商品房買賣合同無(wú)效房屋升值部分應(yīng)歸誰(shuí)所有

商品房買賣合同無(wú)效房屋升值部分應(yīng)歸誰(shuí)所有

如皋市人民法院

許夕坤[案情介紹]

2000年初如皋李某等向某房產(chǎn)公司購(gòu)買商品房一套，此后購(gòu)房戶要求辦理房產(chǎn)證一直未果，2003年6月，房產(chǎn)公司通知李某等16戶居民，由于建房審批手續(xù)不合法，未能取得用地許可證，也一直未能補(bǔ)辦，房屋買賣行為無(wú)效，要求將已經(jīng)出售的十余套商住樓房全部收回，同時(shí)表示愿退還購(gòu)房戶當(dāng)時(shí)的購(gòu)房款18萬(wàn)元，房產(chǎn)公司下達(dá)限期搬離通知，經(jīng)有相應(yīng)資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估，此房現(xiàn)實(shí)際價(jià)值為45萬(wàn)余元。對(duì)房屋升值部分歸誰(shuí)所有雙方存在爭(zhēng)議，李某等十戶面臨被趕出賴以生存和生活的居住場(chǎng)所，同時(shí)只能拿到相當(dāng)于現(xiàn)實(shí)房屋價(jià)值三分之一多一點(diǎn)的“賠償”，無(wú)奈之下，將房產(chǎn)公司告上了法庭，要求法院確認(rèn)房屋買賣合同無(wú)效，判令房產(chǎn)公司返還購(gòu)房款及其利息，并按照現(xiàn)房屋的實(shí)際價(jià)值給予賠償；在庭審中，房產(chǎn)公司承認(rèn)在當(dāng)時(shí)的賣房行為中存在著過(guò)錯(cuò)，同意表示在購(gòu)房戶交還房屋的前提下，返還購(gòu)房款、但認(rèn)為損害的賠償應(yīng)僅包括購(gòu)房款和利息，而不應(yīng)包括房屋的升值部分。[爭(zhēng)議焦點(diǎn)]

上述案例中，房屋買賣合同無(wú)效后的關(guān)鍵問(wèn)題是，房屋升值部分的歸屬問(wèn)題。對(duì)無(wú)過(guò)錯(cuò)的受損方損害賠償?shù)姆秶鷳?yīng)包括哪些？房屋升值部分算不算買房人的可得利益損失？[評(píng)析]

一、一般合同的無(wú)效，損害賠償范圍如何確定

根據(jù)合同法相關(guān)理論，一般合同的損害賠償范圍根據(jù)合同是被解除還是被宣告無(wú)效、被撤銷的不同而有所區(qū)別，前者大致應(yīng)包括積極損失和可得利益損失的賠償；而后者則僅限于對(duì)信賴?yán)鎿p失的賠償。

一般合同解除后的損害賠償采用完全賠償原則，根據(jù)我國(guó)《合同法》113條規(guī)定“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對(duì)方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過(guò)違反合同一方訂立合同時(shí)預(yù)見(jiàn)到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)到的因違反合同可能造成的損失”，其賠償范圍不僅應(yīng)包括無(wú)過(guò)錯(cuò)方積極損失的賠償，還應(yīng)當(dāng)包括可得利益損失即期待利益損失的賠償，其結(jié)果是實(shí)現(xiàn)合同如約履行后的狀態(tài)。積極損失的賠償也稱為直接損失的賠償，由于它是一種現(xiàn)實(shí)財(cái)產(chǎn)的直接損失，范圍、數(shù)額較易確定，爭(zhēng)議不大。但是，合同解除后的損害賠償與合同無(wú)效、被撤銷不同，合同解除并不當(dāng)然具有溯及力，在不具有溯及力的情況下，合同本身是有效的，而可得利益的認(rèn)定基于這種合同有效的前提下，無(wú)過(guò)錯(cuò)方完全有理由要求根據(jù)有效的合同實(shí)現(xiàn)合同完全履行后的狀態(tài)，并且其賠償數(shù)額也可以根據(jù)合同的約定來(lái)確定。當(dāng)然，這里可得利益數(shù)額的確定應(yīng)該根據(jù)《合同法》113條的規(guī)定，嚴(yán)格限制在違約方在訂立合同時(shí)預(yù)見(jiàn)或應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)的違反合同所造成的損失的范圍內(nèi)。

