：1995-2007年，愛爾蘭房?jī)r(jià)平均上漲了3－4倍，房?jī)r(jià)收入比從4增長(zhǎng)到10，地產(chǎn)業(yè)占GDP的比重從5%提高到10%。2008年金融危機(jī)爆發(fā)，房地產(chǎn)市場(chǎng)驟然萎縮，愛爾蘭政府不得不耗巨資救助本國(guó)銀行，致使財(cái)政赤字將猛增到占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的32%，從而陷入主權(quán)債務(wù)危機(jī)。北京科技大學(xué)從限貸到限購(gòu)：大網(wǎng)不斷收緊北京科技大學(xué)政治化后的嚴(yán)厲的樓市調(diào)控：

政治周期決定政府的經(jīng)濟(jì)路線、政府與市場(chǎng)的博弈決定資金流動(dòng)、資金流動(dòng)決定市場(chǎng)波動(dòng)。

32北京科技大學(xué)北京科技大學(xué)人口紅利、出口紅利以及樓市紅利三大動(dòng)力在消失或消退中國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入到十字路口北京科技大學(xué)三大動(dòng)力降溫：增長(zhǎng)的黃昏北京科技大學(xué)北京科技大學(xué)發(fā)展的轉(zhuǎn)型成為必然！35北京科技大學(xué)北京科技大學(xué)金融危機(jī)隱含的中美經(jīng)濟(jì)互動(dòng)美國(guó)：低成本的中國(guó)商品掩蓋了美國(guó)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)乏力和通貨膨脹，使得美國(guó)長(zhǎng)期實(shí)行低利率政策，金融過(guò)杠桿化中國(guó)：龐大的外部需求刺激了固定資產(chǎn)投資的高速增長(zhǎng)，掩蓋了中國(guó)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)能過(guò)剩的事實(shí)，中國(guó)面臨著擴(kuò)大內(nèi)需和去庫(kù)存化通脹和美元中國(guó)制造北京科技大學(xué)繼四萬(wàn)億投資和十大產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃之后，2010年又出臺(tái)戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，這將構(gòu)成中國(guó)在金融危機(jī)后的新一輪刺激經(jīng)濟(jì)，給新興戰(zhàn)略產(chǎn)業(yè)帶來(lái)巨大發(fā)展機(jī)遇。思路一：發(fā)展新興戰(zhàn)略產(chǎn)業(yè)！北京科技大學(xué)《國(guó)務(wù)院下發(fā)關(guān)于加快發(fā)展戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)的決定》

