517地產(chǎn)聯(lián)合會(huì)議總量解讀：以時(shí)間換空間加快探索房地產(chǎn)新發(fā)展模式

分析師比例以及個(gè)人住房貸款利率和公積金貸款利率的三項(xiàng)通知。在下午召開例行國(guó)務(wù)院吹風(fēng)會(huì)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家：章俊上，包括央行、住建部、金融監(jiān)管總局和自然資源部在內(nèi)的四部委負(fù)責(zé)人做好保交房工作的各項(xiàng)配套政策。筑新發(fā)展模式的迫切要求。此外，房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定關(guān)系到人民群眾切身利益和展大局，從人民性、政治性的站位出發(fā)也推動(dòng)了房地產(chǎn)政策的及時(shí)調(diào)整。房貸款最低首付比例2）取消全國(guó)層面?zhèn)€人住房貸款利率政策下限3）下調(diào)各期限品種住房公積金貸款利率0.25個(gè)百分點(diǎn)。供給側(cè)政策1）分類推進(jìn)在建已售難交項(xiàng)目處置，全力支持應(yīng)續(xù)建項(xiàng)目融資和竣工交付2）酌情以收回、收購(gòu)等方式妥善處置已出讓的閑置存量住宅用地3）發(fā)揮城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制作用，滿足房地產(chǎn)項(xiàng)目合理融資需求4）支持企業(yè)優(yōu)化開發(fā)，促進(jìn)市場(chǎng)流通轉(zhuǎn)讓，鼓勵(lì)轉(zhuǎn)讓和合作開發(fā)；政策焦政策對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的影響:通過發(fā)展新質(zhì)生產(chǎn)力來實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展和中國(guó)式現(xiàn)代化已經(jīng)成為共時(shí)間換空間來為加快推進(jìn)結(jié)構(gòu)性改革和發(fā)展新質(zhì)生產(chǎn)力提供良好場(chǎng)或迎來持續(xù)反彈。(2）行業(yè)層面，首先，房地產(chǎn)行業(yè)行情或?qū)⑻嵴?。其次，地產(chǎn)政策密集出臺(tái)對(duì)于房企經(jīng)營(yíng)環(huán)境的改善，有助于提升銀行資產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈中業(yè)績(jī)表現(xiàn)相對(duì)較好的板塊，如鋼鐵、建筑材料、建筑裝飾、輕工制造對(duì)政策理解不到位的風(fēng)險(xiǎn)政策推動(dòng)不及預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)中國(guó)銀河總量視野2請(qǐng)務(wù)必閱讀正文最后的中國(guó)銀河證券股份有限公2一、房地產(chǎn)政策拐點(diǎn)：穩(wěn)定的重要性凸顯 3二、房地產(chǎn)調(diào)控“多箭齊發(fā)”，涉及供需兩面 5三、政策變化的宏觀意義 6四、政府參與商品房購(gòu)買的實(shí)踐 6五、政策變化對(duì)市場(chǎng)的影響 六、地產(chǎn)政策對(duì)于板塊的影響 3請(qǐng)務(wù)必閱讀正文最后的中國(guó)銀河證券股份有限公32024年5月17日上午，全國(guó)切實(shí)做好保交房工作視頻會(huì)議在京召開，中共中央政治局委員、國(guó)務(wù)院副總理何立峰出席會(huì)議并講話。本次會(huì)議延續(xù)此前4月14日鄭州房地產(chǎn)調(diào)研會(huì)及4月30日政治局會(huì)議對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控方向，明確房地產(chǎn)關(guān)系人民群眾切身利益和經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展大局，進(jìn)一步提升房地產(chǎn)問題政治站位，支持政府回購(gòu)?fù)恋睾瓦M(jìn)行商品房“收儲(chǔ)”。5月17日下午，國(guó)務(wù)院政策例行吹風(fēng)會(huì)，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部和自然資源部、中國(guó)人民銀行、國(guó)家金融監(jiān)督管理總局負(fù)責(zé)人介紹切實(shí)做好保交房工作配套政策。住建部匯同其他部門全力支持保交房工作，對(duì)于不能保交房的，同樣要保護(hù)好購(gòu)房人的合法權(quán)益。央行“四箭齊發(fā)”配合政策落實(shí)，設(shè)立3000億元保障性住房再貸款支持地方國(guó)有企業(yè)收購(gòu)已建成未出售商品房，降低個(gè)人房貸首付比例，取消個(gè)人住房貸款利率下限，下調(diào)公積金貸款利率0.25%。自然資源部支持地方政府酌情回收和收購(gòu)閑置存量住宅用地。會(huì)議參與人主要內(nèi)容5月17日保交房工作視頻會(huì)議何立峰副總理主持深刻認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)工作的人民性、政治性，房地產(chǎn)關(guān)系人民群眾切身利益和經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展大局。要著力分類推進(jìn)在建已售難交付商品房項(xiàng)目處置，全力支持應(yīng)續(xù)建項(xiàng)目融資和竣工交付。酌情以收回、收購(gòu)等方式妥善處置已出讓的閑置存量住宅用地，以幫助資金困難房企解困。可以需定購(gòu)，酌情以合理價(jià)格收購(gòu)部分商品房用作保障性住房。繼續(xù)做好房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范處置，扎實(shí)推進(jìn)保障性住房建設(shè)、城中村改造和“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)“三大工程”。要壓實(shí)地方政府、房地產(chǎn)企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)各方責(zé)任。5月17日國(guó)務(wù)院政策例行吹風(fēng)會(huì)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部打好商品住房項(xiàng)目保交房攻堅(jiān)戰(zhàn)，防范處置爛尾風(fēng)險(xiǎn)。發(fā)揮城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制作用，滿足房地產(chǎn)項(xiàng)目合理融資需求。推動(dòng)消化存量商品住房。妥善處置盤活存量土地。支持企業(yè)優(yōu)化開發(fā)。