XX地產(chǎn)森林公園酒店項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書(shū)(可研報(bào)告)

大連君利地產(chǎn)待建“森林公園”項(xiàng)目酒店可行性研究報(bào)告大連君利地產(chǎn)待建“森林公園”項(xiàng)目酒店可行性研究報(bào)告2011年4月3日大連君利地產(chǎn)待建“森林公園”項(xiàng)目酒店可行性研究報(bào)告旭輝地產(chǎn)策劃2011年目錄TOC\o"1-1"\h\z\u1.調(diào)研性質(zhì) 42.項(xiàng)目地塊描述 83.待建酒店定位及設(shè)施推薦 214.市場(chǎng)區(qū)域分析 445.酒店供給和需求分析 636.待建酒店入住率和平均房?jī)r(jià)預(yù)測(cè) 887.待建酒店收入和支出預(yù)測(cè) 968.項(xiàng)目可行性分析 106附錄1–術(shù)語(yǔ)解釋附錄2–免責(zé)申明1.調(diào)研性質(zhì)市場(chǎng)和定位初可行性調(diào)研對(duì)象該市場(chǎng)、定位及財(cái)務(wù)可行性調(diào)研的對(duì)象是位于中華人民共和國(guó)大連市濱海路森林動(dòng)物園（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“項(xiàng)目地塊”）的城市休閑度假酒店開(kāi)發(fā)項(xiàng)目（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“待建酒店”）。初可行性調(diào)研目的此市場(chǎng)、定位及財(cái)務(wù)可行性報(bào)告的目的在于評(píng)估待建酒店項(xiàng)目地塊選址、市場(chǎng)的供需狀況，以確定待建酒店的最佳市場(chǎng)定位和設(shè)施配置，并分析開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)和潛在整體投資回報(bào)。業(yè)主、特許經(jīng)營(yíng)、管理歷史和假設(shè)我們假設(shè)待建酒店將由具備專(zhuān)業(yè)國(guó)際酒店管理經(jīng)驗(yàn)并在中國(guó)有豐富經(jīng)驗(yàn)的酒店管理公司來(lái)管理。根據(jù)調(diào)研項(xiàng)目本身和我們的市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)并按照中國(guó)國(guó)內(nèi)一般的業(yè)內(nèi)慣例，我們確定了適當(dāng)?shù)墓芾碣M(fèi)用。責(zé)任申明我們假設(shè)待建酒店已經(jīng)獲得了有效的預(yù)防火災(zāi)證書(shū)，符合相關(guān)的環(huán)境健康法規(guī)并且已經(jīng)獲得待建酒店?duì)I業(yè)所必須的其他執(zhí)照。我們假設(shè)這些并不會(huì)耽誤待建酒店的竣工和開(kāi)業(yè)日期。我們沒(méi)有查驗(yàn)過(guò)任何與待建酒店項(xiàng)目相關(guān)的許可證件、批文、證書(shū)。我們建議您的律師去證實(shí)以上這些文件的真實(shí)可靠性實(shí)地考察我們于2011年3月考察過(guò)項(xiàng)目選址，并在此基礎(chǔ)上做出該報(bào)告分析。為便于報(bào)告分析，我們假設(shè)待建酒店開(kāi)業(yè)日期為2013年10月1日。我們的財(cái)務(wù)分析都用計(jì)入通貨膨脹的人民幣（RMB）表示。注意事項(xiàng)我們的分析預(yù)測(cè)基于市場(chǎng)普遍存在的條件。如果以后有任何異常情況出現(xiàn)，我們保留修改預(yù)測(cè)的權(quán)利。我們的分析預(yù)測(cè)也基于以下?tīng)顩r和假設(shè)：1. 待建酒店將以國(guó)際五星級(jí)以上酒店的標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)；以及2. 待建酒店將由具備專(zhuān)業(yè)國(guó)際酒店管理經(jīng)驗(yàn)，擁有強(qiáng)大的銷(xiāo)售和市場(chǎng)分銷(xiāo)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，并在中國(guó)有實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)的酒店管理公司來(lái)管理?？尚行苑治鰣?bào)告之使用范圍如無(wú)君利地產(chǎn)的書(shū)面許可，該報(bào)告不可公開(kāi)或向第三方透露?？尚行哉{(diào)研報(bào)告的研究范圍我們的建議和意見(jiàn)主要是基于對(duì)當(dāng)?shù)睾蛥^(qū)域市場(chǎng)的市場(chǎng)知識(shí)和從業(yè)經(jīng)驗(yàn)。報(bào)告中所有信息的收集和分析均來(lái)源于旭輝地產(chǎn)。前期規(guī)劃相關(guān)資料、總體規(guī)劃由客戶(hù)方提供。我們假設(shè)所得到的信息全部屬實(shí)，并未另做認(rèn)證。調(diào)研方法我們的調(diào)研方法如下：1. 評(píng)估目標(biāo)地塊的城市和地區(qū)周邊環(huán)境，以確定可能影響酒店未來(lái)需求、供給和旅游市場(chǎng)的特定經(jīng)濟(jì)因素和人口發(fā)展趨勢(shì)。2. 對(duì)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)的現(xiàn)有和待建酒店進(jìn)行分析，以了解住宿需求；3. 對(duì)主要細(xì)分市場(chǎng)進(jìn)行分析，以確認(rèn)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)中住宿需求的特點(diǎn)；4. 我們?yōu)榇ň频赀M(jìn)行設(shè)施推薦和以及相關(guān)配置，為待建酒店選址并界定酒店的定位；5. 通過(guò)滲透分析法測(cè)算得出待建酒店入住率和平均房?jī)r(jià)的預(yù)測(cè)；6. 根據(jù)對(duì)可比競(jìng)爭(zhēng)酒店?duì)I業(yè)表現(xiàn)的分析研究，我們?yōu)榇ň频赀M(jìn)行十年收支預(yù)測(cè)；以及7. 根據(jù)現(xiàn)金流預(yù)測(cè)，測(cè)算開(kāi)發(fā)成本和融資額等情況進(jìn)行了投資回報(bào)率分析。調(diào)研理論我們對(duì)入住率、平均房?jī)r(jià)和指示性現(xiàn)金流預(yù)測(cè)，是基于我們對(duì)市場(chǎng)的知識(shí)和了解，以及相同或相似物業(yè)在經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)方面的經(jīng)驗(yàn)。截至撰寫(xiě)此報(bào)告時(shí)，我們對(duì)未來(lái)事件均做出了最佳的估算。假若此報(bào)告中的任何假設(shè)并未實(shí)現(xiàn)，將可能?chē)?yán)重影響指示性現(xiàn)金流的預(yù)測(cè)。我們的預(yù)測(cè)是基于當(dāng)前和預(yù)期中的未來(lái)市場(chǎng)所認(rèn)知的情況。在預(yù)測(cè)時(shí)，我們強(qiáng)調(diào)未來(lái)市場(chǎng)會(huì)面對(duì)許多不確定因素，該預(yù)測(cè)應(yīng)當(dāng)視為是對(duì)可能發(fā)生狀況的指示性評(píng)估而不應(yīng)視為絕對(duì)事實(shí)。在測(cè)算過(guò)程中所做的假設(shè)，將涉及相當(dāng)多的變數(shù)，這些變數(shù)對(duì)市場(chǎng)變化十分敏感。委托方接受為此報(bào)告所做的參數(shù)假設(shè)及理論基礎(chǔ)。

2.項(xiàng)目及地塊描述待建項(xiàng)目業(yè)主待建項(xiàng)目投資主要目標(biāo)持有基地或退出策略期望的運(yùn)營(yíng)方式目前項(xiàng)目進(jìn)度項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度表項(xiàng)目地塊概況項(xiàng)目基地指標(biāo)土地地貌資源業(yè)主公司：大連君利地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司英文名稱(chēng)：業(yè)主背景：君利是一家專(zhuān)業(yè)的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司及不動(dòng)產(chǎn)投資公司，主要從事的業(yè)務(wù)有，一級(jí)土地開(kāi)發(fā)整理，大宗房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，休閑不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)及經(jīng)營(yíng)；其企業(yè)在土地、不動(dòng)產(chǎn)兼并領(lǐng)域及融資領(lǐng)域有著突出的業(yè)績(jī)。企業(yè)法人：閆志強(qiáng)注冊(cè)資本：1000萬(wàn)元人民幣以高端休閑度假產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)及發(fā)展為目標(biāo)，希望打造一個(gè)“東北亞及環(huán)渤海”區(qū)域第一品牌的休閑度假產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)型產(chǎn)業(yè)，以長(zhǎng)期持有為最高愿景以聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)品牌管理集團(tuán)進(jìn)行管理項(xiàng)目總體規(guī)劃設(shè)計(jì)及項(xiàng)目定位策劃階段項(xiàng)目一期開(kāi)發(fā)總要時(shí)間節(jié)點(diǎn)進(jìn)度2-1表基地北部為山巒，南部為黃海，基地以山地、森林為主生態(tài)環(huán)境優(yōu)良?！扒嗌健⒕G水、林木”是其特征概括。規(guī)劃區(qū)位于大連中心城市的南部海岸，大連城市海岸線中段，國(guó)家5A級(jí)旅游帶之濱海路中點(diǎn)上，是區(qū)域休閑布局經(jīng)濟(jì)帶重要節(jié)點(diǎn)基地內(nèi)擁有豐富的森林、山巒、溫泉等自然資源。項(xiàng)目一至二期的拓展空間，為區(qū)域性產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)預(yù)留了足夠的可持續(xù)發(fā)展空間。規(guī)劃區(qū)內(nèi)土地，以森林動(dòng)物園為基礎(chǔ)，開(kāi)發(fā)溫泉度假、高爾夫公園、馬術(shù)俱樂(lè)部及森林歡樂(lè)谷等，結(jié)合區(qū)域海洋公園等多層次人文產(chǎn)業(yè)發(fā)展。規(guī)劃區(qū)內(nèi)森林動(dòng)物園為4A級(jí)景區(qū)，付家莊是大連人流量最大的浴場(chǎng)之一大連白云山著名的“森林動(dòng)物園”內(nèi)，基地分為一、二期兩部，一期位于公園東南入口處，地勢(shì)以溝谷為主，陡坎形成數(shù)塊臺(tái)地及山林區(qū)域組成?；匚挥诖筮B市的城市中心區(qū)南端，西側(cè)緊鄰大連市著名的星海廣場(chǎng)，東西長(zhǎng)約3.6KM，南北寬約2.3KM。規(guī)劃總用地40余萬(wàn)平方米。一期占地面積約5萬(wàn)平方米二期占地面積約35萬(wàn)平方米二期一期期二期一期期項(xiàng)目土地以山谷、森林資源為主，地貌呈坡地、臺(tái)地特征 位置圖以下地圖顯示了待建酒店在大連的大致位置圖周邊交通條件周邊用地概況航空—周水子機(jī)場(chǎng)距本案北約14公里，約25分鐘車(chē)程。鐵路—火車(chē)站距本案北約6公里，由解放路到達(dá)火車(chē)站。港口—大連港距本案北約7公，是中國(guó)重要的國(guó)際港口之一，濱海路方便到達(dá)大連港。道路—景觀濱海路橫穿規(guī)劃區(qū)、北側(cè)的東北路與城市快速路連接，可以方便快捷的到達(dá)市中心及其他周邊區(qū)域。基地由于緊鄰星海灣金融會(huì)展中心，由于良好的區(qū)位和生態(tài)環(huán)境，周邊地塊以居住和旅游為主。周邊適宜建設(shè)用地已基本建設(shè)，可開(kāi)發(fā)用地較少；西側(cè)居住以高層為主，東側(cè)和北側(cè)以低層住宅為主；西側(cè)項(xiàng)目為廣場(chǎng)、游樂(lè)場(chǎng)、游泳館、博物館等大眾休閑旅游產(chǎn)品，東側(cè)為假日酒店、療養(yǎng)院等中高端旅游度假產(chǎn)品。周邊旅游項(xiàng)目主要旅游項(xiàng)目：城市之星游樂(lè)場(chǎng)、百年城雕、游泳館、熱帶植物館、國(guó)際金融會(huì)議中心、青少年夏令營(yíng)、各類(lèi)星級(jí)酒店。休閑觀光項(xiàng)目：星海廣場(chǎng)、世界博覽廣場(chǎng)、森林動(dòng)物園、付家莊海濱公園、金沙灘海濱浴場(chǎng)、銀沙灘海濱浴場(chǎng)、棒棰島國(guó)賓度假區(qū)及老虎灘基地海洋公園等項(xiàng)目。