某小區(qū)可行性研究報告

目錄第一章總論31.1工程名稱31.2建設地址3用地單位確實定31.4編制單位31.5可行性研究報告編制依據(jù)41.6可研報告研究的范圍41.7工程建設內(nèi)容及規(guī)模51.8投資估算及資金籌措6工程效益分析6第二章工程建設的背景及必要性72.1工程建設的背景：72.2房地產(chǎn)市場分析82.3工程建設的必要性13第三章工程SWOT分析和市場定位163.1工程優(yōu)劣勢分析〔SWOT分析法〕163.2工程的市場定位18第四章工程規(guī)劃設計及建設、經(jīng)營方案224.1工程建設場地及總平面布置224.2建設內(nèi)容及規(guī)模234.3工程開發(fā)經(jīng)營策略264.4工程開發(fā)經(jīng)營策略274.5工程建設規(guī)模33第五章工程建設地址及建設條件355.1工程建設場址355.2開發(fā)工程用地的現(xiàn)狀調(diào)查及動遷安置365.3建設條件36第六章投資估算與資金籌措386.1工程投資編制依據(jù)與說明386.2工程投資估算396.3資金籌措40第七章工程實施管理及建設進度安排417.1工程實施的原那么417.2工程經(jīng)營管理417.3人員配置、勞動制度417.4工程實施管理41工程施工方式427.6工程實施方案42第八章招標方案448.1招標投標依據(jù)448.2招標投標內(nèi)容448.3招標方案安排458.4招標組織形式458.5招標方式和招標程序468.6招標組織紀律46第九章環(huán)境保護及節(jié)能措施479.1施工期環(huán)境影響分析479.2工程建成后環(huán)境影響分析489.3環(huán)保措施489.4工程節(jié)能措施49第十章工程經(jīng)濟評價5010.1經(jīng)濟評價依據(jù)5010.2財務評價指標的計算5010.3工程風險及對策分析5210.4經(jīng)濟評價綜合結(jié)論54第十一章社會評價5511.1社會影響分析55社會評價結(jié)論56第十二章結(jié)論與建議57第一章總論1.1工程名稱“愛家小區(qū)”建設工程1.2建設地址“愛家小區(qū)”建設工程位于寶雞市渭河南岸的高新技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)西區(qū)范疇，具體位置為西與規(guī)劃學校用地接壤，東至公園南路中線，北鄰火炬路中線，向南毗鄰村委會用地，該工程建設屬于城市規(guī)劃商業(yè)、居住建設用地，詳見規(guī)劃定點圖。1.3用地單位確實定寶雞市土地收購儲藏中心采用招標、拍賣、掛牌等形式，公開出讓該宗用地的國有土地使用權(quán)，確定工程用地單位。1.4編制單位本可行性研究報告編制單位為陜西建信工程管理，陜西省建設廳授予乙級工程咨詢資格證書，證書編號為乙060061030055。陜西建信工程管理原名為“寶雞建信造價師事務”，是經(jīng)陜西省建設廳批準，省工商局備案登記，成立于2000年1月，是寶雞地區(qū)最早組建的工程造價咨詢機構(gòu)之一，具有工程造價咨詢乙級、招標代理乙級、工程造價司法鑒定等資質(zhì)資格。公司現(xiàn)有國家注冊造價工程師、高級工程師、建筑、裝飾、管道、電氣、安裝、園林、審計、經(jīng)濟等專業(yè)技術人員20余人。陜西建信人恪守職業(yè)道德，嚴守執(zhí)業(yè)紀律，堅持“抓質(zhì)量求生存，創(chuàng)信譽立市場，促管理求開展”的效勞宗旨，樹立“公正、精確、高效”的效勞理念，依照國家法律、法規(guī)，為更多的建設工程提供專業(yè)的、忠誠的工程造價咨詢效勞。1.5可行性研究報告編制依據(jù)a、委托編制《“愛家小區(qū)”建設工程可行性研究報告》的工程委托書；b、寶雞市城鄉(xiāng)建設規(guī)劃局關于市土地收購儲藏中心原萬國建材市場用地定點及坐標的批復；寶市建規(guī)規(guī)地字[2009]10號；c、寶雞市土地收購儲藏中心[2008]35號《關于石壩河原萬國建材市場用地規(guī)劃定點的申請》；d、國家發(fā)改委發(fā)布的《關于建設工程進行可行性研究的試行管理方法》及相關要求；e、現(xiàn)場考察和調(diào)研搜集到的資料。1.6可研報告研究的范圍本報告重點是對“愛家小區(qū)”建設工程的建設背景和必要性及迫切性、工程建設地址及條件、建設內(nèi)容及建筑方案、環(huán)境保護及節(jié)約能源、工程的組織、人員編制及培訓、工程的管理及實施進度、投資估算及資金籌措、經(jīng)濟評價等內(nèi)容進行可行性分析與論證，并編制可行性研究報告書，以供工程競地單位決策之用。1.7工程建設內(nèi)容及規(guī)?！皭奂倚^(qū)”開發(fā)建設工程擬建于高新開發(fā)區(qū)西區(qū)的繁華地段，毗鄰環(huán)境優(yōu)美的人民公園與渭河生態(tài)公園，南依俊秀的秦嶺，地處寶雞市渭河南岸的經(jīng)濟、文化中心。該工程占地面積為畝〔不含代征道路〕。“愛家小區(qū)”建設應高標準定位，開發(fā)理念要新穎獨特，兼顧商用、居家功能，成為城區(qū)一道靚麗的風景。以高層框剪結(jié)構(gòu)為主，總建筑面積為65000平方米〔不含地下建筑面積〕。小區(qū)擬建設3幢18層住宅樓及配套的休閑廣場、小型生態(tài)型停車場及配電室等公共根底設施。戶型設計更加注重居室功能，力推以中套熱銷型為主，戶型面積配比為：120～155平方米占總比例的85﹪，90～110平方米占總比例的15﹪。工程用地的建設性質(zhì)為商業(yè)、居住建設，寶雞市土地收購儲藏中心擬對宗地進行收購，并通過公開招、拍、掛形式出讓土地使用權(quán)。根據(jù)該宗土地的特點和地理位置，初步確定以“愛家小區(qū)”的規(guī)模及方案，以使該宗土地到達最正確的利用和較好的發(fā)揮其使用功能。“愛家小區(qū)”是一項“惠民”的安居工程，同時也是加快公園南路舊城改造步伐，改善城市面貌的重要舉措，考慮到實際情況，先保證臨街商業(yè)用房及高層住宅建設以及所必須的各類設施和綠化景觀布局，其他如生態(tài)型停車場、文化娛樂設施等逐步到位，使投資與效益協(xié)調(diào)一致，提高資金的使用效益。1.8投資估算及資金籌措經(jīng)估算，“愛家小區(qū)”開發(fā)建設工程總投資為萬元，其中工程費用萬元，其他費用萬元，建設期利息萬元。本工程資金來源由工程建設單位統(tǒng)籌。經(jīng)方案初步測算，建設單位應具備自有資金4190.00萬元，融資1175.00萬元，其余建設資金可從銷售資金補充。1.9工程效益分析經(jīng)計算，“愛家小區(qū)”開發(fā)建設工程年投資利潤為%〔含建設期利息〕；全部投資財務內(nèi)部收益率為%，高于本工程設定的8%的基準值；全部投資回收期為年〔含建設期3年〕。不確定性分析顯示本工程具有一定的抗風險能力，本工程經(jīng)濟分析可行。報告從“愛家小區(qū)”工程用地的實際情況出發(fā)，提出了行之有效的開發(fā)建設方案，建筑風格結(jié)合現(xiàn)代文明城市的設計理念，具有經(jīng)濟、合理、投資省的特點?？傊摴こ痰膶嵤┚哂辛己玫沫h(huán)境效益、社會效益和經(jīng)濟效益。第二章工程建設的背景及必要性2.1工程建設的背景：“愛家小區(qū)”開發(fā)建設工程是在省委、省政府全面實施“民生八大工程”和市委、市政府為“改善城市環(huán)境、提高城市品位、造福于民”決策的大環(huán)境下提出的，該工程擬建于寶雞市高新開發(fā)區(qū)西區(qū)內(nèi)，由工程競地中標單位承當建設任務。近年來，寶雞市城市建設有很大的開展，特別是“創(chuàng)衛(wèi)”、“創(chuàng)?！币詠恚鞘薪ㄔO和管理水平上了一個新臺階。但隨著渭河南岸高新開發(fā)區(qū)突飛猛進的增長，擬建工程現(xiàn)有場地存在不少危舊房屋，區(qū)域根底設施薄弱、住宅與建材銷售用房布局無序、生活環(huán)境較差，且周邊商業(yè)用房及居住用房無法滿足市場的需求，經(jīng)市房屋經(jīng)營主管部門與寶雞市土地收購儲藏中心組織相關市場人員精心調(diào)研，特別是根據(jù)土地的使用特點，初步形成了擬建“愛家小區(qū)”藍圖的設想。