某小區(qū)可行性研究報(bào)告

目錄第一章總論31.1工程名稱(chēng)31.2建設(shè)地址3用地單位確實(shí)定31.4編制單位31.5可行性研究報(bào)告編制依據(jù)41.6可研報(bào)告研究的范圍41.7工程建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模51.8投資估算及資金籌措6工程效益分析6第二章工程建設(shè)的背景及必要性72.1工程建設(shè)的背景：72.2房地產(chǎn)市場(chǎng)分析82.3工程建設(shè)的必要性13第三章工程SWOT分析和市場(chǎng)定位163.1工程優(yōu)劣勢(shì)分析〔SWOT分析法〕163.2工程的市場(chǎng)定位18第四章工程規(guī)劃設(shè)計(jì)及建設(shè)、經(jīng)營(yíng)方案224.1工程建設(shè)場(chǎng)地及總平面布置224.2建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模234.3工程開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)策略264.4工程開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)策略274.5工程建設(shè)規(guī)模33第五章工程建設(shè)地址及建設(shè)條件355.1工程建設(shè)場(chǎng)址355.2開(kāi)發(fā)工程用地的現(xiàn)狀調(diào)查及動(dòng)遷安置365.3建設(shè)條件36第六章投資估算與資金籌措386.1工程投資編制依據(jù)與說(shuō)明386.2工程投資估算396.3資金籌措40第七章工程實(shí)施管理及建設(shè)進(jìn)度安排417.1工程實(shí)施的原那么417.2工程經(jīng)營(yíng)管理417.3人員配置、勞動(dòng)制度417.4工程實(shí)施管理41工程施工方式427.6工程實(shí)施方案42第八章招標(biāo)方案448.1招標(biāo)投標(biāo)依據(jù)448.2招標(biāo)投標(biāo)內(nèi)容448.3招標(biāo)方案安排458.4招標(biāo)組織形式458.5招標(biāo)方式和招標(biāo)程序468.6招標(biāo)組織紀(jì)律46第九章環(huán)境保護(hù)及節(jié)能措施479.1施工期環(huán)境影響分析479.2工程建成后環(huán)境影響分析489.3環(huán)保措施489.4工程節(jié)能措施49第十章工程經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)5010.1經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)依據(jù)5010.2財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)的計(jì)算5010.3工程風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策分析5210.4經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)綜合結(jié)論54第十一章社會(huì)評(píng)價(jià)5511.1社會(huì)影響分析55社會(huì)評(píng)價(jià)結(jié)論56第十二章結(jié)論與建議57第一章總論1.1工程名稱(chēng)“愛(ài)家小區(qū)”建設(shè)工程1.2建設(shè)地址“愛(ài)家小區(qū)”建設(shè)工程位于寶雞市渭河南岸的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)西區(qū)范疇，具體位置為西與規(guī)劃學(xué)校用地接壤，東至公園南路中線，北鄰火炬路中線，向南毗鄰村委會(huì)用地，該工程建設(shè)屬于城市規(guī)劃商業(yè)、居住建設(shè)用地，詳見(jiàn)規(guī)劃定點(diǎn)圖。1.3用地單位確實(shí)定寶雞市土地收購(gòu)儲(chǔ)藏中心采用招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌等形式，公開(kāi)出讓該宗用地的國(guó)有土地使用權(quán)，確定工程用地單位。1.4編制單位本可行性研究報(bào)告編制單位為陜西建信工程管理，陜西省建設(shè)廳授予乙級(jí)工程咨詢(xún)資格證書(shū)，證書(shū)編號(hào)為乙060061030055。陜西建信工程管理原名為“寶雞建信造價(jià)師事務(wù)”，是經(jīng)陜西省建設(shè)廳批準(zhǔn)，省工商局備案登記，成立于2000年1月，是寶雞地區(qū)最早組建的工程造價(jià)咨詢(xún)機(jī)構(gòu)之一，具有工程造價(jià)咨詢(xún)乙級(jí)、招標(biāo)代理乙級(jí)、工程造價(jià)司法鑒定等資質(zhì)資格。公司現(xiàn)有國(guó)家注冊(cè)造價(jià)工程師、高級(jí)工程師、建筑、裝飾、管道、電氣、安裝、園林、審計(jì)、經(jīng)濟(jì)等專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員20余人。陜西建信人恪守職業(yè)道德，嚴(yán)守執(zhí)業(yè)紀(jì)律，堅(jiān)持“抓質(zhì)量求生存，創(chuàng)信譽(yù)立市場(chǎng)，促管理求開(kāi)展”的效勞宗旨，樹(shù)立“公正、精確、高效”的效勞理念，依照國(guó)家法律、法規(guī)，為更多的建設(shè)工程提供專(zhuān)業(yè)的、忠誠(chéng)的工程造價(jià)咨詢(xún)效勞。1.5可行性研究報(bào)告編制依據(jù)a、委托編制《“愛(ài)家小區(qū)”建設(shè)工程可行性研究報(bào)告》的工程委托書(shū)；b、寶雞市城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)劃局關(guān)于市土地收購(gòu)儲(chǔ)藏中心原萬(wàn)國(guó)建材市場(chǎng)用地定點(diǎn)及坐標(biāo)的批復(fù)；寶市建規(guī)規(guī)地字[2009]10號(hào)；c、寶雞市土地收購(gòu)儲(chǔ)藏中心[2008]35號(hào)《關(guān)于石壩河原萬(wàn)國(guó)建材市場(chǎng)用地規(guī)劃定點(diǎn)的申請(qǐng)》；d、國(guó)家發(fā)改委發(fā)布的《關(guān)于建設(shè)工程進(jìn)行可行性研究的試行管理方法》及相關(guān)要求；e、現(xiàn)場(chǎng)考察和調(diào)研搜集到的資料。1.6可研報(bào)告研究的范圍本報(bào)告重點(diǎn)是對(duì)“愛(ài)家小區(qū)”建設(shè)工程的建設(shè)背景和必要性及迫切性、工程建設(shè)地址及條件、建設(shè)內(nèi)容及建筑方案、環(huán)境保護(hù)及節(jié)約能源、工程的組織、人員編制及培訓(xùn)、工程的管理及實(shí)施進(jìn)度、投資估算及資金籌措、經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)等內(nèi)容進(jìn)行可行性分析與論證，并編制可行性研究報(bào)告書(shū)，以供工程競(jìng)地單位決策之用。1.7工程建設(shè)內(nèi)容及規(guī)?！皭?ài)家小區(qū)”開(kāi)發(fā)建設(shè)工程擬建于高新開(kāi)發(fā)區(qū)西區(qū)的繁華地段，毗鄰環(huán)境優(yōu)美的人民公園與渭河生態(tài)公園，南依俊秀的秦嶺，地處寶雞市渭河南岸的經(jīng)濟(jì)、文化中心。該工程占地面積為畝〔不含代征道路〕?！皭?ài)家小區(qū)”建設(shè)應(yīng)高標(biāo)準(zhǔn)定位，開(kāi)發(fā)理念要新穎獨(dú)特，兼顧商用、居家功能，成為城區(qū)一道靚麗的風(fēng)景。以高層框剪結(jié)構(gòu)為主，總建筑面積為65000平方米〔不含地下建筑面積〕。小區(qū)擬建設(shè)3幢18層住宅樓及配套的休閑廣場(chǎng)、小型生態(tài)型停車(chē)場(chǎng)及配電室等公共根底設(shè)施。戶(hù)型設(shè)計(jì)更加注重居室功能，力推以中套熱銷(xiāo)型為主，戶(hù)型面積配比為：120～155平方米占總比例的85﹪，90～110平方米占總比例的15﹪。工程用地的建設(shè)性質(zhì)為商業(yè)、居住建設(shè)，寶雞市土地收購(gòu)儲(chǔ)藏中心擬對(duì)宗地進(jìn)行收購(gòu)，并通過(guò)公開(kāi)招、拍、掛形式出讓土地使用權(quán)。根據(jù)該宗土地的特點(diǎn)和地理位置，初步確定以“愛(ài)家小區(qū)”的規(guī)模及方案，以使該宗土地到達(dá)最正確的利用和較好的發(fā)揮其使用功能?！皭?ài)家小區(qū)”是一項(xiàng)“惠民”的安居工程，同時(shí)也是加快公園南路舊城改造步伐，改善城市面貌的重要舉措，考慮到實(shí)際情況，先保證臨街商業(yè)用房及高層住宅建設(shè)以及所必須的各類(lèi)設(shè)施和綠化景觀布局，其他如生態(tài)型停車(chē)場(chǎng)、文化娛樂(lè)設(shè)施等逐步到位，使投資與效益協(xié)調(diào)一致，提高資金的使用效益。1.8投資估算及資金籌措經(jīng)估算，“愛(ài)家小區(qū)”開(kāi)發(fā)建設(shè)工程總投資為萬(wàn)元，其中工程費(fèi)用萬(wàn)元，其他費(fèi)用萬(wàn)元，建設(shè)期利息萬(wàn)元。本工程資金來(lái)源由工程建設(shè)單位統(tǒng)籌。經(jīng)方案初步測(cè)算，建設(shè)單位應(yīng)具備自有資金4190.00萬(wàn)元，融資1175.00萬(wàn)元，其余建設(shè)資金可從銷(xiāo)售資金補(bǔ)充。1.9工程效益分析經(jīng)計(jì)算，“愛(ài)家小區(qū)”開(kāi)發(fā)建設(shè)工程年投資利潤(rùn)為%〔含建設(shè)期利息〕；全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為%，高于本工程設(shè)定的8%的基準(zhǔn)值；全部投資回收期為年〔含建設(shè)期3年〕。不確定性分析顯示本工程具有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，本工程經(jīng)濟(jì)分析可行。報(bào)告從“愛(ài)家小區(qū)”工程用地的實(shí)際情況出發(fā)，提出了行之有效的開(kāi)發(fā)建設(shè)方案，建筑風(fēng)格結(jié)合現(xiàn)代文明城市的設(shè)計(jì)理念，具有經(jīng)濟(jì)、合理、投資省的特點(diǎn)?？傊?，該工程的實(shí)施具有良好的環(huán)境效益、社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益。第二章工程建設(shè)的背景及必要性2.1工程建設(shè)的背景：“愛(ài)家小區(qū)”開(kāi)發(fā)建設(shè)工程是在省委、省政府全面實(shí)施“民生八大工程”和市委、市政府為“改善城市環(huán)境、提高城市品位、造福于民”決策的大環(huán)境下提出的，該工程擬建于寶雞市高新開(kāi)發(fā)區(qū)西區(qū)內(nèi)，由工程競(jìng)地中標(biāo)單位承當(dāng)建設(shè)任務(wù)。近年來(lái)，寶雞市城市建設(shè)有很大的開(kāi)展，特別是“創(chuàng)衛(wèi)”、“創(chuàng)?！币詠?lái)，城市建設(shè)和管理水平上了一個(gè)新臺(tái)階。