壹號房地產(chǎn)項目價格策略報告

壹號公館市場競爭和價格策略目錄目錄PART2競品分析PART3市場分析

PART4客戶分析PART5價格策略分析

觀點結(jié)論PART2

競品分析陽光尊邸竟品分析/陽光尊邸陽光尊邸/項目簡介陽光尊邸位于云橋南路以東，西臨祥和路，緊鄰158車站，周邊交通便利，城市主干道貫穿左右，三中、一中環(huán)侍在側(cè)。項目位置進賢縣云橋路與進賢大道交匯口土地面積81000㎡總建筑面積210000㎡建筑風格歐式古典主義建筑形態(tài)多層、高層容積率2.8綠化率40.2％居住總戶數(shù)2000戶車位配比1：0.65開發(fā)商江西省康瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司竟品分析/陽光尊邸時間：2013年3月29日（周五）上午八點地點：陽光城售樓部推出房源：推出8#、12#樓，面積為85㎡—140㎡，主力戶型85㎡—114㎡，創(chuàng)變戶型。優(yōu)惠：VIP卡1萬抵2萬，一次性付款優(yōu)惠97%，按揭優(yōu)惠98%；均價4500元/㎡。下半年推出陽光城二期和陽光尊邸7#、8#樓。竟品分析/陽光尊邸陽光尊邸/項目優(yōu)劣勢分析優(yōu)勢：學區(qū)資源、生活配套比較方便板塊為老城區(qū)，具有一定的生活配套；臨158站臺和320國道，交通方便；老城區(qū)開發(fā)地帶，生活設施方便，教育資源從幼兒園到高中，小區(qū)內(nèi)部自帶娛樂設施以及游泳池、生活氣息氛圍濃厚；福建開發(fā)商，具有成功開發(fā)經(jīng)驗，外來和尚會念經(jīng)。市場口碑良好，影響力較高。劣勢：外部環(huán)境、商業(yè)配套低端項目附近商業(yè)以中小型飯館居多，外部環(huán)境顯得較為臟、亂；周邊商業(yè)配套不夠完善、形成高端商業(yè)發(fā)展還需要整體的重新規(guī)劃。城市改造區(qū)，生活環(huán)境不安定，極易受干擾。陽光尊邸/產(chǎn)品分析竟品分析/陽光尊邸歐式古典主義風格，銷售說辭統(tǒng)一稱歐式古典主義風格綠化率超高的園林為主導的高層，給客戶全新、良好的現(xiàn)場體驗奢華景觀露天泳池歐式園林主入口陽光尊邸/產(chǎn)品分析竟品分析/陽光尊邸戶型：均有贈送面積，面積為85㎡—140㎡，主力戶型85㎡—114㎡，對外說辭統(tǒng)一為三房和四房。竟品分析/陽光尊邸陽光尊邸/產(chǎn)品分析設有三個精裝樣板房，強化戶型優(yōu)點，刺激客戶強烈的購買欲望。天潤華府竟品分析/天潤華府天潤華府/項目簡介天潤華府位于進賢大道以北，東臨中山大道，緊鄰158車站，周邊交通便利，城市主干道貫穿左右，一中正對面，學區(qū)房。項目位置進賢縣中山大道與進賢大道交匯處土地面積12711㎡總建筑面積50000㎡建筑風格現(xiàn)代簡約建筑形態(tài)高層容積率4.0綠化率35％居住總戶數(shù)約450戶車位配比1：0.7開發(fā)商江西省德峰科技房地產(chǎn)開發(fā)有限公司竟品分析/天潤華府項目曾用名中山頤園，2013年3月推出兩棟在內(nèi)部認購推出房源：推出1#、2#樓，面積為43㎡、98㎡、145㎡，主力戶型43㎡—145㎡。優(yōu)惠：對外報價4800元/㎡。針對客戶內(nèi)部認購，交納5萬定金可“內(nèi)部認購”。一次性付款優(yōu)惠98%，按揭優(yōu)惠99%；目前均價4800元/㎡。目前45㎡和145㎡產(chǎn)生滯銷，預計6月初開盤簽約認購。3#、4#樓VIP卡1萬抵2萬，預計10月份左右開盤。優(yōu)勢：學區(qū)資源、生活配套比較方便竟品分析/天潤華府天潤華府/項目優(yōu)劣勢分析劣勢：外部環(huán)境、規(guī)模小、容積高項目規(guī)模過小，容積率高，居住舒適度低；戶型設計不合理，通透性較差，采光不好；綜合用地，產(chǎn)權(quán)年限低；外部環(huán)境顯得較為臟、亂、吵雜；城市改造區(qū)，生活環(huán)境不安定，極易受干擾。凱旋廣場竟品分析/凱旋廣場項目位置進賢縣中山大道土地面積171畝總建筑面積310000㎡建筑風格歐式建筑建筑形態(tài)小高層、高層容積率3.23綠化率45％居住總戶數(shù)2023戶車位配比1：0.7開發(fā)商江西益康房地產(chǎn)開發(fā)有限公司凱旋廣場/項目簡介凱旋廣場位于中山大道，法國皇家園林、超過100得房率的城市中心高端品質(zhì)社區(qū)竟品分析/凱旋廣場2013年2月老城區(qū)接待中心開放，推出三棟高層20#、21#、28#樓；推出房源：推出20#、21#樓共131套，面積為103㎡—131㎡，主力戶型103㎡—121㎡。優(yōu)惠：對外報價4300元/㎡—4900元/㎡。針對客戶內(nèi)部認購，VIP卡1萬抵2萬，預計6月初左右開盤。竟品分析/凱旋廣場凱旋廣場/項目優(yōu)劣勢分析優(yōu)勢：大型生活社區(qū)、居住舒適度高板塊為新城區(qū)，具有一定的升值潛力；大型生活社區(qū)，居住氛圍濃厚；超高得房率，戶戶均有贈送，產(chǎn)品性價比非常高；市政建設完善；項目自身獨特法式園林風格，環(huán)境優(yōu)美大氣；開發(fā)商實力雄厚，具有成功開發(fā)經(jīng)驗。劣勢：生活配套、商業(yè)配套不成熟項目地處于開發(fā)新區(qū)，外部環(huán)境對客戶有一定抗性；項目是全新社區(qū)，周邊基本無生活配套，周邊商業(yè)配套不完善，形成成熟商業(yè)發(fā)展還需要一定的時間和整體的規(guī)劃。出行交通不便利，開發(fā)周期過長。竟品分析/凱旋廣場凱旋廣場/戶型分析戶型：均有贈送面積，

