【S市住房租賃市場供求關(guān)系的發(fā)展趨勢探究18000字（論文）】

[20]。1.4研究內(nèi)容和方法1.4.1研究內(nèi)容本文共有五章，每章內(nèi)容如下：第一章緒論分為四小節(jié)，第一小節(jié)講述了本文的研究背景，即當下房屋租賃市場發(fā)展現(xiàn)狀，介紹近年來本國住房租賃市場的發(fā)展歷程，及其發(fā)展現(xiàn)狀和趨勢；第二小節(jié)為研究意義，即對住房租賃主體之間存在的諸多問題進行闡述，以及研究此問題的意義為何；第三小節(jié)是國內(nèi)外研究綜述，參考國內(nèi)外關(guān)于住房租賃市場的研究文獻，了解國外市場現(xiàn)狀及相關(guān)法律制度，學習國外優(yōu)秀市場結(jié)構(gòu)，以及國內(nèi)前人總結(jié)出來的經(jīng)驗，為本文研究做鋪墊；最后是研究內(nèi)容和方法，簡單概括全文主要內(nèi)容以及說明了正文的所使用的研究方法。第二章主要對房屋租賃市場的基本概念進行介紹，并分析出住房租賃市場的問題及根源。共分為兩個小節(jié)進行介紹：第一小節(jié)分別對房屋租賃、住房租賃、住房租賃市場的含義進行介紹；第二小節(jié)對住房租賃市場普遍存在的問題進行了分析。第三章分別利用供求理論分析了武漢市住房租賃市場的未來供求發(fā)展趨勢，共分為三個部分：第一部分根據(jù)官方數(shù)據(jù)分析武漢市住房租賃市場近年的發(fā)展概況；第二部分分析了武漢住房租賃市場的供求關(guān)系，并對未來五年的供求發(fā)展趨勢進行預測，第三部分描述了武漢市住房租賃市場存在的問題及原因。第四章的內(nèi)容是根據(jù)住房租賃市場存在的問題及根源為武漢市發(fā)展住房租賃市場提出相關(guān)的對策建議。第五章對全文進行總結(jié)，并對武漢市住房租賃市場存在的問題及根源進行了概括性的總結(jié)，表明了完善住房租賃市場的方法建議，以及對其未來進行積極的展望，并指出本文存在的不足。1.4.2研究方法正文使用了以下幾種研究方法：（1）文獻研究法本文查閱了大量有關(guān)房屋租賃市場研究的國內(nèi)外文獻，在此基礎(chǔ)上歸納前人總結(jié)出的具體問題，為本文的研究提供思路。（2）定量分析法本文通過武漢市近年常住人口總數(shù)以及新增住宅竣工面積，對武漢未來常住人口總數(shù)和住宅竣工面積進行預測，進而預測武漢市住房租賃市場的供求發(fā)展變化趨勢，并對其進行詳細分析。（2）定性分析法本文進行了大量的資料收集、數(shù)據(jù)統(tǒng)計、結(jié)果分析，對武漢市住房租賃市場進行了研究，分析武漢市住房租賃市場未來五年的供求關(guān)系，對未來武漢市的住房租賃市場的發(fā)展趨勢進行預測，了解武漢市住房租賃市場存在很多問題，并分析該現(xiàn)象出現(xiàn)的原因，最后針對這些問題提出相關(guān)對策建議。

2住房租賃市場的概念及問題分析2.1基本概念2.1.1房屋租賃的含義和分類（1）房屋租賃的含義房屋租賃是指由房主（一般為房屋的所有權(quán)人）將房屋交給租戶（一般為房屋消費者）使用，租戶通過定期交付一定數(shù)額的租金，獲得房屋的占有權(quán)和使用權(quán)的行為，是房屋使用價值零星出售的一種商品流通手段，是房地產(chǎn)市場中的一種重要的交易形式。房屋租賃雙方當事人必須簽訂書面合同，合同內(nèi)容包括以下內(nèi)容：房屋面積、租賃期限、主要用途、租金數(shù)額及交付時間等等，并持房屋租賃合同到房屋所在地的房地產(chǎn)管理部門辦理備案登記，領(lǐng)取《房屋租賃證》。此外，租戶在經(jīng)房主同意后，可在其租賃的期限內(nèi)，將租賃的房屋出租給新的租戶。（2）房屋租賃的分類房屋租賃從性質(zhì)分類，可分為私有房屋租賃和公有房屋租賃。公有房屋的所有權(quán)人是國家，國家采取授權(quán)的方式將房屋交給授權(quán)的單位具體管理。私有房屋的所有權(quán)是指持有房屋所有權(quán)證的個人，而持有共有權(quán)證書的房主，只能稱為共有權(quán)人，當共有權(quán)人將房屋進行租賃時，必須經(jīng)過所有共有權(quán)人的同意。從用途分類可將房屋租賃分為住宅用房租賃和非住宅用房租賃。非住宅用房租賃包括辦公用房租賃和生產(chǎn)經(jīng)營用房租賃。