2024年《房地產(chǎn)估價(jià)原理與方法》考前通關(guān)必練題庫（含答案）

PAGEPAGE12024年《房地產(chǎn)估價(jià)原理與方法》考前通關(guān)必練題庫（含答案）一、單選題1.某委托人不是估價(jià)對(duì)象權(quán)利人且不能提供估價(jià)對(duì)象的權(quán)屬證明原件，此時(shí)估價(jià)師對(duì)缺少估價(jià)對(duì)象權(quán)屬證明進(jìn)行說明并對(duì)估價(jià)對(duì)象權(quán)屬狀況作出合理假定，屬于（）。A、一般假定B、不相一致假定C、依據(jù)不足假定D、未定事項(xiàng)假設(shè)答案：C解析：考點(diǎn):估價(jià)報(bào)告的組成。依據(jù)不足假定，應(yīng)說明在估價(jià)委托人無法提供估價(jià)所必需的反映估價(jià)對(duì)象狀況的資料及估價(jià)師進(jìn)行了盡職調(diào)查仍然難以取得該資料情況下，缺少資料的說明以及對(duì)相應(yīng)的估價(jià)對(duì)象狀況的合理假定。2.與非專業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)相比，專業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)具有的特點(diǎn)不包括下列（）。A、由專業(yè)估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員完成B、提供的是專業(yè)意見C、具有參考性D、實(shí)行有償服務(wù)答案：C解析：考點(diǎn):房地產(chǎn)估價(jià)的含義。與非專業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)相比，專業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)具有的特點(diǎn)包括：它是由專業(yè)估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員完成的；它提供的是專業(yè)意見；它具有公信力；它實(shí)行有償服務(wù)；它要承擔(dān)法律責(zé)任。3.某套住宅的套內(nèi)建筑面積為145m2，使用面積為132m2，應(yīng)分?jǐn)偟墓灿泄媒ㄖ娣e為23m2，按套內(nèi)建筑面積計(jì)算的價(jià)格為7500元/m2，則該套住宅按建筑面積計(jì)算的價(jià)格為（）元/m2。A、5893B、6387C、6473D、7016答案：C解析：本題考查的是建立比較基礎(chǔ)。建筑面積下的單價(jià)=套內(nèi)建筑面積下的單價(jià)×套內(nèi)建筑面積/建筑面積，建筑面積＝套內(nèi)建筑面積+應(yīng)公攤的共有公用建筑面積=145+23=168（m2），建筑面積下的單價(jià)=7500×145/168=6473（元/m2）。4.在建立比較基礎(chǔ)中，下列不屬于統(tǒng)一計(jì)價(jià)單位工作內(nèi)涵的是（）。A、統(tǒng)一稅費(fèi)負(fù)擔(dān)B、統(tǒng)一價(jià)格表示單位C、統(tǒng)一幣種和貨幣單位D、統(tǒng)一面積內(nèi)涵和計(jì)量單位答案：A解析：考點(diǎn):統(tǒng)一計(jì)價(jià)單位。統(tǒng)一計(jì)價(jià)單位包括統(tǒng)一價(jià)格表示單位、統(tǒng)一幣種和貨幣單位、統(tǒng)一面積或體積內(nèi)涵及計(jì)量單位。5.下列有關(guān)假設(shè)開發(fā)法中開發(fā)完成后價(jià)值的描述中，錯(cuò)誤的是（）。A、未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況并不總是純的房地產(chǎn)，還可能包括房地產(chǎn)以外的動(dòng)產(chǎn).權(quán)利B、開發(fā)完成后的價(jià)值對(duì)應(yīng)的時(shí)間，不會(huì)是未來開發(fā)完成之前的某個(gè)時(shí)間C、靜態(tài)分析法中，開發(fā)完成后的價(jià)值是未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況下的價(jià)值D、動(dòng)態(tài)分析法中，對(duì)于未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)適宜建成銷售的，通常是預(yù)測(cè)它在未來開發(fā)完成之時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況下的價(jià)值答案：B解析：本題考查的是假設(shè)開發(fā)法測(cè)算中各項(xiàng)的求取。選項(xiàng)B錯(cuò)誤，開發(fā)完成后的價(jià)值對(duì)應(yīng)的時(shí)間，可能是未來開發(fā)完成之時(shí)，也可能是未來開發(fā)完成之前或之后的某個(gè)時(shí)間。6.己知某收益性房地產(chǎn)的收益期限為50年，報(bào)酬率為8%，價(jià)格為4000元/m2。若該房地產(chǎn)的收益期限為40年，報(bào)酬率為6%，則其價(jià)格最接近于（）元/m2。A、3816B、3899C、4087D、4920答案：D解析：本題考查的是凈收益每年不變的公式。這種房地產(chǎn)的年收益總是一樣的。先算年收益，解得a＝326.97。再用年收益轉(zhuǎn)變?yōu)樾枰?jì)算的年期的收益價(jià)格注意：報(bào)酬率如果不同，就帶入各自不同的報(bào)酬率。7.下列關(guān)于有租約限制房地產(chǎn)估價(jià)的說法中，正確的是（）。A、因估價(jià)目的不同，評(píng)估有租約限制房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)可不考慮租約限制B、承租人權(quán)益價(jià)值只能是正值C、出租人權(quán)益價(jià)值與合同租金及市場(chǎng)租金無關(guān)D、承租人權(quán)益價(jià)值等于房地產(chǎn)剩余經(jīng)濟(jì)壽命期間合同租金與市場(chǎng)租金差額的現(xiàn)值之和答案：A解析：本題考查的是完全產(chǎn)權(quán)價(jià)值、無租約限制價(jià)值、出租人權(quán)益價(jià)值和承租人權(quán)益價(jià)值。選項(xiàng)A正確，評(píng)估有租約限制房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)，如是房屋征收目的估價(jià)則不必考慮房屋租賃因素的影響，應(yīng)視為無租約限制的房屋來估價(jià)；如是為房地產(chǎn)買賣目的或抵押目的估價(jià)，則應(yīng)再考慮租約租金（合同租金）與市場(chǎng)租金差異的影響；選項(xiàng)B錯(cuò)誤，如果合同租金高于市場(chǎng)租金，則出租人權(quán)益價(jià)值會(huì)大于無租約限制價(jià)值，此時(shí)承租人權(quán)益價(jià)值是負(fù)的；選項(xiàng)C錯(cuò)誤，出租人權(quán)益價(jià)值，為已出租部分在租賃期間按合同租金確定租金收入、未出租部分和已出租部分在租賃期間屆滿后按市場(chǎng)租金確定租金收入所評(píng)估的價(jià)值；選項(xiàng)D錯(cuò)誤，承租人權(quán)益價(jià)值即租賃權(quán)價(jià)值，是承租人對(duì)他人所有的已出租房地產(chǎn)依法享有的權(quán)益的價(jià)值，即按合同租金與市場(chǎng)租金的差額所評(píng)估的價(jià)值。8.中國(guó)臺(tái)灣地區(qū)《不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師法》規(guī)定，領(lǐng)有不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師證書，并具有實(shí)際從事估價(jià)業(yè)務(wù)達(dá)（）年以上的估價(jià)經(jīng)驗(yàn)者，得以申請(qǐng)發(fā)給開業(yè)證書。A、1B、2C、3D、4答案：B解析：本題考查的是房地產(chǎn)估價(jià)的特點(diǎn)。中國(guó)臺(tái)灣地區(qū)《不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師法》規(guī)定，領(lǐng)有不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師證書，并具有實(shí)際從事估價(jià)業(yè)務(wù)達(dá)二年以上的估價(jià)經(jīng)驗(yàn)者，得以申請(qǐng)發(fā)給開業(yè)證書。不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師在未領(lǐng)得開業(yè)證書前，不得執(zhí)行業(yè)務(wù)。9.某辦公樓的建筑面積為1500m2，土地面積為1000m2，目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值為5000元/m2，同類土地的市場(chǎng)單價(jià)為2200元/m2。在法律、政策允許下，如果對(duì)該辦公樓進(jìn)行裝修改造，預(yù)計(jì)裝修改造費(fèi)用及應(yīng)得利潤(rùn)為1300元/m2；裝修改造后的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值可達(dá)6500元/m2；如果將建筑物拆除后新建較高標(biāo)準(zhǔn)的辦公樓，預(yù)計(jì)拆除費(fèi)用為300元/m2，舊建筑物殘值為50元/m2，新建筑物重置價(jià)格為3800元/m2，新建后的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值可達(dá)8000元/m2。該房地產(chǎn)的最高最佳利用方式為（）。A、維持現(xiàn)狀B、裝修改造C、拆除建筑物作為空地轉(zhuǎn)讓D、新建較高標(biāo)準(zhǔn)的辦公樓答案：B解析：考點(diǎn):最高最佳利用原則。（1）裝修改造后的價(jià)值=6500元/m2－1300元/m2＝5200元/m2＞5000元/m2，說明裝修改造是可行的、合理的，比維持現(xiàn)狀更合理；排除A；（2）拆除建筑物作為空地轉(zhuǎn)讓的價(jià)值=（2200－300＋50）×1000＜5000×1500（元），說明不可行、不經(jīng)濟(jì)、不合理，排除C；（3）將建筑物拆除后新建較高標(biāo)準(zhǔn)的辦公樓的價(jià)值=（8000－3800＋50－300）×1500＝3950×1500（元）＜5000×1500（元），不經(jīng)濟(jì)、不可行、不合理，排除D。該辦公樓的最高最佳利用方式是裝修改造。收益－成本，大于0，才是可行的。10.某宗房地產(chǎn)的收益期限為35年，判定其未來每年的凈收益基本上固定不變，通過預(yù)測(cè)得知其未來4年的凈收益分別為15.1萬元、16.3萬元、15.5萬元、17.21萬元，報(bào)酬率為9%。該宗房地產(chǎn)的價(jià)格為（）萬元。A、159.56B、168.75C、169.39D、277.70答案：B解析：本題考查的是凈收益每年不變的公式。分兩步求解：（1）先根據(jù)未來四年的凈收益求取不變的凈收益：15.1/（1+9%）＋16.3/（1+9%）2＋15.5/（1+9%）3＋17.21/（1+9%）4＝A/9%×[1－1/（1+9%）4]，求得A＝15.97（萬元）；（2）再求取35年凈收益的現(xiàn)值，即房地產(chǎn)價(jià)格＝A/9%×[1－1/（1+9%）35]＝168.75（萬元）。11.某類房地產(chǎn)2006～2010年的價(jià)格見下表，根據(jù)平均發(fā)展速度，預(yù)測(cè)該類房地產(chǎn)2011年的價(jià)格為（）元/m2。某類房地產(chǎn)2006～2010年的價(jià)格A、10300B、10400C、11165D、11265答案：C解析：本題考查的是平均發(fā)展速度法的公式。平均發(fā)展速度＝＝1.24055，2011年的價(jià)格＝3800×1.240555＝11165元/m2。12.關(guān)于房地產(chǎn)需求曲線的表述中，正確的是（）。A、需求曲線是一條向右上方傾斜的曲線B、消費(fèi)者收入水平變化，會(huì)引起房地產(chǎn)需求量沿著需求曲線變動(dòng)C、相關(guān)物品價(jià)格水平變化，會(huì)引起整個(gè)需求曲線發(fā)生位移D、房地產(chǎn)價(jià)格水平發(fā)生變化，會(huì)引起房地產(chǎn)需求曲線發(fā)生位移答案：C解析：考點(diǎn):房地產(chǎn)需求。選項(xiàng)A錯(cuò)誤，需求曲線是一條向右下方傾斜的直線；選項(xiàng)B、D，如果考慮影響房地產(chǎn)需求量的非該種房地產(chǎn)價(jià)格水平因素，則房地產(chǎn)需求量不再是沿著需求曲線變動(dòng)，而是整個(gè)需求曲線發(fā)生位移。例如，消費(fèi)者的收入水平、偏好、對(duì)未來的預(yù)期和相關(guān)物品價(jià)格水平的變化，會(huì)改變消費(fèi)者在給定房地產(chǎn)價(jià)格水平下對(duì)房地產(chǎn)的需求量。