房屋抵押貸款業(yè)務(wù)風控大綱

XX金融房貸業(yè)務(wù)風控大綱風控部目錄第一章房貸業(yè)務(wù)概述第二章貸前管理第一部分業(yè)務(wù)受理第二部分風控盡調(diào)第三章貸中管理第一部分批貸管理第二部分放貸管理第三部分放款路徑及模式第四章貸后管理第一部分權(quán)責劃分第二部分日常管理第二部分合作渠道推薦第三部分檔案管理第一章房貸業(yè)務(wù)簡介房貸業(yè)務(wù)指一線、二線核心城市的個人、企業(yè)房屋（主要指住宅類）抵押貸款業(yè)務(wù)。為提高對房貸業(yè)務(wù)風險識別，規(guī)范審批流程，提高審批效率，控制房貸業(yè)務(wù)的貸后風險管理，制定本大綱。第二章貸前管理第一部分業(yè)務(wù)受理1、面簽人員在與借款人溝通時應(yīng)當至少了解：（1）抵押物地址、抵押狀態(tài)，建筑面積、預(yù)評估總值、產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、借款人基本信息。（2）借款人實際需求與公司房貸業(yè)務(wù)產(chǎn)品類型的匹配度，以有針對性地向借款人推薦產(chǎn)品。2、面簽人員在向風控部交單時，應(yīng)填寫《借款服務(wù)申請表》及《風控流程表》，并注明相關(guān)信息（中介姓名、聯(lián)系電話、利率等），若未填寫清楚、填寫錯誤，或在該單業(yè)務(wù)審批后再申請返費，公司將視作無中介渠道返費處理。第二部分風險盡職調(diào)查風控部在接到《借款服務(wù)申請表》及《風控流程表》后，進行如下盡職調(diào)查：1、向深圳市世聯(lián)土地房地產(chǎn)評估有限公司、北京仁達房地產(chǎn)評估有限公司公司詢值，并根據(jù)業(yè)務(wù)需要出具評估單或評估報告，以確定擬抵押物的評估值。2、從中國執(zhí)行信息公開網(wǎng)查詢借款人是否有法院強制執(zhí)行等不良記錄。3、與借款人面談，核實借款人的基本信息、借款人資質(zhì)、家庭資產(chǎn)、抵押房產(chǎn)現(xiàn)狀、工作情況、借款用途、還款來源、未來處置情況，并確認息費標準。4、查驗借款人資料，確認完整性、真實性，并對查驗的資料留存復(fù)印件、拍照；如為復(fù)印件，在辦理公證時，需核對原件與復(fù)印件是否一致。5、面談中如借款人有意向辦理房貸業(yè)務(wù)，引導(dǎo)借款人繳納1000元定金、同時安排權(quán)證部核行、下戶。6、權(quán)證部到借款人按揭銀行核實（按揭貸款或最高額貸款）貸款余額、上抵通道占用、結(jié)清解抵等信息，并現(xiàn)場打印借款人還款流水。7、權(quán)證部對擬抵押物進行實地家訪勘察、拍照，并綜合抵押物的地理位置、周邊商業(yè)環(huán)境、小區(qū)配套設(shè)施、樓層、朝向及裝修等情況評估抵押物變現(xiàn)能力。8、通過“鏈家”、“我愛我家”、“麥田”、“鏈家在線”等媒介進行門店實地查詢或者網(wǎng)絡(luò)查詢，評估抵押物市值和市場交易狀態(tài)，填寫《風控報告》。9、權(quán)證部陪同借款人到公證處簽署合同，辦理借款公證、全委公證等。10、權(quán)證部與借款人到房屋所在地住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會（以下簡稱“建委”），查詢原始購房合同、上抵通道占用和司法查封或其它行政限制，了解產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、房屋年限、共有人、面積、抵押狀況以及防查封等。如可以上抵，應(yīng)現(xiàn)場辦理上抵手續(xù)。11、風控部依據(jù)對借款人家庭情況、職業(yè)背景、銀行征信、銀行流水或資產(chǎn)證明了解借款人資質(zhì)、資信情況，判斷借款人借款用途及還本付息能力。12、借款人婚姻狀況：（1）如借款人已婚，對夫妻雙方銀行征信、法院強制執(zhí)行記錄進行查詢，借款人配偶應(yīng)簽署《借款人配偶聲明》。（2）如借款人為離異，須提供離婚證原件或法院判決書、離婚協(xié)議原件，判斷借款人的擬抵押物權(quán)屬以及資產(chǎn)情況。13、借款人有第二居所的，應(yīng)提供第二居所房產(chǎn)證，并簽字確認《第二居所聲明》。