第二十組格力房地產(chǎn)

格力房地產(chǎn)朱穎宗0904030222徐茂森0904030179周愚丁0904030217石川華09040301401一.公司簡介：公司名稱：西安格力地產(chǎn)股份有限公司公司簡介：目前，格力地產(chǎn)已發(fā)展成為一家集房地產(chǎn)開發(fā)、營銷、服務(wù)于一體的大型企業(yè)，在珠海、西安、重慶等地擁有10余家下屬公司，業(yè)務(wù)范圍遍及房地產(chǎn)開發(fā)的全鏈條，并于2009年9月成功上市。格力地產(chǎn)建筑項目遍布珠海，曾榮獲"全國優(yōu)秀示范小區(qū)"、"詹天佑優(yōu)秀住宅小區(qū)金獎"、"全球人居環(huán)境生態(tài)社區(qū)"等大獎。另外，格力集團下設(shè)非銀行金融機構(gòu)——珠海格力集團財務(wù)有限責任公司。作為集團發(fā)展的重要資金平臺，財務(wù)公司通過集中資源，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，建立資金借貸新體系，實現(xiàn)全集團資金計劃一盤棋，結(jié)算業(yè)務(wù)一中心，大大提高了集團的融資能力，為兩大板塊的發(fā)展提供有力支持。2（1）短期償債能力指標二.單項經(jīng)濟指標分析

32010年四個季度的流動比率大致在200%左右，說明該公司的短期償債能力是比較好的。速動比率大部分情況下低于100%，但是考慮到房地產(chǎn)企業(yè)屬于大量現(xiàn)金銷售，速動比率大大小于100%也是正常的。從應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率遠遠高于100%說明格力地產(chǎn)的應(yīng)收賬款的周轉(zhuǎn)率是較好的。4（2）長期償債能力指標

5從2010年四季度報表看出，格力地產(chǎn)的長期償債壓力還是比較大的，公司的決策者應(yīng)充分的考慮其獲取利潤的能力，以免發(fā)生資金周轉(zhuǎn)危機。6（3）運營能力指標

7由圖例分析每股收益不高，每股凈現(xiàn)金流量較少，但是其比較穩(wěn)定。銷售毛利率；凈資產(chǎn)收益率；主營收入增長率都呈現(xiàn)上升的趨勢，08年的不景氣主要是由于金融危機帶來的整體性問題，所以說格力地產(chǎn)的運營能力還是不錯的。8（4）獲利能力指標92010年格力地產(chǎn)四季度的獲利能力都在50%以上，成本費用利潤率在20%左右，這與地產(chǎn)公司的高投入是相符合的。其總資產(chǎn)報酬率；息稅前利潤總額；凈資產(chǎn)收益率都相當?shù)目捎^。說明格力地產(chǎn)市場競爭力強，發(fā)展?jié)摿Υ螅芰姟?0（5）發(fā)展能力指標

1112由上圖可以看出格力地產(chǎn)的營業(yè)收入增長率和總資產(chǎn)增長率是很高的，表明了該公司在這一時期內(nèi)的資產(chǎn)經(jīng)營規(guī)模的擴張速度是很快的，但是它的營業(yè)利潤年增長率卻是不高的，格力地產(chǎn)應(yīng)該重點關(guān)注其擴張的質(zhì)量，而不是盲目的擴張，從而給格力地產(chǎn)長期發(fā)展鋪平道路。13三.運用杜邦分析法進行綜合分析杜邦分析法的特點：杜邦模型最顯著的特點是將若干個用以評價企業(yè)經(jīng)營效率和財務(wù)狀況的比率按其內(nèi)在聯(lián)系有機地結(jié)合起來，形成一個完整的指標體系，并最終通過權(quán)益收益率來綜合反映。1415161718根據(jù)格力地產(chǎn)2010年各季度杜邦分析表進行分析：從上圖的杜邦分析表中我們可以看出2010年格力地產(chǎn)各季度凈資產(chǎn)收益率還是很高的，而且從第一季度到第四季度呈現(xiàn)出增長的趨勢，股東投入資金可以獲得豐厚的利潤，反映了格力地產(chǎn)在籌資，投資和生產(chǎn)運營方面的經(jīng)營活動效率還是比較高的。