【房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、評(píng)估與控制的實(shí)例探析12000字（論文）】

房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、評(píng)估與控制的實(shí)例分析目錄TOC\o"1-2"\h\u128431緒論 1213161.1研究背景與研究意義 178981.2文獻(xiàn)綜述與相關(guān)理論概述 2286792TC公司及玉璽臺(tái)房地產(chǎn)項(xiàng)目概況 8117122.1TC公司概況介紹 8129212.2玉璽臺(tái)房地產(chǎn)項(xiàng)目概況介紹 8153743玉璽臺(tái)房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、評(píng)估與控制 991533.1玉璽臺(tái)房地產(chǎn)項(xiàng)目各階段風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別 9154253.2玉璽臺(tái)房地產(chǎn)項(xiàng)目各階段風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià) 12115613.3玉璽臺(tái)房地產(chǎn)項(xiàng)目各階段風(fēng)險(xiǎn)控制 17285895總結(jié)與展望 18233235.1總結(jié) 18265805.2展望 181緒論1.1研究背景與研究意義1.1.1研究背景房地產(chǎn)行業(yè)作為我國(guó)主要經(jīng)濟(jì)支柱之一，通過(guò)其強(qiáng)大的衍生關(guān)聯(lián)能力，直接和間接的創(chuàng)造了大量的工作崗位，為我國(guó)的國(guó)計(jì)民生作出了巨大的貢獻(xiàn)。但是，房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展的同時(shí)，行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)壓力加劇，而且由于部分不良資產(chǎn)進(jìn)入行業(yè)，造成了一系列惡性事件的發(fā)生，包括炒房、房?jī)r(jià)虛高、項(xiàng)目爛尾等等，給市場(chǎng)以及消費(fèi)者造成了額外的風(fēng)險(xiǎn)。盡管從21世紀(jì)第二個(gè)十年開(kāi)始，國(guó)家開(kāi)始加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的管控，行業(yè)進(jìn)入良性理智的發(fā)展階段，但是在龐大的市場(chǎng)和巨額利潤(rùn)的驅(qū)使下，良莠不齊的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目還是大量涌現(xiàn)，這些都給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)了風(fēng)險(xiǎn)隱患。房地產(chǎn)行業(yè)作為我國(guó)在社會(huì)經(jīng)濟(jì)層面上的重要組分之一，與我國(guó)的政治與經(jīng)濟(jì)，甚至是國(guó)民的個(gè)人生活息息相關(guān)。隨著市場(chǎng)的逐漸變化，房地產(chǎn)行業(yè)由于開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、不確定因素多、受政策影響大等特點(diǎn)，使其開(kāi)發(fā)存在著巨大的風(fēng)險(xiǎn)。我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)與世界同行業(yè)存在差距，風(fēng)險(xiǎn)管控的手段與意識(shí)還未形成完善體系，且很多相關(guān)人員對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的熟悉極度小，風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估與控制也沒(méi)有得到重視。因此，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估應(yīng)與我國(guó)的實(shí)際情況緊密結(jié)合，才能夠進(jìn)行有效的分析和評(píng)價(jià)。如果能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)方面具體開(kāi)發(fā)項(xiàng)目當(dāng)中所存在的部分風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)因素進(jìn)行更好地掌握，就能夠更好地把握住發(fā)展的機(jī)遇，在風(fēng)險(xiǎn)的管理方面制定出相應(yīng)的應(yīng)對(duì)舉措與具體的計(jì)劃，使得風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步轉(zhuǎn)變?yōu)榘l(fā)展的機(jī)會(huì)。1.1.2研究意義理論意義：本文進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)管理，對(duì)前人的相關(guān)研究進(jìn)行了綜述總結(jié)，同時(shí)以玉璽臺(tái)項(xiàng)目為研究對(duì)象，分析其可能存在的風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)其風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行識(shí)別、評(píng)估、管理，豐富了房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理理論，也為其它企業(yè)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)管理提供了一定的理論借鑒。實(shí)踐意義：房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)面臨客觀環(huán)境和項(xiàng)目本身的各種風(fēng)險(xiǎn)，這些風(fēng)險(xiǎn)來(lái)自投資決策、前期規(guī)劃、工程建設(shè)和后期銷(xiāo)售等環(huán)節(jié)。因此，采用什么方法來(lái)控制項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)并幫助房地產(chǎn)企業(yè)獲得經(jīng)濟(jì)利益，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良好發(fā)展，是我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)必須面對(duì)和解決的重大問(wèn)題。本文以玉璽臺(tái)房地產(chǎn)項(xiàng)目為例，評(píng)估項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)水平，并提出相應(yīng)的對(duì)策和建議，幫助TC房地產(chǎn)公司建立科學(xué)的風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制，提高其風(fēng)險(xiǎn)管理的水平。對(duì)于類(lèi)似的房地產(chǎn)項(xiàng)目也具有一定的指導(dǎo)意義。1.2文獻(xiàn)綜述與相關(guān)理論概述1.2.1風(fēng)險(xiǎn)管理的相關(guān)概念房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的研究在歐洲各國(guó)己經(jīng)具有一段相當(dāng)長(zhǎng)的歷史，二十世紀(jì)初期，歐美發(fā)達(dá)國(guó)家就已經(jīng)開(kāi)始對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)管理、風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估和控制風(fēng)險(xiǎn)管理研究。隨著風(fēng)險(xiǎn)管理理論的逐步成熟以及房地產(chǎn)行業(yè)的蓬勃發(fā)展，使得房地產(chǎn)行業(yè)與風(fēng)險(xiǎn)管理理論在二十世紀(jì)六十年代就相融合在一起。