物業(yè)管理法規(guī)考試題庫附答案

（通用）物業(yè)管理法規(guī)考試題庫附答案

—、單選題（在每小題列出的四個選項中，只有一個最符合題目要求的選項）

1、目前，狹義的物業(yè)管理法律是指（）。

A.物業(yè)管理條例B.物權(quán)法C.民法通則D.合同法

2、《物業(yè)管理條例》所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由（）按照

物業(yè)服務(wù)合同的約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)

相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。

A.業(yè)主B.物業(yè)服務(wù)企業(yè)

C.業(yè)主和使用人D.業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)

3、業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的關(guān)系是（）。

A.平等的法律主體關(guān)系B.領(lǐng)導(dǎo)與被領(lǐng)導(dǎo)的關(guān)系

C.管理者與被管理者的關(guān)系D.法人與法人的關(guān)系

4、在物業(yè)管理法律關(guān)系中（）法律關(guān)系占大多數(shù)。

A.刑事B.民事C.人事D.行政

5、業(yè)主是指（）

A.物業(yè)使用人B.物業(yè)所有權(quán)人C.占有人D.管理人

6、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部分的經(jīng)營性收益屬于（）所有。

A.全體業(yè)主B.物業(yè)服務(wù)企業(yè)

C.開發(fā)建設(shè)單位D.居民委員會

7、縣級以上地方人民政府（）負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。

A.房地產(chǎn)行政主管部門B.工商行政主管部門

C.小區(qū)管理辦公室D.物業(yè)管理協(xié)會

8、在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)

簽訂書面的（）。

A.委托協(xié)議書B.臨時委托合同

C.前期物業(yè)服務(wù)合同D.臨時管理委托合同

9、建筑物區(qū)分所有權(quán)人就是指在物業(yè)管理活動中的（）。

A.住戶B.租戶C.業(yè)主D.物業(yè)服務(wù)企業(yè)

10、業(yè)主委員會的權(quán)利來源于（）。

A.業(yè)主大會的授權(quán)B.管理規(guī)約C.業(yè)主委員會章程D.政府授權(quán)

二、多項選擇題：（共20分）

1、物業(yè)管理法律法規(guī)調(diào)整的對象是（）。

A.物業(yè)合同關(guān)系B.物業(yè)財產(chǎn)關(guān)系

C.物業(yè)管理民事關(guān)系D.物業(yè)管理行政關(guān)系

2、業(yè)主對建筑物區(qū)分所有權(quán)的專有部分所享有的權(quán)利為（）。

A.占有B.使用C.收益D.相鄰權(quán)

3、業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有下列權(quán)利（）。

A.按照合同約定接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)

B.監(jiān)督業(yè)主委員會的工作

C.對物業(yè)共用部位公用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)

D.監(jiān)督專項維修資金的管理和使用。

4、業(yè)主對建筑物區(qū)分所有權(quán)的專有部分所應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)為（）。

A.按照本來用途和使用目的使用專有部分

B.維護(hù)建筑物的安全和外觀美觀

C.不得隨意變更通過專有部分的用于維持建筑物使用功能的各種管線

D.獨自承擔(dān)修繕自己專有部分的費用和責(zé)任

5、業(yè)主在物業(yè)管理活動中應(yīng)履行下列義務(wù)（）。

A.參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán)

B.遵守管理規(guī)約，業(yè)主大會議事規(guī)則

C.按規(guī)定繳納專項維修資金

D.按時交納物業(yè)服務(wù)費用

6、物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對（）等內(nèi)容進(jìn)行約定。

A.服務(wù)質(zhì)量B.服務(wù)費用C.物業(yè)管理用房D.物業(yè)管理

7、管理規(guī)約的訂立應(yīng)遵循（）。

A.合法性原則B.整體性原則C.民主原則D.自愿原則

8、新建物業(yè)接管驗收應(yīng)移交的資料主要有（）。

A.驗收資料B.價格資料C.產(chǎn)權(quán)資料D.技術(shù)資料

9、物業(yè)管理糾紛的處理方式主要有（）。

A.協(xié)商B.調(diào)解C.行政裁決和行政復(fù)議D.仲裁、訴訟

10、物業(yè)承接查驗的主要內(nèi)容（）。

A.移交物業(yè)資料B.查驗物業(yè)共用部位

C.查驗物業(yè)公用設(shè)施設(shè)備D.物業(yè)專有部位

三、選擇題：（共10分）

1、《物權(quán)法》的頒布使我國有了一部統(tǒng)一的專門的物業(yè)管理法。（）

2、在我國，業(yè)主與物業(yè)公司之間構(gòu)成一種管理與被管理的關(guān)系。（）

3物業(yè)管理行為其實就是一種提供物業(yè)公共性服務(wù)商品的行為（）

4、物業(yè)使用人在物業(yè)管理中的權(quán)利義務(wù)有業(yè)主與物業(yè)使用人約定，與物業(yè)服務(wù)企業(yè)

無關(guān)。（）

5、業(yè)主委員會作為全體業(yè)主合法權(quán)益的代表，其權(quán)利要大于業(yè)主大會。（）

6、物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以自行決定向業(yè)主代收業(yè)主應(yīng)向供水、供電、供氣和有線電視等

單位繳納的有關(guān)費用。（）

7、物業(yè)服務(wù)合同的主體是物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會。（）

8、管理規(guī)約應(yīng)該采用政府物業(yè)主管部門統(tǒng)一制定的示范文本。（）

9、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)對承接驗收的住宅小區(qū)質(zhì)量負(fù)最終責(zé)任。（）

10、只要經(jīng)過竣工驗收，開發(fā)建設(shè)單位就可以將房屋和有關(guān)設(shè)施交付使用。（）

四、名詞解釋：（共10分）

1、物業(yè)管理法；（3分）

2、業(yè)主；（3分）

3、物業(yè)服務(wù)合同；（4分）

五、簡答題：（共20分）

1、業(yè)主在物業(yè)管理活動中的義務(wù)；（5分）

2、《物業(yè)管理條例》中的基本制度有哪些？（5分）

3、物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容主要有哪幾部分？（5分）

4、物業(yè)管理糾紛的處理方式有哪些？（5分）

六、案例分析題：（共30分）

1、某小區(qū)業(yè)主在小區(qū)內(nèi)自家門棟前丟失了一輛自行車，該業(yè)主由此拒絕交納物業(yè)服

務(wù)費。該業(yè)主認(rèn)為自己交納的物業(yè)服務(wù)費中包含保安費，但小區(qū)保安并沒有真正做到保證

自己的財產(chǎn)安全，所以不交物業(yè)服務(wù)費。

該業(yè)主的做法合理嗎？請簡要說明。（15分）

2、某小區(qū)的物業(yè)管理公司是由開發(fā)商選聘的，一戶業(yè)主買房時沒有簽定《前期物業(yè)

服務(wù)合同》，業(yè)主入住后以未簽定《前期物業(yè)服務(wù)合同》及物業(yè)服務(wù)問題太多為由，不交

物業(yè)服務(wù)費及園區(qū)共用水電費。

(1)該物業(yè)公司與開發(fā)建設(shè)單位簽訂的物業(yè)服務(wù)協(xié)議對該業(yè)主是否有約束力？(5

分)

(2)因為物業(yè)服務(wù)問題能作為不繳納物業(yè)費及公共用水電費的理由嗎？請簡述。

(10分)

答案

選擇題：

1、A2、D3、A4、B5、B6、A7、A8、C9、C10、A

二、多選題：

1、ABCD2、ABC3、ABCD4、ABCD5、BCD6、ABCD7、ABC

8、CD9、ABCD10、ABC

三、選擇題：

1、錯2、錯3、對4、錯5、錯6、錯7、錯8、錯9、錯10、錯

四、名詞解釋：

1、廣義上的物業(yè)管理法是指調(diào)整物業(yè)管理關(guān)系的所有法律的總稱；

狹義上的物業(yè)管理法是指建設(shè)部頒布的《物業(yè)管理條例》

2、業(yè)主是物業(yè)的所有權(quán)人，業(yè)主可以分為獨立所有權(quán)人和區(qū)分所有權(quán)人。

3、物業(yè)服務(wù)合同；是指由委托人選定被委托人，被委托人按照雙方的約定進(jìn)行委托

管理、被委托人接受服務(wù)并支付一定費用的合同。

五、簡答題：

1、業(yè)主在物業(yè)管理活動中的義務(wù)；

(1)遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則；

(2)遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)

