稅法與納稅實(shí)務(wù)課件：土地增值稅納稅實(shí)務(wù)

土地增值稅計(jì)算及納稅申報(bào)

土地增值稅納稅實(shí)務(wù)目錄稅額計(jì)算01納稅申報(bào)02掌握土地增值稅應(yīng)納稅額的計(jì)算；掌握土地增值稅的納稅申報(bào)。錘煉嚴(yán)格、踏實(shí)、細(xì)致的態(tài)度和作風(fēng)知識(shí)目標(biāo)技能目標(biāo)思政元素教學(xué)目標(biāo)能正確完成土地增值稅的稅額計(jì)算；能準(zhǔn)確完成土地增值稅的納稅申報(bào)。

計(jì)稅依據(jù)：增值額：增值額=應(yīng)稅收入-扣除項(xiàng)目金額應(yīng)稅收入納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入（不含增值稅）應(yīng)包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部?jī)r(jià)款及有關(guān)經(jīng)濟(jì)收益。包括貨幣收入和非貨幣收入①②實(shí)物收入：市場(chǎng)價(jià)格無(wú)形資產(chǎn)收入：評(píng)估價(jià)格增值稅一般計(jì)稅方法：應(yīng)稅收入不含增值稅銷項(xiàng)稅額；簡(jiǎn)易計(jì)稅方法：應(yīng)稅收入不含增值稅應(yīng)納稅額轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目的性質(zhì)扣除項(xiàng)目1、只轉(zhuǎn)讓土地取得土地使用權(quán)所支付的金額2、對(duì)新建房的轉(zhuǎn)讓（1）取得土地使用權(quán)所支付的金額（3）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用（4）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金（5）財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目（2）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本3、對(duì)存量房的轉(zhuǎn)讓（1）房屋和建筑物的評(píng)估價(jià)格（2）取得土地使用權(quán)所支付的價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的費(fèi)用（3）轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金扣除項(xiàng)目扣除項(xiàng)目1.取得土地使用權(quán)支付的金額（適用于新建房和存量房轉(zhuǎn)讓）

（1）納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款（2）取得土地使用權(quán)時(shí)按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用。包括契稅、過(guò)戶登記費(fèi)等?？鄢?xiàng)目2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本（適用于新建房轉(zhuǎn)讓）

指納稅人房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本。（1）土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)

（2）前期工程費(fèi)：規(guī)劃、設(shè)計(jì)、勘察、測(cè)繪、三通一平等支出

（3）建筑安裝工程費(fèi)

（4）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)：小區(qū)內(nèi)道路、供水供電供氣、通信、環(huán)衛(wèi)、綠化支出

（5）公共配套設(shè)施費(fèi)

（6）開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用等扣除項(xiàng)目3.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用（適用新建房）

是指與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的三項(xiàng)期間費(fèi)用，即銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。但三項(xiàng)費(fèi)用并不是據(jù)實(shí)扣除，有一定的扣除標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)的選擇取決于財(cái)務(wù)費(fèi)用中利息支出的不同處理方法

（1）納稅人能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С?，并能提供金融機(jī)構(gòu)的貸款證明的，利息支出據(jù)實(shí)扣除；

其他開(kāi)發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)支付金額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本計(jì)算的金額之和的5％以內(nèi)計(jì)算扣除

[應(yīng)用舉例]

某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目支付的地價(jià)款為280萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)成本為520萬(wàn)元。假設(shè)利息支出核算清楚。則其他開(kāi)發(fā)費(fèi)用扣除數(shù)額不得超過(guò)多少？

（280+520）×5%=40萬(wàn)元

（2）納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С觯虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)支付金額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本金額之和的10％以內(nèi)計(jì)算扣除。[應(yīng)用舉例]

某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目支付的地價(jià)款為280萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)成本為520萬(wàn)元。假設(shè)利息支出核算不清。則房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用扣除數(shù)額不得超過(guò)多少？（280+520）×10%=80萬(wàn)元

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用利息支出分?jǐn)倻?zhǔn)確、有金融機(jī)構(gòu)貸款證明房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用=利息支出+（1+2）×扣除率（5%）利息支出分?jǐn)偛磺寤驘o(wú)金融機(jī)構(gòu)貸款證明房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用=（1+2）×扣除率（10%）總結(jié)：扣除項(xiàng)目4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金（適用于新建房和存量房轉(zhuǎn)讓）

