20100502-世聯(lián)天洋北戴河項(xiàng)目(中期匯報(bào)稿)_第1頁(yè)
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為天洋北戴河工程制定兼具前瞻性和市場(chǎng)可操作性的整體定位和開(kāi)發(fā)策略謹(jǐn)呈:秦皇島天洋房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)世聯(lián)地產(chǎn)華北區(qū)域參謀業(yè)務(wù)中心戰(zhàn)略參謀事業(yè)部2010年4月6日——開(kāi)發(fā)建議及規(guī)劃建議中期匯報(bào)在北戴河區(qū)土地資源稀缺的背景下,本工程具有明顯的規(guī)模優(yōu)勢(shì)工程位于北戴河北部區(qū)域,具有明顯的規(guī)模優(yōu)勢(shì)...工程位于秦皇島市北戴河北部區(qū)域,涵蓋戴河鎮(zhèn)六村用地,占地11000畝海濱作為著名中直辦公療養(yǎng)地,被大量中直部門(mén)療養(yǎng)和賓館設(shè)施占據(jù),用地已趨于飽和;且受產(chǎn)權(quán)和城中村“旅館經(jīng)濟(jì)”影響,未來(lái)通過(guò)拆遷改造挖掘存量土地的可能性不大西五村、北六村是未來(lái)北戴河區(qū)實(shí)現(xiàn)空間拓展及功能完善、升級(jí)的主要區(qū)域撥道洼黃金海岸北戴河海港山海關(guān)北六村崔各莊西五村楊各莊喬莊費(fèi)石莊西坨頭東坨頭...和便捷的交通條件工程對(duì)外〔與京津冀及東北主要城市〕具有便捷的交通聯(lián)系對(duì)內(nèi)與城市各主要板塊也有著便捷的交通聯(lián)系通過(guò)205國(guó)道、濱海大道,抵達(dá)海港僅需20分鐘車(chē)程到南戴河及黃金海岸也有便捷的交通聯(lián)系隨著未來(lái)西部快速干線(xiàn)的建成通車(chē),工程與城市各主要板塊的聯(lián)系將更加快捷京沈高速至沈陽(yáng)至北京、唐山距北京:高速公路車(chē)程3小時(shí)火車(chē)車(chē)程〔動(dòng)車(chē)〕2小時(shí)距天津:高速公路車(chē)程1.5小時(shí)距唐山:高速公路車(chē)程1小時(shí)距沈陽(yáng):高速公路車(chē)程5小時(shí)至曹妃甸、天津沿海高速公路京沈高速引線(xiàn)火車(chē)站工程地塊工程地塊至南戴河、北戴河新區(qū)至南戴河、北戴河新區(qū)至海港至海港工程雖無(wú)強(qiáng)勢(shì)資源可依托...外部無(wú)可依托的優(yōu)勢(shì)資源內(nèi)部雖具備較佳的資源條件,但不強(qiáng)勢(shì)工程可依托的外部資源:南部聯(lián)峰山、尖山及北部山脈,僅限景觀資源西部戴河,臨河面小、開(kāi)發(fā)受限,因此可利用程度不高工程距離海岸約6公里,車(chē)程5分鐘,在目前以海資源為第一價(jià)值因素的北戴河,不具備強(qiáng)勢(shì)的外部資源條件水系:水面較小,可利用價(jià)值不高坡地地形果林...但卻兼得門(mén)戶(hù)性和私密性、宜居性工程具有明顯的門(mén)戶(hù)區(qū)位工程也正由于不近海,使得在北戴河創(chuàng)造了獨(dú)特的私密和宜居環(huán)境,可謂不近海但得海無(wú)論是下京沈高速進(jìn)入北戴河,還是從火車(chē)站走海北路、海寧路進(jìn)入北戴河,本工程都是由外部進(jìn)入北戴河傳統(tǒng)海濱的必經(jīng)之地不近海但得海:地塊有道路可直接通達(dá)海邊,距海5分鐘車(chē)程環(huán)境更為私密、宜居:正因?yàn)楣こ滩唤#o別了群眾旅游地〔海濱〕的喧鬧,創(chuàng)造了私密的環(huán)境;同時(shí),與海有一定的距離,環(huán)境更為宜居工程地塊海濱火車(chē)站海北路京沈高速引線(xiàn)海北路大局部人是不愿意住在海邊的,靠海不近海是較為宜居的位置;有種說(shuō)法,濱海居住屬性下距離海岸1-2公里是最適宜的距離——夏宮別墅銷(xiāo)售代表我們這個(gè)小區(qū)離海距離適中,到最近的海邊都得1000米左右,而且地勢(shì)也稍高,因此住起來(lái)很舒服,不會(huì)感到潮濕——長(zhǎng)島別墅某業(yè)主同時(shí)基于初步判斷,工程南北兩片區(qū)也將形成明顯不同的功能構(gòu)成和開(kāi)發(fā)意向初步定調(diào):北部——以城市、生活功能為主,更加復(fù)合、開(kāi)放的意向南部——以旅游、度假、會(huì)議為主,更加高端、私密的意向北部臨近戴河鎮(zhèn)中心,交通最為便捷南部有酒莊、高爾夫開(kāi)發(fā),以及以農(nóng)用地為平臺(tái)的新農(nóng)村旅游工程目前工程在天洋主導(dǎo)下已進(jìn)入實(shí)質(zhì)性的開(kāi)發(fā)階段...規(guī)劃編制具體內(nèi)容啟動(dòng)區(qū)開(kāi)發(fā)喬裝拿地市政路北部片區(qū)已編制“控制性詳細(xì)規(guī)劃”,其規(guī)劃城市建設(shè)用地的框定是本工程梳理可開(kāi)發(fā)用地的重要依據(jù)概念規(guī)劃:天洋已委托AOA進(jìn)行概念規(guī)劃的編制,是世聯(lián)研究的重要依據(jù),尤其是村民安置區(qū)確實(shí)定多方已達(dá)成一致目前天洋與撥道洼村已簽署拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議,核心區(qū)72戶(hù)拆遷款已付村民安置樓正在施工,局部樓座已建成喬裝地塊于2010年4月12日掛牌上市,天洋志在必得,該工程將作為天洋北六村的啟開(kāi)工程...且天洋決策層就工程開(kāi)發(fā)目標(biāo)已提出以下要求1234整體走中高端開(kāi)發(fā)路線(xiàn)通過(guò)新農(nóng)村旅游工程保障持續(xù)拿地開(kāi)發(fā)周期5-8年滾動(dòng)開(kāi)發(fā),逐個(gè)突破工程的周期大概為5-8年,包括一級(jí)和二級(jí)開(kāi)發(fā)——程總&馬總希望世聯(lián)幫助我們包裝點(diǎn)與新農(nóng)村建設(shè)能搭得上邊的旅游工程,發(fā)改委再立項(xiàng)新農(nóng)村建設(shè)我還能要地;但是前提是第一耕地不能動(dòng),有一些樹(shù)林是屬于國(guó)家扶持的叢生林,簽了十多年的合同,也不能動(dòng)——程總想把檔次提高,定位為高端,硬拔的高端有什么不可以的,怎么就不能房?jī)r(jià)從3500-5500一下升到8000-10000,本錢(qián)提高不了太多;工程將來(lái)在北戴河來(lái)講就是中高端,有花園洋房、多層,高容積率我也會(huì)蓋帶電梯的小高層——程總工程不可能大面積拆遷,第一個(gè)精力不夠,難度也非常大;再者我們也沒(méi)做過(guò),不能一下全鋪開(kāi)了還是各個(gè)擊破為好,這樣資金、精力等各方面對(duì)我們來(lái)說(shuō)都有好處,5-8年周期有很多后續(xù)提升的——程總并委托世聯(lián)對(duì)本工程提出適宜的開(kāi)發(fā)建議和概規(guī)深化建議市場(chǎng)角度從市場(chǎng)開(kāi)展趨勢(shì)尋找工程開(kāi)展的大機(jī)遇;從市場(chǎng)需求和競(jìng)爭(zhēng)鎖定工程的定位和開(kāi)發(fā)策略;使規(guī)劃和工程開(kāi)發(fā)更具市場(chǎng)可行性動(dòng)態(tài)開(kāi)發(fā)角度復(fù)原工程開(kāi)發(fā)的真實(shí)路徑,同時(shí)也是工程滾動(dòng)開(kāi)發(fā)的要求,世聯(lián)對(duì)規(guī)劃和工程開(kāi)發(fā)的建議將更具可操作性工程開(kāi)發(fā)建議整體定位〔工程要到哪里?〕開(kāi)發(fā)方案:階段性開(kāi)發(fā)策略和開(kāi)發(fā)方案〔通過(guò)何種途徑到達(dá)?