要消除開發(fā)建設(shè)障礙，允許企業(yè)按照程序合理調(diào)整規(guī)劃條件和設(shè)計(jì)要求。促進(jìn)市場(chǎng)流通轉(zhuǎn)讓。支持預(yù)告登記轉(zhuǎn)讓和“帶押過戶”，鼓勵(lì)轉(zhuǎn)讓和合作開發(fā)。支持地方以合理價(jià)格收回土地。人民銀行設(shè)立3000億元保障性住房再貸款降低全國(guó)層面?zhèn)€人住房貸款最低首付比例取消全國(guó)層面?zhèn)€人住房貸款利率政策下限下調(diào)各期限品種住房公積金貸款利率0.25個(gè)百分點(diǎn)國(guó)家金融監(jiān)督管理總局發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步發(fā)揮城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制作用滿足房地產(chǎn)項(xiàng)目合理融資需求的通知》，建立健全城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)資料來源：新華社，中國(guó)銀河證券研究院5月17日會(huì)議對(duì)于保交房政策的繼續(xù)強(qiáng)化。繼4月14日鄭州房地產(chǎn)調(diào)研會(huì)之后，本次于保交房政策的總體要求及支持力度進(jìn)一步大幅提升：一是對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的定位由“供需關(guān)系發(fā)生重大變化”轉(zhuǎn)為“房地產(chǎn)關(guān)系人民群眾切身利益和經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展大局”，從認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)工作的重要性上升至深刻認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)工作的人民性和政治性，對(duì)行業(yè)重視程度顯著提升。二是政策側(cè)重點(diǎn)由“房地產(chǎn)融資需求”轉(zhuǎn)向“消化存量商品房”，財(cái)政資金供給直接面向需求三是對(duì)于主體責(zé)任人由“地方政府”擴(kuò)圍至“地方政府、房地產(chǎn)企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)”，在政策執(zhí)行層面更具可操作性和協(xié)同性。本次會(huì)議中房地產(chǎn)穩(wěn)定的重要性再次上升。房地產(chǎn)穩(wěn)定不僅僅是房地產(chǎn)開發(fā)商和房地產(chǎn)行業(yè)自身的問題。房地產(chǎn)關(guān)系著“人民群眾切身利益和經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展大局”。房地產(chǎn)工作天然的具有人民性，所以要著力分類推進(jìn)“在建已售難交付商品房項(xiàng)目”處置，全力支持應(yīng)續(xù)建項(xiàng)目融資和竣工交付，保障購(gòu)房人合法權(quán)益。房地產(chǎn)的平穩(wěn)發(fā)展更具有政治性。房地產(chǎn)市場(chǎng)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，對(duì)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定、就業(yè)、金融穩(wěn)定有直接的影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)可能引發(fā)經(jīng)濟(jì)不穩(wěn)定，從而影響社會(huì)穩(wěn)定。房地產(chǎn)市場(chǎng)也直接決定著居民的生活質(zhì)量，政府通過保障房、租賃市場(chǎng)發(fā)展，解決居民住房問題，促進(jìn)社會(huì)公4請(qǐng)務(wù)必閱讀正文最后的中國(guó)銀河證券股份有限公4平穩(wěn)定。政府在制定城市發(fā)展規(guī)劃時(shí)，也會(huì)考慮房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定性，確保城市化進(jìn)程平穩(wěn)有序。房地產(chǎn)持續(xù)下行影響經(jīng)濟(jì)運(yùn)行，時(shí)隔10年政策層再次提到出商品房去庫存。早在4月政治局會(huì)議中就提及“統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施”，本次會(huì)議對(duì)于房地產(chǎn)政策增加了“扎實(shí)推進(jìn)保交房、消化存量商品房等重點(diǎn)工作”，自2014年后中央層面再次提及房地產(chǎn)去庫存。市場(chǎng)隨之將目光轉(zhuǎn)向了如何消化現(xiàn)有新房庫存，以及消化的路徑和方式對(duì)市場(chǎng)的影響。表2：鄭州房地產(chǎn)調(diào)研會(huì)與全國(guó)保交房視頻會(huì)主要內(nèi)總體要求政策導(dǎo)向的側(cè)重點(diǎn)對(duì)房地產(chǎn)的定位主體責(zé)任方5月17日全國(guó)全國(guó)切實(shí)做好保交房工作視頻會(huì)議深刻認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)工作的人民性、政治性，繼續(xù)堅(jiān)持因城施策，打好商品住房爛尾風(fēng)險(xiǎn)處置攻堅(jiān)戰(zhàn)，扎實(shí)推進(jìn)保交房、消化存量商品房等重點(diǎn)工作。消化存量商品房房地產(chǎn)關(guān)系人民群眾切身利益和經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展大局地方政府、房地產(chǎn)企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)4月14日鄭州調(diào)研房地產(chǎn)工作并主持召開座談會(huì)進(jìn)一步認(rèn)識(shí)做好房地產(chǎn)工作的重要性，加快推進(jìn)城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制落地見效房地產(chǎn)融資需求房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系已經(jīng)發(fā)生重大變化城市政府資料來源：新華社，中國(guó)銀河證券研究院會(huì)議提出消化房地產(chǎn)現(xiàn)有庫存，主要是因?yàn)榉康禺a(chǎn)目前銷售表現(xiàn)持續(xù)低于預(yù)期。截至2024年4月，全國(guó)商品房2024年累計(jì)銷售面積29252萬平方米，同比下降20.2%，其中2024年4商品房銷售面積6584萬平方米，同比下降22.84%。按照2023年全年銷售面積135836.89萬方計(jì)算，2024年1-4月僅完成2023年全年銷售面積的26.2%?？