在總資產(chǎn)凈利潤率方面我們看出格力地產(chǎn)基本上每季度維持在2%左右，這個結(jié)果是比較低的，結(jié)合它的銷售收入，成本費用，資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，資金周轉(zhuǎn)速度等指標來看，格力地產(chǎn)的成本費用比較高，它的資金周轉(zhuǎn)率不是很高，這影響到了它的凈資產(chǎn)收益率，格力地產(chǎn)應(yīng)重點在這兩個方面下工夫。19從企業(yè)的銷售方面看格力地產(chǎn)四個季度的銷售凈利率在12%---20%之間，銷售收入總的在30億左右，銷售凈利率還算不錯但也不是很高，格力地產(chǎn)應(yīng)該開拓市場，增加銷售收入。加強成本費用控制，降低耗費，增加利潤。從而使銷售凈利率有進一步的提高。在格力地產(chǎn)的資產(chǎn)方面，格力地產(chǎn)的流動資產(chǎn)是非流動資產(chǎn)的3---4倍間，說明企業(yè)資產(chǎn)的流動性非常高，但是其中企業(yè)資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)速度不高，但是結(jié)合格力地產(chǎn)為房地產(chǎn)公司，房地產(chǎn)項目所需資金量大，周期性長的特點，我們小組認為還是比較合理的，但是格力地產(chǎn)還是應(yīng)當加強管理，提高資產(chǎn)的利用效率，以便企業(yè)更好的發(fā)展。20四.經(jīng)濟效益評價：回顧2010，中國經(jīng)濟成功抵御了全球金融危機的沖擊并實現(xiàn)從回升向好到穩(wěn)定增長的過渡。全年GDP同比增長10.3%，增速較上年同期加快1.1個百分點。伴隨著主要經(jīng)濟體經(jīng)濟的復(fù)蘇，過多的市場流動性、加上個別地區(qū)極端氣候和地緣政治動蕩等因素的影響，全球基礎(chǔ)商品的價格快速上漲，管理通脹成為中國經(jīng)濟需面對的主要難題。對中國房地產(chǎn)市場而言，2010年更是不同尋常。這一年，房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了嚴厲的宏觀調(diào)控，調(diào)控政策涵蓋了土地、信貸、稅收、保障房建設(shè)以及“限購令”等一系列經(jīng)濟及行政手段，從抑制需求、增加供給、加強監(jiān)管等方面對房地產(chǎn)市場進行全方位調(diào)控。但縱觀全年，房地產(chǎn)市場在跌宕中平穩(wěn)高走。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，總體上看全年房地產(chǎn)投資增速有所增加、新開工面積增長、房地產(chǎn)企業(yè)購買土地熱情不減、房價依然處于上漲趨勢。隨著宏觀調(diào)控的作用逐步顯現(xiàn)，房價漲幅逐漸趨緩、成交量增幅回落、各區(qū)域市場表現(xiàn)開始出現(xiàn)分化，這一切構(gòu)筑了2010年房地產(chǎn)市場的主要運行軌跡。2122從上圖可以看出格力地產(chǎn)在2010年度的前三季度表現(xiàn)良好，但是在第四季度營業(yè)收入出現(xiàn)了一定的下滑。而且2010年度的資產(chǎn)收益率同比09年出現(xiàn)了大幅下跌，凈資產(chǎn)收益率也遠低于平均值146.61%公司的盈利能力受到質(zhì)疑。公司資產(chǎn)負債率逐年上升，切在2010年高達81.47%高于業(yè)內(nèi)的67%，公司的資金壓力十分大，但是公司的凈利潤現(xiàn)金含量逐年增加，說明公司的收益質(zhì)量依然良好，而且現(xiàn)金流動性很強，這對公司的未來發(fā)展提供了保證。