碧桂園集團玲瓏灣項目資金策劃會

滬蘇區(qū)域項目資金策劃匯報人：朱蕓2016年6月6日2024/6/14一、引言1、企業(yè)管理的核心是財務(wù)管理，財務(wù)管理的核心是資金管理，資金管理的核心是現(xiàn)金流管理；2、現(xiàn)金流管理是收、支、控三方面有效組合，是結(jié)合項目從投資拿地、過程開發(fā)及銷售、首尾竣工及交付的閉環(huán)管理；3、以資金策劃為契機，將現(xiàn)金流管理從前端進行規(guī)劃，并以資金策劃方案為指導進行過程管理；4、資金策劃不是單一財務(wù)策劃，是涉及投資拿地、項目開發(fā)、營銷、成本及其他職能部門的綜合運營管控；5、資金策劃是在集團/區(qū)域資金管控模式前提下，以項目最少年化自有資金占用及綜合收益最大化為目標；CONTENTS目錄項目整體經(jīng)營指標項目資金策劃總結(jié)項目資金策劃內(nèi)容4項目整體經(jīng)營指標01項目區(qū)位簡介項目開發(fā)計劃簡介項目主要經(jīng)濟指標項目營銷貨量鋪排及推售計劃區(qū)位簡析：無錫市隸屬于江蘇省，無錫市位于江蘇省南部，位于長江三角洲平原腹地，太湖流域交通中樞，京杭大運河從中穿過，是江蘇省最發(fā)達的區(qū)域，經(jīng)濟總量位居江蘇省地級市前三甲，各項主要經(jīng)濟指標均領(lǐng)先全省。我項目位于無錫市西南美麗的馬山半島，度假區(qū)生態(tài)環(huán)境優(yōu)美。這里三面環(huán)湖，擁有42公里風景優(yōu)美的湖岸線，區(qū)內(nèi)有57座峰巒、38處津灣，山地面積4萬畝，森林覆蓋高達70%。獨特地理位置使得山中的空氣與水質(zhì)沒有遭受無錫城市發(fā)達的工業(yè)污染，且四季陽光充沛，日照充分，雨水適宜，因此這里是名符其實的山清水秀。無錫馬山位于國際大都市上海、六朝古都南京與浙江省省會杭州構(gòu)成的“等邊三角形”城市圈中心，連接錫宜、滬寧、寧杭等高速公路的陸馬快速通道直達無錫馬山，使得無錫馬山成為全國為數(shù)不多的、擁有高速公路直達條件的開發(fā)區(qū)之一，從馬山驅(qū)車到達上海、南京、杭州等地均只需90分鐘的路程?？偼顿Y達14.5億元的環(huán)太湖公路已建成通車，從無錫市區(qū)乘車到達馬山僅需10多分鐘的路程。對于支持我項目銷售是重大利好。一、項目區(qū)位簡介往蘇州上海方向無錫城區(qū)太湖新城城市發(fā)展方向馬山版塊項目所處區(qū)域一、項目區(qū)位簡介1、弘陽三萬頃占地1200畝地面13.4萬方容積率0.167產(chǎn)品類型：獨棟別墅（毛坯）均價：800-2000萬/套最新開盤時間：2014-6-29銷售情況：共推售190套，已認購122套，去化率64.2%2、半山一號占地1279畝地面4.5萬方容積率0.24產(chǎn)品類型：獨棟別墅（毛坯）均價：850-3200萬/套最新開盤時間：2008-5-2銷售情況：共推售99套，已認購84套，去化率84.8%3、圣園(圣芭芭拉）占地1524畝地面32.4萬方容積率0.898產(chǎn)品類型：洋房、別墅（毛坯）洋房：7000-8300元/㎡別墅：8800-10000元/㎡最新開盤時間：2016-4-10銷售情況：共推1520套，已認購1105套，去化率72.7%。4、阿維儂莊園