13.資產(chǎn)購(gòu)置時(shí)支付的現(xiàn)金或者現(xiàn)金等價(jià)物的金額稱為（）。A、原值B、現(xiàn)值C、重置成本D、公允價(jià)值答案：A解析：本題考查的是歷史成本、重置成本、可變現(xiàn)凈值、現(xiàn)值、公允價(jià)值和賬面價(jià)值。資產(chǎn)的歷史成本也稱為原始成本、原始價(jià)值，簡(jiǎn)稱原值、原價(jià)，是指資產(chǎn)購(gòu)置時(shí)支付的現(xiàn)金或者現(xiàn)金等價(jià)物的金額，或者購(gòu)置時(shí)所付出的對(duì)價(jià)的公允價(jià)值。14.下列情形中不會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)當(dāng)前需求增加的是（）。A、消費(fèi)者預(yù)期未來的房地產(chǎn)價(jià)格上升B、消費(fèi)者對(duì)某種房地產(chǎn)的偏好增強(qiáng)C、作為互補(bǔ)品的房地產(chǎn)的價(jià)格上升D、消費(fèi)者的收入增加答案：C解析：本題考查的是房地產(chǎn)需求。決定房地產(chǎn)需求量的因素：該種房地產(chǎn)的價(jià)格水平、消費(fèi)者的收入水平、消費(fèi)者的偏好、相關(guān)物品的價(jià)格水平、消費(fèi)者對(duì)未來的預(yù)期。選項(xiàng)C錯(cuò)誤，當(dāng)一種房地產(chǎn)的價(jià)格較低時(shí)，當(dāng)消費(fèi)者的收入較高時(shí)，當(dāng)消費(fèi)者對(duì)該種房地產(chǎn)的偏好增強(qiáng)時(shí)，當(dāng)該種房地產(chǎn)的替代品的價(jià)格較高或者互補(bǔ)品的價(jià)格較低時(shí)，當(dāng)消費(fèi)者預(yù)期該種房地產(chǎn)價(jià)格未來會(huì)上漲時(shí)，消費(fèi)者對(duì)該種房地產(chǎn)的當(dāng)前需求通常會(huì)增加；反之，對(duì)該種房地產(chǎn)的當(dāng)前需求通常會(huì)減少。15.（）是將估價(jià)對(duì)象未來第一年的有效毛收入乘以有效毛收入乘數(shù)來求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。A、毛租金乘數(shù)法B、潛在毛租金乘數(shù)法C、有效毛收入乘數(shù)法D、凈收益乘數(shù)法答案：C解析：考點(diǎn):收益乘數(shù)法的種類。有效毛收人乘數(shù)法是將估價(jià)對(duì)象未來第一年的有效毛收入乘以有效毛收入乘數(shù)來求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。16.某可比實(shí)例成交價(jià)格為100萬美元，成交時(shí)人民幣兌美元的匯率為6.5:1，至價(jià)值時(shí)點(diǎn)按人民幣計(jì)的類似房地產(chǎn)價(jià)格上漲5%，人民幣兌美元的匯率為6.3:1，對(duì)該可比實(shí)例進(jìn)行市場(chǎng)狀況調(diào)整后的價(jià)格為人民幣（）萬元。A、630.0B、650.0C、661.5D、682.5答案：D解析：本題考查的是建立比較基礎(chǔ)。本題的關(guān)鍵在于匯率的選擇。100×6.5×（1＋5%）＝682.5（萬元人民幣）。17.在房地產(chǎn)估價(jià)中，長(zhǎng)期趨勢(shì)法運(yùn)用的假設(shè)前提是（）。A、過去形成的房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)趨勢(shì)在未來仍然存在B、市場(chǎng)上能找到充分的房地產(chǎn)歷史價(jià)格資料C、房地產(chǎn)市場(chǎng)在過去無明顯的季節(jié)變動(dòng)D、政府關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的有關(guān)政策不會(huì)影響房地產(chǎn)的歷史價(jià)格答案：A解析：考點(diǎn):長(zhǎng)期趨勢(shì)法概述。長(zhǎng)期趨勢(shì)法是根據(jù)房地產(chǎn)價(jià)值、價(jià)格在過去和現(xiàn)在較長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)形成的變動(dòng)規(guī)律作出判斷，借助歷史統(tǒng)計(jì)資料和現(xiàn)實(shí)調(diào)查資料來推測(cè)未來，通過對(duì)這些資料的統(tǒng)計(jì)、分析得出一定的變動(dòng)規(guī)律，并假定其過去形成的趨勢(shì)在未來繼續(xù)存在。18.估價(jià)上的折舊注重的是（）。A、原始取得價(jià)值的減價(jià)修正B、資產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值的真實(shí)減損C、重置價(jià)值的攤銷與回收D、原始取得價(jià)值的攤銷與回收答案：B解析：考點(diǎn):求取建筑物折舊應(yīng)注意的問題。估價(jià)上的折舊與會(huì)計(jì)上的折舊有著本質(zhì)區(qū)別：估價(jià)上的折舊注重的是資產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值的真實(shí)減損，科學(xué)地說不是“折舊”，而是“減價(jià)調(diào)整”；會(huì)計(jì)上的折舊注重的是資產(chǎn)原始價(jià)值的分?jǐn)?、補(bǔ)償或回收。19.某套住宅建筑面積100m2，套內(nèi)建筑面積為93m2，使用面積系數(shù)為0.8，每平方米使用面積為10000元，則該住宅建筑面積下的價(jià)格為（）元/m2。A、8000B、9300C、9750D、10000答案：A解析：本題考查的是建立比較基礎(chǔ)。使用面積＝100×0.8＝80（m2）。建筑面積下的價(jià)格＝使用面積下的價(jià)格×使用面積/建筑面積＝10000×80/100＝8000（元/m2）。20.基準(zhǔn)地價(jià)修正法是一種（），其估價(jià)結(jié)果的準(zhǔn)確性主要取決于基準(zhǔn)地價(jià)的準(zhǔn)確性及各種調(diào)整系數(shù)的科學(xué)性。A、直接估價(jià)方法B、間接估價(jià)方法C、精確的估價(jià)方法D、經(jīng)驗(yàn)性的估價(jià)方法答案：B解析：考點(diǎn):基準(zhǔn)地價(jià)修正法?；鶞?zhǔn)地價(jià)修正法本質(zhì)上是一種比較法，并且是一種間接的估價(jià)方法，其估價(jià)結(jié)果的準(zhǔn)確性主要取決于基準(zhǔn)地價(jià)的準(zhǔn)確性以及調(diào)整系數(shù)的完整性和合理性。21.因征收房地產(chǎn)，房地產(chǎn)估價(jià)師受委托進(jìn)行的停產(chǎn)停業(yè)損失估價(jià)，屬于（）業(yè)務(wù)。A、房地產(chǎn)價(jià)值提升評(píng)估業(yè)務(wù)B、房地產(chǎn)減損評(píng)估業(yè)務(wù)C、相關(guān)經(jīng)濟(jì)損失評(píng)估業(yè)務(wù)D、房地產(chǎn)政策咨詢業(yè)務(wù)答案：C解析：本題考查的是房地產(chǎn)估價(jià)的含義。相關(guān)經(jīng)濟(jì)損失評(píng)估業(yè)務(wù)，例如，因征收房地產(chǎn)、房地產(chǎn)損害或?qū)Ρ粨p害房地產(chǎn)進(jìn)行修復(fù)造成的搬遷費(fèi)、臨時(shí)安置費(fèi)、停產(chǎn)停業(yè)損失評(píng)估。22.在貸款前期需要提供的房地產(chǎn)估價(jià)服務(wù)是（）。A、轉(zhuǎn)抵押估價(jià)B、抵押房地產(chǎn)價(jià)值動(dòng)態(tài)評(píng)估C、抵押成數(shù)測(cè)算D、處置抵押房地產(chǎn)估價(jià)答案：C解析：本題考查的是房地產(chǎn)抵押的需要。抵押貸款前，除了提供房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估，還可提供房地產(chǎn)貸款項(xiàng)目評(píng)價(jià)、抵押率（或貸款價(jià)值比、貸款成數(shù)）測(cè)算等服務(wù)。23.一套總價(jià)60萬元的住房，在實(shí)際交易中的付款方式可能有下列幾種情況：（1）要求在成交日期一次性付清；（2）如果在成交日期一次性付清，則給予5%的折扣；（3）首付款20萬元，余款以抵押貸款方式支付，貸款期限15年，按月等額償還貸款；（4）約定自成交日期起一年內(nèi)一次性付清；（5）自成交日期起分期支付，首期支付20萬元，余款在一年內(nèi)分兩期支付，每隔半年支付20萬元。上述情況中，存在名義價(jià)格和實(shí)際價(jià)格差異的是（）。A、第（1）、（3）種情況B、第（3）、（4）、（5）種情況C、第（2）、（4）種情況D、第（2）、（4）、（5）種情況答案：D解析：考點(diǎn):名義價(jià)格和實(shí)際價(jià)格。（1）名義價(jià)格實(shí)際價(jià)格絕對(duì)相同，（3）由于貸款需要支付利息，名義價(jià)格和實(shí)際價(jià)格也是一致的，所以選項(xiàng)AB可以排除。（5）肯定存在名義價(jià)格和實(shí)際價(jià)格的差異，所以正確選項(xiàng)是D。24.己知某收益性房地產(chǎn)的收益期限為50年，報(bào)酬率為8%，價(jià)格為4000元/m2。若該房地產(chǎn)的收益期限為40年，報(bào)酬率為6%，則其價(jià)格最接近于（）元/m2A、3816B、3899C、4087D、4920答案：D解析：本題考查的是凈收益每年不變的公式。因?yàn)檫@種房地產(chǎn)的年收益總是一樣的，所以先求出年收益，再按照新的年期和報(bào)酬率計(jì)算其價(jià)值。先算年收益，解得a＝326.97（元/m2）。再用年收益轉(zhuǎn)變?yōu)樾枰?jì)算的年期的收益價(jià)格（元/m2）。注意：報(bào)酬率如果不同，就帶入各自不同的報(bào)酬率。25.某公司2年前租賃某寫字樓中的500平方米用于辦公，約定租期為20年，凈租金為每天3元/平方米，已知該寫字樓為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，于5年前建成，土地剩余使用年限為30年，目前市場(chǎng)上類似的寫字樓租金為每天3.5元/平方米，報(bào)酬率為6%，則現(xiàn)在的承租人權(quán)益價(jià)值為（）萬元。A、98.8B、592.81C、691.61D、667.22答案：A解析：本題考查的是凈收益測(cè)算應(yīng)注意的問題。年租金優(yōu)惠（3.5－3）×365×500＝91250（元）；還有18年租期，報(bào)酬率為6%；承租人權(quán)益價(jià)值＝＝98.8（萬元）。26.通常情況下，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)為抵押貸款前所提供的服務(wù)不包括（）。A、抵押價(jià)值評(píng)估B、貸款項(xiàng)目評(píng)價(jià)C、抵押率測(cè)算D、為抵押權(quán)人提供風(fēng)險(xiǎn)提示答案：D解析：本題考查的是對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的需要。在抵押貸款前，除了提供房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估，還可提供房地產(chǎn)貸款項(xiàng)目評(píng)價(jià)、抵押率（或貸款價(jià)值比、貸款成數(shù)）測(cè)算等服務(wù)。選項(xiàng)D屬于房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)在抵押貸款后所提供的服務(wù)。27.下列關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)當(dāng)事人的說法中，正確的是（）。A、估價(jià)委托人一定是估價(jià)對(duì)象權(quán)利人B、估價(jià)對(duì)象權(quán)利人一般是估價(jià)利害關(guān)系人C、估價(jià)報(bào)告使用人一定是估價(jià)利害關(guān)系人D、估價(jià)委托人一定是估價(jià)報(bào)告使用人答案：B解析：考點(diǎn):估價(jià)當(dāng)事人。用舉例法排除錯(cuò)誤選項(xiàng)。如法院拍賣查處房地產(chǎn)，法院就不是估價(jià)對(duì)象權(quán)利人，排除A；估價(jià)報(bào)告使用者不見得一定是估價(jià)利害關(guān)系人，還是上例，法院就不是估價(jià)利害關(guān)系人，排除C；如抵押估價(jià)中，委托人可能是借款人，而報(bào)告使用人為貸款人，故排除D。估價(jià)委托人可能是也可能不是估價(jià)對(duì)象權(quán)利人、估價(jià)利害關(guān)系人、估價(jià)報(bào)告使用人；估價(jià)對(duì)象權(quán)利人一般是估價(jià)利害關(guān)系人，可能是也可能不是估價(jià)委托人、估價(jià)報(bào)告使用人。28.