企業(yè)狀況可扣除稅金房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)（1）增值稅×（2）城建稅和教育費(fèi)附加

√非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)（1）增值稅×（2）印花稅

√（3）城建稅和教育費(fèi)附加

√扣除項(xiàng)目5.其他扣除項(xiàng)目（適用與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)）對(duì)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人可享受加計(jì)20％的扣除加計(jì)扣除費(fèi)用=(取得土地使用權(quán)支付的金額+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本)x20％注意：只適用于從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人。并且只有開(kāi)發(fā)才享受此優(yōu)惠

某市浩天房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司（地處市區(qū)），在2020年10月轉(zhuǎn)讓一棟寫(xiě)字樓，取得不含稅收入10000萬(wàn)元，計(jì)算的應(yīng)納增值稅為700萬(wàn)元。為建該樓取得土地使用權(quán)而支付的地價(jià)款及有關(guān)費(fèi)用1000萬(wàn)元；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本3000萬(wàn)元；期間費(fèi)用共計(jì)1000萬(wàn)元，其中該寫(xiě)字樓應(yīng)分?jǐn)偟慕杩罾⒅С?00萬(wàn)元，并能提供金融機(jī)構(gòu)證明。該地區(qū)規(guī)定其他費(fèi)用扣除比例為5%。請(qǐng)計(jì)算浩天房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司轉(zhuǎn)讓該寫(xiě)字樓的增值額。1.收入：10000萬(wàn)元2.扣除項(xiàng)目：土地使用權(quán)成本：1000萬(wàn)元房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本：3000萬(wàn)元兩項(xiàng)合計(jì)：4000萬(wàn)元房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用：300+4000×5%=500萬(wàn)元稅金：700×（7%+3%+2%）=84萬(wàn)元加計(jì)扣除：4000*20%=800萬(wàn)元扣除項(xiàng)目合計(jì)：1000+3000+500+84+800=5384萬(wàn)元3.增值額：10000-5384=4616萬(wàn)元扣除項(xiàng)目6.舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)（適用于存量房轉(zhuǎn)讓）

房地產(chǎn)狀況可扣除金額有評(píng)估價(jià)格評(píng)估價(jià)格=重置成本×成新度折扣率無(wú)法取得評(píng)估價(jià)格但有購(gòu)房發(fā)票的按發(fā)票金額從發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開(kāi)具之日止，每年加計(jì)5%計(jì)算扣除。12個(gè)月為1年；超過(guò)1年未滿1年但超過(guò)6個(gè)月的可視同為1年。無(wú)法取得評(píng)估價(jià)格、又不能提供購(gòu)房發(fā)票的核定征收位于某縣城的商貿(mào)公司，2020年10月銷售一棟舊辦公樓，取得含增值稅收入1000萬(wàn)元，繳納印花稅0.5萬(wàn)元；該公司銷售辦公樓應(yīng)繳納增值稅19.05萬(wàn)元。經(jīng)相關(guān)部門評(píng)估，該辦公樓的重置成本為1100萬(wàn)元，成新度折扣率60%，評(píng)估費(fèi)用2萬(wàn)元。計(jì)算該公司銷售辦公樓計(jì)算土地增值稅時(shí)的增值額。收入：1000-19.05=980.95萬(wàn)元

