2024年房地產(chǎn)估價(jià)師《房地產(chǎn)估價(jià)原理與方法》考試題庫大全-上（單選題）

PAGEPAGE12024年房地產(chǎn)估價(jià)師《房地產(chǎn)估價(jià)原理與方法》考試題庫大全-上（單選題匯總）一、單選題1.對(duì)于同一估價(jià)對(duì)象和同一價(jià)值時(shí)點(diǎn)，下列價(jià)值類型中評(píng)估值最大的一般是（）。A、謹(jǐn)慎價(jià)值B、市場(chǎng)價(jià)值C、殘余價(jià)值D、快速變現(xiàn)價(jià)值答案：B解析：本題考查的是市場(chǎng)價(jià)值、投資價(jià)值、現(xiàn)狀價(jià)值、快速變現(xiàn)價(jià)值、謹(jǐn)慎價(jià)值和殘余價(jià)值。選項(xiàng)A，謹(jǐn)慎價(jià)值是在存在不確定因素的情況下遵循謹(jǐn)慎原則評(píng)估的價(jià)值，謹(jǐn)慎價(jià)值通常低于市場(chǎng)價(jià)值；選項(xiàng)C，殘余價(jià)值是估價(jià)對(duì)象在非繼續(xù)利用情況下的價(jià)值，殘余價(jià)值通常低于市場(chǎng)價(jià)值；選項(xiàng)D，快速變現(xiàn)價(jià)值是在估價(jià)對(duì)象沒有充足的時(shí)間進(jìn)行營銷情況下的價(jià)值，即在不符合市場(chǎng)價(jià)值形成條件中“適當(dāng)營銷”下的價(jià)值，快速變現(xiàn)價(jià)值一般低于市場(chǎng)價(jià)值。2.以房地產(chǎn)與其外部環(huán)境是否協(xié)調(diào)，來判定是否為最高最佳使用的經(jīng)濟(jì)原理是（）。A、最佳使用原則B、適合原理C、均衡原理D、收益遞減原理答案：B解析：考點(diǎn):最高最佳利用原則。適合原理是以估價(jià)對(duì)象與其外部環(huán)境是否協(xié)調(diào)，來判定估價(jià)對(duì)象是否為最高最佳利用。它可以幫助確定估價(jià)對(duì)象的最佳用途。3.某套建筑面積為100m2的住宅，含家電家具的成交價(jià)格為50萬元，首付40%，余款半年后一次付清，假設(shè)年利率為8%，家電家具價(jià)值為5萬元，現(xiàn)將該交易實(shí)例作為可比實(shí)例，評(píng)估類似住宅不含家電家具的市場(chǎng)價(jià)格，可比單價(jià)為（）元/m2。A、4387B、4398C、4500D、4887答案：B解析：本題考查的是建立比較基礎(chǔ)?！昂译娂揖叩某山粌r(jià)格為50萬元，首付40%，余款半年后一次付清”，因此刨除家電家具價(jià)值后的名義價(jià)格是45萬元?？杀葍r(jià)格就是45萬元的一次性支付的價(jià)格。（50-5）×40%+（50-5）×60%/（1+8%）0.5=43.98（萬元），單價(jià)=43.98/100=4398（元/m2）。4.某房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)一幢建筑面積10000平方米的寫字樓，開發(fā)完成后銷售均價(jià)為3000元/平方米，已知取得土地時(shí)樓面地價(jià)為1000元/平方米，開發(fā)成本和管理費(fèi)用為1200元/平方米，開發(fā)成本和管理費(fèi)用在開發(fā)期內(nèi)均勻投入，開發(fā)完成后即開始銷售，銷售費(fèi)用為銷售價(jià)格的2%，銷售稅費(fèi)為銷售價(jià)格的5.5%，開發(fā)期為1.5年，年利率為10%。該幢寫字樓的銷售利潤率為（）。A、7.90%B、11.08%C、11.83%D、13.73%答案：B解析：本題考查的是開發(fā)利潤的基本公式。土地投資1000萬元，開發(fā)成本和管理費(fèi)用1200萬元，投資利息=1000×[（1＋10%）1.5-1]＋1200×[（1＋10%）0.75-1]＝242.61（萬元），銷售費(fèi)用=3000×2%＝60（萬元），銷售稅費(fèi)=3000×5.5%＝165（萬元），開發(fā)利潤＝3000-1000-1200-242.61-60-165＝332.39（萬元），銷售利潤率＝332.39/3000＝11.08%。5.下列房地產(chǎn)開發(fā)成本中，屬于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)的是（）。A、圍墻工程費(fèi)B、電力設(shè)施工程費(fèi)C、居委會(huì)用房建設(shè)費(fèi)D、人防工程費(fèi)答案：B解析：本題考查的是建設(shè)成本?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)，是指建筑物2m以外和項(xiàng)目紅線范圍內(nèi)的道路、給水、排水、電力、通信、燃?xì)?、供熱、綠化、環(huán)衛(wèi)、室外照明等設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用，以及各項(xiàng)設(shè)施與市政干道、干管、干線等的接口費(fèi)用。圍墻是附屬工程，在建筑安裝費(fèi)中；居委會(huì)用房屬于公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)；人防工程屬于開發(fā)期間稅費(fèi)。6.某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面積為120平方米，單位建筑面積的重置成本為600元/平方米，年折舊額為1440元，用直線法計(jì)算該建筑物的成新率是（）。A、16%B、42%C、58%D、84%答案：D解析：本題考查的是年限法。完全重置價(jià)值為120×600＝72000（元），年折舊為1440元，年折舊率=1440/72000=2%，已經(jīng)經(jīng)過8年，折舊率為16%，所以成新率為1-16%＝84%。7.收益法適用的條件是房地產(chǎn)的（）。A、收益能夠量化B、風(fēng)險(xiǎn)能夠量化C、收益或風(fēng)險(xiǎn)其中之一可以量化D、收益和風(fēng)險(xiǎn)均能量化答案：D解析：本題考查的是收益法概述。收益法估價(jià)需要具備的條件是房地產(chǎn)未來的收益和風(fēng)險(xiǎn)都能夠較準(zhǔn)確地預(yù)測(cè)。8.某成片荒地面積1km2，進(jìn)行“七通一平”的開發(fā)后分塊有償轉(zhuǎn)讓，開發(fā)成本及管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用等為3億元，年貸款利率為7.2%，開發(fā)經(jīng)營期為1年，上述費(fèi)用均勻投入，可轉(zhuǎn)讓土地面積比率為65%。該地塊可轉(zhuǎn)讓土地的應(yīng)計(jì)成本是（）元/m2。A、310.61B、321.60C、477.86D、494.77答案：C解析：本題考查的是計(jì)息方式及利率。開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用3億，投資利息=3×[（1＋7.2%）0.5-1]＝1061.23（萬元），總成本＝30000＋1061.23＝31061.23（萬元），單位成本為310.61元/m2，可轉(zhuǎn)讓地塊單位成本＝310.61/65%＝477.86（元/m2）。9.下列關(guān)于假設(shè)開發(fā)法的表述中，不正確的是（）。A、假設(shè)開發(fā)法在形式上是評(píng)估新開發(fā)完成的房地產(chǎn)價(jià)值的成本法的倒算法B、運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法可測(cè)算開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的土地最高價(jià)格、預(yù)期利潤和最高費(fèi)用C、假設(shè)開發(fā)法適用的對(duì)象包括待開發(fā)的土地、在建工程和不得改變現(xiàn)狀的舊房D、假設(shè)開發(fā)法通常測(cè)算的是一次性的價(jià)格剩余答案：C解析：本題考查的是假設(shè)開發(fā)法適用的估價(jià)對(duì)象。不得改變現(xiàn)狀的舊房不能采用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)。10.對(duì)于同一估價(jià)對(duì)象和同一價(jià)值時(shí)點(diǎn)，下列價(jià)值類型中評(píng)估值最大的一般是（）。A、謹(jǐn)慎價(jià)值B、市場(chǎng)價(jià)值C、殘余價(jià)值D、快速變現(xiàn)價(jià)值答案：B解析：本題考查的是市場(chǎng)價(jià)值、投資價(jià)值、現(xiàn)狀價(jià)值、快速變現(xiàn)價(jià)值、謹(jǐn)慎價(jià)值和殘余價(jià)值。一般市場(chǎng)價(jià)值在價(jià)值類型中評(píng)估值最大。11.一般來講，人口總量雖然不變，而隨著家庭人口規(guī)模小型化，住宅價(jià)格總的趨勢(shì)是（）。A、上漲B、下跌C、保持相對(duì)穩(wěn)定D、先漲后跌答案：A解析：本題考查的是人口結(jié)構(gòu)。隨著家庭人口規(guī)模小型化，家庭平均人口數(shù)的下降，家庭數(shù)量增多，所需要的住房總量將增加，房地產(chǎn)價(jià)格有上漲趨勢(shì)。12.王某取得一宗面積為10000平方米的住宅用地的土地使用權(quán)，樓面地價(jià)為2000元／m2，容積率為3，受讓人需按照受讓價(jià)格的3％繳納契稅，則王某的土地成本為（）萬元。A、2000B、5820C、6000D、6180答案：D解析：考點(diǎn):土地成本。土地成本為：2000×3×10000×（1＋3％）＝6180（萬元）。13.下列不屬于影響某套住房價(jià)格的實(shí)物因素的是（）。A、裝修B、戶型C、層高D、樓層答案：D解析：本題考查的是房地產(chǎn)區(qū)位因素。選項(xiàng)D是區(qū)位因素。14.在一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目中，估價(jià)基本事項(xiàng)之間有內(nèi)在聯(lián)系，其中（）是龍頭。A、估價(jià)目的B、估價(jià)對(duì)象C、價(jià)值時(shí)點(diǎn)D、價(jià)值類型答案：A解析：本題考查的是確定估價(jià)基本事項(xiàng)。在一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目中，估價(jià)基本事項(xiàng)之間有內(nèi)在聯(lián)系，其中估價(jià)目的是龍頭。明確了估價(jià)目的，才能確定估價(jià)對(duì)象、價(jià)值時(shí)點(diǎn)和價(jià)值類型。15.某寫字樓的土地成本8000萬元，建設(shè)成本6000萬元，管理費(fèi)用800萬元，銷售費(fèi)用600萬元，投資利息720萬元，銷售稅費(fèi)為售價(jià)的6%，銷售利潤率為16%。該寫字樓的價(jià)值為（）萬元。A、17087.20B、18699.20C、19666.40D、20666.67答案：D解析：本題考查的是開發(fā)利潤。8000＋6000＋800＋600＋720＋X×6%＋X×16%＝X，X＝20666.67（萬元）。16.根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理辦法》，下列有關(guān)房地產(chǎn)行政管理的需要，表述正確的是（）。A、采取雙方協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)的出讓金不得低于按國家規(guī)定所確定的最低價(jià)B、基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和各類房屋的重置價(jià)格根據(jù)具體情況確定并公布，不受時(shí)間的制約C、房地產(chǎn)權(quán)利人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)向省級(jí)以上地方人民政府規(guī)定的部門如實(shí)申報(bào)成交價(jià)D、房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋屬于抵押財(cái)產(chǎn)答案：A解析：考點(diǎn):房地產(chǎn)行政管理的需要。選項(xiàng)B錯(cuò)誤，基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和各類房屋的重置價(jià)格應(yīng)當(dāng)定期確定并公布；選項(xiàng)C錯(cuò)誤，房地產(chǎn)權(quán)利人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府規(guī)定的部門如實(shí)申報(bào)成交價(jià)，不得瞞報(bào)或者做不實(shí)的申報(bào)；選項(xiàng)D錯(cuò)誤，房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押財(cái)產(chǎn)。17.某企業(yè)開發(fā)某土地，土地重新取得成本為1000元/平方米，正常開發(fā)成本為1500元/平方米，管理費(fèi)用為前兩項(xiàng)的5%，投資利息占直接成本的5%，銷售費(fèi)用為100元/平方米，直接成本利潤率為6%，則開發(fā)后的地價(jià)為（）元/平方米。