2.1.2住房租賃的含義和分類（1）住房租賃的含義住房租賃為房屋租賃中的住宅用房租賃，指由房主將房屋給租戶居住，租戶向房主支付租金的行為。住房租賃中的住房所有權(quán)不可以轉(zhuǎn)移，租戶必須按照合同條款使用房屋，到合同約定期限就要將房屋歸還給房主，租戶不得隨意改變房屋格局及裝修。住房租賃的雙方當事人有相應的權(quán)利和義務(wù)，房主有權(quán)利收取租金并有義務(wù)將房屋讓給租戶居住，租戶有權(quán)利居住并有義務(wù)向房主支付租金。（2）住房租賃的分類國有住房：指由國有企業(yè)、事業(yè)單位投資建造或購置的房屋，其所有權(quán)在出售之前是屬于國家的。集體所有房：指由集體所有制單位投資建造或購置的房屋。私有所有房：指由個人或家庭投資建造或購置的房屋，其所有權(quán)屬于房產(chǎn)權(quán)所有人。保障性住房：政府為存在住房問題的中低收入家庭提供限定價格、標準、租金的住房，具有社會保障性質(zhì)。2.1.3住房租賃市場的含義住房租賃市場是指土地使用者將對國家出讓的土地進行開發(fā)建造后的房屋進行出租的市場。住房租賃市場是房地產(chǎn)三級市場的一部分，為存量房市場。房地產(chǎn)三級市場，是購買房地產(chǎn)的單位和個人，再次將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或租賃的市場，也就是房地產(chǎn)再次進入流通領(lǐng)域進行交易而形成的市場，也包括房屋的交換。2.2住房租賃市場存在的問題分析近年來，本國城市規(guī)模日益壯大，城市的人口流動絡(luò)繹不絕，使住房租賃行業(yè)的需求連續(xù)不絕的擴大，目前房屋出租的現(xiàn)象在全國各地比比皆是。在房地產(chǎn)行業(yè)的迅猛發(fā)展的刺激之下，很多人買房保值，而房子的價值突飛猛進，也相當于是用來投資，其中部分人房子數(shù)量可觀，并沒有用來自己居住，便會將多余房屋出租給其他人，這份資源在房屋租賃市場中的力量不容小覷。我國住房租賃市場發(fā)展隨著城市化進程愈益顯著，作為房地產(chǎn)行業(yè)長效體制的重要內(nèi)容，住房租賃市場成為了本國近年來重點鼓勵發(fā)展的方向，增加了許多優(yōu)惠政策。但住房租賃市場也存在著許多問題，主要從以下幾個方面進行分析：1、大量房屋空置。我國房地產(chǎn)市場的住宅總是由于各種原因空置，無論是銷售住房還是租賃住房，都存在嚴重的空置問題，2018年西南財經(jīng)大學中國家庭金融調(diào)查與研究中心發(fā)布的《2017中國城鎮(zhèn)住房空置分析》報告顯示，我國住房空置率很高，其中指出了2011、2013、2015年和2017年我國城鎮(zhèn)地區(qū)住房空置率，如下表2-1所示：表2-12011、2013、2015年和2017年我國城鎮(zhèn)地區(qū)住房空置率年份2011年2013年2015年2017年住房閑置率18.4%19.5%20.6%21.4%以上數(shù)據(jù)表明，我國住房空置率總體呈增長趨勢，而按照國際通行慣例，空置率在5%-10%之間為合理區(qū)，住房供求平衡，有利于國民經(jīng)濟的健康發(fā)展；空置率在10%-20%之間為空置危險區(qū)，要采取一定措施，加大商品房銷售以及房屋出租的力度，以保證房地產(chǎn)市場的正常發(fā)展和國民經(jīng)濟的正常運行；空置率在20%以上為房屋嚴重積壓區(qū)。而我國住房空置率已增長至20%以上，因此我國住房空置率很高。在本國房屋租賃市場中，經(jīng)常出現(xiàn)租戶長期拖欠房租最后無影無蹤的現(xiàn)象，甚至一些缺乏道德的租戶在退租搬走前破壞房屋設(shè)施，對墻壁進行惡意涂畫，對門窗等設(shè)施進行不可逆轉(zhuǎn)的破壞，由此使得房主的相關(guān)利益得不到保障且哭訴無門。這種惡劣現(xiàn)象的存在不在少數(shù)，導致一部分擁有多余住宅的房主寧愿閑置也不愿將其出租，從而直接影響了房屋資源的供給，并使得房屋租金持續(xù)增長，進而導致住宅資源的浪費，政府也因此在新建很多保障型住宅。