廣西房地產(chǎn)發(fā)展態(tài)勢分析與投資建議策劃方案模板

廣西房地產(chǎn)發(fā)展態(tài)勢分析及投資提議策劃方案房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)，在擴大內(nèi)需和促進(jìn)消費方面發(fā)揮了巨大作用，推進(jìn)了國民經(jīng)濟發(fā)展.目前，中國經(jīng)濟增加已經(jīng)進(jìn)入新一輪上升期。據(jù)國家統(tǒng)計局公報數(shù)據(jù)顯示，以來中國生產(chǎn)總值增加率全部在8%以上（達(dá)成9.5%）。在中國經(jīng)濟增加強勁勢頭帶動下，近幾年房地產(chǎn)投資和銷售增加率全部達(dá)30％以上，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了快速增加態(tài)勢，引發(fā)了國家宏觀調(diào)控部門關(guān)注。以來，國家相繼出臺了上調(diào)固定資產(chǎn)投資項目資金率、暫停審批農(nóng)用地轉(zhuǎn)非農(nóng)用地、嚴(yán)格控制信貸規(guī)模、實施土地招標(biāo)、拍賣、掛牌制度等一系列宏觀調(diào)控方法，矛頭直指房地產(chǎn)業(yè)。在此形式之下,怎樣理性認(rèn)識和評價目前廣西房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展形勢，防范房地產(chǎn)投資風(fēng)險，引導(dǎo)企業(yè)步入健康、有序發(fā)展呢?我采取以下策略:一、市場化發(fā)展策略；二、資本原始積累策略；三、實施差異化策略；四、可連續(xù)發(fā)展策略。我企業(yè)房地產(chǎn)業(yè)起步較晚，開始貯備項目，成立專業(yè)企業(yè)進(jìn)行運作，經(jīng)過幾年發(fā)展，前后開發(fā)（或在開發(fā)）了三個項目，總投資近10億元，我們在學(xué)習(xí)中不停積累經(jīng)驗，探索出了部分適合本身特點房地產(chǎn)開發(fā)管理模式。我們房地產(chǎn)開發(fā)思緒關(guān)鍵是：一、市場化發(fā)展策略：抓住機遇，強勢進(jìn)入，走市場化發(fā)展路子；二、資本原始積累策略：開發(fā)好已經(jīng)有房地產(chǎn)項目，快速完成資本原始積累；三、實施差異化策略：經(jīng)過市場細(xì)分，擠占高端市場，實施差異化戰(zhàn)略，打造著名高尚小區(qū)品牌；四、可連續(xù)發(fā)展策略：選擇貯備升值潛力巨大地塊，為房地產(chǎn)業(yè)可連續(xù)發(fā)展提供資源保障，增強發(fā)展后勁。案例:一、廣西房地產(chǎn)現(xiàn)實狀況及特征（一）廣西房地產(chǎn)發(fā)展情況廣西房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷90年代北海房地產(chǎn)“泡沫”之痛后，在經(jīng)濟快速發(fā)展、政府固定資產(chǎn)投資、取消福利分房政策、個人住房消費信貸條件放寬等原因和利好條件影響下，以1999年為一個發(fā)展新起點，開始進(jìn)入了快速發(fā)展時期，房地產(chǎn)市場運行機制初步建立，房地產(chǎn)投資和消費保持了較快增加速度。因為房地產(chǎn)市場區(qū)域性及全國經(jīng)濟發(fā)展不平衡，廣西房地產(chǎn)市場發(fā)展含有自己個性特征。1、廣西房地產(chǎn)開發(fā)投資情況1997-廣西房地產(chǎn)投資增加情況表年份投資完成額（億元）增加（%）占固定資產(chǎn)比重（%）GDP增加（%）固定資產(chǎn)增加（%）199722.40————199817.87-20.2———199924.58.538.676.455.6810.874.4333.9910.514.2120.2659.8109.322.53192.3537.115.3311.827.1（數(shù)據(jù)起源：廣西統(tǒng)計局國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報）從上表看出，廣西房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅較大，但因為基數(shù)小，所以總量并不大。、房地產(chǎn)投資增幅和前幾年相比是最高。1999至，廣西房地產(chǎn)投資增加率為GDP增加率3倍以上，從起，此二者之間距離深入加大，房地產(chǎn)投資和GDP增加協(xié)調(diào)性開始減弱（見下圖）。很多業(yè)內(nèi)人士共識是：房地產(chǎn)投資增加速度控制在GDP增加速度2倍以內(nèi)比較適宜。廣西GDP增加為9.3％，而房地產(chǎn)開發(fā)投資增加為59.8％，是GDP增加速度6.43倍；GDP增加為11.8％，房地產(chǎn)投資為37.1％,是GDP增加速度3.14倍。房地產(chǎn)投資增加和中國生產(chǎn)總值增加不協(xié)調(diào)，尤其是在連續(xù)幾年投資高增加情況下更輕易發(fā)生由“熱”到“過熱”轉(zhuǎn)化。2、廣西房地產(chǎn)供求關(guān)系情況

，廣西整年商品房銷售面積820.36萬平方米，增加30.1%（其中商品住宅銷售面積749.79萬平方米，增加32.0%）；整年房地產(chǎn)業(yè)完成增加值95.69億元，增加11.7%，和此同時出現(xiàn)商品房空置率較往年高。截止末，全區(qū)商品房空置面積為160.41萬平方米，比上年增加11.8%。（數(shù)據(jù)起源：廣西房產(chǎn)街.com發(fā)表時間：-3-17）

