碧桂園集團姜堰項目資金策劃會

滬蘇區(qū)域姜堰項目資金策劃匯報人：劉小燕2016年03月31日2024/6/14一、引言1、企業(yè)管理的核心是財務管理，財務管理的核心是資金管理，資金管理的核心是現(xiàn)金流管理；2、現(xiàn)金流管理是收、支、控三方面有效組合，是結(jié)合項目從投資拿地、過程開發(fā)及銷售、首尾竣工及交付的閉環(huán)管理；3、以資金策劃為契機，將現(xiàn)金流管理從前端進行規(guī)劃，并以資金策劃方案為指導進行過程管理；4、資金策劃不是單一財務策劃，是涉及投資拿地、項目開發(fā)、營銷、成本及其他職能部門的綜合運營管控；5、資金策劃是在集團/區(qū)域資金管控模式前提下，以項目最少年化自有資金占用及綜合收益最大化為目標；CONTENTS目錄項目整體經(jīng)營指標項目資金策劃總結(jié)項目資金策劃內(nèi)容4項目整體經(jīng)營指標01項目區(qū)位簡介項目開發(fā)計劃簡介項目主要經(jīng)濟指標項目營銷貨量鋪排及推售計劃2024/6/14一、項目區(qū)位簡介1、周邊競品區(qū)位簡介要點：1、周邊競品東方不夜城推售1095套，去化100%，嘉中名苑推1014套，去化95%，勝利華庭推770套，去化95%。周邊競品中僅有中天清華園還有大量新盤在售，其他如嘉中名苑、勝利華庭等均為尾盤，東方不夜城已售罄。2、項目位于城市中心繁華地帶，銀行網(wǎng)點多。農(nóng)行、建行、工行、農(nóng)商行距項目地點較近。3、地塊緊鄰迎賓西路人氣商業(yè)街、人民路商業(yè)、西大街商業(yè)步行街，商業(yè)配套成熟，被富人認可；地塊配套北大街實驗小學（姜堰最好小學，遠超第二名），教育資源優(yōu)越；地塊臨近姜堰中醫(yī)院、泰州市第二醫(yī)院、鳳凰文化廣場、麋鹿廣場等配套；地塊周圍是成熟小區(qū)，生活氛圍較為濃郁；2024/6/14一、項目主要經(jīng)濟指標序號項目名稱單位策劃方案版一項目整體技術(shù)指標1總占地面積㎡508542容積率2.163建筑面積㎡1274324樓面地價元/㎡3028二核心經(jīng)營指標1計劃總收入萬元1291522計劃總支出萬元1021463凈利潤萬元20255三價值雙享經(jīng)營指標1年化自有資金投入萬元73892投資峰值萬元312503年化自有資金回報率萬元273%4成就共享金額萬元3607備注：投資峰值包含土地款20962萬，工程類支出8824萬，利息支出636萬，其他支出828萬一、項目開發(fā)計劃簡介土地獲取同心共享投入國土證工程規(guī)劃證施工許可證項目開盤首批交樓2016-2-4最高投入3125萬2016-5-72016-5-302016-6-252016-8-202018-4-302018-4-30竣工1、土地款分期支付簡介：16年2月2日前支付土地保證金8200萬，16年4月30日前支付土地款12762.22萬（含契稅998.22萬），17年1月20日前支付土地款13310萬，共計34272.22萬。2、項目分期開發(fā)簡介：無分期開發(fā)計劃。一、項目營銷貨量鋪排及推售計劃

推貨節(jié)點第一次推售第二次推售合計推售時間2016-8-20待定住宅貨值（億元）4.571.405.97面積（萬㎡）5.861.807.66商業(yè)貨值（億元）1.764.646.40面積（萬㎡）0.882.283.16車位貨值（億元）-0.540.54個數(shù)-537537總貨值（億元）6.336.5812.91當日去化（億元）3.803.957.75當月去化（億元）4.434.619.04項目資金策劃內(nèi)容02關(guān)鍵政策梳理專題方案策劃項目股權(quán)架構(gòu)股權(quán)架構(gòu)圖滬蘇區(qū)域姜堰項目股權(quán)架構(gòu)圖姜堰項目合作方式：姜堰碧桂園上海新碧碧享投資中心共享投資有限公司股東概況股東1股東2股東3股東4股東5股東名稱上海新碧

