《房地產(chǎn)估價規(guī)范》估價程序與估價報告0906省公開課一等獎全國示范課微課金獎?wù)n件

《房地產(chǎn)估價規(guī)范》

估價程序與估價匯報湖南志成房地產(chǎn)評定有限企業(yè)徐志革年8月GB/T50291-1/67一、房地產(chǎn)估價程序《房地產(chǎn)估價規(guī)范》GB/T50291-已經(jīng)住房和城鎮(zhèn)建設(shè)部年4月8日以第797號公告同意、公布，自年12月1日起實施。制訂本規(guī)范目標(biāo)主要有三個：一是規(guī)范房地產(chǎn)估價活動；二是統(tǒng)一房地產(chǎn)估價程序和方法；三是確保房地產(chǎn)估價質(zhì)量。22/67一、房地產(chǎn)估價程序3.0.1按照科學(xué)、嚴(yán)謹(jǐn)、完整估價程序按部就班地開展估價工作，能夠使估價工作含有計劃性并規(guī)范化、精細(xì)化，防止顧此失彼、疏忽遺漏或重復(fù)浪費，從而能夠確保估價工作質(zhì)量，提升估價工作效率。33/67一、房地產(chǎn)估價程序推行必要估價程序是完成任何估價項目標(biāo)基本要求，也是房地產(chǎn)估價機構(gòu)和注冊房地產(chǎn)估價師防范估價風(fēng)險、有效保護自己主要伎倆。完成任何估價項目，房地產(chǎn)估價機構(gòu)和注冊房地產(chǎn)估價師都不得隨意簡化或省略本規(guī)范要求估價程序。44/67一、房地產(chǎn)估價程序?qū)σ蛟u定價值異議引發(fā)估價判定，其中一項主要判定內(nèi)容是檢驗房地產(chǎn)估價機構(gòu)和注冊房地產(chǎn)估價師是否推行了必要估價程序（包含必要估價工作步驟和估價工作內(nèi)容）來開展估價工作，即檢驗在推行估價程序方面是否存在簡化、省略等問題或疏漏。55/67一、房地產(chǎn)估價程序比如，是否盡職搜集了估價所需資料，包含是否要求了估價委托人如實提供其知悉估價所需資料，自己是否努力搜集了其它估價所需資料，并對估價所依據(jù)資料進(jìn)行了審慎檢驗；是否對估價對象進(jìn)行了認(rèn)真實地查勘；是否采取了適用估價方法對估價對象價值或價格進(jìn)行了正確、仔細(xì)測算。除非是有意高估或低估，普通情況下只要估價程序做到位了，評定價值不會出現(xiàn)太大偏差。所以，房地產(chǎn)估份機構(gòu)和注冊房地產(chǎn)估價師開展任何估價項目，都必須在估價程序上經(jīng)得起嚴(yán)格檢驗。66/67一、房地產(chǎn)估價程序《中華人民共和國資產(chǎn)評定法》主席令第四十六號，于年7月2日經(jīng)過，自年12月1日起施行。第十三條第二款要求：“評定專業(yè)人員應(yīng)該推行以下義務(wù)：恪守評定準(zhǔn)則，推行調(diào)查職責(zé)，獨立分析估算，勤勉慎重從事業(yè)務(wù)”；第四款要求：“對評定活動中使用相關(guān)文件、證實和資料真實性、準(zhǔn)確性、完整性進(jìn)行核查和驗證”。77/67一、房地產(chǎn)估價程序《國有土地上房屋征收評定方法》（建房〔〕77號）第二十五條評定教授委員會應(yīng)該自收到判定申請之日起10日內(nèi)，對申請判定評定匯報評定程序、評定依據(jù)、評定假設(shè)、評定技術(shù)路線、評定方法選取、參數(shù)選取、評定結(jié)果確定方式等評定技術(shù)問題進(jìn)行審核，出具書面判定意見。88/67一、房地產(chǎn)估價程序房地產(chǎn)估價專業(yè)性很強，需要專門知識和經(jīng)驗，評定價值高低直接關(guān)系到相關(guān)單位和個人切身利益，甚至關(guān)系到公共利益和人民財產(chǎn)安全?！吨腥A人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》要求國家實施房地產(chǎn)估價評定制度，并要求房地產(chǎn)價格評定應(yīng)按照國家要求技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和評定程序進(jìn)行評定。本規(guī)范即是國家要求技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和評定程序。99/67一、房地產(chǎn)估價程序1受理估價委托2確定估價基本事項3編制估價作業(yè)方案4搜集估價所需資料5實地查勘估價對象6選用估價方法進(jìn)行測算7確定估價結(jié)果8撰寫估價報告9審核估價報告10交付估價報告11保存估價資料103.0.1房地產(chǎn)估價工作應(yīng)按以下程序進(jìn)行：10/67一、房地產(chǎn)估價程序11估價程序精細(xì)化不但表達(dá)在新增受理估價委托、審核估價匯報、交付估價匯報三個步驟，同時將內(nèi)部審核流程正式納入房地產(chǎn)估價規(guī)范中，估價對象起源和溝通情況統(tǒng)計、估價中不一樣意見統(tǒng)計并納入存檔材料。