但隨著渭河南岸高新開(kāi)發(fā)區(qū)突飛猛進(jìn)的增長(zhǎng)，擬建工程現(xiàn)有場(chǎng)地存在不少危舊房屋，區(qū)域根底設(shè)施薄弱、住宅與建材銷(xiāo)售用房布局無(wú)序、生活環(huán)境較差，且周邊商業(yè)用房及居住用房無(wú)法滿(mǎn)足市場(chǎng)的需求，經(jīng)市房屋經(jīng)營(yíng)主管部門(mén)與寶雞市土地收購(gòu)儲(chǔ)藏中心組織相關(guān)市場(chǎng)人員精心調(diào)研，特別是根據(jù)土地的使用特點(diǎn)，初步形成了擬建“愛(ài)家小區(qū)”藍(lán)圖的設(shè)想。工程具體由獲得土地使用權(quán)的使用單位實(shí)施，擬建成為一個(gè)環(huán)境優(yōu)良、景觀優(yōu)美、功能齊全、集城市景觀和商住場(chǎng)所于一體的萬(wàn)人大型現(xiàn)代化住宅小區(qū)。為改善居民的居住條件，創(chuàng)立新的人居環(huán)境，必將發(fā)揮十分重要的作用，也為寶雞市的經(jīng)濟(jì)開(kāi)展起到積極的推動(dòng)作用。該舊城改造工程的實(shí)施，有效提高了單位面積產(chǎn)出效益，拓寬了城區(qū)開(kāi)展空間，提升了城市品位，將寶雞努力建設(shè)成為現(xiàn)代化生態(tài)園林大城市?！皭?ài)家小區(qū)”開(kāi)發(fā)建設(shè)工程的提出，是經(jīng)過(guò)詳細(xì)的調(diào)查研究，廣泛聽(tīng)取各方面意見(jiàn)，認(rèn)真總結(jié)和借鑒周遍市、縣區(qū)商住小區(qū)建設(shè)的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，按照城鎮(zhèn)規(guī)劃的總體要求而布局，表達(dá)人性化、簡(jiǎn)約化、和諧化的新型商住小區(qū)。力爭(zhēng)將該工程建成為“設(shè)計(jì)規(guī)模精美，文化內(nèi)涵豐富，性能價(jià)比極佳”的商業(yè)與居住工程，融合寶雞市中高收入居民的消費(fèi)導(dǎo)向的商住小區(qū)，使其成為渭河南岸最具開(kāi)展?jié)摿?，最耀眼的星座。目前，該工程用地由寶雞市土地儲(chǔ)藏中心進(jìn)行收購(gòu)，通過(guò)招、拍、掛形式確認(rèn)土地使用單位后，從而組織工程的開(kāi)發(fā)建設(shè)。2.2房地產(chǎn)市場(chǎng)分析寶雞市概況寶雞位于陜西關(guān)中西部，轄九縣三區(qū)，總面積1.8萬(wàn)平方公里，總?cè)丝?67萬(wàn),其中市區(qū)面積555平方公里，人口55萬(wàn)。寶雞市被評(píng)為全國(guó)園林綠化先進(jìn)城市，連續(xù)第五次榮獲全國(guó)“雙擁模范城”稱(chēng)號(hào)。位于陜、甘、川三省結(jié)合部，是連接西南、西北的交通樞紐。隴海、寶成、寶中鐵路在此交匯，是隴海鐵路線上第三個(gè)大“十”字。公路西通八達(dá)，已形成東連西安、西達(dá)蘭州、北至銀川、南接成都的四條干線和110條支線公路網(wǎng)。億元，%，高于全國(guó)和全省平均水平，也是我市“九五”以來(lái)最好水平；億元，億元，較去年實(shí)際增長(zhǎng)14.1%。；‰。已探明鉛、鋅、銅、金、銀、煤等礦產(chǎn)資源30多種。太白、鳳縣鉛鋅礦帶、黃金礦帶，品位高、儲(chǔ)量大，排位亞洲及國(guó)內(nèi)前列，已建成中國(guó)西北地區(qū)最大的黃金出產(chǎn)企業(yè)。寶雞古稱(chēng)陳倉(cāng)，是華夏始祖炎帝的故土，周秦王朝的發(fā)祥地，青銅器之鄉(xiāng)。境內(nèi)有省級(jí)文物保護(hù)景點(diǎn)65處。著名古跡有炎帝活動(dòng)過(guò)的天臺(tái)山、西周宮室、周原遺址、雍城遺址、法門(mén)寺、釣魚(yú)臺(tái)、周公廟、五丈原諸葛亮廟等；名勝風(fēng)光有太白山國(guó)家森林公園、天臺(tái)山風(fēng)景名勝區(qū)、隴縣關(guān)山草原等。區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，工業(yè)根底雄厚，自然條件得天獨(dú)厚，水利資源豐富，農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化程度較高，土地肥沃，物產(chǎn)豐富，商賈云集，人民富裕，是關(guān)中西部地區(qū)重要工業(yè)城市。2.2.22008年國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)回眸來(lái)自國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的最新數(shù)據(jù)顯示，今年1-8月全國(guó)住房銷(xiāo)售量處于下降的態(tài)勢(shì)。8月份全國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)同比上漲5.3%，但環(huán)比下降了0.1%。回憶08年以來(lái)房?jī)r(jià)走勢(shì)，可以清晰地看到一條漲幅下行的曲線。全國(guó)70個(gè)大中城市的房屋銷(xiāo)售價(jià)同比漲幅1至9月分別為:11.3%,10.9%,10.7%,10.1%,9.2%,8.2%,7.0%,5.3%,3.5%?！敖鹁陪y十”銷(xiāo)售季節(jié)，也沒(méi)挽回房?jī)r(jià)下滑的“頹勢(shì)”。盡管樓市運(yùn)行方向發(fā)生了改變，但從我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的根本面仍然較好。從1至8月，全國(guó)完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資18439億元，同比增長(zhǎng)29.1%。住宅完成投資13385億元，增長(zhǎng)31.7%。國(guó)房指數(shù)也在100點(diǎn)以上。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，除少數(shù)起步較晚的地區(qū)保持穩(wěn)定外，大局部地區(qū)已先后步入調(diào)整與轉(zhuǎn)型期。發(fā)改委表示，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)還存在三方面問(wèn)題：一是新建商品住宅供需矛盾較大，北京、天津等大城市銷(xiāo)售面積有所下降，其他中小城市和城鎮(zhèn)需求均比旺盛。二是90平方米以下的普通商品住宅投資僅占商品住宅投資的17.2%，住房供給結(jié)構(gòu)調(diào)整任務(wù)仍十分艱巨。三是房?jī)r(jià)漲幅雖總體有所下降，但西部新興城鎮(zhèn)商品住房銷(xiāo)售價(jià)格仍在不同程度的上漲。寶雞地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析寶雞的城市開(kāi)展目標(biāo)明確將寶雞市建成為陜西西部和陜、甘、寧、川四省毗鄰地區(qū)的中心城市，到達(dá)科教先進(jìn)、工業(yè)興旺、交通便捷、商貿(mào)繁榮、環(huán)境優(yōu)美的百萬(wàn)人口的現(xiàn)代化大城市。工程建設(shè)地區(qū)規(guī)劃按照高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)的要求、高規(guī)格的建設(shè)，多方投入資金，改善根底設(shè)施，提升管理水平，一時(shí)間，“愛(ài)家小區(qū)”開(kāi)發(fā)工程將會(huì)成為眾人關(guān)注的焦點(diǎn)。隨著高新西區(qū)城鎮(zhèn)根底設(shè)施的完善、投資環(huán)境和人居環(huán)境的優(yōu)化，開(kāi)發(fā)商蜂擁而至，土地價(jià)格、房屋價(jià)格大幅聚升，已經(jīng)成為寶雞地區(qū)增值速度最快、增值空間最大的區(qū)域?，F(xiàn)在的寶雞，是一個(gè)高速開(kāi)展的黃金時(shí)期，短短的兩、三年內(nèi)，用于城市建設(shè)、根底設(shè)施改造的資金過(guò)幾十億元，相當(dāng)于過(guò)去10年的總和，城市面積、城鎮(zhèn)功能以及城市品味都發(fā)生了根本性的變化。據(jù)市房管局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2007年寶雞城區(qū)居民人均住房面積到達(dá)26平方米，08年將到達(dá)27平方米，城區(qū)居民居住環(huán)境大幅提升。過(guò)去的一年，全市房地產(chǎn)業(yè)完成投資40億元，新開(kāi)工房屋建筑面積130萬(wàn)平方米，竣工120萬(wàn)平方米，其中住宅110萬(wàn)平方米，如三迪世紀(jì)新城、左岸新城、水木清華、聚豐植物園二期、陽(yáng)光百翠園等大型住宅小區(qū)竣工投用，根本改善當(dāng)?shù)鼐幼∽》啃枨竺?，城區(qū)居民安居樂(lè)業(yè)。隨著城市框架“東遷、南移、北上”的戰(zhàn)略實(shí)施，其日新月異的開(kāi)展吸引了眾多知名的開(kāi)發(fā)商、投資者進(jìn)駐，必定依托其敏銳的市場(chǎng)嗅覺(jué)和前瞻性的效益眼光，還有中小投資者無(wú)法比較的信息優(yōu)勢(shì)，這些開(kāi)發(fā)商的重大舉措，很多時(shí)候成為中小投資者的方向標(biāo)。該工程位于寶雞高新開(kāi)發(fā)區(qū)西區(qū)的經(jīng)濟(jì)、文化中心，地域交通興旺，商業(yè)繁榮，房屋建設(shè)本錢(qián)不高，加之受政府政策的支持，現(xiàn)在的人氣較強(qiáng)，區(qū)內(nèi)工業(yè)企業(yè)云集，娛樂(lè)、餐飲等第三產(chǎn)業(yè)興旺，所以興建集商住于一體的樓盤(pán)，工程風(fēng)險(xiǎn)小，銷(xiāo)售難度不大。從價(jià)格方面分析，該工程建設(shè)本錢(qián)低廉，地域優(yōu)勢(shì)顯現(xiàn)，高層住宅均價(jià)有望2400元/平方米，且商用建筑均價(jià)可在8000元/平方米的價(jià)位銷(xiāo)售；從戶(hù)型面積分析，主力戶(hù)型面積在120平方米左右，戶(hù)型以三室兩廳或四室為主，完全能夠滿(mǎn)足居室功能，而且符合市場(chǎng)銷(xiāo)售的熱點(diǎn)。關(guān)于寶雞市渭河南岸商品住房市場(chǎng)需求狀況，由于過(guò)去注重中小戶(hù)型的經(jīng)濟(jì)適用房與廉租房建設(shè)，加之市區(qū)地價(jià)相對(duì)過(guò)高，造成當(dāng)前小戶(hù)型房源過(guò)剩。住宅面積的大小是反映居民家庭生活質(zhì)量的一個(gè)重要指標(biāo)，隨著寶雞新區(qū)建設(shè)和舊城改造步伐的加快，市區(qū)居民迫切需要一批功能齊全、設(shè)施完備的新型居住小區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)。適當(dāng)?shù)拈_(kāi)發(fā)商品房熱銷(xiāo)售，對(duì)于轄區(qū)內(nèi)大多數(shù)購(gòu)房壓力不大的居民來(lái)說(shuō)，購(gòu)置中戶(hù)型會(huì)使有限的資金到達(dá)極佳的效果。中戶(hù)型的消費(fèi)群體主要是：1〕經(jīng)商、個(gè)體經(jīng)營(yíng)戶(hù)或外來(lái)投資者；2〕具有較高學(xué)歷的技術(shù)和管理人員；3〕城區(qū)具備中、高收入的人員。從當(dāng)前的銷(xiāo)售分析，工程建設(shè)區(qū)域正處于第二輪房地產(chǎn)工程開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售期，當(dāng)前銷(xiāo)售呈現(xiàn)出的態(tài)勢(shì)有：1〕由于城鎮(zhèn)消費(fèi)者住房壓力并不強(qiáng)烈，有相當(dāng)一局部人對(duì)于購(gòu)房持觀望態(tài)度，總體銷(xiāo)售處于慢熱階段。