建筑物自竣工日期起至其對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值不再有貢獻(xiàn)之日止的持續(xù)時(shí)間稱之為（）。A、經(jīng)濟(jì)壽命B、自然壽命C、實(shí)際年齡D、有效年齡答案：A解析：本題考查的是建筑物折舊的求取方法。經(jīng)濟(jì)壽命指建筑物自竣工時(shí)起至其對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值不再有貢獻(xiàn)之日止，即產(chǎn)生的收入大于經(jīng)營(yíng)費(fèi)用，使用凈收益大于零的持續(xù)時(shí)間。29.在應(yīng)用路線價(jià)法估價(jià)中，設(shè)定的標(biāo)準(zhǔn)臨街深度宜為路線價(jià)區(qū)段內(nèi)各宗臨街土地的臨街深度的（）。A、簡(jiǎn)單算術(shù)平均數(shù)B、加權(quán)算術(shù)平均數(shù)C、眾數(shù)D、中位數(shù)答案：C解析：本題考查的是路線價(jià)法。以各宗臨街土地的臨街深度的眾數(shù)為標(biāo)準(zhǔn)臨街深度，可簡(jiǎn)化以后各宗臨街土地價(jià)值或價(jià)格的計(jì)算。否則，后面根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)臨街深度確定的臨街深度價(jià)格修正率，將使以后多數(shù)臨街土地價(jià)值或價(jià)格的計(jì)算要用該臨街深度價(jià)格修正率進(jìn)行調(diào)整，這不僅會(huì)增加計(jì)算的工作量，而且會(huì)使所求得的路線價(jià)失去代表性。30.【2013年真題】房地產(chǎn)利用中存在外部性，這體現(xiàn)了房地產(chǎn)（）的特性。A、不可移性B、獨(dú)一無二C、相互影響D、用途多樣答案：C解析：本題考查的是相互影響。一宗房地產(chǎn)的價(jià)值不僅與其自身狀況直接相關(guān)，而且與周圍的房地產(chǎn)狀況密切相關(guān)，受周圍房地產(chǎn)利用的影響。房地產(chǎn)利用存在經(jīng)濟(jì)學(xué)上所講的“外部性”。31.下列房地產(chǎn)價(jià)格影響因素中，不屬于區(qū)位因素中的位置因素的是（）。A、朝向B、樓層C、方位D、交通條件答案：D解析：本題考查的是房地產(chǎn)區(qū)位因素。交通條件因素和位置因素是平行的關(guān)系。房地產(chǎn)區(qū)位因素中的位置包括方位、與相關(guān)場(chǎng)所的距離、臨街狀況、朝向、樓層。32.一套建筑面積為100m2，單價(jià)為15000元／m2的住宅，首期付款50萬元，余款在未來10年內(nèi)以抵押貸款方式按月等額支付，貸款年利率為8％，則該套住宅的（）。A、實(shí)際單價(jià)為15000元/m2，實(shí)際總價(jià)為154萬元B、實(shí)際單價(jià)為15400元/m2，實(shí)際總價(jià)為150萬元C、實(shí)際單價(jià)為15000元/m2，實(shí)際總價(jià)為150萬元D、實(shí)際單價(jià)為15795元/m2，實(shí)際總價(jià)為157.95萬元答案：C解析：本題考查的是名義價(jià)格和實(shí)際價(jià)格。在成交日期一次性付清的價(jià)格或者將不是在成交日期一次性付清的價(jià)格折現(xiàn)到成交日期的價(jià)格為實(shí)際價(jià)格。首付款50萬元，余款以抵押貸款方式按月等額支付，則名義價(jià)格等于實(shí)際價(jià)格。33.比較法估價(jià)中，可比實(shí)例成交日期之后發(fā)生的下列事件中，不需要進(jìn)行市場(chǎng)狀況調(diào)整的是（）。A、所在區(qū)域的消費(fèi)者觀念發(fā)生了變化B、國(guó)家調(diào)整了房地產(chǎn)的稅費(fèi)政策C、國(guó)際與國(guó)內(nèi)均出現(xiàn)了通貨膨脹D、對(duì)可比實(shí)例進(jìn)行了裝修改造答案：D解析：本題考查的是市場(chǎng)狀況調(diào)整的含義。選項(xiàng)D很明顯要做的是房地產(chǎn)狀況調(diào)整。由于可比實(shí)例的成交日期與價(jià)值時(shí)點(diǎn)不同，市場(chǎng)狀況可能發(fā)生了變化，如宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)發(fā)生了變化，出臺(tái)了新的政策措施，利率上升或下降，消費(fèi)觀念有所改變等，導(dǎo)致了估價(jià)對(duì)象或可比實(shí)例這類房地產(chǎn)的市場(chǎng)供求狀況等發(fā)生了變化，進(jìn)而即使是同一房地產(chǎn)在這兩個(gè)不同時(shí)間的價(jià)格也會(huì)有所不同。因此，需要對(duì)可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行市場(chǎng)狀況調(diào)整，消除成交日期的市場(chǎng)狀況與價(jià)值時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)狀況不同造成的價(jià)格差異，將可比實(shí)例在其成交日期的價(jià)格調(diào)整為在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的價(jià)格。34.下列關(guān)于實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象的表述中，錯(cuò)誤的是（）。A、房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)親自到估價(jià)對(duì)象現(xiàn)場(chǎng)，對(duì)估價(jià)對(duì)象的坐落、用途等情況進(jìn)行核對(duì)B、房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)親自到估價(jià)對(duì)象現(xiàn)場(chǎng)，拍攝反映估價(jià)對(duì)象外觀狀況的影像資料，內(nèi)部狀況可不拍攝C、房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)親自到估價(jià)對(duì)象現(xiàn)場(chǎng)，感受估價(jià)對(duì)象的位置、交通、環(huán)境景觀等的優(yōu)劣D、估價(jià)對(duì)象為已經(jīng)消失的房地產(chǎn)，房地產(chǎn)估價(jià)師也應(yīng)去估價(jià)對(duì)象原址進(jìn)行必要的調(diào)查了解答案：B解析：本題考查的是實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象。選項(xiàng)B錯(cuò)誤，實(shí)地查勘的工作內(nèi)容之一是拍攝反映估價(jià)對(duì)象內(nèi)部狀況、外部狀況以及周圍環(huán)境的照片等影像資料。35.對(duì)4個(gè)可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行修正和調(diào)整，得到的4個(gè)比較價(jià)值，分別為8000元/m2、8500元/m2、7800元/m2和8150元/m2，分別賦予權(quán)重0.35、0.20、0.25和0.2。則利用簡(jiǎn)單算術(shù)平均數(shù)計(jì)算綜合比較價(jià)值為（）元/m2。A、8230.5B、8112.5C、8080,0D、8075.0答案：B解析：考點(diǎn):計(jì)算最終的比較價(jià)值。最終比較價(jià)格為（8000＋8500＋7800＋8150）/4＝8112.5（元/m2）。36.某宗房地產(chǎn)的收益期限和土地使用期限都為40年，至今都已使用10年，預(yù)計(jì)該宗房地產(chǎn)未來正常運(yùn)行年有效毛收入為100萬元，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為20萬元，無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為3％，該類房地產(chǎn)平均要求的收益率是13%，該房地產(chǎn)相對(duì)于同類房地產(chǎn)的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的指標(biāo)是0.5，該房地產(chǎn)的收益價(jià)格為（）萬元。A、1372.7B、1309.9C、953.9D、900.6答案：D解析：考點(diǎn):凈收益每年不變的公式。該房地產(chǎn)的收益價(jià)格為：V=A/Y×【1-1/（1+Y）n】，A=100-20=80（萬元），Y=3%+0.5×（13%-3%）=8%，n=40-10=30（年），V=80/8%×【1-1/（1+8%）30】=900.6（萬元）。37.某國(guó)有建設(shè)用地上建造的商場(chǎng)，出讓年限為40年，土地使用權(quán)屆滿時(shí)，土地及地上建筑物由國(guó)家無償收回。建設(shè)期3年，商場(chǎng)建筑物經(jīng)濟(jì)壽命60年。用成本法估算該商場(chǎng)價(jià)值時(shí)，計(jì)算建筑物折舊時(shí)，應(yīng)該選取的總折舊年限為（）年。A、37B、40C、57D、60答案：A解析：考點(diǎn):求取建筑物折舊應(yīng)注意的問題。土地使用權(quán)早于建筑物經(jīng)濟(jì)壽命到期，并且到期國(guó)家無償收回，則以土地使用權(quán)到期的時(shí)間計(jì)算總折舊年限。38.下列關(guān)于報(bào)酬率的求取說法，錯(cuò)誤的是（）。A、報(bào)酬率是投資回報(bào)與投入資本的比率B、報(bào)酬率與投資風(fēng)險(xiǎn)正相關(guān)，風(fēng)險(xiǎn)大的，報(bào)酬率也高，反之就低C、在實(shí)際估價(jià)中并不存在一個(gè)統(tǒng)一不變的報(bào)酬率數(shù)值D、當(dāng)把土地看作特別可靠的投資時(shí)，其報(bào)酬率要高于其他較長(zhǎng)期投資的報(bào)酬率答案：D解析：考點(diǎn):報(bào)酬率的實(shí)質(zhì)。當(dāng)把土地看作特別可靠的投資時(shí)，其報(bào)酬率要低于其他較長(zhǎng)期投資的報(bào)酬率。39.下列選項(xiàng)中，不屬于影響某套住房?jī)r(jià)格的實(shí)物因素的是（）。A、裝修B、戶型C、層高D、樓層答案：D解析：本題考查的是房地產(chǎn)實(shí)物因素。選項(xiàng)D是區(qū)位因素。40.從科學(xué)可操作性上看，能夠用于判斷一個(gè)評(píng)估價(jià)值誤差大小或準(zhǔn)確性的是（）。A、估價(jià)對(duì)象的真實(shí)價(jià)值B、估價(jià)對(duì)象的重置價(jià)格C、估價(jià)對(duì)象的實(shí)際成交價(jià)值D、合格估價(jià)師的重新估價(jià)結(jié)果答案：D解析：本題考查的是房地產(chǎn)估價(jià)的特點(diǎn)。判斷一個(gè)評(píng)估價(jià)值的誤差大小或準(zhǔn)確性，理論上是把它與真實(shí)價(jià)值進(jìn)行比較，實(shí)際中一般是把它與數(shù)名合格的估價(jià)師的重新估價(jià)結(jié)果進(jìn)行比較。注意題干中的“可操作性”這幾個(gè)重要的關(guān)鍵提示，沒有這個(gè)提示，選項(xiàng)A也是正確的，但是有了操作性的限制，則只有選項(xiàng)D為正確答案。本題給我們的啟示——細(xì)心審題，注意發(fā)現(xiàn)題干中的提示。41.某宗房地產(chǎn)的年凈收益的5萬元，某人現(xiàn)有資金20萬元，自有資金資本化率為10%，抵押貸款常數(shù)為8%，則該房地產(chǎn)的價(jià)格為（）萬元。A、21B、54C、57.5D、62.5答案：C解析：考點(diǎn):投資組合技術(shù)。20＋（5－20×10%）/8%＝57.5萬元。自有資金＋抵押貸款金額。42.下列關(guān)于建筑物折舊的說法中，錯(cuò)誤的是（）。A、可修復(fù)的項(xiàng)目的物質(zhì)折舊，將修復(fù)成本作為折舊額B、短壽命項(xiàng)目，按照建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命，采用年限法計(jì)算折舊額C、功能折舊存在不可修復(fù)的狀況D、功能過剩的折舊一般都是不可修復(fù)的答案：B解析：考點(diǎn):分解法。短壽命項(xiàng)目分別根據(jù)各自的重新購(gòu)建成本、年齡、壽命或剩余壽命，采用年限法計(jì)算折舊。43.某房地產(chǎn)的土地是于8年前通過出讓方式取得的，1年后房屋建成交付使用，容積率為1.2，目前該房地產(chǎn)的土地重新購(gòu)建成本為每平方米土地面積3000元，建筑物重新購(gòu)建成本為2800元/m2，建筑物成新率為90%，土地使用8年的年期調(diào)整系數(shù)為94%，目前該房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格為（）元/m2。A、4870B、5020C、5340D、5520答案：B解析：考點(diǎn):成本法總結(jié)。3000/1.2＋2800×90%＝5020（元/m2）。44.