估價程序規(guī)范化是為估價工作科學(xué)、嚴(yán)謹(jǐn)展開提供指導(dǎo)性方針，確保估價資料是正當(dāng)、真實、準(zhǔn)確和完整。確保估價工作能夠保質(zhì)、按時完成，防止估價工作疏漏或重復(fù)浪費。提升估價難度與成本，規(guī)范行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，躲避估價風(fēng)險，從此估價根本上讓業(yè)務(wù)員消失，進(jìn)入只地不認(rèn)人階段。11/67一、房地產(chǎn)估價程序3.0.2估價委托應(yīng)由房地產(chǎn)估價機構(gòu)統(tǒng)一受理，并應(yīng)符合以下要求：1在接收估價委托時，應(yīng)要求估價委托人出具估價委托書；2決定受理估價委托后，應(yīng)與估價委托人訂立書面估價委托協(xié)議；3受理估價委托后，應(yīng)依據(jù)估價項目標(biāo)規(guī)模、難度和完成時間確定參加估價注冊房地產(chǎn)估價師數(shù)量，并最少選派兩名能勝任該估價工作注冊房地產(chǎn)估價師共同進(jìn)行估價，且應(yīng)明確其中一人為項目責(zé)任人。4除應(yīng)采取批量估價項目外，每個估價項目應(yīng)最少有一名注冊房地產(chǎn)估價師全程參加受理估價委托、實地查勘估價對象、撰寫估價匯報等估價工作。1212/67一、房地產(chǎn)估價程序3.0.2估價委托應(yīng)由房地產(chǎn)估價機構(gòu)統(tǒng)一受理，注冊房地產(chǎn)估價師不得以個人名義承攬估價業(yè)務(wù)，分支機構(gòu)應(yīng)以設(shè)置該分支機構(gòu)房地產(chǎn)估價機構(gòu)名義承攬估價業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)估價機構(gòu)在接收估價委托時，應(yīng)要求估價委托人向其出具估價委托書，可采取填寫估價委托書方式。估價委托書普通應(yīng)載明估價委托人名稱或姓名、委托房地產(chǎn)估價機構(gòu)名稱、估價目標(biāo)、估價對象、估價要求、委托日期等內(nèi)容。估價委托書將作為估價依據(jù)放入估價匯報附件。1313/67一、房地產(chǎn)估價程序估價工作應(yīng)由注冊房地產(chǎn)估價師完成，其它人員只能幫助或幫助注冊房地產(chǎn)估價師開展相關(guān)工作。為了確保估價質(zhì)量，每個估價項目應(yīng)明確一名能夠勝任其估價工作注冊房地產(chǎn)估價師擔(dān)任項目責(zé)任人，并應(yīng)有與其估價工作量和難度相適應(yīng)兩名或兩名以上足夠數(shù)量并能夠勝任其估價工作注冊房地產(chǎn)估價師進(jìn)行估價。1414/67一、房地產(chǎn)估價程序3.0.3估價基本事項包含估價目標(biāo)、價值時點、估價對象和價值類型,應(yīng)與估價委托人進(jìn)行溝通及調(diào)查相關(guān)情況和要求基礎(chǔ)上確定，并應(yīng)符合以下要求：1估價目標(biāo)應(yīng)依據(jù)委托人真實、詳細(xì)估價需要以及估價匯報預(yù)期用途或預(yù)期使用者確定，對其表述應(yīng)詳細(xì)、準(zhǔn)確、簡練。2價值時點應(yīng)依據(jù)估價目確實定，采取公歷表示，宜詳細(xì)到日?；仡櫺怨纼r和預(yù)測性估價價值時點在難以詳細(xì)到日且能滿足估價目標(biāo)需要情況下，可到周或旬、月、季、六個月、年等。1515/67一、房地產(chǎn)估價程序3估價對象應(yīng)在估價委托人指定及提供相關(guān)情況和資料基礎(chǔ)上，依據(jù)估價目標(biāo)依法確定，并應(yīng)明確界定其財產(chǎn)范圍和空間范圍，不得遺漏或虛構(gòu)。法律、行政法規(guī)要求不得買賣、租賃、抵押、作為出資或進(jìn)行其它活動房地產(chǎn)，或征收不予賠償房地產(chǎn)，不應(yīng)作為對應(yīng)估價目標(biāo)估價對象。對作為估價對象，應(yīng)在估價匯報中依據(jù)估價目標(biāo)分析、說明其進(jìn)行對應(yīng)買賣或租賃、抵押、作為出資等活動正當(dāng)性。4價值類型應(yīng)依據(jù)估價目確實定，并應(yīng)包含價值或價格名稱、定義或內(nèi)涵。1616/67一、房地產(chǎn)估價程序3.0.3房地產(chǎn)估價關(guān)鍵內(nèi)容是為了特定目標(biāo)，對特定房地產(chǎn)在特定時間特定價值進(jìn)行分析、測算和判斷。所以，在分析、測算和判斷特定價值之前，必須搞清特定目標(biāo)、特定房地產(chǎn)、特定時間和特定價值，即要搞清估價目標(biāo)、估價對象、價值時點和價值類型。搞清這四者稱為確定估價基本事項。在一個估價項目中，估價目標(biāo)、估價對象、價值時點和價值類型之間有著內(nèi)在聯(lián)絡(luò)，其中估價目標(biāo)是龍頭。