248世茂全項目周期工程管理體系

世茂全項目周期

工程管理體系明源地產(chǎn)研究院更多干貨資料群微信yxy867733616

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3世茂工程管理體系的進化管理前置：從源頭上規(guī)避工程常見問題事后管理：考核及獎罰從人性出發(fā)過程管理：做法標準化，技術最優(yōu)化，管理數(shù)據(jù)化更多干貨資料群微信yxy86773361601世茂工程管理體系的進化更多干貨資料群微信yxy867733616世茂工程管理體系的進化世茂2017年首次突破千億大關，2018年全年簽約額為人民幣1761.5億元，同比大幅上漲74.8%，實際銷售額目標完成率達到126%，增速領先行業(yè)；簽約額排名升至第11位，穩(wěn)步向前，再次實現(xiàn)了“有品質(zhì)的高速增長”。規(guī)模擴張的背后，產(chǎn)品質(zhì)量和用戶滿意度也同步提升。據(jù)第三方客戶滿意度調(diào)查，這家房企在2016年的質(zhì)量滿意度為71%，2018年增長到85%；返修滿意度也從2016年的79%上升到2018年90%，處于行業(yè)前列。這些變化，得益于其內(nèi)部管理體系持續(xù)完善和優(yōu)化。特別工程管理體系，自2016年開始，其工程管理體系每年進行優(yōu)化迭代，目前已經(jīng)更新到4.0版。更多干貨資料群微信yxy867733616世茂將其工程管理體系稱為“全項目周期工程管理體系”。該體系將項目開發(fā)及使用劃分成三橫三縱6大專業(yè)模塊，以全周期策劃、全周期計劃、全周期技術管理為三橫，以在建、交付、維保三個階段為三縱，將管理動作貫穿從土地獲取到項目交付使用的全過程。世茂工程管理體系的進化更多干貨資料群微信yxy86773361602管理前置從源頭上規(guī)避工程常見問題更多干貨資料群微信yxy867733616二、管理前置：從源頭上規(guī)避工程常見問題1、工程配合投資，提前對地塊做探勘世茂的工程部門，拿地之前會配合投拓部門到現(xiàn)場做勘探，并且，地塊的初勘詳勘不是由設計部門牽頭的，而是由工程部負責。調(diào)研項目環(huán)境。其中一個關鍵動作是調(diào)查周邊已建設小區(qū)的地質(zhì)條件，包括收集影響進度、品質(zhì)、安全、成本的有利及不利因素。項目風險排查。考察地下是否有軍用光纜、市政主干管等不可更改的設施設備；是否存在臨水臨電、排污管道接入等問題，綜合衡量地塊的市政設施設備對施工的影響。更多干貨資料群微信yxy867733616二、管理前置：從源頭上規(guī)避工程常見問題2、開工前多條線深度交圈，橫縱向協(xié)同開工前的跨部門協(xié)同，是計劃順利推進的前提。世茂的跨部門協(xié)同，不僅有工程、運營、設計等多個部門的橫向協(xié)同，還有城市公司、地區(qū)公司與集團公司之間縱向的協(xié)同。?項目啟動會階段，工程、設計、成本、客研、營銷、財務、運營等部門交圈，明確項目的經(jīng)營目標，根據(jù)經(jīng)營目標倒推一級節(jié)點。各職能部門再據(jù)此進行層層分解，制定各自的目標及方案。?審圖階段，重點關注屬地化的工法工藝。在集團標準的基礎上，世茂每個地區(qū)公司都有自己的屬地化技術標準，區(qū)域也有自己的供應商庫。區(qū)域可根據(jù)項目實踐經(jīng)驗提煉出新的工藝工法，上報集團，經(jīng)過審批通過便可更新到當?shù)氐臉藴鼠w系里面，在區(qū)域內(nèi)推廣。例如沿海地區(qū)的門窗五金欄桿有防堿性要求，避免被海風腐蝕。在審圖階段，就必須明確設計是否滿足此屬地化要求。