（二○一○年十月十日）北京科技大學(xué)新興產(chǎn)業(yè)的含義戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)，又稱為新興產(chǎn)業(yè)，主要是指電子、信息、生物、新材料、新能源、海洋、空間等新技術(shù)的發(fā)展而產(chǎn)生和發(fā)展起來(lái)的一系列新興產(chǎn)業(yè)門類。中國(guó)政府現(xiàn)階段重點(diǎn)培育和發(fā)展節(jié)能環(huán)保、新一代信息技術(shù)、生物、高端裝備制造、新能源、新材料、新能源汽車等產(chǎn)業(yè)。北京科技大學(xué)中國(guó)政府新興產(chǎn)業(yè)規(guī)劃部署中國(guó)計(jì)劃用２０年時(shí)間，使節(jié)能環(huán)保、新一代信息技術(shù)等七大戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)整體創(chuàng)新能力和產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平達(dá)到世界先進(jìn)水平，為經(jīng)濟(jì)社會(huì)可持續(xù)發(fā)展提供強(qiáng)有力的支撐。根據(jù)《決定》確定的目標(biāo)，到２０１５年，中國(guó)戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)形成健康發(fā)展、協(xié)調(diào)推進(jìn)的基本格局，對(duì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)的推動(dòng)作用顯著增強(qiáng)，增加值占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的比重力爭(zhēng)達(dá)到８％左右。北京科技大學(xué)思路二：區(qū)域發(fā)展帶動(dòng)增長(zhǎng)區(qū)域規(guī)劃北京科技大學(xué)天山北坡地區(qū)哈長(zhǎng)地環(huán)渤海地區(qū)呼包鄂地區(qū)中原地區(qū)京隴海地區(qū)關(guān)中地區(qū)長(zhǎng)三角地區(qū)江淮地區(qū)長(zhǎng)江中游地區(qū)滇中地區(qū)成渝地區(qū)北部灣地區(qū)海峽西岸地區(qū)珠三角地區(qū)北京科技大學(xué)部分區(qū)域經(jīng)濟(jì)中心定位經(jīng)濟(jì)區(qū)定位海西經(jīng)濟(jì)區(qū)和臺(tái)灣經(jīng)貿(mào)合作的重鎮(zhèn)京津冀經(jīng)濟(jì)區(qū)重點(diǎn)是建設(shè)天津北方金融中心成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)西部經(jīng)濟(jì)中心西部經(jīng)濟(jì)中心海南國(guó)際旅游島國(guó)際旅游島廣西北部灣東盟貿(mào)易的橋頭堡，人民幣區(qū)域化的試驗(yàn)田皖江城市帶承接珠三角和長(zhǎng)三角產