物業(yè)管理基本制度與政策復(fù)習(xí)綱要樣本

物業(yè)管理基礎(chǔ)制度和政策復(fù)習(xí)綱要第一章物業(yè)管理概述本章要求：掌握：《條例》對(duì)物業(yè)管理定位，《條例》指導(dǎo)思想和確立基礎(chǔ)法律關(guān)系。熟悉：物業(yè)管理基礎(chǔ)特征，物業(yè)管理在社會(huì)經(jīng)濟(jì)中地位和作用，《條例》確立基礎(chǔ)制度，《條例》包含關(guān)鍵問題。了解：物業(yè)管理產(chǎn)生和發(fā)展，中國(guó)物業(yè)管理制度建設(shè)歷史沿革。本章考試知識(shí)關(guān)鍵點(diǎn)：1.《條例》對(duì)物業(yè)管理定位

2.物業(yè)管理特征

3.物業(yè)管理市場(chǎng)化特征

4.市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)作為物業(yè)管理活動(dòng)前提條件

5.中國(guó)物業(yè)管理產(chǎn)生和發(fā)展

6.中國(guó)改革開放前城鎮(zhèn)住房制度關(guān)鍵特征

7.物業(yè)管理在社會(huì)經(jīng)濟(jì)中地位和作用

8.中國(guó)物業(yè)管理制度建設(shè)歷史沿革

9.政府在中國(guó)物業(yè)管剪發(fā)展中特殊地位

10.《條例》頒布前物業(yè)管理制度建設(shè)關(guān)鍵特點(diǎn)

11.《城市新建住宅小區(qū)管理措施》

12.《條例》頒布后物業(yè)管理制度建設(shè)關(guān)鍵特點(diǎn)

13.《條例》指導(dǎo)思想

14.《條例》創(chuàng)設(shè)法律制度及其內(nèi)容

15.《條例》關(guān)鍵內(nèi)容

16.《條例》法律責(zé)任特點(diǎn)

17.《條例》確立基礎(chǔ)法律關(guān)系；一、物業(yè)管理概念（掌握）1.物業(yè)管理定義

《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二條明確要求：物業(yè)管理，是指業(yè)主經(jīng)過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)物業(yè)服務(wù)協(xié)議約定，對(duì)房屋及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生和秩序活動(dòng)。2.物業(yè)管理定義含義

①物業(yè)管理是由業(yè)主經(jīng)過選聘物業(yè)管理企業(yè)方法來實(shí)現(xiàn)活動(dòng)

②物業(yè)管理活動(dòng)基礎(chǔ)是物業(yè)服務(wù)協(xié)議

③物業(yè)管理內(nèi)容是對(duì)物業(yè)進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，對(duì)相關(guān)區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生和秩序進(jìn)行維護(hù)3.《物業(yè)管理?xiàng)l例》調(diào)整范圍

①既調(diào)整住宅物業(yè)物業(yè)管理活動(dòng)，也調(diào)整非住宅物業(yè)物業(yè)管理活動(dòng)

②既包含城市，也涵蓋鄉(xiāng)村4.物業(yè)管理特征

社會(huì)化、專業(yè)化、市場(chǎng)化是物業(yè)管理三個(gè)基礎(chǔ)特征

①社會(huì)化

社會(huì)化有兩個(gè)基礎(chǔ)含義：一是物業(yè)全部權(quán)人要到社會(huì)上去選聘物業(yè)管理企業(yè)；二是物業(yè)管理企業(yè)要到社會(huì)上去尋求能夠代管物業(yè)。

物業(yè)全部權(quán)、使用權(quán)和物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理權(quán)相分離是物業(yè)管理社會(huì)化必需前提。

②專業(yè)化

專業(yè)化是指專業(yè)物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)過協(xié)議或契約簽署，根據(jù)產(chǎn)權(quán)人和使用人要求去實(shí)施專業(yè)化管理。

③市場(chǎng)化

市場(chǎng)化是物業(yè)管理最關(guān)鍵特點(diǎn)。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，物業(yè)管理屬性是經(jīng)營(yíng)，所提供商品是勞務(wù)。