A、1840B、2840C、2966D、3000答案：D解析：本題考查的是開發(fā)利潤的基本公式。直接成本利潤率＝開發(fā)利潤＝（土地成本＋建設(shè)成本）×直接成本利潤率＝（1000＋1500）×6%＝150（元/平方米），土地價(jià)格＝土地重新取得成本＋土地開發(fā)成本＋管理費(fèi)用＋投資利息＋銷售費(fèi)用＋利潤＝1000＋1500＋（1000＋1500）×5%＋（1000＋1500）×5%＋100＋150＝3000（元/平方米）。18.假設(shè)開發(fā)法最基本的公式是（）。A、房地產(chǎn)開發(fā)價(jià)值＝開發(fā)完成后的價(jià)值－后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤B、待開發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值＝開發(fā)完成后的價(jià)值－相應(yīng)的支出及利潤C(jī)、待開發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值＝開發(fā)完成后的價(jià)值－已完成工作的必要費(fèi)用D、待開發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值＝開發(fā)完成后的價(jià)值－開發(fā)成本答案：A解析：本題考查的是假設(shè)開發(fā)法的基本公式。假設(shè)開發(fā)法最基本的公式為：房地產(chǎn)開發(fā)價(jià)值＝開發(fā)完成后的價(jià)值－后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤。19.下列各項(xiàng)中，不屬于估價(jià)作業(yè)方案主要內(nèi)容的是（）。A、估價(jià)工作的主要內(nèi)容及質(zhì)量要求B、估價(jià)工作的具體步驟及時(shí)間進(jìn)度C、估價(jià)工作的人員安排D、委托方的協(xié)助義務(wù)答案：D解析：本題考查的是編制估價(jià)作業(yè)方案。估價(jià)作業(yè)方案的內(nèi)容主要包括：（1）估價(jià)工作的主要內(nèi)容及質(zhì)量要求；（2）估價(jià)工作的具體步驟及時(shí)間進(jìn)度；（3）估價(jià)工作的人員安排。20.某宗房地產(chǎn)的土地使用期限為50年，土地出讓合同約定不可續(xù)期且到期無償收回地上建筑物，至今已使用10年，建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命為55年。該宗房地產(chǎn)正常情況下每年可獲得凈收益15萬元，報(bào)酬率為7.5%，該房地產(chǎn)的收益價(jià)值為（）萬元。A、188.92B、194.62C、196.25D、198.18答案：A解析：本題考查的是凈收益每年不變的公式。價(jià)值時(shí)點(diǎn)，土地剩余使用年限為50-10=40年，土地出讓合同約定不可續(xù)期且到期無常收回地上建筑物，則建筑物剩余收益期為40年，年凈收益為15萬元，報(bào)酬率為7.5%，則：房地產(chǎn)價(jià)值V=A/Y×[1-1/（1+Y）n]=15/7.5%×[1-1/（1+7.5%）40]=188.92（萬元）。21.凈收益測(cè)算中，潛在毛收入減去空置和收租損失后的收入是（）。A、有效毛租金收入B、有效毛收入C、凈收益D、潛在毛租金收入答案：B解析：本題考查的是凈收益測(cè)算的基本原理。有效毛收入是潛在毛收入減去空置和收租損失后的收入。22.某宗房地產(chǎn)的成交價(jià)格比正常價(jià)格低8%，買賣雙方約定所有交易稅費(fèi)均由買方負(fù)擔(dān)。當(dāng)?shù)卦擃惙康禺a(chǎn)交易中賣方和買方應(yīng)繳納的稅費(fèi)分別為正常價(jià)格的5%和3%?，F(xiàn)將該房地產(chǎn)交易實(shí)例選作可比實(shí)例，其相應(yīng)的修正系數(shù)為（）。A、103.26%B、105.43%C、112.06%D、114.42%答案：A解析：考點(diǎn):統(tǒng)一稅費(fèi)負(fù)擔(dān)。本題將兩種原因造成的交易情況修正混在一起考核，有一定難度。稅費(fèi)由買方承擔(dān)，則約定成交價(jià)格＝賣方實(shí)得金額。（1）建立比較基礎(chǔ)。該宗交易正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格＝賣方實(shí)得金額/（1－應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)比率），即該宗交易正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格＝約定成交價(jià)格/（1－5%）；約定成交價(jià)格＝該宗交易正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格×（1－5%）；（2）交易情況修正。正常價(jià)格×（1－8%）＝約定成交價(jià)格，即正常價(jià)格＝該宗交易正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格×（1－5%）/（1－8%）＝103.26%。23.房地產(chǎn)估價(jià)中，獨(dú)立客觀公正原則要求估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員應(yīng)當(dāng)站在（）的立場(chǎng)上，評(píng)估出一個(gè)對(duì)各方當(dāng)事人來說都是公平合理的價(jià)值。A、委托人B、估價(jià)報(bào)告預(yù)期使用者C、管理部門D、中立答案：D解析：考點(diǎn):獨(dú)立客觀公正原則。房地產(chǎn)估價(jià)中，獨(dú)立客觀公正原則要求估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員應(yīng)當(dāng)站在中立的立場(chǎng)上，實(shí)事求是、公平正直地評(píng)估出對(duì)各方估價(jià)利害關(guān)系人均是公平合理的價(jià)值或價(jià)格。24.房地產(chǎn)價(jià)格與房地產(chǎn)需求成（）相關(guān)，與房地產(chǎn)供給（）相關(guān)。A、正，正B、正，負(fù)C、負(fù)，負(fù)D、負(fù)，正答案：B解析：考點(diǎn):房地產(chǎn)均衡價(jià)格。房地產(chǎn)價(jià)格與房地產(chǎn)需求成正相關(guān)，與房地產(chǎn)供給負(fù)相關(guān)。25.建筑物凈收益＝（）×建筑物資本化率（凈收益每年不變且持續(xù)無限年期）。A、建筑物重置價(jià)B、建筑物價(jià)值C、土地價(jià)格D、房地產(chǎn)價(jià)格答案：B解析：本題考查的是收益法總結(jié)。建筑物凈收益＝建筑物價(jià)值×建筑物資本化率。26.某鋼混結(jié)構(gòu)廠房的耐用年限為60年，占用的土地是10年前通過出讓方式取得的使用期限為50年的工業(yè)用途的土地使用權(quán)，廠房建設(shè)期為2年。土地使用權(quán)出讓合同約定土地使用權(quán)期滿，土地使用權(quán)及地上建筑物由國家無償取得。采用直線法計(jì)算該廠房建筑物現(xiàn)在的成新率為（）。A、70.00%B、83.33%C、84.00%D、86.67%答案：B解析：本題考查的是年限法。剩余使用年限＝40年，建筑物已經(jīng)使用年限＝8年，成新率＝40/48＝83.33%。27.下列房地產(chǎn)中，一般情況下，價(jià)格對(duì)樓層最為敏感的是（）。A、商業(yè)用房B、住宅C、寫字樓D、工業(yè)用房答案：A解析：本題考查的是房地產(chǎn)區(qū)位因素。對(duì)某層商業(yè)用房來說，樓層是十分重要的位置因素。聯(lián)系商鋪的實(shí)例。28.報(bào)酬率是一種與利率、內(nèi)部收益率同性質(zhì)的比率，對(duì)其內(nèi)涵的理解應(yīng)是（）。A、報(bào)酬率是投資回收與投入資本的比率B、風(fēng)險(xiǎn)大的投資，不確定因素多，故報(bào)酬率應(yīng)低，反之，報(bào)酬率應(yīng)高C、當(dāng)投資于房地產(chǎn)能獲得某些額外好處時(shí)，投資者將提高所要求的報(bào)酬率D、當(dāng)把土地看作特別可靠的投資時(shí)，其報(bào)酬率要低于其他較長期投資的報(bào)酬率答案：D解析：本題考查的是報(bào)酬率的實(shí)質(zhì)。報(bào)酬率是投資回報(bào)與所投入資金的關(guān)系，選項(xiàng)A說成了投資回收。投資回收只是保本。風(fēng)險(xiǎn)大，風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬高。二者是正比關(guān)系。選項(xiàng)B，能獲得額外報(bào)酬時(shí)，投資者的報(bào)酬率可以適當(dāng)降低，選項(xiàng)C，土地投資可靠，風(fēng)險(xiǎn)小，所以要求的報(bào)酬率比其他長期投資的報(bào)酬率可以低一些。29.某套商品住宅現(xiàn)房的建筑面積為100m2，類似商品住宅現(xiàn)房的月租金凈收益為1000元/套，年折現(xiàn)率為6%，類似商品住宅期房的市場(chǎng)價(jià)值為5000元/m2，尚需10個(gè)月才能入住，風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償為現(xiàn)房市場(chǎng)價(jià)值的5%。該套商品住宅現(xiàn)房的市場(chǎng)價(jià)值為（）元/m2。A、4653B、5347C、5352D、5366答案：D解析：考點(diǎn):現(xiàn)貨價(jià)格、期貨價(jià)格及現(xiàn)房價(jià)格、期房價(jià)格。月租金凈收益＝1000/100＝10（元/m2），月折現(xiàn)率＝6%/12＝0.5%，該期房目前市場(chǎng)價(jià)格＝現(xiàn)房價(jià)格一預(yù)計(jì)從期房達(dá)到現(xiàn)房期間現(xiàn)房出租的凈收益的折現(xiàn)值－風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償值，5000＝現(xiàn)房價(jià)格－10/0.5%×[1－1/（1＋0.5%）10]－現(xiàn)房價(jià)格×5%；現(xiàn)房價(jià)格=5366（元/m2）。30.比較法估價(jià)中，可比實(shí)例成交日期之后發(fā)生的下列事件中，不需要進(jìn)行市場(chǎng)狀況調(diào)整的是（）。A、所在區(qū)域的消費(fèi)者觀念發(fā)生了變化B、國家調(diào)整了房地產(chǎn)的稅費(fèi)政策C、國際與國內(nèi)均出現(xiàn)了通貨膨脹D、對(duì)可比實(shí)例進(jìn)行了裝修改造答案：D解析：本題考查的是市場(chǎng)狀況調(diào)整的含義。選項(xiàng)D很明顯要做的是房地產(chǎn)狀況調(diào)整。由于可比實(shí)例的成交日期與價(jià)值時(shí)點(diǎn)不同，市場(chǎng)狀況可能發(fā)生了變化，如宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)發(fā)生了變化，出臺(tái)了新的政策措施，利率上升或下降，消費(fèi)觀念有所改變等，導(dǎo)致了估價(jià)對(duì)象或可比實(shí)例這類房地產(chǎn)的市場(chǎng)供求狀況等發(fā)生了變化，進(jìn)而即使是同一房地產(chǎn)在這兩個(gè)不同時(shí)間的價(jià)格也會(huì)有所不同。因此，需要對(duì)可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行市場(chǎng)狀況調(diào)整，消除成交日期的市場(chǎng)狀況與價(jià)值時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)狀況不同造成的價(jià)格差異，將可比實(shí)例在其成交日期的價(jià)格調(diào)整為在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的價(jià)格。31.某寫字樓年凈收益為420萬元，未來三年內(nèi)仍然維持該水平，預(yù)計(jì)三年后該寫字樓為現(xiàn)在價(jià)格的1.3倍，該房地產(chǎn)的報(bào)酬率為13%。該寫字樓現(xiàn)在的價(jià)格為（）萬元。A、992B、3306C、10014D、12723答案：C解析：本題考查的是預(yù)知未來若干年后價(jià)格的公式。V=420/13%×[1-1/（1+13%）3]+1.3V/（1+13%）3。計(jì)算得到：V=10013.49（萬元）。32.下列有關(guān)市場(chǎng)價(jià)格、理論價(jià)格、成交價(jià)格、評(píng)估價(jià)值的說法中，錯(cuò)誤的是（）。