工程具體由獲得土地使用權(quán)的使用單位實施，擬建成為一個環(huán)境優(yōu)良、景觀優(yōu)美、功能齊全、集城市景觀和商住場所于一體的萬人大型現(xiàn)代化住宅小區(qū)。為改善居民的居住條件，創(chuàng)立新的人居環(huán)境，必將發(fā)揮十分重要的作用，也為寶雞市的經(jīng)濟開展起到積極的推動作用。該舊城改造工程的實施，有效提高了單位面積產(chǎn)出效益，拓寬了城區(qū)開展空間，提升了城市品位，將寶雞努力建設成為現(xiàn)代化生態(tài)園林大城市?！皭奂倚^(qū)”開發(fā)建設工程的提出，是經(jīng)過詳細的調(diào)查研究，廣泛聽取各方面意見，認真總結(jié)和借鑒周遍市、縣區(qū)商住小區(qū)建設的經(jīng)驗和教訓，按照城鎮(zhèn)規(guī)劃的總體要求而布局，表達人性化、簡約化、和諧化的新型商住小區(qū)。力爭將該工程建成為“設計規(guī)模精美，文化內(nèi)涵豐富，性能價比極佳”的商業(yè)與居住工程，融合寶雞市中高收入居民的消費導向的商住小區(qū)，使其成為渭河南岸最具開展?jié)摿Γ钜鄣男亲?。目前，該工程用地由寶雞市土地儲藏中心進行收購，通過招、拍、掛形式確認土地使用單位后，從而組織工程的開發(fā)建設。2.2房地產(chǎn)市場分析寶雞市概況寶雞位于陜西關中西部，轄九縣三區(qū)，總面積1.8萬平方公里，總?cè)丝?67萬,其中市區(qū)面積555平方公里，人口55萬。寶雞市被評為全國園林綠化先進城市，連續(xù)第五次榮獲全國“雙擁模范城”稱號。位于陜、甘、川三省結(jié)合部，是連接西南、西北的交通樞紐。隴海、寶成、寶中鐵路在此交匯，是隴海鐵路線上第三個大“十”字。公路西通八達，已形成東連西安、西達蘭州、北至銀川、南接成都的四條干線和110條支線公路網(wǎng)。億元，%，高于全國和全省平均水平，也是我市“九五”以來最好水平；億元，億元，較去年實際增長14.1%。；‰。已探明鉛、鋅、銅、金、銀、煤等礦產(chǎn)資源30多種。太白、鳳縣鉛鋅礦帶、黃金礦帶，品位高、儲量大，排位亞洲及國內(nèi)前列，已建成中國西北地區(qū)最大的黃金出產(chǎn)企業(yè)。寶雞古稱陳倉，是華夏始祖炎帝的故土，周秦王朝的發(fā)祥地，青銅器之鄉(xiāng)。境內(nèi)有省級文物保護景點65處。著名古跡有炎帝活動過的天臺山、西周宮室、周原遺址、雍城遺址、法門寺、釣魚臺、周公廟、五丈原諸葛亮廟等；名勝風光有太白山國家森林公園、天臺山風景名勝區(qū)、隴縣關山草原等。區(qū)位優(yōu)勢明顯，工業(yè)根底雄厚，自然條件得天獨厚，水利資源豐富，農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化程度較高，土地肥沃，物產(chǎn)豐富，商賈云集，人民富裕，是關中西部地區(qū)重要工業(yè)城市。2.2.22008年國內(nèi)房地產(chǎn)市場回眸來自國家統(tǒng)計局的最新數(shù)據(jù)顯示，今年1-8月全國住房銷售量處于下降的態(tài)勢。8月份全國70個大中城市房價同比上漲5.3%，但環(huán)比下降了0.1%?；貞?8年以來房價走勢，可以清晰地看到一條漲幅下行的曲線。全國70個大中城市的房屋銷售價同比漲幅1至9月分別為:11.3%,10.9%,10.7%,10.1%,9.2%,8.2%,7.0%,5.3%,3.5%?！敖鹁陪y十”銷售季節(jié)，也沒挽回房價下滑的“頹勢”。盡管樓市運行方向發(fā)生了改變，但從我國房地產(chǎn)市場的根本面仍然較好。從1至8月，全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資18439億元，同比增長29.1%。住宅完成投資13385億元，增長31.7%。國房指數(shù)也在100點以上。我國房地產(chǎn)市場，除少數(shù)起步較晚的地區(qū)保持穩(wěn)定外，大局部地區(qū)已先后步入調(diào)整與轉(zhuǎn)型期。發(fā)改委表示，當前房地產(chǎn)市場還存在三方面問題：一是新建商品住宅供需矛盾較大，北京、天津等大城市銷售面積有所下降，其他中小城市和城鎮(zhèn)需求均比旺盛。二是90平方米以下的普通商品住宅投資僅占商品住宅投資的17.2%，住房供給結(jié)構(gòu)調(diào)整任務仍十分艱巨。三是房價漲幅雖總體有所下降，但西部新興城鎮(zhèn)商品住房銷售價格仍在不同程度的上漲。寶雞地區(qū)房地產(chǎn)市場分析寶雞的城市開展目標明確將寶雞市建成為陜西西部和陜、甘、寧、川四省毗鄰地區(qū)的中心城市，到達科教先進、工業(yè)興旺、交通便捷、商貿(mào)繁榮、環(huán)境優(yōu)美的百萬人口的現(xiàn)代化大城市。工程建設地區(qū)規(guī)劃按照高起點、高標準的要求、高規(guī)格的建設，多方投入資金，改善根底設施，提升管理水平，一時間，“愛家小區(qū)”開發(fā)工程將會成為眾人關注的焦點。隨著高新西區(qū)城鎮(zhèn)根底設施的完善、投資環(huán)境和人居環(huán)境的優(yōu)化，開發(fā)商蜂擁而至，土地價格、房屋價格大幅聚升，已經(jīng)成為寶雞地區(qū)增值速度最快、增值空間最大的區(qū)域。現(xiàn)在的寶雞，是一個高速開展的黃金時期，短短的兩、三年內(nèi)，用于城市建設、根底設施改造的資金過幾十億元，相當于過去10年的總和，城市面積、城鎮(zhèn)功能以及城市品味都發(fā)生了根本性的變化。據(jù)市房管局數(shù)據(jù)顯示，2007年寶雞城區(qū)居民人均住房面積到達26平方米，08年將到達27平方米，城區(qū)居民居住環(huán)境大幅提升。過去的一年，全市房地產(chǎn)業(yè)完成投資40億元，新開工房屋建筑面積130萬平方米，竣工120萬平方米，其中住宅110萬平方米，如三迪世紀新城、左岸新城、水木清華、聚豐植物園二期、陽光百翠園等大型住宅小區(qū)竣工投用，根本改善當?shù)鼐幼∽》啃枨竺?，城區(qū)居民安居樂業(yè)。隨著城市框架“東遷、南移、北上”的戰(zhàn)略實施，其日新月異的開展吸引了眾多知名的開發(fā)商、投資者進駐，必定依托其敏銳的市場嗅覺和前瞻性的效益眼光，還有中小投資者無法比較的信息優(yōu)勢，這些開發(fā)商的重大舉措，很多時候成為中小投資者的方向標。該工程位于寶雞高新開發(fā)區(qū)西區(qū)的經(jīng)濟、文化中心，地域交通興旺，商業(yè)繁榮，房屋建設本錢不高，加之受政府政策的支持，現(xiàn)在的人氣較強，區(qū)內(nèi)工業(yè)企業(yè)云集，娛樂、餐飲等第三產(chǎn)業(yè)興旺，所以興建集商住于一體的樓盤，工程風險小，銷售難度不大。從價格方面分析，該工程建設本錢低廉，地域優(yōu)勢顯現(xiàn)，高層住宅均價有望2400元/平方米，且商用建筑均價可在8000元/平方米的價位銷售；從戶型面積分析，主力戶型面積在120平方米左右，戶型以三室兩廳或四室為主，完全能夠滿足居室功能，而且符合市場銷售的熱點。關于寶雞市渭河南岸商品住房市場需求狀況，由于過去注重中小戶型的經(jīng)濟適用房與廉租房建設，加之市區(qū)地價相對過高，造成當前小戶型房源過剩。住宅面積的大小是反映居民家庭生活質(zhì)量的一個重要指標，隨著寶雞新區(qū)建設和舊城改造步伐的加快，市區(qū)居民迫切需要一批功能齊全、設施完備的新型居住小區(qū)開發(fā)建設。適當?shù)拈_發(fā)商品房熱銷售，對于轄區(qū)內(nèi)大多數(shù)購房壓力不大的居民來說，購置中戶型會使有限的資金到達極佳的效果。中戶型的消費群體主要是：1〕經(jīng)商、個體經(jīng)營戶或外來投資者；2〕具有較高學歷的技術和管理人員；3〕城區(qū)具備中、高收入的人員。