在房地產(chǎn)抵押過程中，債務(wù)人或者第三人（）房地產(chǎn)的占有。A、不轉(zhuǎn)移B、轉(zhuǎn)移C、暫不轉(zhuǎn)移D、暫時(shí)轉(zhuǎn)移答案：A解析：考點(diǎn):房地產(chǎn)抵押的需要。房地產(chǎn)抵押是指?jìng)鶆?wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)的占有，將該房地產(chǎn)作為履行債務(wù)的擔(dān)保。45.某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建筑面積3850㎡，建設(shè)期2年，根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查分析，該項(xiàng)目建成時(shí)可售出50%，半年和一年后分別售出30%和20%，出售時(shí)的平均單價(jià)為2850元／㎡，折現(xiàn)率為15%。開發(fā)完成后的房地產(chǎn)于建設(shè)期初的價(jià)值為（）萬元。A、572.21B、765.85C、791.24D、912.62答案：C解析：考點(diǎn):假設(shè)開發(fā)法運(yùn)用舉例。3850×2850×（50%/1.152+30%/1.152.5+20%/1.153）=791.24萬元。46.中國(guó)臺(tái)灣地區(qū)《不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師》規(guī)定，領(lǐng)有不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師證書，并具有實(shí)際從事估價(jià)業(yè)務(wù)達(dá)（）年以上的估價(jià)經(jīng)驗(yàn)者，得以申請(qǐng)發(fā)給開業(yè)證書。A、1B、2C、3D、4答案：B解析：考點(diǎn):房地產(chǎn)估價(jià)的特點(diǎn)。中國(guó)臺(tái)灣地區(qū)《不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師》規(guī)定，領(lǐng)有不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師證書，并具有實(shí)際從事估價(jià)業(yè)務(wù)達(dá)二年以上的估價(jià)經(jīng)驗(yàn)者，得以申請(qǐng)發(fā)給開業(yè)證書。47.在保險(xiǎn)事故發(fā)生后，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)為保險(xiǎn)人確定賠償保險(xiǎn)金的數(shù)額提供參考依據(jù)的價(jià)值是（）。A、市場(chǎng)價(jià)格B、保險(xiǎn)價(jià)值C、商品價(jià)值D、財(cái)產(chǎn)損失答案：D解析：本題考查的是房地產(chǎn)保險(xiǎn)的需要。在保險(xiǎn)事故發(fā)生后，房地產(chǎn)保險(xiǎn)需要評(píng)估因保險(xiǎn)事故發(fā)生造成的財(cái)產(chǎn)損失，為保險(xiǎn)人確定賠償保險(xiǎn)金的數(shù)額提供參考依據(jù)。48.在真實(shí)需求與真實(shí)供給相等的條件下形成的價(jià)格是（）。A、評(píng)估價(jià)格B、成交價(jià)格C、市場(chǎng)價(jià)格D、理論價(jià)格答案：D解析：本題考查的是掛牌價(jià)格、成交價(jià)格、市場(chǎng)價(jià)格、理論價(jià)格和評(píng)估價(jià)值。理論價(jià)格是在真實(shí)需求與真實(shí)供給相等的條件下形成的價(jià)格。49.評(píng)估某宗房地產(chǎn)2017年7月1日的市場(chǎng)價(jià)值，選取的可比實(shí)例中該類房地產(chǎn)的成交日期為2016年10月1日，成交價(jià)格為13500元/m2，另知：該類房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格2016年6月1日至2017年3月1日，平均每月比上月上漲1.5%，2017年3月1日至7月1日平均每月比上月上漲2%，則進(jìn)行市場(chǎng)狀況調(diào)整后可比實(shí)例的比較價(jià)格為（）元/平方米。A、16171.27B、15742.17C、15776.47D、16333.38答案：B解析：本題考查的是市場(chǎng)狀況調(diào)整的方法。2016年10月1日到2017年3月1日，共5個(gè)月，月平均上漲率1.5%。2017年3月1日至2017年7月1日（價(jià)值時(shí)點(diǎn)），共4個(gè)月，月平均上漲2%。13500×（1＋1.5%）5（1＋2%）4＝15742.17（元/m2）。50.某寫字樓的土地成本8000萬元，建設(shè)成本6000萬元，管理費(fèi)用800萬元，銷售費(fèi)用600萬元，投資利息720萬元，銷售稅費(fèi)為售價(jià)的6%，銷售利潤(rùn)率為16%。該寫字樓的價(jià)值為（）萬元。A、17087.20B、18699.20C、19666.40D、20666.67答案：D解析：本題考查的是房地產(chǎn)價(jià)值與開發(fā)利潤(rùn)關(guān)系公式。8000＋6000＋800＋600＋720＋X×6%＋X×16%＝X，X＝20666.67（萬元）。51.某類房地產(chǎn)2005年～2009年的價(jià)格見下表，各年增長(zhǎng)量的權(quán)重分別為0.1、0.2、0.2、0.5，則利用平均增減量法預(yù)測(cè)該類房地產(chǎn)2010年的價(jià)格為（）元/平方米。A、8460B、8500C、8790D、8838答案：B解析：本題考查的是平均增減量法。各年增減量分別為320、330、350、340，平均增減量＝320×0.1＋330×0.2＋350×0.2＋340×0.5＝338，2010年價(jià)格＝6810＋338×5＝8500元/平方米。52.在某宗房地產(chǎn)估價(jià)中，三個(gè)可比實(shí)例房地產(chǎn)對(duì)應(yīng)的比較價(jià)格分別是6800元/m2、6700元/m2和6300元/m2，根據(jù)可比性綜合評(píng)估得到的三個(gè)可比實(shí)例對(duì)應(yīng)的比準(zhǔn)單價(jià)的權(quán)重分別是0.3、0.5和0.2。如果分別采用加權(quán)算術(shù)平均法和中位數(shù)法測(cè)算最終的比較單價(jià)，則前者與后者的差值是（）元/m2。A、-100B、-50C、50D、100答案：B解析：本題考查的是計(jì)算最終的比較價(jià)值。加權(quán)平均值為：6800×0.3＋6700×0.5＋6300×0.2＝6650（元/m2）。中位數(shù)為：6700。差值為：6650－6700＝-50（元/m2）53.我國(guó)貨幣政策的五個(gè)“檔次”中，處于中間值的是（）。A、適度從緊B、適度寬松C、穩(wěn)健D、適中答案：C解析：本題考查的是制度政策因素。貨幣政策有從緊、適度從緊、穩(wěn)健、適度寬松、寬松五個(gè)檔次。其中“穩(wěn)健”是中間值。54.土地的地基承載力和穩(wěn)定性狀況，屬于土地實(shí)物因素中的（）。A、地質(zhì)狀況B、地形狀況C、地勢(shì)狀況D、土壤狀況答案：A解析：本題考查的是房地產(chǎn)實(shí)物因素。地質(zhì)狀況是指地基承載力和穩(wěn)定性，地下水位和水質(zhì)，有無不良地質(zhì)現(xiàn)象等。55.某企業(yè)開發(fā)某土地，土地重新取得成本為1000元/平方米，正常開發(fā)成本為1500元/平方米，管理費(fèi)用為前兩項(xiàng)的5%，投資利息占直接成本的5%，銷售費(fèi)用為100元/平方米，直接成本利潤(rùn)率為6%，則開發(fā)后的地價(jià)為（）元/平方米。A、1840B、2840C、2966D、3000答案：D解析：本題考查的是開發(fā)利潤(rùn)。直接成本利潤(rùn)率=開發(fā)利潤(rùn)/（土地成本+建設(shè)成本），開發(fā)利潤(rùn)＝（土地成本＋建設(shè)成本）×直接成本利潤(rùn)率＝（1000＋1500）×6%＝150（元/平方米），土地價(jià)格＝土地重新取得成本＋土地開發(fā)成本＋管理費(fèi)用＋投資利息＋銷售費(fèi)用＋利潤(rùn)＝1000＋1500＋（1000＋1500）×5%＋（1000＋1500）×5%＋100＋150＝3000（元/平方米）。56.某房地產(chǎn)在正常情況下，每年可獲得有效毛收入30萬元，假設(shè)凈收益率是66.67%，報(bào)酬率為10％，該房地產(chǎn)所在的土地是通過有償出讓獲得使用權(quán)的，在價(jià)值時(shí)點(diǎn)剩余的土地使用年限為40年，不可續(xù)期。則該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格為（）萬元。A、180B、196C、200D、300答案：B解析：本題考查的是凈收益每年不變的公式。該宗房地產(chǎn)的凈收益為30×66.67%=20（萬元），收益價(jià)格為V=20/10%×[1-1/（1+10%）40]=195.58（萬元）。57.收益法適用的條件是房地產(chǎn)的（）。A、收益能夠量化B、風(fēng)險(xiǎn)能夠量化C、收益或風(fēng)險(xiǎn)其中之一可以量化D、收益和風(fēng)險(xiǎn)均能量化答案：D解析：考點(diǎn):收益法的含義。通過收益法的報(bào)酬資本化法公式得知，收益和風(fēng)險(xiǎn)是求房地產(chǎn)收益價(jià)格的兩個(gè)必不可少的要素，只有量化其值才能運(yùn)用公式求得價(jià)格。58.關(guān)于假設(shè)開發(fā)法中靜態(tài)分析法和動(dòng)態(tài)分析法的說法，錯(cuò)誤的是（）。A、靜態(tài)分析法中應(yīng)根據(jù)價(jià)值時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況測(cè)算后續(xù)建設(shè)成本B、動(dòng)態(tài)分析法中要進(jìn)行現(xiàn)金流量預(yù)測(cè)C、靜態(tài)分析法中投資利息和開發(fā)利潤(rùn)都不顯現(xiàn)出來，而是隱含在折現(xiàn)過程中D、動(dòng)態(tài)分析法中要考慮各項(xiàng)收入.支出發(fā)生的時(shí)間點(diǎn)答案：C解析：本題考查的是假設(shè)開發(fā)法測(cè)算中各項(xiàng)的求取。動(dòng)態(tài)分析法中投資利息和開發(fā)利潤(rùn)都不顯現(xiàn)出來，而是隱含在折現(xiàn)過程中。59.（）是由委托人的估價(jià)需要決定的，理應(yīng)由委托人提出。A、估價(jià)對(duì)象B、價(jià)值類型C、價(jià)值時(shí)點(diǎn)D、估價(jià)目的答案：D解析：本題考查的是確定估價(jià)基本事項(xiàng)。估價(jià)目的是由委托人的估價(jià)需要決定的，理應(yīng)由委托人提出。60.某套住宅的使用面積為100m2，成交總價(jià)為80萬元，其中附帶家具和電器的價(jià)值為2萬元，成交價(jià)款在成交當(dāng)日支付50%，余款一年后支付；假設(shè)年折現(xiàn)率為6%，使用面積與建筑面積的比率為75%，則在成交當(dāng)日以建筑面積計(jì)算的該住宅“純粹”房地產(chǎn)的實(shí)際交易價(jià)格為（）元/m2。A、5680B、5830C、5850D、7574答案：A解析：考點(diǎn):名義價(jià)格和實(shí)際價(jià)格。使用面積為100m2，則建筑面積為100/75%=133.33m2。在成交日以建筑面積計(jì)算的“純粹”房地產(chǎn)名義交易價(jià)格：（80－2）÷133.33＝0.585（萬元/m2），實(shí)際交易價(jià)格＝0.585×50%＋0.585×50%/（1＋6%）＝0.5684（萬元/m2）。單選題，選擇最接近計(jì)算結(jié)果的選項(xiàng)。61.下列有關(guān)房地產(chǎn)估價(jià)產(chǎn)生的誤差，表述正確的是（）。A、即使都是合格的估價(jià)師，也不可能得出完全相同的評(píng)估價(jià)值B、房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)當(dāng)使用一般的物理量測(cè)量的誤差標(biāo)準(zhǔn)來要求估價(jià)的誤差標(biāo)準(zhǔn)C、判斷一個(gè)評(píng)估價(jià)值的誤差大小或準(zhǔn)確性，實(shí)際上是將它與真實(shí)價(jià)值進(jìn)行比較D、估價(jià)總是在信息完全和存在一定不確定因素下作出的答案：A解析：考點(diǎn):房地產(chǎn)估價(jià)的特點(diǎn)。選項(xiàng)B錯(cuò)誤，房地產(chǎn)估價(jià)不能用一般的物理量測(cè)量的誤差標(biāo)準(zhǔn)來要求估價(jià)的誤差標(biāo)準(zhǔn)；選項(xiàng)C錯(cuò)誤，判斷一個(gè)評(píng)估價(jià)值的誤差大小或準(zhǔn)確性，實(shí)際上是將它與合格的估價(jià)師的重新估價(jià)結(jié)果進(jìn)行比較；選項(xiàng)D錯(cuò)誤，估價(jià)總是在信息不完全和存在一定不確定因素下作出的。