生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；

(3)執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定；

(4)按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金；

(5)按時交納物業(yè)服務(wù)費用；

(6)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。

2、《物業(yè)管理條例》中的基本制度有哪些？

1、業(yè)主大會制度

2、管理規(guī)約制度

3、業(yè)主委員會備案制度

4、招投標(biāo)制度

5、承接與交接制度

6、告知制度

1、保修責(zé)任制度

8、資質(zhì)管理制度

9、報告制度

10、專項維修資金制度

3、物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容主要有哪幾部分？

4、物業(yè)管理糾紛的處理方式有哪些？

六、簡答題：

1、不合理。

(1)、物業(yè)公司保安并非保險。

1、保安負(fù)責(zé)園區(qū)公共秩序和安全。

2、保安費是對物業(yè)公司所提供的保安服務(wù)的報酬和補(bǔ)償。

3、丟車屬于治安或刑事犯罪，應(yīng)由公安機(jī)關(guān)破案，由行為人負(fù)責(zé)賠償。

4、保險——投保人根據(jù)合同約定，向保險人支付保險費,保險人對于合同約定的可

能發(fā)生的事故因其發(fā)生所造成的財產(chǎn)損失承擔(dān)賠償保險金的責(zé)任。

二、物業(yè)公司保安并非保管。

1、保管——對某個特定的財產(chǎn)或物品的保護(hù)和管理，同時

對保管的財產(chǎn)或物品的損失按保管合同負(fù)有賠償責(zé)任。

2、該業(yè)主如果與物業(yè)簽定有特定的委托保管自行車的合同，

則物業(yè)應(yīng)按照合同簽定的內(nèi)容給予業(yè)主賠償，否則，不予賠

償。

3、如果業(yè)主將車停放于小區(qū)內(nèi)有人看管的車棚內(nèi)，并辦有交

接手續(xù)，在此情況下車輛丟失，可要求物業(yè)公司賠償。

三、自行車丟失或其他財產(chǎn)損失不能成為拒交物業(yè)費的理由。

1、交納物業(yè)服務(wù)費是業(yè)主的義務(wù)。

《物業(yè)管理條例》第七條規(guī)定：業(yè)主在物業(yè)管理活動中，履行下列義務(wù)

:五）、按時交納物業(yè)服務(wù)費用。

2、交納物業(yè)費是商品交換的要求。

物業(yè)公司提供的服務(wù)實質(zhì)上也是一種商品，是一種服務(wù)性商品。業(yè)主

享受物業(yè)服務(wù)，就是購買和消費了物業(yè)服務(wù)這種商品，就理應(yīng)支付相應(yīng)

的費用，這樣才構(gòu)成商品交換。而不交費用就是非法占有物業(yè)服務(wù)商品

,物業(yè)公司收不到物業(yè)費，其勞動價值得不到補(bǔ)償，商品的再生產(chǎn)就無

法進(jìn)行，物業(yè)服務(wù)就無法繼續(xù)提供。

3、自行車丟失或其他財產(chǎn)損失的賠償與交納物業(yè)費是兩個不同的民事責(zé)

任，不能以某一項民事責(zé)任來抵消另一項民事責(zé)任。

2、一、物業(yè)公司與業(yè)主雖未簽合同，但雙方存在事實上的合同關(guān)系。

1、物業(yè)公司在前期是受開發(fā)商的委托，開發(fā)商是大業(yè)主，物業(yè)公司與大業(yè)主之間簽

定有《前期物業(yè)服務(wù)委托合同》；

2、雖業(yè)主個人未簽定此協(xié)議，但并不代表物業(yè)公司就解除物業(yè)服務(wù)，物業(yè)服務(wù)并未

停止，該業(yè)主實際上已在享受物業(yè)服務(wù)內(nèi)容，已構(gòu)成了事實的合同關(guān)系。

二、業(yè)主對物業(yè)管理公司的服務(wù)和收費存在異議，可通過業(yè)主大會或業(yè)主委員會解決,

或提起民事訴訟，但不能以此為由不交物業(yè)服務(wù)費。

1、向業(yè)委會反饋意見，改進(jìn)服務(wù)質(zhì)量；

2、對不合格的物業(yè)公司可通過業(yè)主大會

解聘物業(yè)公司；

3、對物業(yè)公司的服務(wù)和收費有異議，

可提起訴訟，由法院判決；

4、業(yè)主個人，不能以自己對物業(yè)服務(wù)優(yōu)

劣的主觀判斷而拒交費用。

三、向業(yè)主解釋共用水電費收取的依據(jù)及收取原因：

1、依據(jù)與開發(fā)商簽定的《前期物業(yè)服務(wù)委托合同》及與小業(yè)主簽定的《前期物業(yè)服

務(wù)協(xié)議》內(nèi)容；

2、依據(jù)物業(yè)公司向物價局備案的《物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)》；

3、本著“誰受益誰分?jǐn)偂钡脑瓌t，現(xiàn)在生活水平提高了，業(yè)主不單單只是購買一處住所,

而主要是購買園區(qū)的環(huán)境及物業(yè)的服務(wù)。環(huán)境好了，生活在小區(qū)里才能感受到家的溫暖，

反之，如果沒有園區(qū)的各種景觀照明及動態(tài)的水景，小區(qū)就失去了靈氣，業(yè)主住在里面也

不會感受到舒適。因此，業(yè)主受益了，相應(yīng)的就要分?jǐn)倛@區(qū)的共用水電費；

4、物業(yè)公司雖然是為業(yè)主服務(wù)，但物業(yè)公司也是一個企業(yè)，也需要贏利，如果單靠

物業(yè)費的收取來達(dá)到收支平衡是不可能的，如果業(yè)主再不交納共用水電費，讓物業(yè)來承擔(dān)

的話，物業(yè)是運(yùn)作不下去的，長期這樣下去會形成惡性循環(huán)，最終導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)品質(zhì)下降,

業(yè)主不滿，物業(yè)公司退出對小區(qū)的管理；

5、物業(yè)公司在使用園區(qū)的共用水電費時，會本著節(jié)約的原則，水系的水更換時進(jìn)行

二次利用（澆花或洗地），公共照明根據(jù)天氣進(jìn)行隨時調(diào)整，不會浪費使用，如果業(yè)主對

園區(qū)的水電使用有好的建議，物業(yè)會積極采納的。

目的：讓業(yè)主了解費用收取的使用方法及物業(yè)的各項工作，讓業(yè)

主切身明白物業(yè)是真心的站在業(yè)主的角度來考慮問題、來開展各

項工作的。

物業(yè)管理法規(guī)考試題

一、判斷題：（每小題1分，共2

1、物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)該服從業(yè)主大會、業(yè)主委員會所作出的一切決議和決定。（X）

2、物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時，應(yīng)當(dāng)對業(yè)主臨時公約予以書面承

諾。（4）

3、前期物業(yè)管理的費用，由物業(yè)建設(shè)單位或與其簽訂物業(yè)服務(wù)合同的物業(yè)管理企業(yè)

承擔(dān)。（X）

4、業(yè)主是物業(yè)所有權(quán)人。（X）

5、業(yè)主享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)，建設(shè)單位不得擅

自處分。（7）

6、《物業(yè)管理條例》不適用建設(shè)單位自建自用，不聘請物業(yè)管理企業(yè)的情況。（4）

7、物業(yè)管理活動的內(nèi)容是對房屋、場地、設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)管理，以及維護(hù)環(huán)

境衛(wèi)生和秩序。（V）

8、業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主的合法權(quán)益。（X）

9、業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。（1）

10、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)向所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。（4）

11、物業(yè)管理企業(yè)與居民委員會之間并不存在法律上的關(guān)系。（4）

12、建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)之后，制定業(yè)主臨時管理規(guī)約。（7）

13、物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗。

（V）

14、憲法是我國的根本大法，在國家法律體系中享有最高的法律地位和法律效力，自

然是物業(yè)管理的法律淵源。（V）

15、法律是由全國人大及其常委會依法制定和變動的，其法律地位和效力低于憲法而

高于其他法，是法的形式體系中的二級大法。（7）

16、行政法規(guī)是由最高國家權(quán)力機(jī)關(guān)依法制定和變動的，有關(guān)行政管理和管理行政事

項的規(guī)范性文件的總稱。（V）

17、各地方人大及其常委會都可以頒布物業(yè)管理的地方法規(guī)。（X）

18、由國務(wù)院頒布的、于2003年9月1日實施的全國《物業(yè)管理條例》是目前我國

物業(yè)管理行業(yè)第一個具有最高法律效力的行政規(guī)章。（X）

19、有行為能力的人一定有權(quán)利能力，有權(quán)利能力的人一定有行為能力。（X）

20、物權(quán)是指直接支配物并具有排他性的民事財產(chǎn)權(quán)利。（V）

二、單項選擇題：（每題1分，共20題）

1、物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時，應(yīng)當(dāng)對遵守業(yè)主臨時管理規(guī)約予

