物業(yè)的秩序維護、保潔、綠化、維修養(yǎng)護管理實施方案

物業(yè)的秩序維護、保潔、綠化、維修養(yǎng)護管理實施方案秩序維護管理秩序維護員隊伍是為了保障區(qū)域內(nèi)的財物不受損失，人身不受傷害，業(yè)戶工作、生活、學(xué)習(xí)秩序正常而設(shè)立的一支為廣大業(yè)戶提供專業(yè)服務(wù)的隊伍，也是物業(yè)管理公司的重要工作之一。秩序維護員人員條件入職條件經(jīng)過有關(guān)主管部門培訓(xùn)并取得崗位證書；經(jīng)過公司入職前培訓(xùn)并取得公司秩序維護人員上崗證書；愿意接受公司各項管理制度的制約；愿意接受公司關(guān)于秩序維護員人員末位淘汰而下崗或換崗的規(guī)定；愿意接受公司關(guān)于秩序維護員隊伍進行準軍事化訓(xùn)練的規(guī)定并積極參與訓(xùn)練。思想品德好，無任何犯罪前科以及其它不良記錄；有吃苦奉獻精神和職業(yè)道德；復(fù)員軍人優(yōu)先；黨員優(yōu)先。

秩序維護員管理制度秩序維護主管目的適用范圍適用秩序維護員工作。職責(zé)負責(zé)秩序維護員隊伍的建設(shè)。負責(zé)擬定秩序維護員培訓(xùn)計劃并具體組織實施。負責(zé)對秩序維護員組長及秩序維護員隊員的考核并對不稱職者提出處理意見。檢查各組、各崗的崗位制度執(zhí)行情況。操作規(guī)程負責(zé)秩序維護員人員上崗培訓(xùn)工作及在崗培訓(xùn)工作，制定年度培訓(xùn)計劃，報管理服務(wù)中心經(jīng)理審核并組織實施。每周一次協(xié)助管理服務(wù)中心經(jīng)理對秩序維護員各組長及各崗位進行綜合檢查，并將檢查情況記錄在《日常工作檢查表》中。不定期檢查各崗位規(guī)程、制度的執(zhí)行情況，對違規(guī)者責(zé)令其糾正并作出相應(yīng)處理，負責(zé)糾正后的驗證工作。負責(zé)就秩序維護員、消防、安全等工作與有關(guān)部門的聯(lián)絡(luò)，爭取政府職能部門的指導(dǎo)、幫助。

巡視目的通過對所管轄小區(qū)的巡查和監(jiān)視，防止小區(qū)內(nèi)不安全事件的發(fā)生。適用范圍適用于秩序維護員巡邏工作。職責(zé)熟悉各執(zhí)勤崗的職責(zé)和任務(wù)，協(xié)助各個崗位處理疑難問題；巡查樓層等公共部位設(shè)施設(shè)備完好情況，并做好相關(guān)記錄；維持轄區(qū)內(nèi)的治安秩序；協(xié)助領(lǐng)班處理緊急情況；負責(zé)檢查、督導(dǎo)工作，對有關(guān)工作提出改進方法及注重事項。操作規(guī)程巡邏要求巡邏頻次每班每二小時對整個轄區(qū)(包括樓層)實施巡查，監(jiān)控中心有記錄；巡邏內(nèi)容

門崗目的通過對進出人員的控制，確保秩序得到維護。適用范圍適用于門崗秩序維護員。職責(zé)了解和熟悉本物業(yè)的情況；維護門崗區(qū)域內(nèi)環(huán)境整潔和治安秩序；有詳細交接班記錄和外來車輛的及對外來人員、訪客登記；嚴格執(zhí)行物品搬遷及人員出入管理制度；協(xié)助做好郵件收發(fā)工作。操作規(guī)程人員出入管理門崗秩序維護員人員必須了解和熟悉責(zé)任區(qū)內(nèi)業(yè)主或者使用人的樓座、入口、相貌、出入一般規(guī)律等基本情況；來訪登記非本物業(yè)的業(yè)主或者使用人憑有效出入證進、出，謝絕推銷或其它閑雜人員進入；來訪人員須問明所找的姓名、樓座等，確認后須登記進入；登記時應(yīng)認真核對來訪者的有效證件名稱及號碼，清晰登錄《來人來訪登記表》后方可進入；如遇不愿出示證件或蠻橫無理者，應(yīng)耐心做好解釋工作，盡可能消除不滿情緒。物品搬遷當(dāng)遇到業(yè)主搬運物品并未按規(guī)定辦理出門證時，應(yīng)及時報告領(lǐng)班和或主管到場；在得到主管以上人員確認業(yè)主無物業(yè)管理遺留問題并按緊急程序辦理相關(guān)手續(xù)后放行；一般情況下如有物件搬出須憑物品出門證，驗證《物品出入清單》后放行。郵件發(fā)放郵局投送到的報刊、雜志等郵件由投遞員統(tǒng)一分發(fā)至各業(yè)主信箱，門崗收受的報刊、雜志等郵件由領(lǐng)班統(tǒng)一分發(fā)并做好相應(yīng)記錄；快件、特快專遞、郵件通知單等需給郵局辦理簽收的郵件，在認真做好《郵件收發(fā)登記表》后及時交領(lǐng)班送收件人并讓其做好簽收；對地址不明或無收件人的郵件，經(jīng)核對無誤后及時退回郵局；對收受的郵件進行收郵時間和損壞已否鑒定，如有疑問，請郵遞員簽字認可以便追溯；e.嚴禁私自撕拆郵件、撕揭郵票等違法行為。警用器械目的保證器械功能完好、正常使用。適用范圍適用于秩序維護員器械使用管理。職責(zé)當(dāng)班秩序維護員負責(zé)正確使用妥善保管警用器械。秩序維護員主管負責(zé)秩序維護員器械的發(fā)放、送檢。操作規(guī)程對講機管理，對講機是管理服務(wù)中心員工執(zhí)行任務(wù)的工具，屬于公共財產(chǎn)，每個員工都有責(zé)任和義務(wù)保證對講機的正常使用。秩序維護員隊的全部對講機應(yīng)建立《警用物資登記表》。對講機只供員工執(zhí)勤時使用，嚴禁用作其他用途，特殊情況須由管理服務(wù)中心經(jīng)理同意方可。對講機由值班人員使用，嚴禁轉(zhuǎn)借他人，嚴禁個人攜帶外出，如確有需要，須報管理服務(wù)中心經(jīng)理批準。對講機嚴格按規(guī)定頻率正確使用，嚴禁員工私自亂拆、亂擰和亂調(diào)其他頻率，否則按違紀處理，若損壞視情節(jié)賠償。員工在交接班時應(yīng)做好對講機交接驗收工作，以免出現(xiàn)問題時相互推諉責(zé)任。發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)做好記錄并及時上報管理服務(wù)中心經(jīng)理加以處理。對講機充電器有由相應(yīng)的領(lǐng)班領(lǐng)用，并妥善保管、正確使用，且只能用于對講機電池充電之用，嚴禁用作其他用途，否則按違紀處理。使用人員要愛護使用，如有丟失或非因公損壞要予以賠償，誰丟失、損壞，誰賠償，當(dāng)分不清具體責(zé)任人時，由該崗位人員共同賠償。交接班時，交接班人員要做好交接驗收工作，確保其處于安全正常使用狀態(tài)。監(jiān)控設(shè)備目的確保監(jiān)控室設(shè)備處于良好狀態(tài)，保證用戶的生命和財產(chǎn)安全。適用范圍適用于消防系統(tǒng)、秩序維護閉路電視系統(tǒng)的運行管理。職責(zé)監(jiān)控室秩序維護員負責(zé)監(jiān)控室設(shè)備的清潔、操作、監(jiān)控、記錄。維修工負責(zé)監(jiān)控室設(shè)備維修保養(yǎng)。維修領(lǐng)班負責(zé)監(jiān)控室設(shè)備的綜合管理及對上述工作的檢查監(jiān)督。管理服務(wù)中心經(jīng)理負責(zé)上述工作檢查監(jiān)督。操作規(guī)程管理人員的工作程序監(jiān)控室秩序維護員監(jiān)控室秩序維護員負責(zé)監(jiān)控室消防設(shè)備24小時運行操作、監(jiān)控、記錄。顯示火警信號后，應(yīng)立即派人前往觀察。