資產(chǎn)評估基本方法

資產(chǎn)評估基本方法5/9/20241資產(chǎn)評估基本方法2013年5月10日，國務(wù)院國資委印發(fā)《企業(yè)國有資產(chǎn)評估項目備案工作指引》。《工作指引》第十八條是關(guān)于備案管理單位審核評估方法的有關(guān)內(nèi)容。該內(nèi)容要求，“備案管理單位審核評估方法，應(yīng)當(dāng)重點關(guān)注評估方法選擇是否合理，是否符合相關(guān)評估準(zhǔn)則的規(guī)定要求，以及評估過程中評估參數(shù)選取是否合理等。以持續(xù)經(jīng)營為前提進行企業(yè)價值評估時，對企業(yè)（含其擁有實際控制權(quán)的長期股權(quán)投資企業(yè)）是否采用了兩種或兩種以上方法進行評估，并分別說明選取每種評估方法的理由和確定評估結(jié)論的依據(jù)。”5/9/20242資產(chǎn)評估基本方法根據(jù)《工作指引》的相關(guān)規(guī)范，我們不禁產(chǎn)生如下疑問：評估方法的基本含義是什么？評估方法的選擇和運用是否受不同經(jīng)濟行為的限制？影響評估方法選擇的因素是什么？《工作指引》中所規(guī)定的，對持續(xù)經(jīng)營企業(yè)采取兩種或兩種以上評估方法，是否意味著評估方法之間具有某種程度的聯(lián)系和區(qū)別？5/9/20243資產(chǎn)評估基本方法一、成本法的基本涵義及評估公式涵義：在當(dāng)前的生產(chǎn)力發(fā)展水平下為重置與被評估資產(chǎn)相同或相類似的全新資產(chǎn)所付出的代價，扣減被評估資產(chǎn)各項損耗來確定被評估資產(chǎn)價值的一種基本評估方法。公式：資產(chǎn)評估值=資產(chǎn)的重置成本—資產(chǎn)的有形損耗—資產(chǎn)的無形損耗第一節(jié)成本法5/9/20244資產(chǎn)評估基本方法二、成本法各參數(shù)的測算（一）重置成本的測算1．重置成本的含義資產(chǎn)的重置成本指重新構(gòu)建一個與評估資產(chǎn)相同或相似的全新資產(chǎn)所付出的代價的總和。2.類型：復(fù)原重置成本和更新重置成本第一節(jié)成本法5/9/20245資產(chǎn)評估基本方法（1）復(fù)原重置成本復(fù)原重置成本是指使用與評估資產(chǎn)相同的材料、建筑或制造標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計、規(guī)格及技術(shù)等，以現(xiàn)行價格水平重新構(gòu)建與評估對象相同的全新資產(chǎn)所發(fā)生的費用之和。（2）更新重置成本更新重置成本是指采用新型材料，新型建筑或制造標(biāo)準(zhǔn)、新型設(shè)計、規(guī)格和技術(shù)等，以現(xiàn)行價格水平構(gòu)建與評估對象具有同等功能的全新資產(chǎn)所需的費用之和。5/9/20246資產(chǎn)評估基本方法2、重置成本的測算

（1）重置核算法

重置成本＝直接成本+間接成本直接成本：間接成本主要指企業(yè)管理費、培訓(xùn)費等。

5/9/20247資產(chǎn)評估基本方法例：重置購建設(shè)備一臺，現(xiàn)行市場價格為每臺5萬元，運雜費1000元，直接安裝成本800元，其中原材料300元，人工成本500元，根據(jù)統(tǒng)計分析，安裝成本中的間接成本為每元人工成本0.8元，確定該設(shè)備的重置成本。

5/9/20248資產(chǎn)評估基本方法解：直接成本＝50000＋100＋800＝51，800（元）間接成本＝500×0.8=400(元)重置成本=52,200(元)5/9/20249資產(chǎn)評估基本方法（2）物價指數(shù)法定基物價指數(shù)：

環(huán)比物價指數(shù)：X=(1+a1)×（1＋a2）…(1+an)×100%X:環(huán)比價格變動指數(shù)an:第n年環(huán)比價格指數(shù)

