家福園物業(yè)管理指南（全部文案）

家福園物業(yè)管理指南（全部文案）家福園物業(yè)管理指南歡迎您步入品味生活，成為家福園的主人營造美麗和諧的居信環(huán)境一直是家福園發(fā)展商的執(zhí)著追求，從項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)到建筑施工，在家福園的每一處您都會真切地感受“人本”住宅的魅力，在堅(jiān)持建筑品質(zhì)的同時(shí)，我們更重視服務(wù)的品質(zhì)，注重您生活中的每一個(gè)細(xì)節(jié)。一、管理指南A、管理標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格按照ISO9002國際標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，通過專業(yè)化的管理、規(guī)范化的服務(wù)，為家福園創(chuàng)造一個(gè)優(yōu)美的生活空間。B、管理宗旨“業(yè)主至上、服務(wù)第一”始終密切關(guān)注業(yè)主動態(tài)需求，通過各種渠道提供各種無償或有償服務(wù)項(xiàng)目，讓業(yè)主感到最大的滿意。C、讓業(yè)主享受到Style生活方式對服務(wù)內(nèi)容精心設(shè)計(jì)，選派精明強(qiáng)干的物業(yè)管理隊(duì)伍，使家福園成為聚人氣，旺財(cái)氣的知名品牌社區(qū)中心。二、管理職責(zé)A、專職管理服務(wù)，居家比住星級酒店更舒適。B、會所專業(yè)化、職能化服務(wù)，配有高素質(zhì)物業(yè)管理人員，隨時(shí)為業(yè)主服務(wù)。C、對業(yè)主的物業(yè)及園區(qū)配套設(shè)施進(jìn)行妥善管理與維護(hù)，確保物業(yè)的良好狀態(tài)，延長使用壽命并增值或保值。D、受過部隊(duì)技術(shù)偵察、警衛(wèi)訓(xùn)練二年以上的專業(yè)保安人員為業(yè)主提供24小時(shí)保安服務(wù)，保證園區(qū)安全。E、專業(yè)維修人員為園區(qū)公共設(shè)備進(jìn)行24小時(shí)維護(hù)及保養(yǎng)，保障園區(qū)供水、電力、采暖、衛(wèi)星電視及電梯正常運(yùn)行。F、園區(qū)配有大型供電設(shè)備，保證園區(qū)供電照明及電梯無間斷性使用。G、園區(qū)配有專業(yè)保潔人員，保證園區(qū)的衛(wèi)生服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。H、專業(yè)園藝綠化人員，對園區(qū)的植被、樹木、花草修剪養(yǎng)護(hù)。I、組織各種有益的社區(qū)文化活動，促進(jìn)社區(qū)文化建設(shè)。J、業(yè)主檔案管理。三、服務(wù)項(xiàng)目A、園區(qū)安全1、防火、防盜、監(jiān)控等系統(tǒng)的安裝維護(hù)，配合發(fā)展商依照消防法的要求，合理配置設(shè)備；重視管理并消除小區(qū)內(nèi)可能存在的隱患；制定消防管理?xiàng)l例和設(shè)置消防標(biāo)識，確保消防系統(tǒng)符合國家規(guī)定并通過每年的消防驗(yàn)收。2、24小時(shí)人員車輛進(jìn)出管理，包括機(jī)動車輛和非機(jī)動車輛的管理；制定小區(qū)內(nèi)車輛的進(jìn)出、停放和行駛的管理規(guī)定，明確責(zé)任人的崗位職責(zé)及程序，制定小區(qū)交通標(biāo)識系統(tǒng)；制定車輛管理制度。