第十一章 土地所有權(quán)和地租

第十一章土地所有權(quán)和地租Contents第一節(jié)土地所有權(quán)級差地租絕對地租壟斷地租和其他類型地租第二節(jié)第三節(jié)第四節(jié)第五節(jié)土地價格與地租的變化和作用認識土地所有權(quán)和地租的發(fā)展規(guī)律把握地租產(chǎn)生的條件、原因、實質(zhì)和基本形式掌握土地價格的實質(zhì)和發(fā)展趨勢了解作為生產(chǎn)要素的土地和地租的作用1234學(xué)習(xí)目的與要求第一節(jié)土地所有權(quán)一、土地制度和土地所有權(quán)（一）含義1、土地制度：是指人們在占有、支配和使用土地的過程中所結(jié)成的各種經(jīng)濟關(guān)系的總和，是一個國家或社會人地關(guān)系及其人與人關(guān)系的法定結(jié)合方式。2、土地所有權(quán)：是土地所有制在法律上的表現(xiàn)，它在經(jīng)濟上的實現(xiàn)形式就是地租。3、土地所有權(quán)的兩種形式：土地私有制、土地公有制（二）土地所有權(quán)的發(fā)展與改革1、發(fā)展：進一步分解細化、復(fù)合和重組；再由法律、法規(guī)的界定、規(guī)范、確認和保障的前提下，可以進入市場按商品化原則進行交易、流轉(zhuǎn)2、改革：其實質(zhì)是為了更好地保障人們享有公平利用土地的機會和權(quán)利，并不斷提高土地利用率和生產(chǎn)率，使之永續(xù)利用。二、資本主義土地所有制（一）資本主義土地所有的實質(zhì)1、土地所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)是完分離的2、土地所有權(quán)同勞動者人身依附于土地的關(guān)系相分離3、形成了大土地所有者和農(nóng)業(yè)資本家共同剝削農(nóng)業(yè)雇用工人的關(guān)系（三）資本主義土地所有權(quán)的形成1、英國的“圈地運動”2、普魯士式的改良道路3、美國式的革命道路（二）資本主義土地所有的特征資本主義土地所有制是以資本主義私有制為基礎(chǔ)或主導(dǎo)成份的，是由封建土地所有制和個體農(nóng)民土地所有制轉(zhuǎn)化而來的。（一）傳統(tǒng)計劃經(jīng)濟體制下的土地所有制三、中國社會主義土地所有制1.表現(xiàn)兩種形式特點：產(chǎn)權(quán)主體單一，僅僅確定所有權(quán)，其他土地權(quán)利均不能獨立；無償、無期限、無流動地使用土地；國家對城市土地所有權(quán)的名存實亡和實際存在的土地部門所有制弊端：缺乏利益約束機制、競爭機制、公平合理分配機制等，使土地資源的配置效益很低，浪費很嚴重，無法形成城市建設(shè)資金的投入產(chǎn)出良性循環(huán)機制。1城市土地國有制2農(nóng)村土地集體所有制（三級所有，隊為基礎(chǔ)）局限：經(jīng)營規(guī)模過大，生產(chǎn)管理過于集中，與落后的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)力長期不協(xié)調(diào)；土地產(chǎn)權(quán)制度不明確，不規(guī)范；土地流轉(zhuǎn)制度缺乏規(guī)范化；農(nóng)民缺乏經(jīng)營自主權(quán)，不能調(diào)動農(nóng)民的生產(chǎn)積極性，使農(nóng)業(yè)用地難以實現(xiàn)優(yōu)化配置。（一）傳統(tǒng)計劃經(jīng)濟體制下的土地所有制三、中國社會主義土地所有制1.表現(xiàn)2.重大轉(zhuǎn)變1980年，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于中外合營企業(yè)建設(shè)用地的暫行規(guī)定》，首次提出對土地使用實行收費的規(guī)定；1988年“憲法”修正案，確定了“土地使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓”；1990年，國務(wù)院正式頒布《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓的暫行條例》，對國有土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)、使用期限等作了明確的規(guī)定；1998年8月，《中華人民共和國土地管理法》規(guī)定：“以出讓等有償使用方式取得國有土地使用權(quán)”，為土地有償使用形式多樣化留下了法律空間。（一）傳統(tǒng)計劃經(jīng)濟體制下的土地所有制三、中國社會主義土地所有制1.城市國有土地使用制度（1）特點：在不改變城市土地國家所有的前提下，使土地使用權(quán)作為一項獨立的財產(chǎn)權(quán)從所有權(quán)中分離出來，可以用于出售、互換、贈與、出租和抵押，對土地使用權(quán)實行商品化經(jīng)營。（2）作用：對于宏觀調(diào)控土地供應(yīng)、保護耕地，加強城市建設(shè)、舊區(qū)改造，優(yōu)化土地配置，提高土地利用效率，推動城市經(jīng)濟的發(fā)展和社會主義市場經(jīng)濟你的建立具有重要的作用。（二）改革后的土地所有制（一）傳統(tǒng)計劃經(jīng)濟體制下的土地所有制三、中國社會主義土地所有制1.城市國有土地使用制度（1）集體所有，承包經(jīng)營：（2）農(nóng)地使用權(quán)的內(nèi)容排他性占有權(quán)；開發(fā)權(quán)；買賣權(quán)；租賃權(quán)、抵押權(quán)；繼承權(quán)（二）改革后的土地所有制2.農(nóng)村土地使用制度（一）地租的本質(zhì)四、不同土地所有權(quán)形態(tài)下地租的區(qū)別是土地所有者憑借土地所有權(quán)而獲得的一種收入。是土地所有權(quán)在經(jīng)濟上的實現(xiàn)。（二）不同土地所有制下地租的區(qū)別馬克思：地租是土地所有權(quán)借以實現(xiàn)的經(jīng)濟形式。即任何形式的地租，都是土地所有權(quán)在經(jīng)濟上實現(xiàn)自己、增殖自己的形式。資本主義地租是租地的農(nóng)業(yè)資本家為取得土地的使用權(quán)而交給大土地所有者的超過平均利潤的那部分剩余價值。資本主義地租的來源是農(nóng)業(yè)雇傭工人創(chuàng)造的超過平均利潤以上的那部分剩余價值，是超額利潤的轉(zhuǎn)化形式。資本主義地租與封建地租的區(qū)別資本主義地租封建地租體現(xiàn)的階級關(guān)系不同產(chǎn)生的前提不同體現(xiàn)超經(jīng)濟強制的封建土地所有權(quán)體現(xiàn)純粹經(jīng)濟關(guān)系的資本主義土地所有權(quán)地主、農(nóng)民兩個階級之間的關(guān)系土地所有者、租地資本家和雇傭工人三者關(guān)系體現(xiàn)的剝削量不同農(nóng)民的全部剩余勞動或剩余產(chǎn)品是m的一部分，即超過平均P以上的那部分m具體的地租形式不同勞役地租、實物地租、貨幣地租

