CH2評(píng)估方法-資產(chǎn)評(píng)估課件

資產(chǎn)評(píng)估第2章資產(chǎn)評(píng)估的根本方法本章重點(diǎn)和難點(diǎn)：三種根本方法：市場(chǎng)法、本錢法和收益法市場(chǎng)法：可比性的理解類比調(diào)整法的運(yùn)用等收益法：折現(xiàn)方法的理解和運(yùn)用，不要死記公式本錢法：本錢法的根本原理參數(shù)的計(jì)算方法第一節(jié)市場(chǎng)途徑—市場(chǎng)法一、市場(chǎng)途徑的根本含義P871.定義：直接比較和類比分析2.市場(chǎng)法的理論依據(jù)：替代原那么3.市場(chǎng)法是最為直接、最具說服力的評(píng)估方法之一二、市場(chǎng)法的根本前提1.要有一個(gè)活潑的公開市場(chǎng)；

2.公開市場(chǎng)上要有可比的資產(chǎn)及其交易活動(dòng)。

資產(chǎn)及其交易的可比性：P88〔1〕參照物與評(píng)估對(duì)象在功能上具有可比性，包括用途、性能上的相似或相同；

〔2〕參照物與評(píng)估對(duì)象面臨的市場(chǎng)條件具有可比性，包括市場(chǎng)供求關(guān)系、競(jìng)爭(zhēng)狀況和交易條件等；

〔3〕參照物成交時(shí)間與評(píng)估基準(zhǔn)日時(shí)間間隔不能夠過長(zhǎng)，同時(shí)時(shí)間對(duì)資產(chǎn)價(jià)值的影響是可以調(diào)整的。三、市場(chǎng)法的根本程序1、選擇參照物可比性，不低于3個(gè)2、在評(píng)估對(duì)象與參照物之間選擇比較因素3、指標(biāo)比照、量化差異4、在各參照物成交價(jià)格的根底上調(diào)整已經(jīng)量化的比照指標(biāo)差異5、綜合分析確定評(píng)估結(jié)果四、市場(chǎng)法中涉及的相關(guān)因素

—參照物和可比指標(biāo)

1.資產(chǎn)的功能

2.資產(chǎn)的實(shí)體特征和質(zhì)量

3.市場(chǎng)條件

4.交易條件注意：可比指標(biāo)會(huì)隨評(píng)估對(duì)象的不同而不同

五、市場(chǎng)法中的具體方法〔一〕直接比較法1.根本原理：P902.優(yōu)點(diǎn)：該方法直觀簡(jiǎn)潔，便于操作。3.適用條件：

對(duì)可比性要求比較高，參照物與評(píng)估對(duì)象之間到達(dá)相同或者根本相同的程度，或者二者的差異主要表達(dá)在某一明顯的因素上。4.根本計(jì)算公式〔1〕如果參照物與被評(píng)估對(duì)象可比因素完全一致

評(píng)估對(duì)象價(jià)值＝參照物合理成交價(jià)格〔2〕參照物與被評(píng)估對(duì)象只有一個(gè)可比因素不一致評(píng)估對(duì)象價(jià)值

＝參照物成交價(jià)格×(評(píng)估對(duì)象可比因素特征值÷參照物可比因素特征值)=參照物成交價(jià)格×修正系數(shù)只有一個(gè)可比因素不一致①現(xiàn)行市價(jià)法。②市價(jià)折扣法。③功能價(jià)值類比法。④價(jià)格指數(shù)調(diào)整法。⑤成新率價(jià)風(fēng)格整法。(3)類比調(diào)整法——多個(gè)因素變化P93-96①市場(chǎng)售價(jià)類比法②本錢市價(jià)法③市盈率倍數(shù)法—主要適用于企業(yè)價(jià)值評(píng)估第二節(jié)收益途徑---收益法一、收益法的根本含義收益法是指通過估測(cè)被評(píng)估資產(chǎn)未來預(yù)期收益的現(xiàn)值，來判斷資產(chǎn)價(jià)值的各種評(píng)估方法的總稱。二、收益法的根本前提〔P98〕