〕規(guī)劃深化建議明確了工程整體定位、開(kāi)發(fā)方案,對(duì)其進(jìn)行梳理歸納,便自然得出〔基于世聯(lián)專(zhuān)業(yè)角度的〕規(guī)劃建議世聯(lián)研究切入角度研究主要內(nèi)容經(jīng)溝通,世聯(lián)工程小組基于以下限制條件開(kāi)展工作啟動(dòng)區(qū)和啟開(kāi)工程:撥道洼作為啟動(dòng)區(qū),喬莊作為啟開(kāi)工程啟動(dòng)資金:?jiǎn)?dòng)資金盡量控制,采取滾動(dòng)開(kāi)發(fā)模式已確定開(kāi)發(fā)內(nèi)容:安置房選址在上版控規(guī)中已經(jīng)確定;學(xué)校和醫(yī)院選址在控規(guī)中已確定兩個(gè)18洞高爾夫球場(chǎng)已許諾政府,但不可占用耕地必須考慮對(duì)205國(guó)道兩側(cè)楊各莊商戶(hù)進(jìn)行合理安置保存地上物:局部耕地及叢生林用地需保存;中航工業(yè)5711廠(chǎng)家屬區(qū)需保存開(kāi)發(fā)強(qiáng)度:兩條軸線(xiàn)的強(qiáng)控制〔戴河沿線(xiàn)點(diǎn)式、低強(qiáng)度開(kāi)發(fā);站南路兩側(cè)限高〕工程整體容積率中等開(kāi)發(fā)強(qiáng)度〔〕控制目前已完成三個(gè)階段的主要工作內(nèi)容,并形成此次中期成果報(bào)告市場(chǎng)調(diào)研整體定位開(kāi)發(fā)及規(guī)劃建議工程成功開(kāi)發(fā)的時(shí)機(jī)評(píng)估:從外部區(qū)域、城市的開(kāi)展尋找工程成功開(kāi)發(fā)的時(shí)機(jī)工程開(kāi)發(fā)的市場(chǎng)可實(shí)現(xiàn)性:從需求〔客戶(hù)〕、競(jìng)爭(zhēng)兩個(gè)角度對(duì)旅游、地產(chǎn)兩個(gè)市場(chǎng)進(jìn)行研究,明確工程的可實(shí)現(xiàn)性和開(kāi)發(fā)方向案例研究:國(guó)際國(guó)內(nèi)同屬性成功案例研究整體定位:客戶(hù)定位、功能定位、產(chǎn)品和工程定位、形象定位工程開(kāi)發(fā)建議:梳理階段性開(kāi)發(fā)目標(biāo)、開(kāi)發(fā)策略及所需解決的關(guān)鍵問(wèn)題通過(guò)案例、市場(chǎng)及經(jīng)濟(jì)測(cè)算,最終提出明確的階段性的開(kāi)發(fā)方案建議規(guī)劃深化建議:空間布局及開(kāi)發(fā)強(qiáng)度指標(biāo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建議設(shè)施及新農(nóng)村旅游工程開(kāi)發(fā)建議區(qū)域與重點(diǎn)設(shè)施調(diào)研秦皇島主要城市板塊調(diào)研;酒店、高爾夫等主要設(shè)施調(diào)研房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研調(diào)研板塊涉及北戴河、南戴河、北戴河新區(qū)、海港、山海關(guān)重要訪(fǎng)談天洋企業(yè)決策層、北戴河及秦皇島市相關(guān)部門(mén)、開(kāi)發(fā)商、重要消費(fèi)者研究結(jié)論均基于全面且深入的實(shí)地調(diào)研與分析區(qū)域與重點(diǎn)設(shè)施調(diào)研房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研重要訪(fǎng)談區(qū)域調(diào)研北戴河區(qū):海濱、西五村、北六村、崔各莊南戴河及北戴河新區(qū)〔含黃金海岸〕海港區(qū)、山海關(guān)區(qū)重點(diǎn)設(shè)施調(diào)研北戴河酒店黃金海岸高爾夫俱樂(lè)部北戴河板塊典型工程:紅嶼別墅、淺水灣、御墅龍灣、站前巴黎南戴河板塊典型工程:戴河新城、戴河庭院、戴河國(guó)際、海巢、嶺瀾海港板塊典型工程:玉龍灣、玉帶灣、秦皇國(guó)際公寓、盛秦福第、國(guó)興藍(lán)海灣北戴河新區(qū)相關(guān)樓盤(pán)山海關(guān)板塊企業(yè)訪(fǎng)談程總、巨總、馬總、李總、史總政府部門(mén)訪(fǎng)談區(qū)政府、區(qū)規(guī)劃局、北戴河新區(qū)管委會(huì)、市投資促進(jìn)中心開(kāi)發(fā)商訪(fǎng)談順馳、國(guó)興高端消費(fèi)者訪(fǎng)談深入分析和研究本體條件分析區(qū)位、交通、資源等區(qū)域開(kāi)展時(shí)機(jī)分析京津冀都市群開(kāi)展融合與分工、都市群旅游度假休閑需求市場(chǎng)研究對(duì)象:旅游度假市場(chǎng)、房地產(chǎn)市場(chǎng)角度:需求、競(jìng)爭(zhēng)案例研究同屬性及相關(guān)區(qū)域開(kāi)發(fā)、大盤(pán)開(kāi)發(fā)案例經(jīng)濟(jì)測(cè)算工程成功開(kāi)展的時(shí)機(jī)評(píng)估工程開(kāi)發(fā)的市場(chǎng)可實(shí)現(xiàn)性成功案例研究工程開(kāi)展戰(zhàn)略及策略工程開(kāi)發(fā)建議及啟動(dòng)策略工程規(guī)劃建議本次溝通內(nèi)容啟動(dòng)區(qū)拆遷、如何躲避不利影響、產(chǎn)品開(kāi)發(fā)、客戶(hù)鎖定〔誰(shuí)?怎么抓?〕等策略新農(nóng)村局部下次以總結(jié)分享為主,〔政策的可利用性:定義為新農(nóng)村,內(nèi)部道路…可申請(qǐng)專(zhuān)享基金;經(jīng)濟(jì)的可利用性:天洋能做、農(nóng)民收入可保障,如小商業(yè)、旅游工程少而精、批發(fā)市場(chǎng)〕縱觀北中國(guó)城市開(kāi)展格局京津冀城市群以北京、天津?yàn)楹诵?,包括保定、唐山、滄州、張家口、秦皇島、廊坊、承德等9個(gè)地級(jí)以上城市山東半島城市群以濟(jì)南、青島為核心,包括濰坊、煙臺(tái)、淄博、威海、東營(yíng)、日照等8個(gè)地級(jí)以上的城市遼中南城市群以沈陽(yáng)、大連為核心,包括鞍山、撫順、本溪、丹東、營(yíng)口、鐵嶺、遼陽(yáng)、盤(pán)錦等地級(jí)市市中原城市群是以鄭州、洛陽(yáng)為中心,包括新鄉(xiāng)、平頂山、焦作、許昌、開(kāi)封、漯河、濟(jì)源等9個(gè)地級(jí)城市關(guān)中城市群以西安為核心,包括咸陽(yáng)、渭南、寶雞、銅川等5個(gè)地級(jí)以上城市京津冀城市群作為北中國(guó)領(lǐng)先的城市群...********2205*3941*3062*48116049*-0.7590.4702.929*.227*****2.164數(shù)據(jù)來(lái)源:中國(guó)城市群競(jìng)爭(zhēng)力的評(píng)價(jià)、中國(guó)城市競(jìng)爭(zhēng)力藍(lán)皮書(shū)2006年京津冀城市群GDP位居北中國(guó)第一2006年京津冀城市群人口總數(shù)位居北中國(guó)第一2008年京津冀城市群綜合競(jìng)爭(zhēng)力指數(shù)位居北中國(guó)第一單位:億元單位:萬(wàn)人*****0.1502008年京津冀城市群成長(zhǎng)競(jìng)爭(zhēng)力指數(shù)位居北中國(guó)第一******...并同時(shí)擁有兩個(gè)大都會(huì)城市京津冀城市群:擁有北京、天津兩個(gè)大都會(huì)城市其他城市群:城鎮(zhèn)體系結(jié)構(gòu)中,核心城市不明顯,或受城市實(shí)力和開(kāi)展階段影響,帶動(dòng)力弱山東半島城市群:群雄四起,目前以濟(jì)南、青島為核心城市,但其中心性和帶動(dòng)作用不明顯遼中南城市群:以沈陽(yáng)、大連為中心城市,城市群分工已顯現(xiàn),但核心城市帶動(dòng)作用不強(qiáng)中原城市群:規(guī)劃以鄭州、洛陽(yáng)為核心城市;鄭州為實(shí)際的中心,整體仍處于開(kāi)展階段,帶動(dòng)力有限;洛陽(yáng)那么實(shí)質(zhì)為弱中心城市,根本無(wú)帶動(dòng)力關(guān)中城市群:以西安為絕對(duì)的核心城市,西安屬西部二線(xiàn)城市,整體仍處于開(kāi)展階段,未形成真正意義上的都會(huì)概念,帶動(dòng)力有限36%2009年京津冀GDP構(gòu)成根據(jù)《北京城市總體規(guī)劃(2004-2020年)》,北京城市定位于“國(guó)家首都”、“國(guó)際城市”、“文化名城”《國(guó)務(wù)院關(guān)于天津市城市總體規(guī)劃的批復(fù)》明確天津“國(guó)際港口城市”、“北方經(jīng)濟(jì)中心”的城市開(kāi)展定位數(shù)據(jù)來(lái)源:2009年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)開(kāi)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)秦皇島自身的開(kāi)展面臨更為強(qiáng)大和先進(jìn)的外部驅(qū)動(dòng)力從規(guī)模來(lái)看,大都市更為龐大從開(kāi)展階段來(lái)看,大都市更為先進(jìn)強(qiáng)大的輻射、帶動(dòng)作用先進(jìn)開(kāi)展和生活模式的外溢、傳播因而也決定了秦皇島與大連、青島、煙臺(tái)等濱海城市有著全然不同的區(qū)域開(kāi)展背景秦皇島在兩個(gè)大都會(huì)城市的帶動(dòng)下,面臨著全新的開(kāi)展機(jī)遇大連、青島、煙臺(tái)等其他濱海城市將更多的依靠?jī)?nèi)部驅(qū)動(dòng)及與外部城市的競(jìng)合、協(xié)同實(shí)現(xiàn)開(kāi)展城市結(jié)構(gòu)更為松散,核心城市帶動(dòng)作用不強(qiáng)依靠自身內(nèi)部驅(qū)動(dòng)力通過(guò)與其他城市競(jìng)合、協(xié)同最終實(shí)現(xiàn)城市的開(kāi)展一方面,京津冀城市群的融合和一體化正步入快車(chē)道...