紤]到2023年3-4月市場(chǎng)表現(xiàn)較好、基數(shù)較高的影響，全年銷售表現(xiàn)承壓。2024年3月，商品房待售面積7.48億平方米，其中住宅待售3.94億平方米。2014年末，上一輪房地產(chǎn)去庫存啟動(dòng)時(shí)，住宅待售面積在4.06億平方米，高點(diǎn)達(dá)到4.6億平方米。雖然現(xiàn)階段住宅的待售面積距離最高點(diǎn)仍然一段距離，但2024年3月房地產(chǎn)行業(yè)仍有67.8億平方米的施工，高于2014年?？梢钥吹剑诂F(xiàn)有商品房銷售慢速的環(huán)境下，房地產(chǎn)庫存累計(jì)會(huì)快速攀升。房地產(chǎn)行業(yè)的不景氣同樣拖累了GDP的增長(zhǎng)。2022年開始，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)連續(xù)兩年對(duì)GDP的增長(zhǎng)負(fù)貢獻(xiàn)。2024年1季度，房地產(chǎn)行業(yè)下滑速度加快，房地產(chǎn)拉低了GDP增長(zhǎng)0.38個(gè)百分點(diǎn)。5請(qǐng)務(wù)必閱讀正文最后的中國(guó)銀河證券股份有限公5房地產(chǎn)調(diào)控方向出現(xiàn)變化，房地產(chǎn)政策涉及多個(gè)主體。對(duì)居民：堅(jiān)決完成保交樓任務(wù)；對(duì)開發(fā)商，地方可有條件收回存量土地，幫助房地產(chǎn)企業(yè)紓困；對(duì)市場(chǎng)整體：消化存量商品房，做好房地產(chǎn)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范處置。房地產(chǎn)調(diào)控實(shí)施主體責(zé)任人擴(kuò)展至地方政府、房地產(chǎn)企業(yè)和金融機(jī)構(gòu)。這次房地產(chǎn)政策組合拳是中央在綜合考量當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)面臨的挑戰(zhàn)的背景下，在供需兩端同時(shí)發(fā)力來穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。需求側(cè)政策1）降低全國(guó)層面?zhèn)€人住房貸款最低首付比例2）取消全國(guó)層面?zhèn)€人住房貸款利率政策下限3）下調(diào)各期限品種住房公積金貸款利率0.25個(gè)百分點(diǎn)。供給側(cè)政策1）分類推進(jìn)在建已售難交付商品房項(xiàng)目處置，全力支持應(yīng)續(xù)建項(xiàng)目融資和竣工交付2）酌情以收回、收購(gòu)等方式妥善處置已出讓的閑置存量住宅用地3）發(fā)揮城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制作用，滿足房地產(chǎn)項(xiàng)目合理融資需求4）支持企業(yè)優(yōu)化開發(fā)，促進(jìn)市場(chǎng)流通轉(zhuǎn)讓，鼓勵(lì)轉(zhuǎn)讓和合作開發(fā)。政策焦點(diǎn)——“收儲(chǔ)”政策：以需定購(gòu)，酌情以合理價(jià)格收購(gòu)部分商品房用作保障性住房，央行設(shè)立3000億元保障性住房再貸款。效果最好的是供給和需求兼顧的收購(gòu)商品房政策，其次是央行的保障性住房再貸款，再次是其他供給端政策，最后是需求端政策。這并不是說需求端政策無效，而是相對(duì)于供給端，需求短政策仍然偏弱。政府再次參與到了房地產(chǎn)去庫存，但是本次與上次截然不同。2015年~2016年的房地產(chǎn)去庫存中，地方政府深度參與，并且央行給與了直接的資金支持。房地產(chǎn)市場(chǎng)庫存快速消化，房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖。而本次雖然也是地方政府深度參與，央行給與政策資金支持，但是模式完全不同。首先，本輪房地產(chǎn)去庫存是基于“房住不炒”的大前提下進(jìn)行的。2016年12月中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出了房子是用來住的不是用來炒的，自此，中央層面對(duì)于房地產(chǎn)的基本態(tài)度就已經(jīng)確立。“房住不炒”的基本原則是穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，遏制房?jī)r(jià)上漲。所以本輪房地產(chǎn)現(xiàn)有庫存的消化不會(huì)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格帶來過大的沖擊，也就是可能是因城施策，小幅試探的過程中進(jìn)行。6請(qǐng)務(wù)必閱讀正文最后的中國(guó)銀河證券股份有限公6其次，兩次去庫存均需要地方政府和財(cái)政的配合，但是資金流動(dòng)的方式可能發(fā)生變化和房地產(chǎn)的去向不同。2014年央行通過PSL下放資金到政策性銀行，政策性銀行通過地方政府實(shí)現(xiàn)了居民房產(chǎn)的轉(zhuǎn)換。本輪去庫存更重要的是公益屬性，地方政府以及國(guó)有企業(yè)需要持有房產(chǎn)，房產(chǎn)可能在更長(zhǎng)時(shí)間退出商品房市場(chǎng)，進(jìn)入保障房市場(chǎng)。最后，本輪房地產(chǎn)去化新模式是房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制建立的一部分。房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的建立，2016年12月召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出的。具體來說要加快研究建立符合國(guó)情、適應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律的房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展的機(jī)制，以實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期穩(wěn)定和健康發(fā)展。我國(guó)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制建立的過程中，保障房的建設(shè)是薄弱環(huán)節(jié)。保障房的建設(shè)可以滿足中低收入群體的住房需求，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定。政府回收商品房并入保障房市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)來源多元化，同時(shí)調(diào)動(dòng)財(cái)政、銀行、地方政府等多個(gè)部門，為未來保障房市場(chǎng)發(fā)展探索新的道路。