合同法第五十八條規(guī)定的，“合同無(wú)效或者被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或沒(méi)有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償，有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此受到的損失。”如果合同被確認(rèn)無(wú)效或被撤銷，承擔(dān)過(guò)錯(cuò)賠償責(zé)任的范圍除積極損失外，僅限于信賴?yán)?，且僅以履行利益為限，其結(jié)果是恢復(fù)到合同訂立以前的狀態(tài)。即當(dāng)事人因信賴合同有效而履約，當(dāng)合同被確認(rèn)無(wú)效或撤銷后，為訂立和履行合同所支出的各種費(fèi)用和代價(jià)即為當(dāng)事人的損失。信賴?yán)媾c可得利益不同，具體包括當(dāng)事人在訂立合同過(guò)程中支出的合理費(fèi)用；準(zhǔn)備履約所支出的費(fèi)用；為支付上述費(fèi)用所失去的利息等合理的間接損失，而對(duì)于其他諸如可得利益等一般不包括在損害賠償范圍內(nèi)。

二、對(duì)商品房買賣合同無(wú)效損害賠償范圍確定的分析

商品房買賣合同訂立后尚未履行前由于出賣人的過(guò)錯(cuò)而被確認(rèn)無(wú)效、撤銷和解除的情況，其處理的辦法與一般合同并無(wú)明顯不同。但是，如果合同成立并實(shí)際開始履行，比如買受人已支付了大部分的房款，出賣人已將房屋交付使用，甚至如上述案件中，買受人已入住三年之久，其損害賠償?shù)姆秶筒荒茉侔凑找话愫贤膿p害賠償來(lái)確定了。因?yàn)槟壳吧唐贩科毡樯递^快，合同被確認(rèn)無(wú)效以后，除返還購(gòu)房款及其相應(yīng)利息以外，房屋升值部分的歸屬問(wèn)題就成為關(guān)鍵。

（一）房屋升值部分的定性

有人認(rèn)為，無(wú)效合同具有不可履行性，當(dāng)事人在訂立無(wú)效合同以后不得履行合同。但是，如果作為房屋開發(fā)商的出賣人故意隱瞞致使合同無(wú)效的事實(shí)，而買受人對(duì)此又并不知情，則這份無(wú)效合同將必然履行。而同時(shí)，由于合同本身的違法性，確認(rèn)無(wú)效合同的請(qǐng)求權(quán)不存在訴訟時(shí)效的問(wèn)題，有很多無(wú)效合同在訂立以后很久才被確認(rèn)為無(wú)效，此時(shí)的房屋很可能已經(jīng)升值至原購(gòu)房?jī)r(jià)格的數(shù)倍。按照前述一般無(wú)效合同的原則，想要恢復(fù)到合同訂立以前的狀態(tài)是不可能，房屋升值部分也顯然不能作為買受人的信賴?yán)嬗枰再r償。

還有人認(rèn)為應(yīng)將過(guò)錯(cuò)因素作為合同無(wú)效的構(gòu)成要件，盡量認(rèn)定合同有效，而賦予無(wú)過(guò)錯(cuò)的買受人合同解除權(quán)，以此來(lái)保護(hù)無(wú)過(guò)錯(cuò)的合同買受人。因?yàn)槿绻贤獬?，買受人即可將房屋升值部分作為可得利益損失要求出賣人賠償。但是，可得利益是當(dāng)事人在訂立合同時(shí)期望通過(guò)合同履行而獲得，由于違約行為發(fā)生而未實(shí)際發(fā)生的利益，具有未來(lái)性、期待性和現(xiàn)實(shí)性?？梢?jiàn)，此時(shí)買受人實(shí)際獲得的現(xiàn)實(shí)的房屋升值部分不符合可得利益的特點(diǎn)，不能作為可得利益要求出賣人賠償。