因為只有確定了估價目標(biāo)，才能確定估價對象、價值時點和價值類型。比如，從確定估價對象來看，法律、行政法規(guī)要求不得買賣、租賃、抵押、作為出資或進(jìn)行其它活動房地產(chǎn)，或征收不予賠償房地產(chǎn)，就不應(yīng)作為對應(yīng)估價目標(biāo)估價對象。估價對象、價值時點和價值類型三者之間，估價對象有時與價值時點相關(guān)，其余普通是相互獨立。確定價值時點普通應(yīng)在確定估價對象之前，因為一些估價目標(biāo)要求估價對象情況應(yīng)是在價值時點情況，價值時點不一樣，估價對象情況可能不一樣。1717/67一、房地產(chǎn)評定程序3.0.4估價作業(yè)方案應(yīng)在對估價項目進(jìn)行分析基礎(chǔ)上編制，并應(yīng)包含以下內(nèi)容：1估價工作主要內(nèi)容及質(zhì)量要求，應(yīng)包含擬采取估價方法和估價技術(shù)路線，擬搜集估價所需資料及其起源渠道等；2估價工作詳細(xì)步驟及時間進(jìn)度；3估價工作人員安排等。編制估價作業(yè)方案目標(biāo)是為了保質(zhì)、按時完成估價項目。估價作業(yè)方案關(guān)鍵是處理將要做什么、什么時候做以及由誰來做，是關(guān)于保質(zhì)、按時完成一個估價項目標(biāo)未來一系列行動計劃1818/67一、房地產(chǎn)評定程序3.0.5估價所需資料應(yīng)針對估價項目進(jìn)行搜集，并應(yīng)包含以下資料：1反應(yīng)估價對象區(qū)位、實物和權(quán)益情況資料2估價對象及其同類房地產(chǎn)交易、收益、成本等資料；3對估價對象所在地域房地產(chǎn)價值和價格有影響資料；4對房地產(chǎn)價值和價格有普遍影響資料。而且在前面受理估價委托時就可要求委托人盡可能提供，在后面實地查勘估價對象時還可深入補充搜集。1919/67（1）房地產(chǎn)評定資料：①委托方營業(yè)執(zhí)照或身份證實，②國有土地使用權(quán)證、③房屋全部權(quán)證（或不動產(chǎn)登記證）、④房屋租賃協(xié)議、⑤周圍房地產(chǎn)市場調(diào)查案例等。（2）在建工程評定資料：①委托方營業(yè)執(zhí)照，②在建工程項目概況，③國有土地使用權(quán)證、④土地使用權(quán)出讓協(xié)議，⑤建設(shè)用地規(guī)劃許可證、⑥建設(shè)工程規(guī)劃許可證、⑦施工許可證、⑧預(yù)售許可證、⑨房屋面積測繪結(jié)果表、⑩在建工程抵押范圍明細(xì)表、?施工總平面圖、?施工進(jìn)度表、?有沒有拖欠工程款和施工材料款證實、?樓盤銷售價格表、?土地出讓金交付憑證及契稅繳納發(fā)票等。2020/67一、房地產(chǎn)評定程序3.0.6對搜集估價所需資料應(yīng)進(jìn)行檢驗。當(dāng)估價委托人是估價對象權(quán)利人時，應(yīng)查看估價對象權(quán)屬證實原件，并應(yīng)將復(fù)印與原件查對，不得僅憑復(fù)印件判斷或假定估價對象權(quán)屬情況。即使估價委托人應(yīng)該如實提供其掌握估價所需資料，并對其提供資料正當(dāng)性、真實性、準(zhǔn)確性和完整性負(fù)責(zé)，但也要對估價委托人提供賢料進(jìn)行審慎檢驗。對于估價對象權(quán)屬情況，當(dāng)估價委托人是估價對象權(quán)利人，不能僅憑權(quán)屬證實復(fù)印件作出判斷，應(yīng)與原件查對。2121/67一、房地產(chǎn)評定程序3.0.7估價對象實地查勘應(yīng)符合以下要求：1應(yīng)觀察、問詢、檢驗、查對估價對象區(qū)位情況、實物情況和權(quán)益情況；2應(yīng)拍攝反應(yīng)估價對象內(nèi)部情況、外部情況和周圍環(huán)境情況照片等影像資料，并應(yīng)補充搜集估價所需關(guān)于估價對象其它資料；3應(yīng)制作實地查勘統(tǒng)計，并應(yīng)記載實地查勘對象、內(nèi)容、結(jié)果、時間和人員及其署名，記載內(nèi)容應(yīng)真實、客觀、準(zhǔn)確、完整、清楚。2222/67一、房地產(chǎn)評定程序3.0.7房地產(chǎn)含有獨一無二特征，且其價值、價格與區(qū)位親密相關(guān)，只有身臨其境才能真正了解和認(rèn)識它，所以實地查勘估價對象是做好房地產(chǎn)估價不可省略工作步驟。任何房地產(chǎn)估價項目，應(yīng)最少有一名參加該項目標(biāo)注冊房地產(chǎn)估價師負(fù)責(zé)實施估價對象實地查勘工作。在實地查勘時，普通需要估價委托人或其代表以及被查勘房地產(chǎn)房屋全部權(quán)人、土地使用權(quán)人等房地產(chǎn)權(quán)利人到場，實地查勘人員應(yīng)向他們以及房地產(chǎn)使用人、鄰居等知情人員詳細(xì)問詢估價需要搞清問題，認(rèn)真聽取他們關(guān)于估價對象情況介紹，并采取筆記、拍照、錄音、錄像等方式將實地查勘情況統(tǒng)計下來，形成實地查勘統(tǒng)計。