上海按揭業(yè)務(wù)辦理指南

按揭業(yè)務(wù)辦理指南合作銀行一、貸款流程1、咨詢2、面簽3、批貸4、過戶后出抵押證5、抵押證送銀行后放款1、咨詢：網(wǎng)銷簽好居間后，客戶有貸款需求，與面簽專員進(jìn)行溝通，確認(rèn)面簽時間與銀行；2、面簽：A.網(wǎng)銷通知客戶帶齊資料，面簽專員約銀行老師在簽約中心面簽進(jìn)行貸款申請，B.為加快效率，面簽當(dāng)天由面簽專員代收取0.1%評估費，用于交由評估公司出報告，送至銀行；3、批貸：所有面簽資料齊全后，30天批貸；4、出抵押證：網(wǎng)銷安排上下家進(jìn)行過戶，20天出抵押證；5、放款：抵押證送入銀行，10天左右放款。（公積金放款為從申請之日后58天）以上為正常情況，如遇特殊情況，以銀行批貸放款時間為準(zhǔn)！二、近期政策1、嚴(yán)查“首付”，對于非直系親屬的首付打款流水嚴(yán)查；2、首套的認(rèn)定，大部分認(rèn)房認(rèn)貸，小部分銀行可忽略外地房產(chǎn)與房貸；3、折扣：按新政，網(wǎng)簽時間在3月25日后，最低9折；三、如何幫客戶設(shè)置充裕的交易時間？批貸：30天1、面簽后，資料其全日起開始記算批貸時間，一般在三周左右；2、批下來之后，2-3天出貸款合同，此時方可帶客戶去交易中心過戶，同時辦理房屋抵押登記；放款：商貸7-10天，公積金30天1、過戶與房屋抵押登記辦理后20天，出抵押證，即他證；2、借款人將他證送入銀行后7到10天放款，公積金放款時間從審批開始之日算起58天放款；所以，在設(shè)置交易時間，特別是連環(huán)單時，注意算好從客戶付首付后：面簽(資料齊全）到過戶大約30天（遇法定節(jié)假日順延）從過戶到放款大約30天-60天，不出意外情況下能保證交易時間順利進(jìn)行；以上為正常情況，如遇特殊情況，以銀行批貸放款時間為準(zhǔn)！盡量將時間留充裕！

三、我的客戶能貸款么？房屋面積50平米以上；房屋總價100萬以上，貸款金額的商貸部分20萬以上；房齡小于30年；客戶征信無問題，且收入可覆蓋單月還款額2倍；貸款年限：50-房齡；男65-年齡女60-年齡；兩者取少的那個數(shù)字

四、能貸多少？利率多少？貸款成數(shù)：

首套：付三貸七二套：普通付五貸五非普通付七貸三三套：禁貸貸款年限：

最長為30年

兩者取低：貸款年限+房齡﹤50

貸款年限+貸款人年齡﹤女60男65

貸款利率：

首套：基準(zhǔn)下浮10%（9折）二套：基準(zhǔn)上浮10%（上浮1.1倍）

備注：基準(zhǔn)4.9%PS:關(guān)于普通與非普通住宅普通住房：面積要求：單套面積在140（不含）㎡以下；層高要求：含五層以上(含五層)的多高層住房，以及不足五層的老式公寓、新式里弄、舊式里弄等。總價要求：非普通住房：不滿足普通住房條件的即為非普通住房環(huán)線總價內(nèi)環(huán)內(nèi)450內(nèi)外環(huán)間310外環(huán)外230四、能貸多少？利率多少？五、有關(guān)公積金貸款金額：余額>12500,月繳>780,單人可貸足50萬補充公積金余額>5000,單人可貸足10萬余額>12500,月繳<780,月繳/0.14*6*貸款年限余額<12500,月繳>780,余額*40倍余額<12500,月繳<780,兩者取低值住房公積金個人最高可貸50萬，2人以上最高100萬補充公積金個人最高可貸10萬，2人以上最高20萬貸款年限：1、根據(jù)房齡房齡<5年，可貸：30年6<房齡<19年，可貸：35-房齡房齡>20年，最高可貸：15年

以上兩者取其低2、根據(jù)年齡男65-年齡，女60-年齡

六、客戶資質(zhì)不好，需包裝1、公司有合作的貸款公司（外簽公司），可進(jìn)行包裝，且相對專業(yè)；2、費用可由客戶與貸款公司自行商定，我們依舊可收取千一評估費；3、由面簽專員評估是否需要由外簽公司接洽后，會轉(zhuǎn)由外簽助理跟進(jìn)；4、正常兩個工作日內(nèi)給答復(fù)，如遇急單，當(dāng)日可回復(fù)；七、客戶為銀行行員等，要自貸申請時間：必須在客戶簽署貸款合同前進(jìn)行申請，由金融部核實通過后方可自行貸款；所有在客戶貸款已經(jīng)外簽之后的申請全部視為私自外簽，按公司規(guī)定處罰；申請流程：客戶要求自貸，先口頭與專員溝通案子情況，先做說服；提交自貸申請表、承諾書及外簽機構(gòu)的名片，發(fā)郵件備案；區(qū)域總監(jiān)與大區(qū)總批復(fù)同意；金融部核實情況屬實，助理操作系統(tǒng)后回復(fù)，客戶方可自貸；提供外簽申請表（附件一）自辦貸款聲明（附件二）自行辦理貸款聲明