以（A）

A、書面承諾B、承諾C、不應(yīng)承諾D、不予書面承諾

2、（D）必須通過招投標(biāo)方式選聘物業(yè)管理企業(yè)。

A、所有物業(yè)B、住宅物業(yè)

C、住宅規(guī)模較小的D、前期管理的住宅物業(yè)

3、從事物業(yè)管理的人員應(yīng)當(dāng)按照國家的有關(guān)規(guī)定，取得（D）

A、上崗證書B、職稱證書C、執(zhí)業(yè)資格證書D、職業(yè)資格證書

4、物業(yè)管理的權(quán)利基礎(chǔ)來源于（B）

A、委托管理B、建筑物區(qū)分所有權(quán)

C、政府的分配D、居民委員會的授權(quán)

5、物業(yè)管理對公共秩序的作用是（B），屬于安全防范性質(zhì)。

A、保障業(yè)主的人身安全B、提供協(xié)助性管理服務(wù)

C、行使治安管理職能D、業(yè)主自治管理

6、建筑物區(qū)分所有權(quán)人就是指在物業(yè)管理活動中的（C）o

A、住戶B、租戶C、業(yè)主D、物業(yè)管理企業(yè)

7、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共用部分的經(jīng)營性收益屬于（A）所有。

A、全體業(yè)主B、物業(yè)管理企業(yè)C、開發(fā)建設(shè)單位D、居民委員會E、公安派出所

8、業(yè)主（A）變更通過專有部分的供水、供電、供氣、通訊等維持物業(yè)正常使用的

各種管線。

A、不得隨意B、允許根據(jù)自己的需要C、可以任意D、能擅自

9、業(yè)主或物業(yè)使用人對其他業(yè)主、物業(yè)使用人及物業(yè)管理企業(yè)的合理使用、維護(hù)、

修繕和改良行為，彼此間（C）相互容忍。

A、沒有必要B、根據(jù)自己的需求C、應(yīng)該有義務(wù)D、沒有義務(wù)

10、物業(yè)管理企業(yè)通過簽訂物業(yè)服務(wù)合同，明確與業(yè)主的（A）關(guān)系。

A、權(quán)利與義務(wù)B、服務(wù)與被服務(wù)

C、管理與被管理D、委托與被委托

11、一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，具有物業(yè)管理重大事項最終決定權(quán)的是：（C）

A、業(yè)主委員會B、居委會C、業(yè)主大會D、其他組織。

12、在物業(yè)管理中，房屋的所有權(quán)歸業(yè)主，業(yè)主處于（A）地位。

A、主導(dǎo)B、次要C、服從D、協(xié)助

13、在房屋保修期內(nèi)，竣工驗收與交付業(yè)主使用前的時間差而產(chǎn)生的修繕責(zé)任，由

（C）承擔(dān)。

A、施工單位B、物業(yè)管理單位C、建設(shè)單位D、業(yè)主

14、業(yè)主大會、業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)的關(guān)系是：（A）

A、平等的法律主體關(guān)系B、領(lǐng)導(dǎo)和被領(lǐng)導(dǎo)的關(guān)系

C、管理者與被管理者的關(guān)系D、法人與法人的關(guān)系

15、業(yè)主在首次業(yè)主大會會議的投票權(quán)，按照（D）確定。

A、業(yè)主的人數(shù)B、入住時間長短

C、物業(yè)使用人數(shù)比例D、業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積、住宅套數(shù)

16、棄權(quán)或投反對票的業(yè)主（C）業(yè)主大會做出的各項決議。

A、可以不服從也不執(zhí)行B、可以服從但不執(zhí)行

C、應(yīng)當(dāng)服從并執(zhí)行D、可以選擇性服從和執(zhí)行

17、業(yè)主的更迭、業(yè)主大會以及業(yè)主委員會的改選（B）物業(yè)服務(wù)合同以及業(yè)主管

理規(guī)約的法律效力。

A、直接影響著B、都不影響C、部分影響D、削弱了

18、物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)審批應(yīng)由當(dāng)?shù)兀˙）負(fù)責(zé)。

A、工商部門B、房地產(chǎn)行政主管部門

C、稅務(wù)部門D、物業(yè)管理協(xié)會

19、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、園林綠化的保修期為（D）。

A、2年B、5年C、10年D、合同約定期間

20、在物業(yè)管理活動中，以合同的格式條款侵害業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會或物業(yè)

管理企業(yè)的合法權(quán)益（C）。

A、合同整體無效B、合同的格式條款有效

C、合同的格式條款無效D、合同應(yīng)撤銷。

三、多項選擇題：（每題2分，共10題）

1、我國物業(yè)管理法的淵源有憲法、法律、行政法規(guī)（ABD）以及國際公約。

A.地方性法規(guī)B.行政規(guī)章C.宗教戒律D.司法解釋

2、業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有（ABC）權(quán)利

A.按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)

B.參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán)

C.監(jiān)督業(yè)主委員會的工作

D.按時交納物業(yè)服務(wù)費用

E.遵守業(yè)主管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則

3、業(yè)主大會的職責(zé)是：（ABD）

A.制定、修改業(yè)主管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則

B.選舉、更換業(yè)主委員會委員，監(jiān)督業(yè)主委員會的工作

C.與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同

D.決定專項維修資金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實施

4、有權(quán)組織業(yè)主成立業(yè)主大會的有（ACD）

A.物業(yè)建設(shè)單位B,物業(yè)管理企業(yè)

C.房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處D.業(yè)主代表

5、業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)符合下列（BDE）條件。

A.本物業(yè)區(qū)域內(nèi)的業(yè)主B.熱心共益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)

C.經(jīng)濟(jì)實力雄厚D.具有一定組織能力E.具備必要工作時間

6、業(yè)主委員會委員有下列（ACDE）情形之一的，經(jīng)業(yè)主大會會議通過，其業(yè)主委

員會委員資格終止。

A.因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是業(yè)主的

B.無故缺席業(yè)主委員會會議累計三次以上的

C.有犯罪行為的

D.拒不履行業(yè)主義務(wù)的

E.因疾病等原因喪失履行職責(zé)能力的

7、有下列（BCD）情況，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)及時組織召開業(yè)主大會臨時會議。

A.物業(yè)區(qū)域內(nèi)經(jīng)持有20%以上投票權(quán)業(yè)主提議的

B.20%以上業(yè)主提議的

C.發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理的

D.業(yè)主大會議事規(guī)則或者業(yè)主公約規(guī)定的其他情況

8、建筑物區(qū)分所有權(quán)是由區(qū)分所有建筑物（AC）所構(gòu)成。

A.專有部分所有權(quán)B.房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)

C.共用部分持分權(quán)D.人身權(quán)和人格權(quán)

9、業(yè)主對建筑物區(qū)分所有權(quán)的專有部分所享有的權(quán)利為（ABCD）o

A.占有B.使用C.收益D.處分

10、業(yè)主對建筑物區(qū)分所有權(quán)的專有部分所應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)為（ABCDE）。

A.按照本來用途和使用目的使用專有部分

B.維護(hù)建筑物的安全和外觀美觀

C,不得隨意變更通過專有部分的用于維持建筑物使用功能的各種管線

D.獨自承擔(dān)修繕自己專有部分的費用和責(zé)任

E.對他人的合理行為應(yīng)相互容忍

四、論述題：

1、試述《物業(yè)管理條例》頒布實施的意義？（8分）

答：第一，規(guī)范發(fā)展物業(yè)管理有利于促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長。住房消費是今后相當(dāng)長一段時期

居民消費的熱點，住宅與房地產(chǎn)業(yè)是全面建設(shè)小康社會時期國民經(jīng)濟(jì)增長的持續(xù)推動力。

因此物業(yè)管理不但有利于刺激居民購房積極性，其本身也對擴(kuò)大消費拉動經(jīng)濟(jì)增長有重要

作用。隨著我國城市化進(jìn)程的加快，物業(yè)管理所創(chuàng)造的國內(nèi)生產(chǎn)總值將會越來越多。

第二，規(guī)范發(fā)展物業(yè)管理有利于提高人民群眾居住質(zhì)量。經(jīng)濟(jì)發(fā)展的根本目的是提高

人民生活水平，隨著第一步和第二步戰(zhàn)略目標(biāo)的順利實現(xiàn)，人民生活實現(xiàn)了解決溫飽和從

溫飽到小康的兩大歷史性跨越，居民消費由追求基本生活資料的滿足向注重生活質(zhì)量轉(zhuǎn)變。

第三，規(guī)范發(fā)展物業(yè)管理有利于增加就業(yè)。我國正處于城市化高速發(fā)展時期，農(nóng)村勞

動力向非農(nóng)產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)移，加之我國正處于經(jīng)濟(jì)調(diào)整時期，就業(yè)結(jié)構(gòu)處于調(diào)整期中，大量的