而我國(guó)的房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)管理仍然處于一個(gè)剛剛起步的階段，上世紀(jì)九十年代初期，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)領(lǐng)域發(fā)展十分迅速，根據(jù)現(xiàn)有狀況分析，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)正處于一個(gè)關(guān)鍵時(shí)期。我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)起步較晚，相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)管理研究資料較少，但經(jīng)過(guò)專(zhuān)家學(xué)者的不懈努力，我國(guó)的房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)管理在大量的實(shí)踐探索中也取得了不錯(cuò)的成績(jī)，建立起許多有建設(shè)性的理論。（1）風(fēng)險(xiǎn)、風(fēng)險(xiǎn)管理WILLETTALLANH.[1]最早提出“風(fēng)險(xiǎn)”的概念，他認(rèn)為風(fēng)險(xiǎn)意味著某些東西的不確定性，而且，風(fēng)險(xiǎn)會(huì)給項(xiàng)目的目的帶來(lái)正或負(fù)的影響。Gallagher（1952）[2]是最早提出“風(fēng)險(xiǎn)管理”概念的研究者，他認(rèn)為組織及個(gè)人為降低風(fēng)險(xiǎn)決策帶來(lái)的消極影響，需要通過(guò)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行識(shí)別計(jì)算、綜合評(píng)估，以此來(lái)實(shí)現(xiàn)決策的優(yōu)化。之后，Gallagher開(kāi)始對(duì)風(fēng)險(xiǎn)管理進(jìn)行系統(tǒng)研究，為其在企業(yè)中的應(yīng)用提供了理論基礎(chǔ)和技術(shù)保障。大約在二十世紀(jì)八十年代的國(guó)內(nèi)，周士富才第一次提出“風(fēng)險(xiǎn)”這一概念，到了九十年代，在進(jìn)行了大量實(shí)踐研究的基礎(chǔ)之上，郭仲偉教授也提出了許多建設(shè)性的理論，為之后風(fēng)險(xiǎn)管理理論的研究打下了根基。（2）房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)管理可以預(yù)測(cè)、確定和評(píng)估。房地產(chǎn)業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)管理方法能夠有效地規(guī)避或轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)，從而實(shí)現(xiàn)最大的安全保障或最大的收益。然而，風(fēng)險(xiǎn)管理的本質(zhì)是對(duì)不確定性的管理，不確定性會(huì)帶來(lái)積極或消極的影響。因此，風(fēng)險(xiǎn)不僅會(huì)給房地產(chǎn)帶來(lái)威脅，也可能意味著新的挑戰(zhàn)和機(jī)遇。加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理也有助于發(fā)現(xiàn)新的機(jī)會(huì)。Raz和Michael（2001）[3]認(rèn)為，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理作為項(xiàng)目管理最主要的一部分，需要規(guī)劃、組織、監(jiān)測(cè)和控制項(xiàng)目的各個(gè)方面，包括風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、風(fēng)險(xiǎn)的定性分析、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)以及風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對(duì)控制四個(gè)方面。Robert（2001）[4]在研究報(bào)告中提到，通過(guò)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理（PRM）可以使項(xiàng)目所屬企業(yè)獲得決定性的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，對(duì)于有意識(shí)承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、預(yù)見(jiàn)不利變化、保護(hù)自己不受意外事件影響的企業(yè)來(lái)說(shuō)，可以獲得領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)。林玥君（2019）[5]創(chuàng)新性地通過(guò)定性與定量相結(jié)合，理論與實(shí)踐相結(jié)合、動(dòng)態(tài)與靜態(tài)視角的區(qū)分，綜合討論了項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的問(wèn)題，在風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別和評(píng)估的基礎(chǔ)上提出了風(fēng)險(xiǎn)管理的戰(zhàn)略設(shè)計(jì)和營(yíng)運(yùn)制度的安排，不僅可以對(duì)正在施行的項(xiàng)目進(jìn)行改進(jìn),也可以對(duì)未來(lái)的項(xiàng)目提供有價(jià)值的參考模板。1.2.2房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的影響因素及階段劃分PatrickX.W.Zou（2007）[6]根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)成本、時(shí)間、質(zhì)量和安全等典型影響因素的重要性，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了優(yōu)先排序，從項(xiàng)目利益相關(guān)方和項(xiàng)目的生命周期出發(fā)，將這些風(fēng)險(xiǎn)與澳大利亞的一項(xiàng)平行調(diào)查結(jié)果進(jìn)行比較，從而突出與我國(guó)建設(shè)項(xiàng)目相關(guān)的獨(dú)特風(fēng)險(xiǎn)。彭勇，邵魯寧，王?。?006）[7]在研究中論述道，鑒于眾多不確定因素和風(fēng)險(xiǎn)的存在，識(shí)別、分析與評(píng)價(jià)當(dāng)前已存在的風(fēng)險(xiǎn)因素會(huì)對(duì)企業(yè)明確內(nèi)外部風(fēng)險(xiǎn)并掌控風(fēng)險(xiǎn)起到積極作用，也可以幫助管理者理性分析項(xiàng)目投資階段的問(wèn)題并做出正確的決策。洪紅，杜昌盛（2010）[8]認(rèn)為房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中存在許多類(lèi)型的、多變的風(fēng)險(xiǎn)因素，這些風(fēng)險(xiǎn)因素使得風(fēng)險(xiǎn)隨時(shí)可能爆發(fā)。風(fēng)險(xiǎn)的多變性一方面表示風(fēng)險(xiǎn)的存在具有變化性，另一方面也意味著由風(fēng)險(xiǎn)帶來(lái)的損失以及損失程度也都是在變化的。相較于Zou，She-IChang等（2007）[9]則著重分析了西方房地產(chǎn)業(yè)的周期，將宏觀分析與微觀分析相結(jié)合，運(yùn)用多種模型和方法對(duì)房地產(chǎn)業(yè)在一定時(shí)間內(nèi)的變化和原理進(jìn)行了研究，發(fā)現(xiàn)了房地產(chǎn)行業(yè)存在一定的變化周期?；诜康禺a(chǎn)行業(yè)變化周期的理論，YihuaMao和WenjingWu（2011）[10]在研究中認(rèn)為房地產(chǎn)項(xiàng)目的初期投資決策非常重要：它要求對(duì)工程項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)做出正確的評(píng)估，然后判斷受風(fēng)險(xiǎn)因素影響的項(xiàng)目潛在價(jià)值。他們的創(chuàng)新點(diǎn)在于，在房地產(chǎn)領(lǐng)域的投資方面，用模徹?cái)?shù)學(xué)評(píng)價(jià)法對(duì)收益的風(fēng)險(xiǎn)以及成本的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)測(cè)。