A、當(dāng)交易情況正常時(shí)，成交價(jià)格接近市場(chǎng)價(jià)格B、當(dāng)市場(chǎng)狀況正常時(shí)，市場(chǎng)價(jià)格接近理論價(jià)格C、當(dāng)估價(jià)科學(xué)準(zhǔn)確時(shí)，評(píng)估價(jià)值接近市場(chǎng)價(jià)格D、當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格有泡沫的情況下，比較價(jià)值大大低于收益價(jià)值和成本價(jià)值答案：D解析：本題考查的是掛牌價(jià)格、成交價(jià)格、市場(chǎng)價(jià)格、理論價(jià)格和評(píng)估價(jià)值。房地產(chǎn)價(jià)格有泡沫的情況下，比較價(jià)值大大高于收益價(jià)值和成本價(jià)值。33.在通常情況下，（）出讓的地價(jià)最低。A、拍賣方式B、掛牌方式C、招標(biāo)方式D、協(xié)議方式答案：D解析：本題考查的是掛牌價(jià)格、成交價(jià)格、市場(chǎng)價(jià)格、理論價(jià)格和評(píng)估價(jià)值。在通常情況下，拍賣和掛牌方式出讓的地價(jià)最高；招標(biāo)方式出讓的地價(jià)次之；協(xié)議方式出讓的地價(jià)最低。34.某抵押價(jià)值評(píng)估中，房地產(chǎn)估價(jià)師除應(yīng)遵循市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估的原則之外，還應(yīng)遵循的原則是（）。A、最高最佳利用原則B、謹(jǐn)慎原則C、合法原則D、價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則答案：B解析：本題考查的是房地產(chǎn)估價(jià)原則概述。市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估應(yīng)遵循獨(dú)立客觀公正原則、合法原則、價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則、替代原則、最高最佳利用原則。而在其他價(jià)值和價(jià)格評(píng)估中，有的除了要遵循市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估應(yīng)遵循的原則，還要遵循其他原則，如抵押價(jià)值和抵押凈值評(píng)估還應(yīng)遵循謹(jǐn)慎原則。35.評(píng)估某底層商鋪價(jià)格時(shí)，估價(jià)師選取的可比實(shí)例甲和乙均為底層商鋪，丙為二層商鋪（其成交價(jià)格經(jīng)調(diào)整后為底層商鋪價(jià)格），求取最終價(jià)格時(shí)，對(duì)甲乙丙三個(gè)可比實(shí)例比較價(jià)格依次選取的權(quán)重，最合適的是（）。A、0.4.0.4.0.2B、0.3.0.4.0.3C、0.4.0.2.0.4D、0.4.0.3.0.3答案：A解析：本題考查的是計(jì)算最終的比較價(jià)值。丙為二層商鋪，和估價(jià)對(duì)象底層商鋪差異較大，所以應(yīng)該取較小的權(quán)數(shù)。甲乙都是底層商鋪，可以取較大的權(quán)數(shù)，而且題干給的信息，無法區(qū)別甲乙的優(yōu)劣，因而二者取一樣的權(quán)重。36.某房地產(chǎn)的重建成本為2000萬元，已知在建造期間中央空調(diào)系統(tǒng)因功率過大較正常情況多投入150萬元，投入使用后每年多耗電費(fèi)0.8萬元。假定該空調(diào)系統(tǒng)使用壽命為15年，估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的報(bào)酬率為9％，則該房地產(chǎn)扣除該項(xiàng)功能折舊后的價(jià)值為（）萬元。A、1838.00B、1843.55C、1845.87D、1850.00答案：B解析：本題考查的是建筑物折舊的求取方法。2000－150－0.8÷9％×[1－1÷（1＋9％）15]＝1843.55（萬元）。37.某宗房地產(chǎn)的土地使用年限為50年，至今已使用8年，預(yù)計(jì)該宗房地產(chǎn)年有效毛收入為80萬元，運(yùn)營費(fèi)用率為40％，安全利率假定為6％，風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償率為安全利率的40％，該房地產(chǎn)的收益價(jià)格為（）萬元。A、368B、552C、561D、920答案：B解析：本題考查的是凈收益每年不變的公式。該房地產(chǎn)尚可收益年限為50-8=42（年）。房地產(chǎn)的收益價(jià)格為：V=A/Y×[1-1/（1+Y）n]，A=80×（1-40%）=48（萬元），Y=6%×（1+40%）=8.4%，V=48/8.4%×[1-1/（1+8.4%）42]=552.12（萬元）。38.在房地產(chǎn)估價(jià)中，長期趨勢(shì)法運(yùn)用的假設(shè)前提是（）。A、過去形成的房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)趨勢(shì)在未來仍然存在B、市場(chǎng)上能找到充分的房地產(chǎn)歷史價(jià)格資料C、房地產(chǎn)市場(chǎng)在過去無明顯的季節(jié)變動(dòng)D、政府關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的有關(guān)政策不會(huì)影響房地產(chǎn)的歷史價(jià)格答案：A解析：考點(diǎn):長期趨勢(shì)法概述。長期趨勢(shì)法是根據(jù)房地產(chǎn)價(jià)值、價(jià)格在過去和現(xiàn)在較長時(shí)期內(nèi)形成的變動(dòng)規(guī)律作出判斷，借助歷史統(tǒng)計(jì)資料和現(xiàn)實(shí)調(diào)查資料來推測(cè)未來，通過對(duì)這些資料的統(tǒng)計(jì)、分析得出一定的變動(dòng)規(guī)律，并假定其過去形成的趨勢(shì)在未來繼續(xù)存在。39.承租人權(quán)益價(jià)值的計(jì)算方法，利用的是（）。A、收入損失資本化法B、超額費(fèi)用資本化法C、直接資本化法D、成本節(jié)約資本化法答案：D解析：考點(diǎn):凈收益測(cè)算應(yīng)注意的問題。成本節(jié)約資本化法是收益法的一種變通，用于計(jì)算承租人的權(quán)益價(jià)值。40.下列有關(guān)房地產(chǎn)估價(jià)與定價(jià)，表述正確的是（）。A、估價(jià)與通常意義上的定價(jià)沒有本質(zhì)不同B、估價(jià)師進(jìn)行估價(jià)，是將客觀存在的房地產(chǎn)價(jià)值揭示出來C、估價(jià)師進(jìn)行估價(jià)，是代替市場(chǎng)定價(jià)而不是模擬市場(chǎng)定價(jià)D、估價(jià)師是運(yùn)用自己的專業(yè)知識(shí)和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)去“發(fā)明”或“創(chuàng)造”房地產(chǎn)價(jià)值答案：B解析：考點(diǎn):房地產(chǎn)估價(jià)的特點(diǎn)。選項(xiàng)A錯(cuò)誤，估價(jià)與通常意義上的定價(jià)有本質(zhì)不同；選項(xiàng)C錯(cuò)誤，房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)是模擬市場(chǎng)定價(jià)而不是代替市場(chǎng)定價(jià)；選項(xiàng)D錯(cuò)誤，估價(jià)師是運(yùn)用自己的專業(yè)知識(shí)和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)去“發(fā)現(xiàn)”或“探測(cè)”房地產(chǎn)價(jià)值，而不是去“發(fā)明”或“創(chuàng)造”房地產(chǎn)價(jià)值。41.房屋征收評(píng)估中，若被征收人拒絕在估價(jià)師對(duì)估價(jià)對(duì)象的實(shí)地查勘記錄上簽字或蓋章的，應(yīng)當(dāng)由（）見證，有關(guān)情況應(yīng)當(dāng)在評(píng)估報(bào)告中說明。A、房屋征收部門、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和無利害關(guān)系的第三人B、與房屋征收部門、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)無利害關(guān)系的第三人C、公證機(jī)關(guān)和無利害關(guān)系的第三人D、人民法院答案：A解析：考點(diǎn):實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象。被征收人拒絕在估價(jià)師對(duì)估價(jià)對(duì)象的實(shí)地查勘記錄上簽字或蓋章的，應(yīng)有房屋征收部門、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和無利害關(guān)系的第三人見證，有關(guān)情況應(yīng)當(dāng)在評(píng)估報(bào)告中說明。42.某套住宅的使用面積為100m2，成交總價(jià)為80萬元，其中附帶家具和電器的價(jià)值為2萬元，成交價(jià)款在成交當(dāng)日支付50%，余款一年后支付；假設(shè)年折現(xiàn)率為6%，使用面積與建筑面積的比率為75%，則在成交當(dāng)日以建筑面積計(jì)算的該住宅“純粹”房地產(chǎn)的實(shí)際交易價(jià)格為（）元/m2。A、5680B、5830C、5850D、7574答案：A解析：考點(diǎn):名義價(jià)格和實(shí)際價(jià)格。使用面積為100m2，則建筑面積為100/75%=133.33m2。在成交日以建筑面積計(jì)算的“純粹”房地產(chǎn)名義交易價(jià)格：（80－2）÷133.33＝0.585（萬元/m2），實(shí)際交易價(jià)格＝0.585×50%＋0.585×50%/（1＋6%）＝0.5684（萬元/m2）。單選題，選擇最接近計(jì)算結(jié)果的選項(xiàng)。43.在房地產(chǎn)區(qū)位狀況描述中，說明有無停車場(chǎng)、車位數(shù)量、到停車場(chǎng)的距離等描述，屬于（）描述。A、停車方便程度B、交通收費(fèi)情況C、交通管制情況D、停車位置情況答案：A解析：本題考查的是房地產(chǎn)區(qū)位狀況的描述。停車方便程度：說明有無停車場(chǎng)、車位數(shù)量、到停車場(chǎng)的距離等。44.在交易達(dá)成后按約定在未來某個(gè)日期進(jìn)行商品交割的價(jià)格是（）。A、現(xiàn)貨價(jià)格B、期貨價(jià)格C、現(xiàn)房價(jià)格D、期房價(jià)格答案：B解析：考點(diǎn):現(xiàn)貨價(jià)格、期貨價(jià)格及現(xiàn)房價(jià)格、期房價(jià)格。期貨價(jià)格是指在交易達(dá)成后按約定在未來某個(gè)日期進(jìn)行商品交割的價(jià)格。45.下列有關(guān)房地產(chǎn)專業(yè)與非專業(yè)估價(jià)的區(qū)別，表述錯(cuò)誤的是（）。A、專業(yè)估價(jià)由專業(yè)機(jī)構(gòu)和專業(yè)人員完成B、專業(yè)估價(jià)提供專業(yè)意見C、非專業(yè)估價(jià)具有公信力D、專業(yè)估價(jià)承擔(dān)法律責(zé)任答案：C解析：本題考查的是房地產(chǎn)估價(jià)的含義。選項(xiàng)C錯(cuò)誤，和非專業(yè)估價(jià)相比，專業(yè)估價(jià)具有公信力，承擔(dān)法律責(zé)任。而非專業(yè)估價(jià)不具有公信力46.在成本法估價(jià)中，關(guān)于合理確定開發(fā)用地取得途徑的說法，正確的是（）。A、開發(fā)用地取得途徑應(yīng)為估價(jià)對(duì)象土地的原始取得途徑B、開發(fā)用地取得途徑應(yīng)為價(jià)值時(shí)點(diǎn)估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域類似土地的主要取得途徑C、開發(fā)用地取得途徑應(yīng)為價(jià)值時(shí)點(diǎn)收集的取得成本最高的土地取得途徑D、開發(fā)用地取得途徑應(yīng)為估價(jià)委托人提供的土地取得途徑答案：B解析：考點(diǎn):成本法估價(jià)需要具備的條件。取得途徑，有市場(chǎng)購買、征收集體土地、征收國有土地上房屋等?？陀^成本原則。47.任何一宗房地產(chǎn)只能就地開發(fā)、利用或消費(fèi)，并且要受制于其所在的空間環(huán)境。房地產(chǎn)開發(fā)利用的這一特點(diǎn)，本質(zhì)上是由房地產(chǎn)的（）特性決定的。A、易受限制B、相互影響C、獨(dú)一無二D、不可移動(dòng)答案：D解析：考點(diǎn):不可移動(dòng)。房地產(chǎn)的不可移動(dòng)特性，決定了任何一宗房地產(chǎn)只能就地開發(fā)、利用或消費(fèi)，并要受制于其所在的空間環(huán)境。48.某地塊臨街深度為18米，臨街寬度為50米，總價(jià)格為243萬元，假設(shè)標(biāo)準(zhǔn)深度為24米，則根據(jù)四三二一法則，其路線價(jià)為（）元/平方米。A、2025B、2250C、2700D、3000答案：B解析：本題考查的是計(jì)算臨街土地的價(jià)值或價(jià)格。