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移新疆和西藏更多的是出于政治的考慮，國(guó)家以輸血為主，基建和旅游是發(fā)展重點(diǎn)關(guān)中經(jīng)濟(jì)區(qū)能源化工基地，機(jī)械電工設(shè)備制造基地，中西部交通樞紐長(zhǎng)株潭城市群現(xiàn)代裝備制造及高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地，現(xiàn)代物流基地北京科技大學(xué)思路三：分配進(jìn)而消費(fèi)拉動(dòng)增長(zhǎng)十二五：“包容性增長(zhǎng)”收入分配：收入倍增計(jì)劃“把擴(kuò)大消費(fèi)需求作為擴(kuò)大內(nèi)需的戰(zhàn)略重點(diǎn)，進(jìn)一步釋放城鄉(xiāng)居民消費(fèi)潛力”北京科技大學(xué)問(wèn)題：產(chǎn)能過(guò)剩怎么辦？以產(chǎn)業(yè)發(fā)展乃至以產(chǎn)業(yè)升級(jí)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)都將面臨產(chǎn)能過(guò)剩的難題。中國(guó)已經(jīng)產(chǎn)能過(guò)剩了，如果再繼續(xù)制造產(chǎn)能過(guò)剩，將來(lái)非陷入一場(chǎng)大危機(jī)不可。節(jié)能環(huán)保更是減緩增長(zhǎng)的力量北京科技大學(xué)問(wèn)題：地方資金哪里來(lái)？以區(qū)域規(guī)劃促經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，將面臨地方資金不足困境，或者導(dǎo)致地方融資平臺(tái)的更大風(fēng)險(xiǎn)。北京科技大學(xué)地方融資平臺(tái)運(yùn)作流程北京科技大學(xué)2010年1月19日上午,國(guó)務(wù)院第四次全體會(huì)議上，溫家寶總理在講話中提出，要盡快制定規(guī)范地方融資平臺(tái)的措施,防范潛在財(cái)政風(fēng)險(xiǎn)。北京科技大學(xué)根據(jù)此前銀監(jiān)會(huì)的統(tǒng)計(jì)，至2009年末，地方融資平臺(tái)貸款余額為7.38萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)70.4%，占一般貸款余額的20.4%。據(jù)中金公司研究報(bào)告預(yù)計(jì)，2010年和2011年后續(xù)貸款約為2-3萬(wàn)億元，如此到2011年末將達(dá)到10萬(wàn)億元左右。10萬(wàn)億元地方政府負(fù)債約占我國(guó)2009年GDP的三分之一、相當(dāng)于國(guó)家外匯儲(chǔ)備的70%。北京科技大學(xué)企業(yè)無(wú)空間，政府無(wú)動(dòng)力問(wèn)題：收入增長(zhǎng)從何而來(lái)？北京科技大學(xué)唯一出路：城市化基礎(chǔ)上的內(nèi)需增長(zhǎng)。北京科技大學(xué)北京科技大學(xué)“全球化-外需增長(zhǎng)模式”