王雪麗（2008）[11]將房地產(chǎn)項(xiàng)目的主要風(fēng)險(xiǎn)分為項(xiàng)目前期決策階段的風(fēng)險(xiǎn)、土地獲取階段的風(fēng)險(xiǎn)以及項(xiàng)目施工建設(shè)階段的風(fēng)險(xiǎn)三種類(lèi)型。在此基礎(chǔ)上，聶坤（2009）[12]將房地產(chǎn)項(xiàng)目存在的主要風(fēng)險(xiǎn)劃分為投資決策階段的風(fēng)險(xiǎn)、土地獲取階段的風(fēng)險(xiǎn)、項(xiàng)目建設(shè)階段的風(fēng)險(xiǎn)以及銷(xiāo)售管理階段的風(fēng)險(xiǎn)四種類(lèi)型。1.2.3風(fēng)險(xiǎn)管理的基本步驟（1）風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別是風(fēng)險(xiǎn)管理的基礎(chǔ)，所謂的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別，是指在風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生前或發(fā)生后借助各類(lèi)方法對(duì)出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)的原因進(jìn)行識(shí)別與分析。我們可借助歷史經(jīng)驗(yàn)或感性認(rèn)識(shí)等主觀判斷來(lái)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別，也可借助已有的歷史資料或者想管風(fēng)險(xiǎn)事故等客觀信息等來(lái)進(jìn)行分析，對(duì)各類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)律及現(xiàn)象進(jìn)行歸總。需要注意的是，風(fēng)險(xiǎn)具有可變性等特點(diǎn)，因此在進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別時(shí)，應(yīng)連續(xù)性地及時(shí)輻射至其他方面，及時(shí)發(fā)現(xiàn)可能產(chǎn)生的新風(fēng)險(xiǎn)。（2）風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估是風(fēng)險(xiǎn)管理因素和風(fēng)險(xiǎn)的量化和分類(lèi)，經(jīng)營(yíng)者把握各種風(fēng)險(xiǎn)之間的重要風(fēng)險(xiǎn)，做出決定是有益的，確保項(xiàng)目的健康發(fā)展，提高利益減少損失比較處理各種風(fēng)險(xiǎn)因素，最后，計(jì)算項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估。（3）風(fēng)險(xiǎn)管理過(guò)程中應(yīng)該注意的是風(fēng)險(xiǎn)控制戰(zhàn)略。由于各種復(fù)雜因素的影響，房地產(chǎn)事業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)可以分為重要風(fēng)險(xiǎn)和可忽略風(fēng)險(xiǎn)。因此，風(fēng)險(xiǎn)反應(yīng)的戰(zhàn)略也可以根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)的不同重要性而不同。經(jīng)營(yíng)者需要更加注意重要的風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)實(shí)際情況，風(fēng)險(xiǎn)的不同組合的影響可能會(huì)不同，所以應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的控制方法不同，但是一般采用各種各樣的控制方法可以得到最好的結(jié)果。1.2.4風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的方法在風(fēng)險(xiǎn)分析和評(píng)價(jià)方面，國(guó)外的研究已經(jīng)比較成熟，前后也相繼出現(xiàn)了許多不同種類(lèi)的分析方法和技術(shù)，例如Savage，Anscombe等人提出的風(fēng)險(xiǎn)選擇的期望效用模型；Treybor，Lintor等人建立的以平均值、標(biāo)準(zhǔn)差為基礎(chǔ)的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)模型，這種模型可以通過(guò)分布方差或標(biāo)準(zhǔn)差的平均值對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析，并將其應(yīng)用到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的防范和控制中。Jovanovi?（1999）[13]通過(guò)研究不確定性和風(fēng)險(xiǎn)下的投資決策問(wèn)題，從而給出了不確定性和風(fēng)險(xiǎn)下投資決策所采用的一些方法，例如盈虧平衡分析、敏感性分析、博弈論和決策理論。Ahmet?zta?和?nder?kmen（2004）[14]創(chuàng)新性地提出了一種新的風(fēng)險(xiǎn)分析方法——判斷風(fēng)險(xiǎn)分析過(guò)程(JRAP)。通過(guò)JRAP可以給出不同的項(xiàng)目工期方程，JRAP可以被定義為一種基于蒙特卡羅模擬的假設(shè)，由于其能夠在建設(shè)項(xiàng)目中判斷地將不確定性轉(zhuǎn)化為風(fēng)險(xiǎn)，因而在不確定條件下有效。Barber（2005）[15]提出內(nèi)部產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)完全是不同的，這就對(duì)如何管理這些風(fēng)險(xiǎn)以及是否需要改變目前風(fēng)險(xiǎn)管理的做法提出了疑問(wèn)。因此Richard通過(guò)引入風(fēng)險(xiǎn)工程，并認(rèn)為風(fēng)險(xiǎn)工程是所有風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估方法的集合，它的目標(biāo)是更加合理科學(xué)的風(fēng)險(xiǎn)管理，其涉及面更加廣泛，方法也更加多變。國(guó)內(nèi)風(fēng)險(xiǎn)管理研究的先驅(qū)李啟明[16]對(duì)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)類(lèi)別和基本方法給出了定性的研究分析，并且也定量地分析了房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)分析的過(guò)程。陳學(xué)中、馬力、李光紅（2001）[17]全面而綜合地看待房地產(chǎn)項(xiàng)目，建立了多層次評(píng)價(jià)的指標(biāo)體系，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的持續(xù)性發(fā)展、環(huán)境以及效益等多個(gè)方面進(jìn)行研究，最后得出了模糊評(píng)價(jià)的框架。郭?。?005）[18]系統(tǒng)地分析了工程項(xiàng)目的各種風(fēng)險(xiǎn)，并嘗試將風(fēng)險(xiǎn)管理理論應(yīng)用到工程項(xiàng)目管理上，通過(guò)研究發(fā)現(xiàn)工程項(xiàng)目不僅可以定性估計(jì)，還可以定量預(yù)測(cè)。鮑學(xué)英、柏瓊（2008）[19]則采用SWOT技術(shù)識(shí)別房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn),然后運(yùn)用層次分析法對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析,確定風(fēng)險(xiǎn)等級(jí),從而幫助企業(yè)有效識(shí)別房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn),為房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)管理提供了一種新的思路。同樣地，段愛(ài)玲等(2020)[20]也提出了一種基于SWOT與AHP算法融合分析法，首先運(yùn)用SWOT定性分析存在的風(fēng)險(xiǎn)因素，梳理其中的內(nèi)部邏輯關(guān)系，其次利用模糊層分析理論，構(gòu)造層次結(jié)構(gòu)，求出各種風(fēng)險(xiǎn)因素所占比重及風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率。