資產(chǎn)評估學(xué)-資產(chǎn)評估的概念及重要性

資產(chǎn)評估學(xué)第一章總論第一節(jié)資產(chǎn)評估的概念及重要性一、概念：對被估資產(chǎn)在某一時點的價值進行評定估算。主要理解三個關(guān)鍵詞：資產(chǎn)價值評估二、資產(chǎn)評估的發(fā)展史資產(chǎn)評估是商品經(jīng)濟發(fā)展到一定歷史階段的產(chǎn)物。產(chǎn)品交換

商品交換

產(chǎn)權(quán)交易個別評估

專業(yè)評估

綜合評估

2三、資產(chǎn)評估的重要性

1、中外合資、合作、補償貿(mào)易的需要

2、是加強國有資產(chǎn)管理、落實資產(chǎn)保全的需要

3、是確保國家稅收的需要

4、是加強經(jīng)濟體制改革的需要

5、是中國經(jīng)濟走向世界的需要3第二節(jié)資產(chǎn)評估假設(shè)及基本要素一、假設(shè)

1、繼續(xù)經(jīng)營假設(shè)原地繼續(xù)使用異地繼續(xù)使用

2、公開市場假設(shè)

3、清償前提假設(shè)二、基本要素

1、評估目的

2、評估對象

3、評估價格類型

4、評估機構(gòu)

5、評估程序

6、評估方法4第三節(jié)資產(chǎn)評估的原則和特點一、原則（一）、工作原則：獨立性原則客觀性原則科學(xué)性原則專業(yè)性原則（二）、經(jīng)濟原則：貢獻原則替代原則預(yù)期原則

二、特點

1、現(xiàn)實性

2、市場性

3、預(yù)測性

4、公正性

5、咨詢性5第二章資產(chǎn)評估的價格類型第一節(jié)資產(chǎn)記價類型概述

一、記價基礎(chǔ)

1、資本市場可分類為要素市場和本金市場。

2、從資產(chǎn)運動方向看記價特點

(1)、資產(chǎn)投入記價

(2)、資產(chǎn)退出記價

(3)、本金流通(資本流動)6

二、計價類型（一）、歷史成本（會計中用）（二）、重置成本（虛擬價格）（三）、現(xiàn)行市價（公平市場）（四）、收益現(xiàn)值（收益可預(yù)測）（五）、清算價(迫賣市場）7第三章資產(chǎn)評估方法第一節(jié)市場法一、概念及適用前提條件

(一)概念：又稱市場比較法，指通過比較被估資產(chǎn)與市場上最近出售的同類資產(chǎn)的異同，并據(jù)調(diào)整，從而確定被估資產(chǎn)價格的評估方法。

(二)前提條件

1、需要有一個充分發(fā)育的市場。

2、參照物與被估資產(chǎn)的可比指標(biāo)、技術(shù)參數(shù)等可以搜集到。8二、計算公式

被估資產(chǎn)現(xiàn)行市價＝類比物市價＋差異因素調(diào)整主要差異因素有：時間、地點、功能…

還需進行情況補正。三、市場法評估程序四、優(yōu)缺點9第三節(jié)、成本法一、概念及理論依據(jù)

(一)概念

(二)理論依據(jù)１、資產(chǎn)的價值與其構(gòu)建成本密切相關(guān)

2、資產(chǎn)的價值是一個變量

(三)計算公式（核心公式）被估資產(chǎn)重置凈價＝重置全價－有形損耗－功能性損耗－經(jīng)濟性損耗10二、重置全價的計算：

復(fù)原重置成本、更新重置成本、功能重置成本（一）、重置核算法重置成本=直接成本+間接成本（二）、功能系數(shù)法基于被估資產(chǎn)之成本與功能之間的關(guān)系

1、線性關(guān)系P=aF+bP——資產(chǎn)的成本F——資產(chǎn)的功能

a，b——系數(shù)

11

2、指數(shù)關(guān)系

P1/P2=（F1/F2）x

P1=P2（F1/F2）xP1、P2——資產(chǎn)成本

F1、F2——資產(chǎn)功能Ｘ——關(guān)系指數(shù)