1999-廣西房地產(chǎn)供銷情況表（單位：萬平方米，%）項目1999年完工面積170.89198.24314.29419.6543.03—銷售面積140.18154.15275.94417.48490.67820.36供銷比率1.221.281.141.011.11—

從上圖表看，1999年至，廣西房地產(chǎn)供銷關(guān)系增加基礎(chǔ)平衡，但完工面積和銷售面積相差大致保持在30萬平方米左右，但從起，這種差距離深入拉大，可見空置率已對廣西房地產(chǎn)造成一定泡沫和水份。在焦點房地產(chǎn)網(wǎng)（3月26日《個人理財雜志》）對全國37個含有影響力城市房地產(chǎn)泡沫排名中，南寧市排在第12位，應(yīng)引發(fā)警惕。

市場經(jīng)濟通常規(guī)律是：供小于求→刺激價格上升→利潤增加→刺激投資規(guī)模擴張→商品供給量增加→供大于求→價格下降→利潤降低→投資規(guī)?？s小→商品供給量降低→供小于求，如此循環(huán)往復(fù)。總體來講，房地產(chǎn)業(yè)周期波動呈上升期、下降期，依據(jù)數(shù)據(jù)分析，大致能夠判定廣西房地產(chǎn)市場經(jīng)過幾年連續(xù)快速發(fā)展，現(xiàn)在已處于一個發(fā)展波峰。3、廣西房地產(chǎn)價格走勢情況至，廣西房地產(chǎn)平均銷售價格每平方米分別為1450元、1814元、1924元、1963元、2083元，其漲幅分別為25%、6%、2.55%、6.11%。從下面走勢圖中能夠看出：房地產(chǎn)價格在經(jīng)過猛漲后，認(rèn)為一個拐點，進(jìn)入了平穩(wěn)趨緩、小幅上漲階段。

在廣西，南寧、桂林、柳州三大中心城市一直飾演著廣西房地產(chǎn)業(yè)價格領(lǐng)跑者角色。如南寧市市區(qū)每平方米商品房平均價格達(dá)成2817元，其中瑯東及鳳嶺區(qū)域住宅房價平均高達(dá)3100多元；桂林市三里店區(qū)域住宅在銷售價格僅為1800元左右，年末均價就已升至3000元左右，可見，升值空間不會很大。（二）廣西房地產(chǎn)市場特征因為廣西經(jīng)濟發(fā)展相對發(fā)達(dá)地域來說較慢，房地產(chǎn)市場又受區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展、消費水平、消費意識等主客觀方面原因影響，所以在走向規(guī)范過程中，顯示出以下特征：1、投資結(jié)構(gòu)不平衡。高級市場供給量過剩，中低級市場需求不足（結(jié)合南寧市經(jīng)濟發(fā)展水平10萬元至20萬元為低級；20萬元至40萬元為中等；超出40萬元為高級；100萬以上為豪華檔），房地產(chǎn)開發(fā)區(qū)域集中，產(chǎn)品開發(fā)雷同，結(jié)構(gòu)不合理，深入加劇了中低級市場競爭。如南寧市現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)燒點關(guān)鍵集中在瑯東、鳳嶺、江南，其中瑯東、鳳嶺以中高級住宅區(qū)為主，江南以中低級住宅為主，同時，總價超出100萬元大戶型開始滯銷，但仍有不少開發(fā)商奮力搶占狹窄高端市場，市場失衡深入加劇，投資風(fēng)險大，不利于市場健康發(fā)展。2、商業(yè)房地產(chǎn)投資過快。在前幾年經(jīng)濟發(fā)展過熱時，商業(yè)用房比較暢銷，伴隨國家宏觀調(diào)控政策實施，商業(yè)用房銷售率快速下降，而每十二個月商業(yè)用房完工面積卻不停增加，這就加劇了商業(yè)用房供求矛盾。房地產(chǎn)開發(fā)商在近兩年開發(fā)樓盤中，幾乎全部把一二樓作為商鋪推出，產(chǎn)品同構(gòu)，增加了營銷風(fēng)險。，廣西商業(yè)營業(yè)用房投資35.1億元，增加94.6%，占全部房地產(chǎn)開發(fā)投資18.2%；商業(yè)營業(yè)用房施工面積483.29萬平方米，增加43.0%；商業(yè)營業(yè)用房空置41.01萬平方米，增加18.7％，占全部空置面積25.6％，比上年提升1.5個百分點。以南寧為例，商業(yè)房地產(chǎn)投資16.03億元，同比增加55.6%，上六個月商業(yè)房地產(chǎn)投資為12.2億元,同比增加76.9%。從到上六個月，南寧推向市場商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)量超出300萬平方米，上六個月商業(yè)用空置房同比增加25.2%，空置面積同比增加11.1%。（數(shù)據(jù)起源：新桂網(wǎng)-02-18）3、產(chǎn)品功效單一。在廣西房地產(chǎn)市場中，以住宅開發(fā)、向消費者提供改善居住空間基礎(chǔ)功效產(chǎn)品為主，戶型以三房和二房為消費主流。但伴隨廣西居民生活水平提升，對房地產(chǎn)需求開始展現(xiàn)多樣化，已不再僅僅滿足于有一個“容身之處”，而是開始追求居住舒適，強調(diào)住宅功效，重視周圍環(huán)境優(yōu)越性等，環(huán)境、人文等附加值高樓盤逐步受到消費者，尤其是年輕、高學(xué)歷、高收入群體青睞，產(chǎn)品功效單一房地產(chǎn)將受到冷遇。4、投資主體多元化。廣西現(xiàn)在共有房地產(chǎn)企業(yè)700多家，其中南寧市有近360家。最近兩年，從外省，尤其是上海、溫州、福建等地開發(fā)軍團源源不停地涌入廣西房地產(chǎn)市場進(jìn)行各類投資活動，使廣西房地產(chǎn)市場投資主體展現(xiàn)多元化發(fā)展趨勢。