通過發(fā)展新質(zhì)生產(chǎn)力來實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展和中國(guó)式現(xiàn)代化已經(jīng)成為共識(shí)，但新舊動(dòng)能切換過程中，依然需要宏觀政策托底來避免經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的大起大落。本次房地產(chǎn)政策組合拳力度超預(yù)期，但政策目的更多是通過穩(wěn)定地產(chǎn)行業(yè)和加快探索新發(fā)展模式，以時(shí)間換空間來為加快推進(jìn)結(jié)構(gòu)性改革和發(fā)展新質(zhì)生產(chǎn)力提供良好的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和宏觀環(huán)境。因此，政策基調(diào)還是托底為主，不會(huì)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)和市場(chǎng)造成太大擾動(dòng)。首先，雖然收儲(chǔ)的前期規(guī)模較小，但產(chǎn)生的效果可能是立竿見影的。各地根據(jù)實(shí)際情況確認(rèn)收儲(chǔ)的規(guī)模，現(xiàn)階段規(guī)模最大的是鄭州。無論是心理上還是實(shí)際運(yùn)行過程中，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的購(gòu)買都有立竿見影的效果，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)下滑的恐慌得到緩解。其次，我們預(yù)計(jì)房地產(chǎn)投資在3季度末止跌，同時(shí)對(duì)地產(chǎn)上下游行業(yè)會(huì)有一定程度提振。雖然未來地產(chǎn)止跌會(huì)帶來經(jīng)濟(jì)下行風(fēng)險(xiǎn)明顯收斂，但我們測(cè)算對(duì)今年GDP改善的貢獻(xiàn)有限，因此依然維持5.2%的全年預(yù)測(cè)。我們認(rèn)為可以拉動(dòng)明年GDP增長(zhǎng)0.3個(gè)百分點(diǎn)，因此上調(diào)2025年GDP增速預(yù)測(cè)至5.0%。最后，政府收儲(chǔ)用于保障房市場(chǎng)，這是房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的一種路徑嘗試。在減少政府資金使用的情況下，能快速的推進(jìn)保障房的容量。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定以及政府收儲(chǔ)的存在，使得對(duì)于房地產(chǎn)的炒作進(jìn)入歷史。社會(huì)資源會(huì)從土地財(cái)政轉(zhuǎn)向更具有效率的行業(yè)，有助于我國(guó)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型發(fā)展。1、政府購(gòu)買商品房的兩種方式針對(duì)目前整體庫存承壓的情況，供需兩側(cè)均有序出臺(tái)政策。供應(yīng)端：自然資源部嚴(yán)格控制商品房去化周期超18個(gè)月的城市商品住宅用地供應(yīng)，抑制存量住宅用地不合理增長(zhǎng)，控制住宅庫存量；需求端：各城市因城施策，通過“以舊換新”和直接收購(gòu)在售住房?jī)煞N模式緩解去化壓力。目前針對(duì)存量住房已出臺(tái)相關(guān)政策控制住房供應(yīng)。自然資源部4月29日發(fā)布的《關(guān)于做好2024年住宅用地供應(yīng)有關(guān)工作的通知》提到“商品住宅去化周期超過36個(gè)月的，應(yīng)暫停新增商品住宅用地出讓，同時(shí)下大力氣盤活存量，直至商品住宅去化周期降至36個(gè)月以下；商品住宅去化周期在18個(gè)月（不含）-36個(gè)月之間的城市，要按照“盤活多少、供應(yīng)多少”的原則，根據(jù)本年度內(nèi)盤活的存量商品住宅用地面積（包括竣工和收回）動(dòng)態(tài)確定其新出讓的商品住宅用地面積上限”。若中國(guó)銀河總量視野7請(qǐng)務(wù)必閱讀正文最后的中國(guó)銀河證券股份有限公7將30個(gè)重點(diǎn)城市（包含各能級(jí)城市）2024年4月的商品住宅（不含保障性住房）的出清周期匯總，我們發(fā)現(xiàn)多數(shù)城市出清周期超過18個(gè)月的門檻。需求端的政策更加分散，各城市按照各自的特點(diǎn)制定房地產(chǎn)去化政策。最早推出“以舊換新”的是淄博市，主要是通過房企和中介合作，政府背書的方式進(jìn)行。隨后江蘇太倉直接由國(guó)資收購(gòu)二手房。總體來說，“以舊換新”有的以為購(gòu)房者提供一定期限內(nèi)的解約、中介支持二手房出售（深圳、上海有的以提供購(gòu)房補(bǔ)貼和契稅補(bǔ)貼（沈陽等有的為購(gòu)房者提供首付比例、利率等優(yōu)惠措施（長(zhǎng)沙等）。以下兩種模式比較典型：城市政策淄博“以舊換新”省心購(gòu)房企業(yè)簽約儀式舉行,淄博市首批12家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)代表簽署合作協(xié)議。南京對(duì)出售自有住房并購(gòu)買90平方米以上新建商品住房的,給予一定補(bǔ)助,具體補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)和條件以各區(qū)細(xì)則為準(zhǔn)。寧波寧波市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局指導(dǎo),寧波市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)主辦寧波住房“換新購(gòu)”活動(dòng),首批已有23家經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、13家開發(fā)企業(yè)的34個(gè)樓盤參與活動(dòng)。武漢部分項(xiàng)目推出“資產(chǎn)換新計(jì)劃”,繳納定金后,開發(fā)商聯(lián)合經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)出售舊房源,視銷售價(jià)格進(jìn)行補(bǔ)貼,并購(gòu)買開發(fā)商的新房源。重慶2024春交會(huì)線下展會(huì)組織22家房地產(chǎn)企業(yè)75個(gè)項(xiàng)目和8家中介機(jī)構(gòu)開展“換新購(gòu)”活動(dòng),參與的市民可以“優(yōu)先賣”二手住房,延長(zhǎng)認(rèn)購(gòu)期、退押金“放心買”商品住房。鄭州房管局等部門聯(lián)合發(fā)布《鄭州市促進(jìn)房產(chǎn)市場(chǎng)“賣舊買新、以舊換新”工作方案(試行)》,2024年鄭州全市計(jì)劃完成二手住房“賣舊買新、以舊換新”10000套。南京換購(gòu)人可用一套或多套存量住房置換一套或多套新建商品住房，置換總價(jià)不高于所購(gòu)新建商品住房總價(jià)的80%。