江蘇省地方標準-房屋面積測算技術規(guī)程

江蘇省地方標準-房屋面積測算技術規(guī)程江蘇省地方標準

DGJJ11973-2012

DGJ32/TJ131—2011

房屋面積測算技術規(guī)程Construction

technical

specification

of

building

areasurveying

and

mapping

2011-12-17發(fā)布

2012-3-1

江蘇省住房和城鄉(xiāng)建設廳審定發(fā)布前言

根據蘇建科〔2011〕231號《關于印發(fā)〈2011年度江蘇省工程建設標準編制、修訂計劃〉的通知》要求，編制組收集了近十年來國家、行業(yè)和全國各省、市有關房屋面積測算方面的

法規(guī)文件和標準規(guī)范，進行系統(tǒng)的梳理與分析，并考慮到目前新的建筑結構和新技術等對房對涉及的主要問題6.1

6.2

????????????????

1

總

則

1.0.1

為規(guī)范全省房屋建筑面積測算工作，統(tǒng)一全省房屋建筑面積計算技術標準，

GB/T

17986-2000

1.0.2

本規(guī)程規(guī)定了房屋面積測算工作的基本術語、工作方法和房屋建筑面積計算

1.0.3

1.0.4江蘇省行政區(qū)域內的房屋面積測算工作除應遵循本規(guī)程外，尚應符合國家、行業(yè)現行有關標準的規(guī)定。

2

術

語

2.1

房屋面積測算術語

2.1.1

房屋面積測算

building

area

surveying

and

mapping

利用測繪和計算機輔助的技術和方法，為房屋管理

2.1.2

房屋面積測算成果

products

of

building

area

surveying

and

mapping

數據的總集。包括受理相關要件，房

2.1.3

房屋建筑面積

building

area

房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積之和。

2.1.4

房屋套內建筑面積

房屋套或門范圍內由單個所有權人占有和使用的建筑面積，包括套內使用面積、墻體面積及陽臺建筑面積三部分組成。

2.1.5

房屋的使用面積usable

floor

area

房屋套內全部可供使用的空間面積。

2.1.6

房屋的登記面積

(市)房屋

2.1.7

房屋套內墻體面積interior

wall

area

（包括山墻）等共有墻，部計入套內墻體面積。

2.1.8

shared

(common)