如以上海房產(chǎn)為背景荒島企業(yè)在南寧東溝嶺開發(fā)，經(jīng)過提供大量拆遷資金為優(yōu)勢在競爭中勝出，取得較成熟城市舊區(qū)土地。大連萬達(dá)集團投資12億元建設(shè)南寧“萬達(dá)商業(yè)廣場”，新加坡榮寶華控股企業(yè)投資建設(shè)“榮寶華商城”等，區(qū)外房地產(chǎn)商加入將使廣西房地產(chǎn)市場競爭愈加猛烈。5、房地產(chǎn)企業(yè)多、實力普遍不強。房地產(chǎn)市場準(zhǔn)入門檻太低（100萬元就能夠注冊一個房地產(chǎn)企業(yè)，5000萬元就能夠注冊一級企業(yè)），部分房地產(chǎn)企業(yè)無力負(fù)擔(dān)對應(yīng)責(zé)任，但其運作項目動輒幾千萬元，甚至幾億或數(shù)十億元。廣西現(xiàn)有700多個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，平均負(fù)債達(dá)80%左右，高于全國5個百分點，近70%企業(yè)無開發(fā)實力，總體上處于粗放經(jīng)營階段，不少企業(yè)因為存在資金、開發(fā)水平等問題，實際處于停滯不前狀態(tài)，甚至存在著名存實亡企業(yè)。6、市場運作有待規(guī)范。土地交易市場框架剛建立，運行還有待改善，公開競拍土地和協(xié)議出讓土地相比，所占百分比還不高。伴隨廣西房地產(chǎn)業(yè)日益繁榮，部分房地產(chǎn)商在追逐本身效益時候，忽略了對消費者承諾，影響了行業(yè)社會形象。在南寧市，住房面積縮水、交房時間延期、廣告虛假夸大、開發(fā)商承諾不兌現(xiàn)等購房糾紛不時被新聞媒體曝光，甚至訴諸法律，相關(guān)房產(chǎn)欺騙投訴已引發(fā)了市委市政府高度重視。二、廣西房地產(chǎn)市場面臨機遇和存在風(fēng)險（一）廣西房地產(chǎn)面臨機遇1、廣西經(jīng)濟連續(xù)快速健康發(fā)展，為居民改善居住環(huán)境提供了可能。全區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)成3320.10億元，比上年增加11.8%，生產(chǎn)總值提前十二個月超額完成“十五”計劃目標(biāo)，增幅創(chuàng)1995年以來最高水平。按常住人口計算人均生產(chǎn)總值7196元（折合美元超出800美元），增加11%，增幅創(chuàng)1995年以來最高水平。人均生產(chǎn)總值年增量首次超出1000元，達(dá)成1227元（數(shù)據(jù)起源：廣西統(tǒng)計局國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報）。經(jīng)濟連續(xù)快速增加肯定帶來對房地產(chǎn)大量需求，改善居住條件成為居民需要。廣西現(xiàn)在人均住房建筑面積僅20.18平方米/人,低于全國22.77平方米/人平均水平。另外，住房從數(shù)量到質(zhì)量提升有可能深入拉動房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。2、城市化進(jìn)程加緊，為房地產(chǎn)業(yè)提供了發(fā)展空間。城市化使大量農(nóng)村人口流入城市，產(chǎn)業(yè)和人口高度集中，有力地推進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。依據(jù)世界銀行統(tǒng)計資料表明，當(dāng)一個國家（地域）人均中國生產(chǎn)總值從700美元到1500美元時，城市化進(jìn)程加緊，城市人口比重將達(dá)成40%～60%。，廣西城鎮(zhèn)化水平達(dá)成29.1%，和全國37.7%平均水平相比還有差距。逐年提升城市化水平，肯定會形成新房地產(chǎn)需求。如南寧市調(diào)整部分行政區(qū)劃，撒銷邕寧縣，市區(qū)面積由原來1834平方公里擴大到6559平方公里，人口由原來152萬增為240萬，中心城市功效深入加強。同時，百色、梧州、玉林、貴港、河池、貴賓、崇左等地級市發(fā)展，將帶動房地市場快速增加。3、舊城改造和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)帶旺樓市。城市改造、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等全部需要拆遷很多民居，這在客觀上刺激了廣西房地產(chǎn)市場需求。以南寧市為例，從起開始大規(guī)模舊城改造運動，三坊街、堤路園、外灘工程、萬達(dá)商業(yè)廣場、東溝嶺等10個片區(qū)舊城改造工程，和南寧市“136”工程開工建設(shè)（改造）50多條市政道路，提供了連片土地開發(fā)，使原本已擔(dān)心市區(qū)土地資源更顯珍貴，并形成新商業(yè)圈，帶動了相關(guān)物業(yè)升值。4、特殊區(qū)位優(yōu)勢為廣西房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供了良好外部條件。廣西在國家實施西部大開發(fā)戰(zhàn)略和建立中國—東盟自由貿(mào)易區(qū)過程中，發(fā)揮著獨特作用，首屆東盟博覽會成功舉行、泛珠三角區(qū)域合作、和西南經(jīng)濟合作及出海大通道建設(shè)等將成為廣西經(jīng)濟新一輪發(fā)展加速器，并將吸納更多人流、物流、資金流聚集，深入提升廣西房地產(chǎn)購置力，形成新房地產(chǎn)市場需求。