碧享投資中心共享投資公司股份占比

85%5%10%利潤分配比例85%

5%10%每一天資金成本9.50萬每一天管理費用7.07萬元每一天天年化自有資金成本2.43萬元每一天資金占用成本周期開發(fā)間接費用與銷管費用總額6450萬/項目開發(fā)周期912天周期年化自有資金成本2216萬/項目開發(fā)周期912天關(guān)鍵政策梳理—集團內(nèi)部一、融資方式：表外融資、內(nèi)部融資二、擔保方式：表外融資不提供擔保（僅可以對無息貸款擔保）；內(nèi)部融資：四證齊全、最高額度為資金峰值的70%，每期提款上限為不超過本期實際已支出金額；三、融資成本：表外不高于8%，內(nèi)部融資年化6%可貸1年期四、其他：暫無關(guān)鍵政策梳理—外部一、融資方式：表外融資條款與我司的要求還有出入（要求有擔保、回購）；內(nèi)部融資需要項目進度與外部開發(fā)貸的要求基本一致，需要四證齊全；二、商業(yè)按揭：首套房一般20%首付；2套房要50%首付三、公積金按揭：開發(fā)商公司職工繳納公積金，辦理準入手續(xù)，取得預售證即可四、預售資金監(jiān)控：政府有監(jiān)控要求（有突破空間）五、投資拿地階段獲得的優(yōu)惠政策：暫無六、合作方特殊要求等：暫無關(guān)鍵政策梳理—姜堰公積金按揭建議：若客戶申請公積金按揭，在首付壓力不大的前提下，盡量讓客戶辦理公轉(zhuǎn)商，加快按揭放款速度。對開發(fā)商準入無特別要求，操作空間較大

關(guān)鍵政策梳理—姜堰商業(yè)按揭姜堰項目情況：商鋪占比較大，目前銀行對商鋪按揭貸款持謹慎態(tài)度，臨街商業(yè)影響較小，對底商影響較大；需與銀行進一步溝通，避免按揭貸款對商業(yè)去化產(chǎn)生影響

關(guān)鍵政策梳理—預售資金監(jiān)控泰州地區(qū)監(jiān)管政策要點：1、監(jiān)管期限為：自取得預售許可證到項目辦理房屋初始登記后止；2、監(jiān)管賬戶資金金額原則上不得低于初始重點監(jiān)管資金總額的10%；3、監(jiān)管資金分重點監(jiān)管資金和一般監(jiān)管資金。達到重點監(jiān)管資金額度后才能按照工程進度適度減少；4、監(jiān)控資金用款原則：建設造價高層不低于1800元/平方米，多層不低于1400元/平方米；配套工程不低于400元/平方米泰州碧桂園做法：爭取最低限額監(jiān)管！姜堰目前情況：無監(jiān)管，但考慮計劃施行！專項策劃方案—前端表外融資項目明細