第一節(jié)成本法5/9/202410資產(chǎn)評估基本方法例:被評估資產(chǎn)帳面價值200,000元,2000年建成,2005進行評估,經(jīng)調(diào)查已知同類資產(chǎn)環(huán)比價格指數(shù)分別為01年為11.7%,02年為17%,03年為30.5%,04年為6.9%,05年為4.8%,評估其重置成本.5/9/202411資產(chǎn)評估基本方法解:重置成本=200,000×(1+11.7%)×(1+17%)×(1+30.5%)×(1+6.9%)×(1+4.8%)×100%=200,000×191%=382,000(元)5/9/202412資產(chǎn)評估基本方法（3）功能價值法功能價值法也稱生產(chǎn)能力對比法。計算公式為：5/9/202413資產(chǎn)評估基本方法例：已知被評估資產(chǎn)年生產(chǎn)能力為6000件，現(xiàn)市場上與被評估資產(chǎn)同類的新資產(chǎn)的年生產(chǎn)能力為8000件，價格8萬元。以此可確定被評估資產(chǎn)的重置成本為：

指數(shù)關(guān)系：關(guān)于指數(shù)x的取值，評估經(jīng)驗表明，指數(shù)x的取值范圍在0.4＜x＜1之間第一節(jié)成本法5/9/202414資產(chǎn)評估基本方法（二）資產(chǎn)損耗的測算1．損耗的涵義及類型資產(chǎn)評估中資產(chǎn)的損耗是指被評估資產(chǎn)與評估時點同類新型資產(chǎn)相比存在的缺陷和不利因素，反映的是資產(chǎn)實際的損耗。其損耗包括的類型如下圖：

第一節(jié)成本法5/9/202415資產(chǎn)評估基本方法（1）有形損耗及其測算①觀察法觀察法也叫成新率法。從而估算其有形損耗的一種方法。計算公式為：公式1:重置資產(chǎn)有形損耗=重置成本×（1－成新率）

公式2:資產(chǎn)評估值=資產(chǎn)重置成本×成新率5/9/202416資產(chǎn)評估基本方法②公式計算法

公式計算法是利用被評估資產(chǎn)的重置成本、實際已使用年限及總使用年限等指標(biāo)來判斷其有形損耗的方法，其計算公式為：

總使用年限=實際已使用年限＋尚可使用年限實際已使用年限=名義已使用年限×資產(chǎn)利用率

第一節(jié)成本法5/9/202417資產(chǎn)評估基本方法當(dāng)資產(chǎn)利用率＞1時，表示資產(chǎn)超負荷運轉(zhuǎn)當(dāng)資產(chǎn)利用率=1時，表示資產(chǎn)滿負荷運轉(zhuǎn)；當(dāng)資產(chǎn)利用率＜1時，表示開工不足；5/9/202418資產(chǎn)評估基本方法例：某資產(chǎn)1993年5月購入并投入使用，2003年5月評估時，名義已使用年限為10年，該資產(chǎn)技術(shù)指標(biāo)規(guī)定每天應(yīng)工作8小時。依據(jù)資產(chǎn)使用紀(jì)錄，該資產(chǎn)實際每天工作6.4小時，依此可估算資產(chǎn)的利用率為：

由此可確定該資產(chǎn)實際已使用年限為8年（10×0.8）。

第一節(jié)成本法5/9/202419資產(chǎn)評估基本方法③修復(fù)費用法修復(fù)費用法也叫價值補償法。指通過估算資產(chǎn)恢復(fù)原有全新狀態(tài)所需的修復(fù)費用來直接確定該項資產(chǎn)的有形損耗。也可計算修復(fù)費用占資產(chǎn)重置成本的百分比計算成新率，即：資產(chǎn)有形損耗=估算的修復(fù)費用使用修復(fù)費用法估算資產(chǎn)的有形損耗一般只適用于有形損耗可補償?shù)馁Y產(chǎn)。5/9/202420資產(chǎn)評估基本方法（2）功能性損耗及其測算例：某評估機器設(shè)備A實際已使用10年，預(yù)計尚可使用5年。現(xiàn)有同類新設(shè)備B，A設(shè)備的使用比B設(shè)備年運營成本（勞動力成本）高1000元／年。試估算評估對象資產(chǎn)的損耗額。（假設(shè)所得稅率為20%，折限率為6%，尚可使用年限為5年）。功能性損耗的估算按下列步驟進行：①將被評估資產(chǎn)的年運營成本與功能相同的新資產(chǎn)的年運營成本進行比較。將被評估資產(chǎn)A年運營費用與同類新資產(chǎn)B進行比較②計算二者的差異，確定超額運營成本。使用A設(shè)備每年超額營運費用（勞動力成本）1000元／年

