房地產(chǎn)稅成本法評稅及應(yīng)用講義XXXX

成本法基本原理

及評稅應(yīng)用

講義2010.052內(nèi)容提要一、成本法的基本原理二、成本法批量評稅三、應(yīng)用舉例四、本章小結(jié)3一、成本法的基本原理（一）概念和理論依據(jù)（二）適用對象（三）房地產(chǎn)的價(jià)格構(gòu)成（四）技術(shù)路線及基本公式4（一）成本法的概念和理論依據(jù)1.概念：房地產(chǎn)評估有三種基本方法：成本法、市場法、收益法。三種評估方法分別反映了不同的求取房地產(chǎn)價(jià)值的途徑。成本法是通過求取估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新購建價(jià)格（重新取得或重新開發(fā)建設(shè)成本）和折舊，來評估房地產(chǎn)價(jià)值的方法；成本法也可以說是以房地產(chǎn)價(jià)格的各個(gè)構(gòu)成部分的累加為基礎(chǔ)求取房地產(chǎn)價(jià)值的方法。5關(guān)于成本法中“成本”的特別說明：

1.估算成本是按照一個(gè)完整的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過程來考慮的；

2.并不是通常意義的成本（不含費(fèi)用、利潤），而是價(jià)格（包含費(fèi)用、利潤）；

3.要區(qū)別實(shí)際成本和客觀成本。評估中用到的成本不是個(gè)別成本，而是社會客觀成本。6（二）成本法的適用對象

當(dāng)建筑物是新的或比較新時(shí)，成本法非常適用。舊的房地產(chǎn)，當(dāng)具備足夠的資料和適當(dāng)?shù)姆椒ǎ梢员容^準(zhǔn)確地衡量折舊時(shí)，也適合成本法估價(jià)。

1.新近建成的房地產(chǎn)（新開發(fā)的房地產(chǎn)）、可以假設(shè)重新開發(fā)建造的現(xiàn)有房地產(chǎn)（舊的房地產(chǎn)）、正在開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)（在建工程）的估價(jià)；

2.特殊用途、特殊設(shè)計(jì)以及其他很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)，如機(jī)場、碼頭、各類工業(yè)用房地產(chǎn)，以及學(xué)校、醫(yī)院等公共用途房地產(chǎn)；

3.單純建筑物的估價(jià)；

4.一些目前無法使用收益法和市場法評估的房地產(chǎn)。7（三）房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成典型房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本構(gòu)成：土地取得成本建安造價(jià)專業(yè)費(fèi)用管理費(fèi)用投資利息銷售費(fèi)用銷售稅費(fèi)開發(fā)利潤8（四）技術(shù)路線及基本公式1.技術(shù)路線（1）分析估價(jià)對象房地產(chǎn)的價(jià)格構(gòu)成，并搜集相關(guān)資料；（2）估算各價(jià)格構(gòu)成部分的成本，相加得到估價(jià)對象重新購建價(jià)格；（3）測算建筑物折舊；（4）用重新購建價(jià)格減去折舊得到估價(jià)對象的價(jià)值。2.基本公式房地產(chǎn)評估值=重新購建價(jià)格-折舊=土地重新購置價(jià)格+建筑物重新購建價(jià)格-建筑物折舊93.成本和折舊的求取方法（1）土地重新購置價(jià)格的求取假定土地上的建筑物不存在，采用市場比較法、收益法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法等估價(jià)方法等求取其重新購置價(jià)格。