占地149畝地面13.8萬方容積率1.39產(chǎn)品類型：小高層、高層、別墅洋房：7000元/㎡別墅：10000-13000元/㎡最新開盤時間：2012-9-9銷售情況：共推512套，已認購381套，去化率74.4%5、靈山元一天邑占地480.4畝地面15.4萬方容積率0.48產(chǎn)品類型：別墅（毛坯）、酒店公寓（精裝）公寓：11000元/㎡精裝別墅：400-1000萬/套最新開盤時間：2013-11-24銷售情況：共推273套，已認購145套，去化率53.1%目標地塊②①③⑤④拈花灣度假公寓一、項目區(qū)位簡介競品名稱規(guī)模(畝)容積率產(chǎn)品類型均價最新開盤時間去化情況產(chǎn)品品質(zhì)弘陽三萬頃1200畝13.4萬方0.167獨棟別墅（毛坯）別墅14000元/㎡2014-6-29共推售190套，已認購122套，去化率64.2%伴山、臨湖、超低密度伴山一號279畝4.5萬方0.24獨棟別墅（毛坯）總價850-3200萬/套2008-5-2共推售99套，已認購84套，去化率84.8%伴山、臨湖、低密度圣園(圣芭芭拉）542畝32.4萬方0.898洋房、別墅（毛坯）洋房7000-8300別墅8800-100002016-4-10共推1520套，已認購1105套，去化率72.7%。臨湖阿維儂莊園149畝13.8萬方1.39小高層、高層、別墅（毛坯）（?。└邔?000別墅10000-130002012-9-9共推512套，已認購381套，去化率74.4%臨湖靈山·元一天邑480.4畝15.4萬方0.48別墅（毛坯）、酒店公寓（精裝）酒店公寓11000別墅400-1000萬2013-11-24共推273套，已認購145套，去化率53.1%臨湖、酒店2024/6/14一、項目主要經(jīng)濟指標序號項目名稱單位策劃方案版一項目整體技術(shù)指標1總占地面積㎡1883402容積率0.2453建筑面積㎡455804樓面地價元/㎡2632二核心經(jīng)營指標1計劃總收入萬元522922計劃總支出萬元445333凈利潤萬元7759三價值雙享經(jīng)營指標1年化自有資金投入萬元22382投資峰值萬元80003年化自有資金回報率283%4成就共享金額萬元1417一、項目開發(fā)計劃簡介土地獲取同心共享投入國土證工程規(guī)劃證施工許可證項目開盤首批交樓2016-5-30最高投入800萬已獲取2016-7-202016-7-302016-10-12017-10-15竣工1、土地款分期支付簡介：2016年5月9日支付土地款2000萬元，2016年5月30日支付土地款3000萬元，2016年10月14支付5000萬，2017年1月15支付2000萬。合計13000萬元。2、項目分期開發(fā)簡介：項目分三期開發(fā)。2017-10-10一、項目營銷貨量鋪排及推售計劃示范區(qū)首推區(qū)二推區(qū)三推區(qū)配套公建推售時間產(chǎn)品戶型套數(shù)建筑面積均價總價（㎡）（元/㎡）（萬元）首推雙拼B113-1284010.44130005214（16年十月）B137122146501300019045首推合計15018607

24259二次推售雙拼B113-1223151.06130004096（17年3月）B137769126.081300011864二次推售合計9812243

15960三次推售雙拼B113-1304296.9130005586（16年及以后）B137667925.281300010303三次推售合計9612190-15889四次推售商業(yè)商鋪

137280001098（16年及以后）綜合樓

10488000838四次推售合計962420-1936總計44045460

58044項目資金策劃內(nèi)容02關(guān)鍵政策梳理專題方案策劃項目股權(quán)架構(gòu)股權(quán)架構(gòu)圖滬蘇區(qū)域玲瓏灣項目股權(quán)架構(gòu)圖劍橋灣項目合作方式：馬山靈圣無錫碧桂園碧享投資中心共享投資有限公司股東概況股東1股東2股東3股東4股東5股東名稱無錫碧桂園碧享投資中心共享投資公司股份占比

85%5%10%利潤分配比例85%

5%10%每一天資金成本6.86萬每一天管理費用4.63萬元每一天年化自有資金成本2.23萬元每一天資金占用成本周期開發(fā)間接費用與銷管費用總額4629萬/項目開發(fā)周期1000天周期年化自有資金成本2238萬/項目開發(fā)周期1000天關(guān)鍵政策梳理—集團內(nèi)部一、融資方式表外融資+內(nèi)部開發(fā)貸二、擔保方式表外融資：表外融資不提供擔保（僅可以對無息貸款擔保）；內(nèi)部融資：四證齊全、最高額度為資金峰值的70%，每期提款上限為不超過本期實際已支出金額；三、融資成本表外融資不高于8%（預(yù)計7%），內(nèi)部融資年化6.4%可貸1年期關(guān)鍵政策梳理—外部一、融資方式：表外融資：表外融資條款與我司的要求還有出入（要求有擔保、回購）(目前報了北京銀行、浙商、中行、中融資產(chǎn))

內(nèi)部融資需要項目進度與外部開發(fā)貸的要求基本一致，需要四證齊全；馬山項目屬于收購項目，可嘗試使用以前的四證申請開發(fā)貸

二、商業(yè)按揭：首套房一般20%首付，2套房要區(qū)分貸款是否結(jié)清，首付在20%-30%之間。三、公積金按揭：取得預(yù)售證即可四、預(yù)售資金監(jiān)控：馬山項目06年拿地，根據(jù)錫政規(guī)【2014】1號文，無需監(jiān)管。關(guān)鍵政策梳理—無錫公積金政策公積金（必須交滿6個月）利率5年以下2.75%

5年以上3.25%首付比例首套20%

二套30%（利率上浮10%）最高限額個人30萬

夫妻雙方不超過60萬放款時間

每周一、周四才可以上報，資料齊全一周可放款，放款周期預(yù)計一個月備注一．公積金準入條件：取得預(yù)售證即可二．貸款條件：按月連續(xù)足額繳存住房公積金6個月（含）以上，且在申請貸款前6個月（含）內(nèi)未提取住房公積金關(guān)鍵政策梳理—無錫按揭貸款政策工行家庭首次購房不低于20%，利率最低88折