該地塊面積＝18×50＝900平方米，單價(jià)＝2430000/900＝2700元/平方米，單價(jià)＝路線價(jià)×平均深度價(jià)格修正率，平均深度價(jià)格修正率＝[（40＋30＋20）/100]/（18/24）＝1.2，路線價(jià)＝單價(jià)/平均深度修正率＝2700/1.2＝2250。49.用直線趨勢(shì)法預(yù)測(cè)甲類房地產(chǎn)的價(jià)格變化趨勢(shì)為V甲＝1480＋80i，乙類房地產(chǎn)價(jià)格變化趨勢(shì)為V乙＝1500＋60i，則該兩類房地產(chǎn)的價(jià)格增長趨勢(shì)相比（）。A、甲類房地產(chǎn)比乙類房地產(chǎn)強(qiáng)B、乙類房地產(chǎn)比甲類房地產(chǎn)強(qiáng)C、該兩類房地產(chǎn)強(qiáng)弱程度相同D、該兩類房地產(chǎn)強(qiáng)弱程度不可比答案：A解析：本題考查的是長期趨勢(shì)法。甲的斜率比乙的斜率大，斜率大的增長趨勢(shì)強(qiáng)。50.在運(yùn)用長期趨勢(shì)法測(cè)算房地產(chǎn)未來價(jià)格時(shí)，當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)過程是持續(xù)上升的，并且各期上升的幅度大致接近，宜選用（）測(cè)算。A、指數(shù)修勻法B、平均增減量法C、平均發(fā)展速度法D、二次拋物線趨勢(shì)法答案：C解析：本題考查的是長期趨勢(shì)法。在運(yùn)用長期趨勢(shì)法測(cè)算房地產(chǎn)未來價(jià)格時(shí)，當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)過程是持續(xù)上升的，并且各期上升的幅度大致接近，宜選用平均發(fā)展速度法測(cè)算；如果是各期上升的數(shù)額大致接近，宜選用平均增減量法計(jì)算。51.市場(chǎng)價(jià)格圍繞著（）而上下波動(dòng)。A、原始價(jià)格B、成交價(jià)格C、理論價(jià)格D、清算價(jià)格答案：C解析：考點(diǎn):掛牌價(jià)格、成交價(jià)格、市場(chǎng)價(jià)格、理論價(jià)格和評(píng)估價(jià)值。一般來說，成交價(jià)格圍繞著市場(chǎng)價(jià)格而上下波動(dòng)，市場(chǎng)價(jià)格又圍繞著理論價(jià)格而上下波動(dòng)。52.估價(jià)報(bào)告的封面，基本要素中不包括下列（）。A、估價(jià)報(bào)告名稱B、估價(jià)項(xiàng)目名稱C、估價(jià)委托人D、估價(jià)師聲明答案：D解析：本題考查的是撰寫估價(jià)報(bào)告。封面的基本要素包括：估價(jià)報(bào)告名稱，估價(jià)報(bào)告編號(hào)、估價(jià)項(xiàng)目名稱，估價(jià)委托人，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)，注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師，估價(jià)報(bào)告出具日期。53.最簡(jiǎn)單且最容易理解的一種臨街深度價(jià)格遞減率，是（）。A、蘇慕斯法則B、“四三二一”法則C、霍夫曼法則D、哈柏法則答案：B解析：考點(diǎn):編制價(jià)格修正率表。最簡(jiǎn)單且最容易理解的一種臨街深度價(jià)格遞減率，是“四三二一”法則。54.下列有關(guān)房地產(chǎn)權(quán)益因素的描述，錯(cuò)誤的是（）。A、容積率的高低對(duì)地價(jià)有很大影響B(tài)、相鄰關(guān)系的存在對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有一定影響C、權(quán)利所對(duì)應(yīng)的實(shí)質(zhì)內(nèi)容對(duì)價(jià)值有很大影響D、供役地在給他人方便時(shí)，不會(huì)給土地所有權(quán)人帶來損失答案：D解析：本題考查的是房地產(chǎn)權(quán)益因素。選項(xiàng)D錯(cuò)誤，供役地在給他人方便時(shí)，土地所有權(quán)人或土地使用權(quán)人有可能要遭受某些損失，在這種情況下，地役權(quán)的存在會(huì)降低供役地的價(jià)值。55.某房地產(chǎn)每年凈收益為20萬元，加裝空調(diào)系統(tǒng)后不考慮空調(diào)系統(tǒng)重置提撥款下的每年凈收益為25萬元，空調(diào)系統(tǒng)需在10年后以15萬元更換，更換空調(diào)系統(tǒng)后立即轉(zhuǎn)售的價(jià)格為260萬元。償債基金儲(chǔ)蓄的年利率為4%，貸款年利率為7%，報(bào)酬率為10%，在考慮重置提撥款下，該房地產(chǎn)價(jià)值為（）萬元。A、223.13B、246.18C、230.81D、253.86答案：B解析：本題考查的是不同收益類型房地產(chǎn)凈收益的測(cè)算。每年需留出的重置提撥款：150000×4%/[（1＋4%）10－1]＝12493.64（元）；考慮重置提撥款的年凈收益＝250000－12493.64＝237506.36（元）；考慮重置提撥款下房地產(chǎn)價(jià)值V=237506.36/10%×[1-1/（1+10%）10]+2600000/（1+10%）10=2461786.32（元）=246.18（萬元）。56.某房地產(chǎn)在2017年7月的價(jià)格為20000元/m2，現(xiàn)要調(diào)整為2017年11月的價(jià)格。已知該類房地產(chǎn)2017年5月至12月的價(jià)格指數(shù)分別為：99.4，94.8，96.6，101.1，109.3，104.7、103.3和102.1（均以上個(gè)月為基數(shù)100），則該房地產(chǎn)2017年11月的價(jià)格為（）元/m2。A、20000.00B、23902.77C、24701.84D、28170.23答案：B解析：本題考查的是市場(chǎng)狀況調(diào)整的方法?？杀葘?shí)例在成交日期時(shí)價(jià)格×成交日期的下一時(shí)期的環(huán)比價(jià)格指數(shù)×再下一時(shí)期的環(huán)比價(jià)格指數(shù)×…×價(jià)值時(shí)點(diǎn)的環(huán)比價(jià)格指數(shù)＝可比實(shí)例在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的價(jià)格＝20000×（101.1/100）×（109.3/100）×（104.7/100）×（103.3/100）＝23902.77（元/m2）。57.比較法的理論依據(jù)是（）。A、規(guī)模經(jīng)濟(jì)原理B、均衡原理C、替代原理D、預(yù)期原理答案：C解析：本題考查的是比較法概述。比較法的理論依據(jù)是房地產(chǎn)價(jià)格形成的替代原理，即在同一個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)上相似的房地產(chǎn)有相近的價(jià)格。58.關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果的說法，錯(cuò)誤的是（）。A、估價(jià)結(jié)果是通過估價(jià)活動(dòng)得出的估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格及提供的相關(guān)專業(yè)意見B、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師在完成估價(jià)之前應(yīng)征求估價(jià)委托人對(duì)估價(jià)結(jié)果的意見C、估價(jià)結(jié)果可能與估價(jià)對(duì)象在市場(chǎng)上進(jìn)行交易的成交價(jià)格有所不同D、估價(jià)結(jié)果可能受注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師的專業(yè)水平和職業(yè)道德的影響答案：B解析：本題考查的是房地產(chǎn)估價(jià)的要素。不能在未估價(jià)之前就征求委托人或估價(jià)利害關(guān)系人對(duì)估價(jià)結(jié)果的意見，一般也不能在完成估價(jià)之前與他們討論估價(jià)結(jié)果，因?yàn)檫@些都有可能影響估價(jià)獨(dú)立、客觀、公正地進(jìn)行；更不得為了招攬估價(jià)業(yè)務(wù)而迎合委托人的高估或低估要求。59.房地產(chǎn)供給有限特性的本質(zhì)是（）。A、土地總量有限B、房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性C、房地產(chǎn)的獨(dú)一無二性D、房地產(chǎn)的價(jià)值量大答案：B解析：本題考查的是房地產(chǎn)的特性。房地產(chǎn)具有供給有限特性，主要是因?yàn)榉康禺a(chǎn)的不可移動(dòng)特性造成了房地產(chǎn)供給不能集中于一處，在特定位置上具有固定的數(shù)量。60.關(guān)于假設(shè)開發(fā)法的說法，錯(cuò)誤的是（）。A、運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)，開發(fā)完成后的價(jià)值可以采取收益法求取B、投資利息和開發(fā)利潤只有在靜態(tài)分析法中才需要測(cè)算C、假設(shè)開發(fā)法中測(cè)算的“扣除項(xiàng)目”金額本質(zhì)上應(yīng)是預(yù)測(cè)的扣除項(xiàng)目在未來發(fā)生時(shí)的價(jià)值D、在預(yù)測(cè)開發(fā)完成后的價(jià)值時(shí)，應(yīng)將估價(jià)作業(yè)時(shí)的類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格作為開發(fā)完成后的價(jià)值答案：D解析：本題考查的是開發(fā)完成后的價(jià)值。選項(xiàng)A，只要可以預(yù)測(cè)開發(fā)完成后的收益（如出租或自營用途的房地產(chǎn)），就可以用收益法求取開發(fā)完成后的價(jià)值；選項(xiàng)B，動(dòng)態(tài)分析法，不需要測(cè)算利息和開發(fā)利潤，體現(xiàn)在折現(xiàn)過程中；選項(xiàng)C，扣除項(xiàng)目在價(jià)值時(shí)點(diǎn)時(shí)還沒發(fā)生，是未來具體發(fā)生的時(shí)點(diǎn)發(fā)生的；選項(xiàng)D，在預(yù)測(cè)開發(fā)完成后的價(jià)值時(shí)，不能將估價(jià)時(shí)的類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格作為開發(fā)完成后的價(jià)值，要做市場(chǎng)狀況調(diào)整，如結(jié)合未來的變動(dòng)趨勢(shì)，如長期趨勢(shì)法。61.甲、乙兩宗相鄰地塊，甲宗地價(jià)值為70萬元，乙宗地價(jià)值為50萬元。合并后的房地產(chǎn)價(jià)值為150萬元。若乙宗地土地權(quán)利人購買甲地塊，下列最合理要價(jià)是（）萬元。A、70B、80C、90D、100答案：C解析：本題考查的是造成成交價(jià)格偏離正常價(jià)格的因素。合理要價(jià)：70＋70/（70+50）×（150-70-50）＝87.5（萬元）。62.某宗房地產(chǎn)在現(xiàn)狀下持續(xù)經(jīng)營的價(jià)值為5000萬元。假定對(duì)該房地產(chǎn)進(jìn)行重新裝修后的價(jià)值為6500萬元，裝修費(fèi)用為800萬元，裝修期為1年，裝修費(fèi)用均勻投入，裝修期間租金凈損失現(xiàn)值為500萬元。如果對(duì)該房地產(chǎn)進(jìn)行改變用途的改造，改造后的價(jià)值為8000萬元，改造費(fèi)用為2160萬元，改造期為1年，改造費(fèi)用均勻投入，改造期間租金凈損失現(xiàn)值為500萬元；折現(xiàn)率均為10%，該地區(qū)不適合拆除重建。根據(jù)上述資料，該宗房地產(chǎn)的最高最佳利用應(yīng)是（）。A、維持現(xiàn)狀B、改變用途C、重新裝修D(zhuǎn)、重新開發(fā)答案：B63.某機(jī)構(gòu)欲測(cè)算某類房地產(chǎn)綜合資本化率，已知購買該類房地產(chǎn)，通常的抵押貸款占60%，抵押貸款年利率為6.5%，貸款期限為25年，按月等額還本付息。經(jīng)過測(cè)算得出購買者的自有資金資本化率為8%。這該類房地產(chǎn)綜合資本化率為（）。A、8.04%B、8.06%C、6.43%D、6.50%答案：B解析：考點(diǎn):投資組合技術(shù)。RM＝{6.5%/12＋6.5%/12/[（1＋6.5%/12）25×12－1]}×12＝8.1%；RO＝60%×8.1%＋（1－60%）×8%＝8.06%。64.下列情況中，會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上升的是（）。A、增加房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收B、減少交易環(huán)節(jié)賣方的稅收C、增加房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收D、提高最低首付比例答案：C解析：本題考查的是制度政策因素。