療養(yǎng)度假：金沙灘度假村、休療養(yǎng)院、白云山莊等?；刂苓吢糜涡蓍e項(xiàng)目較為齊全，但多為一日游項(xiàng)目，缺乏多日游項(xiàng)目及核心價(jià)值項(xiàng)目。旅游資源現(xiàn)狀大連市旅游資源可分為以下幾種類(lèi)型：現(xiàn)代都市：包括廣場(chǎng)、綠地，會(huì)展、節(jié)事等。浪漫和時(shí)尚是大連最為顯著的資源要素和城市特色，“洋氣”是現(xiàn)代都市旅游資源的突出表現(xiàn)。近代人文：大連近代歷史人文資源主要集聚在旅順口區(qū)，旅順口區(qū)素有“中國(guó)半部近代史”之稱(chēng)譽(yù)，向以人文景觀聞名于世，無(wú)論是豐度還是品質(zhì)，都是頂級(jí)。藍(lán)色海洋：海濱資源價(jià)值，綿延數(shù)千里的海濱帶，沙灘、海灣、海港、島嶼和眾多海蝕地貌景觀與溫暖適宜氣候的復(fù)合。綠色生態(tài)：大連山丘型旅游資源豐富，陸上山林豐度高，擁有眾多的國(guó)家級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)、自然保護(hù)區(qū)和森林公園。擁有冰峪溝等優(yōu)良級(jí)的山丘型旅游地；溫泉旅游資源分布其間，成為綠色生態(tài)旅游資源的亮點(diǎn)。小結(jié)：市旅游資源豐富，現(xiàn)代都市景觀、海洋景觀、人文景觀、生態(tài)景觀成為大連市的旅游品牌。成熟、完善、系統(tǒng)、品牌的城市旅游資源為本案的發(fā)展提供了優(yōu)越的旅游環(huán)境。沿海旅游資源現(xiàn)狀大連濱海旅游資源豐富，主要旅游項(xiàng)目有品牌旅游項(xiàng)目：星海廣場(chǎng)、老虎灘海洋公園、圣地亞海洋世界。生態(tài)旅游項(xiàng)目：星海公園、海之韻公園、棒棰島風(fēng)景區(qū)特色旅游項(xiàng)目：燕窩嶺婚慶公園濱海浴場(chǎng)：金沙灘、銀沙灘、付家莊濱海浴場(chǎng)、棒棰島海浴場(chǎng)、星海公園浴場(chǎng)、黑石礁浴場(chǎng)等。小結(jié)：本案位于兩大品牌項(xiàng)目星海廣場(chǎng)和老虎灘海洋公園之間，本案周邊的濱海旅游項(xiàng)目繁多，但以中低檔次為主。周邊旅游項(xiàng)目簡(jiǎn)介星海公園概況：位于大連市西南部，星海廣場(chǎng)西側(cè)，是供市民休閑、度假的多功能綜合性公園。優(yōu)勢(shì)：位于市區(qū)稀缺濱海岸線上，自然環(huán)境優(yōu)越。棒棰島風(fēng)景區(qū)概況：位于濱海路東端，是以山、海、島、灘主景觀的風(fēng)景勝地，是接待國(guó)內(nèi)外重要來(lái)賓的著名風(fēng)景區(qū)。優(yōu)勢(shì)：自然景觀得天獨(dú)厚，是一以山、海、島、灘為主要景觀的風(fēng)景勝地。老虎灘海洋公園概況：位于大連南部海濱風(fēng)景區(qū)南部，是集觀光、娛樂(lè)、購(gòu)物、文化于一體的現(xiàn)代化海洋主題公園,亞洲最大的極地館。優(yōu)勢(shì)：是大連地區(qū)唯一一家5A級(jí)景區(qū)，中國(guó)旅游知名品牌。圣地亞海洋世界概況：位于海濱景區(qū)，星海灣公園，亞洲第一座海洋主題樂(lè)園。優(yōu)勢(shì)：時(shí)代感強(qiáng)，科技文化含量高，旅游項(xiàng)目集海洋景觀與科普文化與一體。森林動(dòng)物園概況：處大連市區(qū)東南部，位于海濱風(fēng)景名勝區(qū)白云山（國(guó)家5A級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)）。優(yōu)勢(shì)：依山傍海、環(huán)境優(yōu)美、景色宜人，是大連市“十佳景區(qū)之一”付家莊濱海浴場(chǎng)概況：位于付家莊公園內(nèi)，濱海西路與中路之間，是大連市主要的濱海浴場(chǎng)之一。優(yōu)勢(shì)：是大連市使用頻率最高，人流最大的濱海浴場(chǎng)之一，水質(zhì)清澈，環(huán)境優(yōu)美。小結(jié)：得天獨(dú)厚的濱海自然環(huán)境、良好的配套設(shè)施、獨(dú)特的地域風(fēng)情、優(yōu)質(zhì)的旅游品牌、定期的節(jié)慶活動(dòng)是濱海旅游項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)元素，黃金海岸的打造要吸取這些優(yōu)勢(shì)元素，并創(chuàng)造出新的優(yōu)勢(shì)元素，從而形成沿海旅游項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)互補(bǔ)、交錯(cuò)競(jìng)爭(zhēng)，共同發(fā)展的局面。土地利用現(xiàn)狀項(xiàng)目規(guī)劃酒店區(qū)域總指標(biāo)一期土地占地面積（萬(wàn)㎡）容積率（計(jì)劃）建筑面積（萬(wàn)㎡）A0.832.4B1.50.40.6C1.20.40.48D0.60.50.3EF0.6--G0.310.3合計(jì)50.824.08現(xiàn)狀分析現(xiàn)有資源與新開(kāi)發(fā)模式的改變項(xiàng)目現(xiàn)有粗放式土地開(kāi)發(fā)，依托白云山森林資源環(huán)境，充分發(fā)揮山巒的深谷土地空間資源，開(kāi)發(fā)高端度假型休閑產(chǎn)業(yè)。利用國(guó)家4A級(jí)旅游景區(qū)的“開(kāi)發(fā)政策”定向，開(kāi)發(fā)精品度假市場(chǎng)?，F(xiàn)狀基礎(chǔ)功能與新項(xiàng)目業(yè)態(tài)功能的融合項(xiàng)目地及周邊的基礎(chǔ)功能現(xiàn)狀，主要依托森林動(dòng)物園及濱海旅游功能配套；本案將以錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)的開(kāi)發(fā)理念，依托基地生態(tài)森林資源，打造高端精品休閑度假的業(yè)態(tài)功能，與區(qū)域現(xiàn)狀形成互補(bǔ)。項(xiàng)目一期與二期進(jìn)一步整合本案一期依托森林環(huán)境及溫泉資源開(kāi)發(fā)以“水文化”為主的休閑度假功能；與二期利用深谷及土地資源，發(fā)展“主題康體”為主的會(huì)所式物業(yè)型高端休閑度假產(chǎn)業(yè)。形成兩期呼應(yīng)互動(dòng)的可持續(xù)發(fā)展產(chǎn)業(yè)體系。項(xiàng)目地塊SWOT分析?以下總結(jié)了目標(biāo)地塊的SWOT分析：優(yōu)勢(shì)良好的區(qū)位和交通條件；面對(duì)濱河路及付家莊海岸，于森林動(dòng)物園之中，旅游資源豐富；星海廣場(chǎng)、森林動(dòng)物園、付家莊公園等旅游設(shè)施的聚集定人氣、知名度；廣闊客源市場(chǎng)，強(qiáng)大區(qū)域經(jīng)濟(jì)支撐，將帶動(dòng)國(guó)內(nèi)、外旅游客源市場(chǎng)。項(xiàng)目地周邊多以別墅項(xiàng)目為主，人文素質(zhì)較高，成功人士的聚集地。劣勢(shì)適宜建設(shè)用地較少，發(fā)展房地產(chǎn)空間有限；濱海路作為片區(qū)主要聯(lián)系通道，不能滿足發(fā)展需求；旅游產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)分散，各自為政；機(jī)遇《國(guó)務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展旅游業(yè)的意見(jiàn)》（國(guó)發(fā)[2009]41號(hào)）正式發(fā)布，為片區(qū)旅游開(kāi)發(fā)提供良好政策支撐；政府《關(guān)于加快旅游業(yè)發(fā)展的意見(jiàn)》，確立旅游業(yè)的支柱產(chǎn)業(yè)地位；大連旅游已經(jīng)走出了一條獨(dú)具特色的發(fā)展之路，正處于整體提升的重要戰(zhàn)略發(fā)展階段；威脅森林資源的保護(hù)和開(kāi)發(fā)利用；；濱海以外旅游規(guī)模較小，品牌效應(yīng)不突出。3.待建酒店定位及設(shè)施推薦定位依據(jù)城市定位對(duì)基地要求實(shí)現(xiàn)東北亞休閑度假中心城市，瀕海城市重要的節(jié)點(diǎn)型休閑度假目的地，項(xiàng)目目標(biāo)產(chǎn)業(yè)提升其知名度，擁有豐富優(yōu)勢(shì)資源的“城市中央”可能成為區(qū)域發(fā)展龍頭。區(qū)域旅游市場(chǎng)支撐環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈是北方經(jīng)濟(jì)最活躍的地區(qū)，隨著生活條件改善，蘊(yùn)含巨大的休閑度假市場(chǎng)。資源優(yōu)勢(shì)成熟、完善、系統(tǒng)、品牌的城市資源為本案的發(fā)展提供了優(yōu)越的度假環(huán)境、地?zé)豳Y源。日漸成熟的建設(shè)條件周邊規(guī)劃多元的休閑項(xiàng)目，產(chǎn)生很好的聯(lián)動(dòng)效應(yīng)，為本區(qū)開(kāi)發(fā)創(chuàng)造了有利條件。策略依據(jù)依托城市發(fā)展戰(zhàn)略的政策導(dǎo)向及區(qū)域板塊的資源優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目區(qū)域與城市功能的差異化規(guī)劃思路發(fā)展高端休閑度假產(chǎn)業(yè)，于城市標(biāo)準(zhǔn)五星級(jí)酒店形成錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)。區(qū)域中心休閑度假產(chǎn)業(yè)從經(jīng)營(yíng)城市角度開(kāi)發(fā)優(yōu)勢(shì)資源項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)與“區(qū)域”整體產(chǎn)業(yè)形態(tài)進(jìn)行融合發(fā)展打造“休閑度假產(chǎn)業(yè)精品品牌”，增強(qiáng)度假及功能產(chǎn)業(yè)吸引力創(chuàng)造強(qiáng)大的休閑度假及城市功能市場(chǎng)需求、區(qū)域中心的交通位置，為本案市場(chǎng)需求提供了強(qiáng)有利的保障溫泉文化與生態(tài)休閑度假資源的融合通過(guò)文化創(chuàng)新才能保持旅游業(yè)可持續(xù)發(fā)展生態(tài)休閑度假發(fā)展策略完好的生態(tài)、美好的環(huán)境、寶貴的地質(zhì)及地理資源是度假產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)最大財(cái)富定位打造一個(gè)國(guó)際化復(fù)合型休閑地產(chǎn)（RV地產(chǎn)）項(xiàng)目RecreationalVillage，即“休閑不動(dòng)產(chǎn)”在即將來(lái)臨的休閑時(shí)代，以關(guān)注人的生存狀態(tài)和生活質(zhì)量為第一功能的高端休閑度假地產(chǎn)，無(wú)疑是最具生命力的，將成為未來(lái)地產(chǎn)發(fā)展的一種必然趨勢(shì)，也是人類(lèi)生活發(fā)展的必然趨勢(shì)。產(chǎn)業(yè)功能定位機(jī)會(huì)地?zé)豳Y源面對(duì)同質(zhì)性開(kāi)發(fā)產(chǎn)品如何提升突破山水風(fēng)貌如何因地制宜將山水與項(xiàng)目做有機(jī)整合品牌導(dǎo)入如何引進(jìn)國(guó)際一流品牌，打造城市核心產(chǎn)業(yè)地位的口碑，將項(xiàng)目知名度打響產(chǎn)業(yè)功能定位依據(jù)人口：依托城市高端人口基數(shù)，開(kāi)發(fā)北中國(guó)及國(guó)際高端休閑度假消費(fèi)市場(chǎng)地段：城市中央山谷與海岸交融，占據(jù)城市度假核心板塊產(chǎn)品：高價(jià)值產(chǎn)品需要——”主題功能性”烘托競(jìng)爭(zhēng)同質(zhì)化開(kāi)發(fā)項(xiàng)目較少，便于異化突出定位策略依據(jù)“山主貴，水主財(cái)”——形成項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)的核心價(jià)值項(xiàng)目區(qū)域板塊是貫穿大連南部海岸線旅游大動(dòng)脈，濱海路中段的核心板塊，以“海”為題的城市核心功能布滿區(qū)域各個(gè)節(jié)點(diǎn)。項(xiàng)目則以城市中央山谷唯一的以“山”為主題的休閑度假項(xiàng)目，以“泉”為核心的“水”文化題材的功能規(guī)劃，與區(qū)域城市“?！敝黝}項(xiàng)目，形成“錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)”的核心途徑！產(chǎn)業(yè)功能定位元素水文化之產(chǎn)業(yè)化要素休閑美食、購(gòu)物……度假度假、泡溫泉、登山……養(yǎng)生SPA、泉療、養(yǎng)生……居住酒店、別墅、企業(yè)會(huì)所……經(jīng)營(yíng)經(jīng)營(yíng)收益、休閑不動(dòng)產(chǎn)、租賃……以深化“水”主題展開(kāi)未來(lái)生活需求為定位待建酒店項(xiàng)目定位周邊已開(kāi)發(fā)的海濱旅游項(xiàng)目繁多,與本案形成互補(bǔ)之勢(shì),并獨(dú)樹(shù)本案錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)，是思考關(guān)鍵目標(biāo)客戶(hù)緣何選擇本案?