一體化進(jìn)展“根本形成以北京、天津?yàn)楹诵?,方圓500公里區(qū)域內(nèi)重要城市間的陸路‘三小時(shí)交通圈’”——《北京市“十一五”時(shí)期根底設(shè)施開(kāi)展規(guī)劃》“建設(shè)以北京為中心,以京津?yàn)橹鬏S,以石家莊、秦皇島為兩翼的城際軌道交通網(wǎng)絡(luò),覆蓋京津冀地區(qū)的主要城市,根本形成以北京、天津?yàn)橹行牡摹畠尚r(shí)交通圈’”——《環(huán)渤海京津冀地區(qū)城際軌道交通網(wǎng)規(guī)劃》交通一體化經(jīng)濟(jì)一體化旅游一體化人口一體化“建立完善以市場(chǎng)機(jī)制為根底的政府引導(dǎo)、協(xié)會(huì)推動(dòng)、企業(yè)積極參與的區(qū)域合作開(kāi)展機(jī)制,強(qiáng)化京津合作,推動(dòng)京冀合作,通過(guò)加強(qiáng)京津冀合作交流,實(shí)現(xiàn)區(qū)域統(tǒng)籌、協(xié)調(diào)開(kāi)展”———《北京市“十一五”時(shí)期開(kāi)展規(guī)劃》“京津冀三地將建立旅游信譽(yù)信息共享機(jī)制;將建成共享的重大旅游招商工程庫(kù),提供各自在旅游投資方面的優(yōu)惠政策;加快實(shí)現(xiàn)無(wú)信息障礙、無(wú)交通障礙、無(wú)市場(chǎng)障礙、無(wú)效勞障礙、無(wú)投資障礙的旅游一體化大格局”——《關(guān)于建立京津冀兩市一省城鄉(xiāng)規(guī)劃協(xié)調(diào)機(jī)制框架協(xié)議》“京津冀三方要實(shí)行人才、勞動(dòng)力、產(chǎn)品等方面的相互認(rèn)證制度,在勞動(dòng)力就業(yè)方面實(shí)行勞動(dòng)力異地戶(hù)口就業(yè),逐步建立京津冀一體化的人才市場(chǎng)”——北京市人口和方案生育委員會(huì)...未來(lái)城市間的分工將更加趨于明顯東京都市圈范圍:從東京灣的鹿島開(kāi)始,經(jīng)千葉、東京、橫濱、靜岡、名古屋、大阪、神戶(hù)和長(zhǎng)崎,總面積約10萬(wàn)平方公里作為世界最為城市的五大都市圈之一,城市間已形成明確、合理的分工,協(xié)同效應(yīng)顯著住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部主持的“京津冀城鎮(zhèn)圈”區(qū)域規(guī)劃制定歷時(shí)2年之久所形成的成果“京津冀城鎮(zhèn)圈”報(bào)告包含1個(gè)政策性文件、2份報(bào)告和11份專(zhuān)題,對(duì)13個(gè)城市在“京津冀城鎮(zhèn)圈”內(nèi)擔(dān)任的職責(zé)、分工分別做了界定案例:東京都市圈京津冀城鎮(zhèn)群規(guī)劃已完成編制,即將出臺(tái)高崎:工業(yè)城市崎玉:行政/居住/商務(wù)多摩:高科技/大學(xué)/商務(wù)/商業(yè)神奈川:電子/重化工/物流橫濱:國(guó)際交流/國(guó)際物流/臨港產(chǎn)業(yè)木更津:旅游/貿(mào)易/商務(wù)/研發(fā)千葉:重化工/制造/物流/商業(yè)成田:國(guó)際交流和物流/臨港產(chǎn)業(yè)/商業(yè)茨城南部:筑波科學(xué)城宇都宮:新興科技城市水戶(hù):商業(yè)經(jīng)濟(jì)文化中心東京中樞:行政/金融/信息/生產(chǎn)服務(wù)/科教京津冀都市圈”的核心內(nèi)容是促進(jìn)“8+2”城市的和諧開(kāi)展,謀求建立一個(gè)和諧對(duì)話(huà)的機(jī)制,協(xié)調(diào)解決“京津冀都市圈”內(nèi)的城市與城市之間的資源補(bǔ)償、固定資產(chǎn)投資、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移、優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)等問(wèn)題——國(guó)家發(fā)改委國(guó)土開(kāi)發(fā)與地區(qū)經(jīng)濟(jì)研究所副所長(zhǎng)肖金成另一方面,京津冀主要城市京、津、唐整體已進(jìn)入全民休閑的時(shí)代...指標(biāo)(美元)人均GDP>300300<人均GDP<10001000<人均GDP<30003000<人均GDP<5000人均GDP>5000階段觀光旅游啟動(dòng)階段觀光旅游快速發(fā)展階段休閑度假啟動(dòng)階段休閑度假規(guī)模化發(fā)展階段休閑度假高層次發(fā)展階段特征產(chǎn)生觀光旅游動(dòng)機(jī)居民開(kāi)始選擇近距離觀光旅游觀光旅游快速發(fā)展旅游地點(diǎn)由近至遠(yuǎn),觀光旅游產(chǎn)品逐漸豐富休閑度假開(kāi)始啟動(dòng),只集中在少數(shù)高端人群觀光旅游占據(jù)主導(dǎo)地位觀光旅游增長(zhǎng)減緩休閑度假業(yè)呈規(guī)?;l(fā)展趨勢(shì),向普通人群普及休閑度假產(chǎn)品供應(yīng)相應(yīng)增長(zhǎng)觀光旅游保持平穩(wěn)休閑度假目的地向遠(yuǎn)程及跨國(guó)化發(fā)展休閑度假目的地向置業(yè)目的地發(fā)展休閑度假產(chǎn)業(yè)逐步成熟判斷2009年京津唐人均GDP已超過(guò)9500美元,目前正處于休閑度假高層次發(fā)展階段...尤其是在北京和天津兩大城市龐大的中產(chǎn)人群帶動(dòng)下...北京正邁進(jìn)世界級(jí)城市的行列,中產(chǎn)階級(jí)已形成一定根底,未來(lái)必將繼續(xù)壯大天津在眾多利好下,尤其是濱海新區(qū)開(kāi)發(fā)的帶動(dòng)下,必將快速崛起并邁入一線(xiàn)城市行列2008年城市GDP增長(zhǎng)速度天津位居四大直轄市之首世界城市的明顯特征之一為人口結(jié)構(gòu)中中產(chǎn)階級(jí)占比巨大,并成為各領(lǐng)域消費(fèi)市場(chǎng)的主力客戶(hù)9.0%**%**%**%*全國(guó)各省、市、區(qū)經(jīng)濟(jì)綜合競(jìng)爭(zhēng)力排名中,天津居前六位,處在上游區(qū)——中國(guó)社科院《中國(guó)省域經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)力開(kāi)展報(bào)告〔2008~2009〕》數(shù)據(jù)來(lái)源:《2009北京區(qū)域統(tǒng)計(jì)年鑒》三次產(chǎn)業(yè)增加值比重航空國(guó)際旅客吞吐量單位:萬(wàn)人次北京正快速步入世界城市的行列2008年我國(guó)四大直轄市GDP增幅*****20%美國(guó)社會(huì)階層結(jié)構(gòu)中上中產(chǎn)階級(jí)下中產(chǎn)階級(jí)數(shù)據(jù)來(lái)源:世聯(lián)平臺(tái)、SocietyinFocus(2005)..ThompsonWilliam,JosephHickey...城市群內(nèi)的異地休閑度假和異地置業(yè)已形成趨勢(shì)秦皇島旅游市場(chǎng)游客構(gòu)成中,外籍以俄羅斯游客為主;國(guó)內(nèi)游客根本都為京津冀地區(qū)的短途休閑度假游客,占國(guó)內(nèi)游客比重超過(guò)90%承德接待的市域外游客中,40%來(lái)自北京及周邊地區(qū)居官方統(tǒng)計(jì)〔2009年〕密云旅游休閑度假客戶(hù)中,河北客戶(hù)占比約25%2009年和2010年,北京、天津、河北旅游部門(mén)連續(xù)聯(lián)合推出“京津冀名勝文化休閑旅游年票”,將使京津冀短途休閑度假市場(chǎng)更加步入快速開(kāi)展的軌道京津冀短途休閑度假愈加頻繁異地置業(yè)已出現(xiàn)趨勢(shì)****30-50%70-80%秦皇島異地置業(yè)客戶(hù)最為明顯京津新城客戶(hù)也覆蓋京津冀主要城市******數(shù)據(jù)來(lái)源:政府網(wǎng)站、世聯(lián)平臺(tái)10%其他存在京津冀區(qū)域內(nèi)異地置業(yè)客群的主要城市:天津?yàn)I海新區(qū)、廊坊、燕郊……在以上大背景下,秦皇島基于自身優(yōu)勢(shì),已明確“旅游立市”的戰(zhàn)略開(kāi)展方向“經(jīng)過(guò)十年左右持之以恒的努力,全面提升城鄉(xiāng)旅游的建設(shè)管理水平、產(chǎn)業(yè)集聚水平和文明程度,探索創(chuàng)造統(tǒng)籌生產(chǎn)、生活和生態(tài)的城市文明模式,把秦皇島建成國(guó)內(nèi)最正確、國(guó)際上有較大影響的旅游目的地,宜居宜業(yè)宜游的‘國(guó)際旅游名城’”——《關(guān)于實(shí)施旅游立市戰(zhàn)略加快旅游產(chǎn)業(yè)開(kāi)展的決定》“從目前秦皇島產(chǎn)業(yè)開(kāi)展情況看,旅游業(yè)根底最好,最具比較優(yōu)勢(shì),最有條件成為立市產(chǎn)業(yè)。