選項(xiàng)A，增加房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)稅收，增加了持有房地產(chǎn)成本，會(huì)使自用需求者傾向于購買較小面積的房地產(chǎn)，并會(huì)抑制房地產(chǎn)投資和投機(jī)，減少房地產(chǎn)需求，進(jìn)而會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格下降；選項(xiàng)B，減少交易環(huán)節(jié)賣方的稅收，要分清是買方市場(chǎng)或賣方市場(chǎng)，若為買方市場(chǎng)，減少賣方稅收會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格下降；選項(xiàng)D，提高最低首付比例，購買門檻上升，從而會(huì)減少商品房需求，進(jìn)而使房價(jià)下降。65.成本法的理論依據(jù)是（）。A、預(yù)期原理B、生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論C、收益原理D、替代原理答案：B解析：考點(diǎn):成本法的理論依據(jù)。成本法的理論依據(jù)是生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論，即商品的價(jià)格是依據(jù)其生產(chǎn)所必要的費(fèi)用而決定。66.下列選項(xiàng)中，（）不是由外部經(jīng)濟(jì)的原因而引起房地產(chǎn)價(jià)格上升。A、裝飾裝修改造B、修建廣場(chǎng).公園.公共綠地C、調(diào)整城市發(fā)展方向D、改變城市格局答案：A解析：本題考查的是房地產(chǎn)的特性。外部經(jīng)濟(jì)，如政府進(jìn)行道路、地鐵等交通建設(shè)，修建廣場(chǎng)、公園、公共綠地，調(diào)整城市發(fā)展方向，改變城市格局等，會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上漲。67.某房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)一幢建筑面積10000m2的寫字樓，開發(fā)完成后銷售均價(jià)為3000元/m2，已知取得土地時(shí)樓面地價(jià)為1000元/m2，建設(shè)成本和管理費(fèi)用為1200元/m2，建設(shè)成本和管理費(fèi)用在開發(fā)期內(nèi)均勻投入，開發(fā)完成后即開始銷售，銷售費(fèi)用為銷售價(jià)格的2%，銷售稅費(fèi)為銷售價(jià)格的5.5%，開發(fā)期為1.5年，年利率為10%。該幢寫字樓的銷售利潤率為（）。A、7.90%B、11.08%C、11.83%D、13.73%答案：B解析：考點(diǎn):開發(fā)利潤。土地投資1000萬，建設(shè)成本和管理費(fèi)用1200萬；投資利息1000×[（1＋10%）1.5－1]＋1200×[（1＋10%）0.75－1]＝242.61（萬元），銷售費(fèi)用3000×2%＝60（萬元），銷售稅費(fèi)3000×5.5%＝165（萬元），銷售利潤＝3000－1000－1200－242.61－60－165＝332.39（萬元），銷售利潤率＝332.39/3000＝11.08%。68.為評(píng)估某估價(jià)對(duì)象2013年10月15日的市場(chǎng)價(jià)格，選取的可比實(shí)例價(jià)格情況是：交易日期為2013年4月15日，按買賣雙方約定，買方付給賣方7000元/m2，交易中涉及的稅費(fèi)全部由賣方支付。該地區(qū)買方和賣方應(yīng)繳納的稅費(fèi)分別為正常交易價(jià)格的3%和6%，又知最近1年來該地區(qū)該類房地產(chǎn)價(jià)格每月環(huán)比增長0.5%，則該可比實(shí)例經(jīng)修正、調(diào)整后的價(jià)格是（）元/m2。A、7000B、7003C、7436D、7670答案：B解析：考點(diǎn):交易情況修正的方法。正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格＝7000/（1＋3%）＝6796.12（元/m2）。該可比實(shí)例經(jīng)修正、調(diào)整后的價(jià)格＝6796.12×（1.005）6＝7003（元/m2）。69.（）是將估價(jià)對(duì)象未來第一年的有效毛收入乘以有效毛收入乘數(shù)來求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。A、毛租金乘數(shù)法B、潛在毛租金乘數(shù)法C、有效毛收入乘數(shù)法D、凈收益乘數(shù)法答案：C解析：考點(diǎn):收益乘數(shù)法的種類。有效毛收人乘數(shù)法是將估價(jià)對(duì)象未來第一年的有效毛收入乘以有效毛收入乘數(shù)來求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。70.某房地產(chǎn)估價(jià)師采用累加法求取報(bào)酬率，其中安全利率為5%，投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償率為1%，管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償率為0.1%，投資帶來的優(yōu)惠率為2%。則報(bào)酬率是（）。A、4.1%B、5.1%C、5.9%D、6.1%答案：A解析：本題考查的是報(bào)酬率的求取方法。報(bào)酬率＝安全利率＋投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償率＋管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償率＋缺乏流動(dòng)性補(bǔ)償率－投資帶來的優(yōu)惠率＝5%＋1%＋0.1%－2%＝4.1%。71.某宗地存在商業(yè)寫字樓，房地產(chǎn)年凈收益為500萬元，該寫字樓建筑物價(jià)值為3000萬元，已知綜合資本化率為11%，則該房地產(chǎn)土地價(jià)值為（）萬元。A、1500B、1545C、2500D、2945答案：B解析：本題考查的是收益法總結(jié)。土地價(jià)值=（房地產(chǎn)收益/綜合資本化率）-建筑物價(jià)值=（500/11%）-3000=1545.45（萬元）。72.一般來講，人口總量雖然不變，而隨著家庭人口規(guī)模小型化，住宅價(jià)格總的趨勢(shì)是（）。A、上漲B、下跌C、保持相對(duì)穩(wěn)定D、先漲后跌答案：A解析：本題考查的是人口因素。隨著家庭人口規(guī)模小型化，家庭平均人口數(shù)的下降，家庭數(shù)量增多，所需要的住房總量將增加，房地產(chǎn)價(jià)格有上漲趨勢(shì)。73.某公司2年前租賃某寫字樓中的500平米用于辦公，約定租期為20年，凈租金為每天3元/平方米，已知該寫字樓為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，于5年前建成，土地剩余使用年限為30年，目前市場(chǎng)上類似的寫字樓租金為每天3.5元/平方米，報(bào)酬率為6%，則現(xiàn)在的承租人權(quán)益價(jià)值為（）萬元。A、98.8B、592.81C、691.61D、667.22答案：A解析：本題考查的是凈收益測(cè)算應(yīng)注意的問題。年租金優(yōu)惠（3.5－3）×365×500＝91250（元）；還有18年租期，報(bào)酬率為6%；承租人權(quán)益價(jià)值＝＝98.8（萬元）。74.某地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的7%，應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的5%。在某宗房地產(chǎn)交易中，買方實(shí)際支付給賣方2500元/m2，買賣中涉及的稅費(fèi)均由賣方負(fù)擔(dān)。則這宗房地產(chǎn)的正常成交價(jià)格是（）元/m2。A、2020.80B、2380.95C、2336.45D、2447.37答案：B解析：考點(diǎn):統(tǒng)一稅費(fèi)負(fù)擔(dān)。正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格＝買方實(shí)付金額/（1＋應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)比率）＝2500/（1＋5%）＝2380.95（元/m2）。75.估價(jià)中應(yīng)盡量采用多種估價(jià)方法，其主要原因是（）。A、估價(jià)對(duì)象適宜采用多種方法估價(jià)B、各種估價(jià)方法都有一定的局限性C、各種估價(jià)方法之間具有理論統(tǒng)一性D、難以通過分析排除不適用的估價(jià)方法答案：B解析：本題考查的是房地產(chǎn)估價(jià)的特點(diǎn)。每種估價(jià)方法都是從某個(gè)角度或某個(gè)方面來測(cè)量房地產(chǎn)的價(jià)值或價(jià)格，它們一定程度上都有局限。要求在估價(jià)中盡量采用多種估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)，就是考慮到不同估價(jià)方法的局限性。76.（）原則要求估價(jià)結(jié)果是在根據(jù)估價(jià)目的確定的某一特定時(shí)間的價(jià)值或價(jià)格。A、估價(jià)對(duì)象B、價(jià)值時(shí)點(diǎn)C、估價(jià)程序D、估價(jià)原則答案：B解析：考點(diǎn):價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則。價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則要求估價(jià)結(jié)果是在根據(jù)估價(jià)目的確定的某一特定時(shí)間的價(jià)值或價(jià)格。77.根據(jù)《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)出具虛假或者有重大差錯(cuò)的評(píng)估報(bào)告的，由發(fā)證機(jī)關(guān)責(zé)令限期改正，給予警告，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)并處（）的罰款。A、1萬元以上3萬元以下B、3萬元以上5萬元以下C、5萬元以上10萬元以下D、5萬元以上20萬元以下答案：D解析：本題考查的是房地產(chǎn)估價(jià)的特點(diǎn)?！秶型恋厣戏课菡魇张c補(bǔ)償條例》規(guī)定，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)或者房地產(chǎn)估價(jià)師出具虛假或者有重大差錯(cuò)的評(píng)估報(bào)告的，由發(fā)證機(jī)關(guān)責(zé)令限期改正，給予警告，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)并處5萬元以上20萬元以下的罰款，對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)師并處1萬元以上3萬元以下罰款，并記入信用檔案；情節(jié)嚴(yán)重的，吊銷資質(zhì)證書、注冊(cè)證書；造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。78.在六種基本價(jià)值類型中，最基本、最重要、最常用的一種價(jià)值類型是（）。A、市場(chǎng)價(jià)值B、投資價(jià)值C、現(xiàn)狀價(jià)值D、謹(jǐn)慎價(jià)值答案：A解析：本題考查的是市場(chǎng)價(jià)值、投資價(jià)值、現(xiàn)狀價(jià)值、快速變現(xiàn)價(jià)值、謹(jǐn)慎價(jià)值和殘余價(jià)值。市場(chǎng)價(jià)值、投資價(jià)值、現(xiàn)狀價(jià)值、快速變現(xiàn)價(jià)值、謹(jǐn)慎價(jià)值和殘余價(jià)值，是按照評(píng)估價(jià)值的前提或內(nèi)涵等實(shí)質(zhì)內(nèi)容劃分的幾種價(jià)值，可以說是六種基本價(jià)值類型。其中，市場(chǎng)價(jià)值又是最基本、最重要、最常用的一種價(jià)值類型；其他價(jià)值類型是在不符合市場(chǎng)價(jià)值形成條件中的一個(gè)或多個(gè)條件下最可能的價(jià)格或金額，屬于非市場(chǎng)價(jià)值。79.下列房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)中，不屬于鑒證性估價(jià)的是（）。A、為證券發(fā)行提供參考依據(jù)的估價(jià)B、為房屋征收補(bǔ)償提供參考依據(jù)的估價(jià)C、為上市公司涉及房地產(chǎn)的關(guān)聯(lián)交易確定交易價(jià)格提供參考D、為委托人確定要價(jià)提供參考依據(jù)的估價(jià)答案：D解析：本題考查的是房地產(chǎn)估價(jià)的含義。鑒證性估價(jià)（或稱為公證性估價(jià)、證據(jù)性估價(jià)）是向委托人提供的，估價(jià)報(bào)告供委托人給第三方使用，起著價(jià)值證明作用的估價(jià)，如為證券發(fā)行、上市公司關(guān)聯(lián)交易、房地產(chǎn)抵押貸款、房屋征收補(bǔ)償、人民法院強(qiáng)制拍賣房地產(chǎn)提供參考依據(jù)的估價(jià)。