扣除項(xiàng)目：1.評(píng)估價(jià)：1100萬(wàn)元×60%=660萬(wàn)元2.相關(guān)稅費(fèi)：0.5+19.05×（5%+3%+2%）=2.405萬(wàn)元扣除項(xiàng)目金額合計(jì)：660+2.405=662.405萬(wàn)元增值額：980.95-662.405=318.545萬(wàn)元確認(rèn)收入第一步確認(rèn)扣除項(xiàng)目金額第二步計(jì)算增值額第三步確認(rèn)適用稅率第四步計(jì)算應(yīng)納稅額第五步某市浩天房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司（地處市區(qū)），在2020年10月轉(zhuǎn)讓一棟寫(xiě)字樓，取得不含稅收入10000萬(wàn)元，計(jì)算的應(yīng)納增值稅為700萬(wàn)元。為建該樓取得土地使用權(quán)而支付的地價(jià)款及有關(guān)費(fèi)用1000萬(wàn)元；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本3000萬(wàn)元；期間費(fèi)用共計(jì)1000萬(wàn)元，其中該寫(xiě)字樓應(yīng)分?jǐn)偟慕杩罾⒅С?00萬(wàn)元，并能提供金融機(jī)構(gòu)證明。該地區(qū)規(guī)定其他費(fèi)用扣除比例為5%。請(qǐng)計(jì)算浩天房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司轉(zhuǎn)讓該寫(xiě)字樓的應(yīng)納土地增值稅。案例分析11.收入：10000萬(wàn)元2.扣除項(xiàng)目：土地使用權(quán)成本：1000萬(wàn)元房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本：3000萬(wàn)元兩項(xiàng)合計(jì)：4000萬(wàn)元房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用：300+4000×5%=500萬(wàn)元稅金：700×（7%+3%+2%）=84萬(wàn)元加計(jì)扣除：4000*20%=800萬(wàn)元扣除項(xiàng)目合計(jì)：1000+3000+500+84+800=5384萬(wàn)元3.增值額：10000-5384=4616萬(wàn)元4.適用稅率及速算扣除率4616÷5384≈86%第二等級(jí)，適用稅率40%，速算扣除率5%5.計(jì)算應(yīng)納土地增值稅：應(yīng)納稅額=4616×40%－5384×5%=1577.2萬(wàn)元案例分析2陽(yáng)光公司2021年12月將2012年3月購(gòu)入的宏發(fā)大廈地下倉(cāng)庫(kù)108號(hào)出售，該地下倉(cāng)庫(kù)無(wú)法取得評(píng)估價(jià)格。房屋轉(zhuǎn)讓合同列明含稅售價(jià)1000000元。該倉(cāng)庫(kù)的賬面資料如下：購(gòu)置價(jià)格（有購(gòu)房發(fā)票）550000元，購(gòu)置時(shí)繳納契稅16500元。計(jì)算該公司銷售辦公樓應(yīng)繳納的土地增值稅。收入：增值稅=（1000000-550000）÷1.05×5%=21428.57元不含稅收入=1000000-21428.57=978571.43元2.扣除項(xiàng)目：評(píng)估價(jià)：550000×（1+5%×10）=825000元相關(guān)稅金：印花稅：1000000÷1.05×0.5‰=476.19元契稅：16500元城市維護(hù)建設(shè)稅及附加費(fèi)：21428.57×（7%+3%+2%）=2571.43元合計(jì)：825000+476.19+16500+2571.43=844547.62元3.增值額：978571.43-844547.62=134023.81元4.適用稅率及速算扣除率：134023.81÷844547.62≈16%第一等級(jí)，適用稅率30%，速算扣除率0%5.計(jì)算應(yīng)納稅額：應(yīng)納稅額=134023.81×30%=40207.14元謝謝大家！

土地增值稅納稅實(shí)務(wù)土地增值稅稅收要素認(rèn)知目錄征稅范圍01納稅人02稅率03掌握土地增值稅的征稅范圍；掌握土地增值稅的納稅人規(guī)定；掌握土地增值稅的稅率。公平公正誠(chéng)信納稅知識(shí)目標(biāo)技能目標(biāo)思政元素教學(xué)目標(biāo)能辨析經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)是否需要繳納土地增值稅；能判定土地增值稅納稅人；會(huì)計(jì)算增值額并判定稅率。