第一節(jié)成本法5/9/202421資產(chǎn)評估基本方法

③估算企業(yè)實際凈超額運營成本。年凈超額運營成本＝年超額運營成本×（1－所得稅率）1000×(1-20%)＝800元／年④估計被評估資產(chǎn)的尚可使用年限:N=5年⑤按適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率將被評估資產(chǎn)在尚可使用年限內(nèi)每年的凈超額運營成本折現(xiàn)，計算公式為：稅后超額營運費用現(xiàn)值和=800×4.212=33705/9/202422資產(chǎn)評估基本方法（3）經(jīng)濟性損耗及其測算

經(jīng)濟性損耗是指由于外部經(jīng)濟環(huán)境和社會環(huán)境的變化所導(dǎo)致的資產(chǎn)的貶值。所以，經(jīng)濟性損耗并不是資產(chǎn)本身所固有的，且很難量化。公式一：

n為功能價值指數(shù)，實踐中經(jīng)驗數(shù)據(jù)表明其一般在0.6—0.7之間。公式二：經(jīng)濟性貶值額＝資產(chǎn)收益損失額×（1－T）×（P/A，i,n）第一節(jié)成本法5/9/202423資產(chǎn)評估基本方法例：某被估生產(chǎn)線設(shè)計生產(chǎn)能力為年產(chǎn)20000臺產(chǎn)品，因市場需求結(jié)構(gòu)變化，在未來可使用年限內(nèi)，每年產(chǎn)量估計要減少6000臺，功能價值指數(shù)取0.6。根據(jù)上述條件，確定該生產(chǎn)線的經(jīng)濟性貶值率。解：經(jīng)濟性貶值率＝[1-(14000/20000)0.6]×100%=19%

數(shù)據(jù)承上例，假定每個減少6000臺產(chǎn)品，每臺產(chǎn)品100元，該生產(chǎn)線尚可繼續(xù)使用3年，企業(yè)所在行業(yè)的投資回報率為10％，所得稅率為33％。則經(jīng)濟性貶值額＝（6000×100）×（1－33％）×（P/A,10％，3）＝40200×2.4869=999,734(元)第一節(jié)成本法5/9/202424資產(chǎn)評估基本方法一、收益法的基本涵義評估值=二、收益法各參數(shù)內(nèi)涵的界定及測算

(一)收益額1．收益額是資產(chǎn)未來預(yù)期收益額.2．收益法中的收益額是指資產(chǎn)的客觀收益而不是資產(chǎn)的實際收益。3．收益法中的收益額是指資產(chǎn)的純收益。第二節(jié)收益法5/9/202425資產(chǎn)評估基本方法（二）折現(xiàn)率1．折現(xiàn)率的本質(zhì)內(nèi)涵從本質(zhì)上講，它反映的是一種預(yù)期投資報酬率，是投資者在投資風(fēng)險一定的情況下，對該項投資所預(yù)期的回報率。2.折現(xiàn)率的測算方法折現(xiàn)率=無風(fēng)險報酬率＋風(fēng)險報酬率（三）資產(chǎn)的收益期限收益法中的收益期限是指特定資產(chǎn)交易過程中所涉及的資產(chǎn)獲利能力持續(xù)的時間。5/9/202426資產(chǎn)評估基本方法三．收益法的估算公式(一)資產(chǎn)的收益年限為無限年限資產(chǎn)的收益年限永續(xù)，即n趨向于∞，在這一前提下：1．資產(chǎn)在未來各年收益不等若資產(chǎn)各年收益不等且收益年限永續(xù)，其計算公式為：

第二節(jié)收益法5/9/202427資產(chǎn)評估基本方法2．資產(chǎn)在未來各年收益相等若上式中:整理得：當(dāng)n時，對上式整理得出，5/9/202428資產(chǎn)評估基本方法例：被評估資產(chǎn)為一塊土地，每年可穩(wěn)定獲得9萬元租金收入，評估人員分析奔進化率定為10％，求這塊土地的評估值。