（二）廣西房地產(chǎn)存在風(fēng)險任何一個市場不可能只有贏利，沒有風(fēng)險，高利潤肯定伴伴隨高風(fēng)險。怎樣防范風(fēng)險，一直以來全部是各相關(guān)部門和相關(guān)行業(yè)深切關(guān)注問題。廣西房地產(chǎn)業(yè)風(fēng)險關(guān)鍵有：1、政策風(fēng)險房地產(chǎn)業(yè)是一個受政策面影響較大行業(yè)。近兩年來，國務(wù)院和國土資源部、建設(shè)部、中國人民銀行等對抑制房產(chǎn)過熱態(tài)度也很顯著，相繼出臺了一系列政策文件，對房地產(chǎn)市場進(jìn)行宏觀調(diào)控。溫家寶總理在《政府工作匯報》中，也提出要“關(guān)鍵抑制生產(chǎn)資料價格和房地產(chǎn)價格過快上漲”，所以抑制房價過快增加將成為今年調(diào)控關(guān)鍵之一。（1）“緊縮銀根”信貸政策。6月5日，中國人民銀行公布了121號文件《相關(guān)深入加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理通知》，嚴(yán)格控制房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銀行貸款，以降低國有銀行負(fù)擔(dān)連帶風(fēng)險。上六個月依據(jù)國務(wù)院要求，銀監(jiān)會和中國人民銀行對過熱行業(yè)采取了一系列限貸方法，其中房地產(chǎn)開發(fā)項目投資自有資金百分比從原來要求20%提升到35%。3月17日，中國人民銀行宣告取消個人住房貸款利率優(yōu)惠，個人房貸利率最低將提升0.2個百分點；同時，部分城市和地域個人住房貸款最低首付也可由現(xiàn)在20%提升到30%；商業(yè)貸款可由現(xiàn)在40%提升到50%～60%（各地域依據(jù)情況自行要求）。國家嚴(yán)格控制房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銀行貸款，提升貸款門檻和個人房貸利率，表明了抑制房地產(chǎn)行業(yè)投資趨熱態(tài)度。這些金融信貸政策出臺，意味著開發(fā)商自有資金比率和融資成本極大增加，從而增加了項目開發(fā)成本。因為利率及首款百分比提升，購房者和商業(yè)投資者入門門檻、貸款負(fù)擔(dān)和風(fēng)險增加，一定程度上抑制了購房和商業(yè)投資需求。（2）“收緊地根”土地政策。國務(wù)院辦公廳《相關(guān)深入開展土地市場治理整理嚴(yán)格土地管理緊急通知》和國土資源部11號令（《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)要求》）、21號令（《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)要求》）等政策出臺，深入清理規(guī)范土地市場，嚴(yán)格控制開發(fā)用地批租，是避免因房地產(chǎn)業(yè)波動引致整個國民經(jīng)濟波動，化解潛在風(fēng)險基礎(chǔ)方法，從源頭對全國房地產(chǎn)投資加速起到有力限制作用。所以，，劃撥和協(xié)議出讓供地范圍將逐步縮小，經(jīng)營性土地出讓制度配套改革還會深入完善。市場規(guī)范，也抑制了“人情地”和不正之風(fēng)等腐敗現(xiàn)象蔓延，中小企業(yè)想取得土地必需進(jìn)入土地市場進(jìn)行競拍，部分小企業(yè)無力負(fù)擔(dān)成本費用，從而失去了資源，也就失去了發(fā)展后勁。（3）經(jīng)濟適用房政策。國家建設(shè)部出臺《經(jīng)濟適用住房管理措施》、《相關(guān)已購經(jīng)濟適用住房上市出售相關(guān)問題通知》等三個文件，對經(jīng)濟適用住房戶型、價格、購置資格審查、上市出售、集資建房等方面做了更嚴(yán)格要求，表現(xiàn)了國家大力發(fā)展城市經(jīng)濟適用房建設(shè)，限制高價房開發(fā)，抑制投資性炒房目標(biāo)。據(jù)了解，廣西在將建設(shè)經(jīng)濟適用房200萬平方米、市場運作方法建房250萬平方米，增加5000套廉租住房出租，而在首府南寧，市政府提出今年內(nèi)開工建設(shè)經(jīng)濟適用房80萬平方米。經(jīng)濟適用房出現(xiàn)無疑降低潛在購房人群，加劇了競爭，從而抑制其它商品房價格上揚。（4）司法政策。最高人民法院《相關(guān)人民法院民事實施中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)要求》司法解釋第六條要求：“對被實施人及其所撫養(yǎng)家眷生活所必需居住房屋，人民法院能夠查封，但不得拍賣、變賣或抵債。”這意味著假如購房者用唯一一套住宅辦理了抵押貸款，以后萬一沒法還貸，銀行和法院就極難強制實施，這將造成銀行為規(guī)避金融風(fēng)險，提升放貸門檻，客觀上對購房者從銀行取得貸款增加了困難。（5）地方政策。廣西出臺《市場運作方法建設(shè)住房暫行措施》要求，企業(yè)自有土地能夠進(jìn)行集資建房，可經(jīng)過招投標(biāo)方法選擇房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或建筑施工企業(yè)建設(shè)住房，而且享受和經(jīng)濟適用房相同優(yōu)惠政策，供給對象擴大到了包含政府機關(guān)、企機關(guān)每個職員全部能夠購置一套。該措施實施，對廣西房地產(chǎn)市場造成一定沖擊，這將大大降低了房地產(chǎn)市場需求。