1.收益法涉及到三個(gè)根本因素：

〔1〕被評(píng)估資產(chǎn)的預(yù)期收益

〔2〕折現(xiàn)率或者本金化率

〔3〕被評(píng)估資產(chǎn)取得預(yù)期收益的持續(xù)時(shí)間2.應(yīng)用收益法的前提條件：〔1〕被評(píng)估資產(chǎn)的未來預(yù)期收益可以預(yù)測(cè)并可以用貨幣衡量〔2〕資產(chǎn)擁有者獲得預(yù)期收益所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也可以預(yù)測(cè)并可以用貨幣衡量〔3〕被評(píng)估資產(chǎn)預(yù)期獲利年限可以預(yù)測(cè)三、收益法的根本程序P981.搜集驗(yàn)證與評(píng)估對(duì)象未來預(yù)期收益有關(guān)的數(shù)據(jù)資料，包括經(jīng)營(yíng)前景、財(cái)務(wù)狀況、市場(chǎng)形勢(shì)、以及經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)等；2.分析測(cè)算被評(píng)估對(duì)象未來預(yù)期收益；3.確定折現(xiàn)率或資本化率；4.用折現(xiàn)率或資本化率評(píng)估對(duì)象未來預(yù)期收益折算成現(xiàn)值；5.分析確定評(píng)估結(jié)果。

四、收益法的根本參數(shù)P98-99〔一〕收益額1.收益額是資產(chǎn)在正常情況下所能得到的歸其產(chǎn)權(quán)主體的所得額2.資產(chǎn)評(píng)估中收益額的特點(diǎn)

〔1〕是資產(chǎn)未來預(yù)期收益額

〔2〕是資產(chǎn)的客觀收益3.資產(chǎn)的收益額表現(xiàn)形式有多種，不同種類資產(chǎn)的收益額表現(xiàn)形式不同，需要合理選擇收益額的種類。

〔二〕折現(xiàn)率1.本質(zhì)：

折現(xiàn)率是一個(gè)期望的投資報(bào)酬率。2.構(gòu)成：

〔1〕折現(xiàn)率＝無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率＋風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率

〔2〕無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率

指沒有投資限制和障礙，任何投資者都可以投資并能夠獲得〔事實(shí)上，就是沒有風(fēng)險(xiǎn)〕的投資報(bào)酬率?！?〕風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率

根據(jù)所投資的行業(yè)所面臨的行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)等各種風(fēng)險(xiǎn)要素測(cè)算這項(xiàng)交易所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)。3.資本化率與折現(xiàn)率的關(guān)系：〔1〕在本質(zhì)上是沒有區(qū)別的。

〔2〕但是二者適用場(chǎng)合不同。折現(xiàn)率——有限期預(yù)期收益折現(xiàn)；資本化率——未來永續(xù)性預(yù)期收益折成現(xiàn)值

〔3〕二者是否相等，主要取決于同一資產(chǎn)在未來長(zhǎng)短不同的時(shí)期所面臨的風(fēng)險(xiǎn)是否相同〔三〕收益期限

根據(jù)持續(xù)使用的能力，在未來多長(zhǎng)時(shí)間資產(chǎn)能夠給所有者帶來未來預(yù)期收益。五、收益法的主要技術(shù)方法--重點(diǎn)

〔一〕純收益不變1.在收益永續(xù)，各因素不變的條件下

P＝A/r2.在收益年期有限，資本化率大于零的條件下3.在收益年限有期限，資本化率等于零的條件下

P＝A×n〔二〕純收益在假設(shè)干年后保持不變

1.無限年期收益

2.有限年期收益〔三〕純收入按等差級(jí)數(shù)變化1.純收益等差級(jí)數(shù)遞增，收益年期無限2.純收益按等差級(jí)數(shù)遞增，收益年期有限

〔三〕純收入按等差級(jí)數(shù)變化3.純收益按等差級(jí)數(shù)遞減，收益年期無限4.純收益按等差級(jí)數(shù)遞減，收益年期有限單項(xiàng)選擇題【例1】某收益性資產(chǎn)，效益一直良好，經(jīng)專業(yè)評(píng)估人員預(yù)測(cè)，評(píng)估基準(zhǔn)日后第一年預(yù)期收益為100萬元，以后每年遞增10萬元，假設(shè)折現(xiàn)率為10%，收益期為20年，該資產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值最接近于〔〕萬元。A.1400B.1700C.1800D.1970答案：A單項(xiàng)選擇題【例2】某收益性資產(chǎn)，經(jīng)專業(yè)評(píng)估人員預(yù)測(cè)，評(píng)估基準(zhǔn)日后第一年預(yù)期收益為100萬元，以后每年遞減l0萬元，假設(shè)折現(xiàn)率為5%，該資產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值最接近于〔〕萬元。