下崗失業(yè)問題，就業(yè)形勢極為嚴(yán)峻和復(fù)雜，必須增加就業(yè)機(jī)會，物業(yè)管理就業(yè)容量大，對

擴(kuò)大就業(yè)有重要的作用。

第四，規(guī)范發(fā)展物業(yè)管理有利于維護(hù)社區(qū)穩(wěn)定，維護(hù)社會安定是全國建設(shè)小康社會的

重要保證。隨著社會經(jīng)濟(jì)體制的轉(zhuǎn)形，社區(qū)建設(shè)越來越受到各界的關(guān)注，成為城市建設(shè)與

管理的基礎(chǔ)性工作，物業(yè)管理是社區(qū)服務(wù)的重要組成部分，對于維護(hù)社區(qū)環(huán)境和秩序具有

重要作用。

2、為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護(hù)物業(yè)管理當(dāng)事人的合法權(quán)益，《條例》突出建章立

制的重要作用，確立了哪七項物業(yè)管理的基本制度？并就其中一項制度進(jìn)行詳細(xì)論述。

（14分）

答：一是，業(yè)主大會制度。

各地在物業(yè)管理實踐中，大多采用業(yè)主委員會制度，即由業(yè)主召開會議，選舉產(chǎn)生業(yè)

主委員會，代表全體業(yè)主行使有關(guān)物業(yè)管理的權(quán)利。從實踐效果來看，業(yè)主委員會制度對

物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展起到過一定的促進(jìn)作用。但由于該制度集決策和執(zhí)行于一體，缺乏有

效的監(jiān)督機(jī)制，難以體現(xiàn)全體業(yè)主的意愿，有違權(quán)責(zé)一致的原則。在實踐中，有少數(shù)業(yè)主

委員會成員侵害大多數(shù)業(yè)主的利益，也有的住宅小區(qū)發(fā)生業(yè)主委員會作出換聘物業(yè)管理企

業(yè)或同意利用公共設(shè)施經(jīng)營的決定，但遭到大多數(shù)業(yè)主反對，導(dǎo)致矛盾產(chǎn)生。鑒于以上認(rèn)

識，《條例》確立了業(yè)主大會和業(yè)主委員會并存，業(yè)主大會決策、業(yè)主委員會執(zhí)行的制度。

規(guī)定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會，業(yè)主大會代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)

主的合法權(quán)益。同時，明確了業(yè)主大會的成立方式、職責(zé)、會議形式、表決原則以及議事

規(guī)則的主要事項，規(guī)定了業(yè)主委員會的產(chǎn)生方式、委員條件、職責(zé)、備案等。業(yè)主委員會

作為業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，可以在業(yè)主大會的授權(quán)范圍內(nèi)就某些物業(yè)管理事項作出決定，

但重大的物業(yè)管理事項的決定只能由業(yè)主大會作出。這一制度有利于維護(hù)大多數(shù)業(yè)主的合

法權(quán)益，保障物業(yè)管理活動的順利進(jìn)行。

為了規(guī)范業(yè)主大會、業(yè)主委員會的運(yùn)作，加強(qiáng)監(jiān)督管理，《條例》規(guī)定業(yè)主大會和業(yè)

主委員會應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)

的活動。

二是，業(yè)主規(guī)約制度。

物業(yè)管理往往涉及到多個業(yè)主，業(yè)主之間既有個體利益，也有共同利益。在單個業(yè)主

的個體利益與業(yè)主之間的共同利益發(fā)生沖突時，個體利益應(yīng)當(dāng)服從整體利益，單個業(yè)主應(yīng)

當(dāng)遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)涉及到公共秩序和公共利益的有關(guān)規(guī)定。鑒于業(yè)主之間在物業(yè)管理

過程中發(fā)生的關(guān)系屬于民事關(guān)系，不宜采取行政手段進(jìn)行管理，《條例》對各地實施物業(yè)

管理中已具有一定實踐基礎(chǔ)的業(yè)主管理規(guī)約制度進(jìn)行了確認(rèn)，規(guī)定業(yè)主管理規(guī)約對全體業(yè)

主具有約束力。規(guī)定建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)之前，制定業(yè)主臨時管理規(guī)約，對有關(guān)物業(yè)

的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的公共利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任

等依法作出約定。建設(shè)單位制定的業(yè)主臨時管理規(guī)約，不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。

業(yè)主大會有權(quán)起草、討論和修訂業(yè)主管理規(guī)約，業(yè)主大會制定的業(yè)主管理規(guī)約生效時臨時

管理規(guī)約終止。業(yè)主管理規(guī)約是多個業(yè)主之間形成的共同意志，是業(yè)主共同訂立并遵守的

行為準(zhǔn)則。實行業(yè)主管理規(guī)約制度，有利于提高業(yè)主的自律意識，預(yù)防和減少物業(yè)管理糾

紛。

三是，物業(yè)管理招投標(biāo)制度。

物業(yè)管理是市場經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物，競爭是市場經(jīng)濟(jì)的基本特征。為了扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

自建自管、因建管不分而引發(fā)物業(yè)管理糾紛增多的被動局面，保障業(yè)主自主選擇物業(yè)管理

企業(yè)的權(quán)利，同時也為物業(yè)管理企業(yè)參與平等競爭創(chuàng)造機(jī)會，《條例》突出了推行招投標(biāo)

對于促進(jìn)物業(yè)管理健康發(fā)展的重要作用，提倡業(yè)主通過公平、公開、公正的市場競爭機(jī)制

選擇物業(yè)管理企業(yè)。鼓勵建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過招投標(biāo)

的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。并對住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的

方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)作了明確規(guī)定。

四是，物業(yè)承接驗收制度。

物業(yè)承接驗收是物業(yè)管理的基礎(chǔ)工作。目前，在物業(yè)管理過程中，老百姓反映強(qiáng)烈的

質(zhì)量缺陷、配套設(shè)施不完善等熱點問題，多數(shù)是在開發(fā)建設(shè)階段遺留下來的。由于建管不

分，依附于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的物業(yè)管理企業(yè)往往無法進(jìn)行嚴(yán)格的物業(yè)承接驗收。還有一些

物業(yè)管理企業(yè)一味偏重市場份額的擴(kuò)大，在物業(yè)承接驗收時敷衍了事。對業(yè)主的投訴，房

地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和物業(yè)管理企業(yè)相互推諉。為了明確開發(fā)建設(shè)單位、業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)的

責(zé)、權(quán)、禾I」，減少物業(yè)管理矛盾和糾紛，并促使開發(fā)建設(shè)單位提高建設(shè)質(zhì)量，加強(qiáng)物業(yè)建

設(shè)與管理的銜接，《條例》規(guī)定物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)

施設(shè)備進(jìn)行查驗，應(yīng)當(dāng)與建設(shè)單位或業(yè)主委員會辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)，同時規(guī)定建設(shè)單

位、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理企業(yè)移交有關(guān)資料。

五是，物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理制度。

物業(yè)管理具有一定的特殊性。物業(yè)管理服務(wù)實質(zhì)上是對業(yè)主共同事務(wù)進(jìn)行管理的一種

活動，帶有公共產(chǎn)品的性質(zhì)。在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，物業(yè)管理企業(yè)要依照全體業(yè)主的授權(quán)，

約束個別業(yè)主的不當(dāng)行為，如制止違章搭建及違章裝修、制止擾亂公共秩序及危害環(huán)境衛(wèi)

生等，以維護(hù)全體業(yè)主的利益和社會公共利益。物業(yè)管理企業(yè)還有與業(yè)主長時間保持密切

聯(lián)系的特點，企業(yè)的素質(zhì)及其管理水平的高低，直接影響到業(yè)主的生活環(huán)境和工作質(zhì)量。

物業(yè)管理具有一定的專業(yè)性，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和科技的進(jìn)步，新技術(shù)、新產(chǎn)品在房地產(chǎn)開