3、物價系數(shù)法被估資產(chǎn)現(xiàn)價=被估資產(chǎn)歷史成本＊物價指數(shù)４、統(tǒng)計分析法

12三、有形損耗計算、成新率的計算

（一）、觀察法（二）、使用年限法成新率=尚可使用年限/（已使用年限+尚可使用年限）（三）、綜合分析法（四）、技術(shù)鑒定法四、功能性損耗的計算（一）、原因13

（二）公式

P=∑Rt（1-33%）/（1+i）t五、經(jīng)濟性貶值

實際上不一定計算經(jīng)濟性貶值率=[1－（設(shè)備預(yù)計可利用的生產(chǎn)能力／設(shè)備原設(shè)計能力）ｘ×100%思考：

1、貶值額如何計算？

2、是否可用功能性貶值的公式來計算經(jīng)濟性貶值？`14第三節(jié)收益法一、概念及使用前提條件、使用范圍

1、概念

2、前提：預(yù)期收益可以預(yù)測并用貨幣計量

3、適用范圍：企業(yè)產(chǎn)權(quán)變動；土地及其使用權(quán)；自然資源；無形資產(chǎn)等。

二、計算公式

1、有限年P(guān)=∑Rt/（1+i）t15

2、永續(xù)使用P=A/I3、分段法

P=PⅠ+PⅡ=∑Rt/（1+i1）t+Rn+1/i2（1+

i1）N三、預(yù)期收益的計算

（一）、Rt的理論觀點（二）、Rt的影響因素（三）、Rt的計算公式

1、所有者權(quán)益價

16

R=稅后利潤+折舊

2、總投資價

3、總資產(chǎn)價

R=稅后利潤+折舊+扣稅利息（四）、i的計算

1、計算基礎(chǔ)知識

2、計算方法（1）、累加法

i=安全利率+風(fēng)險報酬率+通貨膨脹率

17

（2）加權(quán)平均法

i=長期負債占全部資本的比例×長期負債利息率+自主權(quán)益占全部資本的比例×業(yè)主權(quán)益所要求的報酬率（五）收益年限、經(jīng)濟壽命的計算自然壽命技術(shù)壽命法律壽命經(jīng)濟壽命（六）、Rt與i的對應(yīng)關(guān)系主要用于整體資產(chǎn)評估中。

18第四節(jié)、清算價格法一、概念：

用清算價格評估備估資產(chǎn)價值的方法二、前提：

1、資產(chǎn)尚能繼續(xù)使用

2、資產(chǎn)變現(xiàn)后，其價值彌補清理費用由余三、清理類型

（一）、合同到期清理（二）、破產(chǎn)清理19

1、限期強制清理

2、有一定寬限期的清理注意破產(chǎn)法、拍賣法、清算組織、清算程序等20第五節(jié)各種評估方法的比較一、評估方法的試用范圍二、成本法與收益法三、成本法與市場法四、收益法與市場法21第五章機器設(shè)備評估第一節(jié)機器設(shè)備評估一、機器設(shè)備及評估特點（一）、機器設(shè)備特點（二）、評估特點

1、以單臺件為對象

2、以技術(shù)檢測為基礎(chǔ)

3、把握價值構(gòu)成特點

22

二、機器設(shè)備分類

1、從會計核算角度

2、按使用范圍

3、按在生產(chǎn)經(jīng)營中的地位

三、評估程序

1、了解待估設(shè)備的資料、數(shù)據(jù)、劃分類別

2、設(shè)計評估方案

3、現(xiàn)場踏勘、并進行技術(shù)鑒定

4、確定適用價格標(biāo)準(zhǔn)與評估方法

5、計算、分析比較、得出結(jié)果，編制報表23第二節(jié)機器設(shè)備的重置成本法評估一、重置全價的計算（一）、重置和算法

復(fù)原成本與更新成本

（二）、指數(shù)調(diào)整法（三）、功能成本法（四）、點面推算法24二、有形損耗計算（一）、年限法

1、簡單年限法

2、會計折舊年限法

3、綜合分析法

4、加權(quán)年限法、退役年限法（二）、技術(shù)鑒定法

專業(yè)技術(shù)人員用專門儀器進行測定，設(shè)定測量指標(biāo)體系，分別評分、匯總分析25

（三）、修復(fù)費用法成新率=1－設(shè)備修復(fù)費用／設(shè)備重置成本三、功能性貶值計算（注意明扣、暗扣）（一）、原因（二）、公式（三）、測算步驟與實例26第三節(jié)機器設(shè)備的現(xiàn)行市價分析一、原理與公式二、評估步驟三、實例27第四節(jié)特殊情況的機器設(shè)備評估一、進口設(shè)備評估