注：評稅中，主要是評估存量房的價(jià)值，評估土地價(jià)值時(shí)土地開發(fā)程度是按熟地來考慮的。如果是需要評估單獨(dú)的空地，需要考慮其開發(fā)程度如何對土地價(jià)值的影響。10（2）建筑物的重新購建價(jià)格的求取重新購建價(jià)格是估價(jià)時(shí)點(diǎn)的、客觀的、全新狀況下的成本。重置價(jià)格又稱重置成本，是指采用估價(jià)時(shí)點(diǎn)的建筑材料、建筑構(gòu)配件、建筑設(shè)備和建筑技術(shù)等，在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的財(cái)稅制度和市場價(jià)格體系下，重新建造與估價(jià)對象建筑物具有等同效用的全新建筑物所必須的支出和應(yīng)獲得利潤。11（3）建建筑筑物物折折舊舊的的求求取取折舊舊是是指指建建筑筑物物在在使使用用過過程程中中，，由由于于物物質(zhì)質(zhì)因因素素、、功功能能因因素素或或經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)因因素素的的影影響響，，所所造造成成價(jià)價(jià)值值的的損損失失。。利利用用成成本本法法評評稅稅時(shí)時(shí)必必須須扣扣除除這這種種損損失失。。折舊舊物質(zhì)質(zhì)折折舊舊經(jīng)濟(jì)濟(jì)折折舊舊功能能折折舊舊建筑筑物物在在物物質(zhì)質(zhì)實(shí)實(shí)體體方方面面的的磨磨損損所造造成成的的建建筑筑物物價(jià)價(jià)值值的的損損失失建筑筑物物在在功功能能上上的的落落后后造造成的的建建筑筑物物價(jià)價(jià)值值的的損損失失建筑筑物物本本身身以以外外的的因因素素所所引起起的的建建筑筑物物價(jià)價(jià)值值損損失失12求取取折折舊舊的的方方法法有有：：年年限限法法、、市市場場提提取取法法、、分分解解法法。。年限限法法（（直直線線法法））求求取取建建筑筑物物折折舊舊是是最最常常用用的的方方法法，，也也是是評評稅稅中中用用到到的的方方法法。。年年限限法法是是假假設(shè)設(shè)在在經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)壽壽命命期期間間每每年年的的折折舊舊額額相相等等。。建筑筑物物折折舊舊率率=（1－殘殘值值率率））×已經(jīng)經(jīng)使使用用年年限限／經(jīng)濟(jì)濟(jì)耐耐用用年年限限建筑筑物物的的折折舊舊=重置置價(jià)價(jià)格格×折舊舊率率《分類類房房屋屋經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)耐耐用用年年限限和和殘殘值值率率表表》建筑結(jié)構(gòu)經(jīng)濟(jì)耐用年限（年）N殘值率R生產(chǎn)用房受腐蝕生產(chǎn)用房非生產(chǎn)用房鋼，鋼、鋼混，鋼混5035600%混合，磚混4030502%磚木等3020404%簡易1010100%13三、、成成本本法法批批量量評評稅稅概念念成本本法法批批量量評評稅稅是是應(yīng)應(yīng)用用以以成成本本法法估估價(jià)價(jià)的的原原理理和和方方法法，，以以成成本本法法估估價(jià)價(jià)方方法法為為基基礎(chǔ)礎(chǔ)，，充充分分利利用用房房地地產(chǎn)產(chǎn)管管理理權(quán)權(quán)威威機(jī)機(jī)構(gòu)構(gòu)對對社社會會公公布布的的或或自自行行采采集集的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場基基礎(chǔ)礎(chǔ)數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)（（基準(zhǔn)準(zhǔn)地地價(jià)價(jià)和和房房屋屋建建安安造造價(jià)價(jià)及及間間接接費(fèi)費(fèi)用用數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)），，分分別別制制定定土土地地價(jià)價(jià)值值和和房房屋屋價(jià)價(jià)值值評評估估標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，，通通過過批批量量評評稅稅計(jì)計(jì)算算機(jī)機(jī)系系統(tǒng)統(tǒng)，，在在評評稅稅時(shí)時(shí)點(diǎn)點(diǎn)一一次次性性對對所所有有應(yīng)應(yīng)稅稅房房地地產(chǎn)產(chǎn)進(jìn)進(jìn)行行的的估估價(jià)價(jià)活活動動。。