康雅瓊（2018）[21]基于模糊綜合評(píng)價(jià)法對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行了風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的研究，首先運(yùn)用層次分析法建立了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，其次通過(guò)調(diào)查問(wèn)卷和專(zhuān)家權(quán)重打分法評(píng)價(jià)不同維度的風(fēng)險(xiǎn)狀況，最后通過(guò)模糊綜合評(píng)價(jià)法實(shí)例驗(yàn)證了項(xiàng)目的整體風(fēng)險(xiǎn)。1.2.5風(fēng)險(xiǎn)控制的基本方法（1）風(fēng)險(xiǎn)回避風(fēng)險(xiǎn)回避是按照風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)評(píng)估采取放棄引起風(fēng)險(xiǎn)的操作或從初始點(diǎn)改變開(kāi)發(fā)項(xiàng)目從而避開(kāi)風(fēng)險(xiǎn)，這樣可以從根本上避免風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)，但其本質(zhì)是一種消極的應(yīng)對(duì)措施。當(dāng)風(fēng)險(xiǎn)造成的損失較大，而風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率較大且沒(méi)有恰當(dāng)?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)控制措施的時(shí)候才會(huì)采取此種方法。雖然回避風(fēng)險(xiǎn)能夠有效避免風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)，但并不能有效地解決風(fēng)險(xiǎn)造成的經(jīng)濟(jì)損失，回避風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)也失去了獲得經(jīng)濟(jì)效益的機(jī)會(huì)。（2）風(fēng)險(xiǎn)控制與回避風(fēng)險(xiǎn)相比，風(fēng)險(xiǎn)控制是更積極的風(fēng)險(xiǎn)管理方法。它主要從前、后的風(fēng)險(xiǎn)過(guò)程中采取措施來(lái)減少風(fēng)險(xiǎn)損失。風(fēng)險(xiǎn)控制有風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防和風(fēng)險(xiǎn)抑制。風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防是指降低風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率，即風(fēng)險(xiǎn)造成的損失的概率；風(fēng)險(xiǎn)抑制指的的是降低風(fēng)險(xiǎn)的損失程度，即在風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的情況下降低損失比重。作為積極的風(fēng)險(xiǎn)控制方法，企業(yè)往往采取積極措施，避免、消除或減少風(fēng)險(xiǎn)，這也是目前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)優(yōu)先采用的風(fēng)險(xiǎn)控制手段。（3）風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移是指房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)階段有意識(shí)地將自己無(wú)法承擔(dān)或無(wú)法承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移到其他領(lǐng)域，如保險(xiǎn)公司等第三方企業(yè)，風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的主要方式有合同、擔(dān)保和保險(xiǎn)。開(kāi)發(fā)商可以根據(jù)實(shí)際情況有針對(duì)性地采取相應(yīng)的措施，科學(xué)、合理地轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)。風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移往往可以在風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生前就將轉(zhuǎn)移方和接受方之間的損失準(zhǔn)確地計(jì)算出來(lái)，另外，被轉(zhuǎn)移者承擔(dān)這一部分的風(fēng)險(xiǎn)，與其他風(fēng)險(xiǎn)控制方法相比，風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移費(fèi)用相對(duì)較低。（4）風(fēng)險(xiǎn)自留風(fēng)險(xiǎn)自留是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商自身風(fēng)險(xiǎn)造成的損失，對(duì)于不可避免或無(wú)法控制的風(fēng)險(xiǎn)，開(kāi)發(fā)商可以在不影響項(xiàng)目整體利益的前提下承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，自由采取措施。比較常見(jiàn)的可以采取自己保險(xiǎn)、損失攤銷(xiāo)及融資補(bǔ)償?shù)却胧捻?xiàng)目的整體效益方面考慮，風(fēng)險(xiǎn)自留應(yīng)與風(fēng)險(xiǎn)控制進(jìn)行緊密的結(jié)合，這樣才能夠更好得控制風(fēng)險(xiǎn)。1.2.6房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的管理措施成桃珍（2008）[22]通過(guò)案例研究方法，重點(diǎn)分析了中小型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的投資決策風(fēng)險(xiǎn)管理、項(xiàng)目建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)管理和營(yíng)銷(xiāo)風(fēng)險(xiǎn)管理。研究認(rèn)為房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)管理必須遵循科學(xué)的步驟進(jìn)行設(shè)計(jì)，如果想要在成本、時(shí)間、質(zhì)量和效益方面取得良好的平衡，中小房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該全面實(shí)施風(fēng)險(xiǎn)管理。李運(yùn)動(dòng)（2018）[23]對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目施工現(xiàn)場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)管理和優(yōu)化措施進(jìn)行了研究，并從材料管理、安全管理、成本管理、進(jìn)度管理和人員素質(zhì)管理幾個(gè)方面提出了切實(shí)可行的改進(jìn)建議。在影響內(nèi)部控制的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)的方面，張曉林（2019）[24]研究后針對(duì)每個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)提出了內(nèi)部控制的方案，研究指出房地產(chǎn)項(xiàng)目的效益和發(fā)展很容易受到國(guó)家政策的影響，房地產(chǎn)項(xiàng)目如果希望可以擁有良好的經(jīng)營(yíng)指標(biāo)并且可持續(xù)性發(fā)展，就需要建立完善的內(nèi)部控制體系。賴英琪（2020）[25]通過(guò)研究建筑工程項(xiàng)目管理過(guò)程中可能存在的風(fēng)險(xiǎn),發(fā)現(xiàn)實(shí)現(xiàn)科學(xué)的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)控依賴于合理的建筑工程管理活動(dòng)。