（一）、進口設(shè)備價格構(gòu)成（二）、進口設(shè)備中國外費用與國內(nèi)費用評估（三）、當(dāng)年享受進口優(yōu)惠，現(xiàn)在企業(yè)轉(zhuǎn)制，如何處理二、超期服役設(shè)備評估三、閑置、報廢、破損、淘汰設(shè)備評估28第六章房地產(chǎn)評估第一節(jié)、房地產(chǎn)評估概述一、房地產(chǎn)的特征（一）、土地的自然特征與社會特征（二）、房屋特性二、房地產(chǎn)分類

1、生產(chǎn)用房地產(chǎn)

2、商業(yè)用房地產(chǎn)

3、居住用房地產(chǎn)

294、行政、軍事機關(guān)及公用事業(yè)用三、房地產(chǎn)評估原則

1、房地合一原則

2、地域原則

3、最佳利用原則：要按最高最優(yōu)原則來評估房地產(chǎn)價格30第二節(jié)房地產(chǎn)價格一、房地產(chǎn)價格體系（一）、土地使用權(quán)價格體系基準(zhǔn)地價標(biāo)定地價出讓地價轉(zhuǎn)讓底價（二）、房產(chǎn)價格體系生產(chǎn)用房31

居住用房商業(yè)用房行政事業(yè)單位用房二、土地價格構(gòu)成

1、土地征用費

2、拆遷安置費

3、土地開發(fā)費用（1）、七通一平費（2）、市政基礎(chǔ)設(shè)施費（3）、利息費用32

（4）、利潤（5）、付費三、房地產(chǎn)價格構(gòu)成

（1）、生產(chǎn)成本（2）、流通費用（3）、稅收（4）、利潤四、影響房地產(chǎn)價格的因素（一）、一般因素

（1）政策因素33

（2）、社會因素（3）、經(jīng)濟因素（二）、區(qū)域因素（1）、住宅區(qū)（2）、商業(yè)區(qū)（3）、工業(yè)區(qū)（三）、個別因素（1）、土地個別因素（2）、房屋建筑個別因素34第三節(jié)土地使用權(quán)價格評估

土地價格的本質(zhì)是地租的本金化其計算公式為：P=R/i式中P為土地價格R為年地租額i為本金化率一、市場比較法

（一）、原理（二）、使用條件

1、要有比較發(fā)達的土地交易市場。

2、交易實例與被估對象之間盡量的相似。35

3、交易實例的有關(guān)資料要盡可能翔實、可靠、公正。（三）、計算公式被估地產(chǎn)價格=交易實例×每平方米單價×

（1+差異 因素調(diào)整）×被估地產(chǎn)面積被估地產(chǎn)價格=交易實例單價×交易情況修正系數(shù)×區(qū)域因素修正系數(shù)×個別因素修正系數(shù)×交易時間修正系數(shù)×被估地產(chǎn)面積（四）、操作程序

36

時間修正系數(shù)區(qū)域因素修正系數(shù)=被估資產(chǎn)總得分/交易實例總得分個別修正系數(shù)主要是面積、形狀、容積率及土地使用年限等因素對地價的影響。將各個個別因素相乘得出總的個別因素之值土地使用權(quán)年限修正系數(shù)

K=[1－(1+i)-m]/[1－(1+i)-n]

其中i為折現(xiàn)率

m為待估地產(chǎn)剩余使用年限

n為交易實例剩余使用年限37二、基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法

（一）、原理（二）、計算公式

P=A×a1×a2×a3

式中P為土地轉(zhuǎn)讓價

A為基準(zhǔn)地價

a1為年限修正系數(shù)

a2為個別因素修正系數(shù)

a3為市場轉(zhuǎn)讓因素修正系數(shù)38三、收益現(xiàn)值法

（一）、原理（二）、計算公式

P=R/i1、收益額測算（1）、求取總收入（2）、求取總費用（3）、求取總收益（4）、求取純收益39

2、i的計算還原利率=安全利率+風(fēng)險報酬率（三）、實例四、重置成本（一）、原理（二）、公式地產(chǎn)重置成本=土地取得費用+土地開發(fā)費用+利潤+稅費（三）、估價步驟（四）、實例40五、剩余法（一）、原理：假設(shè)開發(fā)（二）、公式：地價=樓價－建筑費－專業(yè)費用－利息－利潤－稅費（三）、使用范圍主要適用于待開發(fā)土地及待拆遷改造土地之估價（四）、實例41六、線路法

