《森林資源資產(chǎn)評(píng)估實(shí)務(wù)》課件-林木價(jià)值因素分析

2.2林木價(jià)值因素分析一、影響林木資產(chǎn)價(jià)值因素

要掌握林木資產(chǎn)價(jià)值評(píng)估，首先要分析影響林木資產(chǎn)價(jià)值的因素有哪些，只有分析出影響因素，抓住重點(diǎn)，才能把握住林木資產(chǎn)價(jià)值。二、評(píng)估程序的作用1.規(guī)范資產(chǎn)評(píng)估行為，提高資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)質(zhì)量，保證資產(chǎn)評(píng)估服務(wù)公信力。2.是相關(guān)當(dāng)事方評(píng)價(jià)資產(chǎn)評(píng)估服務(wù)的重要依據(jù)3.是資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員防范執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)、保護(hù)自身合法權(quán)益、合理抗辯的重要手段。1、評(píng)估的目的

林木資產(chǎn)的評(píng)估和其他任何資產(chǎn)評(píng)估一樣，它的結(jié)果取決于評(píng)估的目的。評(píng)估目的不同，對(duì)于同一樣資產(chǎn)具有不同的評(píng)估結(jié)果。如正常轉(zhuǎn)讓，同資產(chǎn)的價(jià)值比快速清算目的下評(píng)估結(jié)果要高。因?yàn)樵u(píng)估目的對(duì)價(jià)值類型的確定有重要的制約因素，不同的價(jià)值類型對(duì)應(yīng)的假設(shè)與評(píng)估技術(shù)原則可能會(huì)一樣，從而導(dǎo)致不同評(píng)估結(jié)果，所以說(shuō)，明確評(píng)估目的是開展一評(píng)估項(xiàng)目的前提條件。2、產(chǎn)品銷售預(yù)計(jì)林木資產(chǎn)的產(chǎn)品就木材，不同樹種的木材價(jià)格不同，木材價(jià)值高的，對(duì)應(yīng)的林木資產(chǎn)價(jià)值就越高。首先要測(cè)出算林木能出哪些材，是原木、還是綜合材、還是枝丫材，通過(guò)立木（林分）出材率表，測(cè)算有各種規(guī)格下的出材量，所以說(shuō)要調(diào)查評(píng)估時(shí)點(diǎn)的木材綜合平均價(jià)格，才能更好地計(jì)算出林木資產(chǎn)價(jià)值。3、木材生產(chǎn)成本的確定

生產(chǎn)成本的確定是評(píng)估值確定過(guò)程中的一項(xiàng)重要的工作。生產(chǎn)成本是指與產(chǎn)品的生產(chǎn)直接相關(guān)并且是產(chǎn)品生產(chǎn)的必不可少的一切成本都應(yīng)進(jìn)行估算，主要包括采伐的成本、集材成本、運(yùn)輸成本、倉(cāng)貯等銷售成本、木材加工成本、立木銷售及產(chǎn)品銷售中的稅、金費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)及工作人員的社會(huì)保險(xiǎn)等費(fèi)用。林木出材率是計(jì)算林木評(píng)估中的一個(gè)重要的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，出材率越高，說(shuō)明林分出材量越高，產(chǎn)出的木材越多，這種情況下，顯然林木出材率越高，對(duì)應(yīng)的林分林木價(jià)值越高。出材率主要由林木的直徑、樹高、干形和缺陷所決定。在我國(guó)，立木出材率表的編制和應(yīng)用一直未能規(guī)范化、系統(tǒng)化和標(biāo)準(zhǔn)化。所以，出材率確定的準(zhǔn)確與否直接影響到林木資產(chǎn)評(píng)估的精度。4、林木出材率

采用收益現(xiàn)值法和成本法進(jìn)行林木資產(chǎn)評(píng)估時(shí)需要對(duì)營(yíng)林生產(chǎn)的成本進(jìn)行測(cè)算，營(yíng)林生產(chǎn)成本包括清雜整地、挖穴造林、幼林撫育、除草劈雜、施肥、地租等直接營(yíng)林生產(chǎn)成本以及護(hù)林防火，病蟲防治，管理費(fèi)用等按面積分?jǐn)偟拈g接成本。

通常是按照當(dāng)?shù)氐钠骄a(chǎn)水平計(jì)算平均的營(yíng)林生產(chǎn)成本，然后再根據(jù)各林分的林木生長(zhǎng)的狀態(tài)進(jìn)行調(diào)整。5、營(yíng)林生產(chǎn)成本估算6、利潤(rùn)確定

利潤(rùn)率是林木估價(jià)中的一個(gè)關(guān)鍵數(shù)字，它的結(jié)果對(duì)立木價(jià)格的影響很大。利潤(rùn)率一般按社會(huì)平均利潤(rùn)率或林業(yè)平均投資收益率確定。也就是木材生產(chǎn)階段木材經(jīng)營(yíng)者需要獲取的合理利潤(rùn)，太低了話，沒人愿意去采伐木材，畢竟木材生產(chǎn)階段是非常辛苦的，所以說(shuō)合理確定利潤(rùn)對(duì)林木評(píng)估值有直接的影響。7、投資收益率確定

在采用重置成本法和收益現(xiàn)值法進(jìn)行林木資產(chǎn)評(píng)估時(shí)林木培育成本的投資收益率將對(duì)林木資產(chǎn)的評(píng)估值產(chǎn)生極大的影響。經(jīng)營(yíng)成本的投資收益率是投資的貨幣資金的經(jīng)濟(jì)利率加上投資的風(fēng)險(xiǎn)率及通貨膨脹率。在林木資產(chǎn)的評(píng)估中，所采用的成本均為重置成本，其投資與收益是同一時(shí)點(diǎn)的價(jià)格，兩者間不存在通貨膨脹。因此，在林木資產(chǎn)評(píng)估中的收益率僅含經(jīng)濟(jì)利率和風(fēng)險(xiǎn)率，在正常情況下它要低于一般的投資收益率。8、資源調(diào)查精度問(wèn)題

林木及其各種產(chǎn)品由于其固有的性質(zhì)均不易測(cè)定，尤其在山區(qū)，山高路陡，交通困難，采用高精度的調(diào)查方法是不可能的（成本無(wú)法承受）。森林資源的二類調(diào)查總體精度為90％，小班精度僅為80-