宏觀研究-【宏觀專題】地產(chǎn)的四個核心關(guān)注點(diǎn)

宏觀研究宏觀研究證監(jiān)會審核華創(chuàng)證券投資咨詢業(yè)務(wù)資格批文號：證監(jiān)許可（2009）1210號證券分析師：證券分析師：張瑜證券分析師：陸銀波相關(guān)研究報告金經(jīng)理的核心關(guān)切》《【華創(chuàng)宏觀】全球制造業(yè)PMI回暖視角下的【宏觀專題】【宏觀專題】地產(chǎn)的四個核心關(guān)注點(diǎn)前言：5月以來，地產(chǎn)政策端調(diào)整較多，市場對政策效果較為關(guān)注。我們對此進(jìn)行分析。從目前的政策來看，房地產(chǎn)市場或面臨四個關(guān)注點(diǎn)：1）地方政府在加杠桿與化債的雙重要求下如何抉擇？2）地方政府在多個備選方式中如何籌建保障房？建新房？收購新房？還是收購二手房？3）地方政府應(yīng)該如何實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目收支平衡？4）對于居民部門：如何選擇？以名義GDP增速衡量收入預(yù)期，當(dāng)下房貸利率或依然偏高。后續(xù)來看，地產(chǎn)政策的落地見效，可分兩個角度來觀察。一是痛點(diǎn)的解決。如多地試點(diǎn)中尋找到有望在全國推廣的解決方式，各地房貸利率進(jìn)一步大幅下調(diào)等。從體量上來看，基于目前信息，假設(shè)全國有50城有收房意愿，若每個城市只收購1000套，影響的體量或僅在450萬平。2023年住宅銷售面積為9.48億方，即只占0.5%左右，屬于宏觀影響不大的體量。二是地產(chǎn)自身循環(huán)的暢通。目前地產(chǎn)政策的訴求是地方加杠桿以彌補(bǔ)居民（買新房）、房企（開發(fā)土地）加杠桿的力度的不足。地產(chǎn)自身循環(huán)的暢通實(shí)際是居民、企業(yè)重新開始加杠桿。核心是地價的回暖（開發(fā)商拿地預(yù)期好轉(zhuǎn)）、居民買房的預(yù)期回升（居民購房收益率跑贏現(xiàn)金）等信號的出現(xiàn)。一、近期地產(chǎn)政策介紹主要圍繞居民和政府兩端。居民方面包括限購、限貸、房貸利率調(diào)整等。地方國務(wù)院政策例行吹風(fēng)會上重點(diǎn)提及的是：1）設(shè)立保障性住房再貸款3000億元，支持地方國有企業(yè)收購一部分存量商品住房用作保障性住房。所收購的商品房嚴(yán)格限定為房地產(chǎn)企業(yè)已建成未出售的商品房。2）支持地方以合理價格收回土地。用于保障性住房項(xiàng)目的，可通過專項(xiàng)債券等予以資金支持。二、關(guān)注點(diǎn)一：如何兼顧化債與收儲（新房或土地）？1）化債：政治局會議，“要深入實(shí)施地方政府債務(wù)風(fēng)險化解方案，確保債務(wù)高風(fēng)險省份和市縣既真正壓降債務(wù)、又能穩(wěn)定發(fā)展?！?）收儲：無論是收新房或是收土地，目前的資金支持皆是指向債務(wù)層面的增加（保障性住房再貸款、專項(xiàng)債等結(jié)合地方財(cái)政收入與支出增速的走低（1季度，地方兩本賬合計(jì)的收入增速為-0.5%，支出增速為-2.7%，這意味著其本質(zhì)或是地方加杠桿以彌補(bǔ)居民（買新房）、房企（開發(fā)土地）加杠桿的力度的不足。從過往的地產(chǎn)相關(guān)再貸款使用情況看，地方政府的加杠桿的動能或偏低。第一個關(guān)注點(diǎn)如何化解？兩個可能性?；蛘呤切柰ㄟ^專項(xiàng)資金的方式予以支持，或者是明確問責(zé)邊界的方式予以支持。