物業(yè)管理企業(yè)向業(yè)主和使用人提供勞務(wù)和服務(wù)，業(yè)主和使用人購(gòu)置并消費(fèi)這種服務(wù)。二、中國(guó)物業(yè)管理產(chǎn)生和發(fā)展（了解）1.伴伴隨建筑技術(shù)不停進(jìn)步，高層建筑隸屬設(shè)備增多，結(jié)構(gòu)復(fù)雜，日常維修養(yǎng)護(hù)和管理事務(wù)繁瑣復(fù)雜，孳生了物業(yè)管理行業(yè)

2.中國(guó)物業(yè)管理是在城市房地產(chǎn)綜合開發(fā)和住房制度改革背景下，經(jīng)過實(shí)施住房商品化制度而逐步發(fā)展起來

3.1981年3月10日，深圳市第一家涉外商品房管理專業(yè)企業(yè)———深圳市物業(yè)管理企業(yè)掛牌成立。

4.1993年，深圳市人大頒發(fā)了全國(guó)第一部物業(yè)管理地方性法規(guī)———《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》

5.建設(shè)部在認(rèn)真總結(jié)深圳和廣州經(jīng)驗(yàn)基礎(chǔ)上，于1994年頒布了《城市新建住宅小區(qū)管理措施》，確立了物業(yè)管理新體制

6.四次全國(guó)物業(yè)管理工作會(huì)議

①1995年，建設(shè)部在青島召開了全國(guó)第一次物業(yè)管理工作會(huì)議，推廣青島對(duì)住宅小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)。

②1997年，建設(shè)部在大連召開全國(guó)事二次物業(yè)管理工作會(huì)議，推廣大連整改改造舊住宅小區(qū)，推進(jìn)物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)

③1999年，建設(shè)部在深圳召開了全國(guó)第三次物業(yè)管理工作會(huì)議，推廣深圳物業(yè)管理項(xiàng)目招投標(biāo)制度和經(jīng)驗(yàn)

④，建設(shè)部在北京召開了全國(guó)第四次物業(yè)管理工作會(huì)議，落實(shí)落實(shí)宣傳《物業(yè)管理?xiàng)l例》

7.，中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)成立，對(duì)加強(qiáng)行業(yè)指導(dǎo)和行業(yè)自律起到了關(guān)鍵作用

8.6月8日，國(guó)務(wù)院頒布了《物業(yè)管理?xiàng)l例》，標(biāo)志著中國(guó)物業(yè)管理進(jìn)入了法制化、規(guī)范化發(fā)展新時(shí)期三、中國(guó)物業(yè)管理制度歷史沿革（了解）從中國(guó)物業(yè)管理制度建設(shè)歷史沿革來看，能夠《物業(yè)管理?xiàng)l例》為分水嶺，劃分成《物業(yè)管理?xiàng)l例》頒布前后兩個(gè)階段，兩個(gè)階段既存在著承繼關(guān)系，也各自含有鮮明特點(diǎn)

1.從20世紀(jì)90年代初到《條例》頒布前，對(duì)于物業(yè)管理這一新生事物，不管國(guó)家還是地方全部嘗試經(jīng)過制度建設(shè)加以推進(jìn)和規(guī)范。

這一階段物業(yè)管理政策法規(guī)關(guān)鍵表現(xiàn)以下特點(diǎn)：

一是借鑒性，關(guān)鍵借鑒新加桂、香港特區(qū)等國(guó)家和地域優(yōu)異經(jīng)驗(yàn)；

二是過渡性，關(guān)鍵考慮傳統(tǒng)房管模式根深蒂固，采取漸進(jìn)式方法進(jìn)行改革；

三是針對(duì)性，關(guān)鍵是針對(duì)當(dāng)初當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理實(shí)踐中出現(xiàn)問題，選擇應(yīng)對(duì)性政策和方法

這一階段頒布物業(yè)管理法規(guī)政策有：

《城市新建住宅小區(qū)管理措施》是中國(guó)第一部系統(tǒng)規(guī)范物業(yè)管理制度規(guī)范性文件，是推進(jìn)中國(guó)全方面開展物業(yè)管理活動(dòng)基石，對(duì)中國(guó)建立物業(yè)管理活動(dòng)秩序產(chǎn)生了重大影響。