3、24小時(shí)安全管制，根據(jù)周邊治安情況，小區(qū)特點(diǎn)制定切實(shí)有效的安全管理方案；門禁系統(tǒng)方案，配合發(fā)展商建立相應(yīng)的技術(shù)防范措施，建成尋更系統(tǒng)，包括報(bào)警系統(tǒng)，紅外線監(jiān)控系統(tǒng)，保安對講系統(tǒng)。4、信件、郵件協(xié)助辦理。5、其他安全事務(wù)。6、園區(qū)清潔、綠化。B、園區(qū)清潔、綠化1、公共區(qū)域環(huán)境專人清潔打掃，根據(jù)小區(qū)特點(diǎn)，劃分若干區(qū)域，制定保潔標(biāo)準(zhǔn)，積極配合發(fā)展商配置清潔設(shè)施，維護(hù)和保養(yǎng)好清潔設(shè)施。制定小區(qū)清潔衛(wèi)生管理?xiàng)l例，根據(jù)開發(fā)商要求參與制定綠化方案；制定綠化管理規(guī)定，明確綠化管理人員的職責(zé)，明確綠化完好率。C、水、電設(shè)備的管理維護(hù)1、對管理區(qū)域內(nèi)設(shè)備進(jìn)行保養(yǎng)管理，保證設(shè)備安全正常運(yùn)行。2、對管理區(qū)域內(nèi)共有設(shè)備、設(shè)施進(jìn)行保養(yǎng)管理。3、協(xié)調(diào)本部門與各部門工作銜接。4、對維修人員的技術(shù)培訓(xùn)。5、處理小區(qū)內(nèi)設(shè)備運(yùn)行中發(fā)生的各種問題。D、高壓電工工作內(nèi)容1、變配電房管理、清潔工作，做好安全用電工作。2、業(yè)主報(bào)修公用部位常規(guī)性維修工作。E、維修電工工作內(nèi)容1、業(yè)主報(bào)修公用部位常規(guī)性維修工作。2、對電梯養(yǎng)護(hù)管理工作。F、管道工工作內(nèi)容1、業(yè)主報(bào)修，公用部位常規(guī)性維修工作。2、水泵房?煤氣增壓房養(yǎng)護(hù)管理工作?清潔工作?G、物業(yè)管理前期介入由一名維修人員迅速前期介入，參與水、電設(shè)施施工，熟悉各種管道、線道的走向，為今后的維修工作提供可靠的依據(jù)，對施工中發(fā)現(xiàn)的問題及時(shí)與開發(fā)商聯(lián)系，以便及時(shí)糾正。1、制定水、電設(shè)備的年度養(yǎng)護(hù)計(jì)劃以及維修及時(shí)率、合格率指標(biāo)。（建設(shè)部指標(biāo)：及時(shí)率98%，合格率100%）2、依據(jù)設(shè)備年度養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，實(shí)施養(yǎng)護(hù)工作；養(yǎng)護(hù)工作應(yīng)有專人負(fù)責(zé)并有記錄。3、水泵房內(nèi)生活水泵要有定期做點(diǎn)動運(yùn)行，手動、自動切換實(shí)驗(yàn)。4、消防栓應(yīng)定期清潔檢查、放水檢查，所有檢查過程要有記錄。5、做好園區(qū)水、電、煤氣計(jì)量工作，應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r定為月計(jì)量或雙月計(jì)量，固定抄表日期，分戶建立臺帳，按實(shí)際使用量及當(dāng)?shù)貥?biāo)準(zhǔn)收費(fèi)；業(yè)主入住、退房均應(yīng)及時(shí)抄表記錄在該臺帳上。H、房屋及公共部位配套設(shè)施的養(yǎng)護(hù)管理1、物業(yè)管理前期介入人員還應(yīng)參加工程監(jiān)理工作，協(xié)助開發(fā)商、施工單位把好工程質(zhì)量關(guān)，發(fā)現(xiàn)隱患及時(shí)反饋至開發(fā)商、施工單位，使其及時(shí)采取措施解決。