（一）、原理：地價與其臨街長度、形狀、深度等有關(guān)（二）、計算公式

P=A×∑（ki×Mi

）（三）、實例42第六節(jié)房屋價格評估方法一、重置成本法

（一）、原理（二）、方法

1、重置全價計算方法（1）、重編預(yù)算法（2）、預(yù)決算調(diào)整法（3）、指數(shù)調(diào)整法

2、房屋建筑物損耗計算43

（1）、使用年限法（2）、打分法

3、房屋建筑物功能性貶值與經(jīng)濟性貶值計算（三）、實例二、殘余法（一）、原理（二）、公式

B=（a－Lr1）/（r2+d）=a2/（r2+d）44

（三）、實例三、市場比較法（一）、原理（二）、方法

1、市場房價對比法

2、單位造價調(diào)整法（三）、實例45第七章流動資產(chǎn)評估第一節(jié)流動資產(chǎn)分類、特點及評估程序一、分類

（一）、按所處領(lǐng)域分（二）、按現(xiàn)行會計制度分（三）、按在生產(chǎn)經(jīng)營過程中形態(tài)與作用分（四）、按管理方式分（五）、按評估方法分46二、特點三、程序、方法以自查為主、評估機構(gòu)抽查評估方法簡單47第二節(jié)實物類流動資產(chǎn)評估一、材料評估

1、重置成本法

2、市價法（為主）二、在產(chǎn)品與自制半成品評估三、產(chǎn)成品評估

1、重置成本法

2、現(xiàn)行市價法48第三節(jié)債權(quán)類及貨幣類流動資產(chǎn)評估一、應(yīng)收賬款及預(yù)計貨款評估方法

1、壞帳法

2、帳齡分析法二、應(yīng)收票據(jù)評估

1、按本金加利息計算

2、貼現(xiàn)值法

3、實例49三、預(yù)付費用、待攤費用和短期投資評估（一）、預(yù)付費用評估（二）、待攤費用評估（三）、短期投資評估市價法：短期投資證券評估值=股數(shù)×

每股市價（四）、貨幣、存款評估：主要是查實50第八章無形資產(chǎn)評估第一節(jié)、無形資產(chǎn)評估概況一、無形資產(chǎn)概念

1、概念

2、理解要點二、無形資產(chǎn)分類

1、按期限

2、按可否確指51

3、按取得方式

4、按自身性質(zhì)

5、其他分類法三、特點

1、非實體性

2、壟斷性

3、效益性

4、不確定性四、無形資產(chǎn)評估目的

1、攤銷522、投資、轉(zhuǎn)讓五、無形資產(chǎn)評估影響因素六、無形資產(chǎn)的經(jīng)濟壽命（一）、概念：有效使用并能創(chuàng)造收益的時間（二）、壽命特點

1、同法定年限聯(lián)系密切，而同自然壽命關(guān)系不大

2、僅存在無形損耗

3、無形損耗有三種形態(tài)