從當前的銷售分析，工程建設區(qū)域正處于第二輪房地產(chǎn)工程開發(fā)銷售期，當前銷售呈現(xiàn)出的態(tài)勢有：1〕由于城鎮(zhèn)消費者住房壓力并不強烈，有相當一局部人對于購房持觀望態(tài)度，總體銷售處于慢熱階段。2〕小區(qū)的規(guī)劃成為吸引購置行為的一個重要因素，這深刻表達了城市消費者對于安康生活的渴望；3〕需求面積大多集中于120平方米左右，三室的房屋較為熱銷。2.3工程建設的必要性是房地產(chǎn)市場開展的迫切需要近幾年來，隨著我國住房福利制度的改革，解困房退出歷史舞臺，貨幣分房政策的推出，使人們對住房的需求變成現(xiàn)實的需要，大大刺激了人們的購房欲望，推進了房地產(chǎn)市場的開展，使房地產(chǎn)業(yè)逐漸成為我國國民經(jīng)濟架構(gòu)中的重要組成局部和經(jīng)濟開展的重要推動力量。隨著社會經(jīng)濟的開展，人們對居住品質(zhì)不斷的提升。工程建設區(qū)域地處原為城市邊緣地段，由于歷史原因，當?shù)氐纳唐贩块_發(fā)開展相對滯后，現(xiàn)有的玉泉花園等住宅工程規(guī)模小，數(shù)量少，建筑擁擠、風格陳舊，分布零散。物業(yè)管理落后，沒有統(tǒng)一的地下排污管網(wǎng)，污水橫流，企業(yè)和居民怨聲載道；管理力量薄弱，亂搭亂建、亂停亂放比較普遍，環(huán)境衛(wèi)生臟、亂、差的現(xiàn)象十分嚴重。目前，工程建設用地為簡易的建材市場，但隨著城市重心東遷，繼續(xù)經(jīng)營建材市場將無法使土地資源高效利用，因此，建設高品位的人居環(huán)境的商住工程成為刻不容緩的重任。借鑒鄰近市、縣區(qū)的商住小區(qū)的成功經(jīng)驗，使“愛家小區(qū)”的規(guī)劃改變了過去低層次的居住需求，更多的注重了設計水平、周圍環(huán)境、功能設計、配套設施、園林綠化、管理效勞等“個性化”的理念，表達了“人、建筑、生態(tài)、運動”的完美結(jié)合。符合工程區(qū)域市場開展特征的需求據(jù)權(quán)威數(shù)據(jù)顯示，寶雞2008年房地產(chǎn)投資增長7.9%，房屋施工面積增長41%，新商品房銷售面積下降24%，自去年10月份以來市場持幣待購者增多。但是從各類房屋均價來看，高層住宅均在2400元/平方米，繼續(xù)保持增長，且現(xiàn)行房屋銷售價格較全省來說還是相對偏低，市場總體水平仍呈現(xiàn)穩(wěn)升趨勢。同時，競爭區(qū)域樓盤戶型特點以高層為主，主力戶型為三房兩廳或四房兩廳，建筑風格以清新優(yōu)雅為原那么，簡潔、適用、大方，通過對陽臺、凸窗、飄窗等細部處理形成獨特的建筑風格；住宅平面功能分區(qū)明確，主臥室及客廳盡量朝南布置，以便有良好的朝向和視覺景觀；小區(qū)內(nèi)設施完善，一般配有地下和地上兩種停車位。工程建設地處高新東、西兩區(qū)的黃金地帶，交通便利，該區(qū)域居民的消費力和消費水平較高，所有三分之二的目標客戶來源于周邊工作的中、高收入者。工程建設響應國家的安居工程，規(guī)劃、開發(fā)“愛家小區(qū)”，能滿足區(qū)內(nèi)廣闊居住人群的住房需求，大力開展房地產(chǎn)經(jīng)濟，從而促進經(jīng)濟健康持續(xù)開展，并且使土地獲得最正確的使用效率，讓工程建設單位獲得高額利潤回報。商用住宅是建設和諧社會的必要政策“安得廣廈千萬間，大庇天下寒士盡歡顏”，是房地產(chǎn)業(yè)一貫遵循的宗旨，也是“愛家小區(qū)”建設工程提案的前提。讓廣闊家庭“居者有其屋”，安居樂業(yè)，才能開創(chuàng)社會和諧的太平盛世，對于社會主義和諧社會的建設有著巨大的現(xiàn)實意義。響應城市規(guī)劃和舊城改造戰(zhàn)略的政策建設“愛家小區(qū)”是響應市委、市政府提出“東遷、南移、北上”建設百萬人口現(xiàn)代化大城市戰(zhàn)略的政策，也是圍繞城市規(guī)劃建設工作的必然需要，隨著西部大開發(fā)號角的吹響，工程建設地將圍繞以建設“城中城”為中心，進一步加大改革與投資力度，經(jīng)濟開展呈現(xiàn)進一步開展勢頭，為了更好支出寶雞開發(fā)區(qū)的城鄉(xiāng)建設，使其經(jīng)濟產(chǎn)生飛躍開展，也為提高開發(fā)工程的社會效益和經(jīng)濟效益。同時，該工程實施是進一步加快公園南路舊城改造步伐，改善城市面貌，有效提高了單位面積產(chǎn)出效益，拓寬了城區(qū)開展空間，提升了城市品位，將寶雞努力建設成為現(xiàn)代化生態(tài)園林大城市。第三章工程SWOT分析和市場定位3.1工程優(yōu)劣勢分析〔SWOT分析法〕SWOT分析法是競爭情報分析常用的方法之一。所謂SWOT分析，就是將與研究對象密切相關的各種內(nèi)部優(yōu)勢因素、劣勢因素、時機因素和威脅因素，通過調(diào)查羅列出來，并依照一定的次序排列起來，然后運用系統(tǒng)分析的思想，把各種因素相互匹配起來加以分析，從中得出一系列相應的結(jié)論。工程優(yōu)勢分析(1)工程建設地區(qū)的自然、人文環(huán)境，在寶雞高新開發(fā)區(qū)西區(qū)得天獨厚，南仰秦嶺，毗鄰渭河生態(tài)公園、人民公園等自然人文景觀，環(huán)境優(yōu)美。工程絕大局部樓層的位置能夠欣賞秀麗景觀。(2)工程地處開發(fā)區(qū)的黃金地段，緊鄰火炬路，33路、61路、42路等公交車方便出行，交通便捷；且與市中心的汽車站、寶雞火車站距離不超過2公里；(3)“愛家小區(qū)”畝，工程規(guī)模不大，但設計起點高，品牌包裝的根底好。地形形狀規(guī)整，在規(guī)劃設計上可為業(yè)主營造良好的居住環(huán)境。(4)人文氣氛濃厚，地塊周邊有如寶雞文理學院、寶雞師范學校等多所重點院校，并且周邊無工業(yè)污染及雜亂的農(nóng)村分布。地域商貿(mào)繁榮,毗鄰的一尊肥牛、毛家飯莊、艷陽天、大連海鮮城等多家著名餐飲企業(yè)星羅布局，凸顯工程升值的潛力。(5)寶雞市土地收購儲藏中心對該宗地進行公開招、拍、掛形式確認的使用單位，可聯(lián)合有資質(zhì)的房地產(chǎn)企業(yè)共同開發(fā)，經(jīng)營思想以營造精品，塑造品牌為出發(fā)點，為造就高品質(zhì)商住一體樓盤奠定根底。(6)工程的建設性質(zhì)為商業(yè)、居住，借助于建設單位與開發(fā)商的品牌優(yōu)勢，工程的開發(fā)建設又肩負著舊城改造的重任，且將獲得在建設用地、設施配套費等方面得到優(yōu)惠政策，因此工程開發(fā)建設本錢較低，銷售對象易得到當?shù)卣Ｕ希_發(fā)風險較小。工程劣勢分析(1)鄰近建設用地的火炬路、公園南路上車流量較大，存在一定的噪音及空氣污染。(2)工程規(guī)模較不大，但工程征地費用以及前期規(guī)劃費用較高，可能引起資金回收期較長，容易導致間接本錢上升。同時，周邊同期開發(fā)“中房?怡和”樓盤，形成同業(yè)競爭，使得快速銷售且資金及時回籠存在一定的困難。(3)工程建設場地拆遷補償工作需投入大量資金，導致前期資金壓力較大，并且拆遷也存在一定的難度。(4)工程地處寶雞高新開發(fā)區(qū)東、西兩區(qū)間的黃金地段，但是現(xiàn)狀缺乏大型的購物超市、洗浴等設施，相對缺少商圈。工程時機分析(1)對周邊主要競爭對手，如“中房?怡和”等市場定位、規(guī)劃設計、建筑形式、營銷策略等要素有一定的把握，能做到知己知彼，在市場定位、建筑風格、入市時機等開發(fā)策略上可避開對手。(2)娛樂、購物等配套設施可通過小區(qū)的商用建設規(guī)劃設計得以解決。(3)通過尋求政府支持，對工程建設周邊市政配套設施進行改造，可以使小區(qū)外部環(huán)境得以改善。(4)工程區(qū)域位置于渭河南岸地區(qū)規(guī)劃商住圈，自然環(huán)境得天獨厚，加之整個區(qū)域內(nèi)的根底設施、市政設施不斷的完善和健全，就有利于本開發(fā)工程未來的前景。工程潛在的購置客戶也是相當有分量，這也是工程的開發(fā)時機點。工程潛在威脅分析(1)國家出臺的對抑制房地產(chǎn)市場價格增長過快的政策，加上地方政府對土地的供給控制，使得一局部消費者產(chǎn)生了錯覺，認為寶雞地區(qū)的樓盤的價格會走跌，因而持幣待購。