現(xiàn)實(shí)生活的需要推動(dòng)著法律的新陳代謝，合同過(guò)錯(cuò)方對(duì)受損方損害賠償?shù)姆秶ㄔ诤贤瑹o(wú)效情況下信賴?yán)娴馁r償和合同解除情況下可得利益的賠償，關(guān)鍵在于受損方在合同履行后所能獲得的利益是否能夠確定以及為此付出的相應(yīng)的社會(huì)成本。房屋買賣合同成立并實(shí)際開始履行后，房?jī)r(jià)大幅上漲，升值部分的數(shù)額不僅是完全可以確定的，而且已為買受人實(shí)際享有。此利益依附于不動(dòng)產(chǎn)之上，當(dāng)買受人占有此不動(dòng)產(chǎn)并隨后取得房屋所有權(quán)時(shí)，此利益與不動(dòng)產(chǎn)并不分離。但是，一旦合同被確認(rèn)無(wú)效，不動(dòng)產(chǎn)需要返還時(shí)，就要對(duì)返還財(cái)產(chǎn)的價(jià)值進(jìn)行分析，首先是原價(jià)值，其次是增值的部分。對(duì)于原價(jià)值部分應(yīng)于返還并無(wú)異議，而對(duì)于增值部分應(yīng)結(jié)合案情具體分析，在出賣人有過(guò)錯(cuò)而買受人無(wú)過(guò)錯(cuò)的情況下，增值部分應(yīng)不再依附于不動(dòng)產(chǎn)返還給有過(guò)錯(cuò)的出賣人，而應(yīng)該視為無(wú)過(guò)錯(cuò)的買受人在占有此房期間內(nèi)的無(wú)論是經(jīng)營(yíng)還是居住所產(chǎn)生的自然孳息，以保護(hù)事實(shí)物權(quán)占有人也即買受人的合法權(quán)益。也可以說(shuō)，由原先無(wú)效的合同行為產(chǎn)生的債權(quán)行為僅是物權(quán)行為的原因行為，兩者截然分開，各自獨(dú)立，物權(quán)行為并不因原因行為無(wú)效而無(wú)效，即使原因行為無(wú)效，作為物權(quán)的所有權(quán)仍然有效，此即為物權(quán)行為的獨(dú)立性、無(wú)因性。并且此種損失由于出賣人的過(guò)錯(cuò)或其他惡意行為直接產(chǎn)生，不存在出現(xiàn)其他因素共同導(dǎo)致的可能。故當(dāng)房屋買賣合同被確定無(wú)效后，被買受人實(shí)際享有的升值部分應(yīng)該作為直接損失要求出賣人予以賠償。當(dāng)然，此時(shí)的房屋升值部分歸買受人所有，應(yīng)該符合以下幾個(gè)條件：1、商品房買賣合同成立并實(shí)際履行，買受人已交付了大部分房款，出賣人已將房屋交付使用；2、商品房買賣合同被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷，不動(dòng)產(chǎn)財(cái)產(chǎn)確需返還；3、房屋自然升值，升值部分的確定需要由有法定資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行合法評(píng)估。4、商品房買賣合同無(wú)效過(guò)錯(cuò)地于出賣方，買受人無(wú)過(guò)錯(cuò)。

根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》中，對(duì)出賣人存在欺詐行為，導(dǎo)致合同無(wú)效或被撤銷、解除的，買受人可以要求出賣人給付不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任，但是，如果此賠償仍然不足以補(bǔ)償買受人對(duì)房屋升值部分的損失時(shí)，在解釋中并未給予說(shuō)明，盡管這一懲罰性賠償與出賣人的其他賠償是可以并存的，并不因出賣人承擔(dān)了懲罰性賠償責(zé)任而免除其他的賠償責(zé)任。但懲罰性賠償最終還是取決于買受人的個(gè)人意愿和法官的自由裁量。