咨詢性估價(jià)（或稱為參考性估價(jià)）是向委托人提供的，估價(jià)報(bào)告供委托人自己使用的估價(jià)，如為委托人出售房地產(chǎn)確定要價(jià)、購買房地產(chǎn)確定出價(jià)提供參考依據(jù)的估價(jià)。80.某地塊前后兩面臨街，總深度為40米，前街路線價(jià)為3000元/平方米，后街路線價(jià)為2000元/平方米，則其前街和后街的影響深度分別為（）。A、24m；16mB、27m；13mC、30m；10mD、16m；24m答案：A解析：本題考查的是路線價(jià)法計(jì)算臨街土地價(jià)值或價(jià)格。前街影響深度：40×3000/（3000＋2000）＝24m；后街影響深度＝40－24＝16m。81.對(duì)假設(shè)開發(fā)法適用條件的表述最準(zhǔn)確的是（）。A、新開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目B、用于出售用途的房地產(chǎn)項(xiàng)目C、具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)D、用于投資或再開發(fā)的房地產(chǎn)答案：C解析：本題考查的是假設(shè)開發(fā)法概述。凡是具有開發(fā)或再開發(fā)潛力并且開發(fā)完成后的價(jià)值可以采用比較法、收益法等成本法以外的方法求取的房地產(chǎn)，都適用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)。82.某類商品房2004～2008年的售價(jià)分別為6000元/m2、6300元/m2、6678元/m2、7212元/m2、7645元/m2，利用平均增減量法，該類商品房2009年的價(jià)格為（）元/m2。A、7974.00B、8023.00C、8056.25D、8078.00答案：C解析：考點(diǎn):平均增減量法。2004年到2008年的各年增量為300、378、534、433，則其平均增量為（300+378+534+433）/4=411.25；2009年預(yù)測(cè)價(jià)格=6000+411.25×5=8056.25。83.房地產(chǎn)市場(chǎng)不是一個(gè)全國性市場(chǎng)，更不是一個(gè)全球性市場(chǎng)，而是一個(gè)地區(qū)性市場(chǎng)的根本原因是房地產(chǎn)的（）特性。A、獨(dú)一無二B、不可移動(dòng)C、流動(dòng)性差D、用途多樣答案：B解析：考點(diǎn):不可移動(dòng)。房地產(chǎn)的不可移動(dòng)特性，決定了它只能就地開發(fā)、利用或消費(fèi)，并要受制于其所在的空間環(huán)境，而不像其他商品那樣，原料地（房地產(chǎn)開發(fā)的最主要原料是土地）、生產(chǎn)地和消費(fèi)地可以不在同一個(gè)地方，能夠在不同地區(qū)之間調(diào)劑余缺,從生產(chǎn)地或者供給過剩、需求不足、價(jià)格較低的地區(qū)，運(yùn)送到消費(fèi)地或者供給短缺、需求旺盛、價(jià)格較高的地區(qū)。因此，房地產(chǎn)市場(chǎng)通常不是全國性市場(chǎng)，更不是全球性市場(chǎng)，而是地區(qū)性市場(chǎng)。84.某可比實(shí)例成交價(jià)格為100萬美元，成交時(shí)人民幣兌美元的匯率為6.5:1，至價(jià)值時(shí)點(diǎn)按人民幣計(jì)的類似房地產(chǎn)價(jià)格上漲5%，人民幣兌美元的匯率為6.3:1，對(duì)該可比實(shí)例進(jìn)行市場(chǎng)狀況調(diào)整后的價(jià)格為人民幣（）萬元。A、630.0B、650.0C、661.5D、682.5答案：D解析：考點(diǎn):統(tǒng)一計(jì)價(jià)單位。本題的關(guān)鍵在于匯率的選擇。100×6.5×（1＋5%）＝682.5（萬元人民幣）。未做市場(chǎng)狀況調(diào)整時(shí)，采取可比實(shí)例成交日的匯率，已經(jīng)做過了市場(chǎng)狀況調(diào)整，則采用估價(jià)價(jià)值時(shí)點(diǎn)的匯率。85.估價(jià)上的折舊注重的是（）。A、原始取得價(jià)值的減價(jià)修正B、資產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值的真實(shí)減損C、重置價(jià)值的攤銷與回收D、原始取得價(jià)值的攤銷與回收答案：B解析：考點(diǎn):求取建筑物折舊應(yīng)注意的問題。估價(jià)上的折舊與會(huì)計(jì)上的折舊有著本質(zhì)區(qū)別：估價(jià)上的折舊注重的是資產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值的真實(shí)減損，科學(xué)地說不是“折舊”，而是“減價(jià)調(diào)整”；會(huì)計(jì)上的折舊注重的是資產(chǎn)原始價(jià)值的分?jǐn)?、補(bǔ)償或回收。86.某出租的房地產(chǎn)的年租金收入為10萬元，年出租總費(fèi)用為1萬元。建筑物重置價(jià)格為100萬元，成新率為80％。已知土地資本化率為6％，建筑物資本化率為8％。假設(shè)該房地產(chǎn)的土地使用年限為無限年，則該宗房地產(chǎn)的現(xiàn)值為（）萬元。A、43B、112.5C、123.3D、150答案：C解析：本題考查的是剩余技術(shù)。建筑物的凈收益＝100×80％×8%＝6.4（萬元），土地的凈收益＝10－1－6.4＝2.6（萬元），土地的價(jià)格＝2.6／6％＝43.33（萬元），該宗房地產(chǎn)的現(xiàn)值＝建筑物的現(xiàn)值＋土地價(jià)格＝100×80％＋43.33＝123.3（萬元）。87.某宗地的面積為1000m2，采用比較法進(jìn)行評(píng)估。通過三宗可比實(shí)例求出的比較價(jià)格分別為2130元/m2，2190元/m2和2220元/m2，如果賦予這三個(gè)價(jià)格的權(quán)重分別為0.3、0.4和0.3，則采用加權(quán)算術(shù)平均法得到的比較價(jià)格為（）元/m2。A、2160B、2175C、2181D、2205答案：C解析：本題考查的是平均數(shù)修正法。加權(quán)平均法得到的比準(zhǔn)價(jià)格＝2130×0.3＋2190×0.4＋2220×0.3＝2181（元/m2）。88.假設(shè)開發(fā)法用于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目分析時(shí)，為房地產(chǎn)投資者提供的數(shù)值不包括（）A、測(cè)算待開發(fā)房地產(chǎn)的最低價(jià)格B、測(cè)算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的預(yù)期利潤C(jī)、測(cè)算房地產(chǎn)開發(fā)中可能的最高費(fèi)用D、測(cè)算待開發(fā)房地產(chǎn)的最高價(jià)格答案：A解析：本題考查的是假設(shè)開發(fā)法概述。假設(shè)開發(fā)法除了適用于房地產(chǎn)估價(jià)，還適用于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目分析。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的分析，是為了給房地產(chǎn)投資者的投資決策提供參考依據(jù)。假設(shè)開發(fā)法具體可為房地產(chǎn)投資者提供下列3種數(shù)值：（1）測(cè)算待開發(fā)房地產(chǎn)的最高價(jià)格；（2）測(cè)算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的預(yù)期利潤；（3）測(cè)算房地產(chǎn)開發(fā)中可能的最高費(fèi)用。89.某宗地的面積為1000m2，采用比較法進(jìn)行評(píng)估。通過三宗可比實(shí)例求出的比較價(jià)格分別為2130元/m2，2190元/m2和2220元/m2，如果賦予這三個(gè)價(jià)格的權(quán)重分別為0.3、0.4和0.3，則采用加權(quán)算術(shù)平均法得到的比較價(jià)格為（）元/m2。A、2160B、2175C、2181D、2205答案：C解析：本題考查的是計(jì)算最終的比較價(jià)值。加權(quán)平均法得到的比準(zhǔn)價(jià)格＝2130×0.3＋2190×0.4＋2220×0.3＝2181（元/m2）。90.中國臺(tái)灣地區(qū)《不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師法》規(guī)定，領(lǐng)有不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師證書，并具有實(shí)際從事估價(jià)業(yè)務(wù)達(dá)（）年以上的估價(jià)經(jīng)驗(yàn)者，得以申請(qǐng)發(fā)給開業(yè)證書。A、1B、2C、3D、4答案：B解析：本題考查的是房地產(chǎn)估價(jià)的特點(diǎn)。中國臺(tái)灣地區(qū)《不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師法》規(guī)定，領(lǐng)有不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師證書，并具有實(shí)際從事估價(jià)業(yè)務(wù)達(dá)二年以上的估價(jià)經(jīng)驗(yàn)者，得以申請(qǐng)發(fā)給開業(yè)證書。不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師在未領(lǐng)得開業(yè)證書前，不得執(zhí)行業(yè)務(wù)。91.某商鋪建筑面積為500m2，建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命和剩余土地使用年限為35年；市場(chǎng)上類似商鋪按建筑面積計(jì)的月租金為120元/m2；運(yùn)營費(fèi)用率為租金收入的25%；該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為10%。該商鋪的價(jià)值為（）萬元。A、521B、533C、695D、711答案：A解析：本題考查的是凈收益測(cè)算的基本原理。年租金收入=500×120×12=72（萬元）；運(yùn)營費(fèi)用=72×25%=18（萬元）；凈收益=72-18=54（萬元）；92.下列各項(xiàng)中，一般不適用收益法估價(jià)的是（）。A、學(xué)校B、寫字樓C、影劇院D、游樂場(chǎng)答案：A解析：本題考查的是收益法概述。收益法適用的估價(jià)對(duì)象是收益性房地產(chǎn)，包括住宅、寫字樓、商店、旅館、餐館、游樂場(chǎng)、影劇院、停車場(chǎng)、汽車加油站、標(biāo)準(zhǔn)廠房（用于出租的）、倉庫（用于出租的）、農(nóng)地等。收益法一般不適用于行政辦公樓、學(xué)校、公園等公用、公益性房地產(chǎn)的估價(jià)。93.下列關(guān)于起價(jià)、標(biāo)價(jià)、成交價(jià)和均價(jià)的表述中，錯(cuò)誤的是（）。A、起價(jià)是銷售新建商品房的最低價(jià)B、一般情況下，買賣雙方圍繞標(biāo)價(jià)進(jìn)行討價(jià)還價(jià)C、商品房買賣合同中寫明的價(jià)格一般是成交價(jià)D、均價(jià)是指新建商品房成交價(jià)的平均價(jià)格答案：D解析：考點(diǎn):起價(jià)、標(biāo)價(jià)、成交價(jià)和均價(jià)。選項(xiàng)D，均價(jià)是新建商品房的平均價(jià)格，一般有標(biāo)價(jià)的平均價(jià)格和成交價(jià)的平均價(jià)格兩種。均價(jià)一般可以反映所銷售商品房的總體價(jià)格水平。94.某類房地產(chǎn)2005年～2009年的價(jià)格見下表，各年增長量的權(quán)重分別為0.1、0.2、0.2、0.5，則利用平均增減量法預(yù)測(cè)該類房地產(chǎn)2010年的價(jià)格為（）元/平方米。A、8460B、8500C、8790D、8838答案：B解析：本題考查的是平均增減量法。各年增減量分別為320、330、350、340，平均增減量＝320×0.1＋330×0.2＋350×0.2＋340×0.5＝338，2010年價(jià)格＝6810＋338×5＝8500元/平方米。95.房地產(chǎn)市場(chǎng)上沒有大量相同的房地產(chǎn)供給，不同的房地產(chǎn)之間不能完全替代，房地產(chǎn)市場(chǎng)不是完全競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)，房地產(chǎn)價(jià)格千差萬別。這體現(xiàn)的房地產(chǎn)的特性是（）。A、不可移動(dòng)B、獨(dú)一無二C、相互影響D、易受限制答案：B解析：本題考查的是房地產(chǎn)的特性。