2、市場風(fēng)險（1）市場炒作風(fēng)險。因為股市低靡和銀行存款利率過低，為保值貨幣，出現(xiàn)投資性購房增多、炒賣樓花等現(xiàn)象，使房地產(chǎn)出現(xiàn)過熱假象，輕易誤導(dǎo)消費，給整個經(jīng)濟發(fā)展埋下隱患。因為房地產(chǎn)投資和消費資金部分或絕大部分起源于信貸，房價就不一定反應(yīng)真實供求關(guān)系，更不能正確反應(yīng)真實購置力。房地產(chǎn)業(yè)供求對信貸資金依靠程度越高，房地產(chǎn)價格反應(yīng)真實供求情況程度就更含有不確定性。在房地產(chǎn)市場中很多房子還沒有正式預(yù)售，就已經(jīng)被很多炒家經(jīng)過定購協(xié)議形式“購置”下來，然后直接進(jìn)入中介步驟。如南寧瑯東樓市出現(xiàn)了很多空置房（尤其是商鋪），這不能不引發(fā)我們冷靜思索。（2）市場競爭風(fēng)險。首先，區(qū)外投資商進(jìn)入，房地產(chǎn)市場競爭將深入加劇。區(qū)外房地產(chǎn)開發(fā)商挾資金、品牌、管理等優(yōu)勢進(jìn)入，對廣西房地產(chǎn)商來說，將面臨嚴(yán)峻考驗。其次，城市化進(jìn)程加緊后，一定程度上促進(jìn)了房地產(chǎn)需求，但從其次看，撤縣擴區(qū)后，土地供給量深入激增，能夠預(yù)見更多樓盤將所以而產(chǎn)生，樓市競爭將更猛烈。（3）市場營銷風(fēng)險。從現(xiàn)在供求關(guān)系看，廣西結(jié)構(gòu)性矛盾仍然存在，房地產(chǎn)面臨空置率較高，投資百分比非理性，將造成結(jié)構(gòu)深入失衡。從營銷管理上看，廣西房地產(chǎn)專業(yè)分工開始凸現(xiàn)，但大多營銷策劃缺乏創(chuàng)新。部分策劃企業(yè)為接項目，迎合開發(fā)商一些欲望：如做城市標(biāo)志性建筑等，對項目進(jìn)行投機性策劃，進(jìn)行虛假、夸大炒作，給項目帶來負(fù)面影響。另外，消費者對房地產(chǎn)產(chǎn)品“買漲不買跌”預(yù)期升值心理，產(chǎn)生大量虛假需求信息，輕易引導(dǎo)開發(fā)商錯誤判定市場，盲目增加投資，從而帶來風(fēng)險。消費者“買漲不買跌”心理對市場影響是：假如看跌未來房價，則會持幣待購，反之就會加緊購置，在其它條件不變情況下，這又會將房價繼續(xù)推高，出現(xiàn)房價大幅度上漲而銷售量也保持增加局面。（4）市場定位風(fēng)險。對市場定位是否正確，將直接影響到所建項目標(biāo)發(fā)展方向和最終開發(fā)結(jié)果。市場是不停改變，而一個開發(fā)項目往往連續(xù)幾年，在這期間，可能市場需求已經(jīng)發(fā)生了改變，供求關(guān)系也有了完全不一樣改變，在這種情況下，假如開發(fā)企業(yè)不能立即地調(diào)整自己目標(biāo)和方法，就有可能造成投資風(fēng)險。3、財務(wù)風(fēng)險作為一個資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險陷阱較多，但最關(guān)鍵還是來自于融資方面多種風(fēng)險。廣西房地產(chǎn)企業(yè)大多規(guī)模小，實力不雄厚，自有資金不多，融資已成為企業(yè)發(fā)展“瓶頸”。對大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)來說，融資關(guān)鍵渠道就是貸款，假如銀行不放貸，其資金鏈條將斷裂，并將引發(fā)一連串反應(yīng)。從底到今年年初，國家出臺了一系列金融政策以求降低房地產(chǎn)業(yè)金融風(fēng)險，房地產(chǎn)企業(yè)融資能力、還貸能力將放在首位。對部分財務(wù)狀態(tài)不佳，融資能力差房地產(chǎn)企業(yè)，商業(yè)銀行往往嚴(yán)格把關(guān)，其項目財務(wù)風(fēng)險無疑大大提升，在以后發(fā)展中將深入受到限制，并逐步被淘汰出局。4、管理風(fēng)險管理風(fēng)險關(guān)鍵是因為房地產(chǎn)業(yè)包含面廣且復(fù)雜、專業(yè)性強、周期長，需要利用可操控，又是有多種針對性集合管理模式才能使項目得以順利推進(jìn)。而龐大密集型資金管理更要求做到科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)，不然稍有不慎，損失巨大，所以管理風(fēng)險也是必需認(rèn)真正視一個問題。廣西房地產(chǎn)市場發(fā)展早期，因為房地產(chǎn)準(zhǔn)入條件低，在高利潤吸引下，不少企機關(guān)紛紛組建了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，人員大多不含有專業(yè)化素質(zhì)，在具體管理中也套用通常企業(yè)管理模式，沒有依據(jù)行業(yè)特點構(gòu)建自己獨特管理模式和運行模式，體制弊端造成房地產(chǎn)企業(yè)管理相對混亂，企業(yè)內(nèi)部機制管理和創(chuàng)新，品牌打造等全部有待加強。5、項目實施過程中風(fēng)險房地產(chǎn)企業(yè)除面對政策、市場、財務(wù)等風(fēng)險外，就具體單個項目運作實施來說存在著策劃、設(shè)計、工期、質(zhì)量、銷售等很多風(fēng)險。（1）策劃風(fēng)險。關(guān)鍵包含地塊、地段選擇、產(chǎn)品定位、市場調(diào)查等風(fēng)險。地塊、地段選擇失誤，將造成地塊價格和價值相背離。