23經(jīng)營狀況：24在公司2010年,順利完成了重大資產(chǎn)重組工作,業(yè)務(wù)變更為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營,公司的發(fā)展翻開了新的一頁.報告期內(nèi),公司實現(xiàn)營業(yè)收入51,296萬元,比上年增長161.40%;實現(xiàn)營業(yè)利潤30,363萬元,比上年增長391.69%;實現(xiàn)歸屬于母公司股東的凈利潤23,517萬元,比上年增加399.25%;基本每股收益0.44元,比上年同期增長214.29%.截至2009年12月31日,公司總資產(chǎn)539,287萬元,比上年增長68.23%;歸屬于母公司股東權(quán)益165,914萬元,比上年同期增長19.67%.25格力地產(chǎn)公布2010年報：2010年實現(xiàn)營業(yè)收入11.6億元，比上年增長125.7%；實現(xiàn)凈利潤1.4億元，比上年減少38.7%。每股收益為0.25元。公司業(yè)績下滑的原因在于非經(jīng)常性損益的大幅度波動。2009年公司出售格力電器股票獲得2.8億元的投資收益，而2010年不僅沒有類似投資收益，反而提取了0.9億元的資產(chǎn)減值損失(海星集團借款)。如果不考慮這些非經(jīng)常性損益，2010年公司的凈利潤比上年增長2789%。總體而言，公司業(yè)績低于預(yù)期。預(yù)收賬款高、鎖定高增長。銷售方面，全年銷售約20億元，較上年增長66%。高增長主要源于推盤量增加。土地投資方面，2010年公司未拓展新項目。短期來看，公司無暇關(guān)注拓展問題。格力海岸項目對公司至關(guān)重要，這將決定公司未來3年的成長性。262010重大事項：一。2010年1月25日公司第四屆第七次董事會通過決議,本公司擬向特定對象非公開發(fā)行境內(nèi)上市人民幣普通股(A股),發(fā)行股票的數(shù)量不超過12,000萬股(含12,000萬股),募集資金規(guī)模不超過160,000萬元人民幣(含160,000萬元人民幣).2010年7月12日,公司第四屆董事會第十一次會議審議通過了《關(guān)于調(diào)整公司向特定對象非公開發(fā)行股票的定價基準日及發(fā)行數(shù)量的議案》和《2010年度非公開發(fā)行股票預(yù)案(修正案)》,對經(jīng)本公司2010年第四屆董事會第七次會議審議通過的非公開發(fā)股票方案中的發(fā)行股份的定價基準日及發(fā)行數(shù)量進行調(diào)整.發(fā)行定價基準日為公司第四屆董事會第十一次會議決議公告日(2010年7月13日).本次發(fā)行股票的價格不低于定價基準日前20個交易日公司股票均價的90%,即不低于7.94元/股.發(fā)行數(shù)量不超過20,000萬股(含20,000萬股),募集資金規(guī)模不超過160,000萬元人民幣(含160,000萬元),該方案尚需取得股東大會的審議通過以及中國證券監(jiān)督管理委員會的核準,控股股東珠海格力集團有限公司需在股東大會召開前取得國有資產(chǎn)管理部門的批復(fù)意見.27二。