發(fā)建設(shè)中被廣泛采用，物業(yè)的智能化程度越來越高，這也要求物業(yè)管理企業(yè)具有一定數(shù)量

的高素質(zhì)管理和技術(shù)人員，具有先進(jìn)的工具及設(shè)備，建立科學(xué)、規(guī)范的工作程序，對價值

量巨大的物業(yè)資產(chǎn)實施良好的管理與維護(hù)。基于以上認(rèn)識，并為了有利于整頓和規(guī)范物業(yè)

管理市場，《條例》規(guī)定：國家對從事物業(yè)管理活動的企業(yè)實行資質(zhì)管理制度。在現(xiàn)階段

對物業(yè)管理行業(yè)實行市場準(zhǔn)入制度，嚴(yán)格審查物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)，是加強(qiáng)行政監(jiān)管、規(guī)

范企業(yè)行為、有效解決群眾投訴、改善物業(yè)管理市場環(huán)境的必要手段。

六是，物業(yè)管理專業(yè)人員職業(yè)資格制度。

物業(yè)管理活動的特殊性、經(jīng)營管理的專業(yè)性以及涉及學(xué)科多、管理復(fù)雜等特點，決定

了應(yīng)對物業(yè)管理專業(yè)人員實行職業(yè)資格制度。物業(yè)管理專業(yè)人員如物業(yè)管理處主任（項目

經(jīng)理）等，作為物業(yè)管理活動的直接組織者，其業(yè)務(wù)能力和素質(zhì)高低，直接關(guān)系物業(yè)的承

接驗收、維修養(yǎng)護(hù)以及物業(yè)管理服務(wù)水平，直接影響物業(yè)的保值增值，關(guān)系到業(yè)主共同利

益和社會公共利益。物業(yè)管理專業(yè)人員只有在掌握和了解法律、經(jīng)濟(jì)、工程、環(huán)保、消防

以及公共關(guān)系、心理等多方面學(xué)科和知識，并經(jīng)過相關(guān)專業(yè)崗位實踐鍛煉的基礎(chǔ)上，才能

有效地做好管理服務(wù)工作。不少發(fā)達(dá)國家以及香港、臺灣地區(qū)等都通過對物業(yè)管理專業(yè)人

員進(jìn)行職業(yè)資格的認(rèn)證以及繼續(xù)教育制度，來實現(xiàn)對物業(yè)管理行業(yè)的規(guī)范和管理。現(xiàn)階段,

我國已建立的物業(yè)管理專業(yè)人員隊伍、高等院校及科研機(jī)構(gòu)提供的教育支撐和人才儲備以

及日臻完善的法規(guī)體系等，為建立物業(yè)管理專業(yè)人員職業(yè)資格制度創(chuàng)造了有利條件。因此,

《條例》規(guī)定：從事物業(yè)管理的人員應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定，取得職業(yè)資格證書。我部將

配合人事部抓緊將這一制度納入國家專業(yè)人員職業(yè)資格制度系列。

七是，住房專項維修資金制度。

隨著我國城鎮(zhèn)住房制度改革的不斷深化，居民個人擁有住房產(chǎn)權(quán)的比例越來越高，舊

住房體制下由國家或單位單一承擔(dān)住房維修的狀況相應(yīng)發(fā)生了根本性改變。為了解決在住

房產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)多元化情形下，住房共用部位、共用設(shè)施設(shè)備發(fā)生大修、中修及更新、改造時，

如何在多個業(yè)主之間及時籌集所需費用的問題，《國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改

革加快住房建設(shè)的通知》（國發(fā)[1998]23號）規(guī)定：“加強(qiáng)住房售后的維修管理，建立住房

共用部位、設(shè)備和小區(qū)公共設(shè)施專項維修資金，并健全業(yè)主對專項維修資金管理和使用的

監(jiān)督制度”。依據(jù)《通知》精神，我部與財政部制定了《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修資

金管理辦法》，對維修資金的交納、存儲、使用、監(jiān)督等作了具體規(guī)定。4年多的實踐證

明，建立專項維修資金，對保證物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)，保證物業(yè)的正

常使用，保障全體業(yè)主共同利益，是十分必要的。針對目前存在的專項維修資金交納范圍

不明確以及挪用專項維修資金等問題，《條例》規(guī)定：住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物

業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修

資金。同時規(guī)定：專項維修資金屬業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共

用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。

五、案例分析題：

（-）業(yè)主張某未經(jīng)物業(yè)管理企業(yè)的許可將自家陽臺用玻璃窗封閉，物業(yè)企業(yè)發(fā)現(xiàn)后

以張某裝修陽臺未經(jīng)申報，且破壞了建筑物外觀的一致性，違反了物業(yè)裝修管理規(guī)定及違

反了業(yè)主公約為由，要求業(yè)主張某限期改正。張某以陽臺屬自有部位，物業(yè)企業(yè)無權(quán)干涉

為由，仍拒不改正。于是，物業(yè)管理企業(yè)即依據(jù)《業(yè)主管理規(guī)約》的規(guī)定，對業(yè)主張某采

取了停水停電措施。三個月過后，業(yè)主張某以物業(yè)管理企業(yè)停水停電侵害了其房屋使用權(quán)

為由，向人民法院起訴，要求物業(yè)企業(yè)賠償因停水停電導(dǎo)致其物業(yè)無法使用的經(jīng)濟(jì)損失。

”案強(qiáng)占

口-X.八、、.?

1、業(yè)主張某的行為違反了《業(yè)主管理規(guī)約》及相關(guān)法律規(guī)定，其行為已構(gòu)成違約；

2、《業(yè)主管理規(guī)約》中有關(guān)物業(yè)管理企業(yè)可以采取停水停電的方法來要求業(yè)主改正

違章裝修行為的約定因違反了法律的強(qiáng)制性規(guī)定而無效。

3、物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任，賠償?shù)臄?shù)額以停水停電期間政府指導(dǎo)租金為限。

4、根據(jù)《物業(yè)管理條例》第46條的規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)對業(yè)主的違章裝修行為應(yīng)當(dāng)

制止并及時向關(guān)行政管理部門報告。

（二）路雪與陳紅是同一住宅樓上下層的鄰居，陳紅住在樓下?！拔逡弧甭糜魏蠡氐郊?，

發(fā)現(xiàn)家里積滿污水，經(jīng)查是與樓上相連接處的下水道（管）漫出。事后，小區(qū)物業(yè)管理企

業(yè)稱：下水管道是暢通的，因此不負(fù)管理責(zé)任；物業(yè)建設(shè)單位則稱：此樓已經(jīng)通過綜合驗

收，是合格的，所以也無責(zé)任。請問本案的責(zé)任應(yīng)由誰業(yè)承擔(dān)，為什么？(6分)

答：

(1)如果是管道質(zhì)量問題，在保修期內(nèi)由物業(yè)建設(shè)單位承擔(dān)責(zé)任；

(2)如果是人為損壞，由責(zé)任人承擔(dān)；

(3)物業(yè)管理企業(yè)有定期檢查維修的義務(wù)，如有違反，應(yīng)承擔(dān)法律責(zé)任。

一、名詞解釋

1、物業(yè)管理是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)受物業(yè)所有人的委托，依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同，以及國家有關(guān)

的法律法規(guī)，對物業(yè)的房屋建筑及其設(shè)備、市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)

境容貌等管理項目進(jìn)行維護(hù)、修繕和整治，并向物業(yè)所有人和使用人提供綜合性的有償服

務(wù)。

2、物業(yè)權(quán)屬是指房地產(chǎn)所有權(quán)及其有關(guān)的其他財產(chǎn)權(quán)利在主題上的歸屬。它是特定物業(yè)

的歸屬或管主合法管轄、支配、保護(hù)該宗物業(yè)的獨立性權(quán)利，

3、物業(yè)抵押是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行

擔(dān)保的行為。

4、前期物業(yè)管理是指在業(yè)主大會與所聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效前，由

建設(shè)單位選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施的物業(yè)管理。

5、業(yè)主大會是指由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成，代表全體業(yè)主行使本區(qū)域物業(yè)管理權(quán)

利的自治組織。

二、簡答題

1、物業(yè)管理的基本特征

物業(yè)管理職能的社會化，機(jī)構(gòu)的專業(yè)化，過程的市場化，形式的規(guī)范化，關(guān)系的契約化。

2、以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件

(1)以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定，保佑批準(zhǔn)權(quán)

的人民政府審批。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手

續(xù)，并依照國家有關(guān)規(guī)定交納土地使用權(quán)出讓金。

(2)以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)報批時，有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府按照國務(wù)

院規(guī)定決定可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)