實地查勘時，尤其要注意查對估價對象坐落和空間范圍，預(yù)防搞錯估價對象。2323/67一、房地產(chǎn)評定程序負(fù)責(zé)實施實地查勘注冊房地產(chǎn)估價師應(yīng)該在實地查勘統(tǒng)計上署名，陪同實地查勘估價委托人或者其代表和被查勘房地產(chǎn)權(quán)利人宜在實地查勘統(tǒng)計上署名或者蓋章。對被征收房屋價值評定，房屋征收部門、被征收人和注冊房地產(chǎn)估價師應(yīng)該在被征收房屋實地查勘統(tǒng)計上署名或者蓋章。被征收人拒絕署名或者蓋章，應(yīng)該由房屋征收部門、注冊房地產(chǎn)估價師和無利害關(guān)系第三人見證，并應(yīng)該在被征收房屋實地查勘統(tǒng)計上署名或者蓋章，相關(guān)情況應(yīng)該在估價匯報中說明。2424/67一、房地產(chǎn)評定程序3.0.8當(dāng)無法進(jìn)入估價對象內(nèi)部進(jìn)行實地查勘時，應(yīng)對估價對象外部情況和區(qū)位情況進(jìn)行實地查勘，并應(yīng)在估價匯報中說明未進(jìn)入估價對象內(nèi)部進(jìn)行實地查勘及其詳細(xì)原因。對未進(jìn)行實地查勘估價對象內(nèi)部情況，應(yīng)作為估價假設(shè)中依據(jù)不足假設(shè)在估價匯報中說明。無法進(jìn)入估價對象內(nèi)部進(jìn)行實地查勘情形，是指因征收、司法拍賣等強制取得或者強制轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，房地產(chǎn)占有些人拒絕注冊房地產(chǎn)估價師進(jìn)人估價對象內(nèi)部進(jìn)行實地查勘；或者因估價對象包括國家秘密，注冊房地產(chǎn)估價師不得進(jìn)入其內(nèi)部進(jìn)行實地查勘。假如有上述無法進(jìn)入估價對象內(nèi)部進(jìn)行實地查勘情形，注冊房地產(chǎn)估價師能夠不進(jìn)入估價對象內(nèi)部進(jìn)行實地查勘，但應(yīng)該對估價對象外部情況和區(qū)位情況進(jìn)符實地查勘。2525/67一、房地產(chǎn)評定程序3.0.9在估價中遇有難以處理復(fù)雜、疑難、特殊估價技術(shù)問題時，應(yīng)尋求相關(guān)估價教授或單位提供專業(yè)幫助，并應(yīng)在估價匯報中說明。3.0.10對估價對象房屋安全、質(zhì)量缺點、環(huán)境污染、建筑面積、財務(wù)情況等估價專業(yè)以外專業(yè)問題，經(jīng)實地查勘、查閱現(xiàn)有資料或向相關(guān)專業(yè)領(lǐng)域教授咨詢后，仍難以作出常規(guī)判斷及對應(yīng)假設(shè)，應(yīng)提議估價委托人聘請含有對應(yīng)資質(zhì)資格專業(yè)機構(gòu)或教授先行判定或檢測、測量、審計等，再以專業(yè)機構(gòu)或教授出具專業(yè)意見為依據(jù)進(jìn)行估價，并應(yīng)在估價匯報中說明。2626/67一、房地產(chǎn)評定程序房地產(chǎn)估價中碰到專業(yè)問題可分為兩類：一是房地產(chǎn)估價專業(yè)領(lǐng)域內(nèi)；二是房地產(chǎn)估價專業(yè)領(lǐng)域外。對于房地產(chǎn)估價專業(yè)領(lǐng)域內(nèi)，首先是房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)估價機構(gòu)不得承接超出自己專業(yè)勝任能力估價業(yè)務(wù)；其次是對于承接估價業(yè)務(wù)中有部分超出自己專業(yè)勝任能力，應(yīng)聘請含有對應(yīng)專業(yè)勝任能力教授或單位提供專業(yè)幫助。2727/67一、房地產(chǎn)評定程序3.0.11估價匯報在交付估價委托人前，應(yīng)對其內(nèi)容和形式等進(jìn)行審查核定，并應(yīng)形成審核統(tǒng)計，記載審核意見、結(jié)論、日期和人員及其署名。對撰寫完成而還未向估價委托人出具估價匯報進(jìn)行審核，類似于對生產(chǎn)出產(chǎn)品在出廠之前進(jìn)行質(zhì)量檢驗，是房地產(chǎn)估價機構(gòu)防范估價風(fēng)險最終一道防線。為了確保出具每份估價匯報都是合格，房地產(chǎn)估價機構(gòu)應(yīng)建立健全估價匯報內(nèi)部審核等估價匯報質(zhì)量管理制度，選派本機構(gòu)房地產(chǎn)估價師或外聘房地產(chǎn)估價教授擔(dān)任審核人員，按房地產(chǎn)估價相關(guān)要求，對估價匯報內(nèi)容和形式等進(jìn)行審核，確保估價匯報真實、客觀、準(zhǔn)確、完整、清楚、規(guī)范。