2〕小區(qū)的規(guī)劃成為吸引購(gòu)置行為的一個(gè)重要因素，這深刻表達(dá)了城市消費(fèi)者對(duì)于安康生活的渴望；3〕需求面積大多集中于120平方米左右，三室的房屋較為熱銷(xiāo)。2.3工程建設(shè)的必要性是房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)展的迫切需要近幾年來(lái)，隨著我國(guó)住房福利制度的改革，解困房退出歷史舞臺(tái)，貨幣分房政策的推出，使人們對(duì)住房的需求變成現(xiàn)實(shí)的需要，大大刺激了人們的購(gòu)房欲望，推進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的開(kāi)展，使房地產(chǎn)業(yè)逐漸成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)架構(gòu)中的重要組成局部和經(jīng)濟(jì)開(kāi)展的重要推動(dòng)力量。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的開(kāi)展，人們對(duì)居住品質(zhì)不斷的提升。工程建設(shè)區(qū)域地處原為城市邊緣地段，由于歷史原因，當(dāng)?shù)氐纳唐贩块_(kāi)發(fā)開(kāi)展相對(duì)滯后，現(xiàn)有的玉泉花園等住宅工程規(guī)模小，數(shù)量少，建筑擁擠、風(fēng)格陳舊，分布零散。物業(yè)管理落后，沒(méi)有統(tǒng)一的地下排污管網(wǎng)，污水橫流，企業(yè)和居民怨聲載道；管理力量薄弱，亂搭亂建、亂停亂放比較普遍，環(huán)境衛(wèi)生臟、亂、差的現(xiàn)象十分嚴(yán)重。目前，工程建設(shè)用地為簡(jiǎn)易的建材市場(chǎng)，但隨著城市重心東遷，繼續(xù)經(jīng)營(yíng)建材市場(chǎng)將無(wú)法使土地資源高效利用，因此，建設(shè)高品位的人居環(huán)境的商住工程成為刻不容緩的重任。借鑒鄰近市、縣區(qū)的商住小區(qū)的成功經(jīng)驗(yàn)，使“愛(ài)家小區(qū)”的規(guī)劃改變了過(guò)去低層次的居住需求，更多的注重了設(shè)計(jì)水平、周?chē)h(huán)境、功能設(shè)計(jì)、配套設(shè)施、園林綠化、管理效勞等“個(gè)性化”的理念，表達(dá)了“人、建筑、生態(tài)、運(yùn)動(dòng)”的完美結(jié)合。符合工程區(qū)域市場(chǎng)開(kāi)展特征的需求據(jù)權(quán)威數(shù)據(jù)顯示，寶雞2008年房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)7.9%，房屋施工面積增長(zhǎng)41%，新商品房銷(xiāo)售面積下降24%，自去年10月份以來(lái)市場(chǎng)持幣待購(gòu)者增多。但是從各類(lèi)房屋均價(jià)來(lái)看，高層住宅均在2400元/平方米，繼續(xù)保持增長(zhǎng)，且現(xiàn)行房屋銷(xiāo)售價(jià)格較全省來(lái)說(shuō)還是相對(duì)偏低，市場(chǎng)總體水平仍呈現(xiàn)穩(wěn)升趨勢(shì)。同時(shí)，競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域樓盤(pán)戶(hù)型特點(diǎn)以高層為主，主力戶(hù)型為三房?jī)蓮d或四房?jī)蓮d，建筑風(fēng)格以清新優(yōu)雅為原那么，簡(jiǎn)潔、適用、大方，通過(guò)對(duì)陽(yáng)臺(tái)、凸窗、飄窗等細(xì)部處理形成獨(dú)特的建筑風(fēng)格；住宅平面功能分區(qū)明確，主臥室及客廳盡量朝南布置，以便有良好的朝向和視覺(jué)景觀；小區(qū)內(nèi)設(shè)施完善，一般配有地下和地上兩種停車(chē)位。工程建設(shè)地處高新東、西兩區(qū)的黃金地帶，交通便利，該區(qū)域居民的消費(fèi)力和消費(fèi)水平較高，所有三分之二的目標(biāo)客戶(hù)來(lái)源于周邊工作的中、高收入者。工程建設(shè)響應(yīng)國(guó)家的安居工程，規(guī)劃、開(kāi)發(fā)“愛(ài)家小區(qū)”，能滿(mǎn)足區(qū)內(nèi)廣闊居住人群的住房需求，大力開(kāi)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，從而促進(jìn)經(jīng)濟(jì)健康持續(xù)開(kāi)展，并且使土地獲得最正確的使用效率，讓工程建設(shè)單位獲得高額利潤(rùn)回報(bào)。商用住宅是建設(shè)和諧社會(huì)的必要政策“安得廣廈千萬(wàn)間，大庇天下寒士盡歡顏”，是房地產(chǎn)業(yè)一貫遵循的宗旨，也是“愛(ài)家小區(qū)”建設(shè)工程提案的前提。讓廣闊家庭“居者有其屋”，安居樂(lè)業(yè)，才能開(kāi)創(chuàng)社會(huì)和諧的太平盛世，對(duì)于社會(huì)主義和諧社會(huì)的建設(shè)有著巨大的現(xiàn)實(shí)意義。響應(yīng)城市規(guī)劃和舊城改造戰(zhàn)略的政策建設(shè)“愛(ài)家小區(qū)”是響應(yīng)市委、市政府提出“東遷、南移、北上”建設(shè)百萬(wàn)人口現(xiàn)代化大城市戰(zhàn)略的政策，也是圍繞城市規(guī)劃建設(shè)工作的必然需要，隨著西部大開(kāi)發(fā)號(hào)角的吹響，工程建設(shè)地將圍繞以建設(shè)“城中城”為中心，進(jìn)一步加大改革與投資力度，經(jīng)濟(jì)開(kāi)展呈現(xiàn)進(jìn)一步開(kāi)展勢(shì)頭，為了更好支出寶雞開(kāi)發(fā)區(qū)的城鄉(xiāng)建設(shè)，使其經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生飛躍開(kāi)展，也為提高開(kāi)發(fā)工程的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益。同時(shí)，該工程實(shí)施是進(jìn)一步加快公園南路舊城改造步伐，改善城市面貌，有效提高了單位面積產(chǎn)出效益，拓寬了城區(qū)開(kāi)展空間，提升了城市品位，將寶雞努力建設(shè)成為現(xiàn)代化生態(tài)園林大城市。第三章工程SWOT分析和市場(chǎng)定位3.1工程優(yōu)劣勢(shì)分析〔SWOT分析法〕SWOT分析法是競(jìng)爭(zhēng)情報(bào)分析常用的方法之一。所謂SWOT分析，就是將與研究對(duì)象密切相關(guān)的各種內(nèi)部?jī)?yōu)勢(shì)因素、劣勢(shì)因素、時(shí)機(jī)因素和威脅因素，通過(guò)調(diào)查羅列出來(lái)，并依照一定的次序排列起來(lái)，然后運(yùn)用系統(tǒng)分析的思想，把各種因素相互匹配起來(lái)加以分析，從中得出一系列相應(yīng)的結(jié)論。工程優(yōu)勢(shì)分析(1)工程建設(shè)地區(qū)的自然、人文環(huán)境，在寶雞高新開(kāi)發(fā)區(qū)西區(qū)得天獨(dú)厚，南仰秦嶺，毗鄰渭河生態(tài)公園、人民公園等自然人文景觀，環(huán)境優(yōu)美。工程絕大局部樓層的位置能夠欣賞秀麗景觀。(2)工程地處開(kāi)發(fā)區(qū)的黃金地段，緊鄰火炬路，33路、61路、42路等公交車(chē)方便出行，交通便捷；且與市中心的汽車(chē)站、寶雞火車(chē)站距離不超過(guò)2公里；(3)“愛(ài)家小區(qū)”畝，工程規(guī)模不大，但設(shè)計(jì)起點(diǎn)高，品牌包裝的根底好。地形形狀規(guī)整，在規(guī)劃設(shè)計(jì)上可為業(yè)主營(yíng)造良好的居住環(huán)境。(4)人文氣氛濃厚，地塊周邊有如寶雞文理學(xué)院、寶雞師范學(xué)校等多所重點(diǎn)院校，并且周邊無(wú)工業(yè)污染及雜亂的農(nóng)村分布。地域商貿(mào)繁榮,毗鄰的一尊肥牛、毛家飯莊、艷陽(yáng)天、大連海鮮城等多家著名餐飲企業(yè)星羅布局，凸顯工程升值的潛力。(5)寶雞市土地收購(gòu)儲(chǔ)藏中心對(duì)該宗地進(jìn)行公開(kāi)招、拍、掛形式確認(rèn)的使用單位，可聯(lián)合有資質(zhì)的房地產(chǎn)企業(yè)共同開(kāi)發(fā)，經(jīng)營(yíng)思想以營(yíng)造精品，塑造品牌為出發(fā)點(diǎn)，為造就高品質(zhì)商住一體樓盤(pán)奠定根底。(6)工程的建設(shè)性質(zhì)為商業(yè)、居住，借助于建設(shè)單位與開(kāi)發(fā)商的品牌優(yōu)勢(shì)，工程的開(kāi)發(fā)建設(shè)又肩負(fù)著舊城改造的重任，且將獲得在建設(shè)用地、設(shè)施配套費(fèi)等方面得到優(yōu)惠政策，因此工程開(kāi)發(fā)建設(shè)本錢(qián)較低，銷(xiāo)售對(duì)象易得到當(dāng)?shù)卣Ｕ?，開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)較小。工程劣勢(shì)分析(1)鄰近建設(shè)用地的火炬路、公園南路上車(chē)流量較大，存在一定的噪音及空氣污染。(2)工程規(guī)模較不大，但工程征地費(fèi)用以及前期規(guī)劃費(fèi)用較高，可能引起資金回收期較長(zhǎng)，容易導(dǎo)致間接本錢(qián)上升。同時(shí)，周邊同期開(kāi)發(fā)“中房?怡和”樓盤(pán)，形成同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，使得快速銷(xiāo)售且資金及時(shí)回籠存在一定的困難。(3)工程建設(shè)場(chǎng)地拆遷補(bǔ)償工作需投入大量資金，導(dǎo)致前期資金壓力較大，并且拆遷也存在一定的難度。(4)工程地處寶雞高新開(kāi)發(fā)區(qū)東、西兩區(qū)間的黃金地段，但是現(xiàn)狀缺乏大型的購(gòu)物超市、洗浴等設(shè)施，相對(duì)缺少商圈。工程時(shí)機(jī)分析(1)對(duì)周邊主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，如“中房?怡和”等市場(chǎng)定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑形式、營(yíng)銷(xiāo)策略等要素有一定的把握，能做到知己知彼，在市場(chǎng)定位、建筑風(fēng)格、入市時(shí)機(jī)等開(kāi)發(fā)策略上可避開(kāi)對(duì)手。(2)娛樂(lè)、購(gòu)物等配套設(shè)施可通過(guò)小區(qū)的商用建設(shè)規(guī)劃設(shè)計(jì)得以解決。(3)通過(guò)尋求政府支持，對(duì)工程建設(shè)周邊市政配套設(shè)施進(jìn)行改造，可以使小區(qū)外部環(huán)境得以改善。(4)工程區(qū)域位置于渭河南岸地區(qū)規(guī)劃商住圈，自然環(huán)境得天獨(dú)厚，加之整個(gè)區(qū)域內(nèi)的根底設(shè)施、市政設(shè)施不斷的完善和健全，就有利于本開(kāi)發(fā)工程未來(lái)的前景。工程潛在的購(gòu)置客戶(hù)也是相當(dāng)有分量，這也是工程的開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)點(diǎn)。工程潛在威脅分析(1)國(guó)家出臺(tái)的對(duì)抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格增長(zhǎng)過(guò)快的政策，加上地方政府對(duì)土地的供給控制，使得一局部消費(fèi)者產(chǎn)生了錯(cuò)覺(jué)，認(rèn)為寶雞地區(qū)的樓盤(pán)的價(jià)格會(huì)走跌，因而持幣待購(gòu)。