同時(shí),這也是我省沿海開(kāi)展戰(zhàn)略布局決定的。必須堅(jiān)決不移地把旅游作為立市的戰(zhàn)略產(chǎn)業(yè)來(lái)抓”“全市都要開(kāi)展旅游,把秦皇島作為一個(gè)大景區(qū),統(tǒng)籌規(guī)劃,突出特色;全年都要開(kāi)展旅游,打破度夏避暑入海的思想桎梏,實(shí)現(xiàn)從季節(jié)游到全年游的轉(zhuǎn)變;要全方位開(kāi)展旅游,大力調(diào)整旅游產(chǎn)品結(jié)構(gòu),充分利用秦皇島旅游資源豐富的優(yōu)勢(shì),積極開(kāi)發(fā)多樣化、多層次的旅游產(chǎn)品;一切都要效勞旅游,按照海濱旅游的要求推進(jìn)城鎮(zhèn)化建設(shè),結(jié)合新農(nóng)村民居建設(shè)加快村莊改造,根據(jù)旅游開(kāi)展需要大力推進(jìn)根底設(shè)施建設(shè)”——河北省省長(zhǎng)胡春華“緊緊圍繞建設(shè)沿海經(jīng)濟(jì)社會(huì)開(kāi)展強(qiáng)省戰(zhàn)略目標(biāo),搶抓機(jī)遇,加快開(kāi)展,增強(qiáng)城市綜合實(shí)力和競(jìng)爭(zhēng)力,不斷提升秦皇島在環(huán)渤海地區(qū)和京津冀城鎮(zhèn)群的地位和作用,推進(jìn)建設(shè)冀東經(jīng)濟(jì)區(qū),構(gòu)建宜居宜業(yè)宜游、富庶文明和諧的現(xiàn)代化濱海名城”——秦皇島市城市總體規(guī)劃〔2008年-2020年〕北戴河作為落實(shí)城市開(kāi)展戰(zhàn)略的重要一極...海港山海關(guān)北戴河北戴河新區(qū)以實(shí)施旅游立市戰(zhàn)略為統(tǒng)攬,秦皇島將構(gòu)筑四大組團(tuán)式空間布局結(jié)構(gòu):山海關(guān)組團(tuán):深化和提升長(zhǎng)城旅游產(chǎn)品,著力打造國(guó)家歷史文化名城海港組團(tuán):突出海洋、海港主題,支持、參與、配合“西港東遷”后空留的濱海風(fēng)情區(qū)建設(shè),形成以濱海游憩為主的海岸休閑基地北戴河組團(tuán):,以“大暑期大北戴河”為理念,打造生態(tài)型、園林式、國(guó)際性旅游休閑度假勝地,作為秦皇島市旅游業(yè)開(kāi)展水平最高、國(guó)際性最強(qiáng)的區(qū)域輻射和帶動(dòng)全市旅游業(yè)全面開(kāi)展北戴河新區(qū)組團(tuán):引進(jìn)高端旅游工程,高起點(diǎn)打造國(guó)際知名濱海旅游休閑度假目的地...未來(lái)開(kāi)展方向?yàn)椋夯谄放?、環(huán)境優(yōu)勢(shì)和現(xiàn)有根底,實(shí)現(xiàn)優(yōu)化和提升“加快推進(jìn)高爾夫球場(chǎng)等高端旅游工程建設(shè);充分整合旅游資源,全力推進(jìn)5A級(jí)景區(qū)建設(shè);啟動(dòng)總部大廈建設(shè),深化與先進(jìn)地區(qū)和知名企業(yè)的合作,繼續(xù)大力引進(jìn)研發(fā)中心、結(jié)算中心或地區(qū)總部;探索創(chuàng)意產(chǎn)品產(chǎn)業(yè)化途徑,推進(jìn)文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)健康開(kāi)展;重點(diǎn)開(kāi)展以電子信息、節(jié)能環(huán)保為主的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)”推進(jìn)產(chǎn)業(yè)向高端化開(kāi)展資料來(lái)源:2009年北戴河區(qū)政府工作報(bào)告塑造魅力城市新形象“積極扶持現(xiàn)有生產(chǎn)型企業(yè)開(kāi)展壯大,鼓勵(lì)引導(dǎo)區(qū)內(nèi)傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)向旅游度假、休閑健身、文化創(chuàng)意轉(zhuǎn)型;鼓勵(lì)商貿(mào)效勞業(yè)提質(zhì)升級(jí)”“推進(jìn)對(duì)外開(kāi)放和品牌建設(shè),推進(jìn)城鄉(xiāng)一體和環(huán)境建設(shè),推進(jìn)民生事業(yè)和社會(huì)建設(shè),加快建設(shè)‘宜居宜業(yè)宜游、富庶文明和諧”的世界名區(qū)”“把握全省建設(shè)環(huán)京津休閑旅游產(chǎn)業(yè)帶的有利契機(jī),圍繞魅力四季主題,整合自然、生態(tài)、文化、體育等資源,全方位打造‘休閑之城’”本工程整體通過(guò)高品質(zhì)居住功能的開(kāi)發(fā),對(duì)落實(shí)優(yōu)化和提升的開(kāi)展方向具有多重意義本工程整體以高品質(zhì)居住功能開(kāi)發(fā)為主,對(duì)落實(shí)北戴河優(yōu)化和提升的開(kāi)展方向具有重要意義政府及規(guī)劃層面對(duì)本工程以居住為主要功能的開(kāi)發(fā)方向形成了初步意向本工程西五村定位商務(wù)休閑片區(qū),打造高端旅游度假和商務(wù)休閑工程,包括高爾夫、國(guó)際會(huì)展中心、歐洲風(fēng)情度假小鎮(zhèn)、度假酒店等,實(shí)現(xiàn)旅游度假功能升級(jí)跳出南部傳統(tǒng)休療度假區(qū),落實(shí)“增量北移”,實(shí)現(xiàn)空間優(yōu)化:以高品質(zhì)居住及配套功能,實(shí)現(xiàn)度假生活升級(jí);同時(shí)打造差異化的旅游休閑功能“以撥道洼、楊各莊為中心,將東坨頭納入中心居住片區(qū),吸收喬莊、費(fèi)石莊、西坨頭村的增量人口,建設(shè)環(huán)境優(yōu)美、生態(tài)優(yōu)良、設(shè)施優(yōu)越、配套優(yōu)質(zhì)的北部中心聚居區(qū)”“將中心城區(qū)形象定位為以歐洲風(fēng)情為主風(fēng)格,生態(tài)宜居為主線(xiàn)條,休閑時(shí)尚為主韻律的北戴河北部新城核心區(qū)”——《戴河鎮(zhèn)中心片區(qū)整體規(guī)劃框架匯報(bào)材料》“北部片區(qū)開(kāi)展空間很大,占地7.8平方公里左右,將來(lái)會(huì)有一個(gè)容納7萬(wàn)人口的北部生活區(qū),會(huì)成為北戴河的一個(gè)新城”——北戴河區(qū)規(guī)劃局宋副局長(zhǎng)同時(shí)以生活+度假的復(fù)合化功能,與西五村、北戴河新區(qū)形成差異化,共同造勢(shì)、實(shí)現(xiàn)共贏本工程西五村北戴河新區(qū)復(fù)合化路線(xiàn)以生活+度假的復(fù)合開(kāi)發(fā)模式,打造高品質(zhì)的居住產(chǎn)品、配套設(shè)施及差異化旅游休閑工程,打造實(shí)現(xiàn)家庭居住、時(shí)尚運(yùn)動(dòng)、旅游度假完美嫁接的生活居住綜合區(qū)專(zhuān)業(yè)化路線(xiàn)依托高端旅游度假和娛樂(lè)休閑工程的西部商務(wù)休閑片區(qū),重點(diǎn)建設(shè)高爾夫球場(chǎng)、國(guó)際會(huì)展中心、以文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)為核心的歐洲風(fēng)情小鎮(zhèn)、度假別墅等工程專(zhuān)業(yè)化路線(xiàn)以高端休閑旅游為主導(dǎo),以五星級(jí)酒店、度假公寓、高爾夫球場(chǎng)、主題公園、游艇俱樂(lè)部、會(huì)展、總部基地、高科技企業(yè)為主要開(kāi)展業(yè)態(tài),打造國(guó)際高端濱海旅游休閑文化新區(qū)競(jìng)合關(guān)系捆綁效應(yīng)合作>競(jìng)爭(zhēng)「案例」三亞數(shù)灣功能各具特色,共同構(gòu)建起三亞大旅游體系,合力營(yíng)造區(qū)域價(jià)值,并均獲得成功開(kāi)發(fā)大東海:有城市功能的濱海度假區(qū),中短期度假功能,物業(yè)以高層公寓和中端酒店為主,生活配套設(shè)施齊全、濱海度假旅游設(shè)施興旺三亞灣:現(xiàn)代濱海新城,娛樂(lè)業(yè)、休閑度假、游艇業(yè)、居住功能,物業(yè)以獨(dú)立別墅、小高層、多層公寓為主海棠灣;國(guó)際專(zhuān)業(yè)化休閑旅游度假新城,多元社區(qū)、國(guó)家生態(tài)公園、高端濱海旅游度假、會(huì)議商務(wù)功能,商業(yè)、休閑娛樂(lè)設(shè)施配置完善陽(yáng)光海岸和鳳凰島:大型高端綜合功能區(qū),高檔次觀光、高端商務(wù)會(huì)展及度假、國(guó)際購(gòu)物中心功能,物業(yè)以頂級(jí)高級(jí)酒店、一線(xiàn)海景高層度假公寓為主