62.成交價(jià)格圍繞著（）而上下波動(dòng)。A、市場(chǎng)價(jià)格B、理論價(jià)格C、清算價(jià)格D、原始價(jià)格答案：A解析：考點(diǎn):掛牌價(jià)格、成交價(jià)格、市場(chǎng)價(jià)格、理論價(jià)格和評(píng)估價(jià)值。一般地說，成交價(jià)格圍繞著市場(chǎng)價(jià)格而上下波動(dòng)，市場(chǎng)價(jià)格又圍繞著理論價(jià)格而上下波動(dòng)。63.某宗建筑物密度為50%的土地上，建有一棟8層且各層建筑面積相等的住宅樓，均價(jià)為5000元/平方米，房地產(chǎn)總價(jià)為2000萬元，樓面地價(jià)為1200元/平方米。該宗土地的總價(jià)為（）萬元。A、96B、192C、240D、480答案：D解析：本題考查的是總價(jià)格、單位價(jià)格和樓面地價(jià)。建筑面積＝20000000/5000＝4000（平方米），土地總價(jià)＝4000×1200＝480（萬元）。64.任何一宗房地產(chǎn)只能就地開發(fā)、利用或消費(fèi)，并且要受制于其所在的空間環(huán)境。房地產(chǎn)開發(fā)利用的這一特點(diǎn)，本質(zhì)上是由房地產(chǎn)的（）特性決定的。A、易受限制B、相互影響C、獨(dú)一無二D、不可移動(dòng)答案：D解析：本題考查的是房地產(chǎn)的特性。房地產(chǎn)的不可移動(dòng)特性，決定了它只能就地開發(fā)、利用或消費(fèi)，并受制于其所在的空間環(huán)境（如當(dāng)?shù)氐闹贫日?、社?huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、鄰里關(guān)系等）。注意審題，題干中出現(xiàn)了“就地”字眼，我們要善于敏銳的發(fā)現(xiàn)題干中的提示。就地的意思就是不可移動(dòng)。選項(xiàng)A是個(gè)具有極強(qiáng)干擾性的選項(xiàng)。因?yàn)榉康禺a(chǎn)不可移動(dòng)，所以使用受限。如果是多選題，選項(xiàng)A也說得過去，但是題干中問的是“本質(zhì)上”。所以只有選項(xiàng)D是正確答案。65.在六種基本價(jià)值類型中，最基本、最重要、最常用的一種價(jià)值類型是（）。A、市場(chǎng)價(jià)值B、投資價(jià)值C、現(xiàn)狀價(jià)值D、謹(jǐn)慎價(jià)值答案：A解析：本題考查的是市場(chǎng)價(jià)值、投資價(jià)值、現(xiàn)狀價(jià)值、快速變現(xiàn)價(jià)值、謹(jǐn)慎價(jià)值和殘余價(jià)值。市場(chǎng)價(jià)值、投資價(jià)值、現(xiàn)狀價(jià)值、快速變現(xiàn)價(jià)值、謹(jǐn)慎價(jià)值和殘余價(jià)值，是按照評(píng)估價(jià)值的前提或內(nèi)涵等實(shí)質(zhì)內(nèi)容劃分的幾種價(jià)值，可以說是六種基本價(jià)值類型。其中，市場(chǎng)價(jià)值又是最基本、最重要、最常用的一種價(jià)值類型；其他價(jià)值類型是在不符合市場(chǎng)價(jià)值形成條件中的一個(gè)或多個(gè)條件下最可能的價(jià)格或金額，屬于非市場(chǎng)價(jià)值。66.房地產(chǎn)的有租約限制價(jià)值等于（）。A、無租約現(xiàn)值價(jià)值減承租人權(quán)益價(jià)值B、出租人權(quán)益價(jià)值加承租人權(quán)益價(jià)值C、無租約現(xiàn)值價(jià)值減出租人權(quán)益價(jià)值D、出租人權(quán)益價(jià)值減承租人權(quán)益價(jià)值答案：A解析：考點(diǎn):完全產(chǎn)權(quán)價(jià)值、無租約限制價(jià)值、出租人權(quán)益價(jià)值和承租人權(quán)益價(jià)值。出租人權(quán)益價(jià)值也稱為有租約限制價(jià)值，無租約限制價(jià)值=出租人權(quán)益價(jià)值+承租人權(quán)益價(jià)值，所以有租約限制價(jià)值=無租約限制價(jià)值-承租人權(quán)益價(jià)值。67.在一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目中，估價(jià)基本事項(xiàng)之間有內(nèi)在聯(lián)系，其中（）是龍頭。A、估價(jià)目的B、估價(jià)對(duì)象C、價(jià)值時(shí)點(diǎn)D、價(jià)值類型答案：A解析：本題考查的是確定估價(jià)基本事項(xiàng)。在一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目中，估價(jià)基本事項(xiàng)之間有內(nèi)在聯(lián)系，其中估價(jià)目的是龍頭。明確了估價(jià)目的，才能確定估價(jià)對(duì)象、價(jià)值時(shí)點(diǎn)和價(jià)值類型。68.某地塊臨街深度為18米，臨街寬度為50米，總價(jià)格為243萬元，假設(shè)標(biāo)準(zhǔn)深度為24米，則根據(jù)四三二一法則，其路線價(jià)為（）元/平方米。A、2025B、2250C、2700D、3000答案：B解析：本題考查的是計(jì)算臨街土地的價(jià)值或價(jià)格。該地塊面積＝18×50＝900平方米，單價(jià)＝2430000/900＝2700元/平方米，單價(jià)＝路線價(jià)×平均深度價(jià)格修正率，平均深度價(jià)格修正率＝[（40＋30＋20）/100]/（18/24）＝1.2，路線價(jià)＝單價(jià)/平均深度修正率＝2700/1.2＝2250。69.下列房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策等措施中，會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格上升的是（）。A、降低房地產(chǎn)開發(fā)貸款利率B、增加土地有效供給C、降低契稅D、提高購(gòu)房貸款利率答案：C解析：本題考查的是稅收制度政策。選項(xiàng)A降低貸款利率，將降低開發(fā)成本，可能導(dǎo)致價(jià)格下降；選項(xiàng)B增加有效供給，結(jié)果是價(jià)格的下降，這是供給規(guī)律作用的結(jié)果；選項(xiàng)D提高購(gòu)房者貸款利率，將抑制需求，導(dǎo)致價(jià)格下跌。選項(xiàng)C降低契稅，使購(gòu)房者成本減低，需求增加，價(jià)格上升，還有一種解釋，契稅降低，使得投機(jī)成本降低，刺激投資導(dǎo)致價(jià)格上升。70.估價(jià)機(jī)構(gòu)在受理估價(jià)委托時(shí)，應(yīng)要求委托人出具（）。A、估價(jià)委托書B、估價(jià)代理書C、估價(jià)報(bào)告書D、估價(jià)結(jié)果書答案：A解析：本題考查的是受理估價(jià)委托。估價(jià)機(jī)構(gòu)在接受估價(jià)委托時(shí)要求委托人出具估價(jià)委托書。71.當(dāng)以標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地的總價(jià)作為路線價(jià)時(shí)，應(yīng)采用的修正率為（）。A、深度價(jià)格修正率B、累計(jì)深度價(jià)格修正率C、平均深度價(jià)格修正率D、加權(quán)深度價(jià)格修正率答案：B解析：本題考查的是路線價(jià)法計(jì)算臨街土地價(jià)值或價(jià)格。當(dāng)以標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地的總價(jià)作為路線價(jià)時(shí)，應(yīng)采用累計(jì)深度價(jià)格修正率。72.某宗房地產(chǎn)每年凈收益為500萬元，建筑物價(jià)值為2000萬元，建筑物資本化率為8%，土地資本化率為6%。該土地的價(jià)值是（）。A、5667B、6333C、7667D、8333答案：A解析：考點(diǎn):剩余技術(shù)。土地價(jià)值＝（500－2000×8%）/6%＝5667（萬元）。73.某類商品房2004～2008年的售價(jià)分別為6000元/m2、6300元/m2、6678元/m2、7212元/m2、7645元/m2，利用平均增減量法，該類商品房2009年的價(jià)格為（）元/m2。A、7974.00B、8023.00C、8056.25D、8078.00答案：C解析：本題考查的是長(zhǎng)期趨勢(shì)法。2004年到2008年的各年增量為300、378、534、433，則其平均增量為（300+378+534+433）/4=411.25（元/m2）；2009年預(yù)測(cè)價(jià)格=6000+411.25×5=8056.25（元/m2）。74.下列房地產(chǎn)中，一般情況下，價(jià)格對(duì)樓層最為敏感的是（）。A、商業(yè)用房B、住宅C、寫字樓D、工業(yè)用房答案：A解析：本題考查的是房地產(chǎn)區(qū)位因素。對(duì)某層商業(yè)用房來說，樓層是十分重要的位置因素。聯(lián)系商鋪的實(shí)例。75.某商場(chǎng)建成于2000年10月，收益期限從2000年10月到2040年10月，預(yù)計(jì)未來正常運(yùn)行年潛在毛收入為120萬元，年平均空置率20％，年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用50萬元。目前該類物業(yè)無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為5％，風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為安全利率的60％，則該商場(chǎng)在2005年10月的價(jià)值最接近于（）萬元。A、536B、549C、557D、816答案：A解析：考點(diǎn):凈收益每年不變的公式。該商場(chǎng)在2005年10月的價(jià)值最接近于：V=A/Y×[1-1/（1+Y）n]，A=120×（1-20%）-50=46（萬元），n=40-5=35（年），Y=5%+5%×60%=8%，V=46/8%×[1-1/（1+8%）35]=536.11（萬元）。76.建筑物凈收益＝（）×建筑物資本化率（凈收益每年不變且持續(xù)無限年期）。A、建筑物重置價(jià)B、建筑物價(jià)值C、土地價(jià)格D、房地產(chǎn)價(jià)格答案：B解析：本題考查的是收益法總結(jié)。建筑物凈收益＝建筑物價(jià)值×建筑物資本化率。77.某房地產(chǎn)每年凈收益為20萬元，加裝空調(diào)系統(tǒng)后不考慮空調(diào)系統(tǒng)重置提撥款下的每年凈收益為25萬元，空調(diào)系統(tǒng)需在10年后以15萬元更換，更換空調(diào)系統(tǒng)后立即轉(zhuǎn)售的價(jià)格為260萬元。償債基金儲(chǔ)蓄的年利率為4%，貸款年利率為7%，報(bào)酬率為10%，在考慮重置提撥款下，該房地產(chǎn)價(jià)值為（）萬元。A、223.13B、246.18C、230.81D、253.86答案：B解析：本題考查的是不同收益類型房地產(chǎn)凈收益的測(cè)算。每年需留出的重置提撥款：150000×4%/[（1＋4%）10－1]＝12493.64（元）；考慮重置提撥款的年凈收益＝250000－12493.64＝237506.36（元）；考慮重置提撥款下房地產(chǎn)價(jià)值V=237506.36/10%×[1-1/（1+10%）10]+2600000/（1+10%）10=2461786.32（元）=246.18（萬元）。78.房地產(chǎn)抵押估價(jià)中，估價(jià)對(duì)象范圍包括下列（）。A、特色裝飾裝修B、廚具C、特許經(jīng)營(yíng)權(quán)D、抵押貸款答案：D解析：考點(diǎn):估價(jià)對(duì)象的確定。在房地產(chǎn)抵押估價(jià)中，估價(jià)對(duì)象范圍不包括對(duì)特色裝飾裝修、廚具等動(dòng)產(chǎn)、特許經(jīng)營(yíng)權(quán)的估價(jià)。79.估價(jià)方法中，主要用于存量房交易稅收估價(jià)和房地產(chǎn)稅計(jì)稅價(jià)格評(píng)估的是（）。A、基準(zhǔn)地價(jià)修正法B、修復(fù)成本法C、價(jià)差法D、標(biāo)準(zhǔn)價(jià)調(diào)整法答案：D解析：本題考查的是標(biāo)準(zhǔn)價(jià)調(diào)整法。標(biāo)準(zhǔn)價(jià)調(diào)整法是一種批量估價(jià)方法，主要用于存量房交易稅收估價(jià)和房地產(chǎn)稅計(jì)稅價(jià)值評(píng)估。80.下列各項(xiàng)中，不屬于估價(jià)作業(yè)方案主要內(nèi)容的是（）。A、估價(jià)工作的主要內(nèi)容及質(zhì)量要求B、估價(jià)工作的具體步驟及時(shí)間進(jìn)度C、估價(jià)工作的人員安排D、委托方的協(xié)助義務(wù)答案：D解析：本題考查的是編制估價(jià)作業(yè)方案。估價(jià)作業(yè)方案的內(nèi)容主要包括：（1）估價(jià)工作的主要內(nèi)容及質(zhì)量要求；（2）估價(jià)工作的具體步驟及時(shí)間進(jìn)度；（3）估價(jià)工作的人員安排。