2、住宅供不應求，租金持續(xù)上漲隨著房地產(chǎn)行業(yè)的接連不斷穩(wěn)定的發(fā)展，住房租賃市場的比重也在連續(xù)不停的增長，俗話說“安居方能樂業(yè)”，每個人都需要一片安身之地，但由于房價不斷增高的壓力，大部分人對于買房都力所不及，致使很多人只能選擇價格在承受能力范圍內(nèi)且短期內(nèi)更加優(yōu)惠的租房居住方式，但房屋租金也緊接著持續(xù)上漲。例如，諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2018年北京市平均租金為每月90.12元/平米，同比上漲25.81%。2019年北京的住房租賃中平均租金為每月92.77元/平米，同比2018年上漲6.54%。我國其他城市的租金也在持續(xù)上漲，租金上漲對住房租賃的發(fā)展有著很大的影響。3、存在很多違法違規(guī)租賃，擾亂社會治安近些年來我國城市中發(fā)生的違法犯罪的有70%以上都與出租屋有著密切的關(guān)聯(lián)，有許多不法分子以出租房屋作為犯罪地點，出租房也成為違法犯罪高發(fā)地，應引起重視。例如，中國江蘇網(wǎng)發(fā)布了一篇報道，江蘇省高級人民法院在2019年公布的6起涉毒犯罪典型案例中大都利用了出租屋進行制毒販毒；2020年北京市第三中級人民法院在《人民司法》發(fā)布了北京市24件房屋黑中介犯罪案件。因為很多房主沒有主動對供于出租的房子記錄在冊，使得相關(guān)政府工作人員無法對城市中的來往人口進行監(jiān)控，致使一些違法犯罪分子擁有了可乘之隙，由于房管部門沒有辦法正確高效的執(zhí)掌整個住房租賃行業(yè)的確切信息，這激發(fā)了沉重的社會問題。我國現(xiàn)下的住房租賃體系制度相對來說比較落后，住房租賃市場中的住宅管理是社會監(jiān)管的一項重要基礎(chǔ)事務(wù)，牽累到許多其他政府部門，當下的租賃住宅的軌制以及監(jiān)管方式已經(jīng)不順應行業(yè)發(fā)展的需求了，各個當局部門間未能形成一種高效的和諧發(fā)展管理軌制，存在各自為政的現(xiàn)象，致使出租房記錄在冊等制度的執(zhí)行力度不足，執(zhí)掌的難度也在一直提高，各部門都有各自的責任，使得市場上長久出現(xiàn)的各種亂象沒有辦法得到有用的治理，從而使出租房成為了不法分子的藏身之地，最終使整個社會的利益被損害。4、房主出租房屋不按規(guī)定進行登記申報當下的住房出租的稅率比較高，需要承擔的稅務(wù)不輕，這成為了很多住房出租業(yè)務(wù)選擇暗自進行而不登記的原因。相關(guān)資料表明，用以生產(chǎn)經(jīng)營行業(yè)的住房租賃的綜合稅率在30%以上，關(guān)涉到的稅種多達8個，還有其他當局部門會收取相應的費用，由此可見出租房需要承擔的稅務(wù)繁重，稅種繁雜，稅率較高，住房租賃納稅人的利益受到嚴重的削減，使得很多出租住宅時選擇暗里進行交易，而稅務(wù)部門的管理難度更加巨大，導致各種偷稅漏稅的現(xiàn)象叢生，導致應收的稅費嚴重流失。我國房屋租賃市場制度差強人意，其存在的很多問題無法在短時間內(nèi)得到有效地改善，從而導致的社會問題也在持續(xù)惡化。

3武漢市住房租賃市場的供求分析3.1武漢市住房租賃市場的發(fā)展概況武漢市是湖北省的省會，其作為荊楚之都，歷史悠久，古韻十足，是一座非常適宜居住的城市，九省通衢，長江、漢江貫穿其中，交通十分便捷。早在6000年前的新石器時代，已有先民在此繁衍生息。武漢地處江漢平原東部，全市現(xiàn)轄13個城區(qū)，3個國家級開發(fā)區(qū)，面積8467平方公里，水域面積占全市面積四分之一，構(gòu)成了極具特色的濱江濱湖水域生態(tài)環(huán)境。武漢市統(tǒng)計年鑒中的數(shù)據(jù)顯示，2019年末全市常住人口1121.20萬人，比2018年末增加13.1萬，增長1.2%。戶籍人口906.40萬人，占常住人口的80.8%；非戶籍人口214.8，占常住人口的19.2%。2015—2019年武漢常住人口數(shù)的增長趨勢如圖3-1所示：圖3-12015-2019年武漢常住人口數(shù)2019年武漢市的常住人口已超過1100萬，其戶籍人口達900萬，有關(guān)數(shù)據(jù)表明，武漢市的租賃住宅總面積達到僅1468.34公頃，但同比增長了34.39%。武漢市的住房租賃市場的發(fā)展趨勢迅猛，但還有很大的發(fā)展空間，其前景十分可觀，將會進一步促進武漢市的經(jīng)濟發(fā)展。