14成本本法法批批量量評評稅稅技技術(shù)術(shù)路路線線及及基基本本公公式式基準(zhǔn)準(zhǔn)地地價(jià)價(jià)系系數(shù)數(shù)修修正正法法評評估估土土地地價(jià)價(jià)值值重置置成成本本法法評評估估房房產(chǎn)產(chǎn)價(jià)價(jià)值值房地地產(chǎn)產(chǎn)評評估估值值=土地地評評估估值值+房產(chǎn)產(chǎn)評評估估值值15基準(zhǔn)準(zhǔn)地地價(jià)價(jià)系系數(shù)數(shù)修修正正法法評評估估土土地地價(jià)價(jià)值值的的基基本本公公式式土地地評評估估值值=適用用的的基基準(zhǔn)準(zhǔn)地地價(jià)價(jià)（（樓樓面面地地價(jià)價(jià)））×各個(gè)個(gè)修修正正系系數(shù)數(shù)×建筑筑面面積積；；土地地評評估估值值=適用用的的基基準(zhǔn)準(zhǔn)地地價(jià)價(jià)（（地地面面地地價(jià)價(jià)））×各個(gè)個(gè)修修正正系系數(shù)數(shù)×占用用土土地地的的面面積積16重置置成成本本法法評評估估房房產(chǎn)產(chǎn)價(jià)價(jià)值值（1）重重置置成成本本法法及及其其技技術(shù)術(shù)路路線線重置置成成本本法法是是以在在評評稅稅時(shí)時(shí)點(diǎn)點(diǎn)建建造造與與應(yīng)應(yīng)稅稅房房產(chǎn)產(chǎn)相相似似的的、、具具有有相相同同功功效效的的全全新新房房產(chǎn)產(chǎn)所所需需重重置置成成本本為為基基礎(chǔ)礎(chǔ)，，根根據(jù)據(jù)待待估估房房產(chǎn)產(chǎn)的的折折舊舊狀狀況況進(jìn)進(jìn)行行修修正正，，求求取取房房產(chǎn)產(chǎn)評評估估值值的的方方法法。。重置置成成本本法法的的技技術(shù)術(shù)路路線線是是：：①在在收收集集評評稅稅區(qū)區(qū)域域有有關(guān)關(guān)建建安安造造價(jià)價(jià)和和間間接接費(fèi)費(fèi)用用資資料料和和案案例例測測算算的的基基礎(chǔ)礎(chǔ)上上，，確確定定評評稅稅時(shí)時(shí)點(diǎn)點(diǎn)各各類類房房產(chǎn)產(chǎn)單單位位建建筑筑面面積積建建安安造造價(jià)價(jià)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)和和間間接接費(fèi)費(fèi)用用標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，，作作為為評評估估應(yīng)應(yīng)稅稅房房產(chǎn)產(chǎn)重重置置成成本本的的標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)；；②②根根據(jù)據(jù)應(yīng)應(yīng)稅稅房房地地產(chǎn)產(chǎn)的的具具體體狀狀況況，，對對照照分分類類房房產(chǎn)產(chǎn)建建安安造造價(jià)價(jià)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)和和間間接接費(fèi)費(fèi)用用標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，，求求取取應(yīng)應(yīng)稅稅房房地地產(chǎn)產(chǎn)的的房房產(chǎn)產(chǎn)重重置置成成本本，，再再進(jìn)進(jìn)行行折折舊舊修修正正后后，，得得到到應(yīng)應(yīng)稅稅房房地地產(chǎn)產(chǎn)的的房房產(chǎn)產(chǎn)評評估估值值。。（2）基基本本公公式式房產(chǎn)產(chǎn)評評估估值值=單位位面面積積的的重重置置成成本本×成新新率率×建筑筑面面積積=（單單位位面面積積的的建建安安造造價(jià)價(jià)+單位位面面積積的的間間接接費(fèi)費(fèi)用用））×（1-折舊舊率率））×建筑筑面面積積17重置成本法重置成本×成新率＝房產(chǎn)評估值結(jié)構(gòu)、用途、面積建成年代、耐用年限、結(jié)構(gòu)修正系數(shù)基準(zhǔn)地價(jià)×＝土地評估值位置、用途評稅時(shí)點(diǎn)、容積率基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法＋房地產(chǎn)評估值成本本法法批批量量評評稅稅技技術(shù)術(shù)路路線線及及基基本本公公式式小小結(jié)結(jié)18用途明細(xì)類建安造價(jià)標(biāo)準(zhǔn)值（元/平米）居住高層普通住宅（7層以上）2000多層普通住宅（7層及7層以下）1750公寓3500別墅4050商業(yè)（20000平米以下）鋼、鋼混，鋼混，框架5400混合4140磚混、磚木及其他2040辦公（20000平米以下）鋼、鋼混，鋼混，框架4950混合4800磚混、磚木及其他3225旅館業(yè)無星級3900一、二星級4940三星級5850四星級及以上7800工業(yè)多層鋼結(jié)構(gòu)4550多層鋼混，鋼、鋼混，框架2535單層鋼結(jié)構(gòu)2730單層鋼混，鋼、鋼混2340混合、磚混及其他2080具有特殊工藝要求的廠房多層鋼結(jié)構(gòu)5233多層鋼混，鋼、鋼混，框架2915單層鋼結(jié)構(gòu)3140單層鋼混，鋼、鋼混2691大型公共建筑（20000平米以上）多層鋼7800多層鋼、鋼混，鋼混，框架4950多層其他結(jié)構(gòu)3100單層鋼，鋼混，框架4800單層其他結(jié)構(gòu)3600其他用途2808舉例例：：北北京京市市分分類類房房產(chǎn)產(chǎn)建建安安造造價(jià)價(jià)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)特點(diǎn)點(diǎn)：分分類類較較為為簡簡捷捷，，根根據(jù)據(jù)影影響響房房產(chǎn)產(chǎn)建建安安造造價(jià)價(jià)的的主主要要因因素素對對房房產(chǎn)產(chǎn)進(jìn)進(jìn)行行分分類類。。鑒鑒于于大大型型建建筑筑比比較較多多，，建建安安造造價(jià)價(jià)較較高高，，以以20000平米米為為限限，，對對大大型型公公共共建建筑筑做做了了單單獨(dú)獨(dú)分分類類。。旅旅館館業(yè)業(yè)單單獨(dú)獨(dú)按按星星級級分分類類。。19舉例：遼遼寧省丹丹東市房房產(chǎn)分類類及分類類房產(chǎn)建建安造價(jià)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)表表用途明細(xì)類建安造價(jià)標(biāo)準(zhǔn)值（元/平米）居住高層普通住宅（7層以上及7層以上）980鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)多層普通住宅（6層及6層以下）750磚混、混合結(jié)構(gòu)多層普通住宅（6層及6層以下,包括7至8層無電梯住宅）650高檔公寓1300別墅2300商業(yè)鋼、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)1620磚混、混合結(jié)構(gòu)1200磚木及其他結(jié)構(gòu)800寫字樓鋼、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)1620磚混、混合結(jié)構(gòu)1200磚木及其他800旅館業(yè)無星級1300一、二星級1600三星級2200四星級及以上5100工業(yè)多層鋼結(jié)構(gòu)1200多層鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)1100單層鋼結(jié)構(gòu)810單層鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)1040混合、磚混結(jié)構(gòu)650磚木及其他結(jié)構(gòu)600具有特殊工藝要求的廠房多層鋼結(jié)構(gòu)2500多層鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)2300單層鋼結(jié)構(gòu)1700單層鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)2000影劇院鋼結(jié)構(gòu)2200鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)結(jié)構(gòu)2000其他結(jié)構(gòu)1900體育館鋼結(jié)構(gòu)2000鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)1900其他結(jié)構(gòu)1800其他1100特點(diǎn)：在居住房房產(chǎn)的建建安造價(jià)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)中中充分考考慮建筑筑結(jié)構(gòu)和和電梯對對建安造造價(jià)的影影響，還還將影劇劇院、體體育館單單獨(dú)分類類20舉例：重重慶市主主城區(qū)分分類房產(chǎn)產(chǎn)建安造造價(jià)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)表用途明細(xì)類分結(jié)構(gòu)建安造價(jià)標(biāo)準(zhǔn)值（元/平方米）鋼鋼混混合磚木簡易居住類普通住宅多層（7層及7層以下）950772665570356高層（7層以上）12921046862738-高檔住宅別墅-166215371217-商業(yè)類商業(yè)1292886800554-辦公-17851563640468旅館無星級-831772712-一、二星級-1046985923-三星級-190816001046-