確認火情后，用警鈴或其它適當(dāng)方式疏散人員并啟動相應(yīng)滅火設(shè)備。當(dāng)故障發(fā)生時，及時通知維修工進行維修。將每班運行情況記錄于《監(jiān)控室交接班記錄》。在維修工的指導(dǎo)下，每月對火災(zāi)報警系統(tǒng)進行一次功能檢查，并將試驗結(jié)果記錄于《監(jiān)控設(shè)備檢查記錄表》中。在維修工的指導(dǎo)下，每周打掃機房一次，每月清潔設(shè)備一次，保持地面、墻壁、設(shè)備無積塵、水漬、油漬。維修工按《設(shè)備檢查保養(yǎng)計劃表》要求按時進行中控室設(shè)備的維修保養(yǎng)，并做好記錄。負責(zé)向管理處申報備品、備件的招標(biāo)計劃。每月按時對消防應(yīng)急器材進行檢查，如有短缺，及時報告。工程主管負責(zé)對小區(qū)內(nèi)中控室的綜合管理，包括技術(shù)資料、檔案的收集、保管，負責(zé)零星設(shè)備配件、材料的招標(biāo)計劃的編制，外委修理的聯(lián)系工作，對維修保養(yǎng)工作進行指導(dǎo)及檢查監(jiān)督。每年12月制定下一年度的各項檢查保養(yǎng)計劃表，報管理服務(wù)中心經(jīng)理審核、批準，其中秩序維護員閉路電視設(shè)保養(yǎng)、防盜報警對講機設(shè)備保養(yǎng)，每季進行一次，并按運行情況制定中修、大修計劃。管理處經(jīng)理進行月檢。每月最后一個星期組織有關(guān)人員對監(jiān)控室機電設(shè)備進行一次檢查。審核監(jiān)控室各項保養(yǎng)計劃表及維修保養(yǎng)記錄表審核，審核中修、大修計劃。監(jiān)控室管理工作程序監(jiān)控室實行每日24小時有專人值班、監(jiān)控，嚴格執(zhí)行交接班制度，填好值班記錄。非值班人員嚴禁操作。外來人員進入要經(jīng)管理服務(wù)中心經(jīng)理批準。各控制柜、顯示屏、信號燈、控制線路等的運作應(yīng)始終處于良好狀態(tài)，各類操作按鈕手柄應(yīng)在自動位置。每班各檢查一次各類信號是否正常，并認真記錄，如有異常要立即查清原因。中央控制室出現(xiàn)報警信號后，應(yīng)立即核實。屬誤報，應(yīng)消除信號并做好記錄；屬火災(zāi)報警，應(yīng)迅速報告并按滅火程序處理。監(jiān)控室內(nèi)的一切設(shè)備設(shè)施、原器件、線路不得隨意更改。如有損壞，要查明原因，及時申報領(lǐng)導(dǎo)，經(jīng)批準后及時更換。室內(nèi)要保持干凈衛(wèi)生，設(shè)備無灰塵，不準堆放雜物。消防器材應(yīng)齊備良好，室內(nèi)禁止吸煙。常備應(yīng)急手電筒及充電式應(yīng)急照明設(shè)施。其它適用制度見公司規(guī)章

交通秩序管理公共停車場（庫）管理規(guī)程進入物業(yè)范圍內(nèi)的車輛必須服從物業(yè)管理服務(wù)中心的管理。車輛必須按物業(yè)管理服務(wù)中心規(guī)定的行駛路線行駛，不得逆行，不得在人行道、綠化帶上行駛，不得高速行駛和按高音喇叭，進入物業(yè)范圍內(nèi)限速5公里以下。使用人長期在物業(yè)范圍內(nèi)地面停放的車輛，必須在管理服務(wù)中心辦理停車手續(xù)，領(lǐng)取停車牌放于車上，停于指定車位，并憑牌出入物業(yè)。底下車庫只供本物業(yè)使用人使用，外來臨時車輛不得入庫停放，使用車庫者，須先到物業(yè)管理服務(wù)中心秩序維護部辦理車位租賃手續(xù)，領(lǐng)取停車牌，憑證入庫對號停放。車輛如需停止使用停車位，應(yīng)及時到管理服務(wù)中心辦理注銷手續(xù)。如發(fā)生丟失或私自轉(zhuǎn)讓停車牌（位），管理服務(wù)中心將扣除押金并取消該車輛的停車位，收回停車牌。車輛入庫停放后，須向秩序維護人員領(lǐng)取取車牌并妥善保管。取車時一律憑取車牌取車。秩序維護員只按牌放行。特殊情況急需用車而無取車牌，須憑有效證明文件并出示本人有關(guān)證件，由秩序維護員登記后方可取車。車輛入庫后，貴重物品請勿放在車內(nèi)，由此造成的損失均由車主自負。臨時進入物業(yè)范圍的車輛必須進入臨時車位上停放，并交納停車費，不得超越車位或跨位停放，更不能停于車道上。不得在停車場和物業(yè)范圍內(nèi)洗車和修車及清掃車上的雜物于地面。漏油、漏水車輛不許進入車庫。為杜絕車庫內(nèi)發(fā)生意外事故，凡進入車庫的車輛嚴禁攜帶易燃易爆、劇毒及各種腐蝕性物品，同時，在車庫內(nèi)不得隨地扔煙頭。違者按章處罰。

車輛管理工作流程圖車輛駛?cè)胲囕v駛?cè)胲囕v駛出驗看停車證或收回臨時停車證車輛出小區(qū)登記不定時巡邏提醒車主帶走貴重物品、關(guān)閉門窗、鎖好車輛引導(dǎo)車輛入位指揮車輛減速慢行憑臨時停車證進入憑停車證進入發(fā)現(xiàn)問題當(dāng)面交代檢查車輛外觀車輛進大門登記辦理停車證或臨時停車證車輛駛出驗看停車證或收回臨時停車證車輛出小區(qū)登記不定時巡邏提醒車主帶走貴重物品、關(guān)閉門窗、鎖好車輛引導(dǎo)車輛入位指揮車輛減速慢行憑臨時停車證進入憑停車證進入發(fā)現(xiàn)問題當(dāng)面交代檢查車輛外觀車輛進大門登記辦理停車證或臨時停車證環(huán)境保潔與服務(wù)保潔工作規(guī)程、標(biāo)準清潔衛(wèi)生工作是物業(yè)管理服務(wù)的重要內(nèi)容，保證環(huán)境的清潔衛(wèi)生，對保潔工作作出客觀評價，使保潔服務(wù)的質(zhì)量符合規(guī)定的要求是保證經(jīng)營環(huán)境優(yōu)美的唯一方法。保潔主管負責(zé)保潔工作的作業(yè)指導(dǎo)和日常巡查。管理服務(wù)中心在巡檢時對環(huán)境清潔衛(wèi)生工作加以檢查。管理服務(wù)中心經(jīng)理負責(zé)清潔衛(wèi)生的周檢。操作規(guī)程地面清潔工作檢查檢查地面有無雜物、垃圾，道路清潔。檢查清潔工是否每日循環(huán)清潔垃圾桶，桶周邊是否清潔。檢查綠地有無垃圾。檢查綠地內(nèi)標(biāo)牌是否清潔，目視無明顯灰塵。垃圾清運工作檢查清洗垃圾房、垃圾箱，做到內(nèi)外無污跡，目視干凈。停車場工作檢查地面停車場標(biāo)識清晰，地面無雜物垃圾。綠地、公共設(shè)施工作檢查公共區(qū)域干凈整潔，無垃圾。露天下水道、陰溝暢通無阻塞、無雜物，消防龍頭、陰井蓋干凈、無積土。工具、設(shè)備工作檢查各類工具整潔，使用保管理規(guī)范。保潔用設(shè)備整潔干凈，無故障，擺放整齊。綠地清潔操作標(biāo)準清潔范圍：物業(yè)管轄內(nèi)草地和綠化帶。作業(yè)程序用掃把仔細清掃草地上的果皮、紙屑、石塊、無雜物等。對煙頭、棉簽、小石子、紙屑等用掃把不能打掃起來的小雜物，彎腰用手撿入垃圾斗內(nèi)。在清掃草地的同時，仔細清理綠地中的枯枝落葉。清潔標(biāo)準每天清掃一次以上，保持清潔干凈。目視無枯枝落葉，無果皮，無飲料罐，無煙頭，無石塊等垃圾和雜物。散水坡和排水溝清潔操作標(biāo)準清潔范圍：物業(yè)管轄內(nèi)的散水坡和排水溝。作業(yè)程序用掃把清掃散水坡上的泥沙、果皮、紙屑等垃圾。