存量住房收購(gòu)價(jià)格以評(píng)估價(jià)為依據(jù)。首批試點(diǎn)房源共2000套。杭州臨安收購(gòu)房源以整幢為基本收購(gòu)單位，同時(shí)單套建面不超過70平方米。資料來源：鄭州市政府官網(wǎng)，杭州政府網(wǎng)，自然資源網(wǎng)，中國(guó)銀河證券研究院收購(gòu)二手房以盤活存量住房市場(chǎng)。由于部分居民購(gòu)房以置換為主，即售出在手存量住房后獲得售房款，進(jìn)而購(gòu)買住房。按照以上流程，存量住房售出是置換的第一步。以鄭州為例，2023年二手房成交套數(shù)占當(dāng)?shù)刈≌山豢偺讛?shù)（二手房成交套數(shù)+商品住宅成交套數(shù)）的51.1%，按面積口徑計(jì)算該比例為48.32%，即二手房成交占比已相當(dāng)可觀。在樓市相對(duì)成熟的上海市場(chǎng)，2021、2022年二手房成套數(shù)分別占全市住宅總成交套數(shù)（二手房成交套數(shù)+商品住宅成交套數(shù)）的64.28%、56.37%。政府主體收購(gòu)二手房有望助力商品住宅市場(chǎng)去化。二手房成交套數(shù)占比商品住宅成交套數(shù)占比(比例)(比例)二手房成交套數(shù)占比新房成交套數(shù)占比(比例)(比例)中國(guó)銀河總量視野8請(qǐng)務(wù)必閱讀正文最后的中國(guó)銀河證券股份有限公8直接收購(gòu)存量商品住房。杭州市臨安區(qū)發(fā)布政策收購(gòu)商品住房用作公租房。根據(jù)臨安區(qū)發(fā)布的《關(guān)于收購(gòu)商品住房用作公共租賃住房供應(yīng)商的征集公告》，收購(gòu)房源以整幢為基本收購(gòu)單位，同時(shí)單套建面不超過70方，收購(gòu)房源需搭配一定比例的車位，房源待售車位數(shù)量滿足一定配比條件。此次收儲(chǔ)與上一輪去庫存采取的統(tǒng)購(gòu)住房類似。2015年住建部發(fā)布加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的指導(dǎo)意見，其中提到“各地可以通過購(gòu)買方式，把適合作為公租房或經(jīng)過改造符合公租房條件的存量商品房轉(zhuǎn)為公共租賃房”。考慮到目前存在庫存承壓等現(xiàn)象，我們認(rèn)為收購(gòu)商品住房或可進(jìn)一步推廣，收購(gòu)的商品房或用作公租房、保障房等用途。2、收儲(chǔ)消化庫存或需至少3.96萬億元考慮到低能級(jí)城市的去化壓力較高能級(jí)城市大并且上文14城均為高能級(jí)城市，我們認(rèn)為整體的去化周期高于20.28個(gè)月。若按照廣義庫存計(jì)算，截至2024年3月，全國(guó)商品住房去化周期為37.78個(gè)月。按照2014年2月以來的數(shù)據(jù)類比，2015年2月累計(jì)銷售同比增速至最低，隨后銷售同比降幅逐年收窄并于2015年6月轉(zhuǎn)正。2015年2月，廣義庫存去化周期為30.82個(gè)月，因此我們認(rèn)為去化周期的目標(biāo)上限為30.82個(gè)月。按照目前商品住房近6個(gè)月的移動(dòng)平均月銷售面積為10075.68萬方計(jì)算，對(duì)應(yīng)廣義庫存水平為310552萬方，對(duì)應(yīng)待消化庫存為70069.58萬方。若待消化庫存均通過收儲(chǔ)等方式消化，即需要統(tǒng)購(gòu)收儲(chǔ)70069.58萬方的商品住房。截至2024年3月，全國(guó)商品住房累計(jì)銷售均價(jià)為9421元/平米，相當(dāng)于待消化庫存的貨值為6.6萬億元。假設(shè)統(tǒng)購(gòu)價(jià)格為市場(chǎng)銷售均價(jià)的60%，則消化廣義庫存以達(dá)到目標(biāo)去化周期上限所需的貨幣量約為3.96萬億元。由于目標(biāo)去化周期的上限為30.82個(gè)月，因此假設(shè)目標(biāo)去化周期低于30.82個(gè)月，即所需貨幣量或?qū)⒏哂?.96億元。待消化庫存（萬方）商品住房銷售均價(jià)（元/平米）待消化庫存貨值（萬億元）統(tǒng)購(gòu)比例實(shí)際所需貨幣量（萬億元）中國(guó)銀河總量視野9請(qǐng)務(wù)必閱讀正文最后的中國(guó)銀河證券股份有限公93、央行對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的支持：供給和需求在4月末政治局會(huì)議強(qiáng)調(diào)“適應(yīng)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的新變化、人民群眾對(duì)優(yōu)質(zhì)住房的新期待”的背景下，央行對(duì)于房地產(chǎn)的支持政策將是供給與需求的雙重發(fā)力。供給端的政策聚焦“一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求”，防范化解風(fēng)險(xiǎn)，包括解決“房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制落實(shí)的堵點(diǎn)卡點(diǎn)”、健全“白名單”制度、使用結(jié)構(gòu)性貨幣政策工具給與資金支持等。需求端的政策則為拉動(dòng)房地產(chǎn)需求，已出臺(tái)的政策包括降低個(gè)人住房貸款最低首付款比例、下調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率、取消全國(guó)層面首套住房和二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限。供給端聚焦?jié)M足融資需求房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制落實(shí)的賭點(diǎn)卡點(diǎn)有望加快疏通。同時(shí)健全“白名單”制度,對(duì)于符合“白名單”條件的項(xiàng)目“應(yīng)進(jìn)盡進(jìn)”，更多的符合條件的項(xiàng)目有可能加快納入“白名單”。商業(yè)銀行對(duì)合規(guī)“白名單”項(xiàng)目“應(yīng)貸盡貸”。對(duì)于納入白名單的項(xiàng)目，貸款審批和發(fā)放的速度有望加快，提升竣工速度。對(duì)于暫不符合“白名單”要求的項(xiàng)目，也有可能推出針對(duì)性的解決方案。房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制正在逐步發(fā)揮作用，截至5月16日，商業(yè)銀行已按內(nèi)部審批流程審批通過了“白名單”項(xiàng)目貸款金額9350億元?；仡櫄v史央行對(duì)于房地產(chǎn)的資金支持，曾經(jīng)使用過PSL。2014年中國(guó)人民銀行創(chuàng)設(shè)PSL為棚戶區(qū)改造提供長(zhǎng)期穩(wěn)定、成本適當(dāng)?shù)馁Y金來源。第一輪為2014-2019年，主要是支持棚改，第二輪2022年的投放主要支持“保交樓”和基建，第三輪2023年-2024年的5000億則為“三大工程”提供資金支持。