2021年武漢市統(tǒng)計局發(fā)表的《武漢市統(tǒng)計年鑒》顯示，2020年房地產(chǎn)開發(fā)投資2776.78億元，比上年下降6.4%。其中對住宅的投資下降了10.3%。并對保障性住房投資了115.87億元，建成保障性住房共2.21萬套，籌集租賃房共6.93萬套。武漢租賃住房的人群主要包括三類：面向城市中低收入家庭、新就業(yè)大學生和外來務(wù)工人員配租的公共租賃住房，面向大學畢業(yè)生供應的大學畢業(yè)生租賃住房（與大學畢業(yè)生安居房統(tǒng)稱大學畢業(yè)生保障性住房）和市場租賃住房。2017年統(tǒng)計的數(shù)據(jù)中，武漢市長租公寓的租客以本科學歷居多，占比超過一半，從業(yè)服務(wù)業(yè)的租客的比重較高。租客年齡集中于21-25歲之間，超過35歲的租客占比很少，學生在公寓市場占據(jù)了12.31%的比例，這一比例遠高于北京市場中4.83%。隨著2017年實施的“百萬大學生留漢創(chuàng)業(yè)就業(yè)工程”的推進，市場需求將進一步增加。與此同時，在多種渠道培育、扶持下，武漢租賃市場將迅速發(fā)展，整體規(guī)模將上一個臺階，同時數(shù)量上的充足，也將對整體租金水平起到穩(wěn)定作用，租購并舉將成為今后住房保障的重要制度。僅2014-2019年，武漢市租賃房屋的常住居民家庭占比15.2%，即武漢常住居民家庭中，約45萬戶租房，武漢的住房租賃市場正平穩(wěn)的發(fā)展。3.2武漢市未來住房供求分析為了了解武漢市住房租賃市場未來的發(fā)展趨勢，對其進行供求分析，以此來預測其未來的供給和需求情況，根據(jù)武漢市的人民對住宅的需求和住房租賃市場所提供的房屋數(shù)量對對武漢住房租賃市場的未來趨勢進行分析，以此判斷武漢住房租賃市場是否能滿足武漢眾多人口的住房需求，并判斷其是否存在供求問題，分析其未來供求關(guān)系的發(fā)展趨勢。3.2.1住房需求預測由于武漢市經(jīng)濟的發(fā)展，其流動人口和常住人口每年都會新增，而新增的常住人口對租房的需求很大，因此選取2015-2020年的常住人口數(shù)作為的人口基數(shù)，計算出每年的常住人口增長率，對武漢市未來幾年的常住人口的增長率進行預測，即可計算出武漢市未來五年中每一年將會增加的常住人口數(shù)量，以此來預測住房租賃市場的需求量，根據(jù)武漢市統(tǒng)計年鑒中的數(shù)據(jù)，武漢市2015-2020年的常住人口數(shù)如下表3-1所示：表3-12015-2020年武漢常住人口數(shù)年份2015年2016年2017年2018年2019年2020年常住人口數(shù)（萬人）1060.771076.621089.291108.11121.21133.87增長率26.09‰14.94‰11.77‰17.27‰11.82‰11.3‰使用時間序列預測法中的移動平均法對武漢未來五年的人口數(shù)量進行預測，其最適用于預測對象的歷史數(shù)據(jù)呈水平型變動狀態(tài)，逐期增長量大體相同的情況，根據(jù)表3-1的數(shù)據(jù)可看出武漢近六年常住人口數(shù)逐年增加，逐期增長量大體相同，且增長幅度平緩，因此使用該方法進行人口預測，以基數(shù)期年每年常住人口的增長率為基數(shù)，來預測規(guī)劃目標年的人口增長率，其預測模型為：（3.1）該式中的表示規(guī)劃目標年的人口增長率，表示基數(shù)期年的人口增長率，n表示基期年數(shù)量。根據(jù)表3-1中數(shù)據(jù)可計算出武漢市未來幾年常住人口的增長率為：根據(jù)計算出的武漢未來幾年常住人口的增長率，可計算出2021-2025年每年將會增加的常住人口數(shù)，如下表3-2：表3-2武漢市2021-2025年常住人口數(shù)年份2022年2023年2024年2025年2026年常住人口數(shù)（萬人）1169.361187.521205.961224.691243.71因此，根據(jù)時間序列預測法預測的2026年武漢市的常住人口數(shù)為1243.71萬人，未來五年武漢市將會增加92.23萬人，對武漢住房租賃市場是一個巨大的挑戰(zhàn)。