貨幣地租經(jīng)濟地位不同占主導(dǎo)地位的剝削形式占次要地位的剝削形式第二節(jié)級差地租一、級差地租的形成（一)級差地租產(chǎn)生的物質(zhì)條件：土地級差生產(chǎn)力（二）級差地租的含義由劣等地的個別生產(chǎn)價格來決定1.不同地塊在豐度上具有差異性；2.不同地塊的地理位置即區(qū)位具有差異性；3.同一地塊上連續(xù)投資產(chǎn)生的勞動生產(chǎn)率有差異。（三）農(nóng)產(chǎn)品社會生產(chǎn)價格的決定與土地生產(chǎn)條件差別相聯(lián)系的地租就是級差地租級差地租Ⅰ級差地租Ⅱ（四）級差地租產(chǎn)生的社會經(jīng)濟原因

——土地的有限性和經(jīng)營權(quán)壟斷經(jīng)營優(yōu)、中等地的資本家能夠獲得超額利潤經(jīng)營優(yōu)、中等地的資本家能夠長期而穩(wěn)定的獲得超額利潤（五）級差地租的源泉是由經(jīng)營較優(yōu)土地獲得的、轉(zhuǎn)歸土地所有者占有的一部分超額利潤，由個別生產(chǎn)價格低于社會生產(chǎn)價格的差額構(gòu)成，是優(yōu)、中等地的農(nóng)業(yè)雇傭個人創(chuàng)造的超額利潤的轉(zhuǎn)化形式。（六）級差地租的歸屬土地的所有權(quán)壟斷決定級差地租歸屬，但與級差地租的形成無關(guān)限制了部門內(nèi)部的競爭，使得農(nóng)業(yè)超額利潤可以被經(jīng)營較優(yōu)土地的資本家獲得。級差地租小結(jié)產(chǎn)生的物質(zhì)條件：土地生產(chǎn)條件的差別產(chǎn)生的社會經(jīng)濟原因：土地的有限性及其經(jīng)營權(quán)的壟斷實質(zhì)及構(gòu)成：是由經(jīng)營優(yōu)、中等地獲得的、轉(zhuǎn)歸土地所有者占有的一部分超額利潤，由個別生產(chǎn)價格低于社會生產(chǎn)價格的差額構(gòu)成與土地所有權(quán)的關(guān)系：土地所有權(quán)是使超額利潤轉(zhuǎn)化為地租的原因，與級差地租的形成無關(guān)二、級差地租的兩種形式（一）級差地租Ⅰ1.含義：是因土地豐度不同和位置不同，用等量資本投在不同的等量土地上所產(chǎn)生的超額利潤轉(zhuǎn)化而成的級差地租。它是投入不同地塊的各個資本具有不同的勞動生產(chǎn)率的結(jié)果。土地級別投入資本（元）平均利潤產(chǎn)量（擔(dān)）個別生產(chǎn)價格社會生產(chǎn)價格級差超額利潤（元）級差地租Ⅰ（元）全部產(chǎn)品（元）每擔(dān)（元）全部產(chǎn)品（元）每擔(dān)（元）A100204120301203000B10020512024150303030C10020612020180306060D10020812015240301201202.形成：（1）因土地肥沃程度而形成的級差地租Ⅰ二、級差地租的兩種形式（一）級差地租Ⅰ1.含義：是因土地豐度不同和位置不同，用等量資本投在不同的等量土地上所產(chǎn)生的超額利潤轉(zhuǎn)化而成的級差地租。特使投入不同地塊的各個資本具有不同的勞動生產(chǎn)率的結(jié)果。2.