房地產(chǎn)的獨(dú)一無二特性，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)上沒有完全相同的房地產(chǎn)供給，房地產(chǎn)之間難以完全替代，房地產(chǎn)市場(chǎng)不是完全競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)，房地產(chǎn)價(jià)格千差萬別，甚至是“一房一價(jià)”。96.下列關(guān)于凈收益按一定比率遞減公式的說法中，錯(cuò)誤的是（）。A、有效毛收入與運(yùn)營費(fèi)用逐年遞減的比率不等，則不能利用凈收益按一定比率遞減的公式計(jì)算估價(jià)對(duì)象的收益價(jià)值B、凈收益按一定比率遞減公式中，有效毛收入的折現(xiàn)值與運(yùn)營費(fèi)用的折現(xiàn)值必然是相減的C、收益期為有限年時(shí)，凈收益按一定比率遞減公式的假設(shè)前提之一是報(bào)酬率不等于零D、收益期為無限年時(shí)，凈收益按一定比率遞減公式的假設(shè)前提之一是報(bào)酬率大于零答案：A解析：考點(diǎn):凈收益按一定比率遞減的公式。選項(xiàng)A錯(cuò)誤，如果有效毛收入與運(yùn)營費(fèi)用逐年遞增或遞減的比率不等，也可以利用凈收益按一定比率遞增或遞減的公式計(jì)算估價(jià)對(duì)象的收益價(jià)值。97.某宗房地產(chǎn)交易中，買方支付給賣方29萬元，買賣中涉及的稅費(fèi)均由賣方負(fù)擔(dān)。據(jù)悉，該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應(yīng)由賣方和買方繳納的稅費(fèi)分別為正常成交價(jià)格的5%和3%，則該宗房地產(chǎn)交易的正常成交價(jià)格為（）萬元。A、27.6B、28.2C、29.0D、29.9答案：B解析：考點(diǎn):統(tǒng)一稅費(fèi)負(fù)擔(dān)。正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格＝買方實(shí)付金額/（1＋應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)比率）＝29/（1＋3%）＝28.16（萬元）。98.某宗房地產(chǎn)的收益期限為35年，判定其未來每年的凈收益基本上固定不變，通過預(yù)測(cè)得知其未來4年的凈收益分別為15.1萬元、16.3萬元、15.5萬元、17.21萬元，報(bào)酬率為9%。該宗房地產(chǎn)的價(jià)格為（）萬元。A、159.56B、168.75C、169.39D、277.70答案：B解析：考點(diǎn):凈收益每年不變的公式。分兩步求解：（1）先根據(jù)未來四年的凈收益求取不變的凈收益15.1/1.09＋16.3/1.092＋15.5/1.093＋17.21/1.094＝A/9%×（1－1/1.094）求得A＝15.97（萬元）（2）再求取35年凈收益的現(xiàn)值，即房地產(chǎn)價(jià)格＝A/9%×（1－1/1.0935）＝168.75（萬元）。99.根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地單價(jià)求得一宗臨街深度為50m、臨街寬度為20m的土地總價(jià)為280萬元。標(biāo)準(zhǔn)臨街深度為100m，假設(shè)相同臨街深度的矩形宗地以臨街寬度20m為基準(zhǔn)，每增加臨街寬度1m單價(jià)增加1%。根據(jù)四三二一法則，求取臨街深度為75m，臨街寬度為25m的矩形宗地單價(jià)為（）元/㎡。2013真題A、2000B、2100C、2400D、2520答案：D解析：本題考查的是編制價(jià)格修正率表。設(shè)臨街深度為100m、臨街寬度為20m的總價(jià)為V，則根據(jù)四三二一法則，280＝V（40%＋30%），解得V＝400萬元，V75×20＝V×（40%＋30%＋20%）＝360（萬元），臨街深度為75m、臨街寬度為20m的地塊單價(jià)為360/（75×20）＝2400（元/㎡），據(jù)題意，臨街深度為75m、臨街寬度為25m的地塊單價(jià)為2400×（1＋5%）＝2520（元/㎡）。100.設(shè)立地役權(quán)通常會(huì)使（）。A、供役地的價(jià)值下降B、需役地的價(jià)值下降C、供役地與需役地的價(jià)值都下降D、供役地與需役地的價(jià)值都上升答案：A解析：本題考查的是房地產(chǎn)實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位的含義。地役權(quán)是指房地產(chǎn)所有權(quán)人或土地使用權(quán)人按照合同約定利用他人的房地產(chǎn)，以提高自己的房地產(chǎn)效益的權(quán)利。上述房地產(chǎn)所有權(quán)人或土地使用權(quán)人為地役權(quán)人，他人的房地產(chǎn)為供役地，自己的房地產(chǎn)為需役地，地役權(quán)使供役地的價(jià)值下降，需役地的價(jià)值上升。101.一個(gè)特許加盟經(jīng)營、有特色裝飾裝修、正在運(yùn)營的餐廳，在房地產(chǎn)抵押估價(jià)中，估價(jià)對(duì)象范圍包括下列（）。A、特色裝飾裝修B、廚具C、特許經(jīng)營權(quán)D、抵押貸款答案：D解析：本題考查的是確定估價(jià)基本事項(xiàng)。一個(gè)特許加盟經(jīng)營、有特色裝飾裝修、正在運(yùn)營的餐廳，在房地產(chǎn)抵押估價(jià)中，估價(jià)對(duì)象范圍不包括對(duì)特色裝飾裝修、廚具等動(dòng)產(chǎn)、特許經(jīng)營權(quán)的估價(jià)。102.下列關(guān)于替代原則，表述錯(cuò)誤的是（）。A、替代原則會(huì)用于比較法.收益法，成本法等估價(jià)方法中B、收益法中的客觀收益是遵循價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則來求取的C、房地產(chǎn)估價(jià)之所以要遵循替代原則，是因?yàn)楦鶕?jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，在同一個(gè)市場(chǎng)上相同的商品有相同的價(jià)格D、替代原則要求評(píng)估價(jià)值與估價(jià)對(duì)象的類似房地產(chǎn)在同等條件下的價(jià)值或價(jià)格偏差在合理范圍內(nèi)答案：B解析：本題考查的是替代原則。選項(xiàng)B錯(cuò)誤，整個(gè)比較法可以說是以替代原理為基礎(chǔ)的。收益法中的客觀收益，成本法中的客觀成本，假設(shè)開發(fā)法中的后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤等，也都是遵循替代原理來求取的。103.（）是以本期的實(shí)際值和本期的預(yù)測(cè)值為根據(jù)，經(jīng)過修勻后得出下一期預(yù)測(cè)值的方法。A、平均增減量法B、移動(dòng)平均法C、指數(shù)修勻法D、平均發(fā)展速度法答案：C解析：本題考查的是長期趨勢(shì)法。指數(shù)修勻法是以本期的實(shí)際值和本期的預(yù)測(cè)值為根據(jù)，經(jīng)過修勻后得出下一期預(yù)測(cè)值的方法。104.下列選項(xiàng)中，最適合采用成本法估價(jià)的房地產(chǎn)是（）。A、商鋪B、商品住宅C、在建工程D、酒店答案：C解析：考點(diǎn):成本法適用的估價(jià)對(duì)象。選項(xiàng)A、B適合比較法，或者收益法；選項(xiàng)D適合收益法。105.下列選項(xiàng)中，不屬于建立比較基礎(chǔ)應(yīng)進(jìn)行的工作是（）。A、統(tǒng)一財(cái)產(chǎn)范圍B、統(tǒng)一付款方式C、統(tǒng)一稅費(fèi)負(fù)擔(dān)D、統(tǒng)一成交日期答案：D解析：考點(diǎn):統(tǒng)一財(cái)產(chǎn)范圍。建立比較基礎(chǔ)一般要做以下工作：統(tǒng)一財(cái)產(chǎn)范圍；統(tǒng)一付款方式；統(tǒng)一融資條件；統(tǒng)一稅費(fèi)負(fù)擔(dān)；統(tǒng)一計(jì)價(jià)單位。選項(xiàng)D，屬于市場(chǎng)況調(diào)整。106.下列關(guān)于內(nèi)地房地產(chǎn)估價(jià)師與香港測(cè)量師資格互認(rèn)的表述中，錯(cuò)誤的是（）。A、2004年8月中央政府與香港特別行政區(qū)政府簽署了《內(nèi)地與香港關(guān)于建立更緊密經(jīng)貿(mào)關(guān)系的安排》B、2004年8月首次完成了內(nèi)地房地產(chǎn)估價(jià)師與香港產(chǎn)業(yè)測(cè)量師資格互認(rèn)C、內(nèi)地房地產(chǎn)估價(jià)師與香港測(cè)量師資格互認(rèn)協(xié)議書簽署后，內(nèi)地房地產(chǎn)估價(jià)師自動(dòng)成為香港測(cè)量師D、內(nèi)地房地產(chǎn)估價(jià)師與香港產(chǎn)業(yè)測(cè)量師資格互認(rèn)是內(nèi)地與香港最早實(shí)現(xiàn)資格互認(rèn)的執(zhí)業(yè)資格答案：C解析：考點(diǎn):中國房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)發(fā)展。選項(xiàng)C，沒有這項(xiàng)規(guī)定，本題可以使用排除法進(jìn)行選擇。107.下列選項(xiàng)中，表示房地產(chǎn)價(jià)格與一般物品價(jià)格的相同之處的是（）。A、受供求因素的影響B(tài)、與區(qū)位關(guān)系密切C、價(jià)格形成的時(shí)間通常較長D、價(jià)格實(shí)質(zhì)是權(quán)益的價(jià)格答案：A解析：考點(diǎn):房地產(chǎn)價(jià)格的特點(diǎn)。房地產(chǎn)價(jià)格與家具、機(jī)器設(shè)備等一般商品的價(jià)格，既有共同之處，又有不同之處。共同之處是：（1）都是價(jià)格，用貨幣來表示；（2）都有波動(dòng)，受供求因素的影響；（3）都是按質(zhì)論價(jià)，即優(yōu)質(zhì)高價(jià)，劣質(zhì)低價(jià)。108.某宗房地產(chǎn)每年凈收益為500萬元，建筑物價(jià)值為2000萬元，建筑物資本化率為8%，土地資本化率為6%。該土地的價(jià)值是（）。A、5667B、6333C、7667D、8333答案：A解析：考點(diǎn):剩余技術(shù)。土地價(jià)值＝（500－2000×8%）/6%＝5667（萬元）。109.某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)欲取得一宗以掛牌方式出讓的建設(shè)用地使用權(quán)，委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估其可接受的最高價(jià)，該估價(jià)應(yīng)采用的價(jià)值類型為（）。A、市場(chǎng)價(jià)值B、投資價(jià)值C、謹(jǐn)慎價(jià)值D、在用價(jià)值答案：B解析：本題考查的是市場(chǎng)價(jià)值、投資價(jià)值、現(xiàn)狀價(jià)值、快速變現(xiàn)價(jià)值、謹(jǐn)慎價(jià)值和殘余價(jià)值。投資價(jià)值是針對(duì)特定的投資者而言的。該企業(yè)的最高出價(jià)，就是建立在個(gè)別判斷基礎(chǔ)上的，屬于投資價(jià)值。110.政府因救災(zāi)需要而征用某房屋，半年后返還，下列項(xiàng)目中，不應(yīng)作為補(bǔ)償項(xiàng)目的是（）。A、征用期間導(dǎo)致房屋毀損的價(jià)值損失B、征用造成的家具.物資等動(dòng)產(chǎn)搬遷費(fèi)用C、征用期間租賃經(jīng)營損失D、征用期間市場(chǎng)上類似房地產(chǎn)的增值差價(jià)答案：D解析：本題考查的是對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的需要。征用房地產(chǎn)不僅應(yīng)給予使用上的補(bǔ)償（補(bǔ)償金額相當(dāng)于租金），如果房地產(chǎn)被征用后毀損、滅失的，還應(yīng)根據(jù)實(shí)際損失給予補(bǔ)償。例如，房地產(chǎn)被征用后毀損的，補(bǔ)償金額應(yīng)包括使用上的補(bǔ)償和相當(dāng)于被征用房地產(chǎn)毀損前后價(jià)值之差的補(bǔ)償；房地產(chǎn)被征用后滅失的，補(bǔ)償金額應(yīng)包括使用上的補(bǔ)償和相當(dāng)于被征用房地產(chǎn)價(jià)值的補(bǔ)償。在房地產(chǎn)征收、征用中不僅需要評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值和租金，有時(shí)還需要評(píng)估因征收、征用房地產(chǎn)造成的家具、電器、機(jī)器設(shè)備、物資等動(dòng)產(chǎn)的搬遷費(fèi)、臨時(shí)安置費(fèi)和停產(chǎn)停業(yè)損失。111.下列關(guān)于實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象的表述中，錯(cuò)誤的是（）。