更多干貨資料群微信yxy867733616二、管理前置：從源頭上規(guī)避工程常見問題2、開工前多條線深度交圈，橫縱向協(xié)同?工程、運營等會共同成立一個開發(fā)計劃小組，這個小組代表生產(chǎn)口的職能，統(tǒng)籌相關部門，給工程做支持和服務。例如設計出圖的時間、成本招標的時間等一旦出現(xiàn)偏差，開發(fā)計劃小組就會有專人跟進和協(xié)調(diào)，推動每個子節(jié)點按時達成。?縱向協(xié)同。項目公司層面有項目啟動會，總部的工程部有策劃評審會，專門對項目的策劃進行評審，爭取在開工之前策劃方案做到最優(yōu)。更多干貨資料群微信yxy867733616二、管理前置：從源頭上規(guī)避工程常見問題3.物業(yè)管理前置，對設計多一層把關物業(yè)和設計打通，物業(yè)參與到前期策劃中。啟動會階段，物業(yè)做物業(yè)服務方案匯報，跟地產(chǎn)部門確認；在審圖之前，物業(yè)與設計就先有交圈。物業(yè)有自己的一套設計標準，設計開始之前，物業(yè)會根據(jù)項目的定位和經(jīng)營目標，結合用戶需求，將任務書下發(fā)給設計。在日常管理中，物業(yè)不僅收集客戶的反饋，也總結管理經(jīng)驗，挖掘業(yè)主的訴求，把這些需求轉(zhuǎn)換成設計要點。舉個例子，為了避免下大雨時水泵故障而導致別墅負一層淹水，物業(yè)要求把集水井放在公區(qū)。萬一雨天出現(xiàn)水泵故障，物業(yè)可以及時處理，避免造成損失。更多干貨資料群微信yxy86773361603過程管理做法標準化，技術最優(yōu)化，管理數(shù)據(jù)化更多干貨資料群微信yxy867733616項目分成172個管理關鍵點，并將關鍵點標準化世茂采取的是關鍵點管理法，將項目全過程劃分成172個關鍵管理動作，進行精細化管理。?關鍵點工藝做法標準化建筑是高度屬地化的產(chǎn)品，每個項目的建設過程都不可能100%標準化。世茂的解決辦法是，關鍵點關鍵做法標準化。比如世茂的高端產(chǎn)品國風系，是典型的中式院墅產(chǎn)品，構造做法特別多，很多部件都需要定制。但一些通用的技術和做法，依然是標準化的。比如檐口排水、衛(wèi)生間防水、地下室排水等。世茂每個區(qū)域都有一套屬地化的施工標準。同個區(qū)域內(nèi)的產(chǎn)品，能標準化的就標準化。比如長三角的院墅做成一個系列，自成一套標準做法，在該區(qū)域內(nèi)可以通用。這樣一來，既照顧了屬地化特點，也最大限度的標準化。三、過程管理：做法標準化，技術最優(yōu)化，管理數(shù)據(jù)化更多干貨資料群微信yxy867733616三、過程管理：做法標準化，技術最優(yōu)化，管理數(shù)據(jù)化?關鍵點的管理動作標準化要求各項目對172個關鍵點100%執(zhí)行。舉個例子，住宅項目最大痛點之一滲漏，分解到各個工序里面，這些環(huán)節(jié)就屬于管理的關鍵點。以門窗滲漏問題為例。門窗安裝塞縫之前，要求用澆花的噴壺做噴水實驗，保證門框的塞縫不漏；窗戶安裝好了，交付之前3~6個月開始做淋水實驗。把淋水壓力加大，模擬暴雨淋打門窗。不出現(xiàn)滲漏才算達標。每一次實驗由誰做，什么時候做，實驗結果如何，這些數(shù)據(jù)都要求按時記錄在系統(tǒng)里面，以便后續(xù)追蹤和復盤。再如屋面防水，采取跟衛(wèi)生間一樣的全閉水試驗，閉水兩天，檢查是否會出現(xiàn)滲漏。每道工序都檢驗合格了，交付后的返修幾率就低很多。據(jù)統(tǒng)計，2018年世茂的住宅品質(zhì)排查綜合滲漏率僅0.37%，交付評估階段基本實現(xiàn)0滲漏。