——超越別人本案必須將主題深化,切準(zhǔn)目標(biāo)消費(fèi)市場(chǎng),提供超出市場(chǎng)同類(lèi)標(biāo)準(zhǔn),且富含文化底蘊(yùn)的產(chǎn)品,將本案塑造為知名度,指名度的產(chǎn)品適宜因地制宜，發(fā)展多樣化、綜合形態(tài)、主題性……休閑度假及高端功能產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)國(guó)際復(fù)合型休閑度假城市中央板塊之東北亞首個(gè)森林主題溫泉度假中央功能酒店酒店級(jí)別：超五星級(jí)度假極品酒店項(xiàng)目酒店競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)定位對(duì)于待建酒店競(jìng)爭(zhēng)酒店市場(chǎng)定位圖，我們給出以下結(jié)論：傳統(tǒng)的高檔景觀區(qū)域度假酒店—棒棰島、星海灣；傳統(tǒng)CBD區(qū)域商務(wù)酒店—中山區(qū)、人民路。大連棒棰島其入住率及平均房?jī)r(jià)均高于競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)平均水平，并且該酒店是目前大連五星級(jí)度假酒店市場(chǎng)中平均房?jī)r(jià)最高的酒店；大連香格里拉大飯店其入住率及平均房?jī)r(jià)均高于競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)平均水平，并且該酒店是目前大連五星級(jí)酒店市場(chǎng)中平均房?jī)r(jià)最高的酒店；大連富麗華酒店，2008年業(yè)績(jī)表現(xiàn)低于競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)平均水平。與香格里拉大酒店相比，其品牌和定位都略次于高端五星級(jí)酒店的標(biāo)準(zhǔn)；大連凱賓斯基酒店，由于其2005年進(jìn)入市場(chǎng)，已完全滲透市場(chǎng)，因此其2010年入住率和平均房?jī)r(jià)相對(duì)較高；值得注意的是位于星海區(qū)域的三家待建酒店（城堡酒店、君悅酒店、JW萬(wàn)豪酒店）的主要競(jìng)爭(zhēng)酒店——大連香格里拉大酒店和大連富麗華酒店就平均房?jī)r(jià)而言(ADR)都是大連五星級(jí)酒店市場(chǎng)上的佼佼者。下表為未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)的業(yè)績(jī)定位，僅用于了解市場(chǎng)狀況，我們保留修改這些定位的權(quán)利。入住率（occupancy）入住率（occupancy）平均房?jī)r(jià)（ARD）第三集團(tuán)第二集團(tuán)第一集團(tuán)11/10/61/2/3/7/812/10/9/5/41.大連香格里拉大酒店2.大連富麗華酒店3.大連凱賓斯基酒店4.待建休閑度假型酒店5.大連棒棰島國(guó)賓館6.大連新世界酒店7.大連君悅酒店8.大連JW萬(wàn)豪酒店9.大連裕景酒店10.大連港麗酒店11.大連希爾頓酒店12.大連城堡酒店由于預(yù)期平均房?jī)r(jià)的差異，預(yù)計(jì)市場(chǎng)內(nèi)的酒店會(huì)被分為三個(gè)集團(tuán)。待建酒店，大連棒棰島國(guó)賓館、城堡酒店、大連君悅酒店以及大連裕景酒店將會(huì)位于第一集團(tuán)。第一集團(tuán)競(jìng)爭(zhēng)酒店平均房?jī)r(jià)處于市場(chǎng)最高水平，這些酒店的進(jìn)入將進(jìn)一步提升整個(gè)大連酒店市場(chǎng)的平均房?jī)r(jià)?？紤]到待建酒店有機(jī)會(huì)將會(huì)成為大連第一個(gè)國(guó)際豪華五星級(jí)酒店，因此在平均房?jī)r(jià)的表現(xiàn)要遠(yuǎn)高于市場(chǎng)平均水平。通過(guò)我們同當(dāng)?shù)氐恼賳T的訪談中我們了解到，裕景酒店規(guī)劃將位于大連第一高樓內(nèi)，目前該酒店與豪華酒店酒店集團(tuán)——朱美拉進(jìn)行談判，預(yù)計(jì)該酒店同待建酒店一樣定位豪華高端，因此預(yù)計(jì)該酒店平均房?jī)r(jià)將遠(yuǎn)高于競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)平均水平（但考慮到該酒店目前正在談判中，酒店品牌無(wú)法確定，因此該酒店的平均房?jī)r(jià)定位存在加大的不確定性）。大連港麗酒店，“港麗”品牌是希爾頓酒店管理集團(tuán)旗下的高端豪華品牌，因此該酒店的定位同樣高端豪華，并且其地理位置極具潛力，因此預(yù)計(jì)該酒店的平均房?jī)r(jià)將處于第一集團(tuán)領(lǐng)先位置。大連香格里拉大酒店、大連遠(yuǎn)洋洲際酒店、大連JW萬(wàn)豪酒店以及大連希爾頓酒店將會(huì)位于第二集團(tuán)。該集團(tuán)內(nèi)的酒店是國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的五星級(jí)酒店，因此預(yù)計(jì)其房?jī)r(jià)仍要高于競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)平均水平，但由于其定位要相對(duì)低于第一集團(tuán)的豪華五星級(jí)定位，該集團(tuán)內(nèi)酒店平均房?jī)r(jià)會(huì)比第一集團(tuán)的酒店稍低。由于品牌和定位的不同，這些酒店房?jī)r(jià)將不太可能與第一集團(tuán)酒店處于同一水平。大連富麗華酒店和大連新世界酒店將位于第三集團(tuán)。第三集團(tuán)酒店處于較低級(jí)別。由于這兩家酒店不是國(guó)際五星級(jí)品牌酒店，定位較低，因此這些酒店的房?jī)r(jià)會(huì)低于競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)平均水平，但是由于該酒店按照國(guó)際五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)建造，加上完善、先進(jìn)的酒店設(shè)施，以及與待建酒店位于同一條路上這一獨(dú)特的地理位置，他們?nèi)匀粫?huì)保持一定的競(jìng)爭(zhēng)力。酒店價(jià)格定位目前大連中山區(qū)擁有大連最高端的五星級(jí)國(guó)際和國(guó)內(nèi)品牌酒店，如棒棰島國(guó)賓館大連香格里拉大酒店和富麗華酒店等。待建的國(guó)際豪華超五星級(jí)酒店將以其國(guó)際頂端的客房設(shè)施、領(lǐng)先于市場(chǎng)的寬敞客房面積、所處樓宇的頂級(jí)品質(zhì)、及世界頂級(jí)的酒店管理公司而使其房?jī)r(jià)處于市場(chǎng)的領(lǐng)先位置。目標(biāo)客戶(hù)定位 目標(biāo)客群區(qū)域分布國(guó)內(nèi)客源市場(chǎng)入境客源市場(chǎng)國(guó)際頂級(jí)豪超五星級(jí)度假酒店主要針對(duì)在整個(gè)大連地區(qū)作中短期（1—3日）停留，年齡在30－50歲之間，有較高的住宿預(yù)算能力，屬于整個(gè)城市里承受最高租金的住客。休閑度假住客——占比70%以北中國(guó)高端階層及國(guó)際自助散客為主，尤其是日本和韓國(guó)散客。此外，未來(lái)待建酒店所處的高建筑作為大連城市的“名片”之一，必將吸引較多的具有高消費(fèi)能力高端國(guó)內(nèi)外休閑住客。大連是東北地區(qū)、環(huán)渤海、京津及華北地區(qū)最重要的高端休閑度假基地，主要以高層關(guān)系建立、資源城市關(guān)系接待及私人度假目的的高端階層客戶(hù)；每年5-10月份，來(lái)自東資源北城市的高端人士：政府高官、金融、糧食、礦業(yè)、木材、外貿(mào)、港口運(yùn)輸?shù)禺a(chǎn)為主的消費(fèi)階層；北京、天津的高端人士以政府高官、金融、投資、外貿(mào)、港口運(yùn)輸、地產(chǎn)、IT、軟件外包為主的消費(fèi)階層；大連是影視重要的拍攝基地，每年有大量的劇組在大連拍攝，同時(shí)吸引眾多的演藝界人士來(lái)連度假休閑。商務(wù)兼顧度假住客——占比15%吸引大連市投資銀行，金融企業(yè)，世界五百?gòu)?qiáng)等的高端商務(wù)客戶(hù)，以及由大連市政府邀請(qǐng)的高級(jí)訪問(wèn)參觀人士。會(huì)議兼顧度假住客——占比15%吸引在會(huì)展中心舉辦展會(huì)的訪客（大多數(shù)的此類(lèi)訪客，會(huì)在高檔酒店設(shè)置一個(gè)中型或小型的產(chǎn)品展示廳、發(fā)布會(huì)等）；以及大連和其他地區(qū)企業(yè)組織的高端獎(jiǎng)勵(lì)會(huì)議住客。商務(wù)兼度假客商務(wù)兼度假客休閑度假住客休閑度假住客會(huì)議兼度假客會(huì)議兼度假客國(guó)內(nèi)客源市場(chǎng)共分為三級(jí)市場(chǎng)一級(jí)旅游市場(chǎng)：大連及大遼寧區(qū)域城市二級(jí)旅游市場(chǎng)：吉林、黑龍江、內(nèi)蒙古等省市三個(gè)旅游市場(chǎng)：北京、天津、上海、山西等省市項(xiàng)目區(qū)域位于東北和環(huán)渤海兩大經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)區(qū)域的結(jié)合部，是旅游需求最旺盛的區(qū)域之一，入境旅游市場(chǎng)分為三級(jí)：一級(jí)旅游市場(chǎng)：日本、韓國(guó)地區(qū)市場(chǎng)等二級(jí)旅游市場(chǎng)：港臺(tái)、東南亞地區(qū)市場(chǎng)等三級(jí)擴(kuò)展市場(chǎng)：俄羅斯及東、北歐洲市場(chǎng)最佳酒店規(guī)模及設(shè)施推薦依據(jù)待建項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)模式的建立的核心提煉項(xiàng)目的核心,樹(shù)立一個(gè)核心價(jià)值體系：一個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)作，只有一個(gè)核心，為了項(xiàng)目的發(fā)展必須梳理出一條主線，即：項(xiàng)目的核心價(jià)值體系項(xiàng)目城市區(qū)域的資源及定位導(dǎo)向——《國(guó)家級(jí)5A級(jí)風(fēng)景區(qū)》，以“濱海路”、“海濱公園”及“森林動(dòng)物園”為基地——城市主城區(qū)中心板塊的休閑、度假資源及城市屬性的海岸資源，打造“復(fù)合型”度假產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目地塊的核心資源優(yōu)勢(shì)——“地?zé)帷薄皽厝辟Y源；——依托“地?zé)峒皽厝钡拈_(kāi)發(fā)，以“水文化”為核心，嫁接高端“SPA”功能提升；溫泉度主題假板塊產(chǎn)業(yè)核心功能設(shè)定：主題溫泉會(huì)所——形成核心功能板塊的聚會(huì)點(diǎn)；標(biāo)志型溫泉酒店——形成板塊地標(biāo)建筑的焦點(diǎn)；溫泉分時(shí)度假——核心板塊的“核心功能”；溫泉文化——形成項(xiàng)目的核心“文化”體系；最佳酒店規(guī)模及設(shè)施推薦客房客房數(shù)量所占比例%每間客房面積（m2）指示性面積（m2）度假套房A4040%1204800.0度假套房B2020%1603200.0VIP度假套房2020%1903800.0會(huì)員度假別墅1010%300-4003600.0輔助及后臺(tái)準(zhǔn)備區(qū)1800.0總計(jì)100100%17,200餐飲設(shè)施座位數(shù)每個(gè)座位面積（m2）指示性面積（m2）全天制餐廳—西餐美食特色餐廳—中餐10020023.5200700特色餐廳—日餐503150大堂吧、咖啡廳502100酒吧502100輔助及后臺(tái)準(zhǔn)備區(qū)25%313總計(jì)5351,563其他公共區(qū)域數(shù)量每間客房面積（m2）指示性面積（m2）大堂區(qū)域1800800行政酒廊1100100森林溫泉SPA館210002,000室內(nèi)游泳池康體中心（健身及休閑）111.0001,0001.0001,000商務(wù)中心、禮品商店輔助及后臺(tái)準(zhǔn)備區(qū)25010%100400總計(jì)85.400后臺(tái)區(qū)域行政辦公區(qū)域1,000指示性?xún)裘娣e2516389.9%指示性總建筑面積(不包括停車(chē)場(chǎng)面積)35800平方米注:以上測(cè)算僅為指示性。建議客戶(hù)在做出任何法律和財(cái)務(wù)決定之前向合格的設(shè)計(jì)事務(wù)所咨詢(xún)。確認(rèn)待建酒店的設(shè)計(jì)和面積計(jì)算對(duì)于該場(chǎng)地是否合理?？头坎糠挚头矿w量客房體量建議項(xiàng)目酒店提供100間客房。其中包括，推薦原因如下：待建酒店市場(chǎng)定位為國(guó)際休閑度假高端豪華超五星級(jí)酒店。