2、制定房屋年度完好率檢查制度，檢查應(yīng)預(yù)先確定日期、檢查人員，結(jié)果要看專項(xiàng)記錄。3、房屋外墻面應(yīng)二年刷一次涂料，面磚外墻應(yīng)每年清洗一次.4、變配電房預(yù)防性電試工作，5、新包裝電梯的驗(yàn)收、運(yùn)行養(yǎng)護(hù)管理工作6、消防設(shè)備的驗(yàn)收工作。7、房屋維修、管理制度的建立8、房屋的物業(yè)管理接管驗(yàn)收工作。I、業(yè)主裝修管理1、制定業(yè)主裝修管理規(guī)定，明確裝修管理范圍、時(shí)間、垃圾處理及裝修施工人員的管理，完善裝修申報(bào)手續(xù)。2、建立裝修檢查監(jiān)督制度，明確職責(zé)，以確保房屋結(jié)構(gòu)、園區(qū)消防、防盜安全及環(huán)境衛(wèi)生不受影響。3、對施工單位進(jìn)行有效監(jiān)督、維護(hù)業(yè)主利益。J、入住管理1、查驗(yàn)業(yè)主付清房款憑證，為具備辦理入住資格的業(yè)主辦理入住手續(xù)。2、陪同業(yè)主驗(yàn)收并發(fā)放房屋驗(yàn)收通知、驗(yàn)收后業(yè)主簽字，驗(yàn)收資料存檔，辦理鑰匙交接手續(xù)。3、完善業(yè)主存檔資料。K、檔案資料管理1、齊全入住資料、申請表格、維修記錄、合同、協(xié)議、收費(fèi)記錄等。2、建立業(yè)主檔案的管理規(guī)定、規(guī)范查閱、保管制度。3、建立空置房鑰匙領(lǐng)用管理制度，并辦理業(yè)主入住后鑰匙交接領(lǐng)取手續(xù)。L收取管理費(fèi)、代辦各類水、電、煤氣收費(fèi)1、收到管理費(fèi)，登記造冊，對到時(shí)未交者，及時(shí)發(fā)單催繳。2、代辦水、電、煤氣賬單，并登帳留存。3、為不正常的業(yè)主提供代辦水、電、煤氣賬單交款服務(wù)。4、定期做好日、周報(bào)表、并與財(cái)務(wù)抹帳，協(xié)助催款。四、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)家福園全面執(zhí)行ISO9002國際認(rèn)證標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)服務(wù)事無具細(xì)真正實(shí)現(xiàn)以人為本，以主為尊。A、保安部

保障業(yè)主不受侵害，保障園區(qū)公共設(shè)施完好，保障園區(qū)內(nèi)治安環(huán)境，保障業(yè)主的私有財(cái)產(chǎn)安全，保障業(yè)主免受不速之客干擾。消防安全服務(wù)，人身財(cái)產(chǎn)，急救，突發(fā)事件緊急避險(xiǎn)。B、服務(wù)部精品超市、美容美發(fā)中心、家庭廚師、家電維修、代管、代購、代售物品、電話叫配、擦車修車、洗衣店等家政服務(wù)。C、家務(wù)中心代訂車票機(jī)票、廣告設(shè)計(jì)及制作、產(chǎn)品推廣、形象設(shè)計(jì)包裝、翻譯、傳真、打字、復(fù)印、洽談及家庭聚會、舞會、會議場所的租賃、上網(wǎng)咨詢服務(wù)。五、其它1、根據(jù)小區(qū)入住情況，因地制宜制定社區(qū)活動計(jì)劃。2、根據(jù)社區(qū)活動組織實(shí)施各項(xiàng)活動。3、接待業(yè)主咨詢、投訴（電話、信件、來訪等）做好記錄及時(shí)組織處理，對過程進(jìn)行跟蹤，并予以記錄存檔。4在日常工作中收集客戶信息，加強(qiáng)公司與業(yè)主間的信息溝通，確保業(yè)主對物業(yè)公司的工作滿意。物業(yè)管理公約前言為了維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益，保持物業(yè)的完好美觀，加強(qiáng)住宅園區(qū)的管理，創(chuàng)造一個(gè)舒適、溫馨、安全、清潔、優(yōu)雅、有序的居住生活環(huán)境。