(2)競爭樓盤同質(zhì)化較嚴重，區(qū)域競爭較劇烈。“中房?怡和”一期已經(jīng)封盤，由于這些樓盤離本工程較近，因此對本工程構(gòu)成威脅。(3)隨著西安、楊凌等對房地產(chǎn)市場的消費的大力吸引和引導，造成目標客戶流動速度快。(4)由于消費者的需求層次提高，有追求環(huán)境優(yōu)美的需求，房地產(chǎn)開發(fā)商都十分注重樓盤硬環(huán)境的美化和完善。開發(fā)商在增加小區(qū)的綠化面積，在小區(qū)內(nèi)營造環(huán)境藝術等方面都要做較大的投入。3.2工程的市場定位對于工程來說，建設單位要建立自己的品牌和形象，就必須長、短目標兼顧，為實施品牌戰(zhàn)略，在本工程定位時，須將區(qū)域、交通環(huán)境、配套設施，人文文化等各種因素綜合考慮。〔1〕通過市場調(diào)查和對競爭性樓盤分析，結(jié)合本工程的優(yōu)劣勢的分析，可以得出如下定位背景：●“愛家小區(qū)”開發(fā)建設工程西與規(guī)劃學校用地接壤，東至公園南路中線，北鄰火炬路中線，向南毗鄰村委會用地，自然環(huán)境優(yōu)越，交通便利，擁有眾多的中小學，具有濃郁的文化氣氛，是寶雞市渭河南岸地區(qū)不可多得的中檔居住地。●隨著今后房地產(chǎn)市場競爭的日益劇烈，競爭的焦點將演變成為工程特色和附加值的競爭，縱觀2003年以前的寶雞市，樓盤同質(zhì)化現(xiàn)象突出，富有特色的高品質(zhì)的商品樓盤較少。特色帶來市場先機，樓盤設計的“個性化”、營銷手法的“人性化”將成為未來樓市的一個焦點?！窀鶕?jù)寶雞市總體規(guī)劃思想，本工程所在區(qū)域是未來“城中城”的中心，加上該區(qū)域優(yōu)越的自然地理環(huán)境，該工程將有很大的增值空間?！?〕工程開展戰(zhàn)略工程建設單位要以“安得廣廈千萬間，大庇天下寒士盡歡顏”為建設目標，在開發(fā)理念上結(jié)合當?shù)貙嶋H情況保持適度超前，通過現(xiàn)代化的建筑形式自然環(huán)境相結(jié)合，為寶雞中、高收入居民營造環(huán)境優(yōu)美、設施齊備、舒適平安的居住環(huán)境，真正為居民提供低價位、高品質(zhì)的住宅，引進國外先進的居住理念和管理方式，致力于引導一種全新的生活方式，在一定程度上提升了寶雞中、高收入市民新型的居住觀念和生活方式，從而提高居民的生活品質(zhì)?！?〕目標市場定位●寶雞市市陜西省的第二大城市，總?cè)丝?67萬,其中目前城鎮(zhèn)人口約60萬，規(guī)劃城市人口總量到達百萬以上。對于長期居住在市區(qū)中心以及該工程周邊的人群來說，迫切需要大面積的商品住房，來滿足其理想的使用要求。這決定了主體目標對象為面向城鎮(zhèn)中、高收入家庭或者住房面積狹小而需更換的消費群。●年齡判定在30～45歲購置目標的比例依次判定為：純居住、自住?！?〕產(chǎn)品定位根據(jù)工程周邊環(huán)境及物業(yè)市場的調(diào)查分析，將工程定位為寶雞渭河南岸地區(qū)首席“現(xiàn)代化的人文生態(tài)城”，這是基于劇烈競爭的市場狀況以及工程所處的環(huán)境和位置的前提而作出的明智決策，主要原因是：1、相對而言，土地以政府通過招、拍、掛的方式取得，相對來說，土地取得本錢相對過高，造成工程開發(fā)建設總本錢較高；2、工程區(qū)位內(nèi)高檔物業(yè)目前銷售狀況不是很好。3、隨著開發(fā)區(qū)內(nèi)根底設施投資力度的加大，各項城市根底設施和市政設施等都趨于完善?！?〕效勞定位“愛家小區(qū)”開發(fā)工程從物業(yè)角度來定位：小區(qū)采用封閉式管理，車庫出入口設有自動監(jiān)控設備，入行出入口設有保安24小時；社區(qū)內(nèi)有完善的配套設施，除一般常規(guī)性的效勞工程以外，要建立一個集醫(yī)療、文藝、科普、健身、娛樂、購物為一體的綜合會所，經(jīng)常開展各種各樣的社區(qū)文化活動，以此相互交流信息、聯(lián)絡感情，構(gòu)筑一個有利于人與自然、人與文化、人與人之間相互溝通、相互和諧的環(huán)境。第四章工程規(guī)劃設計及建設、經(jīng)營方案4.1工程建設場地及總平面布置“愛家小區(qū)”建設工程是經(jīng)深入調(diào)研后，確認土地最正確利用的方案，位于寶雞市渭河南岸的高新技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)西區(qū)范疇，具體位置為西與規(guī)劃學校用地接壤，東至公園南路中線，北鄰火炬路中線，向南毗鄰村委會用地，該工程建設屬于城市規(guī)劃商業(yè)、居住建設用地，詳見規(guī)劃定點圖。建設場地為一規(guī)那么的形狀，場地兩側(cè)環(huán)街，在火炬路、公園南路上各設一個主出入口，與城區(qū)四通興旺的交通網(wǎng)絡連接，場地內(nèi)部將建設通至各建筑物的通道，道路系統(tǒng)能夠滿足使用和有關消防標準的要求。場地中心位置建設一人文化、簡約化的中心廣場，物業(yè)管理辦公室、小區(qū)活動休閑廣場，臨街兩側(cè)區(qū)域建設環(huán)形商業(yè)用房裙樓和高層住宅及樓宇間小型的生態(tài)型停車場，鳥瞰全區(qū)，建筑規(guī)劃布置規(guī)整，與景觀和諧一體?！皭奂倚^(qū)”開發(fā)工程設計兼顧到周邊環(huán)境，突出以“綠地中的公建”和“公建中的綠地”的設計宗旨，形成集中景觀，有效利用土地，發(fā)揮投資潛能，突出21世紀居住社區(qū)的整體特色。表達了綠地與建筑的完美結(jié)合，使小區(qū)內(nèi)部風景優(yōu)美，舒適宜人，為業(yè)主生活創(chuàng)造了良好的環(huán)境。布置詳見附件總平面布置圖。4.2建設內(nèi)容及規(guī)模依據(jù)國家建設部《優(yōu)秀住宅小區(qū)標準》和國家有關居住小區(qū)設計的《標準》、《規(guī)程》，遵照《寶雞地區(qū)總體規(guī)劃》的指導思想，并借鑒西安、上海等地商業(yè)住宅建設總體思路，同時考慮“愛家小區(qū)”開發(fā)建設的實際，提出本工程建設內(nèi)容?！?〕設計指導思想本工程建設表達以人為本的指導思想，以建設綠色生態(tài)型和人文化居住環(huán)境為目標，強化小區(qū)居住功能，合理安排居住配套通訊設施，提高生活質(zhì)量，為居民創(chuàng)造一個高綠化率、高智能化、布局合理、功能齊備、交通便捷、生活方便的現(xiàn)代化生態(tài)居住小區(qū)?！?〕規(guī)劃設計要點工程分期開發(fā)建設，南北朝向，但整體感要強，應符合自然條件。根據(jù)居民收入和生活水平不斷提高的開展趨勢，本工程要充分考慮家庭未來轎車的普及，故在樓宇之間設置小型生態(tài)型停車場。住宅局部其客廳和主臥室必須朝向小區(qū)內(nèi)景觀區(qū)，住宅層數(shù)以18層框剪結(jié)構(gòu)為主。平面交通按照人車分流和快速到達的原那么，組織小區(qū)內(nèi)人流、車流線路，同時設計時考慮殘障通道。垂直交通主要以室外提升設施解決工程地形高差較大的人行出入不便。小區(qū)綠化主要以圍合內(nèi)主景觀為主，其規(guī)劃設計時以簡單、現(xiàn)代、休閑的風格為主。住宅的根本朝向與火炬路平行，同時，適當引入曲線形建筑群體組合，主要曲線的線型順各自主導風向，形成風速，保證小區(qū)內(nèi)良好的通風。按照住宅群的布局，采用點式與板式相結(jié)合的組成形式，使整個小區(qū)規(guī)整而不失活潑，錯落而又不乏韻律。住宅群與整體環(huán)境的融合，使人賞心悅目?！?〕建筑設計要點A、住宅設計應充分表達“以人為本”的原那么，想住戶之所想，每一個細節(jié)的處理都應充分表達出對人的關心和尊重，實現(xiàn)動靜分開，潔污分流。特別是對兒童居室，要更多地予以周到細致考慮。正如人們所說：“以人為本，就是以孩子為本”。