對于地方政府，可以通過建新房、收新房、收二手房三種途徑籌集保障房。從資金要求、經(jīng)濟(jì)影響、就業(yè)影響、管理難度、庫存影響可以比較這三種方式的差異。相比收新房，直接建資金要求小、管理難度低，經(jīng)濟(jì)與就業(yè)影響更大，即，第二個關(guān)注點(diǎn)在于地方政府在既定的保障房籌集目標(biāo)下，需要在籌集的方式上做一定的權(quán)衡?？紤]到今年就業(yè)目標(biāo)的提高，尚難判斷是否會大規(guī)模通過收購新房的方式籌集保障房。商業(yè)角度，新設(shè)立的保障房再貸款利率為1.75%，即地方政府的資金成本>1.75%，而根據(jù)諸葛找房，2023年重點(diǎn)50城的租金回報率為1.95%?？紤]管理費(fèi)用、空置率、保障房租金偏低等因素，實(shí)際運(yùn)營回報率預(yù)計(jì)低于1.95%。即，商業(yè)角度的可持續(xù)的實(shí)現(xiàn)，或者是壓低房價或者需要對收房運(yùn)營這一行為給予單獨(dú)的盈利考核政策。四、關(guān)注點(diǎn)四：居民部門：何時加杠桿？對于需要按揭買房的人而言，其資金來源為n年（按購房者選擇的按揭年限）宏觀專題證監(jiān)會審核華創(chuàng)證券投資咨詢業(yè)務(wù)資格批文號：證監(jiān)許可（2的個人收入，其收入增速可錨定名義GDP增速，其時間成本為房貸利率。則，其可預(yù)期的n年的收入越多，財(cái)富越多，買房的可能性越大。即時點(diǎn)應(yīng)該是收入增速預(yù)期快、且房貸利率低時。我們計(jì)算名義GDP增速與房貸利率差值。1季度，名義GDP增速為4.2%，個人住房貸款利率為3.69%，差值為0.49%，與歷史比較來看，屬于偏低水平。（2014-個bp）。即，居民部門的痛點(diǎn)的解決，或者需要名義GDP增速上行（提高收入預(yù)期）、或者需要進(jìn)一步大幅降低房貸利率。風(fēng)險提示：房價下跌。貿(mào)易摩擦加大。匯率波動加大。宏觀專題證監(jiān)會審核華創(chuàng)證券投資咨詢業(yè)務(wù)資格批文號：證監(jiān)許可（2009）1210號投資主題報告亮點(diǎn)詳細(xì)介紹近期地產(chǎn)政策的變化，以及影響地產(chǎn)政策效果的四個核心關(guān)注點(diǎn)。1）地方政府如何兼顧收儲與化債的雙重要求？2）地方政府在多個備選方式中如何籌建保障房？建新房？收購新房？還是收購二手房？3）地方政府如何實(shí)現(xiàn)收儲的商業(yè)可持續(xù)？4）對于居民部門：如何選擇？以名義GDP增速衡量收入預(yù)期，當(dāng)下房貸利率或依然偏高。投資邏輯重點(diǎn)分析影響地產(chǎn)政策效果的核心關(guān)注點(diǎn)。后續(xù)來看，地產(chǎn)政策的落地見效，可分兩個角度來觀察。一是痛點(diǎn)的解決。如多地試點(diǎn)中尋找到有望在全國推廣的解決方式，各地房貸利率進(jìn)一步大幅下調(diào)等。從體量上來看，基于目前信息，假設(shè)全國有50城有收房意愿，若每個城市只收購1000套，影響的體量或僅在450萬平。2023年住宅銷售面積為9.48億方，即只占0.5%左右，屬于宏觀影響不大的體量。二是地產(chǎn)自身循環(huán)的暢通。目前地產(chǎn)政策的訴求是地方加杠桿以彌補(bǔ)居民（買新房）、房企（開發(fā)土地）加杠桿的力度的不足。地產(chǎn)自身循環(huán)的暢通實(shí)際是居民、企業(yè)重新開始加杠桿。