A.710B.386

C.517D.446答案：D〔四〕純收益按等比級(jí)數(shù)變化1.純收益按等比級(jí)數(shù)遞增，收益年期無限2.純收益按等比級(jí)數(shù)遞增，收益年期有限〔四〕純收益按等比級(jí)數(shù)變化3.純收益按等比級(jí)數(shù)遞減，收益年期無限4.純收益按等比級(jí)數(shù)遞減，收益年期有限3.當(dāng)純收益按等比級(jí)數(shù)遞增，收益年期無限的條件下，收益法下評(píng)估值的計(jì)算公式是〔〕。

A.P＝A/rB.P＝A/〔r－s〕

C.P＝A/r＋B/r2D.P＝A/〔r＋s〕

4.某評(píng)估機(jī)構(gòu)以2013年1月1日為基準(zhǔn)日對(duì)A企業(yè)進(jìn)行整體評(píng)估，該企業(yè)2012年實(shí)現(xiàn)純利潤(rùn)100萬元，經(jīng)調(diào)查分析，預(yù)計(jì)該企業(yè)自評(píng)估基準(zhǔn)日起第一、二、三年內(nèi)每年的純利潤(rùn)將在前一年的根底上增加4％，自第四年起將穩(wěn)定在第三年的水平上，假設(shè)折現(xiàn)率為10％，無限期經(jīng)營(yíng)，那么該企業(yè)評(píng)估價(jià)值最接近于〔〕萬元。

A.1103B.1114C.1147D.13105.被評(píng)估非專利技術(shù)自評(píng)估基準(zhǔn)日起剩余使用年限為8年，經(jīng)專業(yè)評(píng)估人員分析，評(píng)估基準(zhǔn)日后第一年的預(yù)期收益為50萬元，其后各年的收益將以2％的比例遞減，假設(shè)折現(xiàn)率為10％，該非專利技術(shù)的評(píng)估值最接近于()萬元。

A.189B.25l

C.377D.404

6.某收益性資產(chǎn)，評(píng)估基準(zhǔn)日后可使用年限為30年，每年收益為20萬元，折現(xiàn)率為10％，其評(píng)估價(jià)值最接近于()萬元。

A.178B.180

C.188D.200〔五〕未來假設(shè)干年后資產(chǎn)價(jià)格的條件下第三節(jié)成本途徑——本錢法一、本錢法的含義〔P103〕

1.定義：2.根本思路

重新建造或購(gòu)置被評(píng)估資產(chǎn)的本錢，扣除使用損耗等貶值因素作為該資產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值。3.本錢法的根本公式

資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值＝資產(chǎn)的重置本錢－資產(chǎn)實(shí)體性貶值－資產(chǎn)功能性貶值－資產(chǎn)經(jīng)濟(jì)性貶值本卷須知本錢法經(jīng)常被用于評(píng)估新的或完工不久的資產(chǎn)，或評(píng)估方案將要建設(shè)的工程。本錢的估計(jì)通常設(shè)定了市場(chǎng)參與者為該資產(chǎn)所愿支付金額的上限。本錢法也常用于評(píng)估那些很少進(jìn)行交易的特殊資產(chǎn)或有特殊用途的資產(chǎn)。本錢法如果用于評(píng)估較舊的資產(chǎn)，可能會(huì)由于對(duì)本錢和損耗的估計(jì)缺乏足夠的市場(chǎng)資料支持，評(píng)估結(jié)果所反映的不是市場(chǎng)價(jià)值。二、本錢法的根本前提〔P103〕1.被評(píng)估資產(chǎn)處于繼續(xù)使用狀態(tài)或被假定處于繼續(xù)使用狀態(tài)2.應(yīng)當(dāng)具備可利用的歷史資料〔特別注意可比性〕