每一戶型內(nèi)部布置都應按內(nèi)外分區(qū)、動靜分區(qū)、生理分室、功能分室等要求設計，完全滿足起居、就餐、廚衛(wèi)、就寢、儲蓄、工作、學習以及陽臺等現(xiàn)時流行的八大功能。本案戶型從均好性的角度出發(fā)，大開間、淺進深、寬敞明亮，尊貴氣派、動靜分區(qū)，功能合理，圓弧形景觀陽臺，通透明亮。住宅戶型豐富多樣，滿足工程定位的消費群體需求。B、住宅局部面積宜以建筑面積120平方米左右的三室兩廳、四室兩廳為主，設計必須盡可能人性化。C、為解決小區(qū)小車停車位，在小區(qū)內(nèi)設置生態(tài)停車場以滿足小區(qū)的停車。〔4〕建筑風格及外立面建議A、小區(qū)建筑可借鑒北歐理性主義先鋒派風格，立面采用簡潔素雅的造型，表達輕快、精致及上下錯落的起伏感和韻律感。B、建筑的外立面強調(diào)豎線條，表達其高度挺拔感。建筑色彩以淺黃色與白色為基間，表達寧靜素雅的建筑風格。同時，簡單、清爽、高雅的色彩，一是能夠保證施工速度，早建成早見效，二是方便維護及更換，三是節(jié)約投資降低房價，優(yōu)惠于民?！?〕小區(qū)環(huán)境、景觀設計要點A、本著“人居與自然和諧共生”景觀設計理念，充分利用地理條件和自然環(huán)境資源，注重生態(tài)環(huán)境的保護和社區(qū)環(huán)境景觀的設計，努力創(chuàng)造與自然環(huán)境有機協(xié)調(diào)的人居環(huán)境，形成具有地域特色的多層次的建筑空間效果。寶雞高新開發(fā)區(qū)內(nèi)綠化以及人民公園、渭河生態(tài)公園等是本工程的第一景觀資源，社區(qū)的建筑周邊園林為第二景觀資源，合理利用建筑之間的上下錯落，使盡量多的戶型面向城鎮(zhèn)風景。B、建筑小品：本小區(qū)建筑小品著力不多，但效果不錯。其點綴功能往往有畫龍點睛之用。像假山、雕塑、休息納涼的圓桌、條形椅〔無須本色，可佐以色彩〕、避雨亭、釣魚池等，不拘一格，能夠起到大型住宅區(qū)所必須具備的。在設計中首先賦予每個院落獨特優(yōu)美的主題-“琴苑”、“棋苑”、“詩苑”、“花苑”，每一塊宅間綠地中利用層次豐富的綠化植被系統(tǒng)，樹、草、花、石各有不同，形成琴棋詩畫，一派修然自得的休閑生活氣氛?！?〕社區(qū)效勞及物業(yè)管理要點社區(qū)效勞方面配置了小車停車位、小區(qū)值班室、物業(yè)管理用房。前期物業(yè)管理工作將由開發(fā)商面向社會公開招標聘請社會信譽度高、效勞周到、有資質(zhì)的專業(yè)物業(yè)公司進行管理，在小區(qū)也業(yè)主委員會成立后，由業(yè)主委員會重新選聘物業(yè)公司?！?〕裝修標準本建設工程所有的住房交房標準為清水房標準，但也可以根據(jù)客戶的需求提供各項簡單化裝修房?？傊?，在進行本地塊的整體規(guī)劃設計時，不僅兼顧到地塊的周邊環(huán)境，更需要注意小區(qū)內(nèi)環(huán)境藝術設計，設計人員進行設計要求采用全新的規(guī)劃設計理念，結(jié)合沿海大城市的經(jīng)濟適用房操作經(jīng)驗，集居住、購物、娛樂、文化、休閑于一體的群式住宅，其建筑風格結(jié)合現(xiàn)代文明城市的特點，濃縮了文明社區(qū)的精粹，將建筑藝術與東方園林、娛樂方式完美的柔和在一起，營造出了一個高尚的住宅小區(qū)文化氣氛。4.3工程開發(fā)經(jīng)營策略依據(jù)工程建設的實際情況，本工程宜采取“整體規(guī)劃、自主開發(fā)、力創(chuàng)精品”的靈活多變的開發(fā)經(jīng)營策略?！?〕整體規(guī)劃這是高標準、高起點房地產(chǎn)開發(fā)的一個顯著特點，本地塊占地畝，因此必須結(jié)合周邊環(huán)境對地塊進行整體規(guī)劃?！?〕自主開發(fā)這是基于開發(fā)商的資金優(yōu)勢和地塊本身的特點而做出的選擇。①房地產(chǎn)屬資金密集性行業(yè)，工程用地單位可聯(lián)合其他有資質(zhì)的大型地產(chǎn)商憑借其他公司所不具備的雄厚資金實力進行聯(lián)合開發(fā)。②該工程用地屬于商業(yè)、居住建設，可以通過政府招、拍、掛的方式取得或置換方式，所以建設開發(fā)本錢相對而言較高。③工程地塊所處的特有的區(qū)位優(yōu)勢及市場前景〔如前文介紹〕。④通過自主開發(fā)，公司可迅速依托工程的品牌提升企業(yè)形象，擴大公司在寶雞地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的影響，為以后的工程開發(fā)打下良好的根底。〔3〕力創(chuàng)精品這是由工程所在區(qū)域內(nèi)品牌工程較少的前提決定的，同時借助于“愛家小區(qū)”的品牌，可迅速提升開發(fā)商在寶雞房地產(chǎn)業(yè)界的知名度?！?〕先環(huán)境、后房屋，現(xiàn)有現(xiàn)房、后全面發(fā)動宣傳攻勢建議工程首期預售之前，先做好環(huán)境與配套等形象工程，這既是公司實力的展示，又可借助于這些形象工程增強購房者對本工程的信心。4.4工程開發(fā)經(jīng)營策略營銷推廣主賣點為了突出“愛家小區(qū)”的亮點，開掘工程的優(yōu)勢，從而收到較好的市場反應效果，到達增強工程市場競爭力的目的。在營銷推廣中推出以下賣點：〔1〕未來區(qū)域中心極具升值空間“愛家小區(qū)”所在地段位于未來寶雞高新開發(fā)區(qū)東、西兩區(qū)接壤的中心黃金地段，南鄰渭河、秦嶺，環(huán)境優(yōu)美，地理位置優(yōu)越。該區(qū)域沒有工業(yè)污染，是未來區(qū)域中心，市場潛力巨大，極具升值空間?！?〕一流居住環(huán)境一流人居環(huán)境倡導“安得廣廈千萬間，大庇天下寒士盡歡顏”和“居者有其室”的核心生活理念，把人與自然、社會、城市三者之間的關系充分相結(jié)合，以“圍合-半圍合”式的建筑空間，讓中國傳統(tǒng)院落生活在繁華的都市中得以表達；社區(qū)內(nèi)采用中綠地、組團綠地和宅前宅后綠地三級系統(tǒng)，綠化率到達%；社區(qū)采用智能化物業(yè)管理系統(tǒng)，包括平安防范系統(tǒng)、信息管理系統(tǒng)等，將光纖光纜接入社區(qū)，實現(xiàn)了“三網(wǎng)合一”寬帶多媒體上網(wǎng)；社區(qū)內(nèi)有“休閑、購物”雙主題商業(yè)步行街，超市、醫(yī)療、銀行、郵政等便民措施一應俱全?！?〕交通便利配套齊全該工程位于火炬路與公園南路交叉地區(qū)，城區(qū)公交33路、61路、42路等多條線路經(jīng)過，出租車充足，交通極為便利。工程周邊有五三七醫(yī)院石霸河分院，就醫(yī)條件相對方便?！?〕濃郁的人文氣息良好的成長氣氛該區(qū)域院校較多，有寶雞市文理學院、寶雞市師范學校、陜西省第二商貿(mào)學校、相家莊中小學校以及企業(yè)學校等，使該區(qū)域具有濃郁的文化氣氛。另外，社區(qū)還設置幼兒園，為孩子的成長打下堅實的根底，讓家長解除后顧之憂?！?〕現(xiàn)代物業(yè)周全到位在工程開發(fā)前期，將通過公開招標擇優(yōu)選擇一家通過ISO9000體系認證、“五星級效勞理念”和“六心效勞準那么”高標準要求的物業(yè)管理公司，讓其在社會上獲得良好的口碑。公司以“以人為本、效勞社會”為經(jīng)營宗旨，為社區(qū)居民提供全方位、多層次、專業(yè)化的優(yōu)質(zhì)效勞。〔6〕人車分流平安舒適現(xiàn)代社會，私家車必將成為普通代步工具，樓宇間生態(tài)停車場盡可保證足夠的車位，社區(qū)內(nèi)無車輛穿行，真正做到人、車分流。公共空間平安、寧靜、開闊，里仁為美、家人游樂，幸福洋溢整個小區(qū)。〔7〕泛會所概念增添無限生活情趣社區(qū)生活會所設計超前、風格現(xiàn)代、功能齊全，內(nèi)設游泳館、臺球室、多功能會議室等，能夠充分滿足社區(qū)多層次的休閑需要，詮釋出現(xiàn)代新城市中心生活的價值和內(nèi)涵。