53

（三）、經(jīng)濟壽命評估

1、法定（合同）年限法

2、更新周期法

3、剩余壽命預(yù)測法54第二節(jié)無形資產(chǎn)的重置成本法一、成本特性

1、不完整性

2、弱對應(yīng)性

3、虛擬性二、評估方法（一）、自創(chuàng)無形資產(chǎn)評估

1、核算法

2、市價調(diào)整法55

（二）、外購無形資產(chǎn)評估方法

1、市價類比法

2、物價指數(shù)法（三）、成新率評估

1、直線折余法

2、攤銷折余法

（四）、無形資產(chǎn)重置凈值評估

P=重置全價×成新率56第三節(jié)無形資產(chǎn)收益現(xiàn)值評估方法一、評估基礎(chǔ)（一）、轉(zhuǎn)讓前提

1、能產(chǎn)生超額收益

2、能帶來壟斷利潤（二）、無形資產(chǎn)功能特性（三）、計價及付費方式

1、絕對額一次付清

2、比例收費，投產(chǎn)后逐年付給提成費57

3、入門費加提成二、最底收費額評估（一）、原理（二）、公式

P=重置成本凈值×轉(zhuǎn)讓分?jǐn)偮?機會成本轉(zhuǎn)讓分?jǐn)偮?購買方運用無形資產(chǎn)能力/運用無形資產(chǎn)總能力轉(zhuǎn)讓的機會成本=賣方凈減收益+買方凈增費用（三）、實例58三、定額收益評估（一）、目標(biāo)利潤法

1、原理

2、計算公式

P=最低收費額+目標(biāo)利潤問：目標(biāo)利潤如何記取較為合理

3、實例（二）、加價法

1、原理

2、公式59

P=∑Pt×

Kt/（2+r）

3、實例四、比例收費評估

無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格=銷售（營業(yè)）利潤收入×

無形資產(chǎn)分成率無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格=最低收稅額+銷售（營業(yè)）利潤收入×

無形資產(chǎn)分成率銷售收入分成率=銷售利潤率×銷售利潤分成率銷售利潤分成率=銷售收入分成率/銷售利潤率60

（一）、邊際分析法

1、原理

2、公式利潤分成率=∑各年度追加利潤現(xiàn)值/∑各年度總利潤分成×100%3、實例（二）、約當(dāng)投資法

1、原理

2、公式利潤分成率=無形資產(chǎn)約當(dāng)投資額/（購買方約當(dāng)投資額+無形資產(chǎn)約當(dāng)投資額）×100%61

無形資產(chǎn)約當(dāng)投資額=無形資產(chǎn)重置成本凈價×(1+賣方適用成本利潤率）購買方約當(dāng)投資額=購買方投入資產(chǎn)的重置成本凈價×(1+買方適用成本利潤率）

3、實例五、多向出售時的無形資產(chǎn)收益現(xiàn)值評估62第四節(jié)技術(shù)型無形資產(chǎn)評估一、專利評估（一）、概念（二）、特點

1、專有性

2、地域性

3、時間性

4、可轉(zhuǎn)移性63

（三）、專利評估目的成本評估:為攤銷費用而作收益現(xiàn)值評估：為轉(zhuǎn)讓、投資而作二、專有技術(shù)評估

（一）、含義（二）、評估方法：收益現(xiàn)值法64第五節(jié)非技術(shù)型無形資產(chǎn)評估一、商標(biāo)

（一）、商標(biāo)概念及分類（二）、商標(biāo)價值評估

1、注冊商標(biāo)法

2、方法:收益現(xiàn)值法

3、實例二、著作權(quán)評估65第九章長期投資評估第一節(jié)概述一、長期投資

（一）、長期投資概念：以獲取投資收益為目標(biāo)，放棄對實際資產(chǎn)的直接控制的長期對外投資（二）、分類

1、實物長期投資

2、證券長期投資66二、長期投資評估

（一）、概念（二）、特點

1、是對資本之評估

2、是對被投資企業(yè)的業(yè)主權(quán)益或償債能力之評估三、長期投資收益與風(fēng)險

（一）、投資收益率

K=（期末財富－初始財富）/初始財富（二）、長期風(fēng)險67

1、利率風(fēng)險

2、購買力風(fēng)險

3、市場風(fēng)險

4、管理風(fēng)險

5、違約風(fēng)險

6、流動風(fēng)險

7、政治風(fēng)險

8、行業(yè)風(fēng)險68第二節(jié)債券評估一、債券概念二、分類

1、公債

2、企業(yè)債

3、金融債三、債券風(fēng)險影響因素及風(fēng)險評級（一）、債券風(fēng)險因素69

1、公債風(fēng)險因素

2、公司債風(fēng)險因素

3、金融債風(fēng)險因素（二）、風(fēng)險評級

1、國際上標(biāo)準(zhǔn)普爾穆迪公司評級主要依據(jù)：違約的可能性、債務(wù)性質(zhì)、法律保障條件…….