用膠掃把清掃排水溝里的泥沙、紙屑等垃圾，拔除溝里生長的雜草，保證排水溝的暢通。用鏟刀、鋼絲刷清除散水坡及墻壁上空調(diào)滴水的污跡及青苔。先用洗潔精清掃再用清水沖洗，檢查一遍發(fā)現(xiàn)不干凈的地方再用鏟刀仔細刮。收拾好工具。清除標(biāo)準目視：干凈，無污跡，無青苔，無垃圾和沙石。有空調(diào)滴水的地方按作業(yè)程序第3、4條每星期擦洗一次，散水坡和排水溝每天清掃一次。停車場清潔操作標(biāo)準清潔范圍：物業(yè)管轄區(qū)內(nèi)停車場。作業(yè)程序備膠水管、掃把、膠刷、垃圾斗等工具和清潔劑。用長柄竹把將垃圾掃成若干堆。用垃圾斗將垃圾鏟入垃圾車中。發(fā)現(xiàn)有雜物一起清運上垃圾車。用膠管接通水源，全面沖洗地面，發(fā)現(xiàn)油跡和污跡時，倒少量清潔劑在污跡處，用膠刷擦洗，然后再用水沖洗。清潔周圍排水口和下水道，保證排水暢通。清潔標(biāo)準目視地面：無垃圾、果皮、紙屑，無積水，無污跡和雜物。每天清掃兩次。安全注意事項發(fā)現(xiàn)機動車輛漏油，應(yīng)通知車主并及時用干抹布抹去燃油后，再用洗潔精清洗油污，以免發(fā)生火災(zāi)。清潔時應(yīng)小心細致，垃圾車和工具不要碰壞其他車輛。宣傳欄、標(biāo)識宣傳牌清潔操作標(biāo)準清潔范圍：物業(yè)管轄區(qū)內(nèi)的宣傳欄、標(biāo)識宣傳牌。作業(yè)程序宣傳欄的清潔：用抹布將宣傳欄里外周邊全面擦抹一遍，玻璃用玻璃刮清潔，按《玻璃門、窗、幕墻清潔操作標(biāo)準》操作。宣傳牌、標(biāo)識牌的清潔：有廣告紙時，先撕下紙，再用濕抹布從上往下擦抹牌，然后用干抹布抹一次。清潔標(biāo)準宣傳牌每天清潔一次。室內(nèi)標(biāo)識牌每天清潔一次。安全注意事項梯子放平穩(wěn)，人勿爬上裝飾物，防止人員摔傷。清潔宣傳欄玻璃時，小心劃傷手。清潔工具不要損傷被清潔物。室外地面清潔操作標(biāo)準清潔范圍：物業(yè)管轄區(qū)紅線范圍內(nèi)的室外公共區(qū)域地面包括道路、綠化等等。工作程序每天上午用掃把、垃圾斗對路面、綠地進行徹底清掃，清除地面果皮、紙屑、樹葉和煙頭等雜物。每天循環(huán)清掃，每天下班后由班長安排人員輪值保潔。用鏟刀清除粘在地面上的香口膠等雜物。發(fā)現(xiàn)污水、污漬、口痰，須在半小時內(nèi)沖刷、清理干凈。果皮箱和垃圾桶每天上、下午各清掃一次，并用長柄刷子沾水刷洗一次。垃圾房附近地面每天在早晚用水沖洗兩次，每周用洗潔精刷洗一次。沙井每周揭開鐵篦蓋板徹底清理一次，明溝每日清掃一次，無雜物，無積水。室外宣傳牌每日擦抹一次，保持干凈、無灰塵、無污漬。每月用水沖洗有污跡地面一次。清潔標(biāo)準地面無雜物、積水，無污漬、泥沙。宣傳牌目視無灰塵、污漬。果皮箱、垃圾桶外表無污跡、無異味無垃圾粘附物。沙井、明溝內(nèi)無積水、無雜物。安全注意事項大風(fēng)天氣注意高空墜物。下雨天由領(lǐng)班視具體情況安排工作。高溫天氣應(yīng)適當(dāng)安排作業(yè)時間以免中暑。沖刷路面墻面時不得使用消防水。不銹鋼清潔保養(yǎng)操作標(biāo)準清潔保養(yǎng)范圍：護欄、標(biāo)牌、宣傳欄等。作業(yè)程序先用兌有中性清潔劑的溶液抹不銹鋼表面。然后用無絨毛巾抹凈不銹鋼表面上的水珠。至少許不銹鋼油于無絨毛巾上，對不銹鋼表面進行試抹。表面面積大的可用手動噴霧槍將不銹鋼油噴于不銹鋼表面，然后用無絨干毛巾拭抹。清潔保養(yǎng)標(biāo)準光面不銹鋼表面無污跡、無灰塵、半米內(nèi)可映出人影。光面不銹鋼表面光亮。安全注意事項上不銹鋼油時不宜太多，防止沾污他人衣物。要使用干凈的干毛巾，防止沙粒劃傷不銹鋼表面。玻璃門、窗、幕墻清潔操作標(biāo)準清潔范圍：玻璃門、窗、幕墻，門廳鏡面裝飾柱，各種鏡面。作業(yè)程序先用刀片刮掉玻璃上的污跡。按玻璃清潔劑與清水1：5的比例兌好玻璃清潔溶液。把浸有玻璃清潔溶液的毛巾裹在玻璃刮上，然后用適當(dāng)?shù)牧α堪丛诓Ａы敹藦纳贤麓怪毕茨?。污跡較重的地方重點抹。除掉毛巾用玻璃刮，刮去玻璃表面上的水分。一洗一刮連貫進行，當(dāng)玻璃的位置和地面較接近時，可以把刮作橫向移動。用無絨毛巾抹去玻璃框上的水珠。最后用地拖拖抹地面上的污水。清刮高處玻璃時，可把玻璃刮套在伸縮桿上。清潔保養(yǎng)標(biāo)準。玻璃面上無污跡、水跡；清潔后后用紙巾擦拭100cm2內(nèi)無灰塵。安全注意事項高空作業(yè)時，應(yīng)兩人作業(yè)并系安全帶，戴安全帽。作業(yè)時，注意防止玻璃刮的金屬部分刮花玻璃。大理石打蠟操作標(biāo)準作業(yè)范圍：各樓層的大理石地面。操作規(guī)程大理石地面上蠟。先把上蠟告示牌放置于工作現(xiàn)場。抬起機座，套好黑色纖維墊。配好起蠟水裝入多功能洗地機的水箱里。開動機器，拉動水箱控制桿，將起蠟水均勻涂在地面上?？刂茩C器走向，由左至右，來回走動2~3次。上行下行的互疊約10cm。5分鐘后用吸水機把起蠟水均勻涂在地面上。用濕拖把拖兩次，再用拖布拖1次。待地面干透后進行封蠟。把落蠟拖把浸透蠟水。把拖把放在壓水夾上稍微夾干后，將蠟水均勻涂在地面上。層與層之間相隔約30mm（以手感干爽為準）。約3天后，待最后1層蠟干，用高速拋光機拋光。大理石地面打蠟每兩月1次。打蠟標(biāo)準視地面和墻面無灰塵，可映出物體輪廓。干凈的紙巾擦拭100厘米長，紙巾無明顯污染。安全及注意事項操作機械時，按操作規(guī)程操作，防止損壞。打蠟時一定要均勻，層與層之間時間較長為宜。時間安排：凌晨為宜。打蠟前在適宜的地方（如一樓電梯廳和打蠟層電梯廳）掛告示牌。蠟面保養(yǎng)操作標(biāo)準日常保養(yǎng)清理地面：掃凈地面后，將塵拖噴適量靜電除塵劑或用地拖沾取中性清潔劑（綠水）溶液抹去地面灰塵及污漬。高速拋光：待干后，用高速拋光機拋光蠟面。周保養(yǎng)清洗地面：將中性清潔劑（綠水）按1：20比例兌成水溶液后，用洗地機配合百潔墊輕輕擦洗蠟面。涂抹保養(yǎng)蠟：將一份保養(yǎng)蠟水兌四份清水，涂抹在蠟面上。高速拋光：待干后，用高速拋光機拋光地面。月保養(yǎng)擦洗地面：將一份清潔劑兌成1：20的清水，用洗地機配合百潔墊擦洗蠟面。補面蠟：吸水機吸去污水，再用清水過凈；待干后，補上一層熱塑性蠟水。高速拋光：待蠟面干后，用高速拋光機拋光蠟面。燈具清潔保養(yǎng)操作標(biāo)準清潔保養(yǎng)范圍：路燈、樓道燈、走廊燈、辦公室和各活動場所的燈具。作業(yè)程序準備梯子、螺絲刀、抹布、膠桶等工具。關(guān)閉電源、架好梯子，人站在梯子上，一手托起燈罩，一手拿螺絲刀，擰松燈罩的固定螺絲，取下燈罩。先用濕抹布擦抹燈罩內(nèi)外污跡和蟲子，再用干抹布抹干水分。將抹干凈的燈罩裝上，并用螺絲刀擰緊固定螺絲。清潔日光燈具時，應(yīng)先將電源關(guān)閉，取下蓋板，取下燈管，然后用抹布分別擦抹燈管和燈具及蓋板，重新裝好。清潔保養(yǎng)標(biāo)準清潔后的燈具、燈管無灰塵、燈具內(nèi)無蚊蟲，燈蓋、燈罩明亮清潔。安全注意事項。在梯子上作業(yè)時應(yīng)注意安全，防止摔傷。清潔前應(yīng)首先關(guān)閉燈具電源，以防觸電。人在梯子上作業(yè)時，應(yīng)注意防止燈具和工具掉下碰傷行人。用螺絲刀擰緊螺釘，固定燈罩時，應(yīng)將螺釘固定到位，但不要用力過大，防止損傷燈罩。具體操作見《保潔管理工作規(guī)程》