營銷推廣階段按照“愛家小區(qū)”營銷的節(jié)點和工程的實際進展情況，將本工程的營銷推廣工作劃分為五個階段：〔1〕預熱期本階段以工程建設單位和工程的形象宣傳和展示為主，同時展開全方位的市場調(diào)查和信息反應工作，以了解開發(fā)區(qū)西區(qū)內(nèi)居民對本工程及中心的看法及評價，并以售樓接待中心為陣地，開始接受客戶登記，累積客戶資源，進行工程的認購活動?！?〕開盤期本階段隨著工程所在手續(xù)證件的齊全，在內(nèi)部認購期客戶累計的根底之上，厚積薄發(fā)出來，借開盤活動的東風，發(fā)布開盤信息，造成轟動效應，實現(xiàn)樓盤銷售的開門紅。在樓盤正式亮相和推向市場之后，宣傳推廣的力度要逐漸加大，軟硬廣告相結(jié)合，圍繞工程推廣主題廣度上進行拓寬、深度上進行挖掘報道，報紙、電視、活動三位一體形成立體宣傳攻勢，在寶雞樓市產(chǎn)生持續(xù)而廣泛的宣傳效應?！?〕強銷期本階段在開盤銷售業(yè)績的根底之上，繼續(xù)加強客戶累積工作的力度，累積更多的潛在客戶，將目標客戶進一步細分。本階段將是營銷推廣的頂峰期，所有的工作重心必須放在營銷工作中來，將憑借新聞、廣告、媒體、活動、公關等五駕馬車，對樓盤進行強勢推廣和促銷?！?〕穩(wěn)固期本階段目的在于穩(wěn)固和擴大前面階段的工作成果。在開盤期和強銷期的銷售業(yè)績的根底上，充分利用已購置客戶的口碑式傳播的巨大宣傳效應，進一步挖掘潛在市場，累積更多的客戶資源，擴大市場占有率和顧客占有率?！?〕掃尾期本階段在銷售大局已定的前提下，主要考慮對尾盤的處理，所以本階段的工作重點以較小的推廣本錢進行清盤，要應采取比較靈活的促銷策略，目的在于將尾盤盡快消化。營銷籌劃方案隨著建設百萬人口的現(xiàn)代化生態(tài)園林城市戰(zhàn)略實施，該地區(qū)的根底設施將逐步完善，將會成為一個綠山環(huán)繞、環(huán)境優(yōu)美的工業(yè)化新城區(qū)，成為“城中城”。相信在這外部環(huán)境形成以后，有可能進入較好的銷售高潮。“愛家小區(qū)”尚未開盤，其產(chǎn)品優(yōu)勢，以及在大量的摸底調(diào)研根底上已深入人心，積累了大量潛在客戶?！皭奂倚^(qū)”在產(chǎn)品包裝上緊緊抓住產(chǎn)品自然景觀與水景設施、教育配套的重大優(yōu)勢，切合中、高收入家庭的目標消費群的特征，推廣“生態(tài)、”“人文”概念，而不乏“經(jīng)濟”、“合理”的特性，樹立了產(chǎn)品新穎、高尚、親切、健康的良好形象。1、案名：“愛家小區(qū)”以“愛家小區(qū)”來命名本案，即展現(xiàn)了濃郁的地方特色，又表達了“以人為本”“經(jīng)濟適用”的建設理念。有地名與優(yōu)惠政策的知曉度，來提開發(fā)商品牌的知名度，降低工程營銷本錢。2、推廣主題：天然景觀、水景設計設計師巧妙地運用自然地形，創(chuàng)造出步步有景，步移景移的觀景效果，柔和綠色秦嶺、渭河景觀水面融密居家、開闊視野于一體，豐富你的生活。3、主打廣告語：〔1〕2010高新西區(qū)最值得期待的生態(tài)人文住宅〔開盤前〕〔2〕寶雞首席“現(xiàn)代人文生態(tài)城”〔開盤后，暫定〕以強勢的主打廣告語吸引受眾的密切關注。主打廣告語的設計表現(xiàn)要搶眼，并在產(chǎn)品包裝〔報紙廣告、宣傳單、戶外廣告、售樓部包裝等〕中頻頻出現(xiàn)，給受眾反復、強烈的刺激。4、賣點提煉：〔1〕金牌美福地，品藝術人文書香。絕版地段，浸染墨繡書香，盡享寶雞商圈活力。黃金福地，締造高尚儒雅生活品質(zhì)，輻射無限升值潛力。〔2〕優(yōu)越性價比，體貼生活多樣選擇的空間超值起價，引領寶雞人文生態(tài)區(qū)超值風暴。精心打造，細心雕琢，成就卓越半裝修房品質(zhì)：獨特的拉毛收光工藝、優(yōu)質(zhì)高硬鋁合金窗、成品窗臺整體裝配，室內(nèi)電路預先暗藏，插座接頭合理預留……省錢、省時、省心，品質(zhì)關心生活，讓家的感覺更好。〔3〕完美設計，成就大家風范〔4〕完善配套，實現(xiàn)愛家之人的夢想各校環(huán)繞毗鄰；超市、菜場、醫(yī)院、銀行、商場林立四周。愛家人、愛孩子，就該讓他們住在這里。〔5〕“五心”級物管，感受心的呵護家的價值，不可無視的一局部是在建筑之外的，一種真正讓你省心、舒心、放心、貼心、怡心的“五心”級生活；24小時保安守崗及不間斷巡邏，多想人性化效勞。讓尊崇和平安，在點滴享受中自然流露。4.5工程建設規(guī)模“愛家小區(qū)”畝〔不含代征道路〕，總建筑面積65000m2。規(guī)劃小區(qū)設計規(guī)模為3幢18層(其中臨街2幢三層以下局部為商業(yè)用房)住宅樓，共計530套住房，入住居民1590人，小區(qū)公用配套設施面積3200平方米。主要建設內(nèi)容為經(jīng)濟適用住宅樓群、社區(qū)中心及公用配套設施。〔1〕、主要技術指標1、總圖指標規(guī)劃總用地：m2總建筑面積：65000m2住宅總幢數(shù)：3幢住宅總戶數(shù)：530戶居住人口：1590人總?cè)莘e率：綠地率：%2、主要分項建筑面積住宅面積：52800m2商業(yè)用房面積：9000m2公建面積：3200m2〔2〕、戶型設計本工程的銷售群體主要為中、高收入家庭的城鎮(zhèn)居民，戶型設計以三室或四室為主，兩室兩廳為少量點綴?！?〕、公共效勞設施配置1、小區(qū)內(nèi)設有生態(tài)型停車場、小區(qū)道路及路燈亮化系統(tǒng)。2、小區(qū)內(nèi)設置籃球場、健身場等活動場所、會所。3、小區(qū)內(nèi)布置有園林觀景、公共綠地、亭臺樓閣等園林小景。4、其余設施按規(guī)劃設計要求布局。第五章工程建設地址及建設條件5.1工程建設場址工程地理位置“愛家小區(qū)”建設工程位于寶雞市渭河南岸的高新技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)西區(qū)范疇，具體位置為西與規(guī)劃學校用地接壤，東至公園南路中線，北鄰火炬路中線，向南毗鄰村委會用地，該工程建設屬于城市規(guī)劃商業(yè)、居住建設用地，附近沒有工業(yè)或其他污染，空氣清新，是目前高新開發(fā)區(qū)內(nèi)最宜居家的風水寶地。工程周邊環(huán)境狀況本建設工程所在區(qū)域?qū)儆谝?guī)劃中高新東區(qū)與西區(qū)接壤的黃精地段，本身又是人氣旺盛之福地，又在周邊幾個大型樓盤的帶動下，必將形成了一個成熟的商住區(qū)。作為一個商品開發(fā)精品樓盤于2009年下半年由建設單位組織開工建設，并于2010年上半年進行正式銷售，預售時間會在開工建設期間展開〔具體時間以市房管局核準的預售許可證批準時間為準〕，其時機比較適宜。工程性質(zhì)及主要特點本工程土地規(guī)劃為商業(yè)、居住建設用地，土地性質(zhì)為國有土地，寶雞市土地收購儲藏中心采用招、拍、掛等方式以及置換等方式確認用地單位，由用地單位組織小區(qū)的建設。其工程用地規(guī)模不大，且城市道路根底配套設施完善。工程周邊建有多所學校、市場等，朝南與秦嶺隔河相望，與寶雞市核心居住區(qū)總體規(guī)劃宏然一體。5.2開發(fā)工程用地的現(xiàn)狀調(diào)查及動遷安置土地調(diào)查本工程用地由一宗土畝〔不含城市道路用地〕，土地性質(zhì)為國有土地。規(guī)劃性質(zhì)為商業(yè)、居住用地，寶雞市土地收購儲藏中心采用招標、拍賣、掛牌等形式，公開出讓該宗用地的國有土地使用權(quán)，確定工程用地單位。拆遷調(diào)查由于該工程地貌現(xiàn)狀附著三層的建筑物，現(xiàn)為萬國建材市場用地，涉及拆遷面積約2萬平方米，相關拆遷單位較大，存在較大的拆遷難的問題，并且前期拆遷費用較高。市政根底配套設施調(diào)查“愛家小區(qū)”開發(fā)工程位于開發(fā)區(qū)西區(qū)內(nèi)，其施工水、電解決不存在問題，市政道路等根底設施投入使用，其雨污排放及燃氣、電力、電訊等設施均可就近接入。地塊交通條件調(diào)查“愛家小區(qū)”開發(fā)工程周邊的市政路網(wǎng)早已完善，有多條公交線路經(jīng)過本工程，又是規(guī)劃的商業(yè)文化及政治中心，毗鄰建成的陜西先鋒機械廠家屬小區(qū)和即將竣工的“中房·怡和”，出行購物、休閑娛樂及辦公非常方便。