3.2.2住房供給預測武漢每年住宅面積的新增，預示著可提供租賃的住宅數(shù)量也在增加，因此選擇2015-2020年住宅竣工面積作為基數(shù)，計算出每年住宅竣工面積的增長率，對武漢未來幾年的住宅竣工面積的增長率進行預測，即可計算出住房租賃市場可提供住房的能滿足的人口數(shù)，根據(jù)武漢市統(tǒng)計年鑒中的數(shù)據(jù)，武漢市2015-2020年住宅竣工面積如下表3-3所示：表3-3武漢市2015-2020年住宅竣工面積年份2015年2016年2017年2018年2019年面積（萬平方米）921.53880.25597.82305.7479．16增長率8.42%-4.48%-32.09%-48.86%56.74%使用時間序列預測法中的移動平均法對武漢未來幾年的住宅竣工面積進行預測，其最適用于預測對象的歷史數(shù)據(jù)呈水平型變動狀態(tài)，根據(jù)表3-3的數(shù)據(jù)可看出武漢2015-2018年住宅竣工面積遞減，而2019年又增加了一百多萬平方米。由于2017年7月，住建部把武漢正式列為國家首批住房租賃試點城市，一批2017年底和2018年初掛牌的新建配建租賃住房項目新建租賃住房陸續(xù)進入開工建設(shè)階段，因此2019年武漢住宅竣工住宅面積較2018年增加了一百多萬平方米。但2015年-2019年武漢市住宅竣工面積總體呈下降趨勢，且增長幅度平緩，因此使用該方法進行預測，以基數(shù)期年每年住宅竣工面積的增長率為基數(shù)，來預測規(guī)劃目標年的住宅竣工面積增長率，其預測模型為：（3.2）該式中的表示規(guī)劃目標年的住宅竣工面積，表示基數(shù)期年的住宅竣工面積增長率，n表示基期年數(shù)量。根據(jù)表3-3中數(shù)據(jù)可計算出武漢市未來幾年住宅竣工面積的增長率為：根據(jù)計算出的武漢未來幾年住宅竣工面積的增長率，可計算出2021-2025年每年將會增加的住宅竣工面積，如下表3-4：表3-4武漢市2021-2025年住宅竣工面積年份2022年2023年2024年2025年2026年住宅竣工面積（萬平方米）423.93406.79390.69375.07360.06因此，根據(jù)時間序列預測法預測的2022-2026年武漢市住宅竣工面積共1956.54萬平方米。3.2.3武漢市住房租賃市場未來五年供求情況分析根據(jù)以上預測的武漢未來常住人口數(shù)以及新增住房面積，對武漢市住房租賃市場未來五年的供求情況進行分析，為了更清晰的分析出供求情況，以下將對每人平均需要的住宅面積進行假設(shè)，最后計算出新增住宅面積與新增人口達到均衡時的人均需求面積。假設(shè)平均每人需要50平方米的住宅面積，武漢市未來五年的新增住房面積能滿足的人數(shù)也可計算出來，并計算出其與新增常住人口之間的差額，以此對比供求情況，如下表3-5所示：表3-5預測武漢市2021-2025年新增住房對應人口情況年份2022年2023年2024年2025年2026年新增人口（萬人）17.8818.1618.4418.7319.02新增住宅對應人口（萬人）8.488.147．817.57.2差額（萬人）9.410.0210.6311.2311.82為了更明顯的體現(xiàn)其變化趨勢，針對該表格做一張趨勢圖，如下圖3-2所示：圖3-2武漢市2021-2025年新增住房對應人口情況由此可知，當每人平均需要50平方米的住宅面積時，未來五年武漢市新增住宅面積可滿足的人口數(shù)共40.88萬人，而根據(jù)以上對武漢未來五年預測的新增常住人口數(shù)92.23萬人，可看出武漢未來五年新增住宅面積完全不能滿足武漢未來五年新增人口對房屋的需求量，其未來五年新增住宅面積僅能滿足的人口數(shù)不超過未來五年新增人口數(shù)的二分之一，其差額將會逐年增加，說明武漢市房屋租賃市場的房源將會存在嚴重供不應求的現(xiàn)象，將會造成租金的持續(xù)上漲。假設(shè)平均每人需要30平方米的住宅面積，武漢市未來五年的新增住房面積能滿足的人數(shù)也可計算出來，并計算出其與新增常住人口之間的差額，以此對比供求情況，如下表3-6所示：表3-6預測武漢市2021-2025年新增住房對應人口情況年份2022年2023年2024年2025年2026年新增人口（萬人）17.8818.1618.4418.7319.02新增住宅對應人口（萬人）14.1313.5613.0212.512差額（萬人）3.754.65.426.237.02為了更明顯的體現(xiàn)其變化趨勢，針對該表格做一張趨勢圖，如下圖3-3所示：圖3-3武漢市2021-2025年新增住房對應人口情況由此可知，當每人平均需要30平方米的住宅面積時，未來五年武漢市新增住宅面積可滿足的人口數(shù)共64.21萬人，而根據(jù)以上對武漢未來五年預測的新增常住人口數(shù)92.23萬人，可知武漢未來五年新增住宅面積還是不能滿足武漢未來五年新增人口對房屋的需求量，其差額逐年增加，說明武漢市房屋租賃市場的房源還是會存在供不應求的現(xiàn)象，租金仍將上漲。