A、房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)親自到估價(jià)對(duì)象現(xiàn)場(chǎng)，對(duì)估價(jià)對(duì)象的坐落、用途等情況進(jìn)行核對(duì)B、房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)親自到估價(jià)對(duì)象現(xiàn)場(chǎng)，拍攝反映估價(jià)對(duì)象外觀狀況的影像資料，內(nèi)部狀況可不拍攝C、房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)親自到估價(jià)對(duì)象現(xiàn)場(chǎng)，感受估價(jià)對(duì)象的位置、交通、環(huán)境景觀等的優(yōu)劣D、估價(jià)對(duì)象為已經(jīng)消失的房地產(chǎn)，房地產(chǎn)估價(jià)師也應(yīng)去估價(jià)對(duì)象原址進(jìn)行必要的調(diào)查了解答案：B解析：本題考查的是實(shí)地查勘的重要性。反映內(nèi)部或者外部的資料都應(yīng)當(dāng)搜集。112.均衡原理可以幫助確定估價(jià)對(duì)象的最佳規(guī)模和（）。A、最佳用途B、最佳集約度C、最佳檔次D、最佳收益答案：B解析：本題考查的是最高最佳利用原則。均衡原理是以估價(jià)對(duì)象的各個(gè)組成部分是否搭配，來判定估價(jià)對(duì)象是否為最高最佳利用，它也可以幫助確定估價(jià)對(duì)象的最佳集約度和最佳規(guī)模。113.一套建筑面積為100m2，單價(jià)為15000元／m2的住宅，首期付款50萬元，余款在未來10年內(nèi)以抵押貸款方式按月等額支付，貸款年利率為8％，則該套住宅的（）。A、實(shí)際單價(jià)為15000元/m2，實(shí)際總價(jià)為154萬元B、實(shí)際單價(jià)為15400元/m2，實(shí)際總價(jià)為150萬元C、實(shí)際單價(jià)為15000元/m2，實(shí)際總價(jià)為150萬元D、實(shí)際單價(jià)為15795元/m2，實(shí)際總價(jià)為157.95萬元答案：C解析：本題考查的是名義價(jià)格和實(shí)際價(jià)格。在成交日期一次性付清的價(jià)格或者將不是在成交日期一次性付清的價(jià)格折現(xiàn)到成交日期的價(jià)格為實(shí)際價(jià)格。首付款50萬元，余款以抵押貸款方式按月等額支付，則名義價(jià)格等于實(shí)際價(jià)格。114.【2012真題】某宗土地的臨街深度為100ft，臨街寬度為60ft，市場(chǎng)價(jià)值為1500萬元，根據(jù)哈柏法則，臨街深度為36ft、臨街寬度為60ft的土地價(jià)值為（）萬元。A、600B、738C、900D、960答案：C解析：本題考查的是編制價(jià)格修正率表。哈柏法則（Harperrule）：是臨街深度為100ft的臨街土地，前各部分的價(jià)值占整塊土地價(jià)值的臨街深度為36ft、臨街寬度為60ft的土地的價(jià)值占整塊土地價(jià)值的，1500×60%＝900（萬元）。115.交易情況修正的方法不包括（）。A、總價(jià)修正B、單價(jià)修正C、分離修正D、百分比修正答案：C解析：考點(diǎn):交易情況修正的方法。交易情況修正的方法主要有：（1）總價(jià)修正、單價(jià)修正；（2）金額修正、百分比修正。116.房地產(chǎn)估價(jià)中，遵循獨(dú)立客觀公正原則的核心是估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員應(yīng)當(dāng)站在（）的立場(chǎng)上，評(píng)估出一個(gè)對(duì)各方當(dāng)事人來說都是公平合理的價(jià)值。A、委托人B、估價(jià)報(bào)告預(yù)期使用者C、管理部門D、中立答案：D解析：本題考查的是獨(dú)立客觀公正原則。獨(dú)立客觀公正原則要求站在中立的立場(chǎng)上，實(shí)事求是、公平正直地評(píng)估出對(duì)各方估價(jià)利害關(guān)系人均是公平合理的價(jià)值或價(jià)格。117.匯率因素，屬于影響房地產(chǎn)價(jià)格因素中的（）。A、經(jīng)濟(jì)因素B、金融因素C、社會(huì)因素D、政治因素答案：A解析：考點(diǎn):經(jīng)濟(jì)因素。匯率屬于經(jīng)濟(jì)因素，經(jīng)濟(jì)因素包括經(jīng)濟(jì)發(fā)展、居民收入、物價(jià)、利率、匯率。118.下列有關(guān)均衡價(jià)格的表述中，錯(cuò)誤的是（）。A、均衡價(jià)格是市場(chǎng)價(jià)格運(yùn)行的必然趨勢(shì)B、均衡價(jià)格是市場(chǎng)需求曲線與市場(chǎng)供給曲線相交時(shí)的價(jià)格C、市場(chǎng)價(jià)格偏離均衡價(jià)格時(shí)，證明需求量與供給量相等D、偏離的市場(chǎng)價(jià)格會(huì)自動(dòng)回復(fù)到均衡價(jià)格水平答案：C解析：考點(diǎn):房地產(chǎn)均衡價(jià)格。市場(chǎng)價(jià)格偏離均衡價(jià)格時(shí)，會(huì)出現(xiàn)需求量與供給量不相等的非均衡狀態(tài)。119.當(dāng)人口數(shù)量增加時(shí)，對(duì)房地產(chǎn)的需求就會(huì)（），房地產(chǎn)價(jià)格也就會(huì)上漲；而當(dāng)人口數(shù)量減少時(shí)，對(duì)房地產(chǎn)的需求就會(huì)（），房地產(chǎn)價(jià)格也就會(huì)下落。A、減少，減少B、增加，減少C、減少，增加D、增加，增加答案：B解析：本題考查的是人口因素。房地產(chǎn)價(jià)格與人口數(shù)量的關(guān)系非常密切，某一地區(qū)（如某個(gè)城鎮(zhèn)）的人口數(shù)量增加時(shí)，對(duì)其房地產(chǎn)的需求就會(huì)增加，房地產(chǎn)價(jià)格就會(huì)上漲；反之，房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)下降。120.某商場(chǎng)建成于2000年10月，收益期限從2000年10月到2040年10月，預(yù)計(jì)未來正常運(yùn)行年潛在毛收入為120萬元，年平均空置率20％，年運(yùn)營費(fèi)用50萬元。目前該類物業(yè)無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為5％，風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為安全利率的60％，則該商場(chǎng)在2005年10月的價(jià)值最接近于（）萬元。A、536B、549C、557D、816答案：A解析：本題考查的是凈收益每年不變的公式。該商場(chǎng)在2005年10月的價(jià)值最接近于：V=A/Y×[1-1/（1+Y）n]，A=120×（1-20%）-50=46（萬元），n=40-5=35（年），Y=5%+5%×60%=8%，V=46/8%×[1-1/（1+8%）35]=536.11（萬元）。121.已知某宗收益性房地產(chǎn)40年收益權(quán)利的價(jià)格為2500元/平方米，報(bào)酬率為10%，則該房地產(chǎn)30年收益權(quán)利的價(jià)格為（）元/平方米。A、2400B、2405C、2410D、2415答案：C解析：考點(diǎn):凈收益每年不變的公式。122.根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法》，不同資質(zhì)等級(jí)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)范圍按照（）劃分。A、行政區(qū)域B、估價(jià)目的C、估價(jià)對(duì)象規(guī)模D、價(jià)值類型答案：B解析：考點(diǎn):估價(jià)當(dāng)事人。不同資質(zhì)等級(jí)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)范圍根據(jù)估價(jià)目的劃分，應(yīng)當(dāng)在資質(zhì)等級(jí)許可的范圍內(nèi)從事估價(jià)業(yè)務(wù)，但不受地域范圍的限制。123.估價(jià)機(jī)構(gòu)在受理估價(jià)委托時(shí)，應(yīng)要求委托人出具（）。A、估價(jià)委托書B、估價(jià)代理書C、估價(jià)報(bào)告書D、估價(jià)結(jié)果書答案：A解析：本題考查的是受理估價(jià)委托。估價(jià)機(jī)構(gòu)在接受估價(jià)委托時(shí)要求委托人出具估價(jià)委托書。124.下列關(guān)于價(jià)值類型的表述中，錯(cuò)誤的是（）A、現(xiàn)狀價(jià)值為市場(chǎng)價(jià)值B、投資價(jià)值屬于非市場(chǎng)價(jià)值C、市場(chǎng)價(jià)值的前提之一是繼續(xù)使用D、同一估價(jià)對(duì)象可能有不同類型的價(jià)值答案：A解析：本題考查的是市場(chǎng)價(jià)值、投資價(jià)值、現(xiàn)狀價(jià)值、快速變現(xiàn)價(jià)值、謹(jǐn)慎價(jià)值和殘余價(jià)值。選項(xiàng)A錯(cuò)誤，現(xiàn)狀價(jià)值是否是市場(chǎng)價(jià)值取決于其現(xiàn)狀用途是否是最高最佳用途，現(xiàn)狀利用是最高最佳利用時(shí)，現(xiàn)狀價(jià)值就是市場(chǎng)價(jià)值。125.下列關(guān)于實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象的表述中，錯(cuò)誤的是（）。A、房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)親自到估價(jià)對(duì)象現(xiàn)場(chǎng)，對(duì)估價(jià)對(duì)象的坐落、用途等情況進(jìn)行核對(duì)B、房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)親自到估價(jià)對(duì)象現(xiàn)場(chǎng)，拍攝反映估價(jià)對(duì)象外觀狀況的影像資料，內(nèi)部狀況可不拍攝C、房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)親自到估價(jià)對(duì)象現(xiàn)場(chǎng)，感受估價(jià)對(duì)象的位置、交通、環(huán)境景觀等的優(yōu)劣D、估價(jià)對(duì)象為已經(jīng)消失的房地產(chǎn)，房地產(chǎn)估價(jià)師也應(yīng)去估價(jià)對(duì)象原址進(jìn)行必要的調(diào)查了解答案：B解析：本題考查的是實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象。選項(xiàng)B錯(cuò)誤，實(shí)地查勘的工作內(nèi)容之一是拍攝反映估價(jià)對(duì)象內(nèi)部狀況、外部狀況以及周圍環(huán)境的照片等影像資料。126.房屋征收評(píng)估中，若被征收人拒絕在估價(jià)師對(duì)估價(jià)對(duì)象的實(shí)地查勘記錄上簽字或蓋章的，應(yīng)當(dāng)有（）見證，有關(guān)情況應(yīng)當(dāng)在評(píng)估報(bào)告中說明。A、房屋征收部門、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師和無利害關(guān)系的第三人B、房屋征收部門、無利害關(guān)系的第三人C、公證機(jī)關(guān)和無利害關(guān)系的第三人D、人民法院答案：A解析：本題考查的是實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象。征收評(píng)估的實(shí)地查勘記錄，應(yīng)由房屋征收部門、被征收人和實(shí)地查勘的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師在實(shí)地查勘記錄上簽字或蓋章確認(rèn)。如果被征收人拒絕在實(shí)地查勘記錄上簽字或蓋章的，考前應(yīng)有房屋征收部門、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和無利害關(guān)系的第三人見證，有關(guān)情況應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中說明。127.關(guān)于住宅估價(jià)中樓層因素的說法，錯(cuò)誤的是（）。A、估價(jià)對(duì)象為整幢住宅樓時(shí)，樓層屬于區(qū)位因素B、位于同一住宅樓不同樓層的住房，景觀有所不同C、對(duì)于一套住房而言，樓層會(huì)影響其通達(dá)性D、同一住宅小區(qū)總層數(shù)相同的住宅樓的樓層差價(jià)可能不同答案：A解析：本題考查的是房地產(chǎn)區(qū)位因素。選項(xiàng)A錯(cuò)誤，如果是整個(gè)住宅小區(qū)，則其區(qū)位狀況一般不包括朝向和樓層；如果是一幢住宅樓，則其區(qū)位狀況應(yīng)包括朝向，但不包括樓層；如果是一幢住宅樓中的一套住房，則其區(qū)位狀況既包括朝向，也包括樓層；選項(xiàng)B、C正確，當(dāng)為某幢房屋