檢查標(biāo)準保潔主管職責(zé)負責(zé)物業(yè)內(nèi)日常清潔工作管理，確保物業(yè)內(nèi)外環(huán)境無雜物、無異味、無衛(wèi)生死角。按使用人要求提供有償清潔服務(wù)。負責(zé)物業(yè)內(nèi)的保潔管理工作。協(xié)助管理服務(wù)中心監(jiān)管公共秩序及設(shè)備運行情況。協(xié)助安全保衛(wèi)中心、工程維修中心對突發(fā)事件及特殊天氣情況下的應(yīng)急處理。執(zhí)行公司交辦的其他工作保潔管理清潔衛(wèi)生監(jiān)督管理規(guī)程為確保環(huán)境整潔，特制定如下管理規(guī)程：管理服務(wù)中心負責(zé)每天檢查、監(jiān)督清潔衛(wèi)生工作。管理服務(wù)中心以清潔質(zhì)量標(biāo)準為依據(jù)，檢查各區(qū)域的衛(wèi)生狀況，對清潔質(zhì)量作出評估，記錄于每日清潔檢查評估表內(nèi)。管理服務(wù)中心每天會同清潔主管巡查各區(qū)域的衛(wèi)生狀況，巡查結(jié)果記錄于每天公共區(qū)域衛(wèi)生清潔抽查表內(nèi)。管理服務(wù)中心在清潔衛(wèi)生的檢查過程中，凡發(fā)現(xiàn)不符合清潔質(zhì)量標(biāo)準的，應(yīng)迅速通知清潔工處理，并進行復(fù)檢。月末，管理服務(wù)中心根據(jù)每日清潔檢查評估表進行統(tǒng)計，以評定當(dāng)月清潔工的清潔質(zhì)量，將統(tǒng)計結(jié)果記錄于清潔質(zhì)量月總結(jié)表。管理服務(wù)中心將清潔質(zhì)量月總結(jié)表交公司，反饋存在的問題并上報。清潔質(zhì)量標(biāo)準正門、廣場花槽：槽內(nèi)無垃圾、無雜物，槽體側(cè)面及槽邊無污跡、積塵；清潔光亮。地面：無污跡、水泥跡、香口膠跡、積水、堆放雜物。清潔光亮。墻面：無污跡、無亂張貼物。門戶：無污跡、無積塵、無亂張貼物、清潔光亮。指示牌（包括招牌）：無污跡、無積塵、無亂張貼物、清潔光亮。消防栓：無污跡、無積塵。出入口欄桿：無污物、無阻塞。公共活動場所地面：無腳印、無污跡、清潔光亮天花：無污跡、無明顯積塵。光管罩：無污跡、無明顯積塵、清潔光亮。墻面：無污跡、清潔光亮。銅牌：無污跡、無積塵、清潔光亮。水牌及指示牌：無污跡、清潔光亮。門戶（管井門、隔煙門）：無污跡、無積塵、清潔光亮。垃圾桶：桶體光潔無污跡、無痰跡；桶內(nèi)垃圾不得超過桶口。消防拴：無污跡、無積塵。露臺（包括天臺、平臺、陽臺）：清潔無物。消防箱：無污跡、無明顯積塵。垃圾房無堆積垃圾。垃圾做到日產(chǎn)日清。做好垃圾分類收集管理，將所有垃圾集中堆放在堆放點，做到合理、衛(wèi)生、四周無散放垃圾?？勺鲝U品回收的垃圾，要另行放置。垃圾間保持清潔、無異味，經(jīng)常噴灑藥水，防止發(fā)生蟲害。垃圾收集與清運通過規(guī)范的垃圾收集與清運，保持整潔美觀，消除臭味和各種細菌、害蟲，不污染環(huán)境，不影響使用人的健康。及時清除接面上所有的垃圾，收集清運時，用垃圾袋裝好，并選擇適宜的通道和時間；在清除垃圾時，不能將垃圾散落在地面上；常沖洗垃圾間，保持垃圾間的整潔，防止產(chǎn)生異味及飛蟲；配合環(huán)衛(wèi)做好清運垃圾工作。綠化管理與服務(wù)草坪養(yǎng)護要求每周巡查一次，并做好相關(guān)記錄；應(yīng)控制病蟲害，草坪色澤正常，生長良好，及時清除雜草；年綠色不少于220－250天。灌溉、排水灌溉必須濕透根系層，應(yīng)浸濕的土層深度為100mm，不發(fā)生地面長時間積水；灌溉量根據(jù)土質(zhì)、生長期、草種等因素確定；灌溉時期和灌溉時間可按下列規(guī)定：冷地型草，春秋兩季度充分澆水，保持生長。夏季適量澆水，宜早晨澆。暖地型草，夏季勤澆水，宜早、晚澆，保持生長。病蟲害防治常見病蟲害的防治應(yīng)以防為主，防治結(jié)合；對不同種病蟲害的防治可根據(jù)具體情況選擇無公害藥劑或高效低毒的化學(xué)藥劑。及時修割，目視整潔喬灌木養(yǎng)護要求灌溉與排水各綠地應(yīng)有各自完整的灌溉與排水系統(tǒng)(如沒有則應(yīng)有人工彌補)；對新栽植的樹木應(yīng)根據(jù)不同樹種和不同環(huán)境條件進行適期、適量的灌溉，應(yīng)保持有效水份；已栽植成活的樹木，在久旱或立地條件較差，土壤干旱的環(huán)境中及時進行灌溉，對水分和空氣溫度要求較高的樹種，須在清晨或傍晚進行灌溉，有時還應(yīng)適當(dāng)進行葉面噴霧；灌溉前應(yīng)先松土。夏季灌溉宜早、晚進行，冬季灌溉選在中午進行。灌溉要一次澆透，尤其是春、夏季節(jié)；樹木周圍暴雨后積水應(yīng)排除，新栽樹木周圍積水龍應(yīng)盡快排除。中耕除草喬木、灌木下的大型野草必須鏟除，特別是對其危害嚴重的各類藏蔓，例如允絲芋等；樹木根部附近易板結(jié)的土壤在蒸騰旺季須每月松土一次；中耕除草應(yīng)選在晴朗或初晴天氣，土壤不過分潮濕的時候進行；中耕深度以不影響根系生長為先。施肥樹木休眠期和栽植前，需施基肥。樹木生長期施追肥，可以按照植株的生長趨勢進行；施肥量應(yīng)根據(jù)樹種、樹齡、生長期和肥源以及土壤理化性狀等條件而定。一般喬木胸徑在15cm以下的，每3cm徑應(yīng)施堆肥1.0kg，胸徑在15cm以上的，每3cm胸徑施堆肥1.0-2.0kg。樹木青壯年期有效擴大樹冠及觀花、現(xiàn)果植物，適當(dāng)增加施肥量；喬木和灌木均應(yīng)先挖好施肥環(huán)溝，其外徑應(yīng)與樹木的冠幅相適應(yīng)，深度和寬高均為25一30cm；施用的肥種類應(yīng)視樹種、生長期及觀賞等不同要求而定。早期欲擴大冠幅，宜施氮肥，觀花觀果樹種應(yīng)增施磷、鉀肥。注意應(yīng)用微量元素和根外施肥技術(shù)，并逐步推廣應(yīng)用復(fù)合肥料；施肥宜在晴天；除報外施肥，肥料不得觸及樹葉。修剪、整形喬木類：主要修除掛長技、病蟲技、交叉枝、并生枝、下垂枝、扭傷技以及枯枝和爛頭。行道樹主干要求3.2m高；遇有架空線者應(yīng)按林狀形修剪；樹冠圓整，分技均衡；樹冠幅度，不宜覆蓋全部路面，道路中間高空宜留有散發(fā)廢氣的空隙。灌木類灌木修剪應(yīng)使枝葉繁茂，分布勻稱；花灌木修剪，要有利于促進短技和花芽的形成，修剪應(yīng)邀循“先上后下，先內(nèi)后外，去弱留強，去老留新”的原則進行。綠籬類綠籬修剪，應(yīng)促其分枝，保持枝葉豐滿；也可作整形修剪，特殊造型綠籬應(yīng)逐步修剪成型。花球確保春秋兩季各修剪一次。地被、攀緣類地被，攀緣植物修剪應(yīng)促進分枝，加速覆蓋和攀纏的功能；對多年生的攀緣植物要定期翻基，清除枯枝，疏刪老弱的藤蔓。補植樹木樹木缺損落葉樹：應(yīng)在春季土壤解凍以后，發(fā)芽以前補值或在秋季落葉以后士忌冰凍以前補植。針葉樹、常綠闊葉樹：應(yīng)在春季土壤解凍以后，發(fā)芽以前科植；或在秋季新稍停止生長后，降霜以前科植。補植的樹木，應(yīng)選用原來樹種，規(guī)格也應(yīng)相近似；若改變樹種或規(guī)格則須與原來的景觀相協(xié)調(diào)。補植行道樹樹種必須與同路段樹種一致。b.