土地增值稅是以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的增值額為征稅對(duì)象征收的一種稅。實(shí)行超率累進(jìn)稅率。有利于抑制炒買炒賣土地獲取暴利的行為。一、征稅范圍：土地增值稅是對(duì)有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物，并取得收入的單位和個(gè)人征收的一種稅。包括：1.轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)——賣地（如生地變熟地后出售）2.地上建筑物及其附著物連同國(guó)有土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓——房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)3.存量房地產(chǎn)買賣——二手房4.以房地產(chǎn)抵債5.房地產(chǎn)交換（除個(gè)人間交換）不包括：1.繼承（無(wú)收入）2.贈(zèng)與（公益事業(yè)捐贈(zèng)、贈(zèng)與直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人）3.出租（權(quán)屬無(wú)轉(zhuǎn)移）4.抵押（抵押期內(nèi)）。抵押期滿發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)讓的，屬于土地增值稅征稅范圍5.交換（指?jìng)€(gè)人間交換自有居住用房地產(chǎn)）6.合作建房后分房自用的7.房地產(chǎn)代建行為8.房地產(chǎn)重新評(píng)估發(fā)生增值二、納稅人土地增值稅的納稅人是轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及地上的一切建筑物及其附著物產(chǎn)權(quán)，并取得收入的單位和個(gè)人。主要包括機(jī)關(guān)、團(tuán)體、企業(yè)事業(yè)單位、外商投資企業(yè)、外國(guó)企業(yè)、外國(guó)機(jī)構(gòu)、個(gè)體經(jīng)營(yíng)者、華僑、港澳臺(tái)同胞及外國(guó)公民等。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商處置廠房的一般企業(yè)【例題·單選題】根據(jù)土地增值稅征稅范圍的規(guī)定,下列行為應(yīng)當(dāng)征收土地增值稅的是（）。A.父母的房產(chǎn)由子女繼承的B.雙方合作建房后建成后分房自用的C.房產(chǎn)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)贈(zèng)與承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人的D.以房產(chǎn)抵押貸款期滿后將房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓給貸款方的答案：D【例題·多選題】下列單位中，屬于土地增值稅納稅人的有（）。

A.建造房屋的施工單位

B.中外合資房地產(chǎn)公司

C.轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地的事業(yè)單位

D.房地產(chǎn)管理的物業(yè)公司答案：BC

級(jí)次增值額與扣除項(xiàng)目金額的比率稅率（%）速算扣除系數(shù)（%）1不超過(guò)50%的部分3002超過(guò)50%未超過(guò)100%的部分4053超過(guò)100%未超過(guò)200%的部分50154超過(guò)200%的部分6035土地增值稅稅率表四級(jí)超率累進(jìn)稅率三、稅率級(jí)數(shù)全年應(yīng)納稅所得額稅率速算扣除數(shù)1不超過(guò)36000元的額3%02超過(guò)36000至144000的部分10%25203144000元——300000元的部分20%169204300000元——420000元的部分25%319205420000元——660000元的部分30%529206660000元——960000元的部分35%859207超過(guò)960000元的部分45%181920一、確定計(jì)稅依據(jù)及等級(jí)：增值額二、變超率累進(jìn)稅率為超額累進(jìn)稅率三、計(jì)算應(yīng)納稅額級(jí)次增值額與扣除項(xiàng)目金額的比率稅率（%）速算扣除系數(shù)（%）1不超過(guò)50%的部分3002超過(guò)50%~100%的部分4053超過(guò)100%~200%的部分50154超過(guò)200%的部分6035舉例1、假設(shè)某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)當(dāng)期轉(zhuǎn)發(fā)房地產(chǎn)扣除項(xiàng)目金額為3000萬(wàn)元，增值額為2000萬(wàn)元1、增值額=2000萬(wàn)元2000/3000=67%，第二等級(jí)

？3000級(jí)次增值額與扣除項(xiàng)目金額的比率增值額稅率（%）1不超過(guò)50%的部分0～1500萬(wàn)元的部分302超過(guò)50%~100%的部分1500～3000萬(wàn)元的部分403超過(guò)100%~200%的部分504超過(guò)200%的部分603、應(yīng)納稅額=1500*30%+（2000-1500）*40%=650萬(wàn)元級(jí)次增值額與扣除項(xiàng)目金額的比率稅率（%）1不超過(guò)50%的部分302超過(guò)50%~100%的部分403超過(guò)100%~200%的部分504超過(guò)200%的部分60假設(shè)扣除項(xiàng)目金額為500萬(wàn)元，增值額為1100萬(wàn)元1、增值額=1100萬(wàn)元，1100/500=220%，第四等級(jí)

級(jí)次增值額與扣除項(xiàng)目金額的比率增值額稅率（%）1不超過(guò)50%的部分不超過(guò)250萬(wàn)元的部分302超過(guò)50%~100%的部分250~500萬(wàn)元的部分4