家庭名下貸款已結(jié)清，首付不低于30%利率最低88折

家庭名下有一套貸款未結(jié)清不低于30%，利率上浮10%

家庭名下有兩套貸款禁止準入

借款人年齡不得高于65周歲農(nóng)行家庭首次購房不低于20%，利率最低88折

家庭名下貸款已結(jié)清，首付不低于30%利率最低88折

家庭名下有一套貸款未結(jié)清不低于30%，利率上浮10%

家庭名下有兩套貸款禁止準入

借款人年齡不得高于70周歲中行家庭首次購房不低于20%，利率最低88折

家庭名下貸款已結(jié)清，首付原則上要求30%（20%的首付也可以酌情受理）

家庭名下有一套貸款未結(jié)清不低于30%，利率上浮10%

家庭名下有兩套貸款禁止準入

借款人年齡不得高于65周歲招商家庭首次購房不低于20%，利率最低88折

家庭名下貸款已結(jié)清，首付不低于25%

家庭名下有一套貸款未結(jié)清不低于30%，利率上浮10%

家庭名下有兩套貸款禁止準入

借款人年齡不得高于70周歲農(nóng)商行家庭首次購房不低于20%，利率最低88折

家庭名下貸款已結(jié)清，首付不低于20%

家庭名下有一套貸款未結(jié)清不低于30%，利率上浮10%

家庭名下有兩套貸款禁止準入

借款人年齡不得高于65周歲專項策劃方案—開發(fā)貸融資/內(nèi)部借款項目明細

備注貸款銀行內(nèi)部借款

申報金額1億元

如果項目10月開盤，預(yù)計資金峰值在8000萬，如果10月無法開盤，需支出5000萬股權(quán)投資款，峰值將達到13000萬，所以內(nèi)部開發(fā)貸按照1億申請預(yù)計獲批時間

2016-8-15

貸入計劃

2016-10-1

還貸計劃

2017-9-30

難點

前期峰值波動可能性大，10月不開盤，會有5000萬的股權(quán)投資支出。需嚴格把控付款節(jié)奏。需協(xié)調(diào)項

專項策劃方案—銷售回款回款方式：自付和按揭1、自付：合同約定付款時間；2、按揭：商貸和公積金貸款，合同約定首付款齊全一個月后，貸款到賬。咨詢當?shù)劂y行，在資料齊全情況下，對外輸出按揭放款一般一周左右，最快放款為一至三天。風險：1、客戶資信質(zhì)量不佳、貸款資料提供不及時導致放款時間滯后；2、公積金（組合）貸款，公積金審批放款周期長，導致回款滯后。應(yīng)對：1、選擇可快貸的銀行進行合作，加速資金回籠；2、按揭貸款工作前置，在客戶認籌時即通過合作銀行查詢客戶征信情況并告知簽約時辦理貸款需提供的資料清單，客戶簽約當天需要資料齊全，并同時簽訂按揭貸款合同；3、控制使用公積金（組合）貸款規(guī)模，通過價格拉差，引導客戶使用商貸(或者商轉(zhuǎn)公)專項策劃方案—監(jiān)控資金解凍預(yù)售資金：無監(jiān)管公積金貸款：在購房借款人到委托銀行辦理住房公積金貸款時，向提供貸款擔保的單位收取的保證金（10%）。七、財務(wù)策劃—財務(wù)資金策劃序號項目合計2016年2016年2016年2017年2017年2017年2017年2018年2018年2018年2018年2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度一現(xiàn)金流入71,0445,00014,7928,00511,7447,4474,7854,7744,7706,8512,8761銷售收入58,0446,7928,00511,7447,4474,7854,7744,7706,8512,8762貸款收入13,000

5,0008,000

二現(xiàn)金流出63,2855,7202,2777,76011,1384,8174,46012,2983,2023,2432,8915,4781土地成本12,0005,000

5,0002,000

2開發(fā)成本25,6833941,9501,9503,1943,5783,3312,8982,2632,2631,9011,9603銷管費用3,922326.82326.82326.82326.82326.82326.82653.65326.82326.82326.82326.825增值稅附加、防洪費3,4052122503662325534194604134996土地增值稅2,0021842163172011291291291855117所得稅2,5861653052,1178還貸支出13,000

5,000

8,000

9其他支出687

8815264646464646464三凈現(xiàn)金流量7,759(5,720)2,7237,032(3,133)6,9262,987(7,513)1,5721,5273,960(2,603)四累計現(xiàn)金流量7,759(5,720)(2,998)4,0359017,82810,8153,3024,8756,40110,3617,759七、財務(wù)策劃—財務(wù)資金策劃5月支付股權(quán)收購款5000萬收到前端融資5000萬項目預(yù)計2016年10月開盤（內(nèi)控）收到內(nèi)部開發(fā)貸10000萬，達成成就共享歸還前端融資5000萬歸還內(nèi)部開發(fā)貸10000萬七、財務(wù)策劃—項目目標（項目內(nèi)控）本期總地價：1.2億本期面積：282.5畝每畝地價:42.5萬/畝容積率：0.245樓面地價：2632元/㎡土地獲利倍數(shù)：0.65首次預(yù)售總貨量2.24