“城市化-內(nèi)需增長(zhǎng)模式”

52北京科技大學(xué)北京科技大學(xué)中國(guó)經(jīng)濟(jì)木桶中最短的板北京科技大學(xué)中國(guó)城市化潛力大，進(jìn)入人均GDP4000美元時(shí)代

消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)依然強(qiáng)勁世界平均水平50％北京科技大學(xué)中國(guó)服務(wù)業(yè)的滯后據(jù)統(tǒng)計(jì)，2008中國(guó)服務(wù)業(yè)占GDP的比重為40.1%，遠(yuǎn)低于世界平均水平68.95%(2006年)，也低于中等收入經(jīng)濟(jì)體平均水平53.41%（2007年）和下中等收入經(jīng)濟(jì)體46.05%（2007年）。北京科技大學(xué)2024/5/756城鄉(xiāng)收入差距：1978年，城鄉(xiāng)人均年收入相差2.6倍，2008年城鄉(xiāng)居民收入之比達(dá)3.315。差距較小逐漸擴(kuò)大急劇擴(kuò)大北京科技大學(xué)城市化是擴(kuò)大內(nèi)需的戰(zhàn)略重點(diǎn)

2009年，農(nóng)村家庭人均收入和消費(fèi)為城市家庭的38%和51%。如果除住房支出，農(nóng)村家庭在主要商品和服務(wù)方面的人均消費(fèi)是城市家庭的50%以下。北京科技大學(xué)工業(yè)化創(chuàng)造供給，城市化創(chuàng)造需求。北京科技大學(xué)拯救中國(guó)經(jīng)濟(jì)的長(zhǎng)期、持續(xù)增長(zhǎng)道路2003-2008年，中國(guó)的固定資產(chǎn)投資總額64萬(wàn)億元，其中85％是城市投資，總額超過(guò)54萬(wàn)億元，同期城市人口約增加了1億人，即每增加一個(gè)城市人口需要50萬(wàn)元投資額。未來(lái)若增加4.5億城市人口，粗略估計(jì)需要增加225萬(wàn)億元投資，這相當(dāng)于每年都是09年，可釋放的需求空間巨大，大概可保經(jīng)濟(jì)年增長(zhǎng)9％。北京科技大學(xué)城市化擴(kuò)張?zhí)崴俦本┛萍即髮W(xué)北京科技大學(xué)目前中國(guó)的農(nóng)村人口總戶數(shù)有2.5億，按每戶宅基地3分即200平米計(jì)算，大約是7500萬(wàn)畝。如果按東亞發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體85％的城市化率計(jì)算，中國(guó)保留5千萬(wàn)農(nóng)戶足矣，可轉(zhuǎn)出80％的宅基地用于城市化，約6000萬(wàn)畝。不要小瞧這個(gè)數(shù)字，中國(guó)政府規(guī)劃的未來(lái)10年耕地占用總規(guī)模不過(guò)是2300萬(wàn)畝。北京科技大學(xué)中國(guó)城市擴(kuò)張，還可以大幅提高容積率。東亞地區(qū)都是人多地少，日本的城市容積率（即城市建筑面積與城市建成區(qū)的比率）是2，香港是1.6，我國(guó)臺(tái)灣省是1.2，中國(guó)內(nèi)地平均只有0.78（2006年）。一方面土地緊缺，一方面嚴(yán)重浪費(fèi)是中國(guó)城市土地利用的現(xiàn)狀。這個(gè)現(xiàn)狀必須改變！北京科技大學(xué)從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，中國(guó)的城市化必須走大都市道路。目前中國(guó)百萬(wàn)人口以上的大城市的人均占地是中小城市的1/6，單位土地產(chǎn)出率卻是中小城市的40倍，不走大城市化的道路，到人口總數(shù)上升到15.5億人，其中12億人居住在城市的時(shí)候，耕地面積就會(huì)縮減到16億畝以下，就不能滿足中國(guó)人對(duì)農(nóng)產(chǎn)品的基本需求。北京科技大學(xué)大城市發(fā)展的空間仍然很大2005年各國(guó)城市化率比較北京科技大學(xué)過(guò)去十年大城市增長(zhǎng)速度最快資料來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、中國(guó)城市建設(shè)統(tǒng)計(jì)年鑒北京科技大學(xué)中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展轉(zhuǎn)型北京科技大學(xué)北京科技大學(xué)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展路徑：歷史和未來(lái)北京科技大學(xué)“加強(qiáng)土地、財(cái)稅、金融政策調(diào)節(jié)，加快住房信息系統(tǒng)建設(shè)，完善符合國(guó)情的住房體制機(jī)制和政策體系，合理引導(dǎo)住房需求。強(qiáng)化各級(jí)政府職責(zé)，加大保障性安居工程建設(shè)力度，加快棚戶區(qū)改造，發(fā)展公共租賃住房，增加中低收入居民住房供給。加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管，規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，抑制投機(jī)需求，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。”北京科技大學(xué)首先，土地、財(cái)稅、金融政策將成為引導(dǎo)個(gè)人合理住房消費(fèi)和調(diào)節(jié)個(gè)人房產(chǎn)收益的重要手段。其次，合理引導(dǎo)住房需求是政策核心。最后，加大保障房建設(shè)是未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要任務(wù)。北京科技大學(xué)從投資屬性到居住屬性