管理者在對(duì)建筑項(xiàng)目管理風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防進(jìn)行分析時(shí)，需要對(duì)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)控要點(diǎn)以及提髙風(fēng)險(xiǎn)預(yù)控工作質(zhì)量的具體措施進(jìn)行了全面探討。針對(duì)建筑項(xiàng)目管理風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)防，王建波（2020）[26]提出如果可以做到有效管控建設(shè)項(xiàng)目管理過(guò)程中可能出現(xiàn)的典型性問(wèn)題與風(fēng)險(xiǎn)因素,就能在一定程度上為建筑項(xiàng)目管理工作的穩(wěn)步發(fā)展提供有利條件。1.2.7存在問(wèn)題風(fēng)險(xiǎn)管理和房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)管理來(lái)源于歐美各國(guó)，外國(guó)研究奠定了風(fēng)險(xiǎn)管理的理論基礎(chǔ)，我國(guó)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)管理的發(fā)展相對(duì)落后。但是，1990年代以后，我國(guó)的房地產(chǎn)事業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理從初期階段到現(xiàn)在的綜合發(fā)展階段急速發(fā)展，但是，與外國(guó)的理論相比，我國(guó)房地產(chǎn)研究的主要問(wèn)題是創(chuàng)造性，很難從外國(guó)的理論研究框架中蹦出來(lái)，而且我國(guó)房地產(chǎn)的實(shí)際情況缺乏理論和實(shí)用的依據(jù)。因此，對(duì)于房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)管理還有很大的研究空間和開(kāi)發(fā)的可能性。1.3研究方法與技術(shù)路徑1.3.1研究方法（1）文獻(xiàn)研究法文獻(xiàn)閱讀是研究的基礎(chǔ)，通過(guò)閱讀大量相關(guān)文獻(xiàn)資源，通過(guò)理解現(xiàn)有研究成果來(lái)決定研究方法，研究框架和想法。（2）德?tīng)柗茖?zhuān)家調(diào)查法本文以玉璽臺(tái)項(xiàng)目為研究對(duì)象，為了充分了解項(xiàng)目的實(shí)際情況，通過(guò)對(duì)多位相關(guān)專(zhuān)家多次咨詢及意見(jiàn)反饋，得出影響玉璽臺(tái)項(xiàng)目的主要風(fēng)險(xiǎn)因素。（3）模糊層次分析法層次分析法（AHP）是指在進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)時(shí)，針對(duì)其中一個(gè)具體的評(píng)價(jià)指標(biāo)，通過(guò)對(duì)比分析形成一個(gè)可以打分的判斷矩陣，對(duì)對(duì)應(yīng)的特征向量、最大特征根等進(jìn)行計(jì)算，從而獲得各個(gè)元素的影響權(quán)重。層次分析法可以簡(jiǎn)化復(fù)雜的問(wèn)題，但只能獲得各指標(biāo)的影響程度，不能準(zhǔn)確地提出風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估結(jié)果。模糊綜合評(píng)價(jià)是根據(jù)模糊數(shù)學(xué)的隸屬度理論，將定性評(píng)價(jià)改為定量評(píng)價(jià)的方法。模糊綜合評(píng)價(jià)具有結(jié)果明顯、系統(tǒng)性強(qiáng)的優(yōu)點(diǎn)，能夠很好地解決模糊性和無(wú)法量化的問(wèn)題，但結(jié)果缺乏階段性。模糊層次綜合評(píng)價(jià)法（FAHP）是指將模糊綜合評(píng)價(jià)法與層次分析法相結(jié)合，定性與定量相結(jié)合，改進(jìn)了層次分析法和模糊綜合評(píng)價(jià)法的優(yōu)點(diǎn)，改善了模糊綜合評(píng)價(jià)結(jié)果層次性不足的問(wèn)題。首先用層次分析法確定要素集，然后用模糊綜合評(píng)判法確定評(píng)價(jià)效果。1.3.2技術(shù)路徑2TC公司及玉璽臺(tái)房地產(chǎn)項(xiàng)目概況2.1TC公司概況介紹滄州市TC房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司成立于2003年3月，注冊(cè)資金1億元，是一家植根于河北省滄州市的本土房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。公司本著服務(wù)人民，讓更多人住上高品質(zhì)住房的經(jīng)營(yíng)理念，經(jīng)過(guò)十多年的發(fā)展，現(xiàn)在發(fā)展成為集高級(jí)商品住宅開(kāi)發(fā)、房地產(chǎn)服務(wù)、建筑材料生產(chǎn)、裝修、金融投資為一體的大型綜合性民營(yíng)企業(yè)。現(xiàn)階段公司以高端地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主營(yíng)業(yè)務(wù)，隨之形成周邊配套產(chǎn)業(yè)，構(gòu)成了一條與房地產(chǎn)密切相關(guān)且較為完善的產(chǎn)業(yè)鏈，企業(yè)綜合實(shí)力位居滄州市第一。2.2玉璽臺(tái)房地產(chǎn)項(xiàng)目概況介紹由TC房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司投資建設(shè)的滄州是玉璽臺(tái)項(xiàng)目工程位于重慶路與吉林大道交叉口，地處西部新城政治、經(jīng)濟(jì)、文化、居住四核中心，一場(chǎng)五館等優(yōu)質(zhì)城市資源地段，項(xiàng)目占地56941.3平方米，建筑面積233313.9平方米，容積率2.49，綠化面積達(dá)到35%，當(dāng)期戶數(shù)為738戶，車(chē)位比例1:1.85。玉璽臺(tái)項(xiàng)目的整體規(guī)劃布局南低北高，將南側(cè)湖面景色最大限度地展現(xiàn)，玉璽臺(tái)項(xiàng)目以城心、湖畔、墅級(jí)定制的洋房為主，建筑類(lèi)型包括多層、高層及小高層。小區(qū)內(nèi)部自帶少量商業(yè)，有大型兒童活動(dòng)區(qū)，300平的下沉式會(huì)客廳，環(huán)氧跑道和幼兒園。項(xiàng)目地址一公里范圍內(nèi)匯聚了政務(wù)中心、國(guó)際會(huì)展中心、圖書(shū)館、博物館、游泳館、滄州水利電力學(xué)院、滄州一中、上海路小學(xué)、二幼分園、獅城公園、名人植物園、滄州市人民醫(yī)院等資源。玉璽臺(tái)項(xiàng)目周邊配套商場(chǎng)有榮盛廣場(chǎng)、新同天超市、華北三期以及項(xiàng)目南側(cè)市政規(guī)劃的大型商業(yè)綜合體，附近的交通線路主要有公交232路、489路、333路。3玉璽臺(tái)房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、評(píng)估與控制3.1玉璽臺(tái)房地產(chǎn)項(xiàng)目各階段風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別3.1.1投資決策階段風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別（1）產(chǎn)業(yè)政策風(fēng)險(xiǎn)近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)發(fā)展，無(wú)論是人民剛性的住房需求還是投資類(lèi)型的需求，使得國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)水漲船高，為了調(diào)節(jié)市場(chǎng)，滄州市政府出臺(tái)了《關(guān)于強(qiáng)化房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的通知》，主要規(guī)定了限購(gòu)和信貸的相關(guān)政策?！锻ㄖ愤€指出，為了繼續(xù)貫徹國(guó)家的房地產(chǎn)宏觀控制政策，加強(qiáng)住宅屬性，抑制房?jī)r(jià)快速上漲，確保滄州房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展，必須更加嚴(yán)格地規(guī)范土地轉(zhuǎn)讓合同的管理，加強(qiáng)對(duì)閑置土地的整治。綜上所述，政府出臺(tái)的一系列保障性政策，對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)還是存在風(fēng)險(xiǎn)的。