2010年8月9日本公司2010年第二次臨時股東大會審議通過了《關(guān)于珠海格力港珠澳大橋人工島發(fā)展有限公司變更貸款銀行及貸款金額的議案》,對2010年1月14日公司第四屆董事會第六次會議和2010年2月1日公司2010年第一次時股東大會分別審議通過的《關(guān)于珠海格力港珠澳大橋人工島發(fā)展有限公司向交通銀行股份有限公司珠海分行申請貸款的議案》中關(guān)于貸款銀行,貸款方式及貸款總額的內(nèi)容作如下變更:(1)由珠海格力港珠澳大橋人工島發(fā)展有限公司向以中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司珠海分行為牽頭行的銀團申請項目貸款或以聯(lián)合貸款方式申請項目貸款，貸款總額為不超過21億元人民幣，貸款用途為建設(shè)港珠澳大橋珠澳口岸人工島填海工程；(2)在上述項目貸款發(fā)放前,珠海格力港珠澳大橋人工島發(fā)展有限公司先向中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司珠海分行申請項目周轉(zhuǎn)貸款8億元,期限3年,貸款用途為建設(shè)港珠澳大橋珠澳口岸人工島填海工程.上述貸款還本付息所需資金納入珠海市人民政府年度投資項目計劃.28總體評價：第三季度銷售明顯下滑.公司并未發(fā)布前三季度具體銷售數(shù)據(jù),但上半年銷售商品和提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金為14.61億元,同比增長538%;而第三季度僅有1.92億元,環(huán)比下降72%,第三季度銷售明顯下滑.公司9月底預(yù)收款項為12.27億元,較6月底減少1.31億元,主要是銷售下滑所致.資金鏈暫時無憂,但經(jīng)營性現(xiàn)金缺口較大.公司9月底賬面現(xiàn)金12.55億元,短期借款與一年內(nèi)到期非流動負債合計3.8億元,短期償債壓力很小;剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負債率為65%,長期財務(wù)結(jié)構(gòu)有待改善.公司前三季度經(jīng)營性現(xiàn)金凈流入-10億元.公司2010年沒有拓展新的項目.公司今年的業(yè)績將主要由格力香樟項目保障,2012年和2013年的業(yè)績將由格力海岸項目體現(xiàn),該項目在2010年下半年已經(jīng)動工預(yù)計今年下半年將實現(xiàn)預(yù)售.該項目體量大(89.39萬平),定位高(別墅,商業(yè),高端公寓),是公司最大的看點.粵澳合作框架協(xié)議簽訂帶來珠海未來發(fā)展空間29格力地產(chǎn)公布2010年報：2010年實現(xiàn)營業(yè)收入11.6億元，比上年增長125.7%；實現(xiàn)凈利潤1.4億元，比上年減少38.7%。每股收益為0.25元。公司業(yè)績下滑的原因在于非經(jīng)常性損益的大幅度波動。2009年公司出售格力電器股票獲得2.8億元的投資收益，而2010年不僅沒有類似投資收益，反而提取了0.9億元的資產(chǎn)減值損失(海星集團借款)。如果不考慮這些非經(jīng)常性損益，2010年公司的凈利潤比上年增長2789%?？傮w而言，公司業(yè)績低于預(yù)期。預(yù)收賬款高、鎖定高增長。銷售方面，全年銷售約20億元，較上年增長66%。高增長主要源于推盤量增加。土地投資方面，2010年公司未拓展新項目。短期來看，公司無暇關(guān)注拓展問題。格力海岸項目對公司至關(guān)重要，這將決定公司未來3年的成長性。30五：以投資人的角度來看待格力地產(chǎn)我們小組認為未來3年公司將進入利潤的高速釋放期.格力地產(chǎn)歷經(jīng)周折,最終成功借殼t海星,標志著格力集團自生完成了對戰(zhàn)略反思和業(yè)務(wù)梳理,地產(chǎn)業(yè)務(wù)在格力集團業(yè)務(wù)平臺上的地位明顯上升.長期看來,公司背靠格力集團所帶來的資金支持,資源拓展的支持以及公司參與港珠澳大橋人工島開發(fā)所蘊含的后續(xù)拿地機會等,格力地產(chǎn)參與其中無疑能夠進一步提高市場影響力,也進一步增強了和政府的協(xié)作關(guān)系都將有利