資料來源：中國(guó)人民銀行，中國(guó)銀河證券研究院現(xiàn)階段，央行對(duì)于“消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房”，央行5月17日宣布擬設(shè)立“保障性住房再貸款”，使用結(jié)構(gòu)性貨幣政策工具給與定向的較低成本的資金支持。規(guī)模是3000億元，利率1.75%，預(yù)計(jì)可帶動(dòng)銀行貸款5000億。目前存續(xù)的“租賃住房貸款支持計(jì)劃”將并入保障性住房再貸款政策中管理，并在全國(guó)范圍推廣。擬設(shè)立的“保障性住房再貸款”，規(guī)模3000億元，利率1.75%，期限1年，可展期4次。預(yù)計(jì)可帶動(dòng)銀行貸款5000億元。租賃住房貸款支持計(jì)劃是央行的階段性貨幣政策工具?！鞍凑諊?guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議決定，2023年2月，人民銀行創(chuàng)設(shè)租賃住房貸款支持計(jì)劃，在重慶市、濟(jì)南市、鄭州市、長(zhǎng)春市、成都市、福州市、青島市、天津市等8個(gè)城市開展試點(diǎn)，支持市場(chǎng)化批量收購(gòu)存量住房、擴(kuò)大租賃住房供給。試點(diǎn)支持對(duì)象為開發(fā)銀行、工行、農(nóng)行、中行、建行、交行和郵政儲(chǔ)蓄銀行共7家全國(guó)性金融機(jī)構(gòu)。對(duì)于符合要求的貸款，按貸款本金的100%予以資金支持。實(shí)施期為2023年2月至2024年末，按季操作。屬于階段性工具。”截至2024年3月末，租賃住房貸款支持計(jì)劃的額度為1000億元，余額為20億元，利率為1.75%。請(qǐng)務(wù)必閱讀正文最后的中國(guó)銀河證券股份有限公資料來源：中國(guó)人民銀行，中國(guó)銀河證券研究院貸款金額（億元）國(guó)家開發(fā)銀行福建分行與福州左海集團(tuán)簽署貸款合同，收購(gòu)存量住房用于擴(kuò)大保障性租賃住房供給國(guó)家開發(fā)銀行山東省分行在濟(jì)南發(fā)放全國(guó)首筆收購(gòu)式保障性租賃住房試項(xiàng)貸款，主要用于支持購(gòu)置存量住房用作保障性租賃住房。國(guó)家開發(fā)銀行山東省分行積極指導(dǎo)濟(jì)南城投集團(tuán)做好貸款申請(qǐng)工作，完成保障性租賃住房項(xiàng)的引領(lǐng)示范作用。此次購(gòu)置存量房范圍選定為主城區(qū)，靠近主要商圈、辦公區(qū)及地鐵站，建成年限短、戶型滿足不同層次租用于支持購(gòu)置存量住房用作保障性租賃住房國(guó)家開發(fā)銀行、工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行和中國(guó)銀行青島市分行成功發(fā)放首批試向新市民、青年人等群體提供保障性租賃住房。”農(nóng)業(yè)銀行積極推進(jìn)人民銀行租賃住房貸款支持計(jì)劃落地，目前已與天津、濟(jì)重慶市租賃住房貸款支持計(jì)劃試點(diǎn)暨住房租賃基金首批收購(gòu)項(xiàng)目簽約儀式舉行。本次簽約的重慶嘉寓房屋租賃公司、重慶建渝住房租賃基金共收租賃需求。首批收購(gòu)的7個(gè)項(xiàng)目，集中在軌道交通站點(diǎn)和商業(yè)商務(wù)區(qū)型為主，預(yù)計(jì)下半年開始陸續(xù)投入運(yùn)營(yíng)資料來源：中國(guó)人民銀行，證券時(shí)報(bào)，澎湃新聞，天津政務(wù)網(wǎng)，山東省委金融委員會(huì)辦公室，福州市人民政府，中國(guó)銀河證券研究院租賃住房貸款支持計(jì)劃已在加速落地。租賃住房貸款支持計(jì)劃共有8個(gè)試點(diǎn)城市，2023年以來4個(gè)城市已落地，貸款金額總計(jì)約40.86億元。2024年1月證券時(shí)報(bào)報(bào)道農(nóng)業(yè)銀行積極推進(jìn)人民銀行租賃住房貸款支持計(jì)劃落地，目前已與天津、濟(jì)南、鄭州、青島4個(gè)城市的13個(gè)租賃住房項(xiàng)目達(dá)成融資意向。農(nóng)行天津分行支持批量購(gòu)買位于河西區(qū)、和平區(qū)、東麗區(qū)、南開區(qū)6個(gè)新建小區(qū)的1170套租賃住房。同時(shí)今年2月重慶市租賃住房貸款支持計(jì)劃試點(diǎn)暨住房租賃基金首批收購(gòu)項(xiàng)目簽約儀式舉行。涉及7個(gè)項(xiàng)目，合計(jì)4207套房源。需求端的政策拉動(dòng)房地產(chǎn)需求房地產(chǎn)市場(chǎng)的恢復(fù)需要住房銷售的回升，對(duì)需求端的政策支持已在加速。5月17日，央行出臺(tái)面向需求端的政策，包括降低個(gè)人住房貸款最低首付款比例、下調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率、取消全國(guó)層面首套住房和二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限。因個(gè)人住房貸款利率與5年期LPR利率水平密切相關(guān)，二季度有可能調(diào)降5年期LPR，推動(dòng)個(gè)人住房貸款利率進(jìn)一步下行。請(qǐng)務(wù)必閱讀正文最后的中國(guó)銀河證券股份有限公降低全國(guó)層面?zhèn)€人住房貸款最低首付比例。將首套房最低首付比例從不低于20%調(diào)整為不低于15%，二套房最低首付比例從不低于30%調(diào)整為不低于25%。目前，除北上廣深等8個(gè)城市外，其他城市均已選擇執(zhí)行20%、30%的全國(guó)底線政策?，F(xiàn)階段房地產(chǎn)相關(guān)貸款增速低于全部貸款增速，首付比例降低將推動(dòng)居民貸款增速上行。階段性實(shí)現(xiàn)房貸利率市場(chǎng)化。取消全國(guó)層面?zhèn)€人住房貸款利率政策下限。首套房和二套房貸利率均不再設(shè)置政策下限。目前全國(guó)首套房貸利率政策下限為L(zhǎng)PR減0.2個(gè)百分點(diǎn)，二套房為L(zhǎng)PR加0.2個(gè)百分點(diǎn)?，F(xiàn)階段實(shí)現(xiàn)房貸利率市場(chǎng)化并不意味著一成不變，央行強(qiáng)調(diào)“如未來房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生較大改變，人民銀行將及時(shí)恢復(fù)執(zhí)行政策下限或指導(dǎo)城市政府恢復(fù)政策下限”。暗含房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系才是政策發(fā)生改變的依據(jù)，并非強(qiáng)刺激。因城施策仍是重要原則。在全國(guó)層面取消最低首付比例和房貸利率下限之后，各地具體實(shí)施原則仍是因城施策，這意味著各地可以自主決定最低首付比例和房貸利率下限，也可以不再設(shè)置利率下限。下調(diào)住房公積金貸款利率，后續(xù)可能調(diào)降5年期LPR推動(dòng)房貸利率繼續(xù)下行。