枯死植株的挖除結(jié)合補植工作對枯死植株進行調(diào)整；枯死的大樹挖除前，報經(jīng)市園林主管部門審批后進行?；▔ň梆B(yǎng)護要求花壇的養(yǎng)護、管理根據(jù)天氣情況，保證水分供應(yīng)，宜清晨澆水，澆水時應(yīng)防止將泥土沖到莖、葉上；做好排水措施，嚴禁雨季積水；花卉生長旺盛期，應(yīng)適當(dāng)追肥，施肥量根據(jù)花卉種類而定。施肥后宜立即噴灑清水，嚴禁肥料沾污莖、葉面；及時做好病蟲害防治工作；花壇保護設(shè)施應(yīng)經(jīng)常保持清潔完好；花壇換花期間，每年必須有1次以上土壤改良和土壤消毒。每次換花期間地裸露不得超過15天；花卉應(yīng)生長健壯、花型正、花色艷、花期長并且注重做好“五一”，“十一”全年觀賞期（包括現(xiàn)葉）不得少于280天；花壇內(nèi)應(yīng)及時做好清除枯萎的范蒂、黃葉、雜草、垃圾；及時補種、換苗?；▔瘍?nèi)缺株倒苗不得超過3－5處，無枯枝殘花（殘花量不得大于15%）。b.花景的養(yǎng)護、管理應(yīng)按計劃及時做好花卉的補種、填充；應(yīng)根據(jù)所用花卉的習(xí)性及時更新翻種；花影全年可以某一季為主花期，觀賞期不得少于100天；修剪、整枝及時?；ê蠹爸仓晷菝咂跉堼埌刂Σ坏么笥?5%。每年休眠期必須適當(dāng)耕圖表上層，施加有機肥；及時做好病蟲害防治工作；落實日常養(yǎng)護，做到無雜草垃圾。全年綠化養(yǎng)護流程養(yǎng)護管理的計劃是按照綠地不同的景觀標(biāo)準對全年的養(yǎng)護工作進行計劃安排。一月份上海常年氣溫平均3.3攝氏度，降水量平均48.3毫米。對各種落葉樹木進行冬季修剪，及樹木整形；加土平整草坪；利用天寒地動時期，剪除樹上的枯枝、爛頭及病蟲枝葉，徹底清除越冬皮蟲囊，刺蛾蛋以及越冬害蟲；經(jīng)常注意檢查防寒設(shè)備、設(shè)施及植物防寒包扎物，隨時注意地被植物的管理。二月份上海常年氣溫平均8.4攝氏度，降水量74.7毫米。落葉樹木冬季修剪，冬耕和施基肥來改良土壤；天氣晴時對草較多地區(qū)進行除草，能得到樹木養(yǎng)分充分的利用生長。三月份上海常年氣溫平均8.4攝氏度，降水量平均85毫米。苗木調(diào)整移植做到苗木及時運出種植，把好質(zhì)量關(guān)，確保成活率；在冬修的基礎(chǔ)上進行復(fù)修，并適時進行剝芽；做好地被植物養(yǎng)護及管理，分株、移植養(yǎng)護工作。四月份上海常年氣溫平均14.0攝氏度，降水量平均112.1毫米。做好上月份的樹木移植的掃尾工作，開始對常綠樹木的挖掘，栽種工作（移植調(diào)整）；加強對各類型的綠化養(yǎng)護管理。特別注意新種樹木的加土、扶正、松除草、澆水的養(yǎng)護；抓緊做好樹木的剝芽、修剪（按技術(shù)操作規(guī)程辦）；注意防治病蟲害，對易感染病蟲害的樹木花草噴波爾多液防??；清除草坪中的雜草，加強樹壇、花壇的養(yǎng)護管理。五月份上海常年氣溫平均18.7攝氏度，降水量平均133.4毫米。對綠地植物春季開花的花灌木進行化后修剪及更新；及時安排好松土除草工作；本月氣溫漸高，特別對新種樹木的灌木，噴水抓緊落實。同時病蟲害也始終大量危害樹木、花卉，注意病蟲害預(yù)測預(yù)報，做好治蟲防病工作；行道樹都應(yīng)按照技術(shù)操作要求進行剝芽修剪，來提高樹木的質(zhì)量和綠化效果的作用，懸林木要有“三叉六分枝”；草坪進行扎草，繼續(xù)除去草坪中的雜草。六月份上海常年氣溫最高34攝氏度左右，降水量最多288毫米左右。本月份已是霉季、氣溫高、濕度大，各種樹木已進入速生快長時期，要抓緊搶在晴天松土除草；本月份是病蟲害發(fā)生的嚴重時期，要注意經(jīng)常檢查樹木、花卉、地被植物的生長情況，如一旦發(fā)現(xiàn)病蟲害，要及時除治；本月份氣溫高、太陽烈，要經(jīng)常做好防旱工作。如遇久旱不下雨，要及時澆水或葉面噴水，如久雨或大雨成澇，必須及時排除；繼續(xù)除去草坪雜草及進行扎草及時地被植物的養(yǎng)護管理。七月份上海常年氣溫最高35攝氏度左右，降水量最多333毫米左右。本月份天氣炎熱，野草生長快，同時苗木也是生長茁壯的時期，要繼續(xù)掌握松土除草，使土壤疏松、空氣流通；本月份夏季是病蟲害發(fā)生多、蔓延快的時期，要按照防治措施做好防治病蟲害工作。特別是天牛、皮蟲、刺蛾是本月份大量發(fā)生時期，要特別注意；本月份氣溫特別高，如連續(xù)不下雨要抗旱，同時本月份又是陣雨較多的季節(jié)也要注意排水防澇；一般情況下，本月份進入臺風(fēng)潮汛季節(jié)，臺風(fēng)開始侵襲本市，因此要充分做好防臺、防汛的準備工作，組織力量，隨時準備搶救，特別要注意認真做好大樹的防臺風(fēng)工作。八月份上海常年氣溫最高36攝氏度左右，降水量249毫米左右。本月份仍然是樹木生長旺盛時期，要合理安排好松土除草，促進樹木茁壯成長；繼續(xù)做好防旱排澇工作，干旱時隨時灌溉及葉面噴水，暴雨積水時，隨時排除積水，保證樹木不旱不澇，正常生長；繼續(xù)做好防臺防風(fēng)工作，充分做到有備無患在臺風(fēng)警報發(fā)生后，要加強值班經(jīng)常檢查，發(fā)現(xiàn)吹斜、吹倒的樹木要采取措施及時扶正；做好耐蔭花木的遮陰工作，同時繼續(xù)清除草坪雜草進行扎草工作。九月份上海常年氣溫最高35攝氏度，降水量最多298毫米左右。為了使樹木生長良好，保持土壤水分，應(yīng)繼續(xù)因地制宜合理安排松土；繼續(xù)按照防治病蟲害計劃，落實抓好除蟲滅病工作，特別是要針對發(fā)生較多的秋螟、蚜蟲等害蟲情況，一經(jīng)發(fā)生，立即防治；全面進行對樹木的枯枝、爛頭、病枝修剪及草坪雜草清除。十月份上海常年氣溫最高28攝氏度左右，降水量157毫米左右。本月份繼續(xù)因地制宜安排松土除草；本月份對松柏類等常綠樹木帶土球移植調(diào)整種植；本月份是許多害蟲成蟲產(chǎn)卵時期，要繼續(xù)撲滅防治各種成蟲和蟲卵。十一月份上海常年氣溫最高21攝氏度，降水量最多112毫米左右。本月份樹木基本進入休眠期（冬季），樹木的修剪彩以冬季為主，為了促進樹木生長強健，以及修整樹木的姿態(tài)，減少病蟲害的滋生，可剪去病枝、枯枝，有蟲卵枝，過密枝等；繼續(xù)做好防治病蟲害的工作，特別是秋病蟲和刺蛾蛋；做好防寒工作，對一些抗寒力不強的樹木，尤其當(dāng)年生苗，可根據(jù)情況，搭設(shè)風(fēng)障或用稻草包扎，保護樹木安全過冬。十二月份上海常年氣溫最高10攝氏度，降水量最多108毫米左右。冬耕翻土，改良土壤，一般樹行空間，樹壇花壇空地，都應(yīng)抓緊在冬耕，讓它風(fēng)化；繼續(xù)做好防寒保暖工作，發(fā)現(xiàn)問題，應(yīng)立即加以改善和爭取措施迅速改良；加強設(shè)備的管理和各項維修工作，諸如動力、機械工具設(shè)備的保養(yǎng)，確保使用安全可靠；做好總結(jié)評比工作，在總結(jié)的基礎(chǔ)上，按照養(yǎng)護任務(wù)要求制訂明年的各項工作計劃。以上工作項目是一些主要養(yǎng)護中項目，實際工作中還應(yīng)結(jié)合具體情況詳細安排。房屋、共用設(shè)施、設(shè)備維護與管理我公司對房屋建筑本體、公共部位、公共配套設(shè)備和設(shè)施加強日常養(yǎng)護和維修管理，并定期記錄在相應(yīng)表格中。