14、若抵押物已出租，須提供《房屋租賃合同》，審核是否有限制房產(chǎn)變現(xiàn)條款；并由承租人簽字確認《租戶告知書》。15、借款人為企業(yè)的：（1）提供企業(yè)營業(yè)執(zhí)照、法定代表人身份證、組織機構(gòu)代碼證、稅務(wù)登記證、銀行開戶證、公司章程、股東會決議、授權(quán)委托書、過往業(yè)務(wù)合同、開戶行銀行流水。（2）如借款人為公司的實際控制人，應(yīng)當要求該公司對借款人身份進行確認。為核實借款人貸款的真實用途，可以要求借款人提供借款用途文件、納稅證明、貸款卡、審計報告、財務(wù)報表、企業(yè)的上下游合同等相關(guān)信息。16、具備以下任一條件的，做拒貸處理：（1）、貸款人65歲以上；（2）、標的房屋居住有65歲以上老人的；（3）、貸款人或同住人員有殘疾人的；（4）、本條1-15條中發(fā)現(xiàn)任何風險信息的。第三章貸中管理第一部分批貸管理1、審批流程為提高房貸業(yè)務(wù)審批效率，采取分級審批方式，流程如下：一級審批團隊：區(qū)域公司風控部、區(qū)域公司總經(jīng)理或副總經(jīng)理、總部風控部。負責風險判斷及具體工作的執(zhí)行、落實。二級審批團隊：資產(chǎn)管理部總經(jīng)理或副總經(jīng)理、總部風控部總經(jīng)理或副總經(jīng)理。負責特殊借款人審批、商業(yè)條款、風險判斷及審查操作標準、流程是否執(zhí)行公司相關(guān)制度。協(xié)助審批團隊：面簽部、權(quán)證部、財務(wù)部，負責核查及提供專業(yè)意見。2、權(quán)責劃分單筆房貸業(yè)務(wù)遵循逐級簽批，權(quán)責對應(yīng)原則：(1)、面簽部權(quán)責：A、落實借款人申請信息完整性、證件的真實性。(2)、權(quán)證部權(quán)責：A、落實產(chǎn)權(quán)調(diào)查真實性。(3)、區(qū)域公司風控部權(quán)責：A、審查借款人（或抵押人）提交資料及面談核查交易的真實性；B、判斷借款人資質(zhì)、資信（借款用途的合理性和還款能力強弱）；C、核實抵押物評估值價格真實性；D、評估抵押物市場流通性及抵押物變現(xiàn)能力；E、確保資料和證件齊全、原件與復(fù)印件一致（不含第二居所產(chǎn)權(quán)證）；F、審查銷售人員是否有與借款人或第三方串通、損害公司利益等行為；G、提出房貸業(yè)務(wù)風險建議；H、是否符合房貸業(yè)務(wù)控制標準。(4)、區(qū)域公司副總經(jīng)理或總經(jīng)理權(quán)責：A、審查交易的真實性；B、審查抵押物價值的真實性；C、評估抵押物市場流通性，把控抵押物變現(xiàn)能力；D、監(jiān)督BD人員在銷售過程中對借款人的陳述和承諾是否合規(guī)，轉(zhuǎn)交公司的材料是否真實；E、審查BD人員是否有與借款人或第三方串通、損害公司利益等行為；F、對風控部提出的房貸業(yè)務(wù)風險建議進行評估，并決定是否按此操作。G、審查是否符合房貸業(yè)務(wù)控制標準。、總部風控部負責人權(quán)責：A、評估抵押物市場流通性，把控抵押物變現(xiàn)能力；B、對資產(chǎn)管理部提出的風險建議進行判斷，并決定是否依據(jù)風險建議進行操作；C、根據(jù)借款人、抵押物特性及市場環(huán)境裁定房貸業(yè)務(wù)控制標準范圍內(nèi)的商務(wù)條款；D、審查批貸程序是否遵守公司規(guī)定；E、合理調(diào)配房貸業(yè)務(wù)資金流；F、是否符合房貸業(yè)務(wù)控制標準。（6）、風控部法務(wù)權(quán)責：A、抵押物權(quán)屬是否清晰、合法、有效；B、簽署業(yè)務(wù)類合同（協(xié)議）是否形式合規(guī)；C、交易結(jié)構(gòu)是否合理、合法。3、批貸流程步驟具體內(nèi)容操作部門及人員1、《風控流程表》風控部綜合判斷借款人、抵押物符合《進件標準》后，制作《面簽表》、《面審表》等資料，最終形成《風控流程表》面簽主管2、審批風控部持《風控流程表》逐級簽批風控部\風審主管簽批完結(jié)后，面簽部以郵件形式通知相關(guān)部門及人員面簽主管3、審批通知權(quán)證部預(yù)約借款人（抵押人）辦理強制執(zhí)行公證、抵押登記權(quán)證部\負責人面簽部把資料包發(fā)風控部面簽主管第二部分放貸管理1、權(quán)責劃分每筆房貸業(yè)務(wù)在進行放貸審批時，需逐級簽批，權(quán)責對應(yīng)原則如下：（1）、權(quán)證部負責人權(quán)責：A、保證抵押登記、強制執(zhí)行公證辦理完結(jié)，保證他項權(quán)證、公證書原件真實、合法、有效。