(2)競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)同質(zhì)化較嚴(yán)重，區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)較劇烈?！爸蟹?怡和”一期已經(jīng)封盤(pán)，由于這些樓盤(pán)離本工程較近，因此對(duì)本工程構(gòu)成威脅。(3)隨著西安、楊凌等對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的消費(fèi)的大力吸引和引導(dǎo)，造成目標(biāo)客戶(hù)流動(dòng)速度快。(4)由于消費(fèi)者的需求層次提高，有追求環(huán)境優(yōu)美的需求，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都十分注重樓盤(pán)硬環(huán)境的美化和完善。開(kāi)發(fā)商在增加小區(qū)的綠化面積，在小區(qū)內(nèi)營(yíng)造環(huán)境藝術(shù)等方面都要做較大的投入。3.2工程的市場(chǎng)定位對(duì)于工程來(lái)說(shuō)，建設(shè)單位要建立自己的品牌和形象，就必須長(zhǎng)、短目標(biāo)兼顧，為實(shí)施品牌戰(zhàn)略，在本工程定位時(shí)，須將區(qū)域、交通環(huán)境、配套設(shè)施，人文文化等各種因素綜合考慮?！?〕通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查和對(duì)競(jìng)爭(zhēng)性樓盤(pán)分析，結(jié)合本工程的優(yōu)劣勢(shì)的分析，可以得出如下定位背景：●“愛(ài)家小區(qū)”開(kāi)發(fā)建設(shè)工程西與規(guī)劃學(xué)校用地接壤，東至公園南路中線，北鄰火炬路中線，向南毗鄰村委會(huì)用地，自然環(huán)境優(yōu)越，交通便利，擁有眾多的中小學(xué)，具有濃郁的文化氣氛，是寶雞市渭河南岸地區(qū)不可多得的中檔居住地。●隨著今后房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的日益劇烈，競(jìng)爭(zhēng)的焦點(diǎn)將演變成為工程特色和附加值的競(jìng)爭(zhēng)，縱觀2003年以前的寶雞市，樓盤(pán)同質(zhì)化現(xiàn)象突出，富有特色的高品質(zhì)的商品樓盤(pán)較少。特色帶來(lái)市場(chǎng)先機(jī)，樓盤(pán)設(shè)計(jì)的“個(gè)性化”、營(yíng)銷(xiāo)手法的“人性化”將成為未來(lái)樓市的一個(gè)焦點(diǎn)?！窀鶕?jù)寶雞市總體規(guī)劃思想，本工程所在區(qū)域是未來(lái)“城中城”的中心，加上該區(qū)域優(yōu)越的自然地理環(huán)境，該工程將有很大的增值空間?！?〕工程開(kāi)展戰(zhàn)略工程建設(shè)單位要以“安得廣廈千萬(wàn)間，大庇天下寒士盡歡顏”為建設(shè)目標(biāo)，在開(kāi)發(fā)理念上結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際情況保持適度超前，通過(guò)現(xiàn)代化的建筑形式自然環(huán)境相結(jié)合，為寶雞中、高收入居民營(yíng)造環(huán)境優(yōu)美、設(shè)施齊備、舒適平安的居住環(huán)境，真正為居民提供低價(jià)位、高品質(zhì)的住宅，引進(jìn)國(guó)外先進(jìn)的居住理念和管理方式，致力于引導(dǎo)一種全新的生活方式，在一定程度上提升了寶雞中、高收入市民新型的居住觀念和生活方式，從而提高居民的生活品質(zhì)?！?〕目標(biāo)市場(chǎng)定位●寶雞市市陜西省的第二大城市，總?cè)丝?67萬(wàn),其中目前城鎮(zhèn)人口約60萬(wàn)，規(guī)劃城市人口總量到達(dá)百萬(wàn)以上。對(duì)于長(zhǎng)期居住在市區(qū)中心以及該工程周邊的人群來(lái)說(shuō)，迫切需要大面積的商品住房，來(lái)滿(mǎn)足其理想的使用要求。這決定了主體目標(biāo)對(duì)象為面向城鎮(zhèn)中、高收入家庭或者住房面積狹小而需更換的消費(fèi)群?！衲挲g判定在30～45歲購(gòu)置目標(biāo)的比例依次判定為：純居住、自住。〔4〕產(chǎn)品定位根據(jù)工程周邊環(huán)境及物業(yè)市場(chǎng)的調(diào)查分析，將工程定位為寶雞渭河南岸地區(qū)首席“現(xiàn)代化的人文生態(tài)城”，這是基于劇烈競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)狀況以及工程所處的環(huán)境和位置的前提而作出的明智決策，主要原因是：1、相對(duì)而言，土地以政府通過(guò)招、拍、掛的方式取得，相對(duì)來(lái)說(shuō)，土地取得本錢(qián)相對(duì)過(guò)高，造成工程開(kāi)發(fā)建設(shè)總本錢(qián)較高；2、工程區(qū)位內(nèi)高檔物業(yè)目前銷(xiāo)售狀況不是很好。3、隨著開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)根底設(shè)施投資力度的加大，各項(xiàng)城市根底設(shè)施和市政設(shè)施等都趨于完善?！?〕效勞定位“愛(ài)家小區(qū)”開(kāi)發(fā)工程從物業(yè)角度來(lái)定位：小區(qū)采用封閉式管理，車(chē)庫(kù)出入口設(shè)有自動(dòng)監(jiān)控設(shè)備，入行出入口設(shè)有保安24小時(shí)；社區(qū)內(nèi)有完善的配套設(shè)施，除一般常規(guī)性的效勞工程以外，要建立一個(gè)集醫(yī)療、文藝、科普、健身、娛樂(lè)、購(gòu)物為一體的綜合會(huì)所，經(jīng)常開(kāi)展各種各樣的社區(qū)文化活動(dòng)，以此相互交流信息、聯(lián)絡(luò)感情，構(gòu)筑一個(gè)有利于人與自然、人與文化、人與人之間相互溝通、相互和諧的環(huán)境。第四章工程規(guī)劃設(shè)計(jì)及建設(shè)、經(jīng)營(yíng)方案4.1工程建設(shè)場(chǎng)地及總平面布置“愛(ài)家小區(qū)”建設(shè)工程是經(jīng)深入調(diào)研后，確認(rèn)土地最正確利用的方案，位于寶雞市渭河南岸的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)西區(qū)范疇，具體位置為西與規(guī)劃學(xué)校用地接壤，東至公園南路中線，北鄰火炬路中線，向南毗鄰村委會(huì)用地，該工程建設(shè)屬于城市規(guī)劃商業(yè)、居住建設(shè)用地，詳見(jiàn)規(guī)劃定點(diǎn)圖。建設(shè)場(chǎng)地為一規(guī)那么的形狀，場(chǎng)地兩側(cè)環(huán)街，在火炬路、公園南路上各設(shè)一個(gè)主出入口，與城區(qū)四通興旺的交通網(wǎng)絡(luò)連接，場(chǎng)地內(nèi)部將建設(shè)通至各建筑物的通道，道路系統(tǒng)能夠滿(mǎn)足使用和有關(guān)消防標(biāo)準(zhǔn)的要求。場(chǎng)地中心位置建設(shè)一人文化、簡(jiǎn)約化的中心廣場(chǎng)，物業(yè)管理辦公室、小區(qū)活動(dòng)休閑廣場(chǎng)，臨街兩側(cè)區(qū)域建設(shè)環(huán)形商業(yè)用房裙樓和高層住宅及樓宇間小型的生態(tài)型停車(chē)場(chǎng)，鳥(niǎo)瞰全區(qū)，建筑規(guī)劃布置規(guī)整，與景觀和諧一體。“愛(ài)家小區(qū)”開(kāi)發(fā)工程設(shè)計(jì)兼顧到周邊環(huán)境，突出以“綠地中的公建”和“公建中的綠地”的設(shè)計(jì)宗旨，形成集中景觀，有效利用土地，發(fā)揮投資潛能，突出21世紀(jì)居住社區(qū)的整體特色。表達(dá)了綠地與建筑的完美結(jié)合，使小區(qū)內(nèi)部風(fēng)景優(yōu)美，舒適宜人，為業(yè)主生活創(chuàng)造了良好的環(huán)境。布置詳見(jiàn)附件總平面布置圖。4.2建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模依據(jù)國(guó)家建設(shè)部《優(yōu)秀住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)》和國(guó)家有關(guān)居住小區(qū)設(shè)計(jì)的《標(biāo)準(zhǔn)》、《規(guī)程》，遵照《寶雞地區(qū)總體規(guī)劃》的指導(dǎo)思想，并借鑒西安、上海等地商業(yè)住宅建設(shè)總體思路，同時(shí)考慮“愛(ài)家小區(qū)”開(kāi)發(fā)建設(shè)的實(shí)際，提出本工程建設(shè)內(nèi)容?！?〕設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想本工程建設(shè)表達(dá)以人為本的指導(dǎo)思想，以建設(shè)綠色生態(tài)型和人文化居住環(huán)境為目標(biāo)，強(qiáng)化小區(qū)居住功能，合理安排居住配套通訊設(shè)施，提高生活質(zhì)量，為居民創(chuàng)造一個(gè)高綠化率、高智能化、布局合理、功能齊備、交通便捷、生活方便的現(xiàn)代化生態(tài)居住小區(qū)?！?〕規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)工程分期開(kāi)發(fā)建設(shè)，南北朝向，但整體感要強(qiáng)，應(yīng)符合自然條件。根據(jù)居民收入和生活水平不斷提高的開(kāi)展趨勢(shì)，本工程要充分考慮家庭未來(lái)轎車(chē)的普及，故在樓宇之間設(shè)置小型生態(tài)型停車(chē)場(chǎng)。住宅局部其客廳和主臥室必須朝向小區(qū)內(nèi)景觀區(qū)，住宅層數(shù)以18層框剪結(jié)構(gòu)為主。平面交通按照人車(chē)分流和快速到達(dá)的原那么，組織小區(qū)內(nèi)人流、車(chē)流線路，同時(shí)設(shè)計(jì)時(shí)考慮殘障通道。垂直交通主要以室外提升設(shè)施解決工程地形高差較大的人行出入不便。小區(qū)綠化主要以圍合內(nèi)主景觀為主，其規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)以簡(jiǎn)單、現(xiàn)代、休閑的風(fēng)格為主。住宅的根本朝向與火炬路平行，同時(shí)，適當(dāng)引入曲線形建筑群體組合，主要曲線的線型順各自主導(dǎo)風(fēng)向，形成風(fēng)速，保證小區(qū)內(nèi)良好的通風(fēng)。按照住宅群的布局，采用點(diǎn)式與板式相結(jié)合的組成形式，使整個(gè)小區(qū)規(guī)整而不失活潑，錯(cuò)落而又不乏韻律。住宅群與整體環(huán)境的融合，使人賞心悅目?！?〕建筑設(shè)計(jì)要點(diǎn)A、住宅設(shè)計(jì)應(yīng)充分表達(dá)“以人為本”的原那么，想住戶(hù)之所想，每一個(gè)細(xì)節(jié)的處理都應(yīng)充分表達(dá)出對(duì)人的關(guān)心和尊重，實(shí)現(xiàn)動(dòng)靜分開(kāi)，潔污分流。特別是對(duì)兒童居室，要更多地予以周到細(xì)致考慮。正如人們所說(shuō)：“以人為本，就是以孩子為本”。每一戶(hù)型內(nèi)部布置都應(yīng)按內(nèi)外分區(qū)、動(dòng)靜分區(qū)、生理分室、功能分室等要求設(shè)計(jì)，完全滿(mǎn)足起居、就餐、廚衛(wèi)、就寢、儲(chǔ)蓄、工作、學(xué)習(xí)以及陽(yáng)臺(tái)等現(xiàn)時(shí)流行的八大功能。