房屋建筑本體及公共部位每年年底或年初對房屋共用部位、設(shè)施設(shè)備、道路、綠地等進行全面檢查1次，掌握房屋設(shè)施設(shè)備完損狀況，對完損程度做出評價；每半年檢查巡視1次房屋主體結(jié)構(gòu)，發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題及時向業(yè)主或業(yè)主委員會報告與建議；根據(jù)業(yè)主或業(yè)主委員會的委托，組織維修工作；在冬、雨季和天氣異常時安排組織房屋設(shè)施巡視，對質(zhì)量較差，易出問題的部位重點檢查；每半年檢查清除1次屋面、檐溝內(nèi)落葉雜物樹葉等，疏通雨水口、落水管等；每日巡視1次小區(qū)樓房單元門、樓梯間通道部位以及其它共用部位的門窗、玻璃、路燈等；每年秋季對共用部位門窗做專項檢修1次；業(yè)主已委托管理的空置房，每周戶外巡視1次，發(fā)現(xiàn)門窗損壞、鎖具被撬、異味等異常情況及時通知業(yè)主，并采取必要的緊急處理措施；巡檢有記錄；巡檢結(jié)束將檢查情況、維修計劃及需要進行大、中修或更新改造的項目報告業(yè)主或者業(yè)主委員會。供配電系統(tǒng)建立和完善有關(guān)規(guī)章制度，包括電氣設(shè)備運行操作規(guī)程、安全操作規(guī)程、事故處理規(guī)程、巡視檢查制度、維護制度、安全及交接班制度；值班人員具備變配電運行知識和技能，具備上崗資格，持有上崗證書；保持配電房清潔衛(wèi)生，每周清掃地面及擦拭配電柜表面，要求地面干燥無積灰，配電柜表面無污漬；潮濕天氣時，采用安全有效措施，保持配電房內(nèi)主要電器設(shè)備干燥；每月檢測1次配電房內(nèi)有無蛙、鼠、蟻等蟲害，如發(fā)現(xiàn)馬上采取措施杜絕；每日填寫運行記錄，建檔備查。弱電系統(tǒng)操作人員受過專業(yè)培訓(xùn)，持證上崗；工作時認真負責(zé)，精神集中，對異常情況能及時識別；發(fā)現(xiàn)異常，及時處理；有切實可行的維修保養(yǎng)計劃；保養(yǎng)、檢修及時；對相關(guān)設(shè)備、設(shè)施定期進行調(diào)試，使系統(tǒng)處于最佳工作狀態(tài)；工作、維修、養(yǎng)護有記錄，特殊系統(tǒng)、設(shè)備的進入經(jīng)過授權(quán)，密碼有有效保護；分系統(tǒng)定時檢查和記錄各部分、各監(jiān)控點的工作及運行狀態(tài)，定期對各類信息、數(shù)據(jù)進行統(tǒng)計分析，形成日、月報表。給排水系統(tǒng)及其配套設(shè)施增壓泵、給水設(shè)施等飲用水水池（箱）半年消毒1次，操作人員具有相應(yīng)操作資格并有健康合格證，按照程序操作，清洗時無二次污染，有嚴密的管理設(shè)施；水質(zhì)每6個月化驗1次，有供水衛(wèi)生許可證、水質(zhì)化驗單，保持箱體完好，池體內(nèi)清潔，沒有對水質(zhì)構(gòu)成污染的因素；保持水池（箱）結(jié)構(gòu)完好，無滲漏，表面和支架不銹蝕，漆膜脫落處及時修補。經(jīng)常檢查保養(yǎng)水箱人孔、進水管、溢水管、瀉水管、水位計、液位傳感器、浮球閥和各類閘門；冬季水箱有可靠的保溫措施，且不得對水質(zhì)產(chǎn)生污染；保持泵房清潔衛(wèi)生，良好的通風(fēng)、照明和采暖，地面排水暢通，每3個月（結(jié)合清洗水池）清洗1次泵房；水泵運行正常，每2小時巡查泵房1次，以防低位水池液壓閥（浮球閥）失靈，各種儀表指示穩(wěn)定正常，閥門開關(guān)靈活，發(fā)現(xiàn)滴漏及時維修；消防泵、噴淋泵、污水泵等不經(jīng)常啟動的水泵，每月啟動1次，保持水泵能正常運行，每月檢查1次消防泵及管道閥門，使之處于完好和正常開啟狀態(tài)；水泵運轉(zhuǎn)部件經(jīng)常加油，保持潤滑靈活；每年對水泵機組清潔保養(yǎng)1次；每日填寫水泵運行記錄，建檔備查；每半年對共用明裝給水管道進行1次全面檢查維修，對輕度銹蝕應(yīng)將脫皮清理干凈，在管道干燥的情況下，涂刷防銹漆兩遍，然后再刷兩遍面漆。各類閥門定期開關(guān)，對出現(xiàn)故障的閥門及時修復(fù)，閥門應(yīng)開關(guān)靈活；專業(yè)人員專人巡視，每日檢查泵、管道、水箱、閥門、水表狀況，定期保養(yǎng)、維護，出現(xiàn)問題隨時處理。排水設(shè)施樓面落水管落水口等保持完好，開裂、破損等及時更換，定期檢查，每3年全面檢查更換1次；每周清掃1次排水明溝內(nèi)的泥沙、紙屑等垃圾，拔出溝內(nèi)生長的雜草；達到目視基本干凈無污漬、無雜草，排水暢通，無積水、臭味；每2個月對地下管井清理1次，撈起井內(nèi)泥沙和懸浮物；每季度對地下管井徹底疏通1次，清理結(jié)束地面沖洗干凈。清理時地面豎警示牌，必要時加護攔。清理后達到目視管道內(nèi)壁無粘附物，井底無沉淀物，水面無漂浮物，水流暢通，井蓋上無污漬、污物。道路、停車場（車棚、車庫）及配套設(shè)施

加強道路維修與養(yǎng)護，制定詳細的道路維修養(yǎng)護計劃，按照合同約定實施；保持居住區(qū)道路暢通，路面平坦整齊，排水暢通；設(shè)立報修渠道，并有巡查制度，專人負責(zé)，發(fā)現(xiàn)損壞及時修補；按照業(yè)主公約的約定，勸阻人為損壞路面，制止在路面焚燒垃圾、落葉或其他雜物；停車場、棚、房完好無損，有大、中、小修計劃；停車場內(nèi)照明設(shè)施完好，通道暢通無阻，配備必要的消防設(shè)備，符合停車場規(guī)范要求，便于管理和車主停放車輛。智能化安保系統(tǒng)（1）每日進行系統(tǒng)檢查，確保系統(tǒng)始終處于正常、安全運行狀態(tài)。日檢：系統(tǒng)外觀：前端、終端傳輸線路信號日常檢查記錄；軟件測試。例檢：系統(tǒng)外觀：前端、終端傳輸線路信號傳輸階段性檢查、記錄；軟件測試。監(jiān)檢：對日常維護工作、例檢工作進行監(jiān)督，對其工作成果進行測評。制定維護計劃小修計劃：根據(jù)日常維護記錄、月檢記錄及報告，制定每季一次的小修計劃。中修計劃；根據(jù)季檢記錄及報告，年檢記錄及報告制定每年一次的中修計劃。大修計劃：根據(jù)年檢記錄及報告，制定每三年一次的大修計劃。保安人員負責(zé)監(jiān)控中心設(shè)備的日常運行操作，每班清潔中央監(jiān)控室及設(shè)備表面；每次交接班時檢查監(jiān)控設(shè)備系統(tǒng)，發(fā)現(xiàn)異常情況立即報告管理服務(wù)中心并迅速聯(lián)系專業(yè)維修保養(yǎng)單位處理，同時立即采取人工保安補救措施。電梯運行與管理1、電梯及其安全設(shè)施每周不少于1次進行清潔、潤滑、調(diào)整和檢查等例行保養(yǎng)；每年對小區(qū)所有電梯進行1次全面綜合檢查、清洗、潤滑、修理、調(diào)整和測試；年度檢測由維修保養(yǎng)企業(yè)的注冊安全檢測員實施并簽署檢測報告；每臺電梯每隔2-3年必須進行1次負荷校調(diào)試驗，負荷校調(diào)試驗由注冊安全檢測員實施并簽署試驗報告。試驗報告副本應(yīng)送有關(guān)行政主管部門備案。（1）保持電梯機房清潔，每周1次清掃地面和擦拭控制柜、主機表面，地面無積灰，控制柜、主機表面無污漬；保持電梯機房消防設(shè)施完好；每年檢查2次電梯井底，清除垃圾雜物。（2）確定合理的電梯運行時間，隨時監(jiān)督電梯運行狀況，加強日常維修保養(yǎng)，適時降溫、通風(fēng)、防雨，做好運行服務(wù)，經(jīng)常巡查樓層，防止地面水流入電梯井，值班監(jiān)督，防止違章使用電梯；記錄每日電梯運行情況，建檔備案。（3）電梯維護保養(yǎng)提前一天通知業(yè)主（使用人），并盡可能減少對業(yè)主（使用人）正常生活的影響。建立電梯運行檔案，記錄電梯運行情況和維修保養(yǎng)工作內(nèi)容；住宅電梯年故障率低于5%。（4）制定緊急救援方案和操作程序，在接到報警信號15分鐘解救乘客、排除設(shè)備故障。（5）