根據(jù)國家和沈陽市的有關(guān)政策和法律規(guī)定，簽訂本管理公約。（以下簡稱公約）第一章：總則第一條：本公約中的下列用語，除另有注釋或有明顯其它含義的以外，具有如下含義：l、園區(qū)：指座落干大東區(qū)小河沿路l號，由沈陽政興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的"水岸雅居"。2、業(yè)主：凡依據(jù)《商品房購銷合同》，對本園區(qū)內(nèi)的房屋擁有或共同擁有所有權(quán)的自然人，法人或其它組織，或依據(jù)其它法律文件或法律事實(shí)對房屋實(shí)際占有、使用的自然人、法人或其它組織。3、管理公司：受沈陽政興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司指定沈陽政興物業(yè)管理有限公司為家福園的物業(yè)管理公司。4、單位：指業(yè)主依據(jù)《商品房購銷合同》或其它法律文書、法律事實(shí)依法占有，使用的園區(qū)內(nèi)的房屋。5、公共地方：指除業(yè)主單位以外，園區(qū)圍墻以內(nèi)的所有為業(yè)主所設(shè)定并供其共同使用的地方或范圍，但不包括任何業(yè)主依法擁有獨(dú)立使用權(quán)的地方及發(fā)展商的聲明保留之地方。6、公共設(shè)施：指為園區(qū)及山主利益而設(shè)置的各種地上附著物，架設(shè)及敷設(shè)的各專用系統(tǒng)及管線。第二條：業(yè)主應(yīng)遵守國家法律、法規(guī)及本公約的規(guī)定，遵守社會公德。努力成為遵紀(jì)守法，思想品德高尚的文明公民。第三條：為實(shí)現(xiàn)以上目標(biāo)，業(yè)主與管理公司應(yīng)全力配合、協(xié)作。第二章：業(yè)主的權(quán)利、義務(wù)第四條：業(yè)主的權(quán)利1、業(yè)主獨(dú)立擁有、使用、居住及享用其名下的單位及全部租金收益。2、業(yè)主有權(quán)將其名下單位連同上述權(quán)利及利益，自由出售、饋贈、出租、抵押或其它方式處置或變賣。3、可與其他業(yè)主共同使用園區(qū)公共地方和公共設(shè)施。第五條：業(yè)主的義務(wù)4、可根據(jù)本公約維護(hù)自身合法權(quán)益。5、對住宅園區(qū)的各項(xiàng)管理決策擁有建議權(quán)和監(jiān)督權(quán)l(xiāng)、業(yè)主在行使上述權(quán)利和使用名下單位時(shí)，須遵守本公約及根據(jù)本公約所制定的物業(yè)管理所必須的相關(guān)規(guī)定2、依照法律及本公約的規(guī)定，負(fù)責(zé)繳交其名下單位應(yīng)分擔(dān)的管理費(fèi)及其它基金款項(xiàng)。3、繳納其名下單位需付的而由管理公司代收的包括采暖費(fèi)在內(nèi)的各項(xiàng)費(fèi)用

4、業(yè)主在出租、出售或準(zhǔn)許他人使用房屋時(shí)，須提前到物業(yè)公司辦理登記手續(xù)，并保證新的業(yè)主遵守公約或重新簽訂本公約。5、不得改變樓宇的結(jié)構(gòu)、不得更改橫梁、支柱等，或加建、擴(kuò)建、搭建、拆除任何建筑物。6、不得切割、損壞、更改、干擾樓宇任何公用部分，包括水、電、煤氣等供應(yīng)及排水管道，暗渠、喉管、電纜、固定裝置等設(shè)施。7、住戶單位（非公共建筑部分）只可做居住使用，不得做寫字樓、貨物工廠或其它商業(yè)用途。8、不得妨礙他人使用公用地方及公用設(shè)施，不得阻礙房屋的正常維修。