5.3建設條件A、交通建設場址位于火炬路南側(cè)，交通條件完備，道路暢通，多條城區(qū)公交車、出租車均可直達。B、供電、供水、供氣條件寶雞市高新開發(fā)區(qū)西區(qū)已將該工程建設場址周圍供水、供電、供氣等公共配套設施建設完備，能夠滿足住宅區(qū)生活需求。C、建設埸地工程地質(zhì)及水文地質(zhì)條件擬建場址為渭河二級階地，土質(zhì)表層為人工填土，其下為河流沖積、洪積作用形成的第四紀全新世粘土、砂土及碎石土，據(jù)附近有關單位現(xiàn)場地質(zhì)踏勘，沒有發(fā)現(xiàn)大的短裂帶，場址附近地表淺層水埋深約8.4～8.8米，地震烈度為8級。〔具體以勘察報告為準〕D、氣象條件與氣候經(jīng)查閱有關資料，該地區(qū)氣象資料如下：年平均氣溫：12.0℃絕對最高氣溫:38.60絕對最低氣溫:-17.00C年最多風向為:東南風年平均無霜期:214天年平均相對濕度:70%第六章投資估算與資金籌措6.1工程投資編制依據(jù)與說明類似工程概算指標。各項費用：按照陜西省建設廳及省造價總站的有關文件及以下規(guī)定進行計算取定。①2004年《陜西省建設工程工程量清單計價規(guī)那么》；②2004年《陜西省建筑裝飾工程消耗量定額》；③2004年《陜西省安裝工程消耗定額》；④工程材料預算價選定配套的2006年價目表執(zhí)行，主材費調(diào)整的材料現(xiàn)行寶雞市場價格計入。工程監(jiān)理費按照國家發(fā)改委、建設部關于印發(fā)《建設工程監(jiān)理與相關效勞收費管理規(guī)定》的通知，發(fā)改價格【2007】670號文件計算；工程招標代理效勞費按照國家計委關于印發(fā)《招標代理效勞收費管理暫行方法》的通知，計價格【2002】1980號文件計算；工程咨詢效勞費按照《國家計委關于建設工程前期工作咨詢收費暫行規(guī)定的通知》計算；施工圖審查費按照陜西省物價局關于重新制定建筑工程施工圖設計文件審查收費標準的函，陜價費函【2003】23號計算；環(huán)境影響評價費按照國家計委、國家環(huán)?？偩株P于標準環(huán)境影響咨詢收費有關問題的通知，計價格【2002】125號計算；按一般常規(guī)，根本預備費率按5%計入，價差預備費為零[國家開展方案委員會計投資〔1999年〕1340號文和陜西省開展方案委員會陜計設計〔1999年〕743號文件規(guī)定]；本建設工程未計固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅。6.2工程投資估算建設投資建設投資包括土地取得費用、建安工程費用、小區(qū)配套費用、道路綠化費用、工程研究、咨詢、規(guī)劃、設計費用、各種稅費、工程管理費用等工程。建設期利息建設期利息按動態(tài)計算，考慮到工程的分期滾動開發(fā)，后續(xù)工程的資金籌措可通過預售房款和租金來實現(xiàn)。本工程資金由工程用地單位全部自籌，建設期貸款利息、流動資金貸款利息按規(guī)定計入。工程總投資工程總投資由建設投資和建設期利息兩局部組成。經(jīng)估算，“愛家小區(qū)”開發(fā)工程建總投資為13968.55萬元，其中工程費用8652.15萬元，其他費用4608.40萬元，建設期利息708.00萬元。詳見投資估算表。6.3資金籌措“愛家小區(qū)”開發(fā)工程方案總投資1.39億元人民幣。本建設工程中資金問題是該工程能否運行成功的重要問題。假設簽訂施工合同后，必須全力以赴籌措資金，以免造成資金拮據(jù)，周轉(zhuǎn)困難使工程開工缺乏，工程進度上不去而影響信譽和經(jīng)濟效益。因此，因考慮以下方面：①工程用地單位籌措和利用自有資金萬元，滿足開工前的資金周轉(zhuǎn)〔主要用于前期拆遷補償〕，同時可以適時投入現(xiàn)金和流動資產(chǎn)，或者近期應該收回的各項應收款項，融資1174.98萬元。②工程建設資金缺乏局部也可以通過預售房屋解決。按照市場調(diào)研預測，工程產(chǎn)品在運作期內(nèi)年平均銷售額在2112萬元。第七章工程實施管理及建設進度安排7.1工程實施的原那么“愛家小區(qū)”開發(fā)工程建設本著“經(jīng)濟適用”的原那么，堅持精心組織、精心設計、精心實施、精心管理的方針。7.2工程經(jīng)營管理該工程建成投入使用后，工程的收費由投資方統(tǒng)一管理，每年核定投資方運轉(zhuǎn)的正常經(jīng)費和職工津貼、補貼及福利費用，在保證投資方經(jīng)費、修繕費用的前提下，將每年所余款項，首先用于歸還投資款和銀行利息。7.3人員配置、勞動制度該工程建成投入使用后，本著科學合理，精干高效的原那么，公開招聘選用優(yōu)秀人才。該工程的工作人員嚴格執(zhí)行國家公布的《勞動法》，實行8小時工作制度。7.4工程實施管理本工程建設過程中，嚴格執(zhí)行國家根本建設程序，實行建設工程法人負責制、工程質(zhì)量領導負責制、招標投標制、合同管理制度、工程監(jiān)理制度和竣工驗收制度，以確保建設工程的順利實施和工程質(zhì)量。組織強有力的責任心強的工程管理班子，采用分工負責制，抓好工程的建設、組織、設計、方案、招投標、施工管理、現(xiàn)埸協(xié)調(diào)等工作；抓緊有利于施工的黃金季節(jié)，合理安排施工進度，減少不必要的損失。7.6工程實施方案根據(jù)“愛家小區(qū)”開發(fā)工程的總體規(guī)劃，結(jié)合自身實際情況，本著滾動開展，定向開發(fā)的原那么，初步方案“愛家小區(qū)”工程開發(fā)工作按照以下進度進展。2009年6月前辦理完征地的各項手續(xù)。2009年12月完成土地公開出讓，確認用地單位。2010年1月完成小區(qū)內(nèi)的“三通一平”工程，為工程的順利開工打好根底。同時，完成小區(qū)的規(guī)劃、設計、勘探工作。2010年2月完成建設工程的單體設計工作。2010年2月完成啟開工程所需的2813.94萬元〔購置土地及拆遷費用〕資金準備工作。2010年4月以后分批完成工程的建設招投標及工程合同簽定工作。2010年4月底開始建設一期的臨街2棟商業(yè)住宅樓建設。2011年7月，完成一期工程建設并投入使用。根據(jù)工程進展的實際情況，在建設后期適當?shù)臅r間開始小區(qū)配電站及天然氣、采暖配套工程和區(qū)內(nèi)局部道路施工。中心廣場土建小區(qū)綠化、美化工程小區(qū)道路水泥硬化公用設施的安裝工程2011年3月開始二期工程單體施工建設，并于2012年8月完成所有收尾工程，交于物業(yè)管理公司運營管理。上述進度方案只是初步設想，具體的實施方案還有待于辦理完工程開發(fā)的各項相關審批手續(xù)后，再根據(jù)經(jīng)過審定批準后的規(guī)劃設計方案和樓體施工方案最終確定。工程開發(fā)方案在3年內(nèi)全部完成，具體以建設規(guī)劃為準。第八章招標方案8.1招標投標依據(jù)1、1999年8月30日第九屆全國人民代表大會常務委員會第十一次會議通過的《中華人民共和國招標投標法》。2、1999年3月15日第九屆全國人民代表大會第二次會議通過的《中華人民共和國合同法》。3、1997年第八屆全國人民代表大會常務會議第十二次會議通過的《中華人民共和國建筑法》。4、建設部《關于進一步加強工程招標投標管理方法的規(guī)定》，1998年。5、建設部《國家開展委員會、建設部、鐵道部、交通部、信息產(chǎn)業(yè)部、水利部、中國民用航空總局第30號令》2003年；6、陜西省建設廳《陜西省建設工程施工招標投標管理方法》陜西省人民政府令第48號；7、陜西省建設廳《陜西省建設工程施工招標投標評標標準程序》陜建【2001】291號；8.2招標投標內(nèi)容“愛家小區(qū)”開發(fā)工程在實施過程中的招標內(nèi)容包括以下幾個方面：1、施工工程招標2、施工監(jiān)理招標3、設備及材料招標〔競標或采購形式〕8.3招標方案安排1、施工工程招標：2009年9月〔一期〕2、施工監(jiān)理招標：2009年9月〔一期〕3、設備及材料招標：2010年6月8.4招標組織形式在本工程實施的各個招標階段，建設單位應嚴格組織專門機構(gòu)〔招標人〕，整體把握，依法辦事，嚴格控制和調(diào)整招標工作，從而保證招標工作在公開、公平、公正、透明和有序的原那么下進行，必需委托專門的招標機構(gòu)進行具體操作。