⑴本錢法的應(yīng)用是建立在歷史資料根底上的，許多信息資料、指標(biāo)需要通過歷史資料獲得。

⑵現(xiàn)時(shí)資產(chǎn)與歷史資產(chǎn)具有相同性或可比性。3.形成資產(chǎn)價(jià)值的消耗是必須的。

按照社會(huì)或行業(yè)平均水平來確定有效消耗和無效消耗，評(píng)估時(shí)，應(yīng)該去掉無效消耗三、本錢法的根本要素〔P104〕〔一〕資產(chǎn)的重置本錢1.重置本錢定義：

現(xiàn)行市場(chǎng)條件重新構(gòu)建全新資產(chǎn)全部合理本錢2.重置本錢分類：復(fù)原重置本錢和更新重置本錢3.兩種重置本錢運(yùn)用中本卷須知：

〔1〕優(yōu)選更新重置本錢?！?〕相同點(diǎn)：資產(chǎn)本身的功能，資產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)價(jià)格，不同點(diǎn)：技術(shù)、設(shè)計(jì)、標(biāo)準(zhǔn)方面的差異。

〔3〕一般而言，復(fù)原重置本錢大于更新重置本錢。

〔4〕如果選用了復(fù)原重置本錢，那么復(fù)原重置本錢和更新重置本錢的差額視作是功能性貶值的一局部。三、本錢法的根本要素〔P104〕〔二〕實(shí)體性貶值使用及自然力資產(chǎn)物理性能的損耗或下降〔三〕功能性貶值技術(shù)進(jìn)步資產(chǎn)功能相對(duì)落后〔四〕經(jīng)濟(jì)性貶值外部條件資產(chǎn)閑置、收益下降四、評(píng)估程序1、確定待評(píng)估資產(chǎn)的范圍，并估算重置本錢2、確定待評(píng)估資產(chǎn)的使用年限3、估算損耗或貶值額4、估算資產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值五、具體評(píng)估方法〔一〕重置本錢1、重置核算法本錢核算的原理購(gòu)置型：現(xiàn)行購(gòu)置價(jià)＋運(yùn)雜費(fèi)＋安裝調(diào)試費(fèi)＋其他必要費(fèi)用自建型：料、工、費(fèi)＋必要的資金費(fèi)用＋制造者的合理收益例.P105〔一〕重置本錢2、價(jià)格指數(shù)法價(jià)格指數(shù)法是利用資產(chǎn)相關(guān)的價(jià)格變動(dòng)指數(shù)，將被估資產(chǎn)的歷史本錢〔帳面價(jià)值〕調(diào)整為重置本錢的一種方法。重置本錢=資產(chǎn)的賬面原值×〔1+物價(jià)變動(dòng)指數(shù)〕=資產(chǎn)的賬面原值×調(diào)整系數(shù)定基：〔評(píng)估基準(zhǔn)日同類資產(chǎn)定基物價(jià)指數(shù)÷資產(chǎn)購(gòu)建時(shí)同類資產(chǎn)定基物價(jià)指數(shù)〕×100%環(huán)比：環(huán)比價(jià)格指數(shù)連乘積〔一〕重置本錢例、某被評(píng)估資產(chǎn)購(gòu)建于2007年1月1日，帳面原值為50000元，購(gòu)建時(shí)該類資產(chǎn)的物價(jià)指數(shù)為95%，評(píng)估時(shí)該類物價(jià)指數(shù)為160%被估資產(chǎn)重置本錢=50000×〔160%÷95%〕×100%=84210〔元〕如上例中，該類資產(chǎn)價(jià)格逐年上升5%，評(píng)估時(shí)點(diǎn)為2013年1月1日。注意：價(jià)格指數(shù)法復(fù)原重置本錢不適用于技術(shù)進(jìn)步較快的資產(chǎn)重置核算法復(fù)原重置本錢和更新重置本錢〔一〕重置本錢3、功能價(jià)值法被評(píng)估資產(chǎn)重置本錢被評(píng)估資產(chǎn)年生產(chǎn)能力=參照物重置本錢×-------------------------------參照物年生產(chǎn)能力假定資產(chǎn)本錢與生產(chǎn)能力存在線性關(guān)系4、規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法P107被評(píng)估資產(chǎn)年生產(chǎn)能力=參照物重置本錢×〔---------------------------〕x參照物年生產(chǎn)能力〔一〕重置本錢5、統(tǒng)計(jì)分析法—企業(yè)整體資產(chǎn)或相同類型的資產(chǎn)1〕核實(shí)數(shù)量，適當(dāng)分類2〕抽取樣本資產(chǎn)，估算重置本錢3〕計(jì)算分類資產(chǎn)的調(diào)整系數(shù)4〕估算被評(píng)估資產(chǎn)的重置本錢例P107〔二〕實(shí)體性貶值的估算1、觀察法專業(yè)評(píng)估人員P108與資產(chǎn)完好標(biāo)準(zhǔn)比較與全新設(shè)備比較2、使用年限法實(shí)體性貶值率=實(shí)際已使用年