從高房?jī)r(jià)道路到低房?jī)r(jià)道路

從市場(chǎng)化道路到市場(chǎng)-政府并舉北京科技大學(xué)從香港模式轉(zhuǎn)向新加坡模式北京科技大學(xué)從1998年到2006年的8年間，我國(guó)廉租房建設(shè)資金投入的總額僅為70多億元，與每年需求500億的資金相去甚遠(yuǎn)，全國(guó)累計(jì)廉租住房實(shí)物配租也只有20萬(wàn)套上下。目前每年約1000萬(wàn)人進(jìn)城，大中城市的保障性住房大約解決了7%-10%的住房需求問(wèn)題。北京科技大學(xué)《2009-2011年廉租住房保障規(guī)劃》要求到2012年末，力爭(zhēng)基本解決1540萬(wàn)戶低收入住房困難家庭的住房問(wèn)題。“十二五”的目標(biāo)，是要通過(guò)建設(shè)保障性住房解決20%的住房需求?！笆濉逼谀?，人均住房建筑面積13平方米以下低收入住房困難家庭基本得到保障。從而落實(shí)“包容性增長(zhǎng)”的目標(biāo)?！笆濉逼陂g每年要建設(shè)600萬(wàn)套保障性住房，作為一個(gè)硬指標(biāo)嚴(yán)格執(zhí)行。5年下來(lái)就是3000萬(wàn)套。按照一個(gè)家庭3口人計(jì)算，合計(jì)大約可以解決1億多人的住房問(wèn)題，并起到擠壓房地產(chǎn)泡沫的效果。北京科技大學(xué)匯款回家--儲(chǔ)蓄增長(zhǎng)--消費(fèi)低迷--增長(zhǎng)下滑……北京科技大學(xué)中國(guó)城市擴(kuò)張的關(guān)鍵是要大力發(fā)展保障房。如果未來(lái)一半人口特別是新增農(nóng)村進(jìn)城人口住保障房，按人均25平米建筑面積及每平米2500元投資計(jì)算，投資總額將高達(dá)28萬(wàn)億元。未來(lái)5年每年的保障性住宅開工面積達(dá)到10億平米，總投資達(dá)2.5萬(wàn)億元，相當(dāng)于去年全年的住宅開工面積和83％的住宅投資額。從香港模式轉(zhuǎn)向新加坡模式北京科技大學(xué)從城鎮(zhèn)化推進(jìn)來(lái)看，規(guī)劃中已對(duì)“積極穩(wěn)妥推進(jìn)城鎮(zhèn)化”提出了框架性的建議。其一，“以大城市為依托，以中小城市為重點(diǎn)，逐步形成輻射作用大的城市群，促進(jìn)大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展”。其二，“要把符合落戶條件的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口逐步轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民作為推進(jìn)城鎮(zhèn)化的重要任務(wù)”。說(shuō)明戶籍制度的改革已提上日程，未來(lái)將有更多農(nóng)村人口進(jìn)入城市并享受城市待遇可以預(yù)計(jì)，“十二五”期間我國(guó)房地產(chǎn)需求中將有大約一半來(lái)自農(nóng)村進(jìn)城購(gòu)買住房的需求。北京科技大學(xué)金融形勢(shì)的變化……北京科技大學(xué)中國(guó)的貨幣膨脹1999-2010年間，中國(guó)GDP年復(fù)合增長(zhǎng)率為13%（當(dāng)年價(jià)格數(shù)，比可比價(jià)格數(shù)大），然而M2年復(fù)合增長(zhǎng)率為17%。到2009年末，中國(guó)的M2為610224億元人民幣，按該時(shí)點(diǎn)匯率中間價(jià)折合為8.94萬(wàn)億美元，同期美國(guó)的M2為8.54萬(wàn)億美元，中國(guó)高出美國(guó)近5%。而同期中國(guó)的實(shí)體經(jīng)濟(jì)規(guī)模只有美國(guó)的1/3略強(qiáng)。到2010年8月末，中國(guó)廣義貨幣更是高出美國(guó)約17%。北京科技大學(xué)從2000年到現(xiàn)在的十年，是通脹加速消耗人們財(cái)富的十年，這期間人民幣大約貶去了四分之三，也就是說(shuō)現(xiàn)在的100只值當(dāng)年的25塊。而當(dāng)前，由于美元二次放水等背景，中國(guó)的通脹經(jīng)濟(jì)已經(jīng)來(lái)臨，通脹消耗財(cái)富的趨勢(shì)將再度顯現(xiàn)。北京科技大學(xué)2010年12月末，廣義貨幣（M2）余額72.6萬(wàn)億元，比上年末增長(zhǎng)19.7%；狹義貨幣（M1）26.7萬(wàn)億元，增長(zhǎng)21.2%。北京科技大學(xué)2009年末，人民幣各項(xiàng)貸款增加9.59萬(wàn)億元，同比多增4.69萬(wàn)億元，歷史最高。

2010年，金融機(jī)構(gòu)人民幣各項(xiàng)貸款余額47.9萬(wàn)億元，比上年增加7.95萬(wàn)億，加上票據(jù)融資，實(shí)質(zhì)性新增貸款約8.8億，為歷史次高。

