碧桂園集團蘇滬區(qū)域太倉婁城資金策劃會

滬蘇區(qū)域婁城項目資金策劃匯報人：沈凌云2016年08月01日2024/6/14一、引言1、企業(yè)管理的核心是財務(wù)管理，財務(wù)管理的核心是資金管理，資金管理的核心是現(xiàn)金流管理；2、現(xiàn)金流管理是收、支、控三方面有效組合，是結(jié)合項目從投資拿地、過程開發(fā)及銷售、首尾竣工及交付的閉環(huán)管理；3、以資金策劃為契機，將現(xiàn)金流管理從前端進行規(guī)劃，并以資金策劃方案為指導(dǎo)進行過程管理；4、資金策劃不是單一財務(wù)策劃，是涉及投資拿地、項目開發(fā)、營銷、成本及其他職能部門的綜合運營管控；5、資金策劃是在集團/區(qū)域資金管控模式前提下，以項目最少年化自有資金占用及綜合收益最大化為目標(biāo)；CONTENTS目錄項目整體經(jīng)營指標(biāo)項目資金策劃總結(jié)項目資金策劃內(nèi)容4項目整體經(jīng)營指標(biāo)01項目區(qū)位簡介項目開發(fā)計劃簡介項目主要經(jīng)濟指標(biāo)項目營銷貨量鋪排及推售計劃2024/6/14一、項目區(qū)位簡介1、周邊競品區(qū)位簡介要點：1距離沈海高速（G15)1公里以內(nèi)；距離滬太快線朝陽路站1公里，20分鐘接駁上海11號