產(chǎn)品市場定位不準(zhǔn)，將影響整個項目標(biāo)銷售及收益。對開發(fā)房地產(chǎn)項現(xiàn)在期調(diào)查不周，測算不精，信息不全、不準(zhǔn)，將影響決議結(jié)果。（2）設(shè)計風(fēng)險。一個樓盤設(shè)計風(fēng)格、形式、結(jié)構(gòu)選定等將影響樓盤銷售、價格及工程成本。新奇時尚外形、引導(dǎo)時尚平面部署、簡明合理、使用安全結(jié)構(gòu)形式，輕易吸引消費者對樓盤選擇；基礎(chǔ)設(shè)計是否合理，安全系數(shù)是否合適，將會對工程成本造成直接影響。如南寧市長湖路上某花園28層高層住宅，開發(fā)商在設(shè)計時采取優(yōu)異鋼結(jié)構(gòu)，基礎(chǔ)完成后因為這兩年鋼材價格猛漲，造成開發(fā)成本急增，直接影響建成后銷售價格（高于同地段價格），造成項目至今處于進(jìn)退兩難境地。（3）項目建設(shè)風(fēng)險。樓盤從正式開工到完工交付使用，通常要兩到三年時間（視項目建設(shè)規(guī)模而定），項目工期、質(zhì)量和成本控制好壞關(guān)系到項目開發(fā)建設(shè)成敗。一是工期風(fēng)險：首先要抓好基礎(chǔ)施工，基礎(chǔ)控制不好，有可能加大投資，延長工期，影響交房時間；其次要處理好資金到位、融資和樓盤銷售問題，處理不好將造成資金周轉(zhuǎn)不靈，從而影響工期；還要處理好和施工單位關(guān)系，假如碰到材料上漲，協(xié)議條件不明確或材料漲幅超出約定而不能和施工單位處理好，將會影響工程進(jìn)度。二是質(zhì)量風(fēng)險：工程質(zhì)量是消費者、新聞媒體和政府關(guān)注焦點，工程質(zhì)量好壞決定了樓盤銷售和房地產(chǎn)企業(yè)信譽及發(fā)展。怎樣控制好工程質(zhì)量，確保質(zhì)量滿足設(shè)計、國家規(guī)范和協(xié)議要求，是房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)關(guān)鍵考慮問題。三是成本控制風(fēng)險：近兩年因為原材料價格上漲，工程成本不停增加，控制難度加大，如不加強資金、管理和經(jīng)營成本過程控制，將會造成企業(yè)贏利降低甚至虧損。（4）銷售風(fēng)險。在樓盤銷售中，定價是最難、最講科學(xué)，價格定位不準(zhǔn)將影響整個樓盤銷售和盈利。另外，在銷售過程中，怎樣進(jìn)行廣告、宣傳、推介、吸引和積累用戶等也是開發(fā)商要關(guān)鍵考慮問題，假如銷售步驟出了問題，不僅影響整個樓盤銷售，還會影響開發(fā)商在項目開發(fā)上延續(xù)，甚至影響房地產(chǎn)企業(yè)命運。三、廣西房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢廣西房地產(chǎn)市場未來走向和目前經(jīng)濟形勢息息相關(guān)?？傮w看，經(jīng)濟穩(wěn)定回升并未出現(xiàn)全局性經(jīng)濟“過熱”，宏觀經(jīng)濟運行情況基礎(chǔ)健康，未來經(jīng)濟增加仍有較大潛力，估計不會出現(xiàn)對房地產(chǎn)致命打擊情況。（一）廣西房地產(chǎn)走勢預(yù)估，對廣西房地產(chǎn)市場來說是充滿機遇和挑戰(zhàn)十二個月。良好外部經(jīng)濟環(huán)境和城市化進(jìn)程加緊將促進(jìn)需求，但在國家宏觀調(diào)控影響下，建設(shè)成本繼續(xù)增加，廣西房地產(chǎn)市場會逐步出現(xiàn)分化，房價也將在理性范圍內(nèi)上揚，房地產(chǎn)企業(yè)利潤將深入回歸理性，處于正?；蛭⒗?，相當(dāng)一部分中高價樓盤將面臨市場競爭考驗。關(guān)鍵表現(xiàn)在：1、投資規(guī)模緩增，結(jié)構(gòu)不停調(diào)整。廣西投資估計為230億元以上，比去年（192.35億元）有所增加，但增幅較去年(37.1%)降低，其投向中低級商品房比上年增加。受東盟博覽會成功舉行等利好消息影響，區(qū)外投資者搶灘廣西市場力度將更大，投資主體多元化將會在充足表現(xiàn)。2、房價小幅上升，漲幅趨于平緩。經(jīng)過近幾年上漲以后，現(xiàn)在廣西房價，尤其是南寧等中心城市房價處于高位，受宏觀調(diào)控和其它原因影響，短期內(nèi)上漲空間有限，但仍有小幅上漲。原因之一是良好宏觀經(jīng)濟環(huán)境，固定投資增加、城市化步伐和城市規(guī)模擴張，農(nóng)村勞動力轉(zhuǎn)移，消費需求增加；之二是因為嚴(yán)格控制房地產(chǎn)用地，土地成本繼續(xù)增加抬高房價。政府是經(jīng)營土地利益既得者，經(jīng)營型土地即使已經(jīng)進(jìn)行招拍掛程序，市場化程度確實提升了，不過用地者取得土地步驟基礎(chǔ)還是行政行為，用地者拿地價格不是供求決定；之三是去年以來，鋼材、水泥等關(guān)鍵建筑原材料價格上漲，使企業(yè)開發(fā)成本逐年上升，在一定程度上支撐著房價上升。就總體房地產(chǎn)住宅價格而言，伴隨其內(nèi)在品質(zhì)提升將穩(wěn)中微升。（二）以后一段時期廣西房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢伴隨國家一系列針對房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控政策實施，和房地產(chǎn)市場不停規(guī)范，廣西房地產(chǎn)企業(yè)吞并重組步伐將加緊，逐步由無序競爭向大企業(yè)大集團占領(lǐng)瓜分市場轉(zhuǎn)變。