9、樓宇內(nèi)公共地方不得擺放家俱、貨物、架設(shè)花架、室外天線或其它物品。10、住宅區(qū)內(nèi)之任何地方均不得亂涂亂畫、張貼。11、住宅區(qū)內(nèi)嚴(yán)禁業(yè)主飼養(yǎng)家畜、家禽。12、不得往樓下拋棄雜物、生活垃圾，包括裝修垃圾應(yīng)用袋裝好，按指定時(shí)間放到指定地點(diǎn)。13、業(yè)主有義務(wù)教育并帶動其未成年子女遵守本公約及其它管理規(guī)定，如因未成年子女的過錯(cuò)給物業(yè)管理造成嚴(yán)重危害的，業(yè)主除應(yīng)對未成年子女加強(qiáng)教育外，對造成實(shí)際損失的，還應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。14、遵守管理公司訂立的其它管理規(guī)章制度。第三章：管理公司的職責(zé)及權(quán)利第六條：管理公司的職責(zé)l、負(fù)責(zé)園區(qū)的管理、經(jīng)營及房屋和配套公共設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)，2、維護(hù)園區(qū)內(nèi)的所有公共地方的照明及消防設(shè)備，并保持其功能良好;3、保持園區(qū)內(nèi)公共地方環(huán)境優(yōu)美、衛(wèi)生清潔。4、負(fù)責(zé)園區(qū)內(nèi)公共綠化的維護(hù)和管理。5、負(fù)責(zé)園區(qū)內(nèi)的保安工作，保持園區(qū)的正常生活秩序。第七條：管理公司的權(quán)利l、根據(jù)本公約管理需要制訂園區(qū)住戶守則及其必要的規(guī)章制度，并以公告的形式予以發(fā)布。2、有權(quán)對園內(nèi)的車輛進(jìn)行有序化管理，除消防、救護(hù)、警備和特許的車輛外，其它機(jī)動車輛未經(jīng)許可一律駛往地下停放車輛，包括自行車、摩托車等在內(nèi)的各種車輛實(shí)行定點(diǎn)停放。3、按物價(jià)部門核定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，向業(yè)主收取管理費(fèi)，收取的管理費(fèi)用單列項(xiàng)目?？顚Ｓ?，年度費(fèi)用收支情況張榜公布，并接受業(yè)主管理委員會和業(yè)主的監(jiān)督。4、管理公司根據(jù)園區(qū)管理收支情況，可適時(shí)的調(diào)整收費(fèi)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，但此調(diào)整需經(jīng)園區(qū)管委會和物價(jià)部門通過。5、采取一切必要措施（包括提出及進(jìn)行訴訟）制止各業(yè)主違反，不遵守或不履行本公約以及依本公約制定的各有效之規(guī)定。6、管理公司可采取法律行動或其它有效行動來催促業(yè)主繳齊各項(xiàng)欠款。第四章:違約責(zé)任第八條：業(yè)主逾期交納管理費(fèi)的，就按逾期交納部分的日百分之五交付滯納金。第九條：業(yè)主有其它違反本公約的行為，應(yīng)當(dāng)立即停止違約行為，并應(yīng)支付違約金，對造成實(shí)際財(cái)產(chǎn)損失的還應(yīng)依法賠償。第十條：前款所稱的違約金以處罰的方式支付，每人次以5元-5000元為限，管理公司可在園區(qū)內(nèi)進(jìn)行公告，違約金應(yīng)用于園區(qū)內(nèi)專項(xiàng)建設(shè)費(fèi)用上。第十一條：管理公司或其他人員履行職責(zé)時(shí)如違反公約，侵害業(yè)主利益的，管理公司除應(yīng)立即停止侵害行為外，還應(yīng)負(fù)責(zé)消除由此給業(yè)主帶來的不良影響