（二）將升值部分作為出賣人的賠償范圍符合公平原則

德沃金在《法律帝國(guó)》一書中曾引格雷大法官的一句話，“法律不能讓過(guò)失方因自己的過(guò)失而得到利益，也不能讓善意方因自己的善意而喪失利益。”可以很好的說(shuō)明這一問(wèn)題。如果商品房買賣合同無(wú)效的后果是由于出賣人的過(guò)錯(cuò)造成，并且在確認(rèn)合同無(wú)效后，要求買受人退還此房，即出賣人得到房屋升值部分，就會(huì)產(chǎn)生有過(guò)錯(cuò)的一方不僅不會(huì)為自己的違法行為付出任何代價(jià)，相反還可以得到“意外豐厚的利潤(rùn)”，而其違法行為的否定后果則完全由無(wú)過(guò)錯(cuò)的買受人來(lái)承擔(dān)，這無(wú)疑是有悖于法律基本的公平原則的。

同時(shí)可以看到，即使讓有過(guò)錯(cuò)的出賣人來(lái)承擔(dān)賠償買受人房屋升值部分的損失，從法律上講，也并不會(huì)加重出賣人的責(zé)任，因?yàn)槌鲑u人收回了房產(chǎn)，他完全可以同樣的價(jià)格再將其賣出。事實(shí)上，就如本案的情況，有不少出賣人正是本著這個(gè)目的，才在若干年以后申請(qǐng)法院確認(rèn)商品房買賣合同無(wú)效的。故在司法實(shí)踐中，也應(yīng)本著不讓過(guò)錯(cuò)方獲利，不讓無(wú)過(guò)錯(cuò)方遭受損失的原則進(jìn)行裁判。

（三）將升值部分作為出賣人的賠償范圍有利于維護(hù)社會(huì)交易秩序的穩(wěn)定

房屋乃百姓安居樂(lè)業(yè)之本，與人民生活休戚相關(guān)，買房置業(yè)是關(guān)乎民生民計(jì)的大事，所以，法律應(yīng)保護(hù)相對(duì)處于弱小地位的買受人的生存利益。當(dāng)前房屋升值是普遍現(xiàn)象，而由于法律規(guī)范的缺失，產(chǎn)權(quán)證滯后辦理等現(xiàn)狀的存在，使得大量的商品房買賣行為十分不規(guī)范，加之近幾年過(guò)分膨脹的房地產(chǎn)開發(fā)熱潮，手續(xù)不規(guī)范、不完備比比皆是，新的矛盾與糾紛層出不窮，訴諸法院屢見(jiàn)不鮮。在此情況下，房屋升值部分的歸屬就顯得至關(guān)重要，謀取利潤(rùn)的最大化是出賣人違法、違約操作的直接動(dòng)因。如果對(duì)買受人所有的房屋升值部分不予保護(hù)，那就會(huì)產(chǎn)生出賣人即使違法、違約，也完全可以以此堂而皇之的理由收回房屋，再出售給第三人，謀取其中暴利。顯然這將刺激出賣人實(shí)施違法、違約行為，于穩(wěn)定社會(huì)交易秩序是不利的。[結(jié)語(yǔ)]