更多干貨資料群微信yxy867733616三、過程管理：做法標準化，技術最優(yōu)化，管理數(shù)據(jù)化集團提供強大技術支持，幫項目有質(zhì)量的降本增效標準化是普適性做法，但在有些項目未必是最優(yōu)做法。舉個例子，有些項目由于市場變化，需要提前入市，這要求工程的進度加速。之前技術方案和管理方案都需要重新評審，涉及重大的技術變更，可能還需要專家組論證。就住宅項目而言，關鍵是控制好隱性成本，比如地基工程的成本，成本優(yōu)化的一大前提是避免浪費。地下工程的不可逆因素多，不僅成本，工期也很難把控。反過來，也意味著這部分工程往往存在較大的優(yōu)化空間。世茂強調(diào)，借助技術優(yōu)化來控制成本和工期，有質(zhì)量的降本增效。世茂的技術管理部，有一個獨立的專家組，其成員原為施工單位的教授級高級工程師，其中有五名是國務院津貼專家。涉及到巖土工程、結構工程等重大技術時，專家組可為項目提供技術論證和現(xiàn)場支持。更多干貨資料群微信yxy867733616三、過程管理：做法標準化，技術最優(yōu)化，管理數(shù)據(jù)化世茂在廣州的一個項目，基坑開挖深度5.0~6.25米，開挖面積10000多平方米，處于厚度達7~8m的淤泥中，地質(zhì)條件較差。一開始基坑支護設計按照通行做法，在基坑北側(cè)、東側(cè)采用復合土釘墻+樁錨方案，即采用雙排水泥土攪拌樁+內(nèi)插鋼管進行擋土和止水，共設置了3道錨管+1道預應力錨索。該方案雖然合理，但體系復雜、施工步驟多，工效低。專家組將復合土釘墻支護方案調(diào)整為PCMW工法+一道預應力錨索的支護方案，在攪拌樁內(nèi)插鋼管樁調(diào)整為內(nèi)插PHC管樁，通過增大圍護結構的剛度來減少注漿錨管，從而簡化了施工工序，并保障了施工安全。該方案為基坑支護工程節(jié)約20多天的工期。優(yōu)化前方案（左）優(yōu)化后方案（右）更多干貨資料群微信yxy867733616三、過程管理：做法標準化，技術最優(yōu)化，管理數(shù)據(jù)化3、數(shù)據(jù)化管理，每個管理動作及測量數(shù)據(jù)都有跡可循交付階段，除項目的多輪一戶一驗之外，每個項目對應交付批次都要通過兩次第三方檢查：品質(zhì)排查、交付評估。第三方檢查結果記錄到系統(tǒng)里面，管理人員可對照此前的數(shù)據(jù)，看看是否一致。以門窗滲漏實驗為例，每鏜窗的實驗數(shù)據(jù)、實驗結果都記錄在案，后續(xù)隨時可以調(diào)用查看。這又涉及到另一個關鍵管理手段，痕跡管理。世茂的痕跡管理覆蓋到項目開發(fā)過程每道工序的材料、做法和驗收結果。比如門窗工作面移交，以前的做法，可能將洞口移交的表格給工程師簽字就算移交完成。世茂要求，移交人員對每個門窗洞口做記錄，洞口上下左右偏差多少，都要實測實量，測完記錄在系統(tǒng)里。不符合移交標準的則跟進整改，整改進度同樣要求記錄在系統(tǒng)里面。再如材料進場之前，對樣板進行評分，分數(shù)合格才允許進場。材料進場之后，對照樣板的數(shù)據(jù)，檢查大面與樣板的符合度，同時確認現(xiàn)場關鍵節(jié)點做法是否一致。符合度達到95%算及格，符合度低于90%的，相關負責人就要被問責了。更多干貨資料群微信yxy86773361604事后管理考核及獎罰從人性出發(fā)更多干貨資料群微信yxy867733616四、事后管理：考核及獎罰從人性出發(fā)1、獎罰制度盡可能的公平，讓員工心服口服?有明確的底線，任何人不得越雷池舉個例子，在世茂，行賄受賄就是不容觸及的底線。員工與合作單位行賄受賄，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)必定會被開除，沒有任何商量余地；如果是監(jiān)理單位行賄受賄，則該人員被列入黑名單，永遠不得參與世茂的項目。