3．資產(chǎn)前若干年收益不同，其后各年收益保持不變計算公式為：

第二節(jié)收益法5/9/202429資產(chǎn)評估基本方法前期（設(shè)n=5）后期

0123456789分段法圖解

5/9/202430資產(chǎn)評估基本方法4．資產(chǎn)在未來永續(xù)收益年限內(nèi)各年收益按等差級數(shù)遞增或遞減計算公式為：

資產(chǎn)各年收益按等差級數(shù)遞增時，公式中符號取上面的“+”號，相反取下面的“—”號；b：資產(chǎn)收益逐年等差遞增或遞減額5/9/202431資產(chǎn)評估基本方法5．資產(chǎn)在未來永續(xù)收益年限內(nèi)各年收益按等比級數(shù)遞增或遞減計算公式為：

資產(chǎn)各年收益按等比級數(shù)遞增時，公式中取上面的符號，相反取下面的符號；s為資產(chǎn)收益逐年等比遞增或遞減比率⑤i＞s。5/9/202432資產(chǎn)評估基本方法例：某化工廠欲以其全部資產(chǎn)與國外某股份公司合營，進行整體評估，根據(jù)企業(yè)近三年的財務(wù)指標(biāo)預(yù)測未來，企業(yè)2006年、2007年及2008年三年的純利潤分別為：5000萬元、9000萬元及10000萬元。預(yù)計國庫卷利率將維持在5％的水平，通貨膨脹將控制在4％左右，再假定從第四年起，以后各年的收益均以3％的速度并再2008年的收益基礎(chǔ)上穩(wěn)定增長，試對該企業(yè)整體價值進行評估。解：第二節(jié)收益法5/9/202433資產(chǎn)評估基本方法（1）計算未來前三年企業(yè)收益現(xiàn)值：

(2)計算未來三年后的企業(yè)收益現(xiàn)值

評估值=19，885+132,560=152,445(萬元)5/9/202434資產(chǎn)評估基本方法（二）資產(chǎn)的收益年限為有限年限1.資產(chǎn)在未來有限年內(nèi)各年預(yù)期收益不等

2．資產(chǎn)前若干年收益不同，其后各年收益保持不變?nèi)糍Y產(chǎn)在前t年（含t年）各年收益不同，從t年到n年各年收益相等，則其基本公式為：

第二節(jié)收益法5/9/202435資產(chǎn)評估基本方法例:對某企業(yè)進行預(yù)測，得知未來各年收益如下：第一階段各年收益單位：萬元

第二階段收益為以第五年收益額作為第六年到第二十年的收益，確定該企業(yè)的評估值。（折限率為12％）第二節(jié)收益法5/9/202436資產(chǎn)評估基本方法解：P1＝＝145（萬元）P2＝×＝115.95(萬元)評估值=145+115.95=260.95(萬元)5/9/202437資產(chǎn)評估基本方法3．資產(chǎn)在未來收益年限內(nèi)各年收益按等差級數(shù)遞增或遞減若用b表示資產(chǎn)收益逐年遞增或遞減的數(shù)額，則資產(chǎn)第一年收益為A，第二年為A+b，第三年為，第n年為，則其基本公式為：

整理得：

資產(chǎn)各年收益遞增，公式中符號取上面的，相反取下面的；第二節(jié)收益法5/9/202438資產(chǎn)評估基本方法4.資產(chǎn)在未來年限內(nèi)各年收益按等比級數(shù)遞增或遞減若用S表示資產(chǎn)收益逐年遞增或遞減的比率，則資產(chǎn)第一年收益為A，第二年為，第三年為，第n年為。則其基本公式為：整理得：

資產(chǎn)各年收益等比率遞增時，公式中取上面的符號，相反取下面的符號5/9/202439資產(chǎn)評估基本方法一、市場法的基本涵義及估算程序（一）市場法的基本涵義市場法是指利用市場上類似資產(chǎn)的近期實際交易資料，并將交易資產(chǎn)與被評估資產(chǎn)各方面的特征進行對比分析，以評估對象各方面特征為標(biāo)準(zhǔn)，通過對交易資產(chǎn)市場價格的調(diào)整，從而估算被評估資產(chǎn)價值的一種評估方法。市場法是資產(chǎn)評估中最直接，也是最有