所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理。

3、物業(yè)抵押法律特征的表現(xiàn)是什么？

(1)物業(yè)抵押屬于債權(quán)人擔(dān)保的范圍，是附從于債權(quán)的從權(quán)利。

(2)物業(yè)抵押是以物業(yè)作為標(biāo)的物的抵押，這就決定了抵押物不能轉(zhuǎn)移地方，仍為物業(yè)

所有人占有、使用。

(3)物業(yè)抵押合同生效后，即具有對抗第三方的效力，物業(yè)抵押人對非法占有、轉(zhuǎn)讓物

業(yè)有追償權(quán)。未經(jīng)抵押權(quán)人同意，物業(yè)所有權(quán)人不得將已設(shè)定抵押部分另行再設(shè)抵押。同

時，抵押人在抵押的物業(yè)上再設(shè)定的其他權(quán)利不能對抗已設(shè)定的抵押權(quán)。

(4)物業(yè)抵押的目的在于控制抵押物的交換價值，當(dāng)債權(quán)逾期不得清償時，房地產(chǎn)抵押

權(quán)人，能以其交換價值優(yōu)先受償。

三、論述題

1、結(jié)合實際談?wù)勊接蟹课莩凶馊伺c共有人的權(quán)利及優(yōu)先權(quán)的區(qū)別。

(-)在租賃期限內(nèi)，由于房屋租賃關(guān)系的存在，承租人享有以下權(quán)利：

(1)繼續(xù)承租權(quán)在租賃期間內(nèi)，房屋出租人出賣房屋，承租人可以繼續(xù)按照原租賃合同

的規(guī)定承租房屋，新的房屋所有權(quán)人，應(yīng)當(dāng)遵守原租賃合同的規(guī)定，不不得改變租賃期限，

不的提高租金。

(2)優(yōu)先購買權(quán)，出賣私有出租房屋，應(yīng)當(dāng)提前3各月，通知承租人，在同等條件先，

承租人有優(yōu)先購買權(quán)，

(二)共有人的權(quán)利

(1)否決權(quán)在出賣共有房屋時，若其中某個或某幾個共有人擅自出賣房屋，一般情況下,

其他共有人具有否決權(quán)，認(rèn)定買賣行為無效。

(2)優(yōu)先購買權(quán)共有房屋出賣時，其他共有人在同等條件下有優(yōu)先購買權(quán)。

(三)承租人和共有人的優(yōu)先權(quán)區(qū)別

在出售房屋時，承租人合共又人都具有優(yōu)先權(quán)，但共有人的優(yōu)先權(quán)是基于物權(quán)而產(chǎn)生的，

而承租人的優(yōu)先權(quán)是基于債權(quán)而產(chǎn)生的。依據(jù)民法基本原理，物權(quán)優(yōu)先與債權(quán)，因此，共

有人的優(yōu)先權(quán)優(yōu)先于承租人的優(yōu)先權(quán)。在承租人和共有人都要求購買同一房屋時，在同等

條件下共有人有優(yōu)先購買權(quán)。

2、結(jié)合你了解的情況，談?wù)勍ǔＱb飾裝修行為會涉及哪些民事責(zé)任。

(1)如果裝修行為人是房屋的承租人，那么其裝修應(yīng)當(dāng)?shù)玫匠鲎馊说耐猓駝t出租人

有權(quán)解除房屋租賃合同，并追究承租人的違約或侵權(quán)責(zé)任。

(2)如果裝修行為人是房屋的部分產(chǎn)權(quán)人，那么裝修行為應(yīng)當(dāng)尊重其他部分產(chǎn)權(quán)人的權(quán)

利。

(3)如果裝修行為人是整棟樓房的局部房屋所有人，那么裝修不得妨礙他人對房屋行使

權(quán)利，不的改變房屋的整體結(jié)構(gòu)或者危及房屋的安全性能，否則其他所有人有權(quán)請求停止

侵害，排除妨害，消除危險，恢復(fù)原貌，并有權(quán)要求賠償損失。

3、結(jié)合所住小區(qū)的實際情況，談?wù)勎飿I(yè)管理企業(yè)如何做好小區(qū)的車輛管理工作。

(1)在物業(yè)服務(wù)合同中明確約定，停車場車輛停放究竟屬于什么性質(zhì)?；蛘吒鶕?jù)《物業(yè)

管理條例》第44條的規(guī)定，與需要提供停車服務(wù)的業(yè)主單獨簽訂停車管理服務(wù)協(xié)議，就

停車服務(wù)項目性質(zhì)、費用進(jìn)行約定。

(2)我國《公司法》第11條規(guī)定：公司的經(jīng)營范圍由公司的章程決定，并依法登記。公

司應(yīng)在登記的范圍內(nèi)從事經(jīng)營活動。物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營停車場，收取車主一定費用，這種

經(jīng)營活動的法律性質(zhì)，在公司經(jīng)營范圍中應(yīng)當(dāng)作出明確規(guī)定。

(3)根據(jù)《機(jī)動車停放收費管理辦法》第12條規(guī)定：機(jī)動車停放服務(wù)收費實行明碼標(biāo)價

制度。在機(jī)動車停放場所及收費地點醒目位置放置明碼標(biāo)價牌，標(biāo)明停放車輛類型、服務(wù)

內(nèi)容、計費單位、收費標(biāo)準(zhǔn)等。因此物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)該明示服務(wù)的性質(zhì)，以使車主根據(jù)停

車場明示的服務(wù)內(nèi)容決定是否接受這種服務(wù)，同時也清楚接受服務(wù)時自己應(yīng)急的義務(wù)。

案例

徐先生花費大量時間和金錢剛剛裝修好的房子，被樓上住戶跑水搞得廚房、衛(wèi)生間、

客廳部分屋頂浸泡起皮。找到樓上業(yè)主，答復(fù)是他家一點也沒有漏，并且很不情愿配合檢

查問題。雖說經(jīng)物業(yè)公司工程人員多次協(xié)調(diào)已解決了問題，但劉先生心里還是不痛快，認(rèn)

為物業(yè)在裝修管理上沒有盡到責(zé)任，所以拒絕繳納物業(yè)管理費。他詢問：對物業(yè)公司的服

務(wù)不滿意，是否可以不交物業(yè)管理費？

分析

1.業(yè)主混淆了不同的法律關(guān)系，該案涉及不同的法律關(guān)系，包括業(yè)主與開發(fā)商、業(yè)主

與物業(yè)管理公司、業(yè)主與業(yè)主之間的法律關(guān)系。

2.樓上跑水可能由兩種原因引起：房屋質(zhì)量不好導(dǎo)致水滲漏或者樓上業(yè)主過失導(dǎo)致跑

水，但無論哪種原因引起都與物業(yè)管理公司無關(guān)，不涉及物業(yè)管理公司與業(yè)主的法律關(guān)系。

3.房屋質(zhì)量不好導(dǎo)致水滲漏涉及業(yè)主與開發(fā)商之間基于房屋買賣合同而產(chǎn)生的合同法

律關(guān)系，開發(fā)商交付的房屋存在瑕疵導(dǎo)致水管跑水致使業(yè)主遭受損失，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違

約賠償責(zé)任。

4.樓上業(yè)主過失導(dǎo)致跑水涉及業(yè)主之間基于侵權(quán)行為而產(chǎn)生的侵權(quán)法律關(guān)系，樓上業(yè)

主的過錯導(dǎo)致樓下業(yè)主房屋遭受損失，該行為已經(jīng)構(gòu)成對樓下業(yè)主財產(chǎn)權(quán)利的侵犯，構(gòu)成

侵權(quán)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)賠償責(zé)任。

5.物業(yè)管理公司在本案中只涉及對受損業(yè)主家內(nèi)部的維護(hù)和修繕。由于受損部分不屬

于公共設(shè)施、公共區(qū)域，該部分的物業(yè)服務(wù)不屬于物業(yè)管理費所涵蓋的服務(wù)范圍，而屬于

特殊的物業(yè)管理服務(wù)，對該部分維修應(yīng)當(dāng)另行支付費用，業(yè)主沒有理由拒繳物業(yè)管理費。

結(jié)論

業(yè)主以對管理服務(wù)不滿意為由拒繳物業(yè)管理費，實際上是混淆了業(yè)主和小區(qū)物業(yè)管理

委員會（下稱“管委會”）之間的權(quán)利義務(wù)。依據(jù)法律、法規(guī)的規(guī)定或約定，任意一個業(yè)主

無權(quán)單獨對物業(yè)管理公司的收費標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)管理費的使用和管理以及物業(yè)服務(wù)質(zhì)量提出異