在商品房買賣合同無(wú)效，而過(guò)錯(cuò)完全在于開發(fā)商的情況下，從維護(hù)公正與正義、保護(hù)相對(duì)方的合法權(quán)益出發(fā)，超出原買賣合同價(jià)款的房屋升值部分應(yīng)歸買受人所有，以利于和諧社會(huì)的構(gòu)建。你的1G網(wǎng)絡(luò)U盤真好用！查薪酬：對(duì)比同行工資！代理記帳業(yè)務(wù)約定書甲方:(以下簡(jiǎn)稱甲方)乙方：報(bào)表、國(guó)稅申報(bào)、地稅申報(bào)(含網(wǎng)上申報(bào))。甲方如有其他服務(wù)要求，需在約定書中注明，口頭商定無(wú)效。二、甲方在每月25日至次月15日前，按時(shí)將本單位所發(fā)生合法的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)票據(jù)傳給乙方(乙方可上門取送票據(jù)，每月壹次)并提供納稅申報(bào)所需要的各種印章(公章、財(cái)務(wù)章、人名章等)。因甲方票據(jù)傳遞、提供各種印章及稅務(wù)機(jī)關(guān)要求的其他資料不及時(shí)，造成乙方延誤各種納稅申報(bào)的，責(zé)任由甲方自負(fù)。三、在甲方按時(shí)傳遞經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)票據(jù)及按時(shí)提供各種印章的情況下，乙方應(yīng)按時(shí)為甲方代理納稅申報(bào)，造成延誤各稅種申報(bào)的,責(zé)任由乙方負(fù)責(zé)。四、乙方丟失票據(jù)，書寫、計(jì)算錯(cuò)誤而引起的稅務(wù)罰款及滯納金，責(zé)任由乙方負(fù)責(zé)；甲方賬外逃稅、提供的虛假票據(jù)、提供原始憑證不符合規(guī)定引起的稅務(wù)責(zé)任，由甲方負(fù)責(zé)。五、甲方的出納每月應(yīng)主動(dòng)與乙方會(huì)計(jì)核對(duì)銀行賬及現(xiàn)金賬余額。六、甲方在簽訂業(yè)務(wù)約定書的同時(shí)付款，否則無(wú)效，到期后乙方接受甲方付款的視為約定延續(xù)，若到期后未續(xù)約付款的，約定終止，雙方不再相互承擔(dān)責(zé)任。七、甲方在業(yè)務(wù)約定期間內(nèi)如有地址、電話、開戶銀行及賬號(hào)、稅務(wù)登記、工商登記等發(fā)生變化應(yīng)在非報(bào)稅期內(nèi)三天、報(bào)稅期內(nèi)(每月25日至次月15日)當(dāng)天通知乙方，不能及時(shí)通知乙方由此而產(chǎn)生的后果，由甲方自負(fù)。八、業(yè)務(wù)約定到期或終止時(shí)，如果甲方聘用乙方工作人員，乙方對(duì)業(yè)務(wù)約定期間的憑證、賬目、稅務(wù)出現(xiàn)的問(wèn)題概不負(fù)責(zé)。九、甲方為：1.純地稅戶2.國(guó)地稅戶3.一般納稅人，每月憑證不超過(guò)一本，無(wú)特殊核算要求(超出要求范圍的，服務(wù)費(fèi)另行協(xié)商)。十、約定期限：年月至年月，付款方式：每，另每會(huì)計(jì)年度賬本及報(bào)表資料費(fèi)貳佰元，工商年檢代理費(fèi)貳佰元，殘保金代理費(fèi)貳佰元；年月日合計(jì)收取元。十一、本業(yè)務(wù)約定書一式兩份，雙方各持一份，經(jīng)雙方簽字蓋章付款后生效。本約定書未盡事宜，甲乙雙方應(yīng)本著友好協(xié)商的態(tài)度進(jìn)行協(xié)商解決。