使用有關(guān)行政主管部門統(tǒng)一制定的《起重機械安全技術(shù)檔案（電梯類）》，對電梯逐臺建檔、建卡、注冊登記。（6）按照國家有關(guān)制度組織辦理電梯年檢和電梯準用證。2、工作程序電梯維修保養(yǎng)管理：①電梯主管和電梯維保公司根據(jù)電梯安全維護操作規(guī)范，確定《電梯維修工崗位職責(zé)》。②電梯例行保養(yǎng)：A、電梯維保公司維修組組長每月初填寫該月《電梯保養(yǎng)時間安排》。B、對每棟電梯按照當(dāng)月《電梯保養(yǎng)時間安排表》中時間安排及《住宅區(qū)電梯定期保養(yǎng)與檢查記錄》的檢查項目，進行例行保養(yǎng)工作。C、每次保養(yǎng)完畢填寫機房內(nèi)的《住宅區(qū)電梯定期保養(yǎng)與檢查記錄》表。③電梯維修管理A、電梯維保公司維修人員按照《電梯維修工崗位職責(zé)》的規(guī)定，參照《電梯維修保養(yǎng)工藝細則》中操作規(guī)范，對照《電梯季檢報告書》中對應(yīng)項目的要求對電梯進行維修。B、電梯的大、中、小修和急修的定義及項目分類按照《電梯維修質(zhì)量檢驗制度》確定。C、電梯的小修工作由電梯維保公司駐點維修組進行，組長對維修質(zhì)量負責(zé)。電梯維修過程中需停梯時應(yīng)通知管理服務(wù)中心，經(jīng)管理服務(wù)中心同意后方可停梯維修。D、電梯的中修工作由電梯維保公司駐點維修組組長根據(jù)電梯狀況提出書面申請報主管和電梯維保公司審查，由電梯維保公司調(diào)配技術(shù)力量和人員配合實施。E、電梯的大修工作由電梯公司實施。F、由主管進行維修質(zhì)量檢查，對維修質(zhì)量不符合國家（GB10060—93）和《電梯季檢報告書》中要求時，應(yīng)限期兩周內(nèi)整改完畢。驗收合格后電梯方可正常運行。G、任何電梯維修完畢后由維修組填寫《電梯維修記錄表》。房屋本體和公共設(shè)施的養(yǎng)護物業(yè)維修養(yǎng)護的基本原則XX小區(qū)房屋本體和公共設(shè)施維修、養(yǎng)護由管理處維修服務(wù)中心主管，并配備專業(yè)人員負責(zé)實施。管理上采用綜合性管理和專業(yè)化管理相結(jié)合的方式。專業(yè)化管理與社會化協(xié)作相結(jié)合。管理處維修中心的管理范圍為房屋本體和公共設(shè)施的日常保養(yǎng)和維修，房屋主體的小修及機電設(shè)備中修以上的工程分包給專業(yè)公司，維修服務(wù)中心負責(zé)對分包工程實施監(jiān)理和檢查。分系統(tǒng)、按類別建立房屋和實施的基礎(chǔ)工程資料、維修技術(shù)檔案以及設(shè)備設(shè)施運行和維修的管理制度。按年、季、月分別制定物業(yè)維修養(yǎng)護的作業(yè)并組織實施，每年分別擬定設(shè)施和房屋本體大修計劃。堅持預(yù)防性為主的計劃維修保養(yǎng)制度。按日、周、月、季、年確定各類別和內(nèi)容的維修和保養(yǎng)；嚴格執(zhí)行維修保養(yǎng)的運作程序和作業(yè)規(guī)范。通過預(yù)防為主的計劃維修保養(yǎng)實施，延長設(shè)備修理間隔期，保證小區(qū)設(shè)備設(shè)施不應(yīng)有的磨損、老化的損壞。物業(yè)維修養(yǎng)護的組織實施方案房屋本體建筑設(shè)施維保方案房屋承重及抗震結(jié)構(gòu)部位巡檢對象養(yǎng)護維修方案與要求質(zhì)量標(biāo)準每周對屋架、柱、梁、沉降縫、裝飾區(qū)域的墻與頂棚巡查一次，發(fā)現(xiàn)問題，即時處理、維修。每周對室外鋼結(jié)構(gòu)件進行一次目測檢查，發(fā)現(xiàn)問題，及時處理、維修。每年對房屋基礎(chǔ)進行一次巡查，防止白蟻及腐蝕性液體的侵害。及時了解各辦公使用區(qū)域內(nèi)有無白蟻情況。由于使用不當(dāng)造成結(jié)構(gòu)局部受損較輕，由工程部按房屋修繕規(guī)定實施維修。如局部受損較重，應(yīng)請專家會診后，提出方案，委托專業(yè)公司設(shè)施。每二年對室外鋼結(jié)構(gòu)進行一次敲鏟、除繡、油漆。屋架、柱、梁、檀條等在巡查時對損壞變形嚴重的需加固、補強或拆換，以確保鉤件的承載力?；A(chǔ)不均勻沉降，影響上部機誒構(gòu)，傾斜、開裂、變形，應(yīng)查清原因，有針對性地進行加固。安全、正常使用、功能完善。建筑物白蟻防治標(biāo)準，房屋修繕標(biāo)準。有關(guān)工程施工技術(shù)規(guī)范。除繡處需顯出金屬光澤，油漆、底漆、面漆各兩道。外墻巡檢對象養(yǎng)護維修方案與要求質(zhì)量標(biāo)準每周對大理石、玻璃、鋁板、臺階、雨蓬巡查一次。對臺階，雨蓬每月檢查、每季養(yǎng)護一次。墻體、臺階、雨蓬無裂縫、不開裂、不松動、不剝落。無鼓、無脫、無滲水、整潔統(tǒng)一，功能完善。房屋修繕標(biāo)準。有關(guān)工程施工技術(shù)標(biāo)準。道路巡檢對象養(yǎng)護維修方案與要求質(zhì)量標(biāo)準由維修服務(wù)專中心業(yè)維修工按項目每天檢查一遍，隨壞隨修。每年對局部損壞嚴重、修補多次地路面、道牙、人行道板進行整修。平整、無坑洼、無積水、無缺損路面修繕質(zhì)量標(biāo)準。人行道鋪設(shè)修繕標(biāo)準。屋頂巡檢對象養(yǎng)護維修方案與要求質(zhì)量標(biāo)準每季對隔熱層、防水層破損造成屋面滲漏、避雷帶脫焊、間斷、屋面積水檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題及時維修。屋頂、外墻面每月檢查一次。對隔熱層每季度進行一次檢查，確保完好無損，屋面無滲漏。每半年檢查一次伸縮縫，在臺汛季節(jié)來臨之前必須檢查一次。要求對屋面泄水溝每月進行一次檢查、清掃，確保泄水暢通。在臺汛季節(jié)，每周檢查清掃。無積水、無滲漏。隔熱層完好無損。避雷帶無間斷。房屋修繕標(biāo)準。溝渠池井巡檢對象養(yǎng)護維修方案與要求質(zhì)量標(biāo)準由工程部專業(yè)維修工按作業(yè)規(guī)程每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題及時維修。每半年對井壁脫落修理一次。每年對井蓋編號刷漆一次。每年汛期前對井內(nèi)堆積物清理一次。井蓋無缺損，完好率達100％。流水暢通，井內(nèi)無積物，井壁物脫落。