1、規(guī)?；?jīng)營是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展方向。市場逐步規(guī)范，開發(fā)商必需面對取得土地成本增加、資金壓力增大、競爭加劇、購房者挑剔等方面壓力，對企業(yè)生存和發(fā)展全部是巨大挑戰(zhàn)。含有資金、品牌和市場優(yōu)勢房地產(chǎn)企業(yè)，雖短期內(nèi)受到一定沖擊，但更多是機遇，其固相關(guān)鍵競爭力將使其在行業(yè)洗牌中得利，把部分沒有實力中小企業(yè)及中小企業(yè)無力實施項目收括囊中，發(fā)展壯大自己，進(jìn)而走規(guī)?；髽I(yè)發(fā)展之路?！般y根緊縮”政策，將促進(jìn)資金實力弱小開發(fā)商無力購置新土地或開發(fā)新項目，即使她們在面對旺盛需求情況下不一定見面臨財務(wù)危機，但可能會被迫退出市場。從、廣西樓盤發(fā)展方向看，大型樓盤在增大，前期投入方面動輒千萬元上億元，小企業(yè)根本無力進(jìn)行開發(fā)。如大連萬達(dá)集團簽約投資12億元“圈地”南寧市中心占地56畝老商業(yè)旺區(qū)來建設(shè)“南寧萬達(dá)商業(yè)廣場”，馬來西亞東方資本集團和廣西航洋投資集團簽約投資28億元在南寧建設(shè)“香榭里國際中心”等。2、專業(yè)化管理發(fā)展道路。房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展到今天，開發(fā)、策劃、營銷已由一家獨攬?zhí)煜伦兂衫婀蚕硐嗷シ蛛x產(chǎn)業(yè)鏈。萬科就是一個成功例子，該企業(yè)經(jīng)過十幾年探索和不停戰(zhàn)略調(diào)整，逐步將企業(yè)資源向房地產(chǎn)專業(yè)化企業(yè)方向聚集。南寧市寶資通、寶咨嘉等專業(yè)策劃、代理商出現(xiàn)也是一個標(biāo)志。3、跨區(qū)域開發(fā)將是實力強大房地產(chǎn)企業(yè)另一選擇。伴隨房地產(chǎn)行業(yè)日益規(guī)范和市場需求旺盛，尤其是國土資源部11號令實施，土地公開銷售為房地產(chǎn)跨區(qū)域發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。有實力、有資信、有品牌開發(fā)商在跨區(qū)域開發(fā)過程中將重整原有房地產(chǎn)格局，以取得最大發(fā)展空間。如擁有兩家上市企業(yè)和十多家房地產(chǎn)企業(yè)上海房產(chǎn)（集團）悄然和南寧市政府簽署了南寧市東溝嶺舊城改造開發(fā)協(xié)議，涉足南寧房地產(chǎn)業(yè)。4、住宅小區(qū)展現(xiàn)郊區(qū)化、規(guī)?；⒓谢?、品牌化。以來，廣西房地產(chǎn)開發(fā)商逐步從爭奪城市黃金地段，轉(zhuǎn)而向城市外圍擴張，并向大型小區(qū)方向發(fā)展，如占地512畝翡翠園、280畝香榭里、450畝大自然花園，和占地2100畝榮和山水美地等。伴隨城市建設(shè)步伐加緊，郊區(qū)住宅將逐步成為南寧未來幾年主流導(dǎo)向。從總體看，現(xiàn)在廣西房地產(chǎn)業(yè)已處于敏感期，就以后幾年來說，樓市由“高位放量”“上升筑頂”階段轉(zhuǎn)入到價格緩慢上升或平穩(wěn)階段。多年房價上升速率過快、商品房供給結(jié)構(gòu)不合理、銀行房貸高速增加等現(xiàn)象，已經(jīng)到了負(fù)擔(dān)風(fēng)險時期。假如得不到立即調(diào)控必將成為新一輪住宅開發(fā)風(fēng)險積聚過程。綜合前面分析，能夠判定未來幾年廣西房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展將步入一個高位調(diào)整到平穩(wěn)發(fā)展階段，伴隨中低價住宅供給增加和住宅結(jié)構(gòu)日趨合理，和房地產(chǎn)貸款政策調(diào)整等，廣西房地產(chǎn)業(yè)將逐步步入一個理性發(fā)展期。至于房地產(chǎn)“泡沫”問題和房價“虛高”問題，國務(wù)院副總理曾培炎認(rèn)為：因為現(xiàn)在中國物價情況和利率是倒掛，所以大家愿意買房地產(chǎn)去保值增值，這種投資性購房一多，現(xiàn)在看起來仿佛供不應(yīng)求，然而到利率改變時候，很多房子可能就要拋售。她提醒一些城市要警惕出現(xiàn)房地產(chǎn)“泡沫”。因為前些年廣西，尤其是南寧房地產(chǎn)給大家印象是一個高利潤、高回報行業(yè)，誘導(dǎo)了很多企業(yè)全部想擠進(jìn)去，而忽略了它高風(fēng)險性。房地產(chǎn)業(yè)在很大程度上受政策、開發(fā)定位、地域、資金、工期、質(zhì)量、消費者心理預(yù)期等原因影響，任何一個步驟出問題，將有可能造成企業(yè)虧損甚至被拖垮。目前，廣西房地產(chǎn)市場總體仍算平穩(wěn)，但業(yè)內(nèi)競爭猛烈，風(fēng)險和機遇并存。伴隨國家宏觀調(diào)控力度加大，房地產(chǎn)市場將面臨更嚴(yán)峻考驗。同時，因為房地產(chǎn)業(yè)區(qū)域性和專業(yè)性，各地域全部有不一樣特點，這就要求我們保持清醒頭腦，具體問題具體分析，依據(jù)本身資金和管理能力，和介入項目標(biāo)具體情況，認(rèn)真研究政策，科學(xué)分析，找準(zhǔn)定位，謹(jǐn)慎介入。進(jìn)入前必需要有足夠風(fēng)險預(yù)估和充足人財物準(zhǔn)備，進(jìn)入后要加強管理，加緊進(jìn)度，控制成本，把好質(zhì)量，立即銷售，盡早產(chǎn)生效益，以達(dá)成規(guī)避風(fēng)險目標(biāo)。