我們認(rèn)為該酒店規(guī)模符合這一定位；隨著大連地區(qū)經(jīng)濟(jì)及旅游休閑度假的發(fā)展，大連市場(chǎng)將出現(xiàn)國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)酒店，市場(chǎng)在平均房?jī)r(jià)方面的競(jìng)爭(zhēng)將非常激烈。這一客房數(shù)，能使待建酒店達(dá)到國(guó)際休閑度假高端豪華超五星級(jí)酒店的規(guī)模要求，在目前和未來(lái)的市場(chǎng)中具有競(jìng)爭(zhēng)力，運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較?。贿@一規(guī)模的酒店在市場(chǎng)分類(lèi)的時(shí)候具有更高的靈活性，不必依賴(lài)于影響酒店形象的低收益的細(xì)分市場(chǎng)；該客房總數(shù)將使酒店可接待一定規(guī)模的以會(huì)議兼顧度假及定期來(lái)連的休閑度假團(tuán)體；此規(guī)模的酒店足以實(shí)現(xiàn)必要的運(yùn)營(yíng)效率和業(yè)績(jī)，且為酒店管理公司所接受。待建酒店最基本的房間類(lèi)型為度假型客房。中國(guó)一級(jí)城市的商務(wù)和度假?lài)?guó)際酒店的平均面積標(biāo)準(zhǔn)如下。 標(biāo)準(zhǔn)客房平均凈面積(國(guó)際標(biāo)準(zhǔn))國(guó)際酒店標(biāo)準(zhǔn)商務(wù)酒店面積標(biāo)準(zhǔn)(m)度假酒店面積標(biāo)準(zhǔn)(m)三星級(jí)26－3130－35四星級(jí)32－3736－41五星級(jí)38－4342－48豪華五星級(jí)>43>50因此，基于待建酒店國(guó)際豪華超五星級(jí)溫泉度假酒店的定位，我們建議待建酒店休閑度假客戶(hù)的平均面積在100平米左右，理由如下：?我們所獲取的新酒店技術(shù)數(shù)據(jù)，以及我們對(duì)亞洲市場(chǎng)酒店行業(yè)的觀察，揭示出一個(gè)明顯的趨勢(shì)，就是酒店的客房面積在不斷擴(kuò)大，在中國(guó)這一趨勢(shì)尤為突出；?客房面積應(yīng)該為酒店的定價(jià)策略和國(guó)際頂級(jí)豪華超五星級(jí)度假酒店定位提供優(yōu)勢(shì)；?寬敞的房間面積能使待建酒店在未來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)上具有一定的優(yōu)勢(shì)；這一面積不僅使酒店更具靈活性，而且為酒店未來(lái)升級(jí)到更高的品牌預(yù)留了一定的空間；?房間的面積與目前國(guó)際上通行的頂級(jí)豪華超五星級(jí)度假酒店相適應(yīng)，并在控制房?jī)r(jià)的溢價(jià)上形成競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)；?寬敞舒適的客房能成為酒店獨(dú)特的賣(mài)點(diǎn)之一，有利于吸引高行政級(jí)別的商務(wù)兼顧度假客人；以及另一方面，我們認(rèn)為，標(biāo)準(zhǔn)間面積超過(guò)120平方米，市場(chǎng)將無(wú)法支撐更高的房?jī)r(jià)，而且還會(huì)減少酒店的客房總量。?客房設(shè)計(jì)與設(shè)施推薦客房產(chǎn)品在設(shè)計(jì)上應(yīng)注重世界一流海派簡(jiǎn)約設(shè)計(jì)與東方傳統(tǒng)元素的結(jié)合；而在功能上應(yīng)注重舒適性、方便性和豪華性的結(jié)合。需要特別注意的是，待建酒店應(yīng)能夠憑借其獨(dú)特的有別于市場(chǎng)上其他酒店的高品質(zhì)客房確保其市場(chǎng)定位，并且能將客房面積和家具設(shè)施方面的投資控制在合理的范圍內(nèi)。預(yù)計(jì)未來(lái)市場(chǎng)對(duì)套房需求處于合理水平，套房可以滿足國(guó)內(nèi)外高消費(fèi)人群的需求。根據(jù)酒店的位置、市場(chǎng)定位和未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)酒店的套房比例，我們建議待建酒店VIP套房及會(huì)員度假別墅占比在30%左右較為合適。此外，我們建議設(shè)立“度假別墅”，提供會(huì)所式的專(zhuān)門(mén)服務(wù)、設(shè)施和產(chǎn)品。這主要是滿足休閑會(huì)議團(tuán)體，配有特別的設(shè)施，包括有品牌的肥皂、香波、免費(fèi)飲用水和點(diǎn)心。住在度假別墅的客人和酒店的忠實(shí)會(huì)員都可以享用度假別墅。度假別墅的設(shè)計(jì)如下：?吸煙區(qū)和禁煙區(qū)；?方便的餐飲服務(wù)，尤其是早餐；?功能完善的SPA房及室外、入戶(hù)溫泉泡池?會(huì)客及休閑區(qū)域；?安靜的私人空間；?高/低工作書(shū)桌，和會(huì)議區(qū)，配備電源插口/接口?？紤]到其他標(biāo)配設(shè)施，我們建議待建酒店的客房和浴室基本設(shè)施如下：客房主要設(shè)施?整體風(fēng)格協(xié)調(diào)的室內(nèi)布局和設(shè)計(jì)；?無(wú)遮擋的大玻璃窗；?高質(zhì)量的床和床上標(biāo)準(zhǔn)五件套（符合國(guó)際高星級(jí)私人極品度假酒店標(biāo)準(zhǔn)）；?照明良好?兩步電話（安裝在書(shū)桌和床頭），兩條電話線，其中一部電話能外接普通話機(jī)；?配有閱讀燈的沙發(fā)和休息區(qū)；?寬頻大銀幕電視或等離子電視，播放信息頻道、衛(wèi)星頻道和市內(nèi)電影；?獨(dú)立控制的冷熱空調(diào)；?高品質(zhì)的床單和大號(hào)枕頭；?高品質(zhì)的窗簾和遮光簾；?大衣櫥和抽屜柜；?裝備齊全的小型吧臺(tái)；?高速有線和無(wú)線互聯(lián)網(wǎng)接口?？头科渌涮自O(shè)施和服務(wù)如下為待建酒店客房其他配套設(shè)施和服務(wù)表3‐3客房推薦設(shè)施和服務(wù)獨(dú)立溫控空調(diào)行政書(shū)桌（配電話）高速上網(wǎng)液晶電視（衛(wèi)星頻道）室內(nèi)茶壺/電熱咖啡壺室內(nèi)保險(xiǎn)箱語(yǔ)音信箱迷你酒吧熨斗和熨衣板吹風(fēng)機(jī)歡迎水果并且每日補(bǔ)充每日?qǐng)?bào)紙?？头吭∈宜募潭ㄑb置，包括獨(dú)立的淋浴、浴缸、座便器和盥洗盆；?設(shè)有入戶(hù)溫泉泡池?浴室里安裝花灑淋浴器；?一部電話分機(jī)；?高質(zhì)量的毛巾和浴袍。我們建議酒店浴室寬敞，配備獨(dú)立淋浴和浴缸，這是國(guó)際酒店的標(biāo)準(zhǔn)配置。增加浴室面積的一個(gè)原因是目前酒店浴室趨向于類(lèi)似水療的設(shè)施，如渦流浴盆和花灑淋浴。浴室正更多地在結(jié)構(gòu)上和視覺(jué)上融入客房的整體設(shè)計(jì)之中，玻璃隔墻或滑門(mén)在保持私密性的同時(shí)可以獲得更多的自然采光。這種設(shè)計(jì)可以使客房在視覺(jué)上顯得更加寬敞。為減少潛在的管理混亂并考慮目前的技術(shù)趨勢(shì)，我們建議傳真設(shè)備和電腦僅根據(jù)客人的事先要求提供而無(wú)需長(zhǎng)期配置在客房中。餐飲部分建議待建酒店提供符合酒店形象的高品質(zhì)、多選擇、有特色的餐飲選擇。我們注意到酒店餐廳或酒吧的成功不僅僅依靠于食物的質(zhì)量，更重要的是餐廳的功能設(shè)計(jì)以及相關(guān)的主題元素。大多數(shù)情況下，設(shè)計(jì)獨(dú)特的餐廳本身就是一種時(shí)尚坐標(biāo)，不僅吸引眾多游客和本地顧客而獲利頗豐，而且自身也可作為賣(mài)點(diǎn)來(lái)吸引那些喜好體驗(yàn)當(dāng)?shù)孛朗车臐撛诰频觐櫩停绕涫悄切└呤杖肴后w。同時(shí)，這也將會(huì)產(chǎn)生更大的市場(chǎng)影響?？紤]到待建酒店的地理位置和國(guó)際豪華超五星級(jí)頂級(jí)度假酒店市場(chǎng)定位，我們建議酒店提供6個(gè)高品質(zhì)餐飲設(shè)施，其中包括一個(gè)全日制西餐廳、一個(gè)以粵菜和海鮮為特色的全包房中餐廳、一個(gè)咖啡廳、一個(gè)酒吧、一個(gè)雪茄吧以及一個(gè)大堂吧。餐飲設(shè)施的多樣性與酒店的高端定位相符。待建酒店的餐飲設(shè)施詳如前表所示。我們特別推薦：餐飲設(shè)施座位數(shù)設(shè)施建議1全日制餐廳100提供早餐、午餐和晚餐，以及任何時(shí)候都可盡情享用的精致小吃或套餐。建議全日制餐廳的設(shè)計(jì)是獨(dú)一無(wú)二且極具特色的，并且能營(yíng)造出寧?kù)o、舒適以及奢侈豪華的用餐氛圍。餐廳同時(shí)還提供自助餐和按菜單點(diǎn)菜的項(xiàng)目。高品質(zhì)的國(guó)際和當(dāng)?shù)孛朗硨⒃谝欢ǔ潭壬衔淮_定的潛在需求；2中餐廳200為符合待建酒店頂級(jí)豪華的定位，突出其餐飲設(shè)施的高檔、奢侈感，建議待建酒店12個(gè)提供不同規(guī)格的全包房中餐廳，其中包括1個(gè)最多可容納20人的大包房、7個(gè)可容納10-12人的中包房以及4個(gè)可容納4-6人的小包房。中餐廳在午餐和晚餐時(shí)間開(kāi)放。中餐廳的整體設(shè)計(jì)應(yīng)與酒店的風(fēng)格，形象，設(shè)計(jì)以及文化相符。在包房設(shè)計(jì)方面，建議不同包房擁有不同設(shè)計(jì)主題，并且融合中國(guó)傳統(tǒng)及現(xiàn)代元素，建議每個(gè)包房的餐具器皿具有特色，且與包房的裝修風(fēng)格相配。建議聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)的設(shè)計(jì)師對(duì)酒店餐廳進(jìn)行設(shè)計(jì)；建議中餐廳提供較高品質(zhì)的粵菜，并且以海鮮為主。粵菜影響深遠(yuǎn)，在國(guó)外具有一定的知名度，這主要是由于港、澳以及世界各地的中菜館以粵菜為主?；洸诉x料廣泛、菜肴口味尚清淡，味別豐富，講究清而不淡，嫩而不生，油而不膩，還兼容了許多西菜做法，講究菜的氣勢(shì)、檔次，因此，粵菜通常被認(rèn)為為高檔的菜系，并且容易被外國(guó)訪客所接受。考慮到以上幾點(diǎn)以及現(xiàn)有競(jìng)爭(zhēng)酒店中餐廳的菜式，建議酒店同時(shí)還提供具有特色創(chuàng)新的粵菜，聘請(qǐng)廣東當(dāng)?shù)卮髲N烹飪。我們建議酒店的菜品根據(jù)四個(gè)季節(jié)，推出不同的時(shí)令創(chuàng)新菜肴，不斷更新菜譜，從而保持客人對(duì)酒店菜品的新鮮感；創(chuàng)建一個(gè)具有極具吸引力的餐飲概念對(duì)吸引不確定潛在需求顧客至關(guān)重要；3.日式餐廳50考慮到大連酒店主要外國(guó)住客中，日本住客占較大比例，因此建議為迎合外籍和本地商界人士口味設(shè)立一個(gè)高檔精致的日式餐廳。日本餐廳建議按照日本傳統(tǒng)餐廳設(shè)計(jì)，擁有完整的鐵板燒區(qū)、壽司吧和主要用餐區(qū)，以迎合廣大日本外籍人士的需求。我們預(yù)測(cè)該餐廳將成為待建酒店的特色餐廳。高質(zhì)量的服務(wù)水平、頂級(jí)廚師和服務(wù)人員。待建酒店的這家特色餐廳將成為酒店的“名片”，使當(dāng)?shù)卣w開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成為大連地圖上不可或缺的一部分。3大堂吧20提供雞尾酒（全天候）和下午茶服務(wù)，晚上營(yíng)造酒吧氛圍，配以現(xiàn)場(chǎng)演奏的音樂(lè)；4.雪茄吧30雪茄吧設(shè)在酒店的隱秘處，設(shè)計(jì)風(fēng)格力求高檔溫馨，給人以高檔會(huì)所的感覺(jué)；雪茄吧將為客人提供各類(lèi)高檔雪茄，并且還提供各類(lèi)高檔洋酒；4酒吧50設(shè)計(jì)風(fēng)格力求現(xiàn)代，除了多種飲料可供選擇，酒吧也提供便餐服務(wù)（全天候），建議配備高空室外酒吧。5咖啡廳30室內(nèi)咖啡吧使客人在放松的同時(shí)，能夠欣賞到大連城市以及大連港美景。會(huì)議設(shè)施考慮到以下兩點(diǎn)：?待建酒店國(guó)際豪華五星級(jí)酒店的定位；?隨著國(guó)內(nèi)高端會(huì)議市場(chǎng)的不斷完善和成熟，獎(jiǎng)勵(lì)會(huì)議市場(chǎng)的發(fā)展壯大，預(yù)計(jì)待建酒店的會(huì)議細(xì)分市場(chǎng)，尤其是高端的獎(jiǎng)勵(lì)旅游會(huì)議，發(fā)展?jié)摿^大。因此，我們建議待建酒店不必配備過(guò)大的會(huì)議設(shè)施面積。建議酒店配備共計(jì)1,035平方米的會(huì)議室凈面積（含會(huì)前準(zhǔn)備區(qū)面積），其中包括300平方米的宴會(huì)廳，1個(gè)會(huì)議室以及3個(gè)董事會(huì)議室。我們認(rèn)為這一面積符合待建酒店的定位及100間客房的規(guī)模，并且能夠幫助酒店在會(huì)議細(xì)分市場(chǎng)上獲得應(yīng)有的份額。通常情況下，酒店總收入的30–45%來(lái)自餐飲收入，其中又有15%來(lái)自宴會(huì)和會(huì)議收入。獨(dú)特而功能完善的會(huì)議設(shè)施在吸引重點(diǎn)企業(yè)客戶(hù)方面是非常重要的因素。擁有寬敞宴會(huì)廳及會(huì)前準(zhǔn)備區(qū)將擴(kuò)大酒店以及酒店客房的市場(chǎng)影響力，幫助酒店樹(shù)立更高端的定位，從而抓住競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)高端會(huì)議的需求。