限÷總使用年限實(shí)際已使用年限=名義已使用年限×資產(chǎn)利用率實(shí)體性貶值=〔重置本錢—預(yù)計(jì)殘值〕×實(shí)體性貶值率例：P1083、修復(fù)費(fèi)用法實(shí)體性貶值=修復(fù)金額實(shí)體性貶值率=修復(fù)金額÷重置本錢〔三〕功能性貶值的估算1、運(yùn)營(yíng)本錢超支所形成的功能性貶值1〕表現(xiàn)：材料、能源、工時(shí)消耗的增加，廢品率的上升，等級(jí)率下降2〕具體步驟：A、與功能相同且當(dāng)前普遍使用的同類新資產(chǎn)的年運(yùn)營(yíng)本錢進(jìn)行比較B、計(jì)算年凈超額運(yùn)營(yíng)本錢額C、預(yù)測(cè)并估計(jì)被評(píng)估資產(chǎn)的剩余使用年限D(zhuǎn)、計(jì)算功能性貶值3〕公式功能性貶值=年運(yùn)營(yíng)本錢超支額×〔1－所得稅率〕×〔P/A,r,n〕〔三〕功能性貶值的估算2、建造本錢超支額〔超額投資本錢〕=復(fù)原重置本錢－更新重置本錢例：被評(píng)估資產(chǎn)為一棟層高為4米的住宅，其復(fù)原重置本錢為1600元/平方米，而評(píng)估基準(zhǔn)日，由于替代材料的出現(xiàn)，相同效用的住宅，重置本錢只需1500元/平方米，如被評(píng)估資產(chǎn)為2000平方米，試計(jì)算該資產(chǎn)的功能性貶值。功能性貶值=2000×〔1600－1500〕=20〔萬元〕注意：如評(píng)估中使用更新重置本錢，那么不需考慮超額投資本錢所形成的功能性貶值?！踩彻δ苄再H值的估算4〕應(yīng)用舉例被評(píng)估資產(chǎn)需要6名技術(shù)操作人員，而目前同類普遍應(yīng)用的新式控制裝置僅需4名技術(shù)操作人員，假定操作人員的人均年工資費(fèi)用為24000元，待評(píng)估資產(chǎn)還可以使用3年，所得稅稅率為25%年超額運(yùn)營(yíng)本錢=〔6－4〕×24000=48000〔元〕年超額運(yùn)營(yíng)本錢凈額=48000×〔1－25%〕=36000〔元〕功能性貶值=36000×〔P/A，10%，3〕=89564〔元〕〔四〕經(jīng)濟(jì)性貶值1、成因：外部客觀原因2、資產(chǎn)利用率下降，資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)收益額下降3、公式經(jīng)濟(jì)性貶值率=[1－〔資產(chǎn)預(yù)計(jì)可被利用的生產(chǎn)能力÷資產(chǎn)原設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力〕x]×100%經(jīng)濟(jì)性貶值額=資產(chǎn)年收益損失額×〔1－所得稅率〕×〔P/A，r，n〕x—功能價(jià)值指數(shù)[0.4，1]n—預(yù)計(jì)外部條件影響期與資產(chǎn)剩余經(jīng)濟(jì)壽命孰短原那么4、應(yīng)用舉例某被評(píng)估資產(chǎn)年設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力為20000臺(tái)，因市場(chǎng)疲軟，實(shí)際利用率只有70%，假設(shè)每臺(tái)利潤(rùn)為100元，該企業(yè)為正常納稅企業(yè)，預(yù)計(jì)該狀況還需持續(xù)3年，假設(shè)折現(xiàn)率為10%，試計(jì)算經(jīng)濟(jì)性貶值率和經(jīng)濟(jì)性貶值額〔功能價(jià)值指數(shù)為0.6〕經(jīng)濟(jì)性貶值率=[1－〔資產(chǎn)預(yù)計(jì)可被利用的生產(chǎn)能力÷資產(chǎn)原設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力〕x]×100%=[1－〔70%〕0.6]×100%=19%經(jīng)濟(jì)性貶值額=資產(chǎn)年收益損失額×〔1－所得稅率〕×〔P/A，r，n〕=20000×100×〔1－70%〕×〔1－25%〕×2.4869=1119105〔元〕六、本錢法應(yīng)用舉例被評(píng)估資產(chǎn)購(gòu)建于2006年6月，帳面原值為100萬元，會(huì)計(jì)折舊年限為8年，2010年6月30日進(jìn)行評(píng)估，1、2006年以來，設(shè)備類定基價(jià)格指數(shù)分別為105%、110%、110%、115%、120%2、被評(píng)估設(shè)備的月人工本錢比同類設(shè)備節(jié)約1000元3、評(píng)估前，該設(shè)備的利用率為60%，該企業(yè)為正常納稅企業(yè)，預(yù)計(jì)該設(shè)備尚可使用6年，折現(xiàn)率為10％，預(yù)計(jì)未來設(shè)備的利用率正常用本錢法評(píng)估該設(shè)備的價(jià)值