但差額比人均需要50平方米的住宅面積時小很多，因此當人均需要住宅面積較小時，住房租賃市場能滿足能多人的住房需求。因此根據(jù)預測人口和新增住宅面積可以計算出新增住宅面積與新增人口達到均衡時的人均需求面積，由此可知當武漢人民人均需求面積在一定數(shù)量時，可以滿足所有人的住房需求。以下將對新增住宅面積與新增人口達到均衡時的人均需求面積進行計算，如下表3-7所示：表3-7新增住宅面積與新增人口達均衡時的人均需求面積年份2022年2023年2024年2025年2026年人均需求面積（平方米）23.7122.421.1920.0318.93為了更明顯的體現(xiàn)其變化趨勢，針對該表格做一張趨勢圖，如下圖3-4所示：圖3-4新增住宅面積與新增人口達均衡時的人均需求面積由此可知，武漢市未來五年新增住宅面積與新增人口達均衡時的人均需求面積在20平方米左右，且每年的人均需求面積都在減小，因此當武漢市未來五年新增住宅面積與新增人口達均衡時，要降低人均需求住房面積。3.3武漢市住房租賃市場未來發(fā)展存在的問題及分析根據(jù)武漢市住房租賃市場未來五年供求情況分析，可知武漢住房租賃市場存在一些問題，主要問題包括住房供不應求、租金上漲、人均需求住房面積太大，以下將對這些問題進行展開分析。武漢市房屋租賃市場的房源存在嚴重供不應求的現(xiàn)象，其未來住房租賃市場房源的增加速度遠遠低于常住人口數(shù)量的增加速度，租賃房將會短缺，根據(jù)上面預測的數(shù)據(jù)，以及假設(shè)的沒人平均需要的住房面積，可推算出武漢未來五年將會有超過一半的人口將會沒有房屋居住，這是極其嚴重的社會問題，如果不解決此現(xiàn)象，可能會引發(fā)嚴重的社會問題。由于未來武漢住房租賃市場的房源存在嚴重的供不應求現(xiàn)象，將會導致通貨膨脹，而造成住房的租金將會持續(xù)上漲，而武漢市需要租房的人群大多是外來人口，包括個體經(jīng)營商、務(wù)工人員、畢業(yè)大學生等，這些群體的收入較低，只能通過租房來解決居住問題，而租金的上漲將會給他們帶來更大的壓力，而本就短缺的房源，如果因為租金負擔過重而導致的更多人租不到房子，便會出現(xiàn)房源短缺，將會導致更加嚴重的社會問題。人均需求住房面積太大，而由于預測的武漢市未來五年中每年的新增住房總面積已定，如果住房租賃市場中所提供每一套住房的面積都很大，那么住房的套數(shù)將會減小，而武漢住房租賃市場中選擇整租方式的人群基數(shù)很大，住房租賃市場中所提供住房的數(shù)量便不能滿足每年新增的常住人口，那么將會出現(xiàn)嚴重的供不應求。主要原因有以下幾點：1、人口增長太快。由于武漢經(jīng)濟發(fā)展速度較快，人口也隨之增長，且增長速度將會越來越快，因此住房租賃市場的住房需求量也會越來越大，而住房供給量的增長速度遠遠低于人民對住房需求的增長速度，因此存在嚴重的供不應求。2、武漢土地規(guī)劃有限。武漢市土地面積是有限的，住宅面積的增加只會越來越少，最終會達到極限，因此武漢市住房租賃市場的住房供給量也是有效的，并在未來會越來越少，只能滿足有限的住房需求。因此武漢市住房租賃市場的住房供給量完全不能滿足未來新增的人口的需求量。3、租戶住房觀念的偏差。出租房居住環(huán)境復雜，流動人口多，大部分是短期住房，流動性很強，租賃一段時間后便會搬走，周圍居民也互不了解，容易產(chǎn)生矛盾。并且一些租戶合租時期由于生活方式的不同更容易產(chǎn)生矛盾，甚至引發(fā)的社會問題。因此人們更傾向于選擇整租方式，對住房面積的需求很大，以及人民對生活品質(zhì)要求的提高，使其更傾向于租賃面積較大的房子，房源更加供不應求。4、房主的利益得不到保障。我國法制中與住房租賃有關(guān)的法律法規(guī)十分落后，德國的《民法典》中有專門的住房租賃的相關(guān)法律。而中國的住房租賃法律卻存在著各種各樣的問題，各方面都沒有完善的體制規(guī)定，通過法律解決矛盾沖突實屬不易。