本案戶(hù)型從均好性的角度出發(fā)，大開(kāi)間、淺進(jìn)深、寬敞明亮，尊貴氣派、動(dòng)靜分區(qū)，功能合理，圓弧形景觀陽(yáng)臺(tái)，通透明亮。住宅戶(hù)型豐富多樣，滿(mǎn)足工程定位的消費(fèi)群體需求。B、住宅局部面積宜以建筑面積120平方米左右的三室兩廳、四室兩廳為主，設(shè)計(jì)必須盡可能人性化。C、為解決小區(qū)小車(chē)停車(chē)位，在小區(qū)內(nèi)設(shè)置生態(tài)停車(chē)場(chǎng)以滿(mǎn)足小區(qū)的停車(chē)?！?〕建筑風(fēng)格及外立面建議A、小區(qū)建筑可借鑒北歐理性主義先鋒派風(fēng)格，立面采用簡(jiǎn)潔素雅的造型，表達(dá)輕快、精致及上下錯(cuò)落的起伏感和韻律感。B、建筑的外立面強(qiáng)調(diào)豎線條，表達(dá)其高度挺拔感。建筑色彩以淺黃色與白色為基間，表達(dá)寧?kù)o素雅的建筑風(fēng)格。同時(shí)，簡(jiǎn)單、清爽、高雅的色彩，一是能夠保證施工速度，早建成早見(jiàn)效，二是方便維護(hù)及更換，三是節(jié)約投資降低房?jī)r(jià)，優(yōu)惠于民?！?〕小區(qū)環(huán)境、景觀設(shè)計(jì)要點(diǎn)A、本著“人居與自然和諧共生”景觀設(shè)計(jì)理念，充分利用地理?xiàng)l件和自然環(huán)境資源，注重生態(tài)環(huán)境的保護(hù)和社區(qū)環(huán)境景觀的設(shè)計(jì)，努力創(chuàng)造與自然環(huán)境有機(jī)協(xié)調(diào)的人居環(huán)境，形成具有地域特色的多層次的建筑空間效果。寶雞高新開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)綠化以及人民公園、渭河生態(tài)公園等是本工程的第一景觀資源，社區(qū)的建筑周邊園林為第二景觀資源，合理利用建筑之間的上下錯(cuò)落，使盡量多的戶(hù)型面向城鎮(zhèn)風(fēng)景。B、建筑小品：本小區(qū)建筑小品著力不多，但效果不錯(cuò)。其點(diǎn)綴功能往往有畫(huà)龍點(diǎn)睛之用。像假山、雕塑、休息納涼的圓桌、條形椅〔無(wú)須本色，可佐以色彩〕、避雨亭、釣魚(yú)池等，不拘一格，能夠起到大型住宅區(qū)所必須具備的。在設(shè)計(jì)中首先賦予每個(gè)院落獨(dú)特優(yōu)美的主題-“琴苑”、“棋苑”、“詩(shī)苑”、“花苑”，每一塊宅間綠地中利用層次豐富的綠化植被系統(tǒng)，樹(shù)、草、花、石各有不同，形成琴棋詩(shī)畫(huà)，一派修然自得的休閑生活氣氛?！?〕社區(qū)效勞及物業(yè)管理要點(diǎn)社區(qū)效勞方面配置了小車(chē)停車(chē)位、小區(qū)值班室、物業(yè)管理用房。前期物業(yè)管理工作將由開(kāi)發(fā)商面向社會(huì)公開(kāi)招標(biāo)聘請(qǐng)社會(huì)信譽(yù)度高、效勞周到、有資質(zhì)的專(zhuān)業(yè)物業(yè)公司進(jìn)行管理，在小區(qū)也業(yè)主委員會(huì)成立后，由業(yè)主委員會(huì)重新選聘物業(yè)公司?！?〕裝修標(biāo)準(zhǔn)本建設(shè)工程所有的住房交房標(biāo)準(zhǔn)為清水房標(biāo)準(zhǔn)，但也可以根據(jù)客戶(hù)的需求提供各項(xiàng)簡(jiǎn)單化裝修房。總之，在進(jìn)行本地塊的整體規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，不僅兼顧到地塊的周邊環(huán)境，更需要注意小區(qū)內(nèi)環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)人員進(jìn)行設(shè)計(jì)要求采用全新的規(guī)劃設(shè)計(jì)理念，結(jié)合沿海大城市的經(jīng)濟(jì)適用房操作經(jīng)驗(yàn)，集居住、購(gòu)物、娛樂(lè)、文化、休閑于一體的群式住宅，其建筑風(fēng)格結(jié)合現(xiàn)代文明城市的特點(diǎn)，濃縮了文明社區(qū)的精粹，將建筑藝術(shù)與東方園林、娛樂(lè)方式完美的柔和在一起，營(yíng)造出了一個(gè)高尚的住宅小區(qū)文化氣氛。4.3工程開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)策略依據(jù)工程建設(shè)的實(shí)際情況，本工程宜采取“整體規(guī)劃、自主開(kāi)發(fā)、力創(chuàng)精品”的靈活多變的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)策略?！?〕整體規(guī)劃這是高標(biāo)準(zhǔn)、高起點(diǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的一個(gè)顯著特點(diǎn)，本地塊占地畝，因此必須結(jié)合周邊環(huán)境對(duì)地塊進(jìn)行整體規(guī)劃。〔2〕自主開(kāi)發(fā)這是基于開(kāi)發(fā)商的資金優(yōu)勢(shì)和地塊本身的特點(diǎn)而做出的選擇。①房地產(chǎn)屬資金密集性行業(yè)，工程用地單位可聯(lián)合其他有資質(zhì)的大型地產(chǎn)商憑借其他公司所不具備的雄厚資金實(shí)力進(jìn)行聯(lián)合開(kāi)發(fā)。②該工程用地屬于商業(yè)、居住建設(shè)，可以通過(guò)政府招、拍、掛的方式取得或置換方式，所以建設(shè)開(kāi)發(fā)本錢(qián)相對(duì)而言較高。③工程地塊所處的特有的區(qū)位優(yōu)勢(shì)及市場(chǎng)前景〔如前文介紹〕。④通過(guò)自主開(kāi)發(fā)，公司可迅速依托工程的品牌提升企業(yè)形象，擴(kuò)大公司在寶雞地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的影響，為以后的工程開(kāi)發(fā)打下良好的根底?！?〕力創(chuàng)精品這是由工程所在區(qū)域內(nèi)品牌工程較少的前提決定的，同時(shí)借助于“愛(ài)家小區(qū)”的品牌，可迅速提升開(kāi)發(fā)商在寶雞房地產(chǎn)業(yè)界的知名度?！?〕先環(huán)境、后房屋，現(xiàn)有現(xiàn)房、后全面發(fā)動(dòng)宣傳攻勢(shì)建議工程首期預(yù)售之前，先做好環(huán)境與配套等形象工程，這既是公司實(shí)力的展示，又可借助于這些形象工程增強(qiáng)購(gòu)房者對(duì)本工程的信心。4.4工程開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)策略營(yíng)銷(xiāo)推廣主賣(mài)點(diǎn)為了突出“愛(ài)家小區(qū)”的亮點(diǎn)，開(kāi)掘工程的優(yōu)勢(shì)，從而收到較好的市場(chǎng)反應(yīng)效果，到達(dá)增強(qiáng)工程市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的目的。在營(yíng)銷(xiāo)推廣中推出以下賣(mài)點(diǎn)：〔1〕未來(lái)區(qū)域中心極具升值空間“愛(ài)家小區(qū)”所在地段位于未來(lái)寶雞高新開(kāi)發(fā)區(qū)東、西兩區(qū)接壤的中心黃金地段，南鄰渭河、秦嶺，環(huán)境優(yōu)美，地理位置優(yōu)越。該區(qū)域沒(méi)有工業(yè)污染，是未來(lái)區(qū)域中心，市場(chǎng)潛力巨大，極具升值空間。〔2〕一流居住環(huán)境一流人居環(huán)境倡導(dǎo)“安得廣廈千萬(wàn)間，大庇天下寒士盡歡顏”和“居者有其室”的核心生活理念，把人與自然、社會(huì)、城市三者之間的關(guān)系充分相結(jié)合，以“圍合-半圍合”式的建筑空間，讓中國(guó)傳統(tǒng)院落生活在繁華的都市中得以表達(dá)；社區(qū)內(nèi)采用中綠地、組團(tuán)綠地和宅前宅后綠地三級(jí)系統(tǒng)，綠化率到達(dá)%；社區(qū)采用智能化物業(yè)管理系統(tǒng)，包括平安防范系統(tǒng)、信息管理系統(tǒng)等，將光纖光纜接入社區(qū)，實(shí)現(xiàn)了“三網(wǎng)合一”寬帶多媒體上網(wǎng)；社區(qū)內(nèi)有“休閑、購(gòu)物”雙主題商業(yè)步行街，超市、醫(yī)療、銀行、郵政等便民措施一應(yīng)俱全?！?〕交通便利配套齊全該工程位于火炬路與公園南路交叉地區(qū)，城區(qū)公交33路、61路、42路等多條線路經(jīng)過(guò)，出租車(chē)充足，交通極為便利。工程周邊有五三七醫(yī)院石霸河分院，就醫(yī)條件相對(duì)方便?！?〕濃郁的人文氣息良好的成長(zhǎng)氣氛該區(qū)域院校較多，有寶雞市文理學(xué)院、寶雞市師范學(xué)校、陜西省第二商貿(mào)學(xué)校、相家莊中小學(xué)校以及企業(yè)學(xué)校等，使該區(qū)域具有濃郁的文化氣氛。另外，社區(qū)還設(shè)置幼兒園，為孩子的成長(zhǎng)打下堅(jiān)實(shí)的根底，讓家長(zhǎng)解除后顧之憂(yōu)。〔5〕現(xiàn)代物業(yè)周全到位在工程開(kāi)發(fā)前期，將通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)擇優(yōu)選擇一家通過(guò)ISO9000體系認(rèn)證、“五星級(jí)效勞理念”和“六心效勞準(zhǔn)那么”高標(biāo)準(zhǔn)要求的物業(yè)管理公司，讓其在社會(huì)上獲得良好的口碑。公司以“以人為本、效勞社會(huì)”為經(jīng)營(yíng)宗旨，為社區(qū)居民提供全方位、多層次、專(zhuān)業(yè)化的優(yōu)質(zhì)效勞?！?〕人車(chē)分流平安舒適現(xiàn)代社會(huì)，私家車(chē)必將成為普通代步工具，樓宇間生態(tài)停車(chē)場(chǎng)盡可保證足夠的車(chē)位，社區(qū)內(nèi)無(wú)車(chē)輛穿行，真正做到人、車(chē)分流。公共空間平安、寧?kù)o、開(kāi)闊，里仁為美、家人游樂(lè)，幸福洋溢整個(gè)小區(qū)?！?〕泛會(huì)所概念增添無(wú)限生活情趣社區(qū)生活會(huì)所設(shè)計(jì)超前、風(fēng)格現(xiàn)代、功能齊全，內(nèi)設(shè)游泳館、臺(tái)球室、多功能會(huì)議室等，能夠充分滿(mǎn)足社區(qū)多層次的休閑需要，詮釋出現(xiàn)代新城市中心生活的價(jià)值和內(nèi)涵。營(yíng)銷(xiāo)推廣階段按照“愛(ài)家小區(qū)”營(yíng)銷(xiāo)的節(jié)點(diǎn)和工程的實(shí)際進(jìn)展情況，將本工程的營(yíng)銷(xiāo)推廣工作劃分為五個(gè)階段：〔1〕預(yù)熱期本階段以工程建設(shè)單位和工程的形象宣傳和展示為主，同時(shí)展開(kāi)全方位的市場(chǎng)調(diào)查和信息反應(yīng)工作，以了解開(kāi)發(fā)區(qū)西區(qū)內(nèi)居民對(duì)本工程及中心的看法及評(píng)價(jià)，并以售樓接待中心為陣地，開(kāi)始接受客戶(hù)登記，累積客戶(hù)資源，進(jìn)行工程的認(rèn)購(gòu)活動(dòng)?！?〕開(kāi)盤(pán)期本階段隨著工程所在手續(xù)證件的齊全，在內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期客戶(hù)累計(jì)的根底之上，厚積薄發(fā)出來(lái)，借開(kāi)盤(pán)活動(dòng)的東風(fēng)，發(fā)布開(kāi)盤(pán)信息，造成轟動(dòng)效應(yīng)，實(shí)現(xiàn)樓盤(pán)銷(xiāo)售的開(kāi)門(mén)紅。