81.當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣時(shí)，下列選項(xiàng)中說法正確的是（）。A、成本法的測(cè)算結(jié)果（不考慮外部折舊）高于比較法B、成本法的測(cè)算結(jié)果（不考慮外部折舊）低于比較法C、因?yàn)槭袌?chǎng)不景氣，可比實(shí)例不好收集，所以不適合采用比較法評(píng)估D、因?yàn)槭袌?chǎng)不景氣，開發(fā)房地產(chǎn)出售困難，所以不適合采用假設(shè)開發(fā)法評(píng)估答案：A解析：考點(diǎn):確定估價(jià)結(jié)果。市場(chǎng)不景氣時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)值通常被市場(chǎng)所低估，從而比較法的測(cè)算結(jié)果一般會(huì)明顯低于成本法測(cè)算結(jié)果（在未考慮外部折舊的情況下）。82.當(dāng)消費(fèi)者對(duì)某種房地產(chǎn)的偏好程度增強(qiáng)時(shí)，該種房地產(chǎn)的需求會(huì)（）。A、增加B、減少C、不變D、無法確定答案：A解析：考點(diǎn):房地產(chǎn)需求。當(dāng)消費(fèi)者對(duì)某種房地產(chǎn)的偏好增強(qiáng)時(shí)，該種房地產(chǎn)的需求就會(huì)增加；相反，該種房地產(chǎn)的需求就會(huì)減少。83.已知某宗收益性房地產(chǎn)40年收益權(quán)利的價(jià)格為2500元/平方米，報(bào)酬率為10%，則該房地產(chǎn)30年收益權(quán)利的價(jià)格為（）元/平方米。A、2400B、2405C、2410D、2415答案：C解析：本題考查的是凈收益每年不變的公式。V30=（V40/K40）×K30={[1-1/（1+10%）30]/[1-1/（1+10%）40]}×2500=2410（元/平方米）84.某宗房地產(chǎn)的成交價(jià)格比正常價(jià)格低8%，買賣雙方約定所有交易稅費(fèi)均由買方負(fù)擔(dān)。當(dāng)?shù)卦擃惙康禺a(chǎn)交易中賣方和買方應(yīng)繳納的稅費(fèi)分別為正常價(jià)格的5%和3%?，F(xiàn)將該房地產(chǎn)交易實(shí)例選作可比實(shí)例，其相應(yīng)的修正系數(shù)為（）。A、103.26%B、105.43%C、112.06%D、114.42%答案：A解析：考點(diǎn):統(tǒng)一稅費(fèi)負(fù)擔(dān)。本題將兩種原因造成的交易情況修正混在一起考核，有一定難度。稅費(fèi)由買方承擔(dān)，則約定成交價(jià)格＝賣方實(shí)得金額。（1）建立比較基礎(chǔ)。該宗交易正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格＝賣方實(shí)得金額/（1－應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)比率），即該宗交易正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格＝約定成交價(jià)格/（1－5%）；約定成交價(jià)格＝該宗交易正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格×（1－5%）；（2）交易情況修正。正常價(jià)格×（1－8%）＝約定成交價(jià)格，即正常價(jià)格＝該宗交易正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格×（1－5%）/（1－8%）＝103.26%。85.某宗土地的臨街深度為100ft，臨街寬度為60ft，市場(chǎng)價(jià)值為1500萬元，根據(jù)哈柏法則，臨街深度為36ft、臨街寬度為60ft的土地價(jià)值為（）萬元。A、600B、738C、900D、960答案：C解析：本題考查的是路線價(jià)法。哈柏法則（Harperrule）：是臨街深度為100ft的臨街土地，前各部分的價(jià)值占整塊土地價(jià)值的臨街深度為36ft、臨街寬度為60ft的土地的價(jià)值占整塊土地價(jià)值的1500×60%＝900（萬元）。86.下列有關(guān)房地產(chǎn)估價(jià)原則，描述錯(cuò)誤的是（）。A、抵押價(jià)值評(píng)估要遵循謹(jǐn)慎原則B、抵押價(jià)值評(píng)估要遵循合法原則C、嚴(yán)格來說，投資價(jià)值評(píng)估不一定要遵循獨(dú)立.客觀.公正原則D、投資價(jià)值評(píng)估不可增加主要原則之外的其他適用的估價(jià)原則答案：D解析：本題考查的是房地產(chǎn)估價(jià)原則概述。投資價(jià)值評(píng)估要站在某個(gè)特定單位或個(gè)人的立場(chǎng)上而非站在中立的立場(chǎng)上進(jìn)行評(píng)估，嚴(yán)格地說不一定要遵循獨(dú)立客觀公正原則。在評(píng)估市場(chǎng)價(jià)值以外的其他價(jià)值和價(jià)格時(shí)，可在市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估應(yīng)遵循的原則外增加估價(jià)原則，或者在市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估應(yīng)遵循的原則中進(jìn)行取舍，但這種增加或取舍不能隨意，應(yīng)根據(jù)估價(jià)目的和價(jià)值類型來增加或取舍87.（）是以安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值作為報(bào)酬率，即將無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率和風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率的每一部分予以加總得到報(bào)酬率。A、市場(chǎng)提取法B、累加法C、投資報(bào)酬率排序插入法D、線性插入法答案：B解析：考點(diǎn):報(bào)酬率的求取方法。累加法是以安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值作為報(bào)酬率，即將報(bào)酬率視為包含無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率和風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率兩大部分，然后分別求出每一部分，再將它們相加得到報(bào)酬率。88.某宗房地產(chǎn)的收益期限為38年，通過預(yù)測(cè)得到其未來5年的凈收益分別為20萬元、22萬元、25萬元、28萬元、30萬元，從未來第6年到第38年每年的凈收益將穩(wěn)定在35萬元左右，該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為10%。則該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格為（）萬元。A、267.35B、287.86C、298.84D、300.86答案：D解析：本題考查的是凈收益在前后兩段變化規(guī)律不同的公式。V=20/1.1+22/1.12+25/1.13+28/1.14+30/1.15+35/10%×[1-1/（1+10%）33]×[1/（1+10%）3]=300.86（萬元）。89.某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面積為120㎡，單位建筑面積的重置價(jià)格為600元/㎡，年折舊額為1440元，用直線法計(jì)算該建筑物的成新率是（）。A、16%B、42%C、58%D、84%答案：D解析：考點(diǎn):年限法。q=V/C=（600×120－1440×8）÷（600×120）＝84%。90.估價(jià)中應(yīng)盡量采用多種估價(jià)方法，其主要原因是（）。A、估價(jià)對(duì)象適宜采用多種方法估價(jià)B、各種估價(jià)方法都有一定的局限性C、各種估價(jià)方法之間具有理論統(tǒng)一性D、難以通過分析排除不適用的估價(jià)方法答案：B解析：本題考查的是房地產(chǎn)估價(jià)的特點(diǎn)。每種估價(jià)方法都是從某個(gè)角度或某個(gè)方面來測(cè)量房地產(chǎn)的價(jià)值或價(jià)格，它們一定程度上都有局限。要求在估價(jià)中盡量采用多種估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)，就是考慮到不同估價(jià)方法的局限性。91.需要說明建設(shè)用地是農(nóng)用地、未利用地。對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)用地還要說明規(guī)劃條件，這是房地產(chǎn)（）方面的內(nèi)容。A、土地使用權(quán)狀況B、土地所有權(quán)狀況C、土地利用現(xiàn)狀D、土地使用管制答案：D解析：本題考查的是房地產(chǎn)權(quán)益狀況的描述。土地使用管制情況說明是建設(shè)用地是農(nóng)用地、未利用地。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)用地還要說明規(guī)劃條件。92.下列房地產(chǎn)權(quán)利中，屬于用益物權(quán)的是（）。A、租賃權(quán)B、地役權(quán)C、抵押權(quán)D、所有權(quán)答案：B解析：本題考查的是房地產(chǎn)實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位的含義。用益物權(quán)包括國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)、集體建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、地役權(quán)。93.關(guān)于住宅估價(jià)中樓層因素的說法，錯(cuò)誤的是（）。A、估價(jià)對(duì)象為整幢住宅樓時(shí)，樓層屬于區(qū)位因素B、位于同一住宅樓不同樓層的住房，景觀有所不同C、對(duì)于一套住房而言，樓層會(huì)影響其通達(dá)性D、同一住宅小區(qū)總層數(shù)相同的住宅樓的樓層差價(jià)可能不同答案：A解析：本題考查的是房地產(chǎn)區(qū)位因素。選項(xiàng)A錯(cuò)誤，如果是整個(gè)住宅小區(qū)，則其區(qū)位狀況一般不包括朝向和樓層；如果是一幢住宅樓，則其區(qū)位狀況應(yīng)包括朝向，但不包括樓層；如果是一幢住宅樓中的一套住房，則其區(qū)位狀況既包括朝向，也包括樓層；選項(xiàng)B、C正確，當(dāng)為某幢房屋中的某層、某套時(shí)，樓層是重要的位置因素，因樓層影響到通達(dá)性、通風(fēng)、采光、視野、景觀、空氣質(zhì)量、安寧程度、安全、室內(nèi)溫度、自來水潔凈（是否有通過水箱、水池等供水的二次污染），以及頂層是否可獨(dú)享屋面使用權(quán)，底層是否可獨(dú)享室外一定面積空地的使用權(quán)等；選項(xiàng)D正確，住宅樓層的優(yōu)劣通常按總層數(shù)和有無電梯來區(qū)分。“同一住宅小區(qū)總層數(shù)相同的住宅樓的樓層差價(jià)可能不同”可能是因?yàn)橐粋€(gè)有電梯一個(gè)沒有電梯。94.某宗房地產(chǎn)規(guī)劃用途為商業(yè)，現(xiàn)狀為超市，年凈收益為18萬元，預(yù)計(jì)改為服裝店后的年凈收益為20萬元，除此無其他更好的用途，則根據(jù)最高最佳使用原則應(yīng)按（）進(jìn)行估價(jià)。A、超市用途B、社會(huì)平均收益C、地價(jià)加房?jī)r(jià)D、服裝店用途答案：D解析：考點(diǎn):最高最佳利用原則。最高最佳利用包括最佳的用途、規(guī)模和檔次，該房地產(chǎn)最好的用途即服裝店用途。95.下列房地產(chǎn)價(jià)格影響因素中，不屬于區(qū)位因素中的位置因素的是（）。A、朝向B、樓層C、方位D、交通條件答案：D解析：本題考查的是房地產(chǎn)區(qū)位因素。交通條件的確屬于區(qū)位因素，但是它和位置條件是平行關(guān)系。96.【2012年真題】關(guān)于房地產(chǎn)位置固定性的說法，錯(cuò)誤的是（）。A、房地產(chǎn)位置固定性決定了房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)地區(qū)性市場(chǎng)B、房地產(chǎn)位置固定性意味著房地產(chǎn)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)位置也固定不變C、房地產(chǎn)位置固定性決定了任何一宗房地產(chǎn)只能就地開發(fā)、利用或消費(fèi)D、房屋平移技術(shù)不能完全改變房地產(chǎn)位置固定這一特性答案：B解析：本題考查的是不可移動(dòng)。房地產(chǎn)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)位置在經(jīng)過一段時(shí)間之后可能會(huì)發(fā)生變化。