2828/67一、房地產(chǎn)評定程序3.0.12每份房地產(chǎn)估價匯報應(yīng)右不少于兩名注冊房地產(chǎn)估價師署名，并有房地產(chǎn)估價機構(gòu)蓋公章。注冊房地產(chǎn)估價師不得以蓋執(zhí)業(yè)專用章等個人印章代替署名；能夠只署名不蓋個人印章，也能夠既署名又蓋個人印章。房地產(chǎn)估價機構(gòu)不得以蓋估價匯報專用章等其它印章代替蓋公章。分支機構(gòu)應(yīng)以設(shè)置該分支機構(gòu)房地產(chǎn)估價機構(gòu)名義出具估價匯報，并加蓋該房地產(chǎn)估價機構(gòu)公章。估價匯報應(yīng)是在其上署名注冊房地產(chǎn)估價師和蓋章房地產(chǎn)估價機構(gòu)親自完成。在估價匯報上署名注冊房地產(chǎn)估價師和蓋章房地產(chǎn)估價機構(gòu)，對估價匯報內(nèi)容和結(jié)論負(fù)責(zé)并依法負(fù)擔(dān)責(zé)任。2929/67一、房地產(chǎn)評定程序3.0.13估價匯報交付估價委托人后，不得私自改動、更換、刪除或銷毀以下估價資料：1估價匯報；2估價委托書和估價委托協(xié)議;3估價所依據(jù)估價委托人提供資料；4估價項目起源和溝通情況統(tǒng)計；5估價對象實地查勘統(tǒng)計；6估價匯報內(nèi)部審核統(tǒng)計；7估價中不一樣意見統(tǒng)計；8外部專業(yè)幫助專業(yè)意見。①評定委托書、②現(xiàn)場照片，③位置圖，④評定人員現(xiàn)場查勘照片、⑤查勘統(tǒng)計表，⑥評定交易案例、⑦工作流程表等。3030/67一、房地產(chǎn)估價程序3.0.14房地產(chǎn)估價機構(gòu)應(yīng)及時整理和保留估價資料，并應(yīng)保留到估價服務(wù)行為結(jié)束且不得少于10年。保留期限應(yīng)自估價匯報出具之日起計算。保留估價資料目標(biāo)是建立估價檔案和估價資料庫，為今后相關(guān)估價及管理工作奠定基礎(chǔ)，同時有利于處理日后可能發(fā)生估價爭議，有利于房地產(chǎn)估價機構(gòu)和房地產(chǎn)估價師展現(xiàn)估價業(yè)績，有利于房地產(chǎn)估價行業(yè)主管部門和房地產(chǎn)估價行業(yè)組織對房地產(chǎn)估價機構(gòu)和房地產(chǎn)估價師開展相關(guān)檢驗和考評等。3131/67二、房地產(chǎn)估價匯報1封面；2致估價委托人函；3目錄；4估價師聲明；5估價假設(shè)和限制條件；6估價結(jié)果報告；7估價技術(shù)報告；8附件。327.0.1估價匯報應(yīng)采取書面形式，并應(yīng)真實、客觀、準(zhǔn)確、完整、清楚、規(guī)范。7.0.2敘述式估價匯報應(yīng)包含以下部分：32/67二、房地產(chǎn)估價匯報7.0.3房地產(chǎn)抵押貸款前估價匯報，應(yīng)包含估價對象變現(xiàn)能力分析與風(fēng)險提醒。7.0.4依據(jù)估價委托人需要或相關(guān)要求，可在完整估價匯報基礎(chǔ)上形成估價匯報摘要。3333/67二、房地產(chǎn)估價匯報7.0.5估價匯報可分為估價結(jié)果匯報和估價技術(shù)匯報。估價結(jié)果匯報應(yīng)向估價委托人提供，但估價技術(shù)匯報是否向估價委托人提供，應(yīng)在房地產(chǎn)估價機構(gòu)與估價委托人訂立書面估價委托協(xié)議中約定，房地產(chǎn)估價機構(gòu)不能單方面決定不向估價委托人提供。估價委托協(xié)議中對是否向估價委托人提供估價技術(shù)匯報未作約定或約定不明確，假如估價委托人要求提供估價技術(shù)匯報，則房地產(chǎn)估價機構(gòu)應(yīng)向其提供估價技術(shù)匯報。3434/67二、房地產(chǎn)估價匯報7.0.6封面應(yīng)包含以下內(nèi)容：1結(jié)合估價對象和估價目標(biāo)給估價匯報命名，如:房地產(chǎn)抵押估價匯報、房地產(chǎn)司法拍賣估價匯報、被征收房屋價值評定匯報、被征收房屋室內(nèi)裝飾裝修價值評定匯報、用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值評定匯報、因征收房屋造成停產(chǎn)停業(yè)損失評定匯報、房地產(chǎn)價值減損評定匯報等。3535/67二、房地產(chǎn)估價匯報2估價匯報編號，應(yīng)反應(yīng)估價機構(gòu)簡稱、估價匯報出具年份，并應(yīng)按次序編號數(shù)，不得重復(fù)、遺漏、跳號；3估價項目名稱，應(yīng)依據(jù)估價對象名稱或位置和估價目標(biāo)，提煉出簡練名稱；4估價委托人，當(dāng)為單位時，應(yīng)寫明其名稱；當(dāng)為個人時，應(yīng)寫明其姓名；5房地產(chǎn)估價機構(gòu)，應(yīng)寫明其名稱；6注冊房地產(chǎn)估價師，應(yīng)寫明全部參加估價注冊房地產(chǎn)估價師姓名和注冊號；7估價匯報出具日期，應(yīng)與致估價委托人函中致函日期一致。