（2）市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)目前滄州市的房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處在經(jīng)濟(jì)較好的時(shí)期，此時(shí)投資可獲得較高的利潤(rùn)。2020年滄州中心城區(qū)新改建二十余條城市道路，新建六十個(gè)精品小區(qū)，2020年新增商品住宅銷(xiāo)售面積達(dá)到2821.2萬(wàn)平方米，可見(jiàn)居民對(duì)于住宅用房的需求依然很旺盛；2020年滄州市城鄉(xiāng)道路建設(shè)突飛猛進(jìn)，城區(qū)公路通車(chē)?yán)锍踢_(dá)到了1.9萬(wàn)公里，新改建農(nóng)村公路4000公里，交通的便利加快了縣區(qū)的人口流入，2020年滄州全市常住人口城鎮(zhèn)化率達(dá)到56%，相較于2015年提高了7.4%。當(dāng)然房地產(chǎn)行業(yè)是瞬息萬(wàn)變的，加上房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的周期過(guò)長(zhǎng)極易導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商對(duì)未來(lái)形勢(shì)的錯(cuò)誤預(yù)測(cè)和判斷，這些也會(huì)使公司承擔(dān)巨大的風(fēng)險(xiǎn)。（3）項(xiàng)目類(lèi)型風(fēng)險(xiǎn)目前，房地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的類(lèi)型主要分為商業(yè)樓、寫(xiě)字樓、住宅樓以及綜合類(lèi)型樓盤(pán)，由于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的類(lèi)型不同，開(kāi)發(fā)商需要在開(kāi)發(fā)過(guò)程中承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也不同。近年來(lái)，隨著滄州市生產(chǎn)總值的提高，人民的生活及消費(fèi)水平的也在不斷提高，相對(duì)應(yīng)的，人們對(duì)自己的住宅質(zhì)量和舒適度也有了越來(lái)越高的要求。玉璽臺(tái)項(xiàng)目主打高端商品房，容積率低至2.49，綠化面積達(dá)35%，周邊配套設(shè)施一應(yīng)俱全，滿足目前消費(fèi)者對(duì)住宅的舒適和健康要求。3.1.2前期規(guī)劃階段風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別（1）土地獲取風(fēng)險(xiǎn)從本質(zhì)出發(fā)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是對(duì)土地的投資，其盈利空間的大小與土地價(jià)格密切相關(guān)。我國(guó)的土地所有權(quán)歸國(guó)家所有，隨著城鄉(xiāng)一體化的不斷發(fā)展，近年來(lái)我國(guó)適宜的土地資源逐漸稀缺，在保障農(nóng)業(yè)用地的同時(shí)，建筑設(shè)施用土地的價(jià)格也在一路高攀。此外，我國(guó)各地政府相繼出臺(tái)了對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控措施，這使得房地產(chǎn)項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)過(guò)程中同時(shí)承擔(dān)著政策與土地雙向擠壓的風(fēng)險(xiǎn)。（2）資金風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)模大，周期長(zhǎng)，需要前期投入巨額的資金，但資金回籠的過(guò)程較長(zhǎng)，期間又伴隨著種種風(fēng)險(xiǎn)，因此房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)需要時(shí)刻面臨著資金斷流的風(fēng)險(xiǎn)。較高的風(fēng)險(xiǎn)使得房地產(chǎn)公司在向銀行申請(qǐng)貸款時(shí)被拒絕的概率大大增加，瀕臨干涸的現(xiàn)金流也讓企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)承受能力變得極度脆弱，此時(shí)如果未能及時(shí)妥善處理產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)，資金鏈一旦斷裂，企業(yè)將陷入巨大的危機(jī)之中。（3）工程招標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)建設(shè)工程，尤其是住宅建筑的建設(shè)，關(guān)系到人民的生命財(cái)產(chǎn)安全，因此在項(xiàng)目招標(biāo)時(shí)選出注重項(xiàng)目質(zhì)量控制、可以很好地把握工程進(jìn)度，以及能夠較好地對(duì)成本金星控制的開(kāi)發(fā)商是項(xiàng)目成功的基礎(chǔ)之一。在招標(biāo)過(guò)程中需要格外注意低價(jià)競(jìng)標(biāo)、高價(jià)結(jié)算等惡意招標(biāo)行為，不僅要注重對(duì)施工單位的資質(zhì)及其團(tuán)隊(duì)能力的審查，還要注意合同上容易被忽略的條款是否完善且符合法律法規(guī)。3.1.3工程建設(shè)階段風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別（1）質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，項(xiàng)目質(zhì)量是項(xiàng)目成功的首要保證。如果項(xiàng)目的質(zhì)量由于工期緊張、交叉施工、沒(méi)有保護(hù)好瞠目等因素出現(xiàn)問(wèn)題，無(wú)法達(dá)到項(xiàng)目最初的要求標(biāo)準(zhǔn)，這將會(huì)大大延誤項(xiàng)目的工期，從而產(chǎn)生巨大的損失。項(xiàng)目的質(zhì)量問(wèn)題如果聽(tīng)之任之將會(huì)關(guān)乎今后居民生活的舒適度甚至可能危及居民的生命財(cái)產(chǎn)安全，如果企業(yè)選擇承擔(dān)工期延誤的損失，可能會(huì)因?yàn)轫?xiàng)目周期加長(zhǎng)而面臨其他方面的風(fēng)險(xiǎn)。（2）工期風(fēng)險(xiǎn)工期風(fēng)險(xiǎn)主要是指工程能否在規(guī)定時(shí)限內(nèi)按計(jì)劃完成施工。因?yàn)榉康禺a(chǎn)的投資期比較長(zhǎng)，資金回籠時(shí)間的過(guò)長(zhǎng)已然使項(xiàng)目的資金鏈承擔(dān)著不小的風(fēng)險(xiǎn)，此時(shí)如果沒(méi)有在工期內(nèi)按計(jì)劃完成工程，時(shí)間拖得越久，一系列不確定因素例如產(chǎn)業(yè)政策、先前計(jì)劃好的銷(xiāo)售時(shí)機(jī)等變化會(huì)使得項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)大大增加。不僅如此，工期延誤也會(huì)對(duì)開(kāi)發(fā)商和地產(chǎn)企業(yè)的口碑造成巨大的損失，對(duì)于自然災(zāi)害等不可抗力因素，開(kāi)發(fā)商也需要在一開(kāi)始做好風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)與備用計(jì)劃。（3）成本風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中影響事業(yè)成本的因素很多，例如當(dāng)?shù)卣畬?duì)房地產(chǎn)業(yè)政策、土地的獲取價(jià)格以及房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系等，企業(yè)在項(xiàng)目的初始階段會(huì)對(duì)項(xiàng)目過(guò)程中可能產(chǎn)生的成本進(jìn)行計(jì)算并據(jù)此作出項(xiàng)目的計(jì)劃，這些因素的變化將會(huì)導(dǎo)致項(xiàng)目初期的計(jì)劃與現(xiàn)狀嚴(yán)重脫節(jié)，成本的增加可能會(huì)導(dǎo)致現(xiàn)有的資金鏈斷裂。