《全國(guó)優(yōu)異管理住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)》

《全國(guó)城市物業(yè)管理優(yōu)異大廈標(biāo)準(zhǔn)及評(píng)分細(xì)則》

《相關(guān)修訂全國(guó)物業(yè)管理示范住宅小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）標(biāo)準(zhǔn)及相關(guān)考評(píng)驗(yàn)收工作通知》

《相關(guān)實(shí)施物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理、部門經(jīng)理、管理員崗位培訓(xùn)合格上崗制度通知》

《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行措施》

《物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理要求》

《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理措施》

《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理試行措施》

《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理措施》2.6月8日，《物業(yè)管理?xiàng)l例》正式頒布，這標(biāo)志著中國(guó)物業(yè)管理法制建設(shè)進(jìn)入新階段。

這一階段物業(yè)管理政策法規(guī)關(guān)鍵表現(xiàn)出以下特點(diǎn)：

一是配套性，關(guān)鍵是以《條例》配套性文件和實(shí)施細(xì)則方法出現(xiàn)，以落實(shí)落實(shí)《條例》為基礎(chǔ)指針；

二是經(jīng)驗(yàn)性，關(guān)鍵是總結(jié)物業(yè)管理實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，有針對(duì)性地作出制度安排；

三是操作性，關(guān)鍵是將《條例》中基礎(chǔ)制度和標(biāo)準(zhǔn)要求給予細(xì)化，使其在現(xiàn)實(shí)操作層面上得以實(shí)施。

這一階段物業(yè)管理政策法規(guī)關(guān)鍵有：

（1）6月，建設(shè)部公布《業(yè)主大會(huì)規(guī)程》；

（2）9月，建設(shè)部公布《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行措施》；

（3）11月，國(guó)家發(fā)展改革委員會(huì)、建設(shè)部公布《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理措施》；

（4）1月，中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)制訂《一般住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)》；

（5）3月，建設(shè)部公布《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理措施》；

（6）7月，國(guó)家發(fā)展改革委員會(huì)、建設(shè)部公布《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)明碼標(biāo)價(jià)要求》；

（7）9月，建設(shè)部公布《業(yè)主臨時(shí)條約（示范文本）》和《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議（示范文本）》；

（8）11月，人事部、建設(shè)部公布《物業(yè)管理師制度暫行要求》、《物業(yè)管理師資格考試實(shí)施措施》和《物業(yè)管理師資格認(rèn)定考試措施》。四、《物業(yè)管理?xiàng)l例》（掌握并熟悉）1.《物業(yè)管理?xiàng)l例》立法過程

1999年4月，建設(shè)部成立《物業(yè)管理?xiàng)l例》起草小組

3月，經(jīng)建設(shè)部常務(wù)會(huì)議討論經(jīng)過，形成《物業(yè)管理?xiàng)l例》（送審稿），提請(qǐng)國(guó)務(wù)院審議

10月16日，經(jīng)國(guó)務(wù)院同意，國(guó)務(wù)院法制辦將《物業(yè)管理?xiàng)l例》（草案）登報(bào)公開向社會(huì)征求意見

5月28日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)第九次會(huì)議審議并標(biāo)準(zhǔn)經(jīng)過了《條例》（草案）

6月8日，國(guó)務(wù)院總理溫家寶簽署中國(guó)國(guó)務(wù)院379號(hào)令頒布了《物業(yè)管理?xiàng)l例》

9月1日，《物業(yè)管理?xiàng)l例》正式實(shí)施2.《物業(yè)管理?xiàng)l例》指導(dǎo)思想

《物業(yè)管理?xiàng)l例》立法指導(dǎo)思想，關(guān)鍵表現(xiàn)在以下三個(gè)方面：

一是強(qiáng)調(diào)保護(hù)業(yè)主財(cái)產(chǎn)權(quán)益，協(xié)調(diào)單個(gè)業(yè)主和全體業(yè)主共同利益關(guān)系；