82北京科技大學(xué)北京科技大學(xué)北京科技大學(xué)2010年8月份CPI同比上漲3.5%，10月份上漲至4.4%，11月份攀升至5.1%；2011年1月份上漲接近5%。北京科技大學(xué)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局3月2日發(fā)布《2010年統(tǒng)計(jì)公報(bào)》：70大中城市新建住宅均漲幅13.67%。北京科技大學(xué)北京科技大學(xué)全球經(jīng)濟(jì)失衡當(dāng)前世界經(jīng)濟(jì)的一個(gè)特點(diǎn)就是冷熱不均：發(fā)達(dá)市場(chǎng)冷、物價(jià)走低、利率下調(diào)；新興市場(chǎng)熱、物價(jià)走高、利率上調(diào)。全球經(jīng)濟(jì)大失衡，將被迫通過(guò)匯率、利率手段來(lái)調(diào)節(jié)！北京科技大學(xué)北京科技大學(xué)北京科技大學(xué)品種2008-9-16危機(jī)后最高點(diǎn)危機(jī)后達(dá)到最高點(diǎn)日期增長(zhǎng)幅度道瓊斯工業(yè)平均指數(shù)11059.02011444.0802010-11-53.48%納斯達(dá)克綜合指數(shù)2207.9002578.9802010-11-516.81%標(biāo)準(zhǔn)普爾500指數(shù)1213.6001225.8502010-11-51.01%倫敦金融時(shí)報(bào)100指數(shù)5625.6005875.3502010-11-54.44%東京日經(jīng)225指數(shù)11609.72011339.3002010-4-5-2.33%韓國(guó)綜合指數(shù)1387.7501942.5002010-11-439.97%品種2008-9-16危機(jī)后最高點(diǎn)危機(jī)后達(dá)到最高點(diǎn)日期增長(zhǎng)幅度國(guó)際現(xiàn)貨黃金779.7501393.6502010-11-578.73%COME銅連續(xù)3.1133.9552010-11-527.05%CBOT大豆連續(xù)1124.0001275.7502010-11-713.50%IPE布油連續(xù)89.22088.2002010-5-3-1.14%北京科技大學(xué)截至2010年12月24日，今年以來(lái)MSCI世界原料指數(shù)上漲17.63%，黃金期貨價(jià)格上漲25.81%，銅價(jià)格上漲27.19%，小麥期貨價(jià)格上漲44.60%。與大宗商品價(jià)格大幅上漲相反的是，波羅的海干散貨運(yùn)輸指數(shù)下跌40.27%。這說(shuō)明，大宗商品價(jià)格的上漲主要不是需求原因，而是美元貶值造成的。

北京科技大學(xué)熱錢滾滾央行公布的最新數(shù)據(jù)顯示，2010年11月當(dāng)月新增外匯占款3196億元，較上月5301億元的規(guī)模大幅回落40%，但仍處高位。截至2010年11月末，金融機(jī)構(gòu)外匯占款總量達(dá)22.18萬(wàn)億元。今年1月份新占外匯占款超過(guò)5000億，再創(chuàng)新高。有關(guān)部門統(tǒng)計(jì)，有大約6500億港元的熱錢囤積香港伺機(jī)進(jìn)入內(nèi)地，狂賭人民幣升值，伺機(jī)通過(guò)銀行匯兌、貿(mào)易和投資三種方式進(jìn)入內(nèi)地，最終進(jìn)入樓市和股市進(jìn)行投機(jī)。北京科技大學(xué)1990年以來(lái)中國(guó)真實(shí)利率變化北京科技大學(xué)上調(diào)利率了！2011年2月8日,央行宣布提高存貸款基準(zhǔn)利率,其中,金融機(jī)構(gòu)一年期存貸款基準(zhǔn)利率分別上調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn),其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率相應(yīng)調(diào)整,這是央行自去年10月份以來(lái)的第三次加息。北京科技大學(xué)中國(guó)人民銀行存款準(zhǔn)備金率歷次調(diào)整一覽表次數(shù)時(shí)間調(diào)整前調(diào)整后調(diào)整幅度