在樓盤(pán)正式亮相和推向市場(chǎng)之后，宣傳推廣的力度要逐漸加大，軟硬廣告相結(jié)合，圍繞工程推廣主題廣度上進(jìn)行拓寬、深度上進(jìn)行挖掘報(bào)道，報(bào)紙、電視、活動(dòng)三位一體形成立體宣傳攻勢(shì)，在寶雞樓市產(chǎn)生持續(xù)而廣泛的宣傳效應(yīng)?！?〕強(qiáng)銷(xiāo)期本階段在開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售業(yè)績(jī)的根底之上，繼續(xù)加強(qiáng)客戶(hù)累積工作的力度，累積更多的潛在客戶(hù)，將目標(biāo)客戶(hù)進(jìn)一步細(xì)分。本階段將是營(yíng)銷(xiāo)推廣的頂峰期，所有的工作重心必須放在營(yíng)銷(xiāo)工作中來(lái)，將憑借新聞、廣告、媒體、活動(dòng)、公關(guān)等五駕馬車(chē)，對(duì)樓盤(pán)進(jìn)行強(qiáng)勢(shì)推廣和促銷(xiāo)?！?〕穩(wěn)固期本階段目的在于穩(wěn)固和擴(kuò)大前面階段的工作成果。在開(kāi)盤(pán)期和強(qiáng)銷(xiāo)期的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)的根底上，充分利用已購(gòu)置客戶(hù)的口碑式傳播的巨大宣傳效應(yīng)，進(jìn)一步挖掘潛在市場(chǎng)，累積更多的客戶(hù)資源，擴(kuò)大市場(chǎng)占有率和顧客占有率?！?〕掃尾期本階段在銷(xiāo)售大局已定的前提下，主要考慮對(duì)尾盤(pán)的處理，所以本階段的工作重點(diǎn)以較小的推廣本錢(qián)進(jìn)行清盤(pán)，要應(yīng)采取比較靈活的促銷(xiāo)策略，目的在于將尾盤(pán)盡快消化。營(yíng)銷(xiāo)籌劃方案隨著建設(shè)百萬(wàn)人口的現(xiàn)代化生態(tài)園林城市戰(zhàn)略實(shí)施，該地區(qū)的根底設(shè)施將逐步完善，將會(huì)成為一個(gè)綠山環(huán)繞、環(huán)境優(yōu)美的工業(yè)化新城區(qū)，成為“城中城”。相信在這外部環(huán)境形成以后，有可能進(jìn)入較好的銷(xiāo)售高潮?！皭?ài)家小區(qū)”尚未開(kāi)盤(pán)，其產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)，以及在大量的摸底調(diào)研根底上已深入人心，積累了大量潛在客戶(hù)。“愛(ài)家小區(qū)”在產(chǎn)品包裝上緊緊抓住產(chǎn)品自然景觀與水景設(shè)施、教育配套的重大優(yōu)勢(shì)，切合中、高收入家庭的目標(biāo)消費(fèi)群的特征，推廣“生態(tài)、”“人文”概念，而不乏“經(jīng)濟(jì)”、“合理”的特性，樹(shù)立了產(chǎn)品新穎、高尚、親切、健康的良好形象。1、案名：“愛(ài)家小區(qū)”以“愛(ài)家小區(qū)”來(lái)命名本案，即展現(xiàn)了濃郁的地方特色，又表達(dá)了“以人為本”“經(jīng)濟(jì)適用”的建設(shè)理念。有地名與優(yōu)惠政策的知曉度，來(lái)提開(kāi)發(fā)商品牌的知名度，降低工程營(yíng)銷(xiāo)本錢(qián)。2、推廣主題：天然景觀、水景設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)師巧妙地運(yùn)用自然地形，創(chuàng)造出步步有景，步移景移的觀景效果，柔和綠色秦嶺、渭河景觀水面融密居家、開(kāi)闊視野于一體，豐富你的生活。3、主打廣告語(yǔ)：〔1〕2010高新西區(qū)最值得期待的生態(tài)人文住宅〔開(kāi)盤(pán)前〕〔2〕寶雞首席“現(xiàn)代人文生態(tài)城”〔開(kāi)盤(pán)后，暫定〕以強(qiáng)勢(shì)的主打廣告語(yǔ)吸引受眾的密切關(guān)注。主打廣告語(yǔ)的設(shè)計(jì)表現(xiàn)要搶眼，并在產(chǎn)品包裝〔報(bào)紙廣告、宣傳單、戶(hù)外廣告、售樓部包裝等〕中頻頻出現(xiàn)，給受眾反復(fù)、強(qiáng)烈的刺激。4、賣(mài)點(diǎn)提煉：〔1〕金牌美福地，品藝術(shù)人文書(shū)香。絕版地段，浸染墨繡書(shū)香，盡享寶雞商圈活力。黃金福地，締造高尚儒雅生活品質(zhì)，輻射無(wú)限升值潛力?！?〕優(yōu)越性?xún)r(jià)比，體貼生活多樣選擇的空間超值起價(jià)，引領(lǐng)寶雞人文生態(tài)區(qū)超值風(fēng)暴。精心打造，細(xì)心雕琢，成就卓越半裝修房品質(zhì)：獨(dú)特的拉毛收光工藝、優(yōu)質(zhì)高硬鋁合金窗、成品窗臺(tái)整體裝配，室內(nèi)電路預(yù)先暗藏，插座接頭合理預(yù)留……省錢(qián)、省時(shí)、省心，品質(zhì)關(guān)心生活，讓家的感覺(jué)更好?！?〕完美設(shè)計(jì)，成就大家風(fēng)范〔4〕完善配套，實(shí)現(xiàn)愛(ài)家之人的夢(mèng)想各校環(huán)繞毗鄰；超市、菜場(chǎng)、醫(yī)院、銀行、商場(chǎng)林立四周。愛(ài)家人、愛(ài)孩子，就該讓他們住在這里?！?〕“五心”級(jí)物管，感受心的呵護(hù)家的價(jià)值，不可無(wú)視的一局部是在建筑之外的，一種真正讓你省心、舒心、放心、貼心、怡心的“五心”級(jí)生活；24小時(shí)保安守崗及不間斷巡邏，多想人性化效勞。讓尊崇和平安，在點(diǎn)滴享受中自然流露。4.5工程建設(shè)規(guī)?！皭?ài)家小區(qū)”畝〔不含代征道路〕，總建筑面積65000m2。規(guī)劃小區(qū)設(shè)計(jì)規(guī)模為3幢18層(其中臨街2幢三層以下局部為商業(yè)用房)住宅樓，共計(jì)530套住房，入住居民1590人，小區(qū)公用配套設(shè)施面積3200平方米。主要建設(shè)內(nèi)容為經(jīng)濟(jì)適用住宅樓群、社區(qū)中心及公用配套設(shè)施。〔1〕、主要技術(shù)指標(biāo)1、總圖指標(biāo)規(guī)劃總用地：m2總建筑面積：65000m2住宅總幢數(shù)：3幢住宅總戶(hù)數(shù)：530戶(hù)居住人口：1590人總?cè)莘e率：綠地率：%2、主要分項(xiàng)建筑面積住宅面積：52800m2商業(yè)用房面積：9000m2公建面積：3200m2〔2〕、戶(hù)型設(shè)計(jì)本工程的銷(xiāo)售群體主要為中、高收入家庭的城鎮(zhèn)居民，戶(hù)型設(shè)計(jì)以三室或四室為主，兩室兩廳為少量點(diǎn)綴?！?〕、公共效勞設(shè)施配置1、小區(qū)內(nèi)設(shè)有生態(tài)型停車(chē)場(chǎng)、小區(qū)道路及路燈亮化系統(tǒng)。2、小區(qū)內(nèi)設(shè)置籃球場(chǎng)、健身場(chǎng)等活動(dòng)場(chǎng)所、會(huì)所。3、小區(qū)內(nèi)布置有園林觀景、公共綠地、亭臺(tái)樓閣等園林小景。4、其余設(shè)施按規(guī)劃設(shè)計(jì)要求布局。第五章工程建設(shè)地址及建設(shè)條件5.1工程建設(shè)場(chǎng)址工程地理位置“愛(ài)家小區(qū)”建設(shè)工程位于寶雞市渭河南岸的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)西區(qū)范疇，具體位置為西與規(guī)劃學(xué)校用地接壤，東至公園南路中線，北鄰火炬路中線，向南毗鄰村委會(huì)用地，該工程建設(shè)屬于城市規(guī)劃商業(yè)、居住建設(shè)用地，附近沒(méi)有工業(yè)或其他污染，空氣清新，是目前高新開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)最宜居家的風(fēng)水寶地。工程周邊環(huán)境狀況本建設(shè)工程所在區(qū)域?qū)儆谝?guī)劃中高新東區(qū)與西區(qū)接壤的黃精地段，本身又是人氣旺盛之福地，又在周邊幾個(gè)大型樓盤(pán)的帶動(dòng)下，必將形成了一個(gè)成熟的商住區(qū)。作為一個(gè)商品開(kāi)發(fā)精品樓盤(pán)于2009年下半年由建設(shè)單位組織開(kāi)工建設(shè)，并于2010年上半年進(jìn)行正式銷(xiāo)售，預(yù)售時(shí)間會(huì)在開(kāi)工建設(shè)期間展開(kāi)〔具體時(shí)間以市房管局核準(zhǔn)的預(yù)售許可證批準(zhǔn)時(shí)間為準(zhǔn)〕，其時(shí)機(jī)比較適宜。工程性質(zhì)及主要特點(diǎn)本工程土地規(guī)劃為商業(yè)、居住建設(shè)用地，土地性質(zhì)為國(guó)有土地，寶雞市土地收購(gòu)儲(chǔ)藏中心采用招、拍、掛等方式以及置換等方式確認(rèn)用地單位，由用地單位組織小區(qū)的建設(shè)。其工程用地規(guī)模不大，且城市道路根底配套設(shè)施完善。工程周邊建有多所學(xué)校、市場(chǎng)等，朝南與秦嶺隔河相望，與寶雞市核心居住區(qū)總體規(guī)劃宏然一體。5.2開(kāi)發(fā)工程用地的現(xiàn)狀調(diào)查及動(dòng)遷安置土地調(diào)查本工程用地由一宗土畝〔不含城市道路用地〕，土地性質(zhì)為國(guó)有土地。規(guī)劃性質(zhì)為商業(yè)、居住用地，寶雞市土地收購(gòu)儲(chǔ)藏中心采用招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌等形式，公開(kāi)出讓該宗用地的國(guó)有土地使用權(quán)，確定工程用地單位。拆遷調(diào)查由于該工程地貌現(xiàn)狀附著三層的建筑物，現(xiàn)為萬(wàn)國(guó)建材市場(chǎng)用地，涉及拆遷面積約2萬(wàn)平方米，相關(guān)拆遷單位較大，存在較大的拆遷難的問(wèn)題，并且前期拆遷費(fèi)用較高。市政根底配套設(shè)施調(diào)查“愛(ài)家小區(qū)”開(kāi)發(fā)工程位于開(kāi)發(fā)區(qū)西區(qū)內(nèi)，其施工水、電解決不存在問(wèn)題，市政道路等根底設(shè)施投入使用，其雨污排放及燃?xì)?、電力、電訊等設(shè)施均可就近接入。地塊交通條件調(diào)查“愛(ài)家小區(qū)”開(kāi)發(fā)工程周邊的市政路網(wǎng)早已完善，有多條公交線路經(jīng)過(guò)本工程，又是規(guī)劃的商業(yè)文化及政治中心，毗鄰建成的陜西先鋒機(jī)械廠家屬小區(qū)和即將竣工的“中房·怡和”，出行購(gòu)物、休閑娛樂(lè)及辦公非常方便。5.3建設(shè)條件A、交通建設(shè)場(chǎng)址位于火炬路南側(cè)，交通條件完備，道路暢通，多條城區(qū)公交車(chē)、出租車(chē)均可直達(dá)。B、供電、供水、供氣條件寶雞市高新開(kāi)發(fā)區(qū)西區(qū)已將該工程建設(shè)場(chǎng)址周?chē)┧?、供電、供氣等公共配套設(shè)施建設(shè)完備，能夠滿(mǎn)足住宅區(qū)生活需求。C、建設(shè)埸地工程地質(zhì)及水文地質(zhì)條件擬建場(chǎng)址為渭河二級(jí)階地，土質(zhì)表層為人工填土，其下為河流沖積、洪積作用形成的第四紀(jì)全新世粘土、砂土及碎石土，據(jù)附近有關(guān)單位現(xiàn)場(chǎng)地質(zhì)踏勘，沒(méi)有發(fā)現(xiàn)大的短裂帶，場(chǎng)址附近地表淺層水埋深約8.4～8.8米，地震烈度為8級(jí)。〔具體以勘察報(bào)告為準(zhǔn)〕D、氣象條件與氣候經(jīng)查閱有關(guān)資料，該地區(qū)氣象資料如下：年平均氣溫：12.0℃絕對(duì)最高氣溫:38.60絕對(duì)最低氣溫:-17.00C年最多風(fēng)向?yàn)?