形成：（1）因土地肥沃程度不同而形成的級差地租Ⅰ（2）因土地地理位置不同而形成的級差地租Ⅰ土地類別距離市場遠近（㎞）產(chǎn)量（擔(dān)）耗費資本（元）平均利潤（元）20%個別生產(chǎn)價格（元）社會生產(chǎn)價格（元）級差地租Ⅰ（元）生產(chǎn)耗費運費共計甲乙丙51020444100100100204080120140180242836144168216216216216724803.共同點：都是由于不同地塊的自然條件差別引起的都屬于級差地租Ⅰ二、級差地租的兩種形式（一）級差地租Ⅰ1.含義：是因土地豐度不同和位置不同，用等量資本投在不同的等量土地上所產(chǎn)生的超額利潤轉(zhuǎn)化而成的級差地租。特使投入不同地塊的各個資本具有不同的勞動生產(chǎn)率的結(jié)果。2.形成：（1）因土地肥沃程度不同而形成的級差地租Ⅰ（2）因土地地理位置不同而形成的級差地租Ⅰ3.共同點：都是由于不同地塊的自然條件差別引起的都屬于級差地租Ⅰ（二）級差地租Ⅱ1.含義：是在同一地塊上連續(xù)投資而改變了土地的經(jīng)濟豐度或相對位置，造成不同的生產(chǎn)率產(chǎn)生超額利潤轉(zhuǎn)化而成的地租。2.條件：土地的集約化經(jīng)營土地級別投入資本元平均利潤元產(chǎn)量擔(dān)個別生產(chǎn)價格（元）社會生產(chǎn)價格（元）級差地租Ⅱ每擔(dān)全部每擔(dān)全部劣地10020430120301200優(yōu)等100追加100追加100202020685202524120120120303030180240150Ⅰ60Ⅱ120Ⅱ303.歸屬：租約期內(nèi)：歸租地資本家租約期滿：歸大土地所有者三、級差地租兩種形式的區(qū)別和聯(lián)系

區(qū)別土地產(chǎn)生自然基礎(chǔ)歸屬級差地租Ⅰ等量資本投在不同土地上產(chǎn)生不同的生產(chǎn)率的結(jié)果與粗放經(jīng)營相聯(lián)系土地的自然豐度，即勞動的自然生產(chǎn)力土地所有者占有級差地租Ⅱ等量資本追加投資在同一土地上產(chǎn)生不同的生產(chǎn)率與集約經(jīng)營相聯(lián)系土地的經(jīng)濟豐度，即以追加勞動的技術(shù)生產(chǎn)力和勞動的自然生產(chǎn)力相結(jié)合租約期內(nèi)歸土地經(jīng)營者占有；租約期滿重新締約時，轉(zhuǎn)歸土地所有者占有（一）區(qū)別1.級差地租Ⅰ是級差地租Ⅱ的基礎(chǔ)和前提；2.級差地租Ⅱ量的變化必須以級差地租Ⅰ為基礎(chǔ)。因為，同一地塊上追加投資的勞動生產(chǎn)率，與劣等地的勞動生產(chǎn)率相比較，要以不同等級的不同地塊存在為前提。3.二者的實質(zhì)相同------都是超額利潤。都是以劣等地的個別生產(chǎn)價格所決定的社會生產(chǎn)價格為基礎(chǔ)確定的，都是剩余價值的轉(zhuǎn)化形式。（二）內(nèi)在聯(lián)系第三節(jié)絕對地租一、絕對地租的形成和特點（一）含義：只要使用所有者土地都必須繳納的地租。（二）絕對地租產(chǎn)生的原因：土地的所有權(quán)壟斷限制了資本向農(nóng)業(yè)的自由轉(zhuǎn)移，其m不參與利潤率平均化過程，使農(nóng)產(chǎn)品能夠按照高于其生產(chǎn)價格的價值出售；其超額利潤能夠且必須留在農(nóng)業(yè)部門（三）絕對地租產(chǎn)生的條件：