大東海紅塘灣三亞灣陽(yáng)光海岸坎秧灣太陽(yáng)灣亞龍灣海棠灣紅塘灣:純粹的高尚居住度假區(qū),物業(yè)以一線(xiàn)海景高端住宅為主,配套休閑娛樂(lè)、綜合效勞設(shè)施坎秧灣和太陽(yáng)灣:小規(guī)模運(yùn)動(dòng)主題觀光和頂級(jí)酒店,以高爾夫?yàn)橹鞯倪\(yùn)動(dòng)主題度假,成為亞龍灣功能上補(bǔ)充亞龍灣:國(guó)際一流度假旅游勝地,度假、會(huì)議接待功能,依托一線(xiàn)海景高檔酒店集群形成在高檔會(huì)議市場(chǎng)上的優(yōu)勢(shì)核心結(jié)論回憶在京津冀城市群的快速開(kāi)展、城市群一體化和城市分工,以及城市群龐大并將更加趨強(qiáng)的休閑度假需求市場(chǎng)背景下,工程開(kāi)展面臨著巨大的開(kāi)展時(shí)機(jī)尤其是隨著城市群中產(chǎn)階級(jí)的進(jìn)一步崛起,未來(lái)城市群內(nèi)的異地休閑度假和異地置業(yè)所形成持續(xù)時(shí)機(jī),對(duì)本工程更具意義針對(duì)秦皇島“旅游立市”的開(kāi)展戰(zhàn)略,北戴河明確了“優(yōu)化和提升”的開(kāi)展方向;本工程的開(kāi)發(fā)在北戴河也被初步賦予了新的意義,整體以高品質(zhì)居住功能開(kāi)發(fā)為主面對(duì)西五村和北戴河新區(qū)的潛在競(jìng)爭(zhēng),本工程將以“生活+度假”的復(fù)合化實(shí)現(xiàn)差異化,共同造勢(shì)、實(shí)現(xiàn)共贏工程成功開(kāi)展的時(shí)機(jī)評(píng)估工程開(kāi)發(fā)的市場(chǎng)可實(shí)現(xiàn)性成功案例研究工程開(kāi)展戰(zhàn)略及策略工程開(kāi)發(fā)建議工程規(guī)劃建議本次溝通內(nèi)容客戶(hù)〔市場(chǎng)需求〕競(jìng)爭(zhēng)〔市場(chǎng)供給〕大盤(pán)的成功開(kāi)發(fā)必須瞄準(zhǔn)主力客戶(hù)群,在此根底之上尋求客戶(hù)群的復(fù)合化以深圳萬(wàn)科四季花城為例,深圳中心城區(qū)白領(lǐng)為其核心客戶(hù),同時(shí)成交客戶(hù)呈現(xiàn)復(fù)合化特征大盤(pán)的成功開(kāi)發(fā)必須即瞄準(zhǔn)主力客群,同時(shí)又尋求客戶(hù)的復(fù)合化深圳萬(wàn)科四季花城瞄準(zhǔn)深圳中心城區(qū)白領(lǐng)階層外溢趨勢(shì),為其提供適宜產(chǎn)品,有效的抓住其所定義的白領(lǐng)客群后期隨著工程知名度和成熟的提升,客戶(hù)層面逐漸擴(kuò)大大盤(pán)開(kāi)發(fā)的特征:大規(guī)模長(zhǎng)周期規(guī)模大,意味著在設(shè)定的開(kāi)發(fā)周期目標(biāo)下,必須依靠更為廣泛的客戶(hù)群來(lái)消化周期長(zhǎng),意味著外部競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境存在這眾多不確定性,城市背景及人口趨勢(shì)也存在著眾多變化的可能,因此面臨的客群必然會(huì)有所變化周期長(zhǎng),意味著工程自身?xiàng)l件和價(jià)值的階段性差異會(huì)非常明顯,必然對(duì)不同的客戶(hù)產(chǎn)生影響*****5%尤其在4.15新政出臺(tái)的背景下,本工程前期必須盡可能的依托本地客戶(hù)需求,尋求客戶(hù)的多樣化北戴河市場(chǎng)目前客戶(hù)以外地〔尤其是北京〕的中產(chǎn)為主,以貸款買(mǎi)房居多同時(shí)作為度假置業(yè)需求,相對(duì)于剛性需求和改善需求對(duì)市場(chǎng)更為敏感,受影響更大2010年4月17日“國(guó)十條”對(duì)異地置業(yè)提出嚴(yán)格的限制:“對(duì)不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)置住房貸款”本工程必須尋求客戶(hù)的多樣化,有其是在近期,本地需求對(duì)工程的意義尤為重大世聯(lián)判斷:開(kāi)發(fā)商和政府關(guān)系的博弈,決定了該政策屬于臨時(shí)性的劇烈政策,因此將產(chǎn)生較大的短期影響,短期內(nèi)會(huì)出現(xiàn)觀望和拋售等現(xiàn)象經(jīng)深入分析,世聯(lián)為本工程制訂了適宜的客戶(hù)構(gòu)成體系外地客戶(hù)本地客戶(hù)北京客戶(hù)唐山客戶(hù)天津客戶(hù)東北客戶(hù)其他省市客戶(hù)主動(dòng)外溢客戶(hù)被動(dòng)外溢客戶(hù)市場(chǎng)表現(xiàn)開(kāi)展趨勢(shì)工程對(duì)位……客戶(hù)集:評(píng)判角度:客戶(hù)構(gòu)成體系:核心客戶(hù)外圍客戶(hù)偶得客戶(hù)北京客戶(hù)主動(dòng)外溢客戶(hù)唐山客戶(hù)被動(dòng)外溢客戶(hù)天津客戶(hù)東北客戶(hù)其他省市客戶(hù)北京客戶(hù)一直是秦皇島市場(chǎng)上外部客戶(hù)的絕對(duì)主力核心客戶(hù)——北京客戶(hù)*********6450%40%60-70%40%50%80-90%40%局部典型樓盤(pán)北京客戶(hù)占比數(shù)據(jù)來(lái)源:市場(chǎng)調(diào)研、世聯(lián)平臺(tái)以35-45歲的中產(chǎn)客戶(hù)為主,另有少局部養(yǎng)老客戶(hù)核心客戶(hù)——北京客戶(hù)北京客戶(hù)以35-45歲中產(chǎn)為主局部工程出現(xiàn)少量養(yǎng)老客戶(hù)外地客戶(hù)以京津唐為主,其中北京占到80%-90%,客戶(hù)群體以40歲以上,家庭置業(yè)為主——澳景藍(lán)灣銷(xiāo)售代表北京客戶(hù)以35-60歲成功人士為主——秦皇國(guó)際公寓銷(xiāo)售代表客戶(hù)以年紀(jì)40左右的成功人士為主,休閑度假需求——戴河庭院銷(xiāo)售代表大局部外地客戶(hù)是為了養(yǎng)老兼度假,因此快退休的中年人及已退休的老年人多些,這局部客戶(hù)不常年住在戴河新城,而是集中在夏天幾個(gè)月份來(lái)此居住——戴河新城銷(xiāo)售代表外地客戶(hù)中,北京客戶(hù)占到50%,集中在45歲以上,北京以退休高干、軍區(qū)領(lǐng)導(dǎo)主,以度假、養(yǎng)老為主要置業(yè)目的——淺水灣別墅銷(xiāo)售經(jīng)理北京客戶(hù)占到50%,天津、唐山客戶(hù)共占到30%,東北客戶(hù)占到10%;從置業(yè)動(dòng)機(jī)來(lái)看,度假兼投資的客戶(hù)能占到70%,30%為養(yǎng)老客戶(hù)——海巢銷(xiāo)售代表整體具有較強(qiáng)購(gòu)置力,追求品質(zhì)核心客戶(hù)——北京客戶(hù)高品質(zhì)工程中,北京客戶(hù)明顯提升低端工程中北京客戶(hù)比例明顯下降戴河庭院為南北戴河多層工程中的標(biāo)桿,均價(jià)1.4-2萬(wàn)元/平米秦皇國(guó)際公寓資源強(qiáng)勢(shì)、品質(zhì)較高,均價(jià)11000元/平米******70-80%****20%戴河新城為南戴河區(qū)域較為典型的低價(jià)、大盤(pán)普通住宅工程,目前均價(jià)在3600元/平米;北京客戶(hù)占比明顯下降,且多為普通養(yǎng)老客戶(hù)置業(yè)理性,注重“度假+生活+投資”的組合價(jià)值核心客戶(hù)——北京客戶(hù)北京客戶(hù)在外地客戶(hù)中是最為注重社區(qū)環(huán)境、品質(zhì)的一群;帶家人暑期來(lái)秦皇島度假的客戶(hù)居多,暑期希望并有可能在秦皇島長(zhǎng)時(shí)期停留——玉帶灣樓盤(pán)銷(xiāo)售代表陳艷北京客戶(hù)置業(yè)比較理性,注重生活品質(zhì)和房屋的保值增值能力,希望根據(jù)物業(yè)提供的代租代管效勞對(duì)房屋進(jìn)行有效出租——秦皇國(guó)際公寓銷(xiāo)售代表北京客戶(hù)購(gòu)房會(huì)考慮很多因素,關(guān)注環(huán)境、產(chǎn)品品質(zhì)等,要看過(guò)很多工程做比照后才會(huì)作出決定——戴河國(guó)際銷(xiāo)售代表度假生活投資三級(jí)市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)的前景共同支撐其投資價(jià)值:本地客戶(hù)支撐下入住率必然提升;同時(shí)交通方便,可實(shí)現(xiàn)物業(yè)閑置時(shí)對(duì)外出租希望度假的同時(shí)仍能享受生活的便利和氣氛,因此更關(guān)注生活配套和社區(qū)環(huán)境不限于臨海,有海景或到海邊很方便同樣能實(shí)現(xiàn)度假需求,即不臨海但得海北京客戶(hù)置業(yè)關(guān)注點(diǎn)因此,近年來(lái)北京客戶(hù)置業(yè)區(qū)位選擇出現(xiàn)了向海港轉(zhuǎn)移的明顯趨勢(shì)核心客戶(hù)——北京客戶(hù)北京客戶(hù)在海港買(mǎi)小戶(hù)型公寓的趨勢(shì)越來(lái)越強(qiáng)是有原因的;離市中心近的工程,將來(lái)租出去非常好租,而且60-70平米的