擁有室外會(huì)議場(chǎng)所是待建酒店一個(gè)獨(dú)特的區(qū)別于其他酒店的賣(mài)點(diǎn)，同時(shí)這也將擴(kuò)大酒店的市場(chǎng)影響力，并使酒店更具吸引力。因此，建議酒店另外配備一個(gè)在高層的室外會(huì)議場(chǎng)所（該面積不計(jì)入酒店的建筑面積），這將滿足需要舉辦室外宴會(huì)、婚宴以及產(chǎn)品發(fā)布會(huì)等室外會(huì)議的需求，并且“高空”室外會(huì)議場(chǎng)所將使待建酒店在會(huì)議細(xì)分市場(chǎng)上更具吸引力和競(jìng)爭(zhēng)力。我們認(rèn)為待建酒店應(yīng)配備獨(dú)特，靈活以及極具功能、寬敞的會(huì)議空間，設(shè)計(jì)時(shí)尚、國(guó)際化并兼顧當(dāng)?shù)匦蕾p品味，同時(shí)配備世界水準(zhǔn)的會(huì)議設(shè)備、先進(jìn)的技術(shù)，如無(wú)線上網(wǎng)等高科技的會(huì)議設(shè)備。此外，我們建議的待建酒店會(huì)議和宴會(huì)設(shè)施，如下：?通過(guò)分隔宴會(huì)廳，使會(huì)議室的結(jié)構(gòu)更具靈活性；我們建議酒店配備高聳天花板、可同時(shí)容納120名賓客的劇院式無(wú)柱宴會(huì)廳來(lái)舉辦國(guó)際宴會(huì)，相當(dāng)于300平方米。宴會(huì)廳可分割為兩個(gè)獨(dú)立的會(huì)議廳，同時(shí)舉辦兩場(chǎng)宴會(huì)；?為迎合各種規(guī)模會(huì)議活動(dòng)的需要，建議另設(shè)1個(gè)大會(huì)議室，最多可容納80人（劇院式座位），面積為160平方米。會(huì)議廳可以分割為兩間獨(dú)立的會(huì)議室，最大限度和靈活地利用會(huì)議空間；?考慮到待建酒店高端豪華定位，建議配備3個(gè)20‐40平方米的小型董事會(huì)議室。董事會(huì)議室要注重私密性，以小型高端會(huì)議為主。?這些設(shè)施作為待建酒店的重要組成部分不應(yīng)對(duì)酒店的整體氛圍和住客產(chǎn)生消極影響。注意事項(xiàng)如下：?會(huì)議設(shè)施應(yīng)該位于酒店的單獨(dú)區(qū)域，與客房和其他公共設(shè)施分開(kāi)。應(yīng)設(shè)專(zhuān)門(mén)的宴會(huì)餐飲服務(wù)通道，宴會(huì)廚房應(yīng)與會(huì)議室或宴會(huì)廳安排在同一樓層；?會(huì)前準(zhǔn)備區(qū)、會(huì)議室、休息區(qū)和后臺(tái)輔助區(qū)域應(yīng)盡可能設(shè)置在同層樓，以方便與會(huì)者來(lái)回走動(dòng)。會(huì)議室樓層應(yīng)提供食物餐柜，方便與會(huì)者直接選取宴會(huì)茶點(diǎn)；?除宴會(huì)廳外，所有功能會(huì)議室應(yīng)裝有窗戶(hù)和擋光窗簾，便于采光和控制音響效果；?所有房間應(yīng)該有多個(gè)獨(dú)立的溫度和照明控制；使用高質(zhì)量的隔音墻，以便會(huì)議更好地進(jìn)行；?應(yīng)配備足夠大的會(huì)前準(zhǔn)備區(qū)和后臺(tái)輔助區(qū)，以方便安排與會(huì)者。會(huì)議室和公共工作區(qū)附近應(yīng)提供咖啡/茶和點(diǎn)心的休息區(qū)，以方便與會(huì)者分組聚集討論；?提供電話會(huì)議和可視會(huì)議。大多數(shù)會(huì)議室應(yīng)該提供置于天花板的投影儀和雙屏幕。家具、地板和家具設(shè)計(jì)應(yīng)考慮到輔助設(shè)備的分布，例如網(wǎng)線和數(shù)據(jù)端口的布局位置。其他公共（娛樂(lè)）區(qū)域?yàn)閺?qiáng)化待建酒店整體國(guó)際豪華超五星級(jí)頂級(jí)溫泉度假酒店定位，建議其他公共（娛樂(lè)）區(qū)域按其國(guó)際豪華超五星級(jí)溫泉度假酒店的標(biāo)準(zhǔn)配備、設(shè)計(jì)及裝修。推薦如下：商務(wù)中心：為商務(wù)住客提供翻譯、傳真、秘書(shū)服務(wù)、電腦和上網(wǎng)等服務(wù)，并且裝修品質(zhì)高檔典雅。禮品零售店：建議待建酒店配備一個(gè)禮品零售商店，設(shè)于酒店大堂邊上，該商店將由管理公司自行管理或?qū)ν庹凶?。室?nèi)游泳池：與健身房位于同一區(qū)域，設(shè)計(jì)獨(dú)特時(shí)尚，建議在泳池邊配備小型精致的獨(dú)立水吧。健身房：設(shè)計(jì)合理、照明良好、設(shè)施齊全、配有最新健身設(shè)施和重量訓(xùn)練區(qū)以及配備一個(gè)可進(jìn)行健美操或瑜伽鍛煉的多功能室。國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的高端水療設(shè)施：中國(guó)消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)力的增加和日益增長(zhǎng)，他傾向于消費(fèi)高檔、奢侈產(chǎn)品。這一變化在旅游和零售等領(lǐng)域已經(jīng)較為明顯。隨著境外游的興起，中國(guó)消費(fèi)者越來(lái)越接受世界各地的現(xiàn)代水療（spa）理念。建議待建酒店配備的水療和健身區(qū)域的總面積約為4,000平方米，其中包括20個(gè)理療室，平均每個(gè)理療室面積約為120平米。建議由國(guó)際上專(zhuān)業(yè)著名的Spa運(yùn)營(yíng)商管理。此外，每家理療房配備以下設(shè)施：?桑拿房和不同水溫的按摩池；?獨(dú)立的淋浴間；?獨(dú)立衛(wèi)生設(shè)備；?按摩床。我們建議待建水療設(shè)施包含泰式、瑞典或香薰按摩等流行療法，以及更為本地人所接受的中國(guó)傳統(tǒng)療法。為吸引更多客戶(hù)，我們建議提供一些與中醫(yī)相結(jié)合的創(chuàng)新療法，例如，提供著名傳統(tǒng)中醫(yī)師的咨詢(xún)服務(wù)、中國(guó)藥療和針灸、反射按摩等其他傳統(tǒng)療法。此外，我們建議該健身俱樂(lè)部及水療設(shè)施，應(yīng)分設(shè)男女分區(qū)（淋浴、更衣室和桑拿房）和男女公用區(qū)域（水療治療室、休息室和健身中心）。酒店后臺(tái)區(qū)域待建酒店將配備符合其酒店規(guī)模的充足的后臺(tái)區(qū)域，從而來(lái)支持其日常高效的運(yùn)營(yíng)，如：洗衣房、早餐準(zhǔn)備區(qū)以及行政辦公區(qū)域等。假設(shè)酒店后臺(tái)區(qū)域建設(shè)符合其酒店品牌標(biāo)準(zhǔn)。此外，我們假設(shè)待建酒店建設(shè)將不會(huì)對(duì)周邊環(huán)境造成破壞和污染。酒店內(nèi)部設(shè)計(jì)注意事項(xiàng)考慮到待建酒店位置以及綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的發(fā)展?jié)摿?，建議待建酒店將上述因素考慮在內(nèi)，定位為位于國(guó)際頂級(jí)豪華五星級(jí)酒店，并且通過(guò)建立高品質(zhì)的酒店產(chǎn)品以及提供一流的酒店服務(wù)，來(lái)迎合國(guó)內(nèi)外商務(wù)會(huì)議及休閑旅客的需求。以上設(shè)施應(yīng)由經(jīng)驗(yàn)豐富的酒店設(shè)計(jì)者進(jìn)行設(shè)計(jì)，并且由酒店管理公司進(jìn)行管理。以下為有關(guān)酒店整體設(shè)計(jì)方面的建議，應(yīng)引起酒店開(kāi)發(fā)方面的足夠重視：酒店流動(dòng)線設(shè)計(jì)?應(yīng)特別關(guān)注車(chē)輛出入和住客上下車(chē)區(qū)域的設(shè)計(jì)，我們建議應(yīng)設(shè)計(jì)一個(gè)高效的車(chē)輛入口及上下客區(qū)，以避免發(fā)生擁堵。為此，應(yīng)在大堂出入口附近建有專(zhuān)門(mén)的出租車(chē)?？亢团R時(shí)停車(chē)區(qū)，以避免大堂入口區(qū)域的混亂和擁擠；?特別注意一些功能區(qū)的入口設(shè)置，如貨物裝卸區(qū)、垃圾堆放及過(guò)秤區(qū)以及清洗區(qū)應(yīng)注意安保問(wèn)題。設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)將貨物被盜和貨物損壞的可能性降至最低；?特別關(guān)注酒店后臺(tái)貨物和垃圾的運(yùn)輸問(wèn)題，盡可能使貨物、垃圾運(yùn)送以及相關(guān)工作人員不進(jìn)入酒店公共區(qū)域；?酒店除了正常的客人進(jìn)出口外，還應(yīng)該設(shè)計(jì)分別供會(huì)議客人和員工單獨(dú)的進(jìn)出口。后臺(tái)輔助設(shè)施面積的設(shè)計(jì)?多數(shù)酒店都會(huì)出現(xiàn)食物、飲料、床單、清潔用品、零配件、家具以及會(huì)議活動(dòng)設(shè)備等貯存空間不足的問(wèn)題。因此，我們建議在設(shè)計(jì)階段考慮成本和建筑使用面積利用率的同時(shí)，可以預(yù)留充足的儲(chǔ)藏空間；?同樣，我們建議酒店在大門(mén)處開(kāi)辟一個(gè)較大的行李存放區(qū)，以避免行李暫時(shí)放置于大堂時(shí)造成行李堆積影響大堂的視覺(jué)效果，造成通行不便等問(wèn)題，這一現(xiàn)象在很多酒店十分常見(jiàn)；?其他設(shè)計(jì)面積不足的酒店區(qū)域通常包括：?jiǎn)T工更衣室、員工餐廳、客房服務(wù)準(zhǔn)備區(qū)和設(shè)備維護(hù)區(qū)。我們認(rèn)為，若此類(lèi)區(qū)域能根據(jù)我們的建議進(jìn)行精心設(shè)計(jì)，將會(huì)極大提高酒店的運(yùn)營(yíng)效率和利潤(rùn)。酒店燈光設(shè)計(jì)?很多酒店會(huì)出現(xiàn)公共區(qū)域、客房及浴室采光不足的問(wèn)題。為避免該情況的發(fā)生，我們建議聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)燈光師進(jìn)行燈光設(shè)計(jì)。其它關(guān)于設(shè)計(jì)的問(wèn)題?除了上述設(shè)施，待建酒店應(yīng)配備消防裝置、煙霧檢測(cè)報(bào)警器(吸煙客房?jī)?nèi)音響報(bào)警)、疏散語(yǔ)音廣播系統(tǒng)、玻璃破碎警報(bào)器和消防水龍。?墻面、地毯、家具應(yīng)該選擇明亮、但不易暴露污漬和煙頭燒灼跡印的顏色。?此外，殘疾人專(zhuān)用設(shè)施在酒店設(shè)計(jì)時(shí)（通常通過(guò)改造一間酒店客房的內(nèi)部設(shè)施來(lái)完成）也應(yīng)考慮在內(nèi)。我們強(qiáng)烈建議由擁有豐富酒店設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)的設(shè)計(jì)師來(lái)?yè)?dān)當(dāng)此項(xiàng)目的設(shè)計(jì)工作，以避免國(guó)內(nèi)酒店常出現(xiàn)的問(wèn)題。雖然，從短期來(lái)看設(shè)計(jì)等費(fèi)用較為昂貴，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，功能齊全且效率較高的設(shè)計(jì)將大大提高待建酒店的盈利能力。4.市場(chǎng)區(qū)域分析市場(chǎng)區(qū)域概況市場(chǎng)區(qū)域分析旨在通過(guò)對(duì)相關(guān)經(jīng)濟(jì)、人口和旅游數(shù)據(jù)的分析，以確定目標(biāo)市場(chǎng)區(qū)域?qū)?lái)是否會(huì)呈現(xiàn)需求增長(zhǎng)、穩(wěn)定或者衰退的情況。除了預(yù)測(cè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方向，還需量化增長(zhǎng)率。這些變化趨勢(shì)相互關(guān)聯(lián)，反映了需求的變化情況，從而可預(yù)測(cè)各個(gè)細(xì)分市場(chǎng)上短期內(nèi)訪客數(shù)量的增長(zhǎng)或下降。大連是遼寧省第二大城市，東北地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市。作為東北、華北、華東以及世界各地的海上門(mén)戶(hù)，是重要的港口、貿(mào)易、工業(yè)、旅游城市。中央在做出振興東北老工業(yè)基地的戰(zhàn)略決策時(shí)，把大連定位于東北亞國(guó)際航運(yùn)中心，石化產(chǎn)業(yè)基地、電子信息產(chǎn)業(yè)和軟件基地、先進(jìn)裝備制造業(yè)基地、造船基地。并在此過(guò)程中，在未來(lái)東北亞經(jīng)濟(jì)圈中，大連將扮演一個(gè)重要的角色。大連位于東北遼東半島最南端，地處東北和環(huán)渤海兩大經(jīng)濟(jì)區(qū)的交匯點(diǎn)，是東北亞地區(qū)進(jìn)入太平洋、走向世界最便捷的海上門(mén)戶(hù)之一，是區(qū)域性資源配置中樞，地理優(yōu)勢(shì)明顯。下圖顯示了大連在遼寧省的位置。城市文化城市文化決定了城市旅游品質(zhì)與品味。一座著名的旅游城市，除了經(jīng)濟(jì)繁榮，環(huán)境優(yōu)美，更重要的是要有唯我獨(dú)有的城市文化。大連文化是以齊魯、東北、俄國(guó)、日本等文化為底蘊(yùn)的復(fù)合型文化，彰顯著海洋文化的多元化特征。海洋文化大連舊稱(chēng)“青泥洼”。100年前，一批對(duì)法國(guó)文化情有獨(dú)鐘的沙俄工程師揣著巴黎的城建圖紙來(lái)到這里，希望在這塊遠(yuǎn)東的土地上再造一個(gè)“東方巴黎”。他們給她起名“達(dá)里尼”，意為遙遠(yuǎn)的城市，因此有了音譯為漢語(yǔ)的“大連”。大連“不求最大，但求最佳”，她努力成為國(guó)際都市，也頑強(qiáng)地表現(xiàn)著自己的個(gè)性。廣場(chǎng)文化城市廣場(chǎng)是大連的特征，如同大連的“客廳”，為市民提供溝通、交流、休閑、娛樂(lè)的空間。大連的廣場(chǎng)風(fēng)格各異，有的清秀、有的雄渾、有的典雅，許多廣場(chǎng)更有音樂(lè)的裝點(diǎn)，成為一道令人心醉的人文風(fēng)景。足球文化大連是一個(gè)像巴西一樣狂熱地迷戀足球的城市，足球文化已經(jīng)滲透到城市的每個(gè)角落，公園、廣場(chǎng)、街頭、宅前都有踢球者的身影，形成獨(dú)具特色的城市文化。城市節(jié)日大連啤酒節(jié)：DalianBeerFestival大連國(guó)際啤酒節(jié)每年夏季8月初在星海廣場(chǎng)舉行。