農(nóng)業(yè)的資本有機構(gòu)成低于社會平均的資本有機構(gòu)成生產(chǎn)部門C:V（元）mm'=100%平均PP'=20%產(chǎn)品價值（元）社會生產(chǎn)價格（元）絕對地租（元）工業(yè)農(nóng)業(yè)80c+20v60c+4020402020120140120120020第三節(jié)絕對地租一、絕對地租的形成和特點（一）含義：只要使用所有者土地都必須繳納的地租。（二）絕對地租產(chǎn)生的原因：土地的所有權(quán)壟斷（三）絕對地租產(chǎn)生的條件：農(nóng)業(yè)的資本有機構(gòu)成低于社會平均的資本有機構(gòu)成

（四）絕對地租的源泉和實質(zhì)：農(nóng)產(chǎn)品價值和生產(chǎn)價格之間的差額，其實質(zhì)是農(nóng)業(yè)工人創(chuàng)造的m的一部分城市絕對地租主要有使用土地的二、三產(chǎn)業(yè)提供；來源于社會總m的一部分，是這些企業(yè)超過平均利潤的那一部分超額利潤；城市絕對地租量是由毗鄰城市邊緣地區(qū)的地租量調(diào)節(jié)的，其低限是郊區(qū)農(nóng)村土地所支付的全部地租量（級差地租+絕對地租）城市最低等地的評價具有相對性（五）城市經(jīng)濟中絕對地租的特點不同行業(yè)對所用土地的優(yōu)劣有不同的標準城市最低等土地會隨著城市中心多元化發(fā)展變化而成為中心地段二、農(nóng)業(yè)剩余價值的分割平均P絕對地租Ra級差地租Ⅰ級差地租Ⅱm歸農(nóng)業(yè)資本家占有歸大土地所有者占有歸大土地所有者占有租約期內(nèi)：農(nóng)業(yè)資本家占有；重簽租約：歸大土地所有者占有級差地租與絕對地租的比較級差地租絕對地租產(chǎn)生的經(jīng)濟原因土地有限性及經(jīng)營權(quán)的壟斷土地所有權(quán)的壟斷產(chǎn)生的條件土地生產(chǎn)條件的差別（Ⅰ、Ⅱ）農(nóng)業(yè)資本有機構(gòu)成低于社會平均的資本有機構(gòu)成繳納的對象優(yōu)、中等地農(nóng)業(yè)資本家所有資本家源泉優(yōu)、中等地農(nóng)業(yè)雇傭工人創(chuàng)造的超額利潤農(nóng)業(yè)雇傭工人創(chuàng)造的m一部分

第四節(jié)壟斷地租與其它類型地租一、壟斷地租與壟斷價格（一）含義：由壟斷價格帶來的超額利潤所形成的地租（二）產(chǎn)生的條件：某種土地的特殊優(yōu)越性及其稀缺性（三）產(chǎn)生的原因：對這種特殊土地的經(jīng)營壟斷壟斷地租=壟斷價格-商品價值二、建筑地段地租（一）含義：（二）特征：地理位置起決定作用不同行業(yè)形成不同地租的來源渠道地租與房租相結(jié)合并包含在房租中壟斷地租占顯著優(yōu)勢三、礦山地租（一）含義：租用礦山從事采掘業(yè)的經(jīng)營者向礦山所有者交付的地租。與其它類型的地租具有共同的規(guī)律性。（二）分類級差地租

絕對地租壟斷地租條件原因源泉條件原因源泉條件原因源泉

第五節(jié)土地價格與地租的變化和作用一、土地價格的決定及其趨勢1.含義:土地價格是地租資本化的表現(xiàn)，是地租的資本化。它相當于這樣的一筆貨幣資本：把它存入銀行所得到的利息與憑借這塊土地所獲得的地租相等。2.公式:土地價格=

地租

利息率3.內(nèi)涵:包括真正的地租、土地資本折舊和利息等形成的租金兩部分4.決定或影響土地價格的因素:地租銀行利息率水平土地的價值補償和利息土地上固定資產(chǎn)的折舊