議，業(yè)主無權(quán)以此作為對抗原告訴訟主張的抗辯事由。理由是：

首先，物業(yè)管理公司并不只是為某一個或幾個業(yè)主單獨提供服務(wù)，而是基于開發(fā)商的

委托、全體業(yè)主的共同委托或代表全體業(yè)主共同利益的管委會的委托，為整個小區(qū)提供物

業(yè)管理服務(wù)，物業(yè)管理公司與業(yè)主的合同關(guān)系并不是通常的一對一的合同關(guān)系，而是一對

整體業(yè)主的合同關(guān)系。

其次，物業(yè)管理費是用于整個小區(qū)維護(hù)保養(yǎng)、維持小區(qū)正常、持續(xù)運(yùn)行所必須的費用，

（見《北京市普通居住小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費暫行辦法》第二條）并非物業(yè)管理公司的經(jīng)

營性收入。如果允許任何一個業(yè)主任意以物業(yè)管理公司服務(wù)存在瑕疵或?qū)ξ飿I(yè)管理費使用

存在疑問為由拒付物業(yè)管理費，則必然導(dǎo)致物業(yè)管理費入不敷出、物業(yè)管理公司因缺乏資

金對小區(qū)的維護(hù)管理將難以為繼，這必然導(dǎo)致全體業(yè)主（包括欠費的業(yè)主）的共同利益遭

受損害。

因此，對于物業(yè)管理公司收取并使用、管理物業(yè)管理費的問題，相關(guān)法律、法規(guī)設(shè)計

了一整套完整的監(jiān)督機(jī)制，即業(yè)主將其對物業(yè)管理公司的監(jiān)督權(quán)讓給代表全體業(yè)主利益的

管委會行使；同時，業(yè)主賦予管委會對物業(yè)管理公司使用和管理物業(yè)管理費以及各種維修

基金檢查和監(jiān)督的權(quán)利、“予以制止并要求其限期改正”、解聘物業(yè)管理公司以及代表全體

業(yè)主向物業(yè)管理公司提出起訴要求賠償業(yè)主損失的權(quán)利。

與此相對應(yīng)的是，任何業(yè)主無權(quán)單獨向物業(yè)管理公司提出對各項收費標(biāo)準(zhǔn)、對物業(yè)管

理費的使用和管理異議，且無權(quán)以前述異議為抗辯理由對抗業(yè)主繳納物業(yè)管理費、代繳費

用的義務(wù)，只“有權(quán)向物業(yè)管理委員會投訴或者向房屋土地管理機(jī)關(guān)反映”。

只有在這種法定的機(jī)制下，才既能體現(xiàn)業(yè)主對物業(yè)管理公司的監(jiān)督，又能保證物業(yè)管

理公司對小區(qū)維護(hù)管理的順利開展，最終確保全體業(yè)主的整體利益。（見《北京市房屋土

地管理局關(guān)于開展組建居民小區(qū)物業(yè)管理委員會試點工作的通知》第三項“管委會的職責(zé)”、

《北京市居住小區(qū)物業(yè)管理辦法》第十七條的相關(guān)規(guī)定。）

由此可見，業(yè)主將對物業(yè)管理公司使用物業(yè)管理費以及各項物業(yè)管理工作完成情況的

監(jiān)督審核工作的權(quán)利賦予了管委會，業(yè)主個人無權(quán)對此提出異議，也不能以此作為拒繳物

業(yè)管理費的抗辯理由。（摘自大中華物業(yè)管理網(wǎng)）

1.案一：2001年5月一天，劉某因病到某醫(yī)院住院治療，把奔馳轎車停放在該醫(yī)院住院處

樓下的停車位。在停放期間，住院處7樓上的一塊玻璃自行脫落，將奔馳車砸壞。事后雙

方就賠償問題沒能達(dá)成協(xié)議，劉某遂告到法院，要求這家醫(yī)院賠償各種損失46000元。針

對劉某的起訴，醫(yī)院提出了異議，醫(yī)院拿出了氣象局檔案館的氣象公證，證明事發(fā)時，該

區(qū)域最大風(fēng)力達(dá)到8級以上，事件的發(fā)生是由于當(dāng)時大風(fēng)吹壞了玻璃，屬于不可預(yù)測和不

可避免的“天災(zāi)”。鑒于此，醫(yī)院只同意對被砸壞的奔馳轎車恢復(fù)原狀，但不同意賠償。法

院審理認(rèn)為，不管事發(fā)時是否有大風(fēng)，玻璃脫落都與被告某醫(yī)院管護(hù)不力有關(guān)，因此，對

于劉某的損失，醫(yī)院負(fù)有不可推卸的責(zé)任，理應(yīng)賠償。經(jīng)法院審理，某醫(yī)院被判賠償劉某

修車費、保全證和公證費總計44000元。

關(guān)于陽臺外墻面使用權(quán)

據(jù)反映：西市有八家二樓住戶，其陽臺被一樓住戶（門面房）的廣告牌遮蓋，以至于

二樓住房的空調(diào)無法安裝。他們找到開發(fā)商，開發(fā)商說當(dāng)初合同中明確約定“外墻面使用權(quán)

屬于出賣人”，再者直接侵犯其陽臺外墻面使用權(quán)的是一樓住戶而非開發(fā)商，故不予理睬。

同時他們還不明白，物業(yè)公司是否有權(quán)干涉住宅樓外墻面使用權(quán)？

張先金律師點評：

一、關(guān)于陽臺外墻面使用權(quán)

根據(jù)《合肥市商品房銷售面積計算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則實施細(xì)則》的規(guī)定：公用墻體

按其水平投影面積的一半計入單元（套）內(nèi)墻體面積：非公用墻體水平投影面積全部計入

套內(nèi)墻體面積。而陽臺根據(jù)該細(xì)則規(guī)定：1.未封閉的陽臺按其外圍水平投影面積的一半

計算建筑面積：2.封閉陽臺按其外圍水平投影面積計算建筑面積。據(jù)此可知陽臺外墻體

未單獨計算面積，故屬非公用墻體，而屬其所在單元（套）用戶。因此一樓住戶的廣告牌

不可延伸至二樓的陽臺，否則就侵犯了二樓的墻面使用權(quán)。

二、有關(guān)購房者與開發(fā)商約定的墻面使用權(quán)問題

外墻（含山墻）屬公用墻體，其水平投影的一半面積已納入分?jǐn)偯娣e。建設(shè)部、國家計委

等七部委聯(lián)合發(fā)布的關(guān)于整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序的“建住房2002123號”的通知

中明確規(guī)定：已納入分?jǐn)偯娣e的公用部位的產(chǎn)權(quán)，屬業(yè)主共有，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得擅自

另行出租、售?！逗戏适猩唐贩夸N售面積計算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則實施細(xì)則》也規(guī)定,

凡已計入公用面積的不得另行出售或出租。所以購房者即使與開發(fā)商在合同中約定了“外墻

面使用權(quán)屬于出賣人”，開發(fā)商也不得將外墻面使用權(quán)擅自進(jìn)行出租、出售。

再者外墻面屬于本幢樓全體業(yè)主共同共有，根據(jù)我國《民法通則》和最高人民法院《關(guān)于

貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見（試行）》的有關(guān)規(guī)定，在共同共

有關(guān)系存續(xù)期間，部分共有人擅自處分共有財產(chǎn)的。一般應(yīng)認(rèn)定其處分行為無效。故而開

發(fā)商只有與整幢樓每一戶都約定“外墻面使用權(quán)屬于出賣人”，否則為無效約定，該條款無

效。

綜上可知，假如一幢樓的絕大部分業(yè)主都在合同中約定“外墻面使用權(quán)屬于出賣人”，但只

要有一戶沒簽訂這一條款，則其他各戶的約定都為無效約定。即使全體業(yè)主都同意這一條

款，開發(fā)商也不得將外墻面使用權(quán)擅自出租、出售。

三、關(guān)于物業(yè)公司的權(quán)利

某一住宅區(qū)交付使用后，入住率達(dá)50%以上時，市物業(yè)辦會同開發(fā)建設(shè)單位組織召開第

一次業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。業(yè)主委員會應(yīng)按有關(guān)規(guī)定，在市