3636/67二、房地產(chǎn)估價匯報7.0.7致估價委托人函應(yīng)包含以下內(nèi)容：1致函對象，應(yīng)寫明估價委托人名稱或姓名；2估價目標(biāo)，應(yīng)寫明估價委托人對估價匯報預(yù)期用途，或估價是為了滿足估價委托人何種需要；3估價對象，應(yīng)寫明估價對象財產(chǎn)范圍及名稱、坐落、規(guī)模、用途、權(quán)屬等基本情況；4價值時點，應(yīng)寫明所評定估價對象價值或價格對應(yīng)時間；5價值類型，應(yīng)寫明所評定估價對象價值或價格名稱；當(dāng)所評定估價對象價值或價格無規(guī)范名稱時，應(yīng)寫明其定義或內(nèi)涵；3737/67二、房地產(chǎn)估價匯報6估價方法，應(yīng)寫明所采取估價方法名稱；7估價結(jié)果，應(yīng)寫明最終評定價值總價，并應(yīng)注明其大寫金額；除估價對象無法用單價表示外，還應(yīng)寫明最終評定價值單價；8尤其提醒，應(yīng)寫明與評定價值和使用估價匯報、估價結(jié)果相關(guān)引發(fā)估價委托人和估價匯報使用者注意事項；9致函日期，應(yīng)注明致函年、月、日。3838/67二、房地產(chǎn)估價匯報7.0.8致估價委托人函應(yīng)加蓋房地產(chǎn)估價機構(gòu)公章，不得以其它印章代替；法定代表人或執(zhí)行事務(wù)合作人宜在其上署名或蓋章。7.0.9目錄應(yīng)按前后次序列出以下估價匯報各個組成部分名稱及對應(yīng)頁碼：1估價師申明；2估價假設(shè)和限制條件；3估價結(jié)果匯報；4估價技術(shù)匯報；5附件。3939/67二、房地產(chǎn)估價匯報7.0.10估價結(jié)果匯報、估價技術(shù)匯報和附件各個組成部分，應(yīng)在估價匯報目錄中按前后次序列出其名稱及對應(yīng)頁碼。7.0.11當(dāng)按估價委托協(xié)議約定不向估價委托人提供估價技術(shù)匯報時，估價匯報目錄中可不列出估價技術(shù)匯報及其各個組成部分，但在估價技術(shù)匯報中應(yīng)有單獨目錄，且該目錄中應(yīng)按前后次序列出估價技術(shù)匯報各個組成部分名稱及對應(yīng)頁碼。4040/67二、房地產(chǎn)估價匯報7.0.12估價師申明應(yīng)寫明全部參加估價注冊房地產(chǎn)估價師對其估價職業(yè)道德、專業(yè)勝任能力和勤勉盡責(zé)估價承諾和確保。不得將估價師申明內(nèi)容與估價假設(shè)和限制條件內(nèi)容相混同，或把估價師申明變成注冊房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)估價機構(gòu)免責(zé)申明。4141/67二、房地產(chǎn)估價匯報7.0.13鑒證性估價匯報估價師申明應(yīng)包含以下內(nèi)容：1注冊房地產(chǎn)估價師在估價匯報中對事實說明是真實和準(zhǔn)確，沒有虛假記載、誤導(dǎo)性陳說和重大遺漏；2估價匯報中分析、意見和結(jié)論是注冊房地產(chǎn)估價師獨立、客觀、公正專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到估價匯報中已說明估價假設(shè)和限制條件限制；3注冊房地產(chǎn)估價師與估價匯報中估價對象沒有現(xiàn)實或潛在利益，與估價委托人及估份利害關(guān)系人沒有利害關(guān)系，也對估價對象、估價委托人及估價利害關(guān)系人沒有偏見；4注冊房地產(chǎn)估價師是按照相關(guān)房地產(chǎn)估價標(biāo)準(zhǔn)要求進(jìn)行估價工作，撰寫估價匯報。4242/67二、房地產(chǎn)估價匯報7.0.14非鑒證性估價匯報估價師申明內(nèi)容，可依據(jù)實際情況對鑒證性估價匯報估價師申明內(nèi)容進(jìn)行適當(dāng)增減。7.0.15估價假設(shè)應(yīng)針對估價對象情況等估價前提，作出必要、合理且有依據(jù)假定，不得為了躲避應(yīng)盡檢驗資料、調(diào)查情況等勤勉盡責(zé)估價義務(wù)或為了高估、低估估價對象價值或價格而濫用估價假設(shè)。4343/67二、房地產(chǎn)估價匯報7.0.16估價假設(shè)和限制條件應(yīng)說明以下內(nèi)容：1普通假設(shè)，應(yīng)說明對估價所依據(jù)估價對象權(quán)屬、面積、用途等資料進(jìn)行了檢驗，在無理由懷疑其正當(dāng)性、真實性、準(zhǔn)確性和完整性且未給予核實情況下，對其正當(dāng)、真實、準(zhǔn)確和完整合理假定；對房屋安全、環(huán)境污染等影響估價對象價值或價格重大原因給予了關(guān)注，在無理由懷疑估價對象存在安全隱患且無對應(yīng)專業(yè)機構(gòu)進(jìn)行判定、檢測情況下，對其安全合理假定等。