本次下調(diào)各期限品種住房公積金貸款利率0.25個(gè)百分點(diǎn)。目前，5年以上首套房公積金貸款利率為3.1%。此次下調(diào)之后，五年以上首套房個(gè)人住房公積金貸款利率為2.85%。4、財(cái)政短期主要是稅收支持，未來可能債券資金參與財(cái)政政策方面對(duì)于收儲(chǔ)計(jì)劃的現(xiàn)行政策支持主要是各地的契稅優(yōu)惠、政府及城投公司直接參與“收儲(chǔ)”。但以目前大部分省市的財(cái)政情況來看，財(cái)政資金或城投公司直接參與收儲(chǔ)或難以大面積推行，我們認(rèn)為未來不排除專項(xiàng)債資金及超長(zhǎng)期特別國(guó)債參與支持的可能性。首先是目前試點(diǎn)城市已經(jīng)實(shí)行的契稅優(yōu)惠政策以目前鄭州試點(diǎn)為例，對(duì)于“以舊換新”購(gòu)買新建商品住房的居民予以30%的契稅優(yōu)惠。目前現(xiàn)行契稅稅率規(guī)則：90平方及以下的普通住房,按1%的稅率征收契稅,90-144平的普通住宅稅率1.5%,超過144平的普通住宅及非住宅稅率為3%。我們按照1.5%的平均稅率及30%的契稅優(yōu)惠政策計(jì)算，優(yōu)惠后平均契稅稅率為1%。財(cái)政稅收優(yōu)惠政策既能鼓勵(lì)居民釋放有效需求，也能部分補(bǔ)充地方財(cái)政收入。請(qǐng)務(wù)必閱讀正文最后的中國(guó)銀河證券股份有限公其次，對(duì)于財(cái)政收入端而言，根據(jù)前期自然資源部的住宅用地供應(yīng)要求，新房去庫存還關(guān)系到各地能否通過收儲(chǔ)政策暢通從新房建設(shè)到土地收入的回補(bǔ)。如圖14所示，如果能夠通過“以舊換新”政策恢復(fù)地方土地出讓收入，地方政府參與積極性和可行性將大幅提升。深圳:二手住宅租金回報(bào)率月廣州:二手住宅租金回報(bào)率月%成都:二手住宅租金回報(bào)率月廣州:二手住宅租金回報(bào)率月%成都:二手住宅租金回報(bào)率月%未來超長(zhǎng)期特別國(guó)債和專項(xiàng)債也可用作收儲(chǔ)資金來源從目前收儲(chǔ)政策來看，地方政府收購(gòu)二手房主要用作保障性租賃住房?jī)?chǔ)備，這與過去地方大的情境下，過去用于新建保障性住房的專項(xiàng)債資金理論上可以用于直接采購(gòu)二手房資金。此外，對(duì)于今年啟動(dòng)發(fā)行的超長(zhǎng)期特別國(guó)債，未來不排除可部分用于保障性住房的收儲(chǔ)政策。目中國(guó)銀河總量視野請(qǐng)務(wù)必閱讀正文最后的中國(guó)銀河證券股份有限公前來看，專項(xiàng)債及超長(zhǎng)期特別國(guó)債的發(fā)行期限較長(zhǎng)、且均不計(jì)入赤字率，與保障性租賃住房的項(xiàng)目期限匹配性較高。但短期內(nèi)政府債券資金仍然面臨發(fā)行利率和租金回報(bào)率的制約專項(xiàng)債和特別國(guó)債的項(xiàng)目發(fā)行審批均面臨項(xiàng)目長(zhǎng)期收益率的考核要求，從目前全國(guó)商品住房的年化租金回報(bào)率來看，基本處于1.5%左右，低于當(dāng)前市場(chǎng)資金利率水平（十年期國(guó)債收益率：2.31%）。因此，財(cái)政資金大規(guī)模參與收儲(chǔ)需要債券發(fā)行利率或二手房收購(gòu)價(jià)格的進(jìn)一步下行。2024年1-4月份，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資30928億元，同比下降9.8%，降幅較前值擴(kuò)大0.3個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)銷售端延續(xù)下降趨勢(shì)。1-4月份，新建商品房銷售面積29252萬平方米，同比下降20.2%，其中住宅銷售面積下降23.8%；新建商品房銷售額28067億元，下降28.3%，其中住宅銷售額下降31.1%。4月末，商品房待售面積74553萬平方米，同比增長(zhǎng)15.7%。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)整體規(guī)模大、鏈條長(zhǎng)，在我國(guó)經(jīng)濟(jì)中占有重要地位，當(dāng)前國(guó)內(nèi)仍然處于房地產(chǎn)周期去庫、新動(dòng)能增長(zhǎng)的轉(zhuǎn)型期。對(duì)于A股市場(chǎng)而言，房地產(chǎn)市場(chǎng)的狀態(tài)也是一大影響因素。中國(guó):房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額:累計(jì)同比滬深300（右軸）（%）中國(guó):商品房銷售面積:累計(jì)同比滬深300（右軸）0-20-40（%）從價(jià)格視角來看，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然處于調(diào)整狀態(tài)。4月份，各線城市房?jī)r(jià)環(huán)比繼續(xù)下降，降幅有所擴(kuò)大。一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降0.6%，降幅比上月擴(kuò)大0.5個(gè)百分點(diǎn)，二、三線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比分別下降0.5%和0.6%，降幅均比上月擴(kuò)大0.2個(gè)百分點(diǎn)。4月份，一線城市二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降1.1%，降幅比上月擴(kuò)大0.4個(gè)百分點(diǎn)，二、三線城市二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比均下降0.9%，降幅均比上月擴(kuò)大0.4個(gè)百分點(diǎn)。4月份，各線城市商品住宅銷售價(jià)格同比降幅擴(kuò)大。一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格同比下降2.5%，降幅比上月擴(kuò)大1.0個(gè)百分點(diǎn)，二、三線城市新建商品住宅銷售價(jià)格同比分別下降2.9%和4.2%，降幅比上月分別擴(kuò)大0.9個(gè)和0.8個(gè)百分點(diǎn)。一線城市二手住宅銷售價(jià)格同比下降8.5%，降幅比上月擴(kuò)大1.2個(gè)百分點(diǎn)，二、三線城市二手住宅銷售價(jià)格同比分別下降6.8%和6.6%，降幅均比上月擴(kuò)大0.9個(gè)百分點(diǎn)。中國(guó)銀河總量視野請(qǐng)務(wù)必閱讀正文最后的中國(guó)銀河證券股份有限公4月中央政治局會(huì)議釋放了積極的信號(hào)，提出“統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施”。在政策密集出臺(tái)的利好效應(yīng)下，投資者情緒有望提振，給A股市場(chǎng)整體帶來脈沖行情。