地產(chǎn)-行業(yè)周報：國常會指出研究儲備去庫存穩(wěn)市場政策上海取消土拍溢價率限制

zhujinbj@SAC編號:S1440519120002SFC編號zhujinbj@SAC編號:S1440519120002SFC編號:BPU491李凱likaidcq@SAC編號:S1440524040002 4% -6%-16%-26%-36% 房地產(chǎn)滬深300【中信建投房地產(chǎn)】:地產(chǎn)行業(yè)周【中信建投房地產(chǎn)】:地產(chǎn)行業(yè)周【中信建投房地產(chǎn)】:地產(chǎn)行業(yè)周市場回顧重點城市一手房成交同環(huán)比下降，二手房環(huán)比下降，同比上升。本周34城一手房成交面積為193萬平方米，環(huán)比下降30.5%，同比下降27.9%；二手房方面，14個樣本城市二手房成交面積178萬平方米，環(huán)比下降2.2%，同比上升13.4%。2023/6/82023/7/82023/8/82023/9/82023/10/82023/11/82023/12/82024/1/82024/2/82024/3/82024/4/82024/5/8百城新增供地環(huán)比同環(huán)比下降。本周百城新增宅地1098萬平，環(huán)比下降43.3%，同比下降60.7%。其中一線新增15.0萬平，樓面均價35390元/平；二線新增161.8萬平，樓面均價7204元/平；三線新增2023/6/82023/7/82023/8/82023/9/82023/10/82023/11/82023/12/82024/1/82024/2/82024/3/82024/4/82024/5/8行業(yè)要聞：1.國常會指出，研究儲備新的房地產(chǎn)去庫存穩(wěn)市場政策。（中國房地產(chǎn)報）2.上海新政后首批供地，4宗宅地總起價84億、取消溢價率10%的上限要求。（觀點地產(chǎn)網(wǎng)）行業(yè)觀點：本周中信房地產(chǎn)指數(shù)下跌2.30%，滬深300下跌0.16%，板塊跑輸大盤。本周李強總理主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，會議指出房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展關(guān)系人民群眾切身利益，關(guān)系經(jīng)濟運行和金融穩(wěn)定大局，為房地產(chǎn)行業(yè)對經(jīng)濟社會的重要性定調(diào)。同時會議指出要繼續(xù)研究儲備新的去庫存、穩(wěn)市場政策措施，并強調(diào)要著力推動已出臺政策措施的落地見效，各類政策未來有望加速實施，以促進房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。本周上海取消土拍最高10%的溢價率限制，回歸價高者得，土拍政策的調(diào)整，有助于促進優(yōu)質(zhì)地塊的出讓，拿地意愿強的企業(yè)機會增加，有助于房企打造“好房華發(fā)股份、建發(fā)股份、濱江集團、招商積余、城建發(fā)展、天健集團、萬業(yè)企業(yè)、張江高科，港股：華潤置地、華潤萬象生活、中國海外發(fā)展、中海物業(yè)、龍湖集團、越秀地產(chǎn)、建發(fā)國際集團、綠城中國、綠城管理控股、貝殼。 1 2長三角（上海、南京、杭州、蘇州、揚州） 3 4 5 6 9 9 重點城市新房周度成交13城庫存（萬平米）去化周數(shù)（右軸）8000400019-1020-0320-0821-0121-0621-1122-0422-0923-0223-0723-1224-05資料來源：wind，中信建投其他地區(qū)福州2.11-38.40%-0.65%1莆田0.67-11.38%-17.23%資料來源：Wind，中信建投萬萬平歷年周平均成交當周成交--近三個月周均成交2520502019年2020年2021年2022年2023年3月8日3月22日4月5日4月19日5月3日5月17日5月31日8006004002000北京住宅庫存面積（萬平米）住宅去庫存化周數(shù)（右軸）19-0920-0320-0921-0321-0922-0322-0923-0323-0924-032502000資料來源：wind，中信建投資料來源：wind，中信建投平502019年2020年2021年2022年2023年3月8日3月22日4月5日4月19日5月3日5月17日5月31日資料來源：wind，中信建投2萬歷年周平均成交當周成交--近