啤酒節(jié)包括啤酒廠商搭臺(tái)展示、啤酒迪斯科廣場(chǎng)、啤酒文化展、啤酒競(jìng)飲大賽、攝影比賽等主要活動(dòng)內(nèi)容。大連國(guó)際服裝節(jié)：Dalianinternationalfashionfestival大連國(guó)際服裝節(jié)是具有文化色彩和經(jīng)濟(jì)內(nèi)涵的綜合性大型社會(huì)經(jīng)濟(jì)文化活動(dòng)。主要內(nèi)容有大型廣場(chǎng)藝術(shù)晚會(huì)、文藝演出、服裝博覽會(huì)以及旅游觀光等十幾項(xiàng)活動(dòng)。大連賞槐會(huì)：DalianChineseScholar-treeWatchEvent大連素有“東方槐城”之譽(yù)，每年五月二十日左右，當(dāng)槐花盛開(kāi)之際，大連市政府舉辦以賞槐花為主，融經(jīng)貿(mào)、文體活動(dòng)和旅游為一體的賞槐會(huì)。大連煙花爆竹迎春會(huì)：DalianFireworks&firecrackersSpringGreetingEvent主要內(nèi)容有大型煙花爆竹晚會(huì)、全國(guó)名小吃一條街、手工藝制作一條街以及旅游商貿(mào)等娛樂(lè)活動(dòng)，每年都吸引大批中外朋友參加。可進(jìn)入性－航空大連機(jī)場(chǎng)是環(huán)渤海地區(qū)重要的門(mén)戶(hù)樞紐機(jī)場(chǎng)。大連機(jī)場(chǎng)現(xiàn)已開(kāi)通航線145條，其中國(guó)內(nèi)航線98條，國(guó)際和特別行政區(qū)航線47條，與15個(gè)國(guó)家、96個(gè)國(guó)內(nèi)外城市通航，其中國(guó)際、地區(qū)通航城市39個(gè)（東京、大阪、富山、福岡、仙臺(tái)、扎幌、廣島、名古屋、首爾、釜山、伊爾庫(kù)茨克、海參崴、伯力、迪拜、法蘭克福、平壤、慕尼黑、新加坡、香港、臺(tái)灣、洛杉磯、溫哥華、吉隆坡、曼谷、普吉、悉尼、巴黎、倫敦、德里、濟(jì)州、墨爾本、舊金山、芝加哥、阿巴坎、南薩哈林克斯等），航班密度每周達(dá)到1800架次，使大連機(jī)場(chǎng)初步形成了覆蓋國(guó)內(nèi)各大城市的航空運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)，架起了四通八達(dá)的對(duì)外交流和經(jīng)濟(jì)交往的空中橋梁。鐵路鐵路是大連的重要交通模式。大連火車(chē)站位于勝利廣場(chǎng)旁，與國(guó)內(nèi)鐵路網(wǎng)相連，通往中國(guó)東北的主要城市，包括北京、天津、哈爾濱、沈陽(yáng)、長(zhǎng)春和延吉。大連火車(chē)站是沈大鐵路的終點(diǎn)。2007年8月，新的哈爾濱大連高速客運(yùn)鐵路正式開(kāi)始施工，預(yù)計(jì)將于2013年完工。新大連火車(chē)站建在城市北郊，將大連與哈爾濱、長(zhǎng)春及沈陽(yáng)相連。城市公交和軌道交通大連擁有完善的公交網(wǎng)絡(luò)以及高效的輕軌網(wǎng)絡(luò)。長(zhǎng)途汽車(chē)遍布及大連所有偏遠(yuǎn)地區(qū)。輕軌連接了大連城市中心以及大連開(kāi)發(fā)區(qū)以及旅游景點(diǎn)。公路大連已形成由沈大高速公路（沈陽(yáng)‐大連）和丹大高速公路（丹東‐大連）為主的對(duì)外公路大動(dòng)脈和以國(guó)省干線公路為主骨架的市域公路網(wǎng)。該公路網(wǎng)絡(luò)，使大連與東北以及中國(guó)中部主要城市連接性較好。隨著大連灣港疏港路、皮炮高速公路、莊蓋高速公路推進(jìn)建設(shè)，預(yù)計(jì)大連對(duì)外公路網(wǎng)絡(luò)將進(jìn)一步優(yōu)化，從而帶動(dòng)大連當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)和旅游業(yè)的發(fā)展。社會(huì)經(jīng)濟(jì)分析全市年末常住人口617萬(wàn)人。年末戶(hù)籍人口為584.8萬(wàn)人，比上年末凈增1.4萬(wàn)人，其中非農(nóng)業(yè)人口357.8萬(wàn)人，比重為61.2%。機(jī)械增長(zhǎng)占主導(dǎo)因素，在戶(hù)籍人口中，外省市遷入人口6.9萬(wàn)人，出生人口3.9萬(wàn)人。人口出生率為6.73‰，死亡率為5.56‰，人口自然增長(zhǎng)率為1.17‰，出生人口性別比處于正常范圍內(nèi)。符合政策生育率為99.94%，綜合避孕率為82.97%，晚婚率為89.72%。資料來(lái)源：大連統(tǒng)計(jì)局城鎮(zhèn)居民可支配收入與支出狀況城鄉(xiāng)居民收入不斷增加。城市居民年人均可支配收入19014元，比上年增長(zhǎng)8.7%；年人均消費(fèi)支出15330元，增長(zhǎng)8.7%。農(nóng)村居民年人均純收入10725元，比上年增長(zhǎng)9.2%；年人均生活消費(fèi)支出6403元，增長(zhǎng)11%。城市居民家庭恩格爾系數(shù)37.9%，農(nóng)村居民家庭恩格爾系數(shù)40.4%。資料來(lái)源：大連統(tǒng)計(jì)局消費(fèi)者物價(jià)指數(shù)、零售業(yè)消費(fèi)品市場(chǎng)持續(xù)活躍。實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額1396.7億元，比上年增長(zhǎng)18.1%。按地域劃分，城市零售額1308.9億元，增長(zhǎng)18.4%；農(nóng)村零售額87.8億元，增長(zhǎng)14.5%。按行業(yè)劃分，批發(fā)和零售業(yè)1167.4億元，增長(zhǎng)18.2%；住宿和餐飲業(yè)217.9億元，增長(zhǎng)17.6%；其他行業(yè)11.4億元，增長(zhǎng)13.7%。2010年大連地區(qū)全年實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額1630億元，增長(zhǎng)17.8%，顯示出社會(huì)消費(fèi)品所占生活支出比例正在放大，市民的生活質(zhì)量相對(duì)的略有下降。資料來(lái)源：大連統(tǒng)計(jì)局資料來(lái)源：大連統(tǒng)計(jì)局市場(chǎng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)分析大連是遼寧省第二大城市，東北地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市。作為東北、華北、華東以及世界各地的海上門(mén)戶(hù)，大連是重要的港口、貿(mào)易、工業(yè)、旅游城市。中央在做出振興東北老工業(yè)基地的戰(zhàn)略決策時(shí)，把大連定位于東北亞國(guó)際航運(yùn)中心、石化產(chǎn)業(yè)基地、電子信息產(chǎn)業(yè)和軟件基地、先進(jìn)裝備制造業(yè)基地、造船基地。并在此過(guò)程中，在未來(lái)東北亞經(jīng)濟(jì)圈中，大連將扮演一個(gè)重要的角色。地區(qū)生產(chǎn)總值及其構(gòu)成2000年來(lái)，大連的GDP一直保持兩位數(shù)的增長(zhǎng)率。以2008年為例，盡管受到全球金融危機(jī)的影響，大連GDP仍保持16.5%的高速增長(zhǎng)率，達(dá)到3858.2億元。按常住平均人口計(jì)算，全市人均生產(chǎn)總值63198元，按年平均匯率折算9099美元。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值289.1億元，增長(zhǎng)8.1%；第二產(chǎn)業(yè)增加值1993.9億元，增長(zhǎng)19.6%；第三產(chǎn)業(yè)增加值1575.2億元，增長(zhǎng)14.4%。三次產(chǎn)業(yè)構(gòu)成比例為7.5：51.7：40.8，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率分別為3.6%、58.3%和38.1%。第三產(chǎn)業(yè)在大連所占比重的變化反應(yīng)出該市的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)正日益多元化。資料來(lái)源：大連統(tǒng)計(jì)局資料來(lái)源：大連統(tǒng)計(jì)局主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)分析按照國(guó)家產(chǎn)業(yè)布局和實(shí)施東北地區(qū)等老工業(yè)基地振興戰(zhàn)略規(guī)劃重點(diǎn)，大連正在建設(shè)以高新技術(shù)和新興產(chǎn)業(yè)為先導(dǎo)，大型石化工業(yè)、電子信息產(chǎn)業(yè)和軟件、先進(jìn)裝備制造業(yè)和船舶制造四大基地為支撐，新型材料、服裝、家具、飲料和農(nóng)產(chǎn)品深加工等優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的新型工業(yè)體系。并且高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，軟件及信息服務(wù)業(yè)已成為大連經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。大連作為中國(guó)第一個(gè)“創(chuàng)建軟件產(chǎn)業(yè)國(guó)際化示范城市”，被確定為國(guó)家軟件出口基地和半導(dǎo)體照明產(chǎn)業(yè)化基地，在國(guó)家信息產(chǎn)業(yè)部等相關(guān)部委和大連市政府的大力支持下，大連軟件園以面向日韓等北亞地區(qū)的軟件開(kāi)發(fā)、信息技術(shù)服務(wù)的外包業(yè)務(wù)為產(chǎn)業(yè)方向，在應(yīng)用軟件開(kāi)發(fā)、嵌入式軟件開(kāi)發(fā)、IT咨詢(xún)、IT教育與培訓(xùn)、BPO、數(shù)據(jù)處理等產(chǎn)品和服務(wù)領(lǐng)域獲得了長(zhǎng)足的發(fā)展，形成了比較完整的產(chǎn)業(yè)鏈條。2004年中央政府實(shí)施了“振興東北老工業(yè)基地”戰(zhàn)略，通過(guò)國(guó)有企業(yè)的重組和吸引外商投資，大大促進(jìn)了大連的經(jīng)濟(jì)固定資產(chǎn)投資2010年，大連固定資產(chǎn)投資保持較快增長(zhǎng)。完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資總額5008億元，比上年增長(zhǎng)35%。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資801.28億元,增長(zhǎng)38.4%，占固定資產(chǎn)投資的16%。1999-2010年，大連固定資產(chǎn)年均符合增長(zhǎng)率達(dá)到38%，房地產(chǎn)投資年均復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)到25%。外國(guó)直接投資及對(duì)外貿(mào)易概述資料來(lái)源：大連統(tǒng)計(jì)局中國(guó)北方著名的港口、工業(yè)城市，環(huán)中國(guó)渤海地區(qū)和東北亞國(guó)際航運(yùn)中心，石化產(chǎn)業(yè)基地、電子信息產(chǎn)業(yè)和軟件基地、先進(jìn)裝備制造業(yè)基地、造船基地。大連是中國(guó)外商投資企業(yè)及境外公司和金融機(jī)構(gòu)設(shè)立常駐機(jī)構(gòu)比較集中的城市之一。投資領(lǐng)域涉及農(nóng)業(yè)、機(jī)械、電子、輕工、建材、旅游、房地產(chǎn)等各個(gè)行業(yè)，遍及一、二、三產(chǎn)業(yè)的各個(gè)領(lǐng)域。