小戶(hù)型一年租金1萬(wàn)多,80-90平米的兩居一年的租金也是1萬(wàn)多,所以即使拋開(kāi)自己度假使用的實(shí)用性,北京客戶(hù)也沒(méi)有必要買(mǎi)稍大些的兩居——半島四季銷(xiāo)售代表朱小姐北京人挺認(rèn)北戴河的,具有投資觀念,很挑剔,注重品質(zhì),現(xiàn)階段開(kāi)始由濱海向市區(qū)轉(zhuǎn)移〔怕潮〕——國(guó)興房地產(chǎn)銷(xiāo)售經(jīng)理鐘先生*******海港局部典型樓盤(pán)北京客戶(hù)占比%率先崛起的北京中產(chǎn)階級(jí)定能成為本工程的核心客戶(hù)核心客戶(hù)——北京客戶(hù)中國(guó)中產(chǎn)階級(jí)人口數(shù)量預(yù)測(cè)〔單位:億元〕中產(chǎn)階級(jí)家庭占中國(guó)家庭比例預(yù)測(cè)資料來(lái)源:GlobalDemographics,國(guó)務(wù)院開(kāi)展研究中心另外,在北京逐漸步入老齡化社會(huì)的背景下,財(cái)富型養(yǎng)老客戶(hù)也將在中后期成為我們的潛在客戶(hù)核心客戶(hù)——北京客戶(hù)北京將逐漸步入老齡化社會(huì)財(cái)富型養(yǎng)老客戶(hù)也將在中后期成為我們的潛在客戶(hù)截至08年底,北京市老年人口占總?cè)丝?5%,老齡化趨勢(shì)越來(lái)越明顯養(yǎng)老置業(yè)客戶(hù)財(cái)富型養(yǎng)老客戶(hù)普通養(yǎng)老客戶(hù)環(huán)境:大環(huán)境、社區(qū)環(huán)境產(chǎn)品品質(zhì)、舒適度配套設(shè)施資源人口年齡結(jié)構(gòu)模型中國(guó)人口老齡化預(yù)測(cè)曲線(xiàn)產(chǎn)品價(jià)格、性?xún)r(jià)比區(qū)域大環(huán)境配套設(shè)施資料來(lái)源:UnitedNations(2003),“WorldPopulationProspects”;WorldBank,WorldDevelopmentindicators,2003本地主動(dòng)外溢客戶(hù)由兩類(lèi)構(gòu)成,具有“追求生活環(huán)境和品質(zhì)改善”的相同置業(yè)動(dòng)機(jī)追求生活環(huán)境和生活品質(zhì)的改善核心客戶(hù)——本地主動(dòng)外溢客戶(hù)獨(dú)棟置業(yè)客戶(hù)類(lèi)別墅置業(yè)客戶(hù)置業(yè)動(dòng)機(jī)置業(yè)能力物業(yè)選擇典型客戶(hù)追求生活環(huán)境和生活品質(zhì)的改善財(cái)富型客戶(hù),頂級(jí)置業(yè)能力高端客戶(hù),具有較強(qiáng)的置業(yè)能力獨(dú)棟別墅聯(lián)排、疊拼及洋房產(chǎn)品森林逸城獨(dú)棟置業(yè)客戶(hù)、紅嶼別墅獨(dú)棟和雙拼置業(yè)客戶(hù)森林逸城類(lèi)低密度置業(yè)客戶(hù)、長(zhǎng)島別墅類(lèi)低密度置業(yè)客戶(hù)、紅嶼別墅類(lèi)低密度置業(yè)客戶(hù)其龐大的置業(yè)需求...核心客戶(hù)——本地主動(dòng)外溢客戶(hù)獨(dú)棟:45套聯(lián)排:121套疊拼:504套森林逸城是秦皇島少有的供給低密度及類(lèi)低密度產(chǎn)品,且以本地客戶(hù)消化為主的工程在本地客戶(hù)強(qiáng)勁的置業(yè)需求下,低密度及類(lèi)低密度產(chǎn)品快速消化**低密度及類(lèi)低密度產(chǎn)品成交客戶(hù)構(gòu)成低密度及類(lèi)低密度產(chǎn)品結(jié)構(gòu)〔京、津、塘、東北客戶(hù)〕*****25樓盤(pán)低密度及類(lèi)低密度產(chǎn)品消化速度比照森林逸城三期獨(dú)棟和類(lèi)別墅組團(tuán)2008年4月開(kāi)盤(pán),在全國(guó)市場(chǎng)普遍不景氣的08年下半年和09年上半年,依然保持了良好的消化速度南北戴河區(qū)域是別墅、類(lèi)別墅及洋房產(chǎn)品的主要供給區(qū)域,包括過(guò)往的長(zhǎng)島別墅、紅嶼別墅、碧海藍(lán)天、戴河庭院,以及當(dāng)前在售的夏宮、東南海32院、淺水灣別墅、御墅龍灣市政根底目前仍不完善:缺乏集中供暖、燃?xì)夤┙o工程開(kāi)發(fā)重度假,本地置業(yè)客戶(hù)需求遭到無(wú)視,包括配套不完善、缺乏社區(qū)感、產(chǎn)品與本地客戶(hù)需求不對(duì)位...一直未能得到市場(chǎng)有效的挖掘和釋放核心客戶(hù)——本地主動(dòng)外溢客戶(hù)過(guò)往開(kāi)發(fā)工程較少:長(zhǎng)島別墅、紅嶼別墅、碧海藍(lán)天、戴河庭院目前在售工程屈指可數(shù):夏宮、東南海32院、淺水灣別墅、御墅龍灣、假日藍(lán)灣,且開(kāi)發(fā)規(guī)模較小,從工程數(shù)量來(lái)看僅占整個(gè)秦皇島市場(chǎng)在售房地產(chǎn)工程的5%別墅、類(lèi)別墅及洋房產(chǎn)品在秦皇島一直缺乏供給主要供給板塊南北戴河的市政根底不完善,開(kāi)發(fā)工程普遍無(wú)法滿(mǎn)足本地客戶(hù)需求**含別墅、類(lèi)別墅、洋房產(chǎn)品的工程其他工程秦皇島在售工程類(lèi)型構(gòu)成95%置業(yè)主要關(guān)注點(diǎn)為環(huán)境、產(chǎn)品、社區(qū)感、配套核心客戶(hù)——本地主動(dòng)外溢客戶(hù)當(dāng)時(shí)買(mǎi)這個(gè)小區(qū)主要是因?yàn)樵诒贝骱樱瑲夂?、空氣環(huán)境是秦皇島最好的,而且這個(gè)樓盤(pán)離海也有一定距離,居住很舒服;另外這個(gè)房子非常有品質(zhì),社區(qū)內(nèi)的環(huán)境也非常好,房子180多平米,大小也適合一家人居住——長(zhǎng)島別墅某聯(lián)排業(yè)主在買(mǎi)紅嶼之前一直住在海港,有好幾套房子,一直想買(mǎi)個(gè)交通比較方便能夠常住的別墅;秦皇島一直缺少好的別墅,紅嶼別墅的品質(zhì)非常好,社區(qū)內(nèi)部的環(huán)境也非常好,而且還在北戴河區(qū),當(dāng)時(shí)這個(gè)工程一出來(lái)就把我打動(dòng)了,當(dāng)即決定購(gòu)置了兩套雙拼——紅嶼別墅某雙拼業(yè)主置業(yè)關(guān)注點(diǎn)排序產(chǎn)品:關(guān)注產(chǎn)品形式,辭別城市居住模式,追求中低密度舒適型城郊居住模式;關(guān)注產(chǎn)品品質(zhì),包括產(chǎn)品立面設(shè)計(jì)、使用空間設(shè)計(jì)及用料、材質(zhì)環(huán)境:在大環(huán)境宜居的根底上,同時(shí)關(guān)注社區(qū)內(nèi)部的環(huán)境是否優(yōu)質(zhì)交通:與城市有較為便捷的道路聯(lián)通配套:作為第一居所,希望有一些根本的生活配套,如社區(qū)商業(yè)1234未來(lái)隨著北戴河供暖、燃?xì)獾仁姓芫W(wǎng)的完善,其有時(shí)機(jī)成為本工程的核心客戶(hù)核心客戶(hù)——本地主動(dòng)外溢客戶(hù)北戴河區(qū)熱電聯(lián)網(wǎng)集中供熱工程已進(jìn)入工程勘察二次招標(biāo)階段,建設(shè)地點(diǎn)包括戴河鎮(zhèn)區(qū)域規(guī)劃取消分散燃煤鍋爐房,采用熱電廠(chǎng)和大型集中供熱鍋爐房供熱至2020年,北戴河組團(tuán)新建集中供熱鍋爐房5座,集中供熱面積為713萬(wàn)平方米,供熱普及率到達(dá)100%燃起供給以永唐秦天然氣管道輸氣為主,液化石油氣為輔在北戴河組團(tuán)設(shè)置高中壓調(diào)壓站1座,至2020年,北戴河組團(tuán)天然氣普及率到達(dá)100%西部快速路天然氣管道配套建設(shè)已列為市重點(diǎn)工程工程供暖管網(wǎng)燃?xì)夤芫W(wǎng)規(guī)劃目標(biāo)規(guī)劃實(shí)施資料來(lái)源:秦皇島市城市總體規(guī)劃〔2008-2020〕唐山客戶(hù)在秦皇島房地產(chǎn)市場(chǎng)各工程中普遍存在,成交占比存在“10%效應(yīng)”外圍客戶(hù)——唐山客戶(hù)***澳景藍(lán)灣*****10010%局部典型樓盤(pán)唐山客戶(hù)占比數(shù)據(jù)來(lái)源:市場(chǎng)調(diào)研、世聯(lián)平臺(tái)特殊的城市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)下形成的人口結(jié)構(gòu),決定了其具有較強(qiáng)的購(gòu)置力,但規(guī)模上無(wú)法成為工程的核心客戶(hù)外圍客戶(hù)——唐山客戶(hù)工礦業(yè)主導(dǎo)下的唐山經(jīng)濟(jì)…********唐山歷年產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)唐山城市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)長(zhǎng)期以工礦業(yè)為主導(dǎo),第二產(chǎn)業(yè)開(kāi)展優(yōu)勢(shì)突出、增長(zhǎng)強(qiáng)勁,未來(lái)也仍將處于主導(dǎo)地位…形成了特殊的人口結(jié)構(gòu)金字塔頂端人口相對(duì)其他城市具有較為可觀的比重,但規(guī)模畢竟有限;同時(shí)面臨北京、天津、海南等其他具有強(qiáng)勢(shì)資源和房地產(chǎn)投資價(jià)值城市的客戶(hù)分流礦主、私企業(yè)主、國(guó)企高層,具有較強(qiáng)的置業(yè)能力,異地置業(yè)廣泛存在財(cái)富人群中產(chǎn)階級(jí)中低端收入人口公務(wù)員、教師、大型企業(yè)中層,局部有異地置業(yè)需求,但能力有限普通工人,無(wú)外地置業(yè)能力和需求35%唐山客戶(hù)置業(yè)感性,產(chǎn)品的豪、資源的稀缺等單維價(jià)值因素便可促使其順利成交外圍客戶(hù)——唐山客戶(hù)唐山客戶(hù)置業(yè)感性,成交較快唐山客戶(hù)相對(duì)感性,以生意人為主,因?yàn)殄X(qián)來(lái)的快,所以對(duì)房屋的選擇上不摳細(xì)節(jié),看上就買(mǎi)?!