同時(shí)，地方政府購(gòu)買待售房屋等舉措，有助于房地產(chǎn)去庫存推進(jìn)，房地產(chǎn)去庫對(duì)于國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的壓制力量有望緩解，中長(zhǎng)期維度上，也為A股市場(chǎng)基本面提供一定支撐作用。中國(guó):房屋銷售價(jià)格指數(shù):新建商品住宅:70個(gè)大中城市:當(dāng)月同比中國(guó):房屋銷售價(jià)格指數(shù):新建商品住宅:70個(gè)大中城市:環(huán)比（右軸）-0.5-5.0-1.0中國(guó):房屋銷售價(jià)格指數(shù):新建商品住宅:70個(gè)大中城市:環(huán)比（右軸）-0.5-5.0-1.0（%）（%）（%）中國(guó):房屋銷售價(jià)格指數(shù):二手住宅:70個(gè)大中城市:當(dāng)月同比-5.0中國(guó):房屋銷售價(jià)格指數(shù):二手住宅:70個(gè)大中城市:環(huán)比（右軸） -0.2-0.7-1.22024年年初以來，截至5月16日，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈行情表現(xiàn)分化較大，家用電器行業(yè)大幅上漲21.21%，鋼鐵行業(yè)上漲1.89%，建筑材料行業(yè)上漲1.74%，而在房地產(chǎn)下行周期壓制下，其余行業(yè)均下跌。其中房地產(chǎn)行業(yè)跌幅最深，下跌5.14%，機(jī)械設(shè)備跌4.12%，輕工制造跌2.09%，建筑裝飾微跌0.06%。-5.01月2月3月4月5月年初至今（%）（%）家用電器鋼鐵建筑材料建筑裝飾輕工制造機(jī)械設(shè)備房地產(chǎn)-5.0地方政府購(gòu)買待售房屋等舉措，有助于緩解房地產(chǎn)市場(chǎng)壓力，房地產(chǎn)行業(yè)行情有望受到提振。同時(shí)，房地產(chǎn)對(duì)上下游相關(guān)產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)效應(yīng)強(qiáng)。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈中，尤其是中下游預(yù)期改善，或給相關(guān)行業(yè)行情提供一定支撐。5月15日，杭州臨安區(qū)公告稱收購(gòu)一批商品房用作公租房，標(biāo)志著政策創(chuàng)新的正式落地。隨后一個(gè)交易日，地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈多數(shù)上漲，走出獨(dú)立行情。其中，房地產(chǎn)、建筑材料、建筑裝飾、輕工制造等行業(yè)漲幅領(lǐng)先，而家用電器行業(yè)在積累前期漲幅后有所回調(diào)。后續(xù)隨著更多地方政策的跟進(jìn)，地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈行情有望受到持續(xù)催化。中國(guó)銀河總量視野請(qǐng)務(wù)必閱讀正文最后的中國(guó)銀河證券股份有限公房地產(chǎn)建筑材料銀行建筑裝飾輕工制造非銀金融通信社會(huì)服務(wù)計(jì)算機(jī)鋼鐵商貿(mào)零售食品飲料農(nóng)林牧漁綜合環(huán)保傳媒機(jī)械設(shè)備石油石化基礎(chǔ)化工國(guó)防軍工電力設(shè)備醫(yī)藥生物汽車煤炭紡織服飾美容護(hù)理有色金屬公用事業(yè)交通運(yùn)輸家用電器房地產(chǎn)建筑材料銀行建筑裝飾輕工制造非銀金融通信社會(huì)服務(wù)計(jì)算機(jī)鋼鐵商貿(mào)零售食品飲料農(nóng)林牧漁綜合環(huán)保傳媒機(jī)械設(shè)備石油石化基礎(chǔ)化工國(guó)防軍工電力設(shè)備醫(yī)藥生物汽車煤炭紡織服飾美容護(hù)理有色金屬公用事業(yè)交通運(yùn)輸家用電器-1.0-2.0-3.05月15日漲跌幅5月16日漲跌幅5月15日漲跌幅（%）從PE估值來看，截至5月16日，家用電器、輕工制造和建筑裝飾行業(yè)均處于2010年以來40%分位數(shù)水平以下。從更適用的PB估值來看，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈整體位于歷史中低位水平。其中，房地產(chǎn)處于2010年以來2.42%分位數(shù)，建筑材料、建筑裝飾也均低于歷史5%分位數(shù)水平，隨著政策層面的持續(xù)催化，地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈存在估值反彈空間。PE（TTM）歷史分位數(shù)（右軸）（%）（倍）（%）（倍）房地產(chǎn)機(jī)械設(shè)備建筑材料鋼鐵家用電器輕工制造建筑裝飾注：歷史分位數(shù)為2010年以來的水平PB（LF）歷史分位數(shù)（右軸）（%）（倍）（%）家用電器機(jī)械設(shè)備鋼鐵輕工制造建筑材料建筑裝飾房地產(chǎn)從業(yè)績(jī)來看，地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈上游表現(xiàn)分化。在地產(chǎn)需求疲弱的大環(huán)境下，2024年第一季度，鋼鐵行業(yè)營(yíng)業(yè)收入同比下降5.82%，歸母凈利潤(rùn)同比大幅下降86.85%。建筑材料行業(yè)營(yíng)業(yè)收入同比下降18.56%，歸母凈利潤(rùn)同比下降89.87%，降幅較2023年明顯擴(kuò)大。建筑裝飾行業(yè)營(yíng)業(yè)收入同比正增長(zhǎng)，但漲幅較此前有所收窄，歸母凈利潤(rùn)同比由正轉(zhuǎn)負(fù)。僅機(jī)械設(shè)備營(yíng)業(yè)收入累計(jì)同比增速環(huán)比改善，較2023年上升2.33pct至4.68%，歸母凈利潤(rùn)累計(jì)同比也呈現(xiàn)回升態(tài)勢(shì)。房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)績(jī)持續(xù)承壓，在政策催化下邊際改善預(yù)期升溫，后續(xù)仍需觀察地產(chǎn)數(shù)據(jù)表現(xiàn)。2024年第一季度，房地產(chǎn)行業(yè)營(yíng)收和歸母凈利潤(rùn)分別同比下降13.72%、99.58%，但歸母凈利潤(rùn)增速降幅較2023年有所收窄。地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈下游表現(xiàn)相對(duì)較好，在房地產(chǎn)去庫存政策導(dǎo)向下，有望為后續(xù)行情表現(xiàn)提供業(yè)績(jī)支撐。2024年第一季度，輕工制造行業(yè)營(yíng)收增速由負(fù)轉(zhuǎn)正，環(huán)比上升8.49pct，同時(shí)，行業(yè)實(shí)現(xiàn)49.41%的歸母凈利潤(rùn)同比增速。受益于推動(dòng)消費(fèi)品“以舊換新”政策以及