三個月周均成交平40502019年2020年2021年2022年2023年3月8日3月22日4月5日4月19日5月3日5月17日5月31日900800700600500400300200019-0920-0320-0921-0321-0922-0322-0923-0323-0924-03400資料來源：wind，中信建投資料來源：wind，中信建投歷年周平均成交當周成交--近三個月周均成交502019年2020年2021年2022年2023年3月8日3月22日4月5日4月19日5月3日5月17日5月31日萬平30252050歷年周平均成交當周成交--近三個月周均成交2019年2020年2021年2022年2023年3月8日3月22日4月5日4月19日5月3日5月17日5月31日資料來源：wind，中信建投資料來源：wind，中信建投平502019年2020年2021年2022年2023年3月8日3月22日4月5日4月19日5月3日5月17日5月31日平765432102019年2020年2021年2022年2023年3月8日3月22日4月5日4月19日5月3日5月17日5月31日資料來源：wind，中信建投資料來源：wind，中信建投3萬平歷年周平均成交當周成交--近三個月周均成交萬平98765432102019年2020年2021年2022年2023年3月8日3月22日6005004003002000深圳住宅庫存面積（萬平米）住宅去庫存化周數(shù)（右軸）19-0920-0320-0921-0321-0922-0322-0923-0323-0924-03200806040200資料來源：wind，中信建投資料來源：wind，中信建投萬平30252050歷年周平均成交u當周成交--近三個月周均成交2019年2020年2021年2022年2023年3月8日3月22日4月5日1400120010008006004002000廣州住宅庫存面積（萬平米）住宅去庫存化周數(shù)（右軸）19-0920-0320-0921-0321-0922-0322-0923-0323-0924-03806040200資料來源：wind，中信建投資料來源：wind，中信建投平歷年周平均成交當周成交--近三個月周均成交502019年2020年2021年2022年2023年3月8日3月22日4月5日4月19日5月3日5月17日5月31日資料來源：wind，中信建投4萬平歷年周平均成交當周成交--近三個月周均成交萬平5060504050403040302030202002019年2020年2021年2022年2023年3月8日3月22日4月5日4月19日5萬歷年周平均成交u當周成交--近三個月周均成交0平02019年2020年2021年2022年2023年3月8日3月22日4月5日4資料來源：wind，中信建投資料來源：wind，中信建投萬平歷年周平均成交當周成交--近三個月周均成交98765432102019年2020年2021年2022年2023年3月8日3月22日4月5日4月19日5月3日資料來源：wind，中信建投5重點城市二手房周度成交平歷年周均成交當周成交--近三個月周均成交平40502019年2020年2021年2022年2023年3月8日3月22日4月5日4月19日5月3日5月17日5月31日平歷年周均成交當周成交--近三個月周均成交平502019年2020年2021年2022年2023年3月8日3月22日4月5日4月19日5月3日5月17日5月31日資料來源：wind，中信建投資料來源：wind，中信建投平86420平歷年周均成交當周成交--近三個月周均成交平4002019年2020年2021年2022年2023年3月8日3月22日4月5日4月19日5月3日5月17日5月31日02019年2020年2021年2022年2023年3月1日3月15日3月29日4月12日4月26日5月10日5月24日資料來源：wind，中信建投資料來源：wind，中信建投平86420歷年周均成交平86420502019年2020年2021年2022年2023年3月8日3月22日4月5日4月19日5月3日5月17日5月31日平歷年周均成交當周成交--近三個月周均成交平2019年2020年2021年2022年2023年3月8日3月22日4月5日4月19日5月3日5月17日5月31日資料來源：wind，中信建投資料來源：wind，中信建投6平 