二是強(qiáng)調(diào)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)是平等民事主體，是服務(wù)和被服務(wù)關(guān)系；

三是強(qiáng)調(diào)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)過公平、公開和協(xié)商方法處理物業(yè)管理事項(xiàng)。3.《物業(yè)管理?xiàng)l例》立法標(biāo)準(zhǔn)

《物業(yè)管理?xiàng)l例》在立法過程中，關(guān)鍵遵照以下基礎(chǔ)標(biāo)準(zhǔn)：

①物業(yè)管理權(quán)利和財(cái)產(chǎn)權(quán)利相對(duì)應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)

②維護(hù)全體業(yè)主正當(dāng)權(quán)益標(biāo)準(zhǔn)

③現(xiàn)實(shí)性和前瞻性有機(jī)結(jié)合標(biāo)準(zhǔn)

④從實(shí)際出發(fā)，實(shí)事求是標(biāo)準(zhǔn)4.《物業(yè)管理?xiàng)l例》創(chuàng)設(shè)法律制度

創(chuàng)設(shè)了業(yè)主大會(huì)、業(yè)主條約、前期物業(yè)管理招投標(biāo)、物業(yè)承接查驗(yàn)、物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理、物業(yè)管理從業(yè)人員職業(yè)資格、住宅專題維修資金等七項(xiàng)物業(yè)管理基礎(chǔ)制度（具體內(nèi)容見第三章）5.《物業(yè)管理?xiàng)l例》關(guān)鍵內(nèi)容

《物業(yè)管理?xiàng)l例》分為七章70條6.《物業(yè)管理?xiàng)l例》確立基礎(chǔ)法律關(guān)系

①業(yè)主相互之間關(guān)系

②物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間關(guān)系

③開發(fā)企業(yè)和業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間關(guān)系

④供水、供電等單位和業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間關(guān)系

⑤小區(qū)居委會(huì)和業(yè)主、業(yè)主大會(huì)及物業(yè)管理企業(yè)關(guān)系

⑥物業(yè)管理各方主體和政府之間關(guān)系五、包含《物業(yè)管理?xiàng)l例》相關(guān)數(shù)字知識(shí)匯總（掌握）（一）時(shí)間數(shù)字1、《物業(yè)管理?xiàng)l例》經(jīng)5月28日國(guó)務(wù)院第9次常務(wù)會(huì)議經(jīng)過，6月8日以國(guó)務(wù)院第379號(hào)令公布，自9月1日起施行。《物業(yè)管理?xiàng)l例》是中國(guó)第一部物業(yè)管理行政法規(guī)，確立了一系列關(guān)鍵物業(yè)管理制度，對(duì)業(yè)主及業(yè)主大會(huì)、前期物業(yè)管理、物業(yè)管理服務(wù)、物業(yè)使用和維護(hù)等方面作了明確要求，并明確了對(duì)應(yīng)法律責(zé)任。

2、籌備組應(yīng)該自組成之日起30日內(nèi)在物業(yè)所在地區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門指導(dǎo)下，組織業(yè)主召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。

3、召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，應(yīng)該于會(huì)議召開15日以前通知全體業(yè)主。住宅小區(qū)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，應(yīng)該同時(shí)通知相關(guān)居民委員會(huì)。

4、推選業(yè)主代表參與業(yè)主大會(huì)會(huì)議，業(yè)主代表應(yīng)該于參與業(yè)主大會(huì)會(huì)議3日前，就業(yè)主大會(huì)會(huì)議擬討論事項(xiàng)書面征求其所代表、業(yè)主意見，凡需投票表決，業(yè)主贊同、反對(duì)及棄權(quán)具體票數(shù)經(jīng)本人簽字后，由業(yè)主代表在業(yè)主大會(huì)投票時(shí)如實(shí)反應(yīng)。

5、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)該自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，將業(yè)主大會(huì)成立情況、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主條約及業(yè)主委員會(huì)委員名單等材料向物業(yè)所在地區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門立案。

6、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)該自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，向物業(yè)所在地區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門立案。