2未定事項假設(shè)，應(yīng)說明對估價所必需還未明確或不夠明確土地用途、容積率等事項所做合理、最可能假定。當(dāng)估價對象無未定事項時，應(yīng)無未定事項假設(shè)。3背離事實假設(shè)，應(yīng)說明因估價目標(biāo)特殊需要、交易條件設(shè)定或約定，對估價對象情況所做與估價對象實際情況不一致合理假定。當(dāng)估價設(shè)定估價對象情況與估價對象實際情況無不一致時，應(yīng)無背離事實假設(shè)。4444/67二、房地產(chǎn)估價匯報4不相一致假設(shè)，應(yīng)說明在估價對象實際用途、登記用途、規(guī)劃用途等用途之間不一致，或不同權(quán)屬證實上權(quán)利人之間不一致，估價對象名稱或地址不一敢等情況下，對估價所依據(jù)用途或權(quán)利人、名稱、地址等合理假定。當(dāng)估價對象情況之間無不一致時，應(yīng)無不相一致假設(shè)。5依據(jù)不足假設(shè)，應(yīng)說明在估價委托人無法提供估價所必需反應(yīng)估價對象情況資料及注冊房地產(chǎn)估價師進(jìn)行了盡職調(diào)查依然難以取得該資料情況下，缺乏該資料及對對應(yīng)估價對象情況合理假定。當(dāng)無依據(jù)不足時，應(yīng)無依據(jù)不足假設(shè)。6估價匯報使用限制，應(yīng)說明估價匯報和估價結(jié)果用途、使用者、使用期限等使用范圍及在使用估價匯報和估價結(jié)果時需要注意其它事項。其中估價匯報使用期限應(yīng)自估價匯報出具之日起計算，依據(jù)估價目標(biāo)和預(yù)計估價對象市場價格改變程度確定，不宜超出一年。4545/67二、房地產(chǎn)估價匯報7.0.17估價結(jié)果匯報應(yīng)包含以下內(nèi)容：1估價委托人，當(dāng)為單位時，應(yīng)寫明其名稱、住所和法定代表人姓名；當(dāng)為個人時，應(yīng)寫明其姓名和住址。2房地產(chǎn)估價機構(gòu)，應(yīng)寫明房地產(chǎn)估價機構(gòu)名稱、住所、法定代表人或執(zhí)行事務(wù)合作人姓名、資質(zhì)等級和資質(zhì)證書編號。3估價目標(biāo)，應(yīng)說明估價委托人對估價匯報預(yù)期用途，或估價是為了滿足估價委托人何種需要。4估價對象，應(yīng)概要說明估價對象財產(chǎn)范圍及名稱、坐落、規(guī)模、用途、權(quán)屬等基本情況；對土地基本情況說明，還應(yīng)包含四至、形狀、開發(fā)程度、土地使用期限；對建筑物基本情況說明，還應(yīng)包含建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修、新舊程度。4646/67二、房地產(chǎn)估價匯報5價值時點，應(yīng)說明所評定估價對象價值或價格對應(yīng)時間及其確定簡明理由。6價值類型，應(yīng)說明所評定估價對象價值或價格名稱、定義或內(nèi)涵。7估價標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)說明所遵照估價標(biāo)準(zhǔn)名稱、定義或內(nèi)涵。8估價依據(jù)，應(yīng)說明估價所依據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)和政策，相關(guān)估價標(biāo)準(zhǔn)，估價委托書、估價委托協(xié)議、估價委托人提供估價所需資料，房地產(chǎn)估價機構(gòu)、注冊房地產(chǎn)估價師掌握和搜集估價所需資科。9估價方法，應(yīng)說明所采取估價方法名稱和定義。當(dāng)按估價委托協(xié)議約定不向估價委托人提供估價技術(shù)匯報時，還應(yīng)說明估價測算簡明內(nèi)容。4747/67二、房地產(chǎn)估價匯報4810估價結(jié)果，應(yīng)符合以下要求：1)除房地產(chǎn)抵押估價外，當(dāng)估價對象為單宗房地產(chǎn)時，可按表7.0.17-1說明不一樣估價方法測算結(jié)果和最終評定價值；48/67二、房地產(chǎn)估價匯報492)除房地產(chǎn)抵押估價外，當(dāng)估價對象為多宗房地產(chǎn)時，可按表7.0.17-2說明不一樣估價方法測算結(jié)果和最終評定價值；49/67二、房地產(chǎn)估價匯報504)房地產(chǎn)抵押評定結(jié)果，可按表7.0.17-3說明最終評定價值；50/67二、房地產(chǎn)估價匯報5)當(dāng)估價對象無法用單價表示時，最終評定價值可不注明單價，除此之外最終評定價值均應(yīng)注明單價和總價，且總價應(yīng)注明大寫金額；6)當(dāng)最終評定價值幣種為外幣時，應(yīng)說明國務(wù)院金融主管部門公布價值時點人民幣市場匯率中間價，并應(yīng)注明最終評定價值單價和總價所折合人民幣價值。