（4）安全風(fēng)險(xiǎn)在房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)過(guò)程中，項(xiàng)目的安全風(fēng)險(xiǎn)主要包括人身安全、財(cái)產(chǎn)安全及商業(yè)信息安全三個(gè)部分，安全風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生可能由于不恰當(dāng)?shù)氖┕せ蜻`反規(guī)范的施工流程，這些因素容易產(chǎn)生人身安全風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)產(chǎn)安全風(fēng)險(xiǎn)；此外，如有內(nèi)部員工惡意竊取公司內(nèi)部關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中項(xiàng)目的機(jī)要文件轉(zhuǎn)賣(mài)給對(duì)家公司，這將會(huì)給公司帶來(lái)極大的損失。3.1.4后期銷(xiāo)售階段風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別（1）營(yíng)銷(xiāo)策劃風(fēng)險(xiǎn)銷(xiāo)售階段是房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中的最后一環(huán)，在銷(xiāo)售過(guò)程中，選擇正確的營(yíng)銷(xiāo)渠道尤為重要。不恰當(dāng)或不合理的營(yíng)銷(xiāo)模式都會(huì)在銷(xiāo)售階段給房地產(chǎn)項(xiàng)目帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)可以選擇采用自己的銷(xiāo)售模式，這種銷(xiāo)售模式雇傭人員的成本低，可以在一定程度上減少項(xiàng)目成本、減輕財(cái)政負(fù)擔(dān)，但采用這種銷(xiāo)售模式所帶來(lái)的銷(xiāo)售效果不一定可以盡如人意；企業(yè)也可以選擇雇傭經(jīng)驗(yàn)豐富的代理商進(jìn)行營(yíng)銷(xiāo)策劃，相較于采用自己的銷(xiāo)售模式，雇傭代理商所帶來(lái)的銷(xiāo)售效果也會(huì)收到其他因素的影響，如果趕上樓盤(pán)銷(xiāo)售的旺季，代理商手上的資源也會(huì)彼此打架，此外優(yōu)秀的代理商可以幫助企業(yè)更快地銷(xiāo)售，但如果遇到缺乏積極性與責(zé)任感的代理商，對(duì)于既增加了成本又沒(méi)有增加銷(xiāo)售數(shù)量的企業(yè)無(wú)疑是雙重打擊。（2）物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)在房地產(chǎn)項(xiàng)目的后期銷(xiāo)售階段中，物業(yè)管理也是不可或缺的重要因素，優(yōu)秀的物業(yè)公司能夠?yàn)樾^(qū)業(yè)主提供滿意的服務(wù)，物業(yè)公司優(yōu)秀的口碑與服務(wù)也會(huì)提高樓盤(pán)的品質(zhì)與價(jià)格，物業(yè)主要負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)樓道和園區(qū)的衛(wèi)生，公共區(qū)域的安全管理以及小區(qū)內(nèi)部設(shè)施的日常維修保養(yǎng)等。優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)會(huì)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的知名度起到良好的宣傳作用，同時(shí)也可以為消費(fèi)者展示小區(qū)的良好形象，勤于維修和保養(yǎng)也會(huì)在一定程度上延長(zhǎng)小區(qū)的使用年限，進(jìn)而起到房屋保值的作用。（3）銷(xiāo)售價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)在房地茶項(xiàng)目的銷(xiāo)售階段，銷(xiāo)售價(jià)格將會(huì)直接影響整個(gè)項(xiàng)目的盈利，如果制定的銷(xiāo)售價(jià)格偏低，則銷(xiāo)量必然會(huì)上升，但項(xiàng)目的總體收益相較于預(yù)期收益會(huì)降低很多；然而如果制定的銷(xiāo)售價(jià)格偏高，則可能會(huì)牽連產(chǎn)生房屋滯銷(xiāo)的風(fēng)險(xiǎn)，最壞的情況直接導(dǎo)致資金回籠失敗，企業(yè)資金鏈斷裂。因此企業(yè)在制定銷(xiāo)售價(jià)格時(shí)必須仔細(xì)考察當(dāng)?shù)氐南M(fèi)水平與購(gòu)買(mǎi)力、周邊樓盤(pán)的價(jià)格以及該項(xiàng)目未來(lái)的升值空間，綜合考慮后，制定出合理的銷(xiāo)售價(jià)格。3.2玉璽臺(tái)房地產(chǎn)項(xiàng)目各階段風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)3.2.1初步建立風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)體系根據(jù)上文識(shí)別出的風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)，初步構(gòu)建玉璽臺(tái)房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)體系。表1初步風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)體系Table1Preliminaryriskindicatorsystem總目標(biāo)一級(jí)指標(biāo)二級(jí)指標(biāo)A風(fēng)險(xiǎn)總目標(biāo)B1投資決策階段C1產(chǎn)業(yè)政策風(fēng)險(xiǎn)C2市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)C3項(xiàng)目類(lèi)型風(fēng)險(xiǎn)B2前期規(guī)劃階段C4土地獲取風(fēng)險(xiǎn)C5資金風(fēng)險(xiǎn)C6項(xiàng)目招標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)B3工程建設(shè)階段C7質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)C8工期風(fēng)險(xiǎn)C9成本風(fēng)險(xiǎn)C10安全風(fēng)險(xiǎn)B4后期銷(xiāo)售階段C11營(yíng)銷(xiāo)策劃風(fēng)險(xiǎn)C12物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)C13銷(xiāo)售價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)3.2.2一級(jí)指標(biāo)判斷矩陣及權(quán)重根據(jù)上文建立的風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)體系設(shè)定評(píng)分表，通過(guò)德?tīng)柗茖?zhuān)家調(diào)查法發(fā)送問(wèn)卷，選定8名房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)的高素質(zhì)工作人員對(duì)指標(biāo)有關(guān)性進(jìn)行評(píng)估。表2德?tīng)柗茖?zhuān)家調(diào)查法名單Table2Delphiexpertsurveymethodlist姓名單位劉某天成晟和地產(chǎn)集團(tuán)有限公司項(xiàng)目部李某天成晟和地產(chǎn)集團(tuán)有限公司項(xiàng)目部李某天成晟和地產(chǎn)集團(tuán)有限公司項(xiàng)目部王某天成晟和地產(chǎn)集團(tuán)有限公司項(xiàng)目部吳某天成物業(yè)服務(wù)有限公司服務(wù)中心任某河北建設(shè)集團(tuán)股份有限公司財(cái)務(wù)部高某河北建設(shè)集團(tuán)股份有限公司工程項(xiàng)目部楊某河北建設(shè)集團(tuán)股份有限公司工程項(xiàng)目部這8名專(zhuān)家將評(píng)價(jià)現(xiàn)有風(fēng)險(xiǎn)指數(shù)的重要性，最后將評(píng)分結(jié)果與內(nèi)部討論總結(jié)，得出以下判斷矩陣：表3一級(jí)指標(biāo)判斷矩陣Table3Firstlevelindexjudgmentmatrix投資決策階段前期規(guī)劃階段工程建設(shè)階段后期銷(xiāo)售階段投資決策階段11/21/32前期規(guī)劃階段211/23工程建設(shè)階段3215后期銷(xiāo)售階段1/21/31