四星級-289226342215-

五星級及以上-47394308--

工業(yè)類標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房單層（1層）9291176991929805

多層（1層以上）12141053929743768

專用工業(yè)廠房單層（1層）198114861176991842

多層（1層以上）247717341176991842工業(yè)寫字樓-1009950890475倉儲用房（其他）1128890772617451其他類特殊用途房地產(chǎn)-13541046--大型公共建筑13541699985738-綜合--800--特點(diǎn)：充分考考慮了區(qū)區(qū)域?qū)ńò苍靸r(jià)價(jià)的影響響，對主主城區(qū)和和其他地地區(qū)制定定不同的的建安造造價(jià)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)。21（2）確定間間接費(fèi)用用標(biāo)準(zhǔn)在批量評評估中，，為了簡簡化評估估過程，，可以專專業(yè)費(fèi)用用、管理理費(fèi)用、、銷售費(fèi)費(fèi)用、投投資利息息、銷售售稅費(fèi)和和開發(fā)利利潤等各各項(xiàng)費(fèi)用用合并考考慮，統(tǒng)統(tǒng)稱為““間接費(fèi)費(fèi)用”，，根據(jù)評評估專家家經(jīng)驗(yàn)和和市場數(shù)數(shù)據(jù)測算算情況，，以建安安造價(jià)，，按一個(gè)個(gè)統(tǒng)一的的比率來來估算。。此比率率可綜合合考慮利利息率、、開發(fā)利利潤率、、管理費(fèi)費(fèi)用、銷銷售費(fèi)用用的一般般提取比比率，稅稅費(fèi)率等等，經(jīng)過過綜合測測算得出出。不同評稅稅地區(qū)間間接費(fèi)用用比率會會有所不不同。例如，北京市評評稅技術(shù)術(shù)標(biāo)準(zhǔn)中中間接費(fèi)費(fèi)用比率率是30%；而福建建省龍海海市的間間接費(fèi)用用比率是是：居住住用房25.9%，商業(yè)用用房29.9%，工業(yè)用用房25.9%，綜合用用房29.4%。遼寧省省丹東市市的間接接費(fèi)用比比率，也也因房產(chǎn)產(chǎn)用途不不同而不不同，具具體見右右表。用途間接費(fèi)用比率居住用房（別墅類除外）25%居住用房別墅類35%商業(yè)用房35%工業(yè)用房20%寫字樓30%旅館30%影劇院25%體育館25%其他用房25%例：丹東東市間接接費(fèi)用比比率表22重慶市評稅技術(shù)術(shù)標(biāo)準(zhǔn)中中間接費(fèi)費(fèi)用中不不包含房房地產(chǎn)開開發(fā)利潤潤，開發(fā)發(fā)利潤是是單獨(dú)測測算的。。其間接接費(fèi)用比比率因區(qū)區(qū)域和用用途不同同而不同同。開發(fā)發(fā)利潤按按照土地地評估值值、房產(chǎn)產(chǎn)建安造造價(jià)與間間接費(fèi)用用之和的的一定比比率測算算，即開開發(fā)利潤潤=【土地評估估值+房產(chǎn)建安安造價(jià)×（1+間接費(fèi)用用比率））】×開發(fā)利潤潤率×建筑面積積。所以以：房產(chǎn)評估估值=建安造價(jià)價(jià)（1+間接費(fèi)用用比率））+開發(fā)利潤潤分區(qū)級別房產(chǎn)類別間接費(fèi)用率主城區(qū)居住32%商業(yè)30%辦公24%旅館20%工業(yè)15%其他15%區(qū)縣城區(qū)居住25%商業(yè)18%辦公20%旅館15%工業(yè)10%其他10%建制鎮(zhèn)居住20%商業(yè)17%辦公23%旅館15%工業(yè)8%其他8%例：重慶慶市分區(qū)區(qū)分類房房產(chǎn)建安安造價(jià)間間接費(fèi)用用比率表23區(qū)域級別房產(chǎn)分類開發(fā)利潤率主城區(qū)居住28%商業(yè)100%辦公21%旅館15%工業(yè)10%其他10%區(qū)（市、縣）城區(qū)居住15%商業(yè)80%辦公10%旅館10%工業(yè)8%其他8%建制鎮(zhèn)居住8%商業(yè)58%辦公10%旅館10%工業(yè)6%其他6%例：重慶慶市分類類房產(chǎn)開開發(fā)利潤潤率表24四、應(yīng)用用舉例北京市某某辦公樓樓，位于于海淀區(qū)區(qū)羊坊店店西路，，土地級級別是綜綜合用地地三級，，容積率率為6，1995年竣工，，鋼混結(jié)結(jié)構(gòu)，房房屋總層層數(shù)為9層，建筑筑面積29000平米。評評稅時(shí)時(shí)點(diǎn)為2005年12月31日。經(jīng)濟(jì)濟(jì)耐用年年限為60年，已經(jīng)經(jīng)使用年年限為10年。25容積率系數(shù)0.84評稅時(shí)點(diǎn)1用途綜合用地位置三級土地地產(chǎn)價(jià)值評估評估公式地產(chǎn)基準(zhǔn)地價(jià)×修正系數(shù)＝地產(chǎn)評估值評估結(jié)果某機(jī)關(guān)辦公樓4280元/建筑平米×0.84＝＝3595元/建筑平米土地評估值＝3595元/建筑平米×29000M2＝1.04億元26房產(chǎn)價(jià)值評估評估結(jié)果某機(jī)關(guān)辦公樓重置成本成新率×＝房產(chǎn)評估值結(jié)構(gòu)用途面積間接費(fèi)用比率鋼混辦公樓29000M230％6435元/建筑平米×0.833＝＝5360元/建筑平米建成年份1995耐用年限60年建筑結(jié)構(gòu)鋼混評估公式房產(chǎn)房產(chǎn)評估值＝5360元/建筑平米×29000M2＝1.55億元房地產(chǎn)評評估值=土地評估估值+房產(chǎn)評估估值=1.04億元+1.55億元=2.59億元地價(jià)評估估:北京市基基準(zhǔn)地價(jià)價(jià)表：三三級綜合合用地的的樓面價(jià)價(jià)格為3620-4940元/平方。取取平均數(shù)數(shù)得到4280元/平方米評稅時(shí)點(diǎn)點(diǎn)修正因因素:評稅時(shí)點(diǎn)點(diǎn)的地價(jià)價(jià)指數(shù)/