05歷年周均成交當周成交--近三個月周均成交543210432102019年2020年2021年2022年2023年3月8日3月22日4月5日4月19日5月3日5月17日5月31日平歷年周均成交當周成交--近三個月周均成交平2019年2020年2021年2022年2023年3月8日3月22日4月5日4月19日5月3日5月17日5月31日資料來源：wind，中信建投資料來源：wind，中信建投平平864202019年2020年2021年2022年2023年3月8日3月22日4月5日4月19日5月3日5月17日5月31日平平8765432102019年2020年2021年2022年2023年3月8日3月22日4月5日4月19日5月3日5月17日5月31日資料來源：wind，中信建投資料來源：wind，中信建投7資料來源：Wind，中信建投8重點城市供地情況2000400百城住宅類供地建面（萬方）3月22日4月5日4月19日5月3日5月17日5月31日百城住宅類供地掛牌均價（元/平）60005000400030002000100003月22日4月5日4月19日5月3日5月17日5月31日資料來源：wind，中信建投資料來源：wind，中信建投9重點城市推盤情況0704020028城月度累計推盤數(shù)070402002023年3月2023年6月2023年9月2023年12月2024年3月2024年6月一線4城月度累計推盤數(shù)7371734092023年3月2023年6月2023年9月2023年12月2024年3月2024年6月資料來源：wind，中信建投資料來源：wind，中信建投30025020050020864203002502005002086420528426024221675492023年3月2023年6月2023年9月2023年12月2024年3月2024年6月三線10城月度累計推盤數(shù)88622023年3月2023年6月2023年9月2023年12月2024年3月2024年6月資料來源：wind，中信建投資料來源：wind，中信建投周度發(fā)債回顧本周共有5家房地產(chǎn)公司發(fā)行了債務(wù)工具，總額為54.3億元；從發(fā)行利率來看，本周房企發(fā)債平均成本為2.29%，環(huán)比下降28BP。資料來源：Wind，中信建投注：蘇州高新為蘇高新集團上市子公司周度要聞回顧1、蘇州：發(fā)布地產(chǎn)16條新政，包括全面取消限購、首套及二套最低首付比例調(diào)低至15%和25%、取消房貸利率下限、提高公積金貸款額度、補貼購房契稅、加大房票推廣等。（財聯(lián)社）2、上海：2024年第七次集中批量供應(yīng)房源1503套，均價111881元/平米。（觀點地產(chǎn)網(wǎng)）3、廣東轄內(nèi)銀行機構(gòu)共為兩批次307個“白名單”項目授信933.77億元，已提供融資392.88億元。（觀點地產(chǎn)網(wǎng)）4、武漢東西湖區(qū)推出高層次人才購房補助政策最高可補助200萬元。（觀點地產(chǎn)網(wǎng)）5、越秀資本的控股子公司廣州資產(chǎn)擬購買越秀地產(chǎn)不超2%股份。（財聯(lián)社）6、廣州市增城區(qū)新塘鎮(zhèn)發(fā)布公告，提及擬采用購買市場化商品房作為該項目安置房源，并向社會征集符合條件的住宅房源。（中房網(wǎng)）7、上海長風宸嘉100·嘉佰道2小時售罄，總銷售額達61.78億元。（觀點地產(chǎn)網(wǎng)）8、消息指碧桂園正考慮出售長鑫存儲股份，約籌資20億元。（觀點地產(chǎn)網(wǎng)）9、住建部召開全國切實做好保交房工作視頻會議，要求抓好“三大工程”建設(shè)構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。（觀點地產(chǎn)網(wǎng)）10、南昌取消首套和二套住房貸款利率下限，首套首付調(diào)至15%。（觀點地產(chǎn)網(wǎng)）11、星河灣、奧園等15家房企與廣州15家金融機構(gòu)簽署合作協(xié)議。（觀點地產(chǎn)網(wǎng)）12、國常會指出，研究儲備新的房地產(chǎn)去庫存穩(wěn)市場政策。（中國房地產(chǎn)報）13、金融監(jiān)管總局與住建部聯(lián)合發(fā)文，優(yōu)化完善城市協(xié)調(diào)機制，支持房地產(chǎn)在建項目合理融資。（觀點地產(chǎn)14、南京推出第二批次“以舊換新”房源，含21個項目2780套房源，由南京奧體建設(shè)等12家房企參與。（觀點地產(chǎn)網(wǎng)）15、上海新政后首批供地，4宗宅地總起價84億、取消溢價率10%的上限要求。（觀點地產(chǎn)網(wǎng)）16、旭輝集團68個項目入圍“白名單”，蕪湖鎏金印象獲1.5億融資。