在房屋租賃的相關(guān)法律制度中，本國目前為止都沒有由人民代表大會正式立法的專門為住房租賃設(shè)立的全國性法律法規(guī)。我國法律法規(guī)頗具濃厚的行政管理色彩，但是不能有效地保障房主的利益。當很多房主的利益受到損害，但得不到維護時，便會將房屋閑置而不進行出租。而住房租賃行業(yè)暫時還沒有形成長效穩(wěn)定的管理體制，因此房主利益受到損害想要維權(quán)時需要經(jīng)過大量冗長繁雜的程序，且最終結(jié)果是否使人滿意也是無法保證的，因此很多房主寧愿將房屋空置，也不愿意將房子進行出租，租賃市場的房屋供給量便會減少?？傊錆h市未來的人口基數(shù)太大，住房租賃市場的住房需求量太大，而住房供給量有限，不能滿足所有人的住房需求，因此需要對此現(xiàn)象采取相應的措施。

4發(fā)展武漢市住房租賃市場的對策建議我國越來越重視住房租賃市場的健全發(fā)展，全文剖析了武漢市住房租賃市場存在嚴重的供不應求的問題，找出了其存在問題的主要根源。根據(jù)本文的研究結(jié)果，對住房租賃市場提出相關(guān)對策建議。4.1健全相關(guān)法律法規(guī)，保障房主的權(quán)益本國目前推行的相關(guān)法律相對落后，實操性不強，很多規(guī)定比較粗泛，需要具體化。當承租者和出租人發(fā)生矛盾沖突時維權(quán)需要進行的程序冗長復雜，需要花費很多精力，甚至利益得不到保障，因此很多人即使發(fā)生利益沖突，也不會選擇訴諸法律。必須健全法律法規(guī)，維護承租者和出租人雙方的利益，才能使住房租賃行業(yè)高效穩(wěn)定的發(fā)展。幫助利益受損的房主或租戶積極維權(quán)，保障各方的權(quán)益。制定收繳空置稅的法律法規(guī)，降低住房租賃市場的空置率。一般來說，房屋空置率在10%以內(nèi)屬于健康狀態(tài)，超過20%就屬于嚴重積壓。上海財經(jīng)大學不動產(chǎn)研究所指出，在幾個發(fā)達國家，住房空置率都在10%以內(nèi)，像美國住宅空置率基本在3%以內(nèi)，法國6%，德國8%。而這些國家空置率低，很大程度上跟空置稅有關(guān)。法國法律規(guī)定住宅空置超過1年需要繳納房屋總價值10%的空置稅，第2年增加到房屋總價值的12.5%，第3年稅率為15%；英國的房屋若空置超過兩年，政府將對空置房屋收繳100%額外市政稅；荷蘭房屋空置若超過1年，國家將允許其他無房人士入住。因此我國也可發(fā)布收繳空置稅的規(guī)定，在某種條件下對空置房屋收繳稅費，從而降低我國的住房空置率，以此增加房屋供給量，滿足更多居民的住房需求，使住房租賃市場更加規(guī)范的運作，能更快的拉動經(jīng)濟增長，使社會更加穩(wěn)定發(fā)展。4.2加強宣傳教育，改變?nèi)嗣竦淖》坑^念很多房主未遵循法律規(guī)定進行備案登記的原因是不知情，包括房主與租戶的一些其他違法行為，都是因為法制意識的缺失。因此可以利用社區(qū)公告欄、發(fā)放宣傳手冊、法律咨詢和法制講座等方式，增強人民的法律意識。并督促各個租賃房屋進行登記備案，保證租賃房屋的使用是合理合法的。使住房租賃市場主體雙方都嚴格遵守法律法規(guī)，自覺履行各自的責任和義務(wù)。房主應自覺遵守法律法規(guī)，及時進行登記備案，履行房主的責任和義務(wù)，不敲詐勒索，嚴格按照租賃合同保障租戶居住的權(quán)利，保證住房和室內(nèi)設(shè)施符合合同要求，有特殊情況應及時與租戶溝通，不可隨意驅(qū)趕租戶搬走，不可以單方面提高租金，不能隨意克扣租戶的押金。租戶也應嚴格遵守法律法規(guī)，履行租戶的責任和義務(wù)，嚴格按照合同約定使用房屋，按時交付房租，保護房主的私有財產(chǎn)，不可以利用逃跑躲避租金，不可以私自更改房屋規(guī)格和硬件設(shè)施，不得破壞房屋設(shè)施，不得利用出租房違法犯罪。加強法制宣傳教育，增強人民的法制意識，使人民群眾都自覺遵守法律法規(guī)，可以減少各種違法犯罪案件，使住房租賃市場更加和諧的發(fā)展。協(xié)調(diào)政府部門開展相關(guān)工作，建立各級管理層次，加入信息技術(shù)管理，形成各部門公開透明的信息共享平臺，簡化解決糾紛程序流程，提高各方位工作效率，推進住房租賃行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展。