（2）、財務(wù)部負責人權(quán)責：A、落實應(yīng)收款項是否收齊；B、確保按審批要求收齊應(yīng)收上扣息；C、審查放款路徑是否正確。（3）、風控部權(quán)責：A、審查抵押登記、強制執(zhí)行公證是否辦理完結(jié)，核實產(chǎn)權(quán)證部、他項權(quán)證部、公證書原件；B、復(fù)核合同文本及條款，確保正確使用合同文本及合同條款填寫正確；C、對放款資料進行復(fù)核；D、審查房貸業(yè)務(wù)合同商務(wù)條款與審批意見是否一致；E、簽署業(yè)務(wù)類合同（協(xié)議）是否形式合規(guī)；F、審查是否符合放款要求；G、審查放款程序是否嚴格遵守公司規(guī)定。2、放貸流程步驟具體內(nèi)容操作部門及人員1、《房貸審批表》風控部對強制執(zhí)行公證、房屋他項權(quán)證部以及審批時約定的放款審批要求全部落實及審核后，最終形成《房貸審批表》風控部2、審批風控部持《房貸審批表》逐級簽批風控部3、啟動放款程序風控部持《房貸審批表》原件、借款人收款卡、《借款合同》等放款資料至財務(wù)啟動放款程序財務(wù)部按《房貸審批表》向借款人提供的銀行卡匯轉(zhuǎn)出借款財務(wù)部\會計4、資料歸檔權(quán)證部對強制執(zhí)行公證、房屋他項權(quán)證部、房產(chǎn)證及合同協(xié)議等重要權(quán)利憑證存入保險柜權(quán)證部\負責人風控部對借款人基礎(chǔ)資料進行歸檔入庫風控部\風控專員第三部分放款路徑及模式1、房貸業(yè)務(wù)的放款路徑為：律和金融-出借人-借款人。2、在承接具體業(yè)務(wù)時，根據(jù)各區(qū)域子公司已放款額度占用律和金融總資金額度的時點變化，由資產(chǎn)管理部根據(jù)資金分配計劃，合理調(diào)配債權(quán)放款模式，并適時監(jiān)控房貸業(yè)務(wù)額度使用情況。第四章貸后管理第一部分權(quán)責劃分一、貸后權(quán)責：（1）、權(quán)證部權(quán)責：A、落實是否符合解押手續(xù)辦理規(guī)定。（2）、財務(wù)部權(quán)責：A、落實應(yīng)收本息是否收齊；B、落實是否符合開具《結(jié)清證明》規(guī)定。（3）、區(qū)域公司運營部權(quán)責：A、落實本息是否及時收回；B、對續(xù)期業(yè)務(wù)進行期后跟蹤管理。C、對借款人進行維護、跟進和其它售后服務(wù)工作第二部分日常管理1、本息日常管理（1）、本金到期前15個工作日，運營部以電話或短信形式提醒借款人還款日期與金額，并詢問借款人有無續(xù)期意向。（2）、本金到期前3個工作日，運營部再次以電話或短信形式提醒借款人還款日期與金額，并告知跨行支付需提前至少一天轉(zhuǎn)賬，以確保借款人到期按時還款；若借款人有續(xù)期需求且通過公司審批，權(quán)證部最遲在合同到期日當天完成公證手續(xù)。2、本息收回管理（1）、還息要求：財務(wù)部在還息日前5個工作日向借款人發(fā)送當月還息短信提醒。財務(wù)部在還息日查詢到賬情況，且最遲在還息日第二天以郵件形式告知風控部及運營部當月未還款借款人情況，由運營部催收組負責向借款人催收：（2）、因銀行結(jié)算系統(tǒng)、借款人在外埠等客觀原因逾期2日內(nèi)還本付息的，且借款人積極主動與公司BD部、風控部或公司管理層提前溝通，并經(jīng)公司管理層同意后，只收取息費不收取逾期違約金；（3）、貸款到期前，借款人因暫時經(jīng)營困難等客觀原因出現(xiàn)非惡意還款情況，在以下三項同時滿足的前提下，可將該單業(yè)務(wù)歸還本息的時間順延15日；預(yù)計逾期時間將超過15日的借款人，在以下三項同時滿足的情況下，由風控部向借款人建議對該單業(yè)務(wù)進行續(xù)期一次的處理。