（單位：百分點(diǎn)）362010年12月20日(大型金融機(jī)構(gòu))18.00%18.50%0.5(中小金融機(jī)構(gòu))14.50%15.00%0.5352010年11月29日(大型金融機(jī)構(gòu))17.50%18.00%0.5(中小金融機(jī)構(gòu))14.00%14.50%0.5342010年11月16日(大型金融機(jī)構(gòu))17.00%17.50%0.5(中小金融機(jī)構(gòu))13.50%14.00%0.5332010年5月10日(大型金融機(jī)構(gòu))16.50%17.00%0.5(中小金融機(jī)構(gòu))13.50%不調(diào)整-322010年2月25日(大型金融機(jī)構(gòu))16.00%16.50%0.5(中小金融機(jī)構(gòu))13.50%不調(diào)整-312010年1月18日(大型金融機(jī)構(gòu))15.50%16.00%0.5(中小金融機(jī)構(gòu))13.50%不調(diào)整-302008年12月25日(大型金融機(jī)構(gòu))16.00%15.50%-0.5(中小金融機(jī)構(gòu))14.00%13.50%-0.5292008年12月05日(大型金融機(jī)構(gòu))17.00%16.00%-1(中小金融機(jī)構(gòu))16.00%14.00%-2282008年10月15日(大型金融機(jī)構(gòu))17.50%17.00%-0.5(中小金融機(jī)構(gòu))16.50%16.00%-0.5272008年09月25日(大型金融機(jī)構(gòu))17.50%17.50%-(中小金融機(jī)構(gòu))17.50%16.50%-1262008年06月07日16.50%17.50%1252008年05月20日16%16.50%0.50242008年04月25日15.50%16%0.50232008年03月18日15%15.50%0.50222008年01月25日14.50%15%0.50

*注：財(cái)務(wù)公司準(zhǔn)備金率不與小型金融機(jī)構(gòu)一致，調(diào)整后準(zhǔn)備金率為12%。北京科技大學(xué)1月26日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議發(fā)布“新國(guó)八條”，以控制住房?jī)r(jià)格為目的的新一輪房地產(chǎn)調(diào)控拉開了序幕。北京科技大學(xué)從物價(jià)來(lái)看利率調(diào)控的效果利率調(diào)整物價(jià)的效果并不明顯。2007年央行曾經(jīng)6次加息，不僅沒(méi)有立刻控制住通貨膨脹率，而且短期內(nèi)有所加強(qiáng)，甚至由于提高人民幣的收益率，進(jìn)一步強(qiáng)化人民幣升值的預(yù)期。2007年的住房公積金利率3次加息也沒(méi)有抑制住房地產(chǎn)價(jià)格的上漲。北京科技大學(xué)北京科技大學(xué)99北京科技大學(xué)圖2中國(guó)歷年外匯儲(chǔ)備中國(guó)雙順差導(dǎo)致的外匯儲(chǔ)備的積累超過(guò)2萬(wàn)億北京科技大學(xué)100北京科技大學(xué)

2000年2001年2002年2003年2004年2005年美國(guó)-4160-3895-4752-5197-6881-8050英國(guó)-370-319-248-261-432-581日本11968781126136217211639發(fā)展中亞洲4614067228639471554中東70039829559010341960俄羅斯468339291354586866石油出口國(guó)1488843638109218883474各主要國(guó)家和地區(qū)的經(jīng)常項(xiàng)目收支單位：億美元資料來(lái)源：IMFWordEconomicOutlook.北京科技大學(xué)博弈：逾半城市“爽約”限購(gòu)令，已落地城市寬嚴(yán)不一隨著廈門、哈爾濱“新國(guó)八條”落地細(xì)則的相繼推出，截至2月23日，“新國(guó)八條”執(zhí)行的城市已增加至17個(gè)。其中包括北京、上海、成都、青島、長(zhǎng)春、廣州、南京、南寧、太原、寧波、貴陽(yáng)、天津、哈爾濱、無(wú)錫、廈門、石家莊、武漢。但仍有過(guò)半城市“爽約”。北京科技大學(xué)保障房的金融風(fēng)險(xiǎn)在2010年，銀行系統(tǒng)總共為保障房的建設(shè)募集了2000多億的資金，但這筆資金的下?lián)軈s多為政治任務(wù)，現(xiàn)在看來(lái)，大有有成為壞賬的風(fēng)險(xiǎn)。劃撥的土地，回遷安置的房子，不完全的產(chǎn)權(quán)。這一切均使得商業(yè)銀行資金進(jìn)入保障房領(lǐng)域缺乏一個(gè)重要的信貸因素