因?yàn)閷?duì)外交通、外部配套設(shè)施等，均可以影響房地產(chǎn)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)位置。97.一般來講，人口總量雖然不變，而隨著家庭人口規(guī)模小型化，住宅價(jià)格總的趨勢(shì)是（）。A、上漲B、下跌C、保持相對(duì)穩(wěn)定D、先漲后跌答案：A解析：本題考查的是人口因素。隨著家庭人口規(guī)模小型化，家庭平均人口數(shù)的下降，家庭數(shù)量增多，所需要的住房總量將增加，房地產(chǎn)價(jià)格有上漲趨勢(shì)。98.某寫字樓持有5年后出售，持有期內(nèi)年均有效毛收入為400萬元，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為30%，預(yù)計(jì)5年后出售時(shí)總價(jià)為6000萬元，銷售稅費(fèi)為售價(jià)的6%，無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為6%，風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率的25%。該寫字樓目前的價(jià)格為（）萬元。A、5061.44B、5546.94C、5562.96D、6772.85答案：A解析：本題考查的是報(bào)酬率的求取方法。報(bào)酬率＝6%+6%×25%＝7.5%。＝5061.44（萬元）。99.某宗房地產(chǎn)的土地價(jià)值占總價(jià)值的55%，通過可比實(shí)例計(jì)算出的土地資本化率和建筑物資本化率分別為5%和7%。該房地產(chǎn)的綜合資本化率是（）。A、5.5%B、5.9%C、6.0%D、6.3%答案：B解析：考點(diǎn):投資組合技術(shù)。R0＝L×RL＋B×RB＝55%×5%＋45%×7%＝5.9%。100.由于房地產(chǎn)的不可移動(dòng)、不可隱藏、難以變現(xiàn)，所以難以逃避未來制度政策、政局等變化的影響。這是由于房地產(chǎn)具有（）的特性。A、不可移動(dòng)性B、用途多樣C、相互影響D、易受限制答案：D解析：本題考查的是房地產(chǎn)的特性。房地產(chǎn)易受限制特性還表現(xiàn)在，由于房地產(chǎn)不可移動(dòng)、不可隱藏、難以變現(xiàn)，所以難以逃避未來有關(guān)制度政策、政局等變化的影響。101.根據(jù)監(jiān)測(cè)抵押房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格變化、掌握抵押價(jià)值變化情況以及相關(guān)信息披露的需要，定期或在房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格變化較快時(shí)，對(duì)抵押房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或價(jià)值、抵押價(jià)值等進(jìn)行重新評(píng)估，此為房地產(chǎn)抵押對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)需要中的（）。A、再次抵押估價(jià)B、抵押期間估價(jià)C、抵押房地產(chǎn)處置估價(jià)D、續(xù)貸抵押估價(jià)答案：B解析：考點(diǎn):房地產(chǎn)抵押的需要。抵押間期估價(jià)，即根據(jù)監(jiān)測(cè)抵押房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格變化、掌握抵押價(jià)值變化情況以及相關(guān)信息披露的需要，定期或在房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格變化較快時(shí)，對(duì)抵押房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或價(jià)值、抵押價(jià)值等進(jìn)行重新評(píng)估。102.交易情況修正的方法不包括（）。A、總價(jià)修正B、單價(jià)修正C、分離修正D、百分比修正答案：C解析：本題考查的是交易情況修正的方法。交易情況修正的方法主要有總價(jià)修正和單價(jià)修正，金額修正和百分比修正。103.某公司2年前租賃某寫字樓中的500平米用于辦公，約定租期為20年，凈租金為每天3元/平方米，已知該寫字樓為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，于5年前建成，土地剩余使用年限為30年，目前市場(chǎng)上類似的寫字樓租金為每天3.5元/平方米，報(bào)酬率為6%，則現(xiàn)在的承租人權(quán)益價(jià)值為（）萬元。A、98.8B、592.81C、691.61D、667.22答案：A解析：本題考查的是凈收益測(cè)算應(yīng)注意的問題。年租金優(yōu)惠（3.5－3）×365×500＝91250（元）；還有18年租期，報(bào)酬率為6%；承租人權(quán)益價(jià)值＝＝98.8（萬元）。104.某地區(qū)各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)的正常費(fèi)用分?jǐn)偟矫科椒矫淄恋厣希謩e為道路20元，燃?xì)?8元，供水14元，排水16元，熱力12元，供電25元，通信8元，場(chǎng)地平整15元，則該地區(qū)五通一平的正常費(fèi)用是（）元/平方米。A、98B、102C、108D、116答案：A解析：本題考查的是按開發(fā)程度劃分的種類。五通一平指道路、水（給水和排水）、電力、通信等基礎(chǔ)設(shè)施條件及場(chǎng)地平整。道路20＋供水14＋排水16＋供電25＋通信8＋場(chǎng)地平整15＝98元/平方米。105.決定房地產(chǎn)需求量和供給量的共同因素是（）。A、相關(guān)物品的價(jià)格水平B、該種房地產(chǎn)的價(jià)格水平C、房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)未來的預(yù)期D、消費(fèi)者對(duì)未來的預(yù)期答案：B解析：本題考查的是房地產(chǎn)供給。決定房地產(chǎn)需求量和供給量的共同因素是該種房地產(chǎn)的價(jià)格水平。106.下列有關(guān)中國(guó)內(nèi)地房地產(chǎn)估價(jià)，表述錯(cuò)誤的是（）。A、土地所有制在城鄉(xiāng)之間不同B、土地和房屋的所有制不同C、行政管理不到位D、房地產(chǎn)市場(chǎng)足夠規(guī)范答案：D解析：本題考查的是中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的發(fā)展。選項(xiàng)D，房地產(chǎn)市場(chǎng)不夠規(guī)范，市場(chǎng)運(yùn)行缺乏規(guī)則或運(yùn)行規(guī)則未嚴(yán)格執(zhí)行，市場(chǎng)參與者不夠成熟、理性，市場(chǎng)成交價(jià)格難以真實(shí)反映交易對(duì)象的實(shí)際狀況，房地產(chǎn)交易和登記信息不夠公開、透明。107.直線趨勢(shì)法y＝a＋bx中的常數(shù)a、b，是由（）決定的。A、房地產(chǎn)的歷史價(jià)格資料B、房地產(chǎn)的未來價(jià)格資料C、房地產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)價(jià)格資料D、估價(jià)師選取的現(xiàn)時(shí)和未來的價(jià)格資料答案：A解析：本題考查的是數(shù)學(xué)曲線擬合法。直線趨勢(shì)法y＝a＋bx中的常數(shù)a、b，是由房地產(chǎn)的歷史價(jià)格資料決定的。108.有一宗房地產(chǎn)總價(jià)為100萬元，綜合資本化率為7％，土地資本化率為6％，建筑物資本化率為8％，則該宗房地產(chǎn)的土地收益為（）萬元（收益可視為無限年）。A、3B、4C、5D、6答案：A解析：考點(diǎn):收益法總結(jié)。該宗房地產(chǎn)的凈收益為：V＝A／Y，A＝100×7％＝7（萬元），設(shè)土地的凈收益為AL，建筑物的凈收益為7－AL，則AL／6％＋（7－AL）／8％＝100，AL＝3（萬元）。109.因公共利益的需要征收處于正常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中企業(yè)的房屋，該房屋占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)為劃撥性質(zhì)，對(duì)該企業(yè)給予的補(bǔ)償不包括（）。A、該房屋占用范圍的建設(shè)用地使用權(quán)價(jià)值的補(bǔ)償B、搬遷后可繼續(xù)使用的機(jī)器設(shè)備價(jià)值的補(bǔ)償C、因征收房屋造成的企業(yè)搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償D、因征收房屋造成的企業(yè)停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償答案：B解析：本題考查的是房地產(chǎn)征收征用的需要。在房地產(chǎn)征收、征用中不僅需要評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值和租金，有時(shí)還需要評(píng)估因征收、征用房地產(chǎn)造成的家具、電器、機(jī)器設(shè)備、物資等動(dòng)產(chǎn)的搬遷費(fèi)用、臨時(shí)安置費(fèi)用和停產(chǎn)停業(yè)損失。機(jī)器設(shè)備是動(dòng)產(chǎn)，且搬遷后還可以繼續(xù)使用，本身是沒有價(jià)值損失的。所以不在補(bǔ)償范圍之內(nèi)。110.假設(shè)開發(fā)法的理論依據(jù)是（）。A、替代原理B、最高利用原理C、預(yù)期原理D、邊際遞減原理答案：C解析：本題考查的是假設(shè)開發(fā)法概述。假設(shè)開發(fā)法的理論依據(jù)是預(yù)期原理。111.某鋼混結(jié)構(gòu)廠房的耐用年限為60年，占用的土地是10年前通過出讓方式取得的使用期限為50年的工業(yè)用途的土地使用權(quán)，廠房建設(shè)期為2年。土地使用權(quán)出讓合同約定土地使用權(quán)期滿，土地使用權(quán)及地上建筑物由國(guó)家無償取得。采用直線法計(jì)算該廠房建筑物現(xiàn)在的成新率為（）。A、70.00%B、83.33%C、84.00%D、86.67%答案：B解析：本題考查的是年限法。建筑物剩余使用年限就是土地的剩余使用年限=50-10=40年，建筑物已經(jīng)使用年限=10-2=8年，成新率q=n/N=40/48=83.33%。112.下列有關(guān)動(dòng)態(tài)分析法和靜態(tài)分析法，描述錯(cuò)誤的是（）。A、動(dòng)態(tài)分析法測(cè)算結(jié)果精確B、靜態(tài)分析法測(cè)算過程相對(duì)復(fù)雜C、動(dòng)態(tài)分析法測(cè)算需要精確預(yù)測(cè)開發(fā)經(jīng)營(yíng)期的時(shí)間D、靜態(tài)分析法測(cè)算結(jié)果比較粗略答案：B解析：本題考查的是動(dòng)態(tài)分析法和靜態(tài)分析法。靜態(tài)分析法測(cè)算過程相對(duì)簡(jiǎn)單。113.下列關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)格影響因素的表述中，正確的是（）。A、在賣方市場(chǎng)下，增加賣方的稅收通常會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上漲B、增加房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收，通常會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上漲C、在買方市場(chǎng)下，增加賣方的稅收通常會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格下降D、嚴(yán)格控制房地產(chǎn)開發(fā)貸款，通常會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格下降答案：A解析：本題考查的是制度政策因素。選項(xiàng)B，增加房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收，比如開征房產(chǎn)稅，實(shí)際上是增加了持有房地產(chǎn)的成本，會(huì)使自用需求者傾向于購(gòu)買較小面積的房地產(chǎn)，并會(huì)抑制房地產(chǎn)投資和投機(jī)，從而會(huì)減少房地產(chǎn)需求，還會(huì)減少存量房地產(chǎn)囤積而增加房地產(chǎn)供給，進(jìn)而會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格下降；選項(xiàng)C，在買方市場(chǎng)下，增加賣方的稅收主要會(huì)降低賣方的收益等而“內(nèi)部消化”，難以導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上漲；選項(xiàng)D，嚴(yán)格控制房地產(chǎn)開發(fā)貸款，會(huì)減少未來的商品房供給，從而會(huì)使未來的商品房?jī)r(jià)格上漲。