（觀點地產(chǎn)網(wǎng)）【萬科A】完成11億元貸款提款，控股子公司重慶博翠置業(yè)提供土地抵押擔保；5月銷售金額233.3億元，同比下降29.2%，1-5月銷售金額1022.1億元，同比下降39.1%；5月在沈陽皇姑區(qū)新增2個開發(fā)項目?！?ST金科】對深交所問詢函的回復工作延期至2024年6月12日前完成?！拘麓笳拷刂?月31日，公司共以1320萬元回購占總股本0.55%的股份。【*ST世茂】截至6月4日，公司共以1.25億元回購占總股本3.13%的股份?！救f科A】香港全資子公司已全額償還6.126億美元中期票據(jù)?！拘鲁强毓伞?月合同銷售金額約41.02億元，同比下降41.67%。1-5月累計銷售金額197.54億元，同比減少44.67%。【碧桂園】5月實現(xiàn)權(quán)益銷售金額約42.9億元，同比減少76%。1-5月共實現(xiàn)權(quán)益銷售金額216.5億元?！揪G城中國】1-5月包括自投和代建的總合同銷售金額約人民幣988億元，同比減少9.02%。回購并注銷本金為1.5億美元的債券?！颈＠l(fā)展】5月銷售金額353.14億元，同比減少13.53%。1-5月銷售金額1313.22億元，同比減少33.23%。【中國海外發(fā)展】5月銷售金額197.0億元，同比下降32.9%。1-5月銷售金額1017.0億元，同比下降30.8%。【越秀地產(chǎn)】5月銷售金額100.78億元，同比下降18.4%。1-5月銷售金額400.92億元，同比下降42.3%?！?ST世茂】吳凌華因個人原因申請辭去公司董事、總裁職務(wù)。【碧桂園】香港高等法院將公司的清盤呈請聆訊延期至7月29日?！窘鸬丶瘓F】5月銷售金額65.1億元，同比下降50.8%。1-5月銷售金額294.8億元，同比下降59.3%?！菊猩躺呖凇?月銷售金額190.2億元，同比下降28.5%。1-5月銷售金額778.5億元，同比下降43.1%?！拘褫x控股集團】5月銷售金額33.4億元，1-5月累計銷售金額174.6億元?！?ST世茂】公司股票將于6月14日終止上市暨摘牌?！靖窳Φ禺a(chǎn)】公司第六期員工持股計劃股票出售完畢，占公司總股本的約0.16%。【萬業(yè)企業(yè)】公司與裝備材料基金共同出資成立的上海銪芯擬將注冊資本由13億元減至4.4億元?！救f科A】控股子公司為公司及子公司向交通銀行申請貸款提供擔保，貸款金額共21億元?！維T中南】深交所同意公司撤回定增申請?！君埡瘓F】5月銷售金額86.9億元，1-5月銷售金額410.8億元。1-5月經(jīng)營性收入107.5億元。資料來源：公司公告公司估值2026E2023A2024EMRQ----9--2--5資料來源：Wind，中信建投注：表格中股價為原始單位，即A股公司單位為人民幣元，港股公司單位為港元；市值單位為人民幣元，適用匯率：1港元=0.92757元中海物業(yè)2023年記賬本位幣變更為人民幣。資料來源：wind，中信建投周度資金流向北向資金凈買入金額(億元)31.917.131.917.1公用事業(yè)信息技術(shù)醫(yī)療保健電信服務(wù)材料工業(yè)房地產(chǎn)可選消費金融日常消費-2.0-5.1-11.1-11.7-21.8-42.1302010-10-20-30-40-50能源-44.6能源-44.6資料來源：wind，中信建投0.45 0.40.35 0.30.25 0.20.15 0.10.0500.4凈流入我愛我家榮盛發(fā)展張江高科中新集團金融街大悅城西藏城投南京高科浦東金橋首開股份資料來源：wind，中信建投風險分析房地產(chǎn)行業(yè)的風險主要在于銷售及結(jié)轉(zhuǎn)可能不及預期：銷售不及預期，我們關(guān)注的重點城市周度銷售面積同比仍然為負，銷售仍在底部區(qū)域，未來依舊有繼續(xù)下行或恢復不及預期的風險；結(jié)轉(zhuǎn)不及預期：房地產(chǎn)銷售持續(xù)下滑，房企現(xiàn)金流承壓，或?qū)е麻_發(fā)商延緩施工節(jié)奏，從而導致結(jié)轉(zhuǎn)不及預期。物管行業(yè)的風險主要在于行業(yè)內(nèi)競爭加劇導致外拓受阻及母公司交付可能不及預期兩個方面：伴隨物管覆蓋率不斷提高，行業(yè)內(nèi)公司從增量增長轉(zhuǎn)向存量小區(qū)、單位競爭，競爭加劇可能導致部分公司增速放緩、利潤率下降；由于銷售持續(xù)下滑，母公司竣工量下降，從而導致交付不及預期。竺勁地產(chǎn)、周期及中小盤研究組組長，房地產(chǎn)和建筑行業(yè)首席分析師，北京大學國家發(fā)展研究院金融學碩士，專注于房