十二、會(huì)計(jì)每月25日至次月1日聯(lián)系取票據(jù)，以下列舉部分單據(jù)：1、企業(yè)本月開具的發(fā)票及與之相對(duì)應(yīng)的收款憑證(進(jìn)賬單、現(xiàn)金送款單、現(xiàn)金收入憑單、出庫(kù)單、發(fā)票領(lǐng)用存情況等)；2、企業(yè)取得的購(gòu)貨發(fā)票及與之相對(duì)應(yīng)的支出憑證(支票根、電匯單、現(xiàn)金支出憑單、入庫(kù)單等)；3、企業(yè)取得的費(fèi)用發(fā)票(交通費(fèi)、差旅費(fèi)、通訊費(fèi)、廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)、房租、水電費(fèi)、辦公費(fèi)、運(yùn)費(fèi)、汽油費(fèi)、保險(xiǎn)單據(jù)等)及與之相對(duì)應(yīng)的支出憑證(支票根、電匯單、現(xiàn)金支出憑單等)；4、銀行繳稅稅票，利息單，進(jìn)賬單，支票存根，電匯單及其它各種銀行票據(jù)；5、企業(yè)自制原始憑單：工資單，折舊單等；6、一般納稅人發(fā)票匯總表(一套)，作廢發(fā)票(聯(lián)次齊全)，抵扣票認(rèn)證清單，金稅卡；7、其它需要的資料_____________________________________8、憑證報(bào)表由乙方暫存，待工作完成后，年度終了時(shí)返還客戶。注意：月末取票后企業(yè)如開具收入發(fā)票須立即通知乙方。甲方：乙方：聯(lián)系人：聯(lián)系人：聯(lián)系電話：聯(lián)系電話：電子郵件/QQ:地址：代理記帳業(yè)務(wù)約定書甲方:(以下簡(jiǎn)稱甲方)乙方：報(bào)表、國(guó)稅申報(bào)、地稅申報(bào)(含網(wǎng)上申報(bào))。甲方如有其他服務(wù)要求，需在約定書中注明，口頭商定無(wú)效。二、甲方在每月25日至次月15日前，按時(shí)將本單位所發(fā)生合法的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)票據(jù)傳給乙方(乙方可上門取送票據(jù)，每月壹次)并提供納稅申報(bào)所需要的各種印章(公章、財(cái)務(wù)章、人名章等)。因甲方票據(jù)傳遞、提供各種印章及稅務(wù)機(jī)關(guān)要求的其他資料不及時(shí)，造成乙方延誤各種納稅申報(bào)的，責(zé)任由甲方自負(fù)。三、在甲方按時(shí)傳遞經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)票據(jù)及按時(shí)提供各種印章的情況下，乙方應(yīng)按時(shí)為甲方代理納稅申報(bào)，造成延誤各稅種申報(bào)的,責(zé)任由乙方負(fù)責(zé)。四、乙方丟失票據(jù)，書寫、計(jì)算錯(cuò)誤而引起的稅務(wù)罰款及滯納金，責(zé)任由乙方負(fù)責(zé)；甲方賬外逃稅、提供的虛假票據(jù)、提供原始憑證不符合規(guī)定引起的稅務(wù)責(zé)任，由甲方負(fù)責(zé)。五、甲方的出納每月應(yīng)主動(dòng)與乙方會(huì)計(jì)核對(duì)銀行賬及現(xiàn)金賬余額。六、甲方在簽訂業(yè)務(wù)約定書的同時(shí)付款，否則無(wú)效，到期后乙方接受甲方付款的視為約定延續(xù)，若到期后未續(xù)約付款的，約定終止，雙方不再相互承擔(dān)責(zé)任。七、甲方在業(yè)務(wù)約定期間內(nèi)如有地址、電話、開戶銀行及賬號(hào)、稅務(wù)登記、工商登記等發(fā)生變化應(yīng)在非報(bào)稅期內(nèi)三天、報(bào)稅期內(nèi)(每月25日至次月15日)當(dāng)天通知乙方，不能及時(shí)通知乙方由此而產(chǎn)生的后果，由甲方自負(fù)。八、業(yè)務(wù)約定到期或終止時(shí)，如果甲方聘用乙方工作人員，乙方對(duì)業(yè)務(wù)約定期間的憑證、賬目、稅務(wù)出現(xiàn)的問(wèn)題概不負(fù)責(zé)。九、甲方為：1.純地稅戶2.國(guó)地稅戶3.一般納稅人，每月憑證不超過(guò)一本，無(wú)特殊核算要求(超出要求范圍的，服務(wù)費(fèi)另行協(xié)商)。十、約定期限：年月至年月，付款方式：每，另每