備注貸款銀行招行前期溝通中，意愿不強申報金額2.38億元土地款7成預計獲批時間2016.5

貸入計劃2016.5

還貸計劃2016.11

難點1、泰州地區(qū)對前段表外融資有興趣的金融機構(gòu)較少；2、成本要求較高

需協(xié)調(diào)項

建議國土證的取得時間能盡量前置，可能方案中需要土地抵押。專項策劃方案—內(nèi)部融資項目明細

備注貸款銀行內(nèi)部借款

申報金額2.18億元資金峰值31250萬元的7成預計獲批時間2016.11

貸入計劃2016.11

還貸計劃2017.11

難點暫無

需協(xié)調(diào)項暫無

專項策劃方案—銷售回款回款方式：自付和按揭：1、自付：合同約定付款時間；2、按揭：商貸和公積金貸款，合同約定首付款齊全一個月后，貸款到賬。當?shù)兀鹤稍儺數(shù)劂y行，在資料齊全情況下，對外輸出按揭放款一般在一周左右，最快放款為二至三天。風險：1、客戶貸款資料不齊全，導致放款時間滯后；2、組合公積金貸款，由于公積金放款速度慢，導致商貸放款不及時。應對：1、選擇優(yōu)質(zhì)銀行進行合作，在合作銀行之間形成放款速度競爭；2、客戶簽約當天需要資料齊全，同時簽訂按揭貸款合同；3、對客戶推廣公轉(zhuǎn)商貸款方式，加大回款速度；4、公積金貸款賬戶數(shù)量進行控制，限定合作銀行。專項策劃方案—監(jiān)控資金解凍監(jiān)控資金（政府監(jiān)控）：1、預售資金：商品房預售資金應全部納入監(jiān)管賬戶，由監(jiān)管部門負責監(jiān)管。監(jiān)管期限為：自項目取得商品房預售許可證開始，至項目辦理房屋初始登記后。

2、公積金保證金：在購房借款人到委托銀行辦理住房公積金貸款時，向提供貸款擔保的單位收取的保證金（5%）。當?shù)兀焊鶕?jù)了解，目前當?shù)責o預售資金監(jiān)管，但房管局在考慮計劃施行。風險：房管局不明確預售資金監(jiān)管的時間。應對：1、保持與房管局的良好溝通，及時了解政策。2、加快樓款回籠，及時歸集集團；3、針對公積金貸款，考慮公轉(zhuǎn)商的形式，盡量減少保證金賬戶金額。專項策劃—第1年現(xiàn)金流分析序號現(xiàn)金流項目第1個月第2個月第3個月第4個月第5個月第6個月第7個月第8個月第9個月第10個月第11個月第12個月回正時間（7個月）一合約銷售

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-20,7149,9903,5013,5254,7468,71351,1891樓款收入

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-7,2508,6756,8305,6794,8956,13639,4652開發(fā)成本支出

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-1,241200420042,0711,5041,7711,6931,6931,6931,18016,8543土地費用支出8,200

-12,762

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-13,31034,2724稅費支出

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-18

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-5486565164293702,5385薪酬支出

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-505050505050505050655156利息支出

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-1591591591591591591091091091,2817其他收入/支出

-80641001001081081141291291291841,245二

經(jīng)營性現(xiàn)金流-8,200-80-14,135-2,313-2,313-2,3885,4296,0334,1433,1822,485-9,082-17,2401借款收入

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-23,800

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--

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-21,800

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-45,6002歸還貸款

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--

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-23,800

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-23,8003收到股東投入

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-4歸還股東借款

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-三

籌資性現(xiàn)金流

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-23,800

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--2,000

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-21,800四

項目凈現(xiàn)金流-8,200-80-14,13521,487-2,313-2,3885,4296,0334,1431,1822,485-9,0824,560專項策劃—第1年現(xiàn)金流分析專項策劃—項目周期現(xiàn)金流序號現(xiàn)金流項目合計第1年第2年第3年一

合約銷售

129,15247,61270,33111,2091樓款收入129,15233,32979,78316,0412開發(fā)成本支出45,52313,45620,39411,6733土地費用支出34,27220,96213310

-4稅費支出21,1182,4048,7769,9385薪酬支出2,3307808606906利息支出2,1511,0611,090

-7其他收入/支出3,5031,7471,413343二

經(jīng)營性現(xiàn)金流

20,255-7,08233,940-6,6031借款收入45,60045,600

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-2歸還貸款45,60023,80021,800

-3收到股東投入

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-4歸還股東借款

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-三

籌資性現(xiàn)金流

-21,800-21,800

-四

項目凈現(xiàn)金流

20,25514,71812,140-6,603專項策劃—項目周期現(xiàn)金流專項策劃結(jié)果比對項目明細投資定案版策劃方案版變動備注項目總收入

13.01

12.91

-0.1按照目前經(jīng)濟指標確定

其中第一年樓款收入

4.16

3.95

-0.21按照目前銷售鋪排確定

項目總支出

9.7310.90

1.17土地溢價、成本變動融資貸入-表外

1.50

2.38

0.88按照目前融資計劃確定

融資貸入-表內(nèi)

0

2.18

2.18按照目前