實(shí)際使用外資實(shí)現(xiàn)重大突破。全年新批準(zhǔn)外商投資企業(yè)473家，注冊(cè)外資金額65.75億美元；新批投資總額1000萬(wàn)美元以上項(xiàng)目170家，比上年增加42家。實(shí)際使用外商直接投資60.17億美元，居全省首位，比上年增長(zhǎng)20.2%，其中第二產(chǎn)業(yè)24.77億美元，第三產(chǎn)業(yè)35.32億美元，所占比重分別為41.2%和58.7%。實(shí)際投資1000萬(wàn)美元以上項(xiàng)目127家，比上年增加44家。先進(jìn)制造業(yè)項(xiàng)目、高科技項(xiàng)目和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)項(xiàng)目實(shí)際到位外資48.5億美元，占全市使用外資總額的80.6%。香港、日本、韓國(guó)、美國(guó)、歐洲繼續(xù)成為吸收外資的主要來(lái)源地。資料來(lái)源：大連統(tǒng)計(jì)局受外需不足影響，進(jìn)出口總額雙雙下降。大連地區(qū)（含中央、省公司）實(shí)現(xiàn)進(jìn)出口總額422.41億美元，比上年下降10.2%。其中，進(jìn)口200.65億美元，下降7.4%；出口221.76億美元，下降12.5%。大連市自營(yíng)進(jìn)出口總額(不含中央、省公司)實(shí)現(xiàn)403.47億美元，下降9.98%。其中，出口208.18億美元，下降12.42%；進(jìn)口195.29億美元，下降7.24%。在自營(yíng)出口總額中，機(jī)電產(chǎn)品占49.9%；一般貿(mào)易占29.3%；民營(yíng)企業(yè)占17%，國(guó)有企業(yè)占18.3%。對(duì)日本、東盟、美國(guó)、歐盟、韓國(guó)、香港等主要市場(chǎng)出口占自營(yíng)出口總額的86.6%。在自營(yíng)進(jìn)口總額中，原油進(jìn)口70.22億美元，占36%。資料來(lái)源：大連統(tǒng)計(jì)局旅游市場(chǎng)概況機(jī)場(chǎng)旅客吞吐量訪客人數(shù)2010年，大連機(jī)場(chǎng)完成旅客吞吐量1070.3萬(wàn)人次、貨郵吞吐量14萬(wàn)噸、航班起降9.1萬(wàn)架次，分別同比增長(zhǎng)12.1%、11.7%和7.2%，三項(xiàng)指標(biāo)連續(xù)14年蟬聯(lián)東北各機(jī)場(chǎng)之首，國(guó)際旅客吞吐量更是連年位列全國(guó)第四位。大連機(jī)場(chǎng)航線總數(shù)達(dá)到147條，其中國(guó)內(nèi)航線100條，國(guó)際和特別行政區(qū)航線47條；與15個(gè)國(guó)家、94個(gè)國(guó)內(nèi)外城市通航，其中國(guó)際、特別行政區(qū)通航城市40個(gè)。資料來(lái)源：大連統(tǒng)計(jì)局旅游業(yè)已經(jīng)成為我市新型產(chǎn)業(yè)體系的重要支撐?！笆晃濉逼陂g，我市成功打造了“浪漫之都”的城市品牌，開(kāi)創(chuàng)了國(guó)際旅游業(yè)先河。世界旅游組織專(zhuān)家評(píng)估，大連市“浪漫之都”城市品牌價(jià)值約1000億元，成為大連在未來(lái)國(guó)際旅游市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中重要的無(wú)形資產(chǎn)。2007年，大連市成功創(chuàng)建首批中國(guó)最佳旅游城市，國(guó)際旅游形象進(jìn)一步提升?！笆晃濉睍r(shí)期我市預(yù)計(jì)累計(jì)接待海外游客470.6萬(wàn)人次，同比增長(zhǎng)94.67%;實(shí)現(xiàn)旅游外匯收入32.36億美元，同比增長(zhǎng)97.89%;接待國(guó)內(nèi)游客14.80億人次，同比增長(zhǎng)101.21%;實(shí)現(xiàn)旅游總收入1724.4億元，同比增長(zhǎng)129.06%。在東北地區(qū)，大連旅游業(yè)總體實(shí)力居于領(lǐng)先位置，入境旅游指標(biāo)穩(wěn)居榜首。資料來(lái)源：大連統(tǒng)計(jì)局資料來(lái)源：大連統(tǒng)計(jì)局會(huì)展業(yè)--會(huì)展經(jīng)濟(jì)大連的展會(huì)現(xiàn)在一般分為兩大類(lèi):第一類(lèi)–這大類(lèi)的展會(huì)一般在每年的5月至10月舉行。其中，國(guó)際服裝節(jié)、進(jìn)出口商品交易會(huì)和大連國(guó)際汽車(chē)工業(yè)展覽會(huì)等最具代表性。這一類(lèi)的高檔展會(huì)通常規(guī)模較大，且時(shí)間間隔較短，眾多國(guó)內(nèi)外企業(yè)競(jìng)相出席。第二類(lèi)–這大類(lèi)的展會(huì)一般在每年的11月至次年4月舉行，多為當(dāng)?shù)卣股讨鬓k。其中，年貨商品展覽會(huì)、畢業(yè)生招聘會(huì)和房交會(huì)等最具代表性。這類(lèi)展會(huì)的參展商及參觀者多為大連當(dāng)?shù)氐钠髽I(yè)和個(gè)人，或者來(lái)自周邊城市，但其消費(fèi)能力都相對(duì)較低。會(huì)展業(yè)現(xiàn)況大連以其成功舉辦各種國(guó)內(nèi)外展會(huì)而聞名。下表總結(jié)了大連市2001-2010年間會(huì)展業(yè)的情況。2001200220032004200520062007200820092010會(huì)展數(shù)量555643561231199295106100展館面積（萬(wàn)平方米）39.242.333.9336887.899.393.3110.55101.62展商來(lái)源地?cái)?shù)量64656060707079---貿(mào)易金額（人民幣億）302306280285323-----正如上表所示，2001至2004年，大連的會(huì)展業(yè)處于初級(jí)階段，隨著星海廣場(chǎng)的國(guó)際展覽中心的啟用，從2005年開(kāi)始，會(huì)展數(shù)目大幅增長(zhǎng)。2006年和2007年微微下浮。但是平均展會(huì)規(guī)模正逐步擴(kuò)大，這是導(dǎo)致了展會(huì)數(shù)目略為下降的主要原因。但隨著大連展會(huì)業(yè)的快速發(fā)展，在擴(kuò)大展會(huì)規(guī)模的同時(shí)，會(huì)展數(shù)量也有所增加。2010年以來(lái)，大連市緊緊圍繞經(jīng)濟(jì)建設(shè)和社會(huì)發(fā)展目標(biāo)，認(rèn)真研究后危機(jī)時(shí)代會(huì)展經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)，引導(dǎo)組展企業(yè)、專(zhuān)業(yè)場(chǎng)館調(diào)整工作重心，整合資源，形成合力，走出困境。全年共舉辦展會(huì)100個(gè)。其中，房地產(chǎn)、建材類(lèi)12個(gè)，占12%；紡織、服裝服飾類(lèi)12個(gè)，占12%；輕工商品、工藝品、藝術(shù)品、旅游、婚慶禮儀類(lèi)12個(gè)，占12%；人才、創(chuàng)業(yè)、文化類(lèi)7個(gè)，占7%；醫(yī)療類(lèi)6個(gè)，占6%；工業(yè)類(lèi)5個(gè)，占5%；家具、木工機(jī)械類(lèi)5個(gè)，占5%；農(nóng)業(yè)、漁業(yè)類(lèi)3個(gè)，占3%；汽車(chē)、船舶2個(gè)，占2%；珠寶首飾類(lèi)2個(gè)，占2%；電子信息、軟件類(lèi)1個(gè)，占1%；綜合類(lèi)15個(gè)，其他類(lèi)18個(gè)（見(jiàn)表1）。全年展出面積101.62萬(wàn)平方米，共設(shè)展位39295個(gè)，其中境外參展展位3329個(gè)，占8.5%。共有25908家企業(yè)參展，其中境外參展企業(yè)1984家，占7.7%。到會(huì)參展商95549人次，其中境外參展商7406人次，占7.8%。全年展會(huì)觀眾573萬(wàn)人次，其中境外觀眾21882人次，占0.4%。著名展會(huì)在大連舉辦的主要展會(huì)包括東亞國(guó)際旅游博覽會(huì)；中國(guó)（大連）國(guó)際服裝紡織品博覽會(huì)；大連進(jìn)出口商品交易會(huì)；中國(guó)國(guó)際軟件和信息服務(wù)交易會(huì)；中國(guó)國(guó)際專(zhuān)利技術(shù)及產(chǎn)品展覽會(huì)；中國(guó)國(guó)際環(huán)境保護(hù)博覽會(huì)；中國(guó)國(guó)際建筑裝飾材料（用品）展覽會(huì)；其它還包括大連汽車(chē)展，房地產(chǎn)展等主要節(jié)慶活動(dòng)一年一度的國(guó)際服裝節(jié)是大連每年最盛大的城市節(jié)日項(xiàng)目。為期一周的大連國(guó)際服裝節(jié)通常在每年九月的中上旬舉辦。節(jié)日主題活動(dòng)有開(kāi)幕廣場(chǎng)晚會(huì)、游園會(huì)、街頭巡游表演/狂歡會(huì)、服裝博覽會(huì)/進(jìn)出口洽談會(huì)、中國(guó)青年時(shí)裝設(shè)計(jì)大賽/世界名師時(shí)裝展演會(huì)/名師名牌論壇等。從大連T形臺(tái)上走過(guò)的從來(lái)不乏世界級(jí)名師佳麗，每每掀起眩目的霓裳風(fēng)暴；每屆開(kāi)幕式文藝演出也總是大腕云集，而一些世界政要也常常是節(jié)日里城市的座上賓。中國(guó)國(guó)際啤酒節(jié)誕生于1999年北京，自2002年開(kāi)始，移師大連，每年7月底8月初在星海廣場(chǎng)舉行，為期12天?；顒?dòng)期間約有200多個(gè)品牌啤酒參展，主辦者還特別引進(jìn)了“慕尼黑啤酒大篷”，重現(xiàn)了德國(guó)啤酒節(jié)風(fēng)采，展現(xiàn)了巴伐利亞風(fēng)情。此外，身為中國(guó)甲級(jí)足球隊(duì)大連實(shí)德的主場(chǎng)，大連也吸引著絡(luò)繹不絕的球迷紛紛到來(lái)；大連每年還承辦多次的國(guó)內(nèi)外足球比賽。小結(jié)政治的穩(wěn)定（除了中國(guó)大陸和臺(tái)灣的緊張局勢(shì)），經(jīng)濟(jì)的蓬勃發(fā)展都為中國(guó)的旅游業(yè)提供了一個(gè)有利的成長(zhǎng)環(huán)境，與此相應(yīng)，也提供了酒店發(fā)展的歷史最佳時(shí)機(jī)。位于中國(guó)遼東半島最南端的大連得益于其優(yōu)越的地理位置和東北經(jīng)濟(jì)復(fù)興的戰(zhàn)略規(guī)劃，每年經(jīng)濟(jì)GDP指標(biāo)保持兩位數(shù)的增長(zhǎng)，在中國(guó)東部沿海城市中列前茅。此外，大連交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)，無(wú)論陸路、水路、鐵路還是航空，大連都可以讓訪客快速前往中國(guó)其它城市。大連的訪客多為國(guó)內(nèi)訪客和日韓游客，但是最新的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，前來(lái)大連的俄羅斯游客，歐美游客也正以?xún)晌粩?shù)的平均增長(zhǎng)速度快速增長(zhǎng)。此外，由于當(dāng)?shù)卣罅ν苿?dòng)投資，越來(lái)越多的外商投資預(yù)計(jì)將涌入該市。大連成功舉辦了首屆夏季達(dá)沃斯論壇，來(lái)自90多個(gè)國(guó)家的6000名政界和商界領(lǐng)袖將大連推向了世界舞臺(tái)。同時(shí)，大連也是一個(gè)積極的城市，在世界的展覽及節(jié)日市場(chǎng)，舉辦多次大型活動(dòng)和展覽，全年供應(yīng)，特別是5月和10月。我們預(yù)期經(jīng)濟(jì)將繼續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，這將反過(guò)來(lái)正面影響住宿市場(chǎng)。綜上所述，大連良好的宏觀經(jīng)濟(jì)背景將有利于酒店行業(yè)的發(fā)展。5.酒店供給和需求分析供給分析研究此部分我們遵循了如下步驟：第一部分（宏觀）‐‐高星級(jí)酒店總體市場(chǎng)分析：對(duì)大連市的酒店總量進(jìn)行分析，分析酒店市場(chǎng)目前總體的供給狀態(tài),以及；大連整體五星級(jí)市場(chǎng)業(yè)績(jī)表現(xiàn)。第二部分（微觀）‐‐競(jìng)爭(zhēng)酒店市場(chǎng)（與待建酒店形成競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系酒店所組成的市場(chǎng)）分析：明確市場(chǎng)區(qū)域內(nèi)的酒店設(shè)施并找出擬建酒店所面臨的直接和間接的競(jìng)爭(zhēng)酒店；分析待建項(xiàng)目所在地區(qū)的未來(lái)及現(xiàn)有酒店市場(chǎng)供給，確定未來(lái)是否會(huì)由新增的競(jìng)爭(zhēng)酒店客房（或凈減量）；考察各競(jìng)爭(zhēng)酒店的房?jī)r(jià)、入住率、市場(chǎng)定位和設(shè)施情況；以及結(jié)合現(xiàn)有酒店和未來(lái)新興供應(yīng)酒店項(xiàng)目，通過(guò)對(duì)各個(gè)酒店的入住率，房?jī)r(jià)結(jié)構(gòu)，市場(chǎng)定位，連鎖程度，地理位置，整體設(shè)施，酒店信譽(yù)和服務(wù)質(zhì)量等一系列做出評(píng)估后，來(lái)預(yù)測(cè)競(jìng)爭(zhēng)酒店市場(chǎng)各個(gè)酒店的大致運(yùn)營(yíng)情況和未來(lái)相互間競(jìng)爭(zhēng)狀況。