東南風(fēng)年平均無(wú)霜期:214天年平均相對(duì)濕度:70%第六章投資估算與資金籌措6.1工程投資編制依據(jù)與說(shuō)明類(lèi)似工程概算指標(biāo)。各項(xiàng)費(fèi)用：按照陜西省建設(shè)廳及省造價(jià)總站的有關(guān)文件及以下規(guī)定進(jìn)行計(jì)算取定。①2004年《陜西省建設(shè)工程工程量清單計(jì)價(jià)規(guī)那么》；②2004年《陜西省建筑裝飾工程消耗量定額》；③2004年《陜西省安裝工程消耗定額》；④工程材料預(yù)算價(jià)選定配套的2006年價(jià)目表執(zhí)行，主材費(fèi)調(diào)整的材料現(xiàn)行寶雞市場(chǎng)價(jià)格計(jì)入。工程監(jiān)理費(fèi)按照國(guó)家發(fā)改委、建設(shè)部關(guān)于印發(fā)《建設(shè)工程監(jiān)理與相關(guān)效勞收費(fèi)管理規(guī)定》的通知，發(fā)改價(jià)格【2007】670號(hào)文件計(jì)算；工程招標(biāo)代理效勞費(fèi)按照國(guó)家計(jì)委關(guān)于印發(fā)《招標(biāo)代理效勞收費(fèi)管理暫行方法》的通知，計(jì)價(jià)格【2002】1980號(hào)文件計(jì)算；工程咨詢(xún)效勞費(fèi)按照《國(guó)家計(jì)委關(guān)于建設(shè)工程前期工作咨詢(xún)收費(fèi)暫行規(guī)定的通知》計(jì)算；施工圖審查費(fèi)按照陜西省物價(jià)局關(guān)于重新制定建筑工程施工圖設(shè)計(jì)文件審查收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的函，陜價(jià)費(fèi)函【2003】23號(hào)計(jì)算；環(huán)境影響評(píng)價(jià)費(fèi)按照國(guó)家計(jì)委、國(guó)家環(huán)?？偩株P(guān)于標(biāo)準(zhǔn)環(huán)境影響咨詢(xún)收費(fèi)有關(guān)問(wèn)題的通知，計(jì)價(jià)格【2002】125號(hào)計(jì)算；按一般常規(guī)，根本預(yù)備費(fèi)率按5%計(jì)入，價(jià)差預(yù)備費(fèi)為零[國(guó)家開(kāi)展方案委員會(huì)計(jì)投資〔1999年〕1340號(hào)文和陜西省開(kāi)展方案委員會(huì)陜計(jì)設(shè)計(jì)〔1999年〕743號(hào)文件規(guī)定]；本建設(shè)工程未計(jì)固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅。6.2工程投資估算建設(shè)投資建設(shè)投資包括土地取得費(fèi)用、建安工程費(fèi)用、小區(qū)配套費(fèi)用、道路綠化費(fèi)用、工程研究、咨詢(xún)、規(guī)劃、設(shè)計(jì)費(fèi)用、各種稅費(fèi)、工程管理費(fèi)用等工程。建設(shè)期利息建設(shè)期利息按動(dòng)態(tài)計(jì)算，考慮到工程的分期滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，后續(xù)工程的資金籌措可通過(guò)預(yù)售房款和租金來(lái)實(shí)現(xiàn)。本工程資金由工程用地單位全部自籌，建設(shè)期貸款利息、流動(dòng)資金貸款利息按規(guī)定計(jì)入。工程總投資工程總投資由建設(shè)投資和建設(shè)期利息兩局部組成。經(jīng)估算，“愛(ài)家小區(qū)”開(kāi)發(fā)工程建總投資為13968.55萬(wàn)元，其中工程費(fèi)用8652.15萬(wàn)元，其他費(fèi)用4608.40萬(wàn)元，建設(shè)期利息708.00萬(wàn)元。詳見(jiàn)投資估算表。6.3資金籌措“愛(ài)家小區(qū)”開(kāi)發(fā)工程方案總投資1.39億元人民幣。本建設(shè)工程中資金問(wèn)題是該工程能否運(yùn)行成功的重要問(wèn)題。假設(shè)簽訂施工合同后，必須全力以赴籌措資金，以免造成資金拮據(jù)，周轉(zhuǎn)困難使工程開(kāi)工缺乏，工程進(jìn)度上不去而影響信譽(yù)和經(jīng)濟(jì)效益。因此，因考慮以下方面：①工程用地單位籌措和利用自有資金萬(wàn)元，滿(mǎn)足開(kāi)工前的資金周轉(zhuǎn)〔主要用于前期拆遷補(bǔ)償〕，同時(shí)可以適時(shí)投入現(xiàn)金和流動(dòng)資產(chǎn)，或者近期應(yīng)該收回的各項(xiàng)應(yīng)收款項(xiàng)，融資1174.98萬(wàn)元。②工程建設(shè)資金缺乏局部也可以通過(guò)預(yù)售房屋解決。按照市場(chǎng)調(diào)研預(yù)測(cè)，工程產(chǎn)品在運(yùn)作期內(nèi)年平均銷(xiāo)售額在2112萬(wàn)元。第七章工程實(shí)施管理及建設(shè)進(jìn)度安排7.1工程實(shí)施的原那么“愛(ài)家小區(qū)”開(kāi)發(fā)工程建設(shè)本著“經(jīng)濟(jì)適用”的原那么，堅(jiān)持精心組織、精心設(shè)計(jì)、精心實(shí)施、精心管理的方針。7.2工程經(jīng)營(yíng)管理該工程建成投入使用后，工程的收費(fèi)由投資方統(tǒng)一管理，每年核定投資方運(yùn)轉(zhuǎn)的正常經(jīng)費(fèi)和職工津貼、補(bǔ)貼及福利費(fèi)用，在保證投資方經(jīng)費(fèi)、修繕費(fèi)用的前提下，將每年所余款項(xiàng)，首先用于歸還投資款和銀行利息。7.3人員配置、勞動(dòng)制度該工程建成投入使用后，本著科學(xué)合理，精干高效的原那么，公開(kāi)招聘選用優(yōu)秀人才。該工程的工作人員嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家公布的《勞動(dòng)法》，實(shí)行8小時(shí)工作制度。7.4工程實(shí)施管理本工程建設(shè)過(guò)程中，嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家根本建設(shè)程序，實(shí)行建設(shè)工程法人負(fù)責(zé)制、工程質(zhì)量領(lǐng)導(dǎo)負(fù)責(zé)制、招標(biāo)投標(biāo)制、合同管理制度、工程監(jiān)理制度和竣工驗(yàn)收制度，以確保建設(shè)工程的順利實(shí)施和工程質(zhì)量。組織強(qiáng)有力的責(zé)任心強(qiáng)的工程管理班子，采用分工負(fù)責(zé)制，抓好工程的建設(shè)、組織、設(shè)計(jì)、方案、招投標(biāo)、施工管理、現(xiàn)埸協(xié)調(diào)等工作；抓緊有利于施工的黃金季節(jié)，合理安排施工進(jìn)度，減少不必要的損失。7.6工程實(shí)施方案根據(jù)“愛(ài)家小區(qū)”開(kāi)發(fā)工程的總體規(guī)劃，結(jié)合自身實(shí)際情況，本著滾動(dòng)開(kāi)展，定向開(kāi)發(fā)的原那么，初步方案“愛(ài)家小區(qū)”工程開(kāi)發(fā)工作按照以下進(jìn)度進(jìn)展。2009年6月前辦理完征地的各項(xiàng)手續(xù)。2009年12月完成土地公開(kāi)出讓?zhuān)_認(rèn)用地單位。2010年1月完成小區(qū)內(nèi)的“三通一平”工程，為工程的順利開(kāi)工打好根底。同時(shí)，完成小區(qū)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、勘探工作。2010年2月完成建設(shè)工程的單體設(shè)計(jì)工作。2010年2月完成啟開(kāi)工程所需的2813.94萬(wàn)元〔購(gòu)置土地及拆遷費(fèi)用〕資金準(zhǔn)備工作。2010年4月以后分批完成工程的建設(shè)招投標(biāo)及工程合同簽定工作。2010年4月底開(kāi)始建設(shè)一期的臨街2棟商業(yè)住宅樓建設(shè)。2011年7月，完成一期工程建設(shè)并投入使用。根據(jù)工程進(jìn)展的實(shí)際情況，在建設(shè)后期適當(dāng)?shù)臅r(shí)間開(kāi)始小區(qū)配電站及天然氣、采暖配套工程和區(qū)內(nèi)局部道路施工。中心廣場(chǎng)土建小區(qū)綠化、美化工程小區(qū)道路水泥硬化公用設(shè)施的安裝工程2011年3月開(kāi)始二期工程單體施工建設(shè)，并于2012年8月完成所有收尾工程，交于物業(yè)管理公司運(yùn)營(yíng)管理。上述進(jìn)度方案只是初步設(shè)想，具體的實(shí)施方案還有待于辦理完工程開(kāi)發(fā)的各項(xiàng)相關(guān)審批手續(xù)后，再根據(jù)經(jīng)過(guò)審定批準(zhǔn)后的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案和樓體施工方案最終確定。工程開(kāi)發(fā)方案在3年內(nèi)全部完成，具體以建設(shè)規(guī)劃為準(zhǔn)。第八章招標(biāo)方案8.1招標(biāo)投標(biāo)依據(jù)1、1999年8月30日第九屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十一次會(huì)議通過(guò)的《中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法》。2、1999年3月15日第九屆全國(guó)人民代表大會(huì)第二次會(huì)議通過(guò)的《中華人民共和國(guó)合同法》。3、1997年第八屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)會(huì)議第十二次會(huì)議通過(guò)的《中華人民共和國(guó)建筑法》。4、建設(shè)部《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)工程招標(biāo)投標(biāo)管理方法的規(guī)定》，1998年。5、建設(shè)部《國(guó)家開(kāi)展委員會(huì)、建設(shè)部、鐵道部、交通部、信息產(chǎn)業(yè)部、水利部、中國(guó)民用航空總局第30號(hào)令》2003年；6、陜西省建設(shè)廳《陜西省建設(shè)工程施工招標(biāo)投標(biāo)管理方法》陜西省人民政府令第48號(hào)；7、陜西省建設(shè)廳《陜西省建設(shè)工程施工招標(biāo)投標(biāo)評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)程序》陜建【2001】291號(hào)；8.2招標(biāo)投標(biāo)內(nèi)容“愛(ài)家小區(qū)”開(kāi)發(fā)工程在實(shí)施過(guò)程中的招標(biāo)內(nèi)容包括以下幾個(gè)方面：1、施工工程招標(biāo)2、施工監(jiān)理招標(biāo)3、設(shè)備及材料招標(biāo)〔競(jìng)標(biāo)或采購(gòu)形式〕8.3招標(biāo)方案安排1、施工工程招標(biāo)：2009年9月〔一期〕2、施工監(jiān)理招標(biāo)：2009年9月〔一期〕3、設(shè)備及材料招標(biāo)：2010年6月8.4招標(biāo)組織形式在本工程實(shí)施的各個(gè)招標(biāo)階段，建設(shè)單位應(yīng)嚴(yán)格組織專(zhuān)門(mén)機(jī)構(gòu)〔招標(biāo)人〕，整體把握，依法辦事，嚴(yán)格控制和調(diào)整招標(biāo)工作，從而保證招標(biāo)工作在公開(kāi)、公平、公正、透明和有序的原那么下進(jìn)行，必需委托專(zhuān)門(mén)的招標(biāo)機(jī)構(gòu)進(jìn)行具體操作。