103—131平米兩房、三房戶型方正、實用；每種戶型均有贈送面積，對外宣稱得房率120%。PART3

市場分析市場分析2013年截止目前成交1984套，可售量為：6186套，本月共計成交202套進賢縣4月份樓盤（住宅）成交627套，簽約面積共7.794萬平方，均價如圖所示；成交套數(shù)環(huán)比上漲20%未來我們項目周邊市場供應量充足，競爭激烈。PART4客戶分析

客戶分析壹號公館已購卡客戶/來源分析截止5月6日1#、6#、5#樓已售卡583張，預期目標令人滿意；客戶分析壹號公館已購卡客戶/年齡分析已購卡客戶90%都為首套房，以中青年客戶主體為主導，41-50的客戶群體大部分也是為小孩置業(yè)；客戶分析壹號公館已購卡客戶/心理價位分析客戶分析未購卡客戶/心理價位分析未購卡客戶原因分析價位原因；客戶嫌手續(xù)麻煩；客戶認為辦卡與不辦卡優(yōu)惠力度一樣；客戶在各個樓盤觀望對比；客戶購買欲望不強客戶分析已購卡客戶/項目客戶特征PART5價格策略分析價格策略分析小步快跑慢調(diào)穩(wěn)漲短、平、快項目特點分析——優(yōu)勢價格策略分析1、位于稀缺的市中心土地資源，雄踞城市繁華地脈；2、壹號公館打造高品質(zhì)社區(qū)，周邊已經(jīng)形成良好居住氛圍；3、壹號公館致力于打造五星級國際樣板生活，與周邊小區(qū)形成鮮明的居住環(huán)境對比；4、交通路網(wǎng)方便快捷，周邊基本生活配套完善；5、老板的知名度在本土經(jīng)營多年，擁有較好的口碑，能吸引一批對項目有認同度的客群；6、老客戶前期到訪客戶已2000多組，發(fā)售VIP卡583張，擁有一定的老客戶資源，可以利用老客戶資源介紹新客戶。項目特點分析——劣勢價格策略分析1、價格優(yōu)勢越來越小。隨著周邊項目陸續(xù)上市，我們可以看出，在周邊樓盤的價格競爭中，我們的優(yōu)勢已無，凱旋廣場對外報價4300元/㎡—4900元/㎡，中山華府對外報價4300元/㎡—4400元/㎡；2、產(chǎn)品優(yōu)勢不再。隨著未來市場的發(fā)展成熟，各項目的“同質(zhì)化”俞發(fā)顯現(xiàn)，樓盤推廣的鋪開后，我們將越來越多的接觸到購房客戶，對園林、規(guī)劃設計、建筑風格、建筑類型、得房率等有著更高的要求，意識形態(tài)上有更高的要求；3、戶型上，與周邊樓盤相比，周邊項目的創(chuàng)變戶型不利于我們的價格競爭。價格策略分析項目經(jīng)濟指標1#2#3#4#5#6#7#8#一期共計291套房源，面積約為34005.47㎡，房型配比為1：8：1價格策略分析價格推導4100420043004500陽光尊邸成交均價4500元/平方米從蓄客情況價值