核心是地價的回暖、房價的回暖等信號的出現(xiàn)。宏觀專題證監(jiān)會審核華創(chuàng)證券投資咨詢業(yè)務(wù)資格批文號：證監(jiān)許可（2009）1210號 6二、各地典型做法梳理 7 7 9三、地產(chǎn)的思考：四個核心關(guān)注點(diǎn) 9 9 10 11 12 13 6 6 8 9 10 10 11 12 13 13 13率政策下限。下調(diào)個人住房公積金貸款利率0.企業(yè)以合理價格收購一部分存量商品住房用作保障性住房。所收購的商品房嚴(yán)格限定為的土地，用于保障性住房項(xiàng)目的，可通過地方政府專項(xiàng)債券等予以資金支持。機(jī)構(gòu)會議/文件地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制作用，滿足房地產(chǎn)項(xiàng)目合理融資需求。合“白名單”條件的項(xiàng)目“應(yīng)進(jìn)盡進(jìn)”,商業(yè)銀行對合規(guī)“白名單”項(xiàng)目證監(jiān)會審核華創(chuàng)證券投資咨詢業(yè)務(wù)資格批文號：證監(jiān)許可（2009）1210號尚未開發(fā)或已開工未竣工的存量土地，通過政府收回收購、市場流讓、企業(yè)繼續(xù)開發(fā)等方式妥善處置盤活，推動房地產(chǎn)企業(yè)緩解困難和壓降配售型或配租型保障性住房，預(yù)計(jì)將帶動銀行貸款500025%。3）取消全國層面?zhèn)€人住房貸款利率政策下限。4）下調(diào)各-全面取消限購。購房人在所購住房城區(qū)范圍內(nèi)無住房的，或在所購住房城--暫停新增商品住宅用地出讓，同時下大力氣盤活存量，直至商品住宅去化之間的城市，要按照“盤活多少、供應(yīng)多少”的原則，根據(jù)本年的存量商品住宅用地面積（包括竣工和收回）動態(tài)確定其新出讓-繼續(xù)堅(jiān)持因城施策，壓實(shí)地方政府、房地產(chǎn)企業(yè)、新變化、人民群眾對優(yōu)質(zhì)住房的新期待，統(tǒng)籌研究消化存量房量住房的政策措施，抓緊構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，二、各地典型做法梳理體量-于杭州市臨安區(qū)范圍內(nèi)；房源以整幢作為基過70㎡；收購房源需搭配一定比例的車產(chǎn)業(yè)園區(qū)、校區(qū)、院（醫(yī)院）區(qū)等“一點(diǎn)四區(qū)”人口聚集青島市首批租賃住房貸款支持計(jì)劃試點(diǎn)貸款正式落地。國首批存量住房項(xiàng)目7個，涉及房屋總套數(shù)2319套，主要用于向新市民、青年人-鼓勵國有企業(yè)收購市場房源用于保障性住房，鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)在市區(qū)（歷下區(qū)、市中區(qū)、槐蔭區(qū)、天橋區(qū)、歷城區(qū)、高新區(qū)）范圍房源用于租賃儲備住房。共3000套整棟商品住宅或公寓。項(xiàng)目資金100%自籌項(xiàng)目房源要布局合理，貼近中心城區(qū)，充分結(jié)合區(qū)位、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)素，以支持產(chǎn)業(yè)、便于就業(yè)為重要前提；要配套完善，周邊交通口、公交站，基礎(chǔ)設(shè)施、生活配套等設(shè)施完善，可滿足交通出行育、醫(yī)療等生活需求；房源性質(zhì)原則上須為整棟未出售的商品住-對困難房企的滯銷房，鼓勵國有企業(yè)收購，作為保障--針對已經(jīng)建成或即將建成，但銷售困難、大量積壓房企資金的現(xiàn)房、（商品房）主體不得涉及地方政府隱形債務(wù)。