鼗蕠?guó)際公寓銷(xiāo)售代表唐山置業(yè)者為高端物業(yè)產(chǎn)品的主力客戶(hù)唐山客戶(hù)特點(diǎn)就是比較直爽,只買(mǎi)最貴的、最好的,來(lái)現(xiàn)場(chǎng)如果覺(jué)得工程可以就會(huì)當(dāng)場(chǎng)決定購(gòu)置,且直接跟銷(xiāo)售代表要最好的戶(hù)型——澳景藍(lán)灣銷(xiāo)售代表唐山客戶(hù)純看樓盤(pán)感覺(jué),看著喜歡就買(mǎi),比較粗放——澳景藍(lán)灣銷(xiāo)售代表我們買(mǎi)房子就得買(mǎi)好點(diǎn),當(dāng)時(shí)也都說(shuō)紅嶼是最好的,我看了也很喜歡,我們唐山在秦皇島買(mǎi)房是很常見(jiàn)的,買(mǎi)房子的時(shí)候唐山也不只是我一個(gè)人買(mǎi),還有好多朋友也住在這里——紅嶼別墅某唐山業(yè)主唐山客戶(hù)開(kāi)礦的財(cái)富人群多,掙錢(qián)容易,成交比較爽快——淺水灣別墅銷(xiāo)售代表隨著近年來(lái)海港區(qū)普通住宅價(jià)格的明顯走高...外圍客戶(hù)——本地被動(dòng)外溢客戶(hù)典型樓盤(pán)價(jià)格已逼近南北戴河有優(yōu)勢(shì)海資源支撐的樓盤(pán)價(jià)格海港房?jī)r(jià)近年來(lái)明顯走高單位:元/平米秦皇國(guó)際公寓玉帶灣盛秦福第玉龍灣5.7%5.9%8.6%13.8%*御墅龍灣**單位:元/平米6000-6500同時(shí)與南北戴河中低價(jià)位工程亦形成明顯的價(jià)格梯度在低價(jià)格吸引下,局部配套相對(duì)完善的樓盤(pán)中出現(xiàn)了海港本地的被動(dòng)外溢客戶(hù)本地普通住宅置業(yè)客戶(hù)已開(kāi)始出現(xiàn)外溢趨勢(shì),有時(shí)機(jī)成為本工程的外圍客戶(hù),尤其是在工程前期戴河新城持續(xù)以低價(jià)快銷(xiāo)為策略,后期隨其配套的不斷完善,吸引了局部本地客戶(hù)戰(zhàn)前巴黎依靠其便利的區(qū)位交通條件和外部配套,也同樣吸引了局部本地客戶(hù)*海港區(qū)樓盤(pán)*單位:元/平6000-65006,300外圍客戶(hù)——本地被動(dòng)外溢客戶(hù)本地人占到10%-20%,而且有增長(zhǎng)趨勢(shì)。主要是因?yàn)槭袇^(qū)房?jī)r(jià)走高,所以過(guò)來(lái)——戴河新城銷(xiāo)售代表置業(yè)主要關(guān)注點(diǎn)依次為價(jià)格、產(chǎn)品性?xún)r(jià)比、交通、配套外圍客戶(hù)——本地被動(dòng)外溢客戶(hù)交通居住在北戴河、工作在海港的生活方式,使本地被動(dòng)外溢客戶(hù)對(duì)交通的要求,尤其是是公共交通的要求很高配套高度關(guān)注根本生活配套,醫(yī)療、學(xué)校等綜合性配套的完善程度是否能符合家庭需求產(chǎn)品性?xún)r(jià)比充分考慮居住期內(nèi)自身家庭結(jié)構(gòu)的變化,關(guān)注實(shí)用的戶(hù)型面積和結(jié)構(gòu)Fourdynamicfactors本地被動(dòng)外溢客戶(hù)置業(yè)關(guān)注點(diǎn)價(jià)格被海港區(qū)擠出的本地被動(dòng)外溢客戶(hù),經(jīng)濟(jì)能力決定其置業(yè)首先以?xún)r(jià)格為衡量標(biāo)尺1234東北客戶(hù)常見(jiàn)于目前秦皇島市場(chǎng)的中低價(jià)位樓盤(pán)中偶得客戶(hù)——東北客戶(hù)海韻丁香成交客戶(hù)構(gòu)成****觀山海成交客戶(hù)構(gòu)成博維龍廷成交客戶(hù)構(gòu)成海韻丁香成交客戶(hù)構(gòu)成*************20%以度假+養(yǎng)老客戶(hù)為主,置業(yè)主要關(guān)注點(diǎn)為價(jià)格、產(chǎn)品性?xún)r(jià)比、配套偶得客戶(hù)——東北客戶(hù)在整體置業(yè)能力有限的背景下,以養(yǎng)老+度假為主要置業(yè)動(dòng)機(jī)…東北客戶(hù)以60歲以上老人居多,一般為剛退休的政府官員,入住時(shí)間以旅游季節(jié)即夏季為主——嶺瀾銷(xiāo)售代表…決定了東北客戶(hù)置業(yè)主要關(guān)注點(diǎn)如下東北客戶(hù)對(duì)環(huán)境、社區(qū)景觀要求不高,就看價(jià)格和戶(hù)型——盛秦福第銷(xiāo)售代表東北客戶(hù)以在山海關(guān)養(yǎng)老的客戶(hù)為主,也有一局部是常住的,有時(shí)能待半年,覺(jué)得山海關(guān)環(huán)境好、價(jià)格又不高——海韻丁香銷(xiāo)售代表東北業(yè)主以養(yǎng)老度假客戶(hù)為主,主要是夏季來(lái)北戴河養(yǎng)老度假——戴河新城銷(xiāo)售經(jīng)理價(jià)格:來(lái)秦皇島置業(yè)的絕大多數(shù)東北客戶(hù)受購(gòu)置能力影響,總價(jià)控制成為其置業(yè)的根本訴求點(diǎn)產(chǎn)品:對(duì)產(chǎn)品的要求強(qiáng)調(diào)性?xún)r(jià)比,關(guān)注戶(hù)型的布局、通風(fēng)采光等根本使用功能層面配套:尤其是對(duì)以養(yǎng)老安家為置業(yè)目的銀發(fā)客戶(hù)而言,醫(yī)療及商業(yè)等根本的生活配套也相對(duì)重要123天津客戶(hù)近年來(lái)在秦皇島市場(chǎng)上所占份額明顯下降,除少局部資源占有型和投資型客戶(hù)外,根本銷(xiāo)聲匿跡偶得客戶(hù)——天津客戶(hù)天津客戶(hù)較少,主要看投資價(jià)值——澳景藍(lán)灣銷(xiāo)售代表半島四季:本市客戶(hù)占50%,根本上都是投資客;外地客戶(hù)有北京、天津、唐山和東北的客戶(hù),整體以旅游度假兼投資為目的天津客戶(hù)喜歡挑細(xì)節(jié),人數(shù)有下降趨勢(shì),因?yàn)樗麄冇辛藶I海新區(qū)——秦皇島市國(guó)興房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售經(jīng)理海巢:天津、唐山客戶(hù)共占到30%嶺瀾:外地客戶(hù)以東北客戶(hù)為主,北京、天津客戶(hù)共占到30%天津客戶(hù)相對(duì)少一點(diǎn),能占到5%,因?yàn)槲覀冊(cè)谔旖蜃鲞^(guò)廣告——戴河國(guó)際銷(xiāo)售代表御墅龍灣:唐山、天津客戶(hù)共占30%左右,唐山客戶(hù)能稍多些淺水灣:天津、唐山、東北及周邊客戶(hù)共同占到30%天津客戶(hù)近年來(lái)在秦置業(yè)比例明顯下降只在局部有明顯資源屬性和投資價(jià)值的工程中出現(xiàn)局部天津客戶(hù)資源+產(chǎn)品占有型純資源占有型投資型主要源于濱海新區(qū)投資價(jià)值的逐漸上升、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)放量的逐漸熾熱偶得客戶(hù)——天津客戶(hù)09年濱海新區(qū)新建商品住宅成交面積環(huán)比增長(zhǎng)約207%,漲幅居天津各大板塊之首數(shù)據(jù)來(lái)源:世聯(lián)平臺(tái),2009年天津房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告******%**%根本持平***%5066*7368*8105**14457濱海新區(qū)作為國(guó)家級(jí)戰(zhàn)略區(qū)域、天津城市的第二級(jí),與市中心仍存在較大價(jià)格差〔10年3月成交數(shù)據(jù)〕09年濱海新區(qū)成交均價(jià)較08年增14%,漲幅居三個(gè)城市板塊之首********6%調(diào)查中,絕大多數(shù)天津客戶(hù)置業(yè)意向區(qū)域選擇濱海新區(qū)單位:萬(wàn)平米單位:元/平米206.63%181.03%154.16%146.73%其他省市的外地客戶(hù)在目前市場(chǎng)占比較小,來(lái)源地較為廣泛,包括山西、內(nèi)蒙、山東、廣東等地偶得客戶(hù)——其他省市客戶(hù)購(gòu)置高端物業(yè)產(chǎn)品主力客戶(hù)主要集中在京津唐、東北地區(qū),現(xiàn)在還出現(xiàn)了大同客戶(hù)——秦皇島市國(guó)興房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售經(jīng)理外地客戶(hù)以京津唐為主,其中北京占到80%-90%。