井蓋上標(biāo)志清晰。樓內(nèi)設(shè)施巡檢對象養(yǎng)護維修方案與要求質(zhì)量標(biāo)準◆每周對地面、墻面、天花板、門窗、梁柱、樓梯踏步、扶手目測檢查一次，發(fā)現(xiàn)問題及時解決。對地面、踢腳線、踏步每季檢查一次。對墻面、天花板、天窗、扶手每月檢查一次。門窗應(yīng)開關(guān)靈活，不送動，不漏風(fēng)；木裝修應(yīng)牢固、平整、美觀，接縫嚴密。地坪應(yīng)平整、牢固、安全、無倒泛水。水泥地面不起沙、不空鼓、不開裂。油漆粉刷要求不起殼、不脫落、無繡跡、色澤均勻，盡量與原色一致。對鐵、木構(gòu)件應(yīng)進行周期性地油漆保養(yǎng)。停車場巡檢對象養(yǎng)護維修方案與要求質(zhì)量標(biāo)準由工程部專業(yè)維修工按相關(guān)維修規(guī)程每天檢查一遍，隨壞隨修。每年對局部界石進行一次修整。平整、無積水、無缺損路面修繕質(zhì)量標(biāo)準。綠地修繕標(biāo)準。變配電系統(tǒng)維保方案低壓開關(guān)柜（如有供電部門管理則我司予以配合）巡檢對象養(yǎng)護維修方案與要求質(zhì)量標(biāo)準檢查閘刀開關(guān)、負荷開關(guān)、空氣開關(guān)和熔斷器等。檢查接觸器、繼電器、指示燈和按鈕。檢查主接線、二次接線、接地線。檢查操作部分。接觸器、繼電器、指示燈和按鈕等元件全面檢查、清潔，每月一次。檢查主接線、二次接線、接地線，每月一次。表計校驗每半年一次。接線樁緊固、接地測試，每年一次。開關(guān)柜內(nèi)設(shè)備齊全完整固定，盤面油漆完好。二次接線與電器設(shè)備或端子連接應(yīng)牢固，綁扎排列整齊，標(biāo)志清晰齊全。接地線連接應(yīng)緊密牢固。操作部分應(yīng)靈活，接點和機械閉鎖地動作應(yīng)正確。閘刀開關(guān)、負荷開關(guān)、空氣開關(guān)和熔斷器完好。接觸器和繼電器完好，面板指示燈和按鈕完好。樓層電機設(shè)備巡檢對象養(yǎng)護維修方案與要求質(zhì)量標(biāo)準檢查燈具、開關(guān)、插座和照明配電箱。檢查層面配電間。照明電源柜檢查、除塵，每月一次。元器件清潔檢查，每月一次。標(biāo)識、指示燈檢查，每月一次。接頭緊固、接地測試，每月一次。燈具、開關(guān)、插座和照明配電箱等安裝牢固。開關(guān)有效，接地可靠。照明線路絕緣符合規(guī)程要求，接線頭不外露。設(shè)備房配電巡檢對象養(yǎng)護維修方案與要求質(zhì)量標(biāo)準檢查電源柜、控制柜。檢查雙電源切換箱。檢查控制箱手動和自動操作。檢查柜內(nèi)元件（接觸器、繼電器、指示燈和按鈕等）。檢查模式指示屏。電源柜、控制柜檢查、除塵清掃，1次/月。元器材清潔、檢查，1次/月。自動、手動功能檢查，1次/月。雙電源切換箱功能檢查，1次/月。標(biāo)識檢查，指示燈檢查，1次/月。接頭緊固、接地測試，1次/年。開關(guān)柜設(shè)備齊全完整固定，盤面油漆完好。二次接線與電器設(shè)備或端子連接應(yīng)牢固，捆扎排列整齊，標(biāo)志清晰齊全。接點線連接應(yīng)緊密牢固。操作部分應(yīng)靈活，接點和機械閉鎖的動作應(yīng)正確。閘刀開關(guān)、負荷開關(guān)、空氣開關(guān)和熔斷器完好。接觸器和繼電器完好，面板指示燈和按鈕完好。模擬屏指示與開關(guān)實際位置相符。防雷接地裝置巡檢對象養(yǎng)護維修方案與要求質(zhì)量標(biāo)準檢查接地線。檢查接地體焊接。接地體、接地線接頭緊固，1次/年。接地測試，1次/年。檢查接地電阻值小于1Ω。接地線平直、牢固，無高低起伏和彎曲現(xiàn)象。接地體焊接應(yīng)牢固，防腐處理應(yīng)均勻。機房環(huán)境巡檢對象養(yǎng)護維修方案與要求質(zhì)量標(biāo)準保持機房、配電柜環(huán)境清潔。檢查機房工具及消防器材。機房、設(shè)備全面清掃，1次/月。無積塵、積水、油漬。無雜物和易爆、易燃物品設(shè)備油漆齊全，無銹蝕現(xiàn)象。機房工具放置整齊。消防器材完好且在有效期內(nèi)。給排水系統(tǒng)供水渠巡檢對象養(yǎng)護維修方案與要求質(zhì)量標(biāo)準檢查水泵運行；檢查閥門、避震接頭、壓力表、止回閥。檢查控制箱元器件。檢查接地裝置、防護罩。每月檢查、清潔一次，檢查其運行情況、流量、揚程等主要參數(shù)，電機絕緣測試，電流檢測。每季進行潤滑加油、捉漏保養(yǎng)。每年作大保養(yǎng)一次，保養(yǎng)范圍；全面檢查、軸承清潔加油、泵體潤滑油更換、必要時調(diào)換軸承、連軸彈簧墊圈、所有螺絲以及避震器磨損度。每月一次檢查保養(yǎng)綠化給水設(shè)備及露天設(shè)備井、閥門井、水表井。運行主要參數(shù)符合出廠要求。管道上的各閥門、躲震接頭、壓力表、止回閥等齊全有效，無泄漏，閥門啟閉靈活。運行平穩(wěn)，無震動，無異常聲，潤滑良好，無咬泵現(xiàn)象，機械軸封無漏水，盤根軸封滴水不成線。電氣控制箱中各器件齊全，啟動、運行正?？煽?。接地裝置、保護罩等安全可靠、無缺損，電機絕緣大于0.5Ω，接地電阻小于4Ω。綠化給水設(shè)備工作正常，無漏水。水箱管道及附件巡檢對象養(yǎng)護維修方案與要求質(zhì)量標(biāo)準檢查進出閥門。檢查溢水管，排污閥。檢查水箱蓋。檢查管道、水箱外觀。各水位控制器、信號傳感PLC程序控制器等每月進行全面檢查，確保設(shè)備正常運行。原水箱、生活水箱、中間水箱每年清洗二次，并進行水質(zhì)化驗。每年一次壓力表校驗。管道中所有的減壓閥門、壓力表等附件每年保養(yǎng)一次，捉漏加油。外圍、外露管道每年整理、油漆一次。過濾器每季清洗一次。水質(zhì)良好。各浮球閥自動啟閉靈活、可靠。各進出閥門起閉活絡(luò)有效，無滲漏。溢水管暢通，箱底排污閥良好。減壓閥暢通完好，減壓閥壓力表、旁通閥齊全。個管道設(shè)備等無銹蝕，無滲漏。壓力表讀數(shù)準確。給水處理巡檢對象養(yǎng)護維修方案與要求質(zhì)量標(biāo)準檢查過濾器、控制閥、壓力表、指示器。檢查正、反流程。檢查消毒裝置，必要時更換。每周一次執(zhí)行反流程清污。每月一次檢查控制閥、壓力表、指示器，清洗過濾器。各水過濾器運行正常，經(jīng)處理水質(zhì)符合衛(wèi)生防疫標(biāo)準，軟化水質(zhì)達標(biāo)。過濾器控制閥完好，切換正常，壓力表有效。消毒裝置有效。電梯系統(tǒng)（監(jiān)督電梯維保公司按下列標(biāo)準執(zhí)行）曳引機巡檢對象養(yǎng)護維修方案與要求質(zhì)量標(biāo)準檢查主機運行、冷卻風(fēng)機。檢查減速和潤滑油位、制動器。每月一次曳引機，制動器及開關(guān)。每季一次曳引繩，繩頭組合，限速器鋼絲繩。每季一次導(dǎo)向輪，對重輪，對重導(dǎo)輪。每年一次導(dǎo)輪，轎頂輪。主機運行正常，速度平穩(wěn)可靠。冷卻風(fēng)機正常、有效，無異常聲。減速和潤滑良好，油位正常油質(zhì)清徹。制動器完好、可靠導(dǎo)軌導(dǎo)靴巡檢對象養(yǎng)護維修方案與要求質(zhì)量標(biāo)準檢查導(dǎo)軌表面潤滑情況。每年一次導(dǎo)軌及緊固件。每年一次對重緩