A、借款人積極、主動并提前與風控部或公司管理層進行溝通；B、經(jīng)風控部對實際情況了解，確認借款人并非出現(xiàn)資信惡化，無法按時歸還本金的原因?qū)賹?；C、與公司達成一致意見后，借款人愿意支付15日內(nèi)的逾期違約金和息費。（4）、借款人已續(xù)期一次或公司不同意續(xù)期的借款人，由于暫時資金緊張且同意先行支付違約金和息費以及轉(zhuǎn)單，經(jīng)公司管理層同意的啟動風險預(yù)警程序，進入轉(zhuǎn)單程序。3、提前還款按合同約定可以提前還款的，還款日期以借款人將本息足額償還至我公司賬戶為準。按合同約定禁止提前還款的，借款人須按借款期限足額償還我公司利息后亦可提前償還本金；4、續(xù)期對貸款需要續(xù)期的，風控部須重新了解借款人相關(guān)信息，對續(xù)期原因、期限、還款來源等情況進行分析，審慎評估續(xù)期的合理性和可行性，擬寫書面分析報告；并對抵押物進行重新評估（向評估機構(gòu)口頭詢值不需出具評估報告），關(guān)注抵押率變動情況；最多續(xù)期一次且最長不超過6個月，續(xù)期息費的收取按公司規(guī)定執(zhí)行。同時，要加強續(xù)期后的跟蹤管理工作。5、解押：借款人償還本息后，由財務(wù)部出具《結(jié)清證明》，并由相關(guān)職能部門負責人和管理層簽署；權(quán)證部憑《結(jié)清證明》安排辦理解除抵押登記手續(xù)。第三部分合作渠道推薦1、風險預(yù)警若借款人惡意、消極怠慢還本付息，經(jīng)風控部催收5日后借款人仍無法歸還本金或利息，風控部應(yīng)立即向風控部、權(quán)證部及事業(yè)部負責人發(fā)出風險預(yù)警，風控部進入轉(zhuǎn)單、訴訟、拍賣程序；2、推薦程序（1）、合作渠道推薦A、獲客標準：依照房貸事業(yè)部房貸業(yè)務(wù)“小額、分散”的發(fā)展規(guī)劃，風控標準嚴格執(zhí)行以一線城市核心城區(qū)的客單價200萬左右、白本7成以內(nèi)或銀行一抵5成以內(nèi)的優(yōu)質(zhì)個人住宅商品房源為主?？蛦蝺r200萬元左右，非銀行渠道一抵、二抵平轉(zhuǎn)或6.5成以內(nèi)轉(zhuǎn)單為輔，從獲客源頭降低處置風險。第四部分檔案管理1、檔案分類（1）、合同：《借款保證合同》、《個人反擔保抵押合同》、《委托保證合同》、《委托借款代理服務(wù)合同》、《債權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》、《債權(quán)轉(zhuǎn)讓通知》、《回執(zhí)》、《擔保協(xié)議》及相關(guān)補充協(xié)議。（2）、借款人基礎(chǔ)資料：借款服務(wù)申請表、風控報告、風控流程表、房貸審批表、重要權(quán)利憑證入庫單、征信報告、借款人身份證、借款人戶口本、借款人婚姻證明、擬抵押房產(chǎn)證、第二居所房產(chǎn)證、第二居所聲明、借款用途文件、還款來源文件、銀行流水、結(jié)清證明。（3）、重要權(quán)利憑證：房產(chǎn)證、房屋他項權(quán)證部、土地證(若有)、土地他項權(quán)證部（若有）、借款合同、擔保協(xié)議書(若有)、補充協(xié)議、強制執(zhí)行公證（反擔保抵押合同、委托保證合同或典當?shù)盅汉贤?、房屋保險合同。2、檔案的收集、移交、入庫（1）、風控部將房貸業(yè)務(wù)合同（協(xié)議）轉(zhuǎn)交權(quán)證部，并在《資料交接表》上做好交接記錄。（2）、風控部負責收集借款人基礎(chǔ)資料，并以合同編號為單位進行整理、歸檔、入庫。入庫業(yè)務(wù)案卷的編號按簽約年份、合同號、借款人姓名的順序進行標識。（3）、權(quán)證部將辦理完畢的抵押登記、公證、保險的重要權(quán)利憑證收押并存放保險柜中。3、檔案管理風控部對檔案資料進行統(tǒng)一管理，禁止擅自摘抄、復(fù)印、拍攝、借取。（1）、檔案資料經(jīng)風控部歸檔后，公司相關(guān)部門調(diào)取時應(yīng)填寫《借款人檔案調(diào)取審批單》，經(jīng)資產(chǎn)管理部簽批，方可調(diào)取。（2）、重要權(quán)利憑證由風控部統(tǒng)一保管、禁止外借。但在同時滿足以下情況下，房產(chǎn)證可以外借：A、借款人提出需求；B、逐級簽批；