7、原業(yè)主委員會(huì)應(yīng)該在其任期屆滿之日起l0日內(nèi)，將其保管檔案資料、印章及其它屬于業(yè)主大會(huì)全部財(cái)物移交新一屆業(yè)主委員會(huì)，并做好交接手續(xù)。

8、業(yè)主委員會(huì)委員資格終止，應(yīng)該自終止之日起3日內(nèi)將其保管檔案資料、印章及其它屬于業(yè)主大會(huì)全部財(cái)物移交給業(yè)主委員會(huì)。

9、業(yè)主委員會(huì)任期屆滿2個(gè)月前，應(yīng)該召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議進(jìn)行業(yè)主委員會(huì)換屆選舉；逾期未換屆，房地產(chǎn)行政主管部門能夠指派工作人員指導(dǎo)其換屆工作。

10、新設(shè)置物業(yè)管理企業(yè)，其資質(zhì)等級(jí)按三級(jí)資質(zhì)核定，并設(shè)十二個(gè)月暫定時(shí)。

11、物業(yè)管理企業(yè)發(fā)生變換時(shí)，代管專題維修資金帳目經(jīng)業(yè)主委員會(huì)審核無誤后，應(yīng)該辦理帳戶轉(zhuǎn)移手續(xù)。帳戶轉(zhuǎn)移手續(xù)應(yīng)該自雙方簽字蓋章之日起l0日內(nèi)送當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門和業(yè)主委員會(huì)立案。（二）人民幣數(shù)字1、物業(yè)管理企業(yè)條件中，一級(jí)資質(zhì)注冊(cè)資本人民幣500萬元以上；二級(jí)資質(zhì)注冊(cè)資本人民幣300萬元以上；三級(jí)資質(zhì)注冊(cè)資本人民幣50萬元以上。

2、住宅物業(yè)建設(shè)單位未經(jīng)過招投標(biāo)方法選聘物業(yè)管理企業(yè)或未經(jīng)同意，私自采取協(xié)議方法選聘物業(yè)管理企業(yè)，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期更正，給警告，能夠并處10萬元以下罰款。

3、建設(shè)單位私自處分屬于業(yè)主物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備全部權(quán)或使用權(quán)，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門處5萬元以上20萬元以下罰款；給業(yè)主造成損失依法負(fù)擔(dān)賠償責(zé)任。

4、不移交相關(guān)資料，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期更正；逾期仍不移交相關(guān)資料，對(duì)建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)給予通報(bào)，處1萬元以上10萬元以下罰款。

5、未取得資質(zhì)證書從事物業(yè)管理，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門沒收違法所得，并處5萬元以上20萬元以下罰款；給業(yè)主造成損失，依法負(fù)擔(dān)賠償責(zé)任。

6、物業(yè)管理企業(yè)聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書人員從事物業(yè)管理活動(dòng)，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令停止違法行為，處5萬元以上20萬元以下罰款；給業(yè)主造成損失，依法負(fù)擔(dān)賠償責(zé)任。

7、建設(shè)單位在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不根據(jù)要求配置必需物業(yè)管理用房，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期更正，給警告，沒收違法所得，并處10萬元以上50萬元以下罰款。

8、未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，物業(yè)管理企業(yè)私自改變物業(yè)管理用房用途，由縣級(jí)以上地人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期更正，給警告，并處1萬元以上10萬元以下罰款。

9、有下列行為之一，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期更正，給警告，并根據(jù)要求處以罰款；所得收益，用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)，剩下部分根據(jù)業(yè)主大會(huì)決定使用：（1）私自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)根據(jù)計(jì)劃建設(shè)公共建筑和共用設(shè)施用途；（2）私自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場(chǎng)地，損害業(yè)主共同利益；（3）私自利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)。個(gè)人有以上行為之一，處1000元以上1萬元以下罰款；單位有以上行為之一，處5萬元以上20萬元以下罰款。（三）百分?jǐn)?shù)及分?jǐn)?shù)數(shù)字1、業(yè)主大會(huì)會(huì)議能夠采取集體討論形式，也能夠采取書面征求意見形式，但應(yīng)該有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有1／2以上投票權(quán)業(yè)主參與。