在資格預審階段，由專門機構(gòu)組織“資格預審評審委員會”進行資格預審工作，參加人員應具有執(zhí)法監(jiān)督部門、專業(yè)技術人員、經(jīng)濟專家等組成，資格預審評審委員會不得少于7人。在評標階段，由專門機構(gòu)組織“評標委員會”負責評標，評標委員會由招標人代表和有關技術、經(jīng)濟等方面的專家組成，成員人數(shù)應在7人以上，其中隨機選定的技術、經(jīng)濟等方面的專家不得少于成員總?cè)藬?shù)的2/3。上述專家從事相關領域工作滿8年，并具有高級職稱或具有同等專業(yè)水平，并實行動態(tài)管理。其中的評審專家應當?shù)貙＜規(guī)炖糜嬎銠C數(shù)據(jù)庫中隨機抽取，不得以任何形式預先指定，并且選出的專家評委不得與招標或投標人有直接利益關系。8.5招標方式和招標程序本工程招標方式采用國內(nèi)公開招標或邀請招標的形式；招標程序見《“愛家小區(qū)”開發(fā)工程公開招標程序框架圖》。“愛家小區(qū)”開發(fā)工程公開招標程序框架圖資格預審投標文件編制與遞交資格預審投標文件編制與遞交招標申請資格預審文件招標文件編制公開在媒體上刊登招標公告資格預審出售招標文件現(xiàn)場勘探開標前答疑會議定標評標談判簽約8.6招標組織紀律1、參與招標的工作人員要公正廉潔，自覺接受監(jiān)督。2、參與招標的工作人員不得接受投標單位任何形式的禮金、宴請，不得私自許愿。3、參與招標的工作人員，要嚴格遵守招標投標法、建筑市場管理條例，對違法違紀人員按照陜西省委、省政府《關于工程建設違法行為給予黨紀、政紀處分的暫行規(guī)定》執(zhí)行。第九章環(huán)境保護及節(jié)能措施“愛家小區(qū)”開發(fā)工程位于寶雞高新開發(fā)區(qū)，具體位置詳見第五章工程建設場址，周圍無大型工礦企業(yè)，空氣清新，視野開闊，易于綠化，建設條件良好。9.1施工期環(huán)境影響分析施工期噪聲污染源施工期的噪聲主要來源于包括施工現(xiàn)場的各類機械設備和物料運輸?shù)慕煌ㄔ肼暭笆┕と藛T活動噪聲，本工程運輸車輛安排時盡量避開居民樓。施工期揚塵施工期揚塵主要來自土方的挖掘揚塵及現(xiàn)場堆放揚塵；建筑材料〔白灰、水泥、沙子等〕的現(xiàn)場搬運及堆放揚塵；施工垃圾的清理及堆放揚塵；人來車往造成的現(xiàn)場道路揚塵。施工期廢水污染源施工期產(chǎn)生的廢水包括施工人員的生活污水和施工本身產(chǎn)生的廢水，施工廢水主要包括土方階段降水井的排水，結(jié)構(gòu)階段混凝土養(yǎng)護排水，以及各種車輛沖洗水。施工期固體廢棄物施工期固體廢棄物主要為施工人員的生活垃圾、施工渣土及損壞或廢棄的各種建筑裝修材料。9.2工程建成后環(huán)境影響分析作為房地產(chǎn)開發(fā)工程，根本無工業(yè)廢氣和生產(chǎn)廢水排放，因此污染源分析主要是燃料燃燒廢氣、生活污水和生活垃圾。大氣污染源分析“愛家小區(qū)”工程將建設地面生態(tài)停車場，汽車尾氣排放的CO、SO2等氣體對大氣造成一定的污染。水污染源分析擬建工程的水污染源主要是生活污水。按人均每天用水150L估算，居住人口1590人，生活耗水量每天立方米。污水類型包括洗浴排水、沖廁排水和廚房污水。廢棄物、廢渣廢渣主要來源于餐廳、超市、居民樓等地的生活垃圾。9.3環(huán)保措施噪音控制為了控制外界噪音對居民生活的，靠近火炬路及公園南路一側(cè)的建筑采用雙層密封玻璃窗和吸音裝飾材料。污水和廢渣處理本工程產(chǎn)生的污水主要有餐飲廢水，生活廢水和洗浴污水。生活廢水和餐飲廢水經(jīng)隔油，沉淀處理后排入城市污水管網(wǎng)。廢渣、垃圾分類堆放，及時清運處理。9.4工程節(jié)能措施“愛家小區(qū)”開發(fā)工程建筑熱環(huán)境和能源系統(tǒng)的設計貫徹國家和地方有關節(jié)約能源的法規(guī)和政策，嚴格執(zhí)行《夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設計標準》。保證舒適，健康的室內(nèi)熱環(huán)境根底上，采取有效的節(jié)能措施，改善建筑的熱工性能，降低建筑全年能耗；積極采用對環(huán)境污染小的可再生能源，并提高采暖、空調(diào)等耗能系統(tǒng)的效率；最大限度地減少建筑對能源的需求和對空氣污染的破壞，以實現(xiàn)可持續(xù)開展的目標。本建設工程在實施過程中可采取以下節(jié)能措施，具體如下：A、在本建設工程實施過程中，嚴格按照國家有關部門關于節(jié)能方面的政策規(guī)定執(zhí)行，盡可能選用節(jié)能材料，墻體采用粘土空心磚，門窗選用低能耗阻熱材料，散熱器采用新型產(chǎn)品。B、照明材料，按照設計條件優(yōu)先選用節(jié)能燈具；采暖系統(tǒng)節(jié)能措施是房間散熱器選用鋁合金暖氣片。C、景觀用水應設置循環(huán)系統(tǒng)，并應結(jié)合中水系統(tǒng)進行優(yōu)化設計以保證水質(zhì)，提高用水效率。綠化用水應利用雨水或生活污水回用作為綠化用水，以利于節(jié)水及利用自然滲透補充地下水。第十章工程經(jīng)濟評價10.1經(jīng)濟評價依據(jù)“愛家小區(qū)”開發(fā)工程的經(jīng)濟評價依據(jù)為國家發(fā)改委、建設部2005年公布實施的《建設工程經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》〔第三版，以下簡稱《方法與參數(shù)》〕和行業(yè)有關規(guī)定及國家和地方現(xiàn)行的財稅制度，并結(jié)合了該工程的實際情況。鑒于本工程效益和費用的計算比較簡單，僅進行了財務評價和不確定性分析。10.2財務評價指標的計算經(jīng)計算，“愛家小區(qū)”建設工程各項財務評價指標如下：年平均收入為3312萬元，年平均總本錢費用為萬元，年平均利潤為萬元〔6年利潤總額萬元〕。A、投資利潤率按照《方法與參數(shù)》的規(guī)定，投資利潤率是指工程到達設計能力的一個正常年份的年利潤總額與工程總投資的比率。其計算公式如下：年平均利潤總額——————————年平均利潤總額——————————×100%投資總額本工程投資利潤率=÷×100%=%B、財務內(nèi)部收益率〔FIRR〕按照《方法與參數(shù)》的規(guī)定，財務內(nèi)部收益率〔FIRR〕是指工程在整個計算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計等于零時的折現(xiàn)率。其計算公式如下：nn∑〔CI-CO〕t〔1+FIRR〕-t=0t=1〔式中：CI為現(xiàn)金流入，CO為現(xiàn)金流出，下同〕本工程全部投資財務內(nèi)部收益率〔FIRR〕計算結(jié)果為%，計算過程詳見經(jīng)濟評價附表。C、財務凈現(xiàn)值〔FNPV〕按照《方法與參數(shù)》的規(guī)定，財務凈現(xiàn)值〔FNPV〕是指按行業(yè)的基準收益率或設定的折現(xiàn)率，將工程計算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到建設期初的現(xiàn)值之和。nnFNPV=∑〔CI-CO〕t〔1+Ic〕-tt=1〔式中Ic為基準折現(xiàn)率，本工程為8%〕本工程全部投資財務凈現(xiàn)值〔FNPV〕計算結(jié)果為萬元，計算過程詳見經(jīng)濟評價附表。D、投資回收期〔Pt〕按照《方法與參數(shù)》的規(guī)定，投資回收期〔Pt〕是指以工程的凈收益抵償全部投資所需的時間。其計算公式如下：上年累計凈現(xiàn)金流量的絕對值上年累計凈現(xiàn)金流量的絕對值投資回收期〔Pt〕=-1+——————————————