在資格預(yù)審階段，由專(zhuān)門(mén)機(jī)構(gòu)組織“資格預(yù)審評(píng)審委員會(huì)”進(jìn)行資格預(yù)審工作，參加人員應(yīng)具有執(zhí)法監(jiān)督部門(mén)、專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員、經(jīng)濟(jì)專(zhuān)家等組成，資格預(yù)審評(píng)審委員會(huì)不得少于7人。在評(píng)標(biāo)階段，由專(zhuān)門(mén)機(jī)構(gòu)組織“評(píng)標(biāo)委員會(huì)”負(fù)責(zé)評(píng)標(biāo)，評(píng)標(biāo)委員會(huì)由招標(biāo)人代表和有關(guān)技術(shù)、經(jīng)濟(jì)等方面的專(zhuān)家組成，成員人數(shù)應(yīng)在7人以上，其中隨機(jī)選定的技術(shù)、經(jīng)濟(jì)等方面的專(zhuān)家不得少于成員總?cè)藬?shù)的2/3。上述專(zhuān)家從事相關(guān)領(lǐng)域工作滿(mǎn)8年，并具有高級(jí)職稱(chēng)或具有同等專(zhuān)業(yè)水平，并實(shí)行動(dòng)態(tài)管理。其中的評(píng)審專(zhuān)家應(yīng)當(dāng)?shù)貙?zhuān)家?guī)炖糜?jì)算機(jī)數(shù)據(jù)庫(kù)中隨機(jī)抽取，不得以任何形式預(yù)先指定，并且選出的專(zhuān)家評(píng)委不得與招標(biāo)或投標(biāo)人有直接利益關(guān)系。8.5招標(biāo)方式和招標(biāo)程序本工程招標(biāo)方式采用國(guó)內(nèi)公開(kāi)招標(biāo)或邀請(qǐng)招標(biāo)的形式；招標(biāo)程序見(jiàn)《“愛(ài)家小區(qū)”開(kāi)發(fā)工程公開(kāi)招標(biāo)程序框架圖》。“愛(ài)家小區(qū)”開(kāi)發(fā)工程公開(kāi)招標(biāo)程序框架圖資格預(yù)審?fù)稑?biāo)文件編制與遞交資格預(yù)審?fù)稑?biāo)文件編制與遞交招標(biāo)申請(qǐng)資格預(yù)審文件招標(biāo)文件編制公開(kāi)在媒體上刊登招標(biāo)公告資格預(yù)審出售招標(biāo)文件現(xiàn)場(chǎng)勘探開(kāi)標(biāo)前答疑會(huì)議定標(biāo)評(píng)標(biāo)談判簽約8.6招標(biāo)組織紀(jì)律1、參與招標(biāo)的工作人員要公正廉潔，自覺(jué)接受監(jiān)督。2、參與招標(biāo)的工作人員不得接受投標(biāo)單位任何形式的禮金、宴請(qǐng)，不得私自許愿。3、參與招標(biāo)的工作人員，要嚴(yán)格遵守招標(biāo)投標(biāo)法、建筑市場(chǎng)管理?xiàng)l例，對(duì)違法違紀(jì)人員按照陜西省委、省政府《關(guān)于工程建設(shè)違法行為給予黨紀(jì)、政紀(jì)處分的暫行規(guī)定》執(zhí)行。第九章環(huán)境保護(hù)及節(jié)能措施“愛(ài)家小區(qū)”開(kāi)發(fā)工程位于寶雞高新開(kāi)發(fā)區(qū)，具體位置詳見(jiàn)第五章工程建設(shè)場(chǎng)址，周?chē)鸁o(wú)大型工礦企業(yè)，空氣清新，視野開(kāi)闊，易于綠化，建設(shè)條件良好。9.1施工期環(huán)境影響分析施工期噪聲污染源施工期的噪聲主要來(lái)源于包括施工現(xiàn)場(chǎng)的各類(lèi)機(jī)械設(shè)備和物料運(yùn)輸?shù)慕煌ㄔ肼暭笆┕と藛T活動(dòng)噪聲，本工程運(yùn)輸車(chē)輛安排時(shí)盡量避開(kāi)居民樓。施工期揚(yáng)塵施工期揚(yáng)塵主要來(lái)自土方的挖掘揚(yáng)塵及現(xiàn)場(chǎng)堆放揚(yáng)塵；建筑材料〔白灰、水泥、沙子等〕的現(xiàn)場(chǎng)搬運(yùn)及堆放揚(yáng)塵；施工垃圾的清理及堆放揚(yáng)塵；人來(lái)車(chē)往造成的現(xiàn)場(chǎng)道路揚(yáng)塵。施工期廢水污染源施工期產(chǎn)生的廢水包括施工人員的生活污水和施工本身產(chǎn)生的廢水，施工廢水主要包括土方階段降水井的排水，結(jié)構(gòu)階段混凝土養(yǎng)護(hù)排水，以及各種車(chē)輛沖洗水。施工期固體廢棄物施工期固體廢棄物主要為施工人員的生活垃圾、施工渣土及損壞或廢棄的各種建筑裝修材料。9.2工程建成后環(huán)境影響分析作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程，根本無(wú)工業(yè)廢氣和生產(chǎn)廢水排放，因此污染源分析主要是燃料燃燒廢氣、生活污水和生活垃圾。大氣污染源分析“愛(ài)家小區(qū)”工程將建設(shè)地面生態(tài)停車(chē)場(chǎng)，汽車(chē)尾氣排放的CO、SO2等氣體對(duì)大氣造成一定的污染。水污染源分析擬建工程的水污染源主要是生活污水。按人均每天用水150L估算，居住人口1590人，生活耗水量每天立方米。污水類(lèi)型包括洗浴排水、沖廁排水和廚房污水。廢棄物、廢渣廢渣主要來(lái)源于餐廳、超市、居民樓等地的生活垃圾。9.3環(huán)保措施噪音控制為了控制外界噪音對(duì)居民生活的，靠近火炬路及公園南路一側(cè)的建筑采用雙層密封玻璃窗和吸音裝飾材料。污水和廢渣處理本工程產(chǎn)生的污水主要有餐飲廢水，生活廢水和洗浴污水。生活廢水和餐飲廢水經(jīng)隔油，沉淀處理后排入城市污水管網(wǎng)。廢渣、垃圾分類(lèi)堆放，及時(shí)清運(yùn)處理。9.4工程節(jié)能措施“愛(ài)家小區(qū)”開(kāi)發(fā)工程建筑熱環(huán)境和能源系統(tǒng)的設(shè)計(jì)貫徹國(guó)家和地方有關(guān)節(jié)約能源的法規(guī)和政策，嚴(yán)格執(zhí)行《夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》。保證舒適，健康的室內(nèi)熱環(huán)境根底上，采取有效的節(jié)能措施，改善建筑的熱工性能，降低建筑全年能耗；積極采用對(duì)環(huán)境污染小的可再生能源，并提高采暖、空調(diào)等耗能系統(tǒng)的效率；最大限度地減少建筑對(duì)能源的需求和對(duì)空氣污染的破壞，以實(shí)現(xiàn)可持續(xù)開(kāi)展的目標(biāo)。本建設(shè)工程在實(shí)施過(guò)程中可采取以下節(jié)能措施，具體如下：A、在本建設(shè)工程實(shí)施過(guò)程中，嚴(yán)格按照國(guó)家有關(guān)部門(mén)關(guān)于節(jié)能方面的政策規(guī)定執(zhí)行，盡可能選用節(jié)能材料，墻體采用粘土空心磚，門(mén)窗選用低能耗阻熱材料，散熱器采用新型產(chǎn)品。B、照明材料，按照設(shè)計(jì)條件優(yōu)先選用節(jié)能燈具；采暖系統(tǒng)節(jié)能措施是房間散熱器選用鋁合金暖氣片。C、景觀用水應(yīng)設(shè)置循環(huán)系統(tǒng)，并應(yīng)結(jié)合中水系統(tǒng)進(jìn)行優(yōu)化設(shè)計(jì)以保證水質(zhì)，提高用水效率。綠化用水應(yīng)利用雨水或生活污水回用作為綠化用水，以利于節(jié)水及利用自然滲透補(bǔ)充地下水。第十章工程經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)10.1經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)依據(jù)“愛(ài)家小區(qū)”開(kāi)發(fā)工程的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)依據(jù)為國(guó)家發(fā)改委、建設(shè)部2005年公布實(shí)施的《建設(shè)工程經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》〔第三版，以下簡(jiǎn)稱(chēng)《方法與參數(shù)》〕和行業(yè)有關(guān)規(guī)定及國(guó)家和地方現(xiàn)行的財(cái)稅制度，并結(jié)合了該工程的實(shí)際情況。鑒于本工程效益和費(fèi)用的計(jì)算比較簡(jiǎn)單，僅進(jìn)行了財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和不確定性分析。10.2財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)的計(jì)算經(jīng)計(jì)算，“愛(ài)家小區(qū)”建設(shè)工程各項(xiàng)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)如下：年平均收入為3312萬(wàn)元，年平均總本錢(qián)費(fèi)用為萬(wàn)元，年平均利潤(rùn)為萬(wàn)元〔6年利潤(rùn)總額萬(wàn)元〕。A、投資利潤(rùn)率按照《方法與參數(shù)》的規(guī)定，投資利潤(rùn)率是指工程到達(dá)設(shè)計(jì)能力的一個(gè)正常年份的年利潤(rùn)總額與工程總投資的比率。其計(jì)算公式如下：年平均利潤(rùn)總額——————————年平均利潤(rùn)總額——————————×100%投資總額本工程投資利潤(rùn)率=÷×100%=%B、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率〔FIRR〕按照《方法與參數(shù)》的規(guī)定，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率〔FIRR〕是指工程在整個(gè)計(jì)算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)等于零時(shí)的折現(xiàn)率。其計(jì)算公式如下：nn∑〔CI-CO〕t〔1+FIRR〕-t=0t=1〔式中：CI為現(xiàn)金流入，CO為現(xiàn)金流出，下同〕本工程全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率〔FIRR〕計(jì)算結(jié)果為%，計(jì)算過(guò)程詳見(jiàn)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)附表。C、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值〔FNPV〕按照《方法與參數(shù)》的規(guī)定，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值〔FNPV〕是指按行業(yè)的基準(zhǔn)收益率或設(shè)定的折現(xiàn)率，將工程計(jì)算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到建設(shè)期初的現(xiàn)值之和。nnFNPV=∑〔CI-CO〕t〔1+Ic〕-tt=1〔式中Ic為基準(zhǔn)折現(xiàn)率，本工程為8%〕本工程全部投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值〔FNPV〕計(jì)算結(jié)果為萬(wàn)元，計(jì)算過(guò)程詳見(jiàn)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)附表。D、投資回收期〔Pt〕按照《方法與參數(shù)》的規(guī)定，投資回收期〔Pt〕是指以工程的凈收益抵償全部投資所需的時(shí)間。其計(jì)算公式如下：上年累計(jì)凈現(xiàn)金流量的絕對(duì)值上年累計(jì)凈現(xiàn)金流量的絕對(duì)值投資回收期〔Pt〕=-1+——————————————