業(yè)主

與客戶

通過___________________交易坐落于

的房產(chǎn)，本次交易買賣雙方要求自行辦理□按揭貸款，預(yù)計貸款金額

萬元；□用客戶首付款幫業(yè)主贖樓，預(yù)計貸款金額

萬元；□銀行按揭外的首付貸，預(yù)計貸款金額

萬元；鑒于**無法控制上述自行辦理貸款項目的風(fēng)險，如貸款環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題造成合同履行困難或無法履行，責(zé)任和損失由買賣雙方承擔(dān)（責(zé)任和損失包括但不限于：合同無法繼續(xù)履行導(dǎo)致的損失和違約責(zé)任、定金損失、房款滯納金、交房逾期責(zé)任、**的傭金、服務(wù)費及辦理交易過程中產(chǎn)生的各種稅/費損失等）。

買方姓名：

賣方姓名：

提供客戶朋友或信貸員名片或工作證（附件三）私自外簽及自貸過高處罰所有貸款無特殊情況必須在公司辦理，如若私自外簽（或后補流程），一旦發(fā)現(xiàn)，經(jīng)紀(jì)人扣除該筆訂單等同的評估費（貸款金額的千分之一），經(jīng)理連帶處罰500元。每月回顧上月所有網(wǎng)簽訂單，以區(qū)域為單位，若自貸率高于15%，區(qū)域總監(jiān)處罰1000元。另：至6月1日起，評估費由金融部專員負(fù)責(zé)代業(yè)務(wù)員向客戶收取，但業(yè)務(wù)部在簽屬居間時有告知義務(wù)，不得以任何方式影響或阻撓評估費收款，評估費提成制度不變。面簽前的準(zhǔn)備在面簽之前，需要網(wǎng)銷能清楚明了的了解客戶與房屋情況，以便面簽專員能準(zhǔn)確無誤的匹配好最適合客戶的銀行，同時及時將銀行老師約到指定的約簽點，以給客戶最好的體驗：一、客戶情況：1、戶口（外地or本地）2、個人情況：年齡、婚姻、小孩3、工作單位（受薪or自雇），學(xué)歷4、客戶及配偶收入（收入證明多少；入卡工資流水多少）開公司的公司經(jīng)營與流水情況5、擁有房屋與貸款情況（首套o(hù)r二套）6、征信（是否有逾期）7、貸款類型：純商、組合、純公積金二、房屋情況：1、竣工日期（房齡）2、地址、環(huán)線，普通or非普通3、面積4、合同價（做高做低也得特別說）5、房屋類型：住宅、商住、花園住宅、獨棟、寫字樓面簽所需的材料業(yè)主資料身份證戶口本身份證婚姻證明房產(chǎn)證銀行卡客戶資料身份證戶口本、外地人社?；橐鲎C明收入證明銀行流水征信報告銀行卡未成年子女出生證明定金收據(jù)+首付款收據(jù)轉(zhuǎn)賬憑證婚姻證明：結(jié)婚證、離婚證、離婚協(xié)議、喪偶需提供死亡證明及子女放棄繼承公證營業(yè)執(zhí)照副本：復(fù)印件加蓋公章收入證明：月還款額的兩倍、負(fù)債的2倍征信報告：逾期不能連三累六銀行流水：工資或生活流水均可，最近6個月以上，最好一年

其它資產(chǎn)證明：房產(chǎn)、車、股票、基金、大額保險、定期存單等(可選擇提供）材料說明:確定好面簽時間，并通知上下家?guī)Ш盟璨牧?/p>

1、業(yè)務(wù)員在談單時可能會有一些關(guān)于貸款的承諾，在面簽前務(wù)必告知專員；2、面簽專員簽單時，如遇客戶資質(zhì)或房屋狀況有問題，一般會直接告知客戶，客戶有知情權(quán)，所以不能講的，也需要提前溝通；3、客戶對貸款有特別需求的，也請?zhí)崆芭c面簽專員溝通；我們不是萬能的，但我們會保證專業(yè)和服務(wù)，同時，溝通很重要！關(guān)于溝通

Q&A：Q：征信在哪調(diào)？A：客戶憑本人身份證，在南蘇州河路333號3樓，可調(diào)取本人征信；Q：如果有逾期，是不是就不能辦貸款？A：要看實際情況，2年外的逾期一般情況下問題不大，如果2年內(nèi)的，報告上沒