114.（）是指對(duì)物品的有支付能力支持的需要。A、購(gòu)買力B、有用性C、稀缺性D、有效需求答案：D解析：考點(diǎn):價(jià)格和價(jià)值。有效需求是指對(duì)物品的有支付能力支持的需要。115.運(yùn)用收益法估價(jià)的首要步驟是（）。A、測(cè)算收益期或持有期B、測(cè)算未來收益C、確定報(bào)酬率或資本化率.收益乘數(shù)D、選擇具體估價(jià)方法答案：D解析：本題考查的是收益法概述。運(yùn)用收益法估價(jià)一般分為以下5個(gè)步驟：（1）選擇具體估價(jià)方法，即是選用報(bào)酬資本化法還是直接資本化法，報(bào)酬資本化中是選用持有加轉(zhuǎn)售模式還是全剩余壽命模式；（2）測(cè)算收益期或持有期；（3）測(cè)算未來收益；（4）確定報(bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù)；（5）計(jì)算收益價(jià)值。116.某宗房地產(chǎn)未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)值為500萬元，法定優(yōu)先受償款為100萬元，貸款成數(shù)為六成，則該房地產(chǎn)的抵押貸款額度為（）萬元。A、400B、300C、440D、240答案：D解析：考點(diǎn):買賣價(jià)格、租賃價(jià)格、抵押價(jià)值、計(jì)稅價(jià)值、征收價(jià)值和保險(xiǎn)價(jià)值。抵押貸款額度=抵押價(jià)值×貸款成數(shù)，抵押價(jià)值=未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)值一法定優(yōu)先受償款，抵押貸款額度=（500－100）×0.6＝240（萬元）。117.下列關(guān)于不同類型價(jià)值的高低關(guān)系的表述中，錯(cuò)誤的是（）。A、原始價(jià)值高于賬面價(jià)值B、投資價(jià)值高于市場(chǎng)價(jià)值C、謹(jǐn)慎價(jià)值低于市場(chǎng)價(jià)值D、快速變現(xiàn)價(jià)值低于市場(chǎng)價(jià)值答案：B解析：本題考查的是歷史成本、重置成本、可變現(xiàn)凈值、現(xiàn)值、公允價(jià)值和賬面價(jià)值。投資價(jià)值是對(duì)某個(gè)特定的投資者而言的，是基于主觀的、個(gè)人因素上的價(jià)值。在某一時(shí)點(diǎn)，市場(chǎng)價(jià)值是唯一的，而投資價(jià)值會(huì)因投資者的不同而、不同，所以選項(xiàng)B錯(cuò)誤。賬面價(jià)值在歷史成本計(jì)量下，是指一項(xiàng)資產(chǎn)的歷史成本減去相關(guān)備抵項(xiàng)目后的余額。118.某幢建筑物由于發(fā)生了地震，估算采用最優(yōu)修復(fù)方案使其恢復(fù)到新的或相當(dāng)于新的狀況所必需的費(fèi)用作為折舊額，這種折舊屬于（）。A、物質(zhì)折舊B、功能折舊C、經(jīng)濟(jì)折舊D、設(shè)備折舊答案：A解析：本題考查的是建筑物折舊的含義和原因。物質(zhì)折舊也稱為物質(zhì)損耗、有形損耗，是因自然力作用或使用導(dǎo)致建筑物老化、磨損或損壞造成的建筑物價(jià)值減損。119.甲、乙兩宗相鄰地塊，甲宗地價(jià)值為70萬元，乙宗地價(jià)值為50萬元。合并后的房地產(chǎn)價(jià)值為150萬元。若乙宗地土地權(quán)利人購(gòu)買甲地塊，下列最合理要價(jià)是（）萬元。A、70B、80C、90D、100答案：C解析：本題考查的是造成成交價(jià)格偏離正常價(jià)格的因素。合理要價(jià)：70＋70/（70+50）×（150-70-50）＝87.5（萬元）。120.房屋征收評(píng)估中，若被征收人拒絕在估價(jià)師對(duì)估價(jià)對(duì)象的實(shí)地查勘記錄上簽字或蓋章的，應(yīng)當(dāng)有（）見證，有關(guān)情況應(yīng)當(dāng)在評(píng)估報(bào)告中說明。A、房屋征收部門、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師和無利害關(guān)系的第三人B、房屋征收部門、無利害關(guān)系的第三人C、公證機(jī)關(guān)和無利害關(guān)系的第三人D、人民法院答案：A解析：本題考查的是實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象。征收評(píng)估的實(shí)地查勘記錄，應(yīng)由房屋征收部門、被征收人和實(shí)地查勘的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師在實(shí)地查勘記錄上簽字或蓋章確認(rèn)。如果被征收人拒絕在實(shí)地查勘記錄上簽字或蓋章的，考前應(yīng)有房屋征收部門、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和無利害關(guān)系的第三人見證，有關(guān)情況應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中說明。121.除了城鎮(zhèn)土地使用稅和（）因按照占地面積實(shí)行從量定額征收而不需要房地產(chǎn)估價(jià)外，其他稅種在一定程度上都需要房地產(chǎn)估價(jià)。A、契稅B、財(cái)產(chǎn)稅C、不動(dòng)產(chǎn)稅D、耕地占用稅答案：D解析：本題考查的是對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的需要。除城鎮(zhèn)土地使用稅和耕地占用稅因按照占地面積實(shí)行從量定額征收而不需要房地產(chǎn)估價(jià)外，其他稅種在一定程度上都需要房地產(chǎn)估價(jià)。122.某宗房地產(chǎn)通過計(jì)算：新用途的房地產(chǎn)價(jià)值－改變用途的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)＞現(xiàn)狀房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)，應(yīng)以（）為前提進(jìn)行估價(jià)。A、維持現(xiàn)狀B、裝飾裝修改造C、改變用途D、重新利用答案：C解析：考點(diǎn):最高最佳利用原則。認(rèn)為現(xiàn)有房地產(chǎn)改變用途再予以利用最為有利時(shí)，應(yīng)以改變用途為前提進(jìn)行估價(jià)。123.某商鋪建筑面積為500m2，建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命和剩余土地使用年限為35年；市場(chǎng)上類似商鋪按建筑面積計(jì)的月租金為120元/m2；運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為租金收入的25%；該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為10%。該商鋪的價(jià)值為（）萬元。A、521B、533C、695D、711答案：A解析：本題考查的是凈收益測(cè)算的基本原理。年租金收入=500×120×12=72（萬元）；運(yùn)營(yíng)費(fèi)用=72×25%=18（萬元）；凈收益=72-18=54（萬元）；124.某市A房地產(chǎn)開發(fā)公司征收B村的100畝農(nóng)田，該項(xiàng)目涉及B村農(nóng)業(yè)人口50戶，180人，據(jù)查征收前，B村人均耕地面積為1畝。另外，已知B村耕地被征收前3年平均年產(chǎn)值約為1000元／畝。按照規(guī)定，A房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)向B村支付的土地補(bǔ)償費(fèi)金額最低為（）萬元，最高為（）萬元。A、30，60B、30，80C、60，100D、80，100答案：C解析：考點(diǎn):土地成本。征收耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)，為該耕地被征收前3年平均年產(chǎn)值的6～10倍。A房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)向B村支付的土地補(bǔ)償費(fèi)金額最低＝1000元／畝×100畝×6＝60萬元。A房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)向B村支付的土地補(bǔ)償費(fèi)金額最高＝1000元／畝×100畝×10＝100萬元。125.下列有關(guān)均衡價(jià)格的表述中，錯(cuò)誤的是（）。A、均衡是市場(chǎng)價(jià)格運(yùn)行的必然趨勢(shì)B、均衡價(jià)格是市場(chǎng)需求曲線與市場(chǎng)供給曲線相交時(shí)的價(jià)格C、市場(chǎng)價(jià)格偏離均衡價(jià)格時(shí)，證明需求量與供給量相等D、偏離的市場(chǎng)價(jià)格會(huì)自動(dòng)回復(fù)到均衡價(jià)格水平答案：C解析：本題考查的是房地產(chǎn)均衡價(jià)格。市場(chǎng)價(jià)格偏離均衡價(jià)格時(shí)，會(huì)出現(xiàn)需求量與供給量不相等的非均衡狀態(tài)。126.估價(jià)對(duì)象及下列交易實(shí)例均為單層標(biāo)準(zhǔn)廠房，估價(jià)對(duì)象的建筑面積為1500m2，現(xiàn)為空置。估算估價(jià)對(duì)象的租金時(shí)，最適宜作為可比實(shí)例的為（）。A、建筑面積1500m2，一年前出售，售價(jià)為2000元/m2，位于同一工業(yè)區(qū)B、建筑面積10000m2，近期租出，年租200萬，位于同一工業(yè)區(qū)C、建筑面積500m2，近期租出，年租10萬元，位于同一工業(yè)區(qū)D、建筑面積2000m2，近期租出，年租20萬元，位于同一工業(yè)區(qū)答案：D解析：考點(diǎn):選取可比實(shí)例的要求。主要從以下四個(gè)方面考慮：（1）可比實(shí)例房地產(chǎn)應(yīng)與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)規(guī)模相當(dāng)，根據(jù)0.5≤可比實(shí)例/估價(jià)對(duì)象規(guī)?！?，可得出750≤估價(jià)對(duì)象規(guī)?！?000，排除選項(xiàng)BC；（2）可比實(shí)例的交易方式應(yīng)適合估價(jià)目的，排除選項(xiàng)A；（3）可比實(shí)例的成交日期應(yīng)接近價(jià)值時(shí)點(diǎn)，排除選項(xiàng)A；（4）可比實(shí)例的成交價(jià)格應(yīng)盡量為正常價(jià)格。127.現(xiàn)實(shí)中，房地產(chǎn)市場(chǎng)上某種房地產(chǎn)在某一時(shí)間的潛在供給量為（）。A、存量+新增竣工量-拆毀量B、存量+新開發(fā)量+空置房量-滅失量C、存量+新開發(fā)量+該類房地產(chǎn)與其他種類房地產(chǎn)之間轉(zhuǎn)換總量+滅失量D、存量-滅失量-轉(zhuǎn)換為其他種類房地產(chǎn)量+其他種類房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為該種房地產(chǎn)量+新竣工量答案：D解析：考點(diǎn):房地產(chǎn)供給。潛在供給量=存量-滅失量-轉(zhuǎn)換為其他種類房地產(chǎn)量+其他種類房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為該種房地產(chǎn)量+新竣工量。128.下列房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)中，不屬于鑒證性估價(jià)的是（）。A、為證券發(fā)行提供參考依據(jù)的估價(jià)B、為房屋征收補(bǔ)償提供參考依據(jù)的估價(jià)C、為上市公司涉及房地產(chǎn)的關(guān)聯(lián)交易確定交易價(jià)格提供參考D、為委托人確定要價(jià)提供參考依據(jù)的估價(jià)答案：D解析：本題考查的是房地產(chǎn)估價(jià)的含義。鑒證性估價(jià)（或稱為公證性估價(jià)、證據(jù)性估價(jià)）是向委托人提供的，估價(jià)報(bào)告供委托人給第三方使用，起著價(jià)值證明作用的估價(jià)，如為證券發(fā)行、上市公司關(guān)聯(lián)交易、房地產(chǎn)抵押貸款、房屋征收補(bǔ)償、人民法院強(qiáng)制拍賣房地產(chǎn)提供參考依據(jù)的估價(jià)。咨詢性估價(jià)（或稱為參考性估價(jià)）是向委托人提供的，估價(jià)報(bào)告供委托人自己使用的估價(jià)，如為委托人出售房地產(chǎn)確定要價(jià)、購(gòu)買房地產(chǎn)確定出價(jià)提供參考依據(jù)的估價(jià)。129.下列引起房地產(chǎn)貶值的因素中，屬于功能折舊的是（）。A、寫字樓層高偏低B、廠房受酸雨腐蝕C、住宅庫存量過大D、在建工程基