我思緒是：第一，資金保障是房地產(chǎn)開發(fā)前提。我企業(yè)成立以來，堅持一業(yè)為主，多業(yè)并舉，加大經(jīng)營投資和融資力度，積累了一定資金，為介入房地產(chǎn)項目提供了資金保障。第二，抓好市場定位是房地產(chǎn)開發(fā)基礎(chǔ)。在創(chuàng)辦之初，我們就瞄準(zhǔn)大項目，依據(jù)本身資金和管理能力，以中高端市場為定位。至今，企業(yè)共投入資金2億多元，經(jīng)過控股企業(yè)、合股開發(fā)等形式進(jìn)行了項目開發(fā)，其中推出住宅和商鋪銷售良好，可預(yù)見效益顯著。第三，占有土地資源是房地產(chǎn)開發(fā)贏利保障。土地貯備為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展提供了空間。對于房地產(chǎn)企業(yè)，誰擁有升值潛力地塊，就擁有了優(yōu)勢，可取得巨大回報。未來衡量一個房地產(chǎn)發(fā)展商盈利能力，其土地貯備多寡是一個關(guān)鍵參數(shù)（條件是有較雄厚資金實力和較強融資能力和渠道）。第四，實施差異化戰(zhàn)略是增強關(guān)鍵競爭能力有效路徑。房地產(chǎn)產(chǎn)品最大特殊性就在于不可復(fù)制性和非標(biāo)準(zhǔn)性，每一個項目相對于不一樣層次人來說需求也不一樣，我們在項目開發(fā)和管理上，沒有簡單地復(fù)制她人經(jīng)驗，而是經(jīng)過實施差異化戰(zhàn)略來突出自己品牌，如在城市中心以資金優(yōu)勢取得優(yōu)質(zhì)土地，開發(fā)高端產(chǎn)品，在這個行業(yè)中和占大多數(shù)中等樓盤拉開距離，從項現(xiàn)在一階段開發(fā)情況看，這一策略顯然是成功。第五，靈活運作機制是房地產(chǎn)開發(fā)成功法寶。在初入市場，經(jīng)驗不足情況下，我們選擇和某房地產(chǎn)企業(yè)等有較強開發(fā)實力和較豐富市場經(jīng)驗開發(fā)商合作開發(fā)，以相對控股方法進(jìn)行運作，避免了因管理經(jīng)驗欠缺帶來經(jīng)營風(fēng)險。同時，抓住對方資金鏈條斷裂機遇，果敢采取項目合作模式，初步取得了雙贏成效。在內(nèi)部人員使用及管理上，尊崇科學(xué)管理理念，在用人方面，不搞福利型照料，從社會上招聘英才，引入現(xiàn)代化管理機制，激發(fā)了企業(yè)活力。綜合房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景、風(fēng)險和發(fā)展趨勢，我總結(jié)出以下結(jié)論：一是進(jìn)入前要有明確思緒和謹(jǐn)慎態(tài)度。有利可圖是業(yè)外人對房地產(chǎn)業(yè)普遍認(rèn)識，但一個項目拖垮一個企業(yè)、成批爛尾樓出現(xiàn)教訓(xùn)給我們敲響了警鐘。所以，面對充滿誘惑和陷阱房地產(chǎn)業(yè)，進(jìn)入前必需要有充足思想準(zhǔn)備和足夠風(fēng)險預(yù)估。提議實力不強、規(guī)模偏小、人力資源不足，項目管理運作經(jīng)驗欠缺多經(jīng)企業(yè)不要盲目介入房地產(chǎn)項目。二是市場定位要正確。要依據(jù)本身資金和管理能力，和土地貯備和地域特征來確立房地產(chǎn)開發(fā)投資方向。如是進(jìn)高端市場還是低端市場，是進(jìn)入競爭猛烈中心城市還是進(jìn)入新興城市開辟處女地。這些全部要求我們充足進(jìn)行市場調(diào)研，經(jīng)過市場細(xì)分找準(zhǔn)自己定位，開發(fā)有地域特色、有自己競爭優(yōu)勢項目。三是走規(guī)?；纷印Ｒ院蠓康禺a(chǎn)項目利潤空間越來越小，單一住宅小區(qū)已不能滿足消費者需求。連片開發(fā)、以規(guī)模求市場、求效益是趨勢。提議對部分大項目，單個企業(yè)不能實施，采取聯(lián)合運作措施，以達(dá)成“雙贏”目標(biāo)。四是提議已經(jīng)介入房地產(chǎn)業(yè)務(wù)企業(yè)，應(yīng)對正在運作項目加緊進(jìn)度，控制成本，把好質(zhì)量關(guān)，立即銷售，盡早產(chǎn)生效益，以規(guī)避新一輪可能出現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)調(diào)整帶來巨大風(fēng)險。五是采取合作開發(fā)經(jīng)營模式企業(yè)，一定要充足了解合作方多種情況,尤其是企業(yè)和經(jīng)營者資信情況,以免進(jìn)入后陷入被動局面，甚至被拖垮。我企業(yè)房地產(chǎn)業(yè)起步較晚，開始貯備項目，成立專業(yè)企業(yè)進(jìn)行運作，經(jīng)過幾年發(fā)展，經(jīng)過不停學(xué)習(xí)實踐,積累經(jīng)驗，探索出了部分適合本身特點房地產(chǎn)開發(fā)管理模式。我思緒關(guān)鍵是：一、抓住機遇，強勢進(jìn)入，走市場化發(fā)展路子；二、開發(fā)好已經(jīng)有房地產(chǎn)項目，快速完成資本原始積累；三、經(jīng)過市場細(xì)分，擠占高端市場，實施差異化戰(zhàn)略，打造著名高尚小區(qū)品牌；四、選擇貯備升值潛力巨大地塊，為房地產(chǎn)業(yè)可連續(xù)發(fā)展提供資源保障，增強發(fā)展后勁。我將策劃方案上報決議層,經(jīng)開會討論,研究修改,經(jīng)過了我策劃方案,并叫我立即實