5151/67二、房地產(chǎn)估價匯報11注冊房地產(chǎn)估價師，應(yīng)按表7.0.17-4寫明全部參加估價注冊房地產(chǎn)估價師姓名和注冊號；并應(yīng)由本人署名及注明署名日期，不得以個人印章代替署名。5252/67二、房地產(chǎn)估價匯報12實地查勘期，應(yīng)說明實地查勘估價對象起止日期，詳細(xì)為自進(jìn)入估價對象現(xiàn)場之日起至完成實地查勘之日止。13估價作業(yè)期，應(yīng)說明估價工作起止日期，詳細(xì)為自受理估價委托之日起至估價匯報出具之日止。5353/67二、房地產(chǎn)估價匯報7.0.17本規(guī)范將原規(guī)范中“估價人員”明確為注冊房地產(chǎn)估價師或房地產(chǎn)估價師。非注冊房地產(chǎn)估價師只能作為“參加估價人員”幫助或幫助注冊房地產(chǎn)估價師開展相關(guān)工作，而且其工作質(zhì)量和后果均由注冊房地產(chǎn)估價師負(fù)擔(dān)。5454/67二、房地產(chǎn)估價匯報這么要求，一是為了防止現(xiàn)實中認(rèn)為參加估價工作人員都是估價人員誤解，用普通人員代替注冊房地產(chǎn)估價師；二是杜絕注冊房地產(chǎn)估價師不親自估價現(xiàn)象；三是加大注冊房地產(chǎn)估價師責(zé)任，同時提升其地位。5555/67二、房地產(chǎn)估價匯報7.0.18不論估價委托協(xié)議中約定是否向估價委托人提供估價技術(shù)匯報，注冊房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)估價機構(gòu)都應(yīng)嚴(yán)格按照本條要求完成估價技術(shù)匯報，并將其存檔，方便于處理日后可能出現(xiàn)估價糾紛，以及供房地產(chǎn)估價行業(yè)主管部門和房地產(chǎn)估價行業(yè)組織檢驗等。5656/67二、房地產(chǎn)估價匯報7.0.18估價技術(shù)匯報應(yīng)包含以下內(nèi)容：1估價對象描述與分析，應(yīng)有針對性地較詳細(xì)說明、分析估價對象區(qū)位、實物和權(quán)益情況。區(qū)位情況應(yīng)包含位置、交通、外部配套設(shè)施、周圍環(huán)境等情況，單套住宅區(qū)位情況還應(yīng)包含所處樓幢、樓層和朝向。土地實物情況應(yīng)包含土地面積、形狀、地形、地勢、地質(zhì)、土壤、開發(fā)程度等；建筑物實物情況應(yīng)包含建筑規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修、空間布局、建筑功效、外觀、新舊程度等。權(quán)益情況應(yīng)包含用途、規(guī)劃條件、全部權(quán)、土地使用權(quán)、共有情況、用益物權(quán)設(shè)置情況、擔(dān)保物權(quán)設(shè)置情況、租賃或占用情況、拖欠稅費情況、查封等形式限制權(quán)利情況、權(quán)屬清楚情況等。5757/67二、房地產(chǎn)估價匯報2市場背景描述與分析，應(yīng)簡明說明估價對象所在地域經(jīng)濟社會發(fā)展情況和房地產(chǎn)市場總體情況，并應(yīng)有針對性地較詳細(xì)說明、分析過去、現(xiàn)在和可預(yù)見未來同類房地產(chǎn)市場情況。5858/67二、房地產(chǎn)估價匯報3估價對象最高最正確利用分析，應(yīng)說明以估價對象最高最正確利用情況為估價前提，并應(yīng)有針對性地較詳細(xì)分析、說明估價對象最高最正確利用情況。當(dāng)估價對象已為某種利用時，應(yīng)從維持現(xiàn)實狀況、更新改造、改變用途、改變規(guī)模、重新開發(fā)及它們某種組合或其它特殊利用中分析、判斷何種利用為最高最正確利用。當(dāng)依據(jù)估價目標(biāo)不以最高最正確利用情況為估價前提時，可不進(jìn)行估價對象最高最正確利用分析。5959/67二、房地產(chǎn)估價匯報4估價方法適用性分析，應(yīng)逐一分析比較法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等估價方法對估價對象適用性。對理論上不適用而不選取，應(yīng)簡述不選取理由；對理論上適用但客觀條件不具備而不選取，應(yīng)充分陳說不選取理由；對選取估價方法，應(yīng)簡述選取理由并說明其估價技術(shù)路線。5估價測算過程，應(yīng)詳細(xì)說明所選取估價方法測算步驟、計算公式和計算過程及其中估價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和估價參數(shù)起源或確定依據(jù)等。6估價結(jié)果確定，應(yīng)說明不一樣估價方法測算結(jié)果和最終評定價值，并應(yīng)詳細(xì)說明最終評定價值確定方法和理由。6060/67二、房地產(chǎn)估價匯報7.0.19附件是估價匯報主要組成部分，不是可有可無，其中一