收購?fù)恋夭辉黾诱[形債務(wù)風(fēng)險”。計(jì)的收入增速為-0.5%，支出增速為-2.7%，這意味著其本質(zhì)或是地方加杠桿以彌補(bǔ)居民看，地方政府的加杠桿的落地或偏慢。者是需通過專項(xiàng)資金的方式予以支持，或者是明確問責(zé)邊界的方式予以支持。定為房地產(chǎn)企業(yè)已建成未出售的商品房，對不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)一視同仁。按照保障性住房是用于滿足工薪收入群體剛性住房需求的原則，嚴(yán)格把握所收購商品房的戶型和國務(wù)院文件《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》提到，“引導(dǎo)多方參以200萬套保障房住房籌集為目標(biāo)，比較不同籌集方式的差異（建新房、買新房、買二4）經(jīng)濟(jì)帶動上：建新房帶動多。房地產(chǎn)建設(shè)周期中，分兩次計(jì)入5）庫存影響上：建新房增加全社會的庫存。收新房則減少房則資金占用少，管理難度低，經(jīng)濟(jì)與就業(yè)帶動強(qiáng)，但缺點(diǎn)在于進(jìn)一步增加庫存。如更多選擇收新房籌集，則可以減少開發(fā)商的庫存，有利于開發(fā)商有更多資金進(jìn)行保交樓，但可能性尚難判斷。解決的路徑可能是在就業(yè)層面有其他的應(yīng)對舉措（如基建的投入增加資料來源：Wind，華創(chuàng)證券測算；注：此處房均價的8折考慮。這意味著，第三個關(guān)注點(diǎn)的癥結(jié)或在于資金端的成本偏高。解決的路徑來看，或者是壓低房價或者需要對收房運(yùn)營這一行為給予單獨(dú)的盈利考核政策?？紤]到當(dāng)下房價較為低年期存款利率》貸利率等。這意味著，可能受此政策影響的是需要通過按揭買房的人群。我們對這部分人群作簡要分析。對于需要按揭買房的人而言，其資金來源為既有儲蓄和未來n年（按購房者選擇的按揭企（開發(fā)土地）加杠桿的力度的不足。地產(chǎn)自身循環(huán)的暢通實(shí)際是居民、企業(yè)重新開始宏觀組團(tuán)隊(duì)介紹研究所副所長、首席宏觀分析師：張瑜長、宏觀經(jīng)濟(jì)研究主管、首席宏觀分析師，曾任民生證券投資決策委員會委員、首席宏觀分析師、資產(chǎn)配置與投資戰(zhàn)市大學(xué)經(jīng)濟(jì)研究所特約研究員，中國金融四十人論壇（CF40）青年論壇會員，中國保險資產(chǎn)管理業(yè)協(xié)會資管分析師：付春生研究員：李星宇助理研究員：夏雪助理研究員：袁玲玲助理研究員：韓港公司投資評級說明：行業(yè)投資評級說明：分析師在本報告中對所提及的證券或發(fā)行人發(fā)表的任何建議和觀點(diǎn)均準(zhǔn)確地反映了其個人對該證券或發(fā)行人的看免責(zé)聲明本報告所載資料的來源被認(rèn)為是可靠的，但本公司不保證其準(zhǔn)確性或完整性。本報告所載的資料、意見及推測僅報告中的內(nèi)容和意見僅供參考，并不構(gòu)成本公司對具體證券買賣的出價或詢價。本報告所載信息不構(gòu)成對所涉及證券的個人投議，也未考慮到個別客戶特殊的投資目標(biāo)、財(cái)務(wù)狀況或需求。客戶應(yīng)考慮本報告中的任何意見或建議是否符合其特定狀況，自主作資決策并自行承擔(dān)