還有很少量的山西煤老板在這里置業(yè)——澳景藍(lán)灣銷(xiāo)售代表北京人占到50%,本地客戶(hù)占20%,天津、唐山、東北、內(nèi)蒙古及周邊占到30%——淺水灣別墅銷(xiāo)售經(jīng)理紅嶼別墅200套別墅中,秦皇島客戶(hù)購(gòu)置60-70套,北京、唐山客戶(hù)100戶(hù)左右另外還有局部廣州、香港客戶(hù),暑期才會(huì)入住——紅嶼別墅物業(yè)客服在秦皇島短期內(nèi)很難成為全國(guó)性旅游度假地的背景下,此類(lèi)客戶(hù)只能作為本工程的偶得客戶(hù)偶得客戶(hù)——其他省市客戶(hù)區(qū)域型目的地型休閑度假區(qū)的功能單一復(fù)合城市級(jí)市場(chǎng)資源強(qiáng)勢(shì),資源條件及旅游度假設(shè)施的競(jìng)爭(zhēng)力進(jìn)一步提高機(jī)場(chǎng)等根底條件的興建產(chǎn)品和活動(dòng)符合更廣泛市場(chǎng)的需求更大范圍的區(qū)域推廣具備區(qū)域內(nèi)的強(qiáng)勢(shì)資源條件和吸引力相對(duì)復(fù)合功能,綜合滿(mǎn)足市場(chǎng)需求與區(qū)域市場(chǎng)保持100-300公里黃金距離區(qū)域級(jí)市場(chǎng)全國(guó)及國(guó)際市場(chǎng)海南秦皇島煙臺(tái)本地型在城市范圍內(nèi)具有一定吸引力和特色目標(biāo)客戶(hù)群以本市范圍內(nèi)的客群為主功能相對(duì)單一,滿(mǎn)足局部層次需求工程成功開(kāi)展的時(shí)機(jī)評(píng)估工程開(kāi)發(fā)的市場(chǎng)可實(shí)現(xiàn)性成功案例研究工程開(kāi)展戰(zhàn)略及策略工程開(kāi)發(fā)建議工程規(guī)劃建議本次溝通內(nèi)容客戶(hù)〔市場(chǎng)需求〕競(jìng)爭(zhēng)〔市場(chǎng)供給〕從競(jìng)爭(zhēng)平臺(tái)來(lái)看,秦皇島房地產(chǎn)市場(chǎng)整體競(jìng)爭(zhēng)層次較低,容易突破評(píng)判房地產(chǎn)市場(chǎng)整體競(jìng)爭(zhēng)水平的指標(biāo)與秦皇島市場(chǎng)的對(duì)位分析開(kāi)發(fā)主體工程層面產(chǎn)品層面戶(hù)型層面全國(guó)知名開(kāi)發(fā)商進(jìn)入情況本地開(kāi)發(fā)商工程操作能力社區(qū)規(guī)劃園林及配套社區(qū)主題產(chǎn)品形式和風(fēng)格產(chǎn)品品質(zhì)〔立面、材質(zhì)…〕戶(hù)型的舒適度戶(hù)型的創(chuàng)新性開(kāi)發(fā)主體:秦皇島房地產(chǎn)市場(chǎng)少有全國(guó)知名開(kāi)放商進(jìn)駐;多數(shù)本地開(kāi)發(fā)商操作僅限于本地經(jīng)驗(yàn),綜合能力和工程開(kāi)發(fā)水平有限工程層面:工程整體規(guī)劃水平偏低、社區(qū)內(nèi)部園林和環(huán)境的營(yíng)造普遍未得到重視,工程普遍缺乏社區(qū)文化主題的導(dǎo)入產(chǎn)品層面:產(chǎn)品形式傳統(tǒng)、守舊,缺乏創(chuàng)新性產(chǎn)品;產(chǎn)品品質(zhì)整體不高,少有工程注重立面和材質(zhì)的細(xì)節(jié)戶(hù)型層面:戶(hù)型設(shè)計(jì)仍停留在以滿(mǎn)足居住根本需求為主的較低水平,少有工程能通過(guò)戶(hù)型的創(chuàng)新成功挖掘和滿(mǎn)足客戶(hù)高層次需求南北戴河區(qū)域開(kāi)發(fā)工程普遍存在產(chǎn)品不對(duì)位、配套不完善、缺乏社區(qū)感等問(wèn)題外部度假客戶(hù)需求特征:使用方向和使用頻率決定了物業(yè)需求特征產(chǎn)品與客戶(hù)需求不對(duì)位普遍存在配套不完善、無(wú)內(nèi)部園林和環(huán)境營(yíng)造,未能滿(mǎn)足客戶(hù)需求過(guò)往及在售工程均存在配套不完善的問(wèn)題;只有個(gè)別工程對(duì)內(nèi)部園林和社區(qū)環(huán)境進(jìn)行營(yíng)造小戶(hù)型、低總價(jià)的度假公寓放大度假使用空間,壓縮廚衛(wèi)等使用空間面積實(shí)用、總價(jià)控制的獨(dú)棟或類(lèi)別墅產(chǎn)品強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品度假的實(shí)用性普通度假置業(yè)客戶(hù)高端度假置業(yè)客戶(hù)局部大面積、高總價(jià)別墅產(chǎn)品與度假客戶(hù)需求不對(duì)位,造成明顯產(chǎn)品滯銷(xiāo)御墅龍灣二期08年8月開(kāi)盤(pán),目前仍剩下10套左右獨(dú)棟,都是面積600-700平米、總價(jià)在900萬(wàn)-1000萬(wàn)的大獨(dú)棟——御墅龍灣銷(xiāo)售代表根本我不怎么住,主要是考慮這邊生活不方便,閑著就閑著吧,買(mǎi)我們小區(qū)的人有很多主是為了投資的——紅嶼別墅本地業(yè)主造成對(duì)本地客戶(hù)需求的無(wú)視,僅少數(shù)工程出現(xiàn)局部本地客戶(hù),且以投資為主;同時(shí)也無(wú)法滿(mǎn)足外部度假客戶(hù)高層次的置業(yè)需求長(zhǎng)島別墅紅嶼別墅戴河庭院從供給結(jié)構(gòu)來(lái)看,秦皇島市場(chǎng)低密度、類(lèi)低密度及高品質(zhì)洋房工程缺乏供給北戴河海港南戴河黃金海岸海港:以小高和高層產(chǎn)品開(kāi)發(fā)為主北戴河:以別墅、類(lèi)低密度和多層為主;但受用地條件限制,有效供給不多,且規(guī)模有限南戴河:濱海區(qū)域以海景小高層工程為主,北部區(qū)域以低價(jià)普通多層工程為主黃金海岸:結(jié)合海資源,局部地區(qū)以海景高層工程開(kāi)發(fā)為主外圍區(qū)縣:撫寧、昌黎、青龍、盧龍,除少量地緣性小規(guī)模工程外,幾乎無(wú)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程昌黎撫寧南北戴河雖為中低密度工程主要供給區(qū),但目前類(lèi)別墅產(chǎn)品和優(yōu)質(zhì)洋房產(chǎn)品已消化完畢南北戴河是秦皇島中低密度工程的主要供給板塊目前類(lèi)別墅產(chǎn)品和優(yōu)質(zhì)洋房產(chǎn)品已消化完畢,所剩房源根本為獨(dú)棟產(chǎn)品多數(shù)工程的類(lèi)別墅和洋房產(chǎn)品已根本消化完畢,未來(lái)在土地條件的制約下很難有所放量目前供給的別墅和類(lèi)別墅產(chǎn)品以滯銷(xiāo)大獨(dú)棟和少量新放量的獨(dú)棟產(chǎn)品目前別墅和類(lèi)別墅產(chǎn)品供給情況項(xiàng)目紅嶼別墅御墅龍灣淺水灣長(zhǎng)島別墅供應(yīng)產(chǎn)品獨(dú)棟獨(dú)棟獨(dú)棟聯(lián)排供應(yīng)量1<103310備注滯銷(xiāo)大獨(dú)棟滯銷(xiāo)600-700平米大獨(dú)棟新開(kāi)盤(pán)放量獨(dú)棟滯銷(xiāo)的問(wèn)題聯(lián)排產(chǎn)品(窄面寬)御墅龍灣東南海32號(hào)院淺水灣紅嶼別素長(zhǎng)島別墅北戴河區(qū)域一直是秦皇島別墅、類(lèi)別墅及洋房產(chǎn)品的主要供給區(qū)域,包括長(zhǎng)島別墅、紅嶼別墅、夏宮、東南海32院、淺水灣別墅、御墅龍灣、戴河庭院等目前秦皇島在售的含別墅、類(lèi)別墅及洋房產(chǎn)品的工程,除假日藍(lán)灣外其他工程均位于南北戴河區(qū)域戴河庭院核心結(jié)論回憶從需求來(lái)看:本工程存在廣泛的內(nèi)外部需求,從而有時(shí)機(jī)構(gòu)建復(fù)合化的客戶(hù)構(gòu)成體系;即以北京客戶(hù)和本地主動(dòng)外溢客戶(hù)為核心客戶(hù),以唐

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