物業(yè)辦組織下，采取公開招標(biāo)方式，聘請物業(yè)管理企業(yè)對住宅區(qū)實施物業(yè)管理。物業(yè)管理

企業(yè)的權(quán)利和義務(wù)由業(yè)主委員會和其在委托管理合同中約定。所以物業(yè)公司是否有權(quán)干涉

住宅區(qū)的墻面使用權(quán)，要看委托管理合同的約定

案例九：獨身女士吳某購買了建翔房地產(chǎn)開發(fā)公司的一套《綠鑫花園小區(qū)》住宅，入住二

年后的某日晚間在室內(nèi)被搶劫犯殺害，其父母以建翔房地產(chǎn)開發(fā)公司售房時有物業(yè)管理承

諾為由向法院起訴，請求法院判決建翔房地產(chǎn)開發(fā)公司賠償喪葬費、贍養(yǎng)費、財產(chǎn)損失和

退房費，共計125萬元。

法院查明事實如下：建翔房地產(chǎn)公司與吳某簽定的購房合同載明“吳某每月交的物業(yè)管理

費中包括保安費5元，建翔房地產(chǎn)開發(fā)公司提供優(yōu)質(zhì)的保安服務(wù)，對小區(qū)施行封閉式管理，

非小區(qū)人員實行進(jìn)門登記，保安24小時晝夜巡邏值班，對可疑人員進(jìn)行查問核實”。案發(fā)

時是鄰居聽到呼救后找來保安，但案犯已逃，尚未偵破。經(jīng)查證，小區(qū)實行了保安巡邏，

但時有時無，沒有堅持24小時晝夜巡邏值班，因小區(qū)一側(cè)的二期工程未完，入住區(qū)域沒

有封閉。

回答要點：

1、建翔房地產(chǎn)開發(fā)公司對吳某致死是否負(fù)有責(zé)任？負(fù)有什么責(zé)任？根據(jù)是什么？

2、吳某父母的訴訟請示是否合理，理由是什么？建翔房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)否承擔(dān)賠償義務(wù)？

說明處理此案的原則。

3、建翔房地產(chǎn)開發(fā)公司對保安管理應(yīng)及時采取哪些措施？

答案：

1、建翔房地產(chǎn)開發(fā)公司對吳某致死負(fù)有一定的工作過失責(zé)任，性質(zhì)為管理措施不利、違

約，但吳某案之直接責(zé)任人為殺人犯。

2、吳某父母的訴訟請求有合理成分，建翔房地產(chǎn)開發(fā)公司沒有嚴(yán)格實施保安管理，但吳

某之父母沒有認(rèn)識到賠償?shù)男再|(zhì)不對，訴訟要求過分，因為保安不是保鏢，保安費不是保

險費，保安的作用僅是協(xié)助公安部門提高小區(qū)治安水平，吳某之父母要求建翔房地產(chǎn)開發(fā)

公司承擔(dān)保險賠償責(zé)任是不合理的。建翔房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任賠償。判斷業(yè)

主在小區(qū)被殺，主要看建翔房地產(chǎn)開發(fā)公司是否需承擔(dān)違約責(zé)任，看有無違約。

3、教育員工確實實行24小時值班制度，并對入住區(qū)域進(jìn)行封閉管理。

另，新加坡在管理合同上要求業(yè)主對財產(chǎn)和人身安全自行投保。

關(guān)于丟失或被盜財產(chǎn)，物業(yè)公司是否應(yīng)承擔(dān)責(zé)任？收取了物業(yè)管理費是否就意味著物業(yè)公

司對業(yè)主的財產(chǎn)、人身安全負(fù)起了責(zé)任？

1、物業(yè)公司不是保險公司，無法對業(yè)主的每件事負(fù)責(zé)。這并不是說物業(yè)公司沒有責(zé)任，

物業(yè)公司承擔(dān)著小區(qū)安全防范的行政責(zé)任，這種安全防范的行政責(zé)任是由政府的行政主管

部門依據(jù)行政法律的規(guī)定來追究的。政府的行政主管部門可以依法對物業(yè)公司做出通報批

評、警告、罰款、降低或注銷物業(yè)管理的資質(zhì)等線、責(zé)令停業(yè)整頓、注銷營業(yè)執(zhí)照等行政

處罰。

2、從法定職責(zé)看，物業(yè)公司的保安在治安防范職責(zé)上，與一般人民群眾并沒有什么區(qū)別。

國家的法律并沒有給予物業(yè)公司超越其他人民群眾的特殊權(quán)利和義務(wù)，對于犯罰行為，物

業(yè)公司的保安只有制止和將犯罪嫌疑人扭送到公安機(jī)關(guān)的權(quán)利和義務(wù)。物業(yè)公司的保安不

僅沒有使用任何電警棍、警械的權(quán)利，甚至可以說就連查驗居民身份證的權(quán)利都沒有。因

此要物業(yè)公司承擔(dān)超越安全防范行政責(zé)任以外的賠償責(zé)任，顯然是超越了法律的規(guī)定，是

一種既不合法也不合理的要求。

3、如果收取了物業(yè)管理費就意味著物業(yè)公司應(yīng)對業(yè)主的財產(chǎn)、人身安全負(fù)有賠償責(zé)任，

那么，物業(yè)公司給國家交納了稅費，首先應(yīng)該承擔(dān)賠償責(zé)任的是國家，是公安機(jī)關(guān)。因為

無論是依照憲法還是法律的規(guī)定，國家、公安機(jī)關(guān)都對公民的人身、財產(chǎn)的安全負(fù)有不可

推卸的責(zé)任。但事實上，無論在我國，還是在外國，國家、公安機(jī)關(guān)對類似于此類事件的

發(fā)生都不承擔(dān)賠償責(zé)任。因為國家、公安機(jī)關(guān)與公民之間不具備人身、財產(chǎn)的保管、保險

關(guān)系，不存在將公民人身、財產(chǎn)的實際控制權(quán)和排他占有權(quán)交付給國家、公安機(jī)關(guān)的客觀

事實，不符合構(gòu)成保管、保險關(guān)系成立的要件，國家、公安機(jī)關(guān)只承擔(dān)安全防范的行政責(zé)

任。所以，在類似于此類事件的物業(yè)公司也只具備安全防范的行政責(zé)任，而不承擔(dān)民事賠

償責(zé)任。

案例三、巨型浴缸入室房屋不堪其重

案情：業(yè)主顧某購買了一只占地面積約8.9平方米，可放水約4.2噸的巨型浴缸，準(zhǔn)

備安裝在其居住的第29層的物業(yè)內(nèi)，遭到了周圍業(yè)主的強(qiáng)烈反對。物業(yè)管理公司向有關(guān)

專家進(jìn)行了咨詢，以房屋樓板無法承受浴缸使用時的重量為由，制止顧某吊裝巨型浴缸。

問題：購置財產(chǎn)是否都可以安置在自己的物業(yè)內(nèi)？

判決：顧某要求將自己所有的浴缸搬入自己物業(yè)內(nèi)的訴訟請求不予支持。

依據(jù)：《上海市居住物業(yè)管理條例》第二十七條規(guī)定：“業(yè)主、使用人應(yīng)當(dāng)遵守法律、

法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，按照有利于物業(yè)使用、安全以及公平、合理的原則，正確處理供水、排

水、通行、通風(fēng)、采光、維修、環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境保護(hù)等方面的相鄰關(guān)系?！钡诙艞l第二

款規(guī)定：“物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)對裝修住宅活動進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督，發(fā)現(xiàn)違反本條例第十八條的

行為，應(yīng)當(dāng)勸阻制止?！?/p>

公民只能在法律規(guī)定的限度內(nèi)自由行使占有、使用、收益、處分個人財產(chǎn)的權(quán)利。應(yīng)

當(dāng)本著安全、合理的原則使用物業(yè)，并遵守法律、法規(guī)及業(yè)主公約的有關(guān)規(guī)定。長期使用

巨型浴缸必然對大樓的樓板強(qiáng)度及承重結(jié)構(gòu)造成危害，使大樓存在潛在的安全隱患。同時

還應(yīng)當(dāng)顧及相鄰各方的利益，以不損害公共利益和他人權(quán)益為前提，否則應(yīng)加以必要的限

制。

由于物業(yè)管理的不可分割性，部分人拖繳、欠繳物業(yè)管理費、房租，不僅侵害了物業(yè)

公司的權(quán)益，同時也侵害了同小區(qū)其他業(yè)主的利益。怎樣解決這一問題，物業(yè)公司可謂“絞

盡腦汁”：有的派專人攻關(guān)，與業(yè)主搞好關(guān)系；有的給按時繳費的業(yè)主送上小禮品，“以致

謝意”。上海輕工物業(yè)公司管理著八十多萬平方米的物業(yè)，其中不乏系統(tǒng)房、售后公房，其

物業(yè)管理費、房租收繳率連續(xù)三年達(dá)到95%以上。他們的秘訣主要是提高物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)

量，對惡意“抗繳”的業(yè)主、住戶，通過打官司追討。去