加強對出租屋的管理，住房建筑部門對所有的租賃房屋進行登記，公安部門維護租賃房屋的日常治安，盡量減少可能存在的安全隱患，各個社區(qū)也應協(xié)助公安部門維護治安。并改變?nèi)嗣竦淖》坑^念，加強人民選擇合租的理念，避免住房面積的浪費，降低人均需求住房面積，使每個人都有房可住。4.3對居民進行分流，緩解房屋供給壓力隨著科技的進步，武漢市交通的日益發(fā)達，與附近城市的交通十分便利，因此可以對武漢的居民進行分流，例如由于北京的住房供給量的不足，且租金的高昂，很多人雖在北京工作，卻在天津等北京附近的城市居住。引導居民在武漢周邊城市居住，例如黃石市到武漢市，乘坐高鐵的時間僅需半小時，屬于正常的通勤范圍。且武漢周邊城市的房屋供給量相對較多，住房租金相對較低，對很多收入較低的居民來說非常劃算。并且交通的發(fā)達為通勤提供了極大的便利，因此距離問題可以得到很好的解決，因此在武漢附近城市居住，不僅可以解決武漢市住房租賃市場的房屋供給問題，還能為居民節(jié)省不少租金，以此可以降低武漢住房租賃市場的需求量，可以有效地緩解房屋供給壓力。

5結(jié)論與研究展望5.1結(jié)論分析由于我國城市化進程，各城市經(jīng)濟發(fā)展迅速，住房租賃問題引發(fā)了諸多關(guān)注。各城市的經(jīng)濟發(fā)展令人趨之若鶩，人口增長十分迅速，住房的需求隨著人口的增長持續(xù)增加，而住房租賃市場的房源供給量增長速度跟不上人口增長的速度。而住房租賃市場是房地產(chǎn)市場的組成部分，建立一個規(guī)范的住房租賃市場，對推動消費、刺激經(jīng)濟增長、維護社會局面穩(wěn)定具有重要意義。因此本文以武漢市住房租賃市場為研究對象，發(fā)掘住房租賃市場存在的主要問題。本文首先對住房租賃市場的相關(guān)概念進行了介紹，介紹了住房租賃和房屋租賃的區(qū)別，其次通過供求理論對武漢市住房租賃市場的供求發(fā)展趨勢進行研究，發(fā)現(xiàn)存在房源供不應求、租金持續(xù)上漲、人均需求住房面積太大的問題，并得出當供求平衡時每年人均需求住房面積逐漸減少的結(jié)果。并發(fā)現(xiàn)武漢市人口增長速度快于房屋供給量的增長速度，武漢市土地規(guī)劃有限，房屋的增長終究會達到極限，并且居民的住房觀念存在偏差，更傾向于選擇整租的租賃方式，人均需求住房面積大，以及房主的利益得不到保障，不愿將房屋進行出租。都是引發(fā)嚴重的供不應求的問題根本原因，從而導致通貨膨脹，使武漢市整體租金水平持續(xù)上漲，對維護社會穩(wěn)定有著嚴重的影響，因此使武漢的住房租賃市場長久有效地發(fā)展是必要的。本文針對上述問題提出了以下相關(guān)的對策建議：①必須要健全住房租賃行業(yè)相關(guān)法律法規(guī)，清晰的界定出租人和承租人的責任和義務(wù)，使租賃主體雙方嚴格遵循法律法規(guī)，并簡化維權(quán)程序，有效的保障雙方的利益。制定住房閑置稅，引導房主積極出租住房，增加住房供給量，緩解住房租賃市場的住房供給壓力。②加強有關(guān)住房的法制宣傳教育，嚴格遵循法律法規(guī)，避免住房租賃市場的事故發(fā)生。政府部門維護出租屋的治安，保障居民的安全，改變?nèi)嗣瘳F(xiàn)有的住房觀念，增加選擇合租方式的比例，降低人們對住房面積的需求。③對武漢居民進行分流，引導居民在武漢附近城市居住，以滿足人民的住房需求，緩解武漢住房租賃市場的供不應求的現(xiàn)象。總之，武漢市的經(jīng)濟發(fā)展速度十分可觀，住房租賃市場十分壯大，包括全國各大城市的住房租賃市場均如此，如果對其進行有效的引導，可以緩解住房租賃市場供不應求的問題，可以有效地控制房屋價格增長速度，減少人民的住房壓力，從而增加人民幸福度，并且對促進經(jīng)濟增長、社會協(xié)調(diào)穩(wěn)定的發(fā)展具有舉足輕重的意義。5.2研究展望本文研究內(nèi)容較為單一，影響因素不夠全面，待改進的空間還很大。由于時間及個人能力有限，數(shù)據(jù)資料查找難度大，因此研究有很多不夠完善的地方，僅根據(jù)常住人口和住房竣工面積的發(fā)展趨勢對武漢市住房租賃市場的供求發(fā)展趨勢進行研究。后續(xù)研究可以從租售比、租金房價比等方面對武漢住房租賃市場進行更全面的研究。

參考文獻戴思龍.房屋租賃市場的博弈研究與匹配模型[D].華中科技大學．2017.吳敏潔.中國