building

area

建筑面積和非幢內共有（公共）建筑面積。

共有（公用）建筑面積還包括套與共有建筑之間的分隔墻，以及外墻（包括山墻）水平投影面積一半的建筑面積。

共有應分攤共有（公用）建筑面積和不分攤共有

2.1.9

房屋專有建筑面積

proprietary

building

area

建筑物內由單個權利人占有或享有獨立使用的建筑面積。

2.1.10

房屋建筑面積預測算

forecast

calculation

of

building

area

依據規(guī)劃建設主管部門核準的建筑施工圖，按本規(guī)程，對房屋的特征信息進行圖上采集計算，出具房屋面積預測算報告。用于房屋的預售審批與備案。

2.1.11

房屋建筑面積實測算

physical

surveying

building

area

房屋竣工后，根據本規(guī)程，對房屋的特征信息實地采集計算，出具房屋面積測算成果。為房屋登記、交易，舊城改造、征地拆遷等提供基礎資料。

2.1.12

房屋面積的變更測算urveying

building

area

for

its

alternating

3.1房屋預售測繪的數據采集3.1.1商品房預售測算應根據“建設工程規(guī)劃許可證”及依法核準備案的建設工程施工圖或匹配的電子圖進行。3.1.2從建筑施工圖上采集房屋邊長數據時，應對分段邊長之和與總長度進行校核。校核不符時，應返回建設單位進行修正。當圖形面積＜0.50㎡時，可用設計圖圖解量取邊長或在電子文檔上獲?。怀^上述標準的，應返回設計單位補充。3.1.3圖紙邊長采集過程中，若遇特殊情況時，需在計算成果的附記中記錄或作詳細說明。當個別小尺寸有明顯錯誤的，可自行修正；對數據不足的，可采取圖解量取、圖解計算。3.1.4在應用圖紙進行計算時，當設計無標注粉刷層厚度的，粉刷層厚度統(tǒng)一為0.02m。3.1.5在建造過程中，若房屋施工圖紙發(fā)生變更的，須辦理相關審批手續(xù)，并及時通知委托的測量機構辦理變更測量。3.1.6經房屋登記機構審核的預測成果，是房屋預售許可、審批及備案的依據。3.2房屋實測數據的采集3.2.1房屋數據的實地采集應按以下規(guī)定執(zhí)行：1房屋的實測應包括：竣工測繪、現狀測繪、變更測繪、分割測繪等。2用于數據采集的工具與設備應包括：經檢定合格的鋼卷尺、手持測距儀、紅外測距儀、全站儀、GPS衛(wèi)星定位系統(tǒng)等。3采集內容應包括：房屋的邊長、墻體厚度、特征點位置，房角點、界址點坐標等和其他需表述的地形要素。4使用鋼卷尺測量水平距離時，尺兩端應選取房屋相同高度的參考點，以保持尺子處于水平位置。使用紅外測距儀或全站儀測量時，應使測線緊貼墻角并離地面約0.80m～1.20m處，并使測線兩端保持在同一水平面上。5其形狀規(guī)則房屋的數據采集應進行總尺寸和分尺寸數據校核。當丈量邊長與設計邊長較差在誤差允許范圍內時，可采用原設計邊長，否則應采用實測邊長。6對同套型或同單元實測時，應進行數據校核，其邊長總長度應等于分段長度之和，并應有多余測量數據校核。7實測房屋有不規(guī)則形狀或直接測量有困難時，可實測房屋幾何要素，按幾何公式計算面積或采用實測房屋特征點坐標，按坐標點計算面積。實測坐標點的中誤差應控制在±0.05m范圍內。3.2.2層高測量應按以下規(guī)定執(zhí)行：1在房屋建筑面積竣工測量時，必須對測繪項目的標準層、架空層、結構轉換層、夾層（插層）、地下層、半地下層等進行層高測量。對層高有疑問的其他建筑空間，應進行層高測量，并作相應記錄。2同一樓層分為多個不同層高的建筑空間時，必須分別對各區(qū)間進行測量與記錄，并在備注欄記錄說明。3當建筑物設計層高＜2.10m或≥2.30m時，可測量一個層高值；當設計層高在≥2.10m和＜2.30m范圍時，應在不同位置測量三個以上層高值取平均值作為實測層高，層高量取至0.01m。4有建筑施工圖的竣工房屋，實測層高平均值與設計值之差≤±0.03m時，可按設計層高為準。5無建筑施工圖（歷史遺留）房屋，其層高按層內不同位置實測數據的平均值作為層高。6底層或地下室層高數據，應按實測凈高數據，加結構頂板厚度作為該層的房屋層高。3.2.3斜坡屋頂及傾斜房屋邊長的數據采集，應符合以下規(guī)定：1當一間（單元）房屋的屋頂為斜坡屋頂或房屋的墻體為內傾斜時，應分別測量層高在2.20m以上和以下兩部分的邊長數據并附略圖說明。2當房屋的墻體為向外傾斜時，邊長尺寸量應至傾斜位置的底部。3當房屋的斜坡屋頂及傾斜墻體層高難以量取時，應量取室內凈高2.10m處，并同時量取相應的定位數據。3.2.4陽臺、平臺、廊、窗的數據采集應按以下規(guī)定執(zhí)行：1陽臺需采集的數據包括：陽臺頂板水平投影尺寸、陽臺圍護結構的尺寸，陽臺頂板至底板的垂直距離。當陽臺的圍護結構凸出陽臺底板時，應采集陽臺底板的水平投影距離。2平臺需要采集的數據應包括：平臺下方建筑的外圍尺寸、平臺下方建筑外圍和平臺周邊建筑外圍的相對位置數據。3有柱廊時，應取廊柱之間、廊柱與廊圍護結構之間的相對位置數據。無柱廊時，應量取廊的頂蓋水平投影面積及位置數據。對異型柱所構成的圍護結構，應量至異型柱外圍2.20m或凈高2.10m處作為圍護尺寸。4窗需要量取窗外側與主體墻體的位置數據，量取窗臺與樓（地）面之間的位置數據，窗底板到頂板之間的垂直距離。3.2.5建筑物內外墻體數據的采集應按以下規(guī)定執(zhí)行：1采集建筑物內的邊長與墻體厚度數據時，應在未進行裝飾貼面處理的部位量取。2采集建筑物外的邊長與墻體厚度數據時，應沿建筑物外墻體的最外層表面的勒腳以上量取數據。（不包含裝飾性貼面）3.2.6車位（地下車位）、商業(yè)攤位等特殊房屋的數據采集應按以下規(guī)定執(zhí)行：1車位（地下車位）、商業(yè)攤位的界線確定應經規(guī)劃、消防審核通過。界線宜由界址點或線界組成。2以界址點或線界連線作為界線的車位、商業(yè)攤位，建筑面積應量取相鄰界址點或線界各自的相對位置數據。3車位、商業(yè)攤位有圍護結構的，量取圍護結構內空間距離和圍護結構厚度。4對地下空間（含地下室）進行邊長測量時，可實測室內邊長和外墻厚度。當外墻厚度無法實測時，可采用建設工程施工圖數據。3.2.7房屋邊長數據采集應按以下規(guī)定執(zhí)行：1住宅或寫字樓應按套或分單元采集；2共有建筑面積邊長數據應分層采集；3自建房或獨立產權房屋的建筑面積邊長數據應分層采集；4多產權房的建筑面積邊長數據應按單元采集，其共有面積邊長應分層采集。3.2.8房屋信息數據采集應按以下規(guī)定執(zhí)行：1房屋信息數據采集時應確認的內容包括：建筑物名稱、房屋坐落、房屋幢號、戶（室）號、房屋產別、建筑結構、房屋用途、房屋建成年份、房屋層數等與建筑物有關的權利人及委托人信息等。2建筑物名稱應根據當地地名委員會批準的名稱采集。3房屋坐落、房屋幢號應根據當地公安部門批復(證明)進行采集。4房屋產別應按《房產測量規(guī)范》GB/T17986—2000附錄A中的表A4采集。5房屋結構應根據經審核的建筑施