第四節(jié)

評(píng)估途徑和評(píng)估方法的選擇一、評(píng)估方法之間的關(guān)系(一)資產(chǎn)評(píng)估方法之間的聯(lián)系

1、評(píng)估方法是實(shí)現(xiàn)評(píng)估目的的手段。對(duì)于特定經(jīng)濟(jì)行為，在相同的市場(chǎng)條件下，對(duì)處在相同狀態(tài)下的同一資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，其評(píng)估值應(yīng)該是客觀的。不會(huì)因評(píng)估人員所選用的評(píng)估方法的不同而出現(xiàn)截然不同的結(jié)果。(一)資產(chǎn)評(píng)估方法之間的聯(lián)系2、評(píng)估根本目的決定了評(píng)估方法間的內(nèi)在聯(lián)系。評(píng)估人員運(yùn)用多種評(píng)估方法評(píng)估同一條件下的同一資產(chǎn)，并作相互驗(yàn)證提供了理論根據(jù)3、運(yùn)用不同的評(píng)估方法評(píng)估同一資產(chǎn)，必須保證評(píng)估目的、評(píng)估前提、被評(píng)估對(duì)象狀態(tài)的一致，以及運(yùn)用不同評(píng)估方法所選擇的經(jīng)濟(jì)技術(shù)參數(shù)合理。(一)資產(chǎn)評(píng)估方法之間的聯(lián)系4、如果采用多種方法得出的結(jié)果出現(xiàn)較大差異，可能的原因有：1〕某些方法的應(yīng)用前提不具備2〕分析過程有缺陷3〕結(jié)構(gòu)分析有問題4〕某些支撐評(píng)估結(jié)果的信息依據(jù)出現(xiàn)失真5〕評(píng)估師的職業(yè)判斷有誤評(píng)估師在發(fā)現(xiàn)問題的根底上，除對(duì)評(píng)估方法作出取舍外，還應(yīng)該分析問題產(chǎn)生的原因，并據(jù)此研究解決問題的對(duì)策，以便最后確定評(píng)估價(jià)值〔二〕資產(chǎn)評(píng)估方法的區(qū)別1、從不同的角度表現(xiàn)資產(chǎn)的價(jià)值市場(chǎng)參照物——市場(chǎng)法資產(chǎn)的再取得——本錢法資產(chǎn)的預(yù)期收益——收益法2、評(píng)估方法效率和直接程度上的差異評(píng)估人員選擇最直接且最有效率的評(píng)估方法二、資產(chǎn)評(píng)估方法的選擇1、評(píng)估方法的選擇與評(píng)估目的、市場(chǎng)條件、資產(chǎn)狀態(tài)、價(jià)值類型相適應(yīng)。2、評(píng)估方法受評(píng)估對(duì)象的類型、理化狀態(tài)等因素的制約3、評(píng)估方法的選擇受數(shù)據(jù)資料及主要技術(shù)參數(shù)的制約4、資產(chǎn)評(píng)估方