/51，，由CR<0.1可知，判別矩陣滿足一致性標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定，一級(jí)指標(biāo)權(quán)重如下：表4一級(jí)指標(biāo)權(quán)重Table4Firstlevelindexweight指標(biāo)層權(quán)重投資決策階段0.1570前期規(guī)劃階段0.2720工程建設(shè)階段0.4829后期銷(xiāo)售階段0.08823.2.3二級(jí)指標(biāo)判斷矩陣及權(quán)重同理可得各階段二級(jí)指標(biāo)的判斷矩陣及指標(biāo)權(quán)重如下：（1）投資決策階段表5投資決策階段判斷矩陣Table5Judgmentmatrixintheinvestmentdecisionstage產(chǎn)業(yè)政策市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目類(lèi)型產(chǎn)業(yè)政策風(fēng)險(xiǎn)124市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)1/213項(xiàng)目類(lèi)型風(fēng)險(xiǎn)1/41/31，，表6投資決策階段指標(biāo)權(quán)重Table6Investmentdecision-makingstageindexweight指標(biāo)層權(quán)重產(chǎn)業(yè)政策風(fēng)險(xiǎn)0.5584市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)0.3196項(xiàng)目類(lèi)型風(fēng)險(xiǎn)0.1220（2）前期規(guī)劃階段表7前期規(guī)劃階段判斷矩陣Table7Judgmentmatrixintheearlyplanningstage土地獲取風(fēng)險(xiǎn)資金風(fēng)險(xiǎn)工程招標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)土地獲取風(fēng)險(xiǎn)11/41/2資金風(fēng)險(xiǎn)413工程招標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)21/31，，表8前期規(guī)劃階段指標(biāo)權(quán)重Table8Preliminaryplanningstageindexweight指標(biāo)層權(quán)重土地獲取風(fēng)險(xiǎn)0.1365資金風(fēng)險(xiǎn)0.6250工程招標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)0.2385（3）工程建設(shè)階段表9工程建設(shè)階段判斷矩陣Table9Judgmentmatrixintheprojectconstructionstage質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)工期風(fēng)險(xiǎn)成本風(fēng)險(xiǎn)安全風(fēng)險(xiǎn)質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)1325工期風(fēng)險(xiǎn)1/311/22成本風(fēng)險(xiǎn)1/2214安全風(fēng)險(xiǎn)1/51/21/41，，表10工程建設(shè)階段指標(biāo)權(quán)重Table10Projectconstructionstageindexweight指標(biāo)層權(quán)重質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)0.4773工期風(fēng)險(xiǎn)0.1539成本風(fēng)險(xiǎn)0.2880安全風(fēng)險(xiǎn)0.0809（4）后期銷(xiāo)售階段表11后期銷(xiāo)售階段判斷矩陣Table11Judgmentmatrixinthelatesalesstage營(yíng)銷(xiāo)策劃物業(yè)管理銷(xiāo)售價(jià)格營(yíng)銷(xiāo)策劃風(fēng)險(xiǎn)11/21/5物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)211/2銷(xiāo)售價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)521，，表12后期銷(xiāo)售階段指標(biāo)權(quán)重Table12Indicatorweightinthelatesalesstage指標(biāo)層權(quán)重營(yíng)銷(xiāo)策劃風(fēng)險(xiǎn)0.1283物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)0.2764銷(xiāo)售價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)0.5954由CR<0.1可知，上述判別矩陣皆滿足一致性標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定。3.2.4各級(jí)指標(biāo)權(quán)重匯總表13各級(jí)指標(biāo)權(quán)重匯總Table13Alllevelsofindexweightsummary一級(jí)指標(biāo)權(quán)重二級(jí)指標(biāo)權(quán)重綜合權(quán)重排序投資決策階段0.157產(chǎn)業(yè)政策風(fēng)險(xiǎn)0.55840.0876694市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)0.31960.0501778項(xiàng)目類(lèi)型風(fēng)險(xiǎn)0.1220.01915412前期規(guī)劃階段0.272土地獲取風(fēng)險(xiǎn)0.13650.03712810資金風(fēng)險(xiǎn)0.6250.173工程招標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)0.23850.0648726工程建設(shè)階段0.4829質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)0.47730.2304881工期風(fēng)險(xiǎn)0.15390.0743185成本風(fēng)險(xiǎn)0.2880.1390752安全風(fēng)險(xiǎn)0.08090.0390679后期銷(xiāo)售階段0.0882營(yíng)銷(xiāo)策劃風(fēng)險(xiǎn)0.12830.01131613物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)0.27640.02437811銷(xiāo)售價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)0.59540.0525147根據(jù)上表統(tǒng)計(jì)結(jié)果，可以得到TC公司玉璽臺(tái)項(xiàng)目的各種風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)權(quán)重。3.2.5二級(jí)指標(biāo)模糊綜合評(píng)價(jià)（1）投資決策階段（2）前期規(guī)劃階段（3）工程建設(shè)階段（4）后期銷(xiāo)售階段（5）整體評(píng)價(jià)（6）整體評(píng)分值3.3玉璽臺(tái)房地產(chǎn)項(xiàng)目各階段風(fēng)險(xiǎn)控制3.3.1投資決策階段風(fēng)險(xiǎn)控制房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)極其需要關(guān)注并重視國(guó)家的宏觀政策以及當(dāng)?shù)卣南鄳?yīng)規(guī)定，結(jié)合本市近年來(lái)的城市發(fā)展規(guī)劃，以及主城區(qū)內(nèi)其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，合理選擇項(xiàng)目的區(qū)域和位置，順應(yīng)城市發(fā)展規(guī)劃的投資決策也可以在一定程度上為項(xiàng)目保值。居住舒適的住宅區(qū)需要注重周邊設(shè)施的交通資源、教育資源、醫(yī)療資源與商業(yè)資源等因素，在決策階段做好充分的市場(chǎng)調(diào)查，可以有效降低產(chǎn)業(yè)政策可能帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。3.3.2前期規(guī)劃階段風(fēng)險(xiǎn)控制房地產(chǎn)項(xiàng)目