2、我國評級正在著手這一工作70四、債券評估方法（分上市債券與非上市債券）

1、市價法

2、收益現(xiàn)值法

(1)、到期末一次收回本息的債券

P=F/(1+i)n

(2)、逐年收取利息，到期末還本的債券

P=∑Rt/(1+i)t+V/

(1+i)t

Rt:各年債息

V：本金面額71第三節(jié)股票評估一、概述

（一）、股票概念（二）、分類（三）、股票價格：清算價內(nèi)在價值變現(xiàn)價值72二、影響因素分析三、股票評估原則

1、內(nèi)在價值原則

2、收益本金化原則

3、實際變現(xiàn)原則四、股票價格評估方法

(一)、優(yōu)先股：以積累優(yōu)先股為例：

1、額定股息，不轉(zhuǎn)讓

P=∑Rt/(1+i)t=A/i73

2、額定股息，擬若干年后轉(zhuǎn)讓

P=∑Rt/(1+i)t+Pn+1/

(1+i)n+1

（二）、普通股評估

1、固定紅利模型

P=∑A/(1+i)t+Pn+1/

(1+i)n+1

2、紅利遞減

P=D1/（i－g）注：這兩公式：誤差放大機制

74第十章整體資產(chǎn)評估第一節(jié)概述一、何謂整體資產(chǎn)評估

三種觀點

1、是其包含的全部單項要素之和

2、是整體資產(chǎn)的獲利能力

3、是由其包含的各單項要素資產(chǎn)組成的具有一定獲利能力的有機綜合體75二、分類

企業(yè)整體資產(chǎn)企業(yè)中某個車間或某條生產(chǎn)線企業(yè)中全部無形資產(chǎn)企業(yè)中全部有形資產(chǎn)商譽三、特點

1、企業(yè)整體資產(chǎn)特點

(1)、盈利性

(2)、整體性76

(3)、競爭性

2、從評估對象上看:是由多種資產(chǎn)組成的綜合體從評估目的上看:是評估其整體獲利能力三、整體資產(chǎn)評估假設(shè)

1、持續(xù)經(jīng)營

2、完善的產(chǎn)權(quán)交易市場四、基本方法（一）、收益現(xiàn)值法（二）、加和法77

（三）、市價法

1、整體參照法評估值=參照企業(yè)之交易價+差異因素調(diào)整

2、市盈率法被估企業(yè)整體資產(chǎn)評估值=參照上市公司市盈率×被估企業(yè)稅后收益78第二節(jié)收益現(xiàn)值法作整體資產(chǎn)評估中的參數(shù)測定一、預(yù)期收益Rt的測定

（一）、影響Rt的因素（二）、選擇預(yù)測方法因果分析法時間序列法隨機數(shù)列法灰色模型法人工神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)法79

（三）、收益理論基礎(chǔ)

1、稅后利潤

2、凈現(xiàn)金流量（四）、計算公式：不同資產(chǎn)范圍與不同的Rt對應(yīng)凈資產(chǎn)價總投資價總資產(chǎn)價80二、i的確定

（一）、影響因素

1、一般銀行利率

2、政府債券利率

3、行業(yè)平均收益率

4、社會平均收益率（二）、計算公式

1、疊加法

i=i安+i風(fēng)+i通im：社會平均收益率

i風(fēng)=(im

－iA)

?iA：安全利率

?：風(fēng)險系數(shù)81

2、加權(quán)平均法

i=長期負債占總資本比例×相應(yīng)報酬率+業(yè)主權(quán)益占總資本比例×業(yè)主要求的報酬率三、收益額與折現(xiàn)率的對應(yīng)問題、原則

兩者的計算口徑、內(nèi)范圍的一致性82第三節(jié)商譽評估一、概念二、特點

1、是不可確指無形資產(chǎn)，不能離開企業(yè)而單獨存在，不能分開出售

2、是由多個因素共同作用形成

3、商譽本身不是一項可以單獨產(chǎn)生收益的無形資產(chǎn)，要依附于企業(yè)整體資產(chǎn)，不能單獨轉(zhuǎn)讓，只能和企業(yè)共同轉(zhuǎn)讓83三、商譽評估方法

（一）、超額收益還原法

P=∑Rt/(1+i)t+Rt/i

(1+i)n

或

P=A/i

（二）、割差法84；

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