第一部分宏觀酒店市場(chǎng)分析待建酒店位于大連市森林動(dòng)物園二期原址地塊預(yù)計(jì)待建酒店將會(huì)同區(qū)域內(nèi)的高端酒店形成競(jìng)爭(zhēng)。為了對(duì)待建酒店供給市場(chǎng)進(jìn)行分析，我們先從待建酒店所處的宏觀酒店市場(chǎng)進(jìn)行分析。大連市酒店市場(chǎng)概況下表為截止至2010年大連市星級(jí)酒店數(shù)量。截至止目前大連星級(jí)酒店數(shù)量所占比例五星級(jí)酒店83.1%四星級(jí)酒店3112.2%三星級(jí)酒店7429.1%三星級(jí)酒店以下14155.5%總計(jì)254100%上表顯示，截至2010年，大連市有星級(jí)酒店254家，其中五星級(jí)酒店8家，四星級(jí)酒店31家，三星級(jí)酒店74家，三星級(jí)以下的酒店141家?？v觀大連市酒店市場(chǎng)，其普遍現(xiàn)象為：1）五星級(jí)酒店供應(yīng)量相對(duì)較少，尤其是國(guó)際品牌酒店，仍處于發(fā)展階段；2）大連酒店就要集中在中山區(qū)，擁有大連最大的會(huì)展設(shè)施的星海區(qū)和鄰近星海廣場(chǎng)的新金融街對(duì)酒店投資者和經(jīng)營(yíng)者的吸引力已越來(lái)越大；3）大連酒店市場(chǎng)仍主要以低星級(jí)酒店為主；4）缺乏國(guó)際高端品牌酒店。大連五星級(jí)酒店市場(chǎng)大連現(xiàn)有星級(jí)酒店家254家。其中五星級(jí)酒店僅占酒店市場(chǎng)的3%。下圖顯示了2005年到2010年間大連五星級(jí)酒店市場(chǎng)業(yè)績(jī)。可以看出，在過(guò)去的幾年內(nèi)，五星級(jí)酒店平均房?jī)r(jià)及入住率增長(zhǎng)趨于平穩(wěn)。值得注意的是，2008年受金融危機(jī)影響，入住率下滑幅度較大。但10年呈明顯上升狀態(tài)。大連國(guó)際五星級(jí)酒店統(tǒng)計(jì)表酒店品牌地址類(lèi)型客房數(shù)量房間規(guī)格價(jià)格（元）房間面積入住率配套設(shè)施及服務(wù)香格里拉大酒店人民路66號(hào)★★★★★562高級(jí)客房2,80037平平日：65%周末：70%節(jié)假日：75%酒店有5個(gè)餐飲設(shè)施，包括可容納180人的全日制餐廳，200人的中餐廳，90人的日式餐廳及一個(gè)大堂吧和一個(gè)底層酒吧。2007年酒店對(duì)其客房和墻面進(jìn)行翻新。酒店的會(huì)議空間面積達(dá)2,927平方米，是大連市擁有最大的會(huì)議設(shè)施的酒店?？扇菁{1,800人的劇院式宴會(huì)廳，面積達(dá)1,664平方米，包括一間休息區(qū)和貴賓室。此外還有16間會(huì)議室，規(guī)格從35至152平方米不等。行政間2,87545平豪華間3,20037平豪華閣客房3,90042平行政套間4,90080平特色套房5,800120平總統(tǒng)套房18,000200平大連富麗華大酒店人民路60號(hào)★★★★★620西樓豪華間1,98942-45平平日：63%周未：66%

節(jié)假日：73%酒店商務(wù)中心設(shè)有秘書(shū)服務(wù)、圖文傳真、電報(bào)及打字等服務(wù)。配以同聲傳譯系統(tǒng)的各種類(lèi)型的國(guó)際會(huì)議廳。酒店還設(shè)有川魯滬風(fēng)味餐廳、潮洲城、咖啡廳、法式西餐廳、日餐廳、韓餐廳、夜總會(huì)。1500平方米的大型宴會(huì)廳為客人提供便利的宴會(huì)條件和場(chǎng)所。簡(jiǎn)約奢華的客房，高貴典雅的餐廳，氣派莊重的大堂……詮釋全新的現(xiàn)代奢華新主義，更多精彩，無(wú)限東樓商務(wù)房2,29858平東樓豪華套房2,89570-86平西樓行政房1,89042-45平西樓豪華套房3,05085-90平東樓商務(wù)房D2,99853-63平東樓豪華套房D3,598122平西樓總統(tǒng)套房30,000846平凱賓斯基店人民路41號(hào)★★★★★429豪華套房3,33566平平日：64%周未：71%節(jié)假日：72%酒店于22至24樓特設(shè)行政樓層客房，入住賓客可于行政廊享用免費(fèi)早餐、晚間小點(diǎn)、雞尾酒以及無(wú)線寬帶上網(wǎng)服務(wù)等各項(xiàng)行政樓層服務(wù)及禮遇。大連新世界酒店提供完備的商務(wù)配套服務(wù)，兼具頂尖會(huì)議和活動(dòng)設(shè)施，融匯室內(nèi)恒溫游泳池、健身俱樂(lè)部等設(shè)備設(shè)施一應(yīng)俱全，同時(shí)提供國(guó)內(nèi)國(guó)際美食。行政沙龍?zhí)追?,48575平貴賓苑12,750266平總統(tǒng)套房283平豪華間1,73050平行政高級(jí)間1,95550平豪華套間2,18075平行政套間2,680100平大連棒棰島國(guó)賓館中山區(qū)迎客路★★★★★313中標(biāo)準(zhǔn)套房1,28050平平日：55%周未：67%

節(jié)假日：71%大連棒棰島賓館是大連市的國(guó)賓館,1958年開(kāi)業(yè),位于風(fēng)景秀麗的棒棰島海濱,三面環(huán)山,一面瀕海，海光山色,相應(yīng)成輝.大連棒槌島賓館有亞洲最大的園林度假式國(guó)賓館之美譽(yù).15棟風(fēng)格迥異的中、日、歐式建筑風(fēng)格的別墅散落在綠樹(shù)紅花掩映的海濱之中,共有300間客房及套房高標(biāo)準(zhǔn)套房3,68050平海景套房2,88050平大連金石唐風(fēng)溫泉國(guó)際會(huì)館大連金石灘★★★★★團(tuán)隊(duì)房(3)2,988平日：57%周未：66%節(jié)假日：82%金石灘唐風(fēng)溫泉會(huì)館餐飲區(qū)由位于溫泉驛館一層的中西餐廳組成。西餐廳提供地道意式西餐，并輔以東南亞美食及其他頂級(jí)西式料理。大小不一、風(fēng)格別樣的中餐包房，提供精美粵菜、大連海鮮和特色出品。會(huì)館內(nèi)有600㎡、可容納500人的大型多功能廳。此外，會(huì)館還特設(shè)并獨(dú)創(chuàng)了“設(shè)計(jì)式婚宴”，采用“一站式服務(wù)”，擁有專(zhuān)業(yè)的資深策劃團(tuán)隊(duì)，完美的策劃和新穎的創(chuàng)意，時(shí)尚的概念。從中、西式禮堂訂婚、新人婚前身體調(diào)養(yǎng)、皮膚養(yǎng)護(hù)、婚宴、蜜月，甚至結(jié)婚周年紀(jì)念日等都可提供全程的個(gè)性化服務(wù)，開(kāi)創(chuàng)大連婚慶業(yè)的設(shè)計(jì)新典范。行政套房(2)1,388豪華套房(1)4,188家庭套房(3)1,888聯(lián)院甲(20)2,988聯(lián)院乙(2)3,888獨(dú)院(3)20,888季節(jié)性因素通過(guò)對(duì)本地酒店經(jīng)營(yíng)者的訪問(wèn)，我們了解到大連的酒店住宿需求在5月至11月較高，而最高峰是在9月份，這是由于夏季各種展會(huì)活動(dòng)較多的緣故。淡季則是在每年的12月至4月，特別是12月和1月份。與大連市區(qū)的酒店相比，位于開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)的酒店由于休閑客源較少，因此受季節(jié)性的影響較小。第二部分微觀酒店市場(chǎng)分析（待建酒店競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析）現(xiàn)有及新增競(jìng)爭(zhēng)酒店設(shè)施供應(yīng)是市場(chǎng)區(qū)域內(nèi)供需關(guān)系的一個(gè)不可分割的組成部分，對(duì)待建酒店的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)有著間接影響。消費(fèi)目的、酒店功能特征、位置、定價(jià)結(jié)構(gòu)、酒店產(chǎn)品質(zhì)量、住宿時(shí)間（例如：酒店是以長(zhǎng)期住客為主vs.酒店以短期住客為主），客房類(lèi)型（全套房vs.標(biāo)準(zhǔn)房），酒店店齡，品牌以及市場(chǎng)定位是決定競(jìng)爭(zhēng)酒店對(duì)于待建酒店競(jìng)爭(zhēng)程度的重要因素?；谏鲜鲇嘘P(guān)因素，我們確定了待建酒店的競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)?；谖覀儗?duì)上訴因素的分析，我們認(rèn)為待建酒店所處的競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)不存在直接競(jìng)爭(zhēng)；間接競(jìng)爭(zhēng)的共有三個(gè)酒店——大連香格里拉大酒店、大連富麗華大酒店，凱賓斯基。此外。市場(chǎng)上其他高星級(jí)酒店，如：大連日航酒店、新世界酒店以及大連遠(yuǎn)洋洲際大酒店、大連瑞士酒店等，考慮到其距離待建酒店相對(duì)較遠(yuǎn)，并且與待建酒店相比，定位和房?jī)r(jià)較低，因此我們認(rèn)為這些酒店不與待建酒店構(gòu)成競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系。表5‐1總結(jié)了間接和次要競(jìng)爭(zhēng)者的主要運(yùn)營(yíng)指標(biāo)。這些信息來(lái)源于個(gè)人訪談、實(shí)地考察、酒店住宿指南和我們公司內(nèi)部數(shù)據(jù)庫(kù)。該列出了個(gè)競(jìng)爭(zhēng)酒店的細(xì)分市場(chǎng)、入住率、平均房?jī)r(jià)和每間可售客房收益(RevPAR)。（每間可售客房收益為酒店的入住率與平均房?jī)r(jià)的乘積。該指標(biāo)旨在衡量酒店在客房收益最大化方面的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)）表5‐2為間接和次要競(jìng)爭(zhēng)酒店的基本情況總結(jié)。表5-1估算細(xì)分市場(chǎng)2008年估計(jì)2009年估計(jì)2010年估計(jì)間接競(jìng)爭(zhēng)酒店客房數(shù)量商務(wù)市場(chǎng)會(huì)議市場(chǎng)休閑市場(chǎng)入住率平均房?jī)r(jià)每可售房收益入住率平均房?jī)r(jià)每可售房收益入住率平均房?jī)r(jià)每可售房收益香格里拉大酒店56255%20%25%72%2800196071%3100217073%39122738.4富麗華酒店62650%20%30%65%1800126067%2100147070%26741871.8凱賓斯基45745%35%20%5%2780194661%32242256.868%39102737小計(jì)/平均164550%25%25%47%2460172266%28081965.670%3498.72449.1估算細(xì)分市場(chǎng)2008年估計(jì)2009年估計(jì)2010年估計(jì)次要競(jìng)爭(zhēng)酒店客房數(shù)量商務(wù)市場(chǎng)會(huì)議市場(chǎng)休閑市場(chǎng)入住率平均房?jī)r(jià)每可售房收益入住率平均房?jī)r(jià)每可售房收益入住率平均房?jī)r(jià)每可售房收益棒棰島國(guó)賓館50825%45%30%56%1900133065%2200154068%26131829.1唐風(fēng)溫泉酒店60間客房與20棟別墅15%15%70%66%28882021.6小計(jì)/平均588（其中唐風(fēng)有20棟別墅）20%30%50%56%1900133065%2200154067%2750.51925.35總計(jì)/平均2233（其中唐風(fēng)有20棟別墅）34%24%38%52%2180152666%25041752.869%3158.82211.1酒店設(shè)施間接競(jìng)爭(zhēng)酒店客房數(shù)開(kāi)業(yè)時(shí)間翻新時(shí)間距離待建酒店距離餐廳數(shù)量大堂吧/酒吧行政酒店客房服務(wù)健身房/SPA商務(wù)中心會(huì)議室數(shù)量會(huì)議設(shè)施面積（m2）會(huì)議面積/每間客房管理公司香格里拉大酒店562199720077.6公里32有有有有1729275.2香格里拉酒店管人民路66號(hào)富麗華大酒店626198820037.5公里52有有有有922903.7富麗華酒店管理公司人民路60號(hào)凱賓斯基4572005--7公里32有有有有1416963.7凱賓斯基管理集團(tuán)解放路92號(hào)總計(jì)/平均164469124.4酒店設(shè)施次要競(jìng)爭(zhēng)酒店客房數(shù)開(kāi)業(yè)時(shí)間翻新時(shí)間距離待建酒店距離餐廳數(shù)量大堂吧/酒吧行政酒店客房服務(wù)健身房/SPA商務(wù)中心會(huì)議室數(shù)量會(huì)議設(shè)施面積（平方米）會(huì)議面