【老會計經(jīng)驗】為個人住房轉(zhuǎn)讓所得個人所得稅籌劃支招

【tips】本文是由梁老師精心收編整理，值得借鑒學習！【老會計經(jīng)驗】為個人住房轉(zhuǎn)讓所得個人所得稅籌劃支招籌劃第一招：轉(zhuǎn)讓收入不能明顯低于市場價格

108號文件嚴格確定：“對住房轉(zhuǎn)讓所得征收個人所得稅時，以實際成交價格為轉(zhuǎn)讓收入。納稅人申報的住房成交價格明顯低于市場價格且無正當理由的，征收機關(guān)依法有權(quán)根據(jù)有關(guān)信息核定其轉(zhuǎn)讓收入，但必須保證各稅種計稅價格一致”。所以，那種通過簽訂“陰陽合同”等來逃避稅收的做法有可能得不償失，到頭來往往有被稅務(wù)機關(guān)征收比實際更多的稅收的危險，甚至……

籌劃第二招：嚴格對照規(guī)定正確確認房產(chǎn)原值

個人轉(zhuǎn)讓住房，以其轉(zhuǎn)讓收入額減除財產(chǎn)原值和合理費用后的余額為應(yīng)納稅所得額，按照“財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”項目繳納個人所得稅。而應(yīng)納稅所得額=房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入額-房產(chǎn)原值-合理費用，為此，正確確認房產(chǎn)原值對于個人轉(zhuǎn)讓住房個稅籌劃至關(guān)重要。

根據(jù)108號文件規(guī)定，其中，已購公有住房是指城鎮(zhèn)職工根據(jù)國家和縣級（含縣級）以上人民政府有關(guān)城鎮(zhèn)住房制度改革政策規(guī)定，按照成本價（或標準價）購買的公有住房；經(jīng)濟適用房價格按縣級（含縣級）以上地方人民政府規(guī)定的標準確定。

籌劃第三招：盡最大可能地扣除所有合理費用

按國稅發(fā)2005156號文件規(guī)定，個人轉(zhuǎn)讓住房繳納個人所得稅按“轉(zhuǎn)讓收入－房屋原值－轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金及有關(guān)合理費用”的20%征收。為此，在確認轉(zhuǎn)讓收入和房屋原值基礎(chǔ)上，稅收籌劃時要注意兩方面的問題：一是納稅人在轉(zhuǎn)讓住房時實際繳納的營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加、土地增值稅、印花稅等稅金可扣除；二是從2006年8月1日起，納稅人按照規(guī)定實際支付的住房裝修費用、住房貸款利息、手續(xù)費、公證費等費用可扣除。

當然，大家務(wù)必注意，有關(guān)合理費用的扣除是有嚴格限定條件的。一是住房裝修費用扣除須經(jīng)審核且限定比例。108號文件規(guī)定，納稅人所提供實際支付裝修費用發(fā)票必須是稅務(wù)統(tǒng)一發(fā)票，并且發(fā)票上所列付款人姓名與轉(zhuǎn)讓房屋產(chǎn)權(quán)人要一致，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)審核，其轉(zhuǎn)讓的住房在轉(zhuǎn)讓前實際發(fā)生的裝修費用，才可在以下規(guī)定比例內(nèi)扣除：即已購公有住房、經(jīng)濟適用房，最高扣除限額為房屋原值的15%；商品房及其他住房，最高扣除限額為房屋原值的10%.同時，納稅人原購房為裝修房，即合同注明房價款中含有裝修費（鋪裝了地板，裝配了潔具、廚具等）的，不得再重復(fù)扣除裝修費用。二是按揭利息扣除須提供有效證明。納稅人出售以按揭貸款方式購置的住房的，其向貸款銀行實際支付的住房貸款利息，需要憑貸款銀行出具的有效證明據(jù)實扣除。三是扣除手續(xù)費、公證費等費用要屬實。納稅人按照有關(guān)規(guī)定實際支付的手續(xù)費、公證費等，要憑有關(guān)部門出具的有效證明據(jù)實扣除。

籌劃第四招：充分用好用足相關(guān)稅收優(yōu)惠政策

按照《財政部國家稅務(wù)總局建設(shè)部關(guān)于個人出售住房所得征收個人所得稅有關(guān)問題的通知》（財稅字1999278號）的規(guī)定，對出售自有住房并擬在現(xiàn)住房出售1年內(nèi)按市場價重新購房的納稅人，其出售現(xiàn)住房所繳納的個人所得稅，先以納稅保證金形式繳納，再視其重新購房的金額與原住房銷售額的關(guān)系，全部或部分退還納稅保證金；對個人轉(zhuǎn)讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個人所得稅等稅收優(yōu)惠政策。對照有關(guān)政策法規(guī)規(guī)定，納稅人可從以下幾個方面進行籌劃：一是對即將自用滿5年的家庭唯一生活用房，盡量使用五年期滿后再轉(zhuǎn)讓。二是出售現(xiàn)住房后盡可能地1年內(nèi)重新購房。這樣，當購房金額大于或等于原住房銷售額時，可全部退還納稅保證金；而購房金額小于原住房銷售額的，按照購房金額占原住房銷售額的比例退還納稅保證金，余額將作為個人所得稅繳入國庫。

同時，在作上述籌劃時，要特別掌握下列政策規(guī)定：……

籌劃第五招：相機選擇核定征稅特殊政策規(guī)定

108號文件規(guī)定，納稅人未提供完整、準確的房屋原值憑證，不能正確計算房屋原值和應(yīng)納稅額的，稅務(wù)機關(guān)可根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》第三十五條的規(guī)定，對其實行核定征稅，即按納稅人住房轉(zhuǎn)讓收入的一定比例核定應(yīng)納個人所得稅額。具體比例由省級地方稅務(wù)局或者省級地方稅務(wù)局授權(quán)的地市級地方稅務(wù)局根據(jù)納稅人出售住房的所處區(qū)域、地理位置、建造時間、房屋類型、住房平均價格水平等因素，在住房轉(zhuǎn)讓收入1%-3%的幅度內(nèi)確定。這無疑為人們進行有關(guān)稅收籌劃提供了新空間。財務(wù)會計的實際工作經(jīng)驗和能力是日積月累、逐步提高的，絕不可能一朝一夕的事情;財務(wù)會計是一種各個領(lǐng)域融會貫通的工作，所以建議要全面地補充各個方面的知識