下級出問題，上級要承擔連帶責任。比如項目公司出現(xiàn)安全事故，項目總、地區(qū)公司工程總被會書面警告，一年內(nèi)書面警告一次，年終就不能評A，書面警告兩次，年終就拿B-。在世茂，質(zhì)量、安全、工期是三條并行的線，每個項目都會對這三條線獨立考核，年終會有單項分和綜合分兩個分數(shù)。突破了任意一條底線，其他的做得再好，年終獎勵都要打折扣。比如拿了B-，年終獎可能就一個月，晉升機會也沒了。?內(nèi)部設有投訴渠道，上下級互相監(jiān)督世茂內(nèi)部有匿名投訴的渠道，發(fā)現(xiàn)有人違規(guī)操作，不管這個人是不是自己上級，都可以發(fā)起匿名投訴。只要收到匿名投訴，審計部和工程部當天就會開會討論，如有必要，審計隔天就會帶人下去核實。更多干貨資料群微信yxy867733616四、事后管理：考核及獎罰從人性出發(fā)?對第三方的管理與獎勵并重，杜絕內(nèi)外人情往來目前大型房企都有第三方評估機制，針對項目的質(zhì)量、客戶滿意度做評估。在世茂，第三方機構是一個非常重要的角色，對項目的建設及交付全程進行量化評估。施工過程，第三方對項目過程質(zhì)量和管理水平的量化評估，每月一次。品質(zhì)排查，第三方對項目的基礎質(zhì)量，如實測實量、滲漏等進行驗收評估。交付階段，第三方按照客戶的關注重點制定了一套品質(zhì)評估標準，按這套標準對項目做檢查和評分。更多干貨資料群微信yxy867733616四、事后管理：考核及獎罰從人性出發(fā)第三方機構所出具的評估分數(shù)，會納入個人的年終考核。為了杜絕一線人員與第三方機構人情往來，世茂摸索出了很多辦法。1.數(shù)據(jù)全程備案。第三方人員從進工地到出工地全程錄音；拍的照片不能刪；這些資料全部在審計部備案，就算是幾年前的審計數(shù)據(jù)，現(xiàn)在都還能調(diào)取到。第三方人員的行程，提前備案在系統(tǒng)里，實際的行程，也要記錄在系統(tǒng)里。比如來現(xiàn)場之前，只能提前半小時前通知現(xiàn)場人員，不允許一線人員提前接送。2.現(xiàn)場抽檢完全是隨機事件。世茂有兩家合作的第三方機構，每家機構有5個小組。每次去現(xiàn)場做抽檢的人是隨機的，沒法提前“打招呼”。現(xiàn)場抽檢也是隨機的。在現(xiàn)場，每一個抽檢項的測區(qū)，都是現(xiàn)場搖號得出。搖到的號直接備案到總部，無需告知施工單位。再者，抽檢項目的分數(shù)必須當天出結果；且每次抽檢的分數(shù)都記錄在案，并由審計全程監(jiān)控。一旦前后兩次評估分差在2分以上的，總部就會評估這個分數(shù)是否合理，認為不合理的，審計會馬上安排人確認。更多干貨資料群微信yxy867733616四、事后管理：考核及獎罰從人性出發(fā)給予一定獎勵，讓第三方不為小恩小惠所動。都說上有政策下有對策，現(xiàn)場管得再嚴，多少會有縫隙。為了杜絕受賄行為，世茂從源頭上去想辦法，讓第三方主動拒絕收受好處。世茂每年拿出40-50萬，專門用來獎勵第三方機構。兩家第三方機構共十個組，每組大概3-4人，做得好的每年可拿到幾萬塊錢獎勵。第三方也非常樂意配合這個制度的執(zhí)行。更多干貨資料群微信yxy867733616四、事后管理：考核及獎罰從人性出發(fā)鼓勵一線“微創(chuàng)新”，讓他們獲得更多成就感世茂鼓勵一線“微創(chuàng)新”，嘗試新的工程做法和管理方法。一線員工的想法在自己項目實踐可行了，上報到集團，集團排人員下去考察，看看是否可以落地，是否適合在全國或區(qū)域內(nèi)推廣。一旦審核通過了，將給予1~5萬元作為這個人及其團隊的獎勵。據(jù)統(tǒng)計，今年截至目前地區(qū)公司上報的“微創(chuàng)新”有八百多