2、業(yè)主大會(huì)作出決定，必需經(jīng)和會(huì)業(yè)主所持投票權(quán)1／2以上經(jīng)過。業(yè)主大會(huì)作出制訂和修改業(yè)主條約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)，專題維修資金使用和統(tǒng)籌方案決定，必需經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2／3以上經(jīng)過。

3、有下列情況之一，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)該立即組織召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議：①20％以上業(yè)主提議；②發(fā)生重大事故或緊急事件需要立即處理；③業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則或業(yè)主條約要求其它情況；

4、經(jīng)業(yè)主委員會(huì)或20％以上業(yè)主提議，認(rèn)為有必需變更業(yè)主委員會(huì)委員，由業(yè)主大會(huì)會(huì)議作出決定，并以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

5、經(jīng)1／3以上業(yè)主委員會(huì)委員提議或業(yè)主委員會(huì)主任認(rèn)為有必需，應(yīng)該立即召開業(yè)主委員會(huì)會(huì)議。業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)該作書面統(tǒng)計(jì)，由出席會(huì)議委員簽字后存檔。

6、物業(yè)管理企業(yè)條件中，一級(jí)資質(zhì)管理兩種類型以上物業(yè)，而且管理各類物業(yè)房屋建筑面積分別占下列對(duì)應(yīng)計(jì)算基數(shù)百分比之和不低于100％：

（A）多層住宅200萬m2；

（B）高層住宅100萬m2；

（C）獨(dú)立式住宅（別墅）15萬m2；

（D）辦公樓、工業(yè)廠房及其它物業(yè)50萬m2.二級(jí)資質(zhì)管理兩種類型以上物業(yè)，而且管理各類物業(yè)房屋建筑面積分別占下列對(duì)應(yīng)計(jì)算基數(shù)百分比之和不低于100％：

（A）多層住宅100萬m2；

（B）高層住宅50萬m2；

（C）獨(dú)立式住宅（別墅）8萬m2；

（D）辦公樓、工業(yè)廠房及其它物業(yè)20萬m2.

7、物業(yè)管理企業(yè)將一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全部物業(yè)管理一并委托給她人，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期更正，處委托協(xié)議價(jià)款30％以上50％以下罰款

8、專題維修資金籌集分以下兩種情況：

（1）商品住房在銷售時(shí)，購(gòu)房者和售房單位應(yīng)該簽定相關(guān)專題維修資金繳交約定。購(gòu)房者應(yīng)該按購(gòu)房款2％－3％百分比，向售房單位繳交專題維修資金，收取百分比由省、自治區(qū)、直轄市人民政府房地產(chǎn)行政主管部門確定，售房單位代為收取專題維修資金屬全體業(yè)主共同全部。

（2）公有住房出售以后，專題維修資金由售房單位和購(gòu)房人雙向籌集。1）售房單位根據(jù)一定百分比從售房款中提取，標(biāo)準(zhǔn)上該部分多層住宅不低于售房款20％，高層住宅不低于售房款30％，專題維修資金屬售房單位全部。2）購(gòu)房者按購(gòu)房款2％百分比，向售房單位繳交專題維修資金。售房單位代為收取專題維修資金屬全體業(yè)主共同全部，不計(jì)入住宅銷售收入。（四）面積數(shù)字1、物業(yè)管理企業(yè)條件中，二級(jí)資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)能夠承接30萬m2以下住宅項(xiàng)目和8萬m2以下非住宅項(xiàng)目標(biāo)物業(yè)管理業(yè)務(wù)。三級(jí)資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)能夠承接20萬m2以下住宅項(xiàng)目和5萬m2以下非住宅項(xiàng)目標(biāo)物業(yè)管理業(yè)務(wù)。（五）分項(xiàng)數(shù)字1、一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域只能成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)，由該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成。

2、物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級(jí)分為一、二、三級(jí)。國(guó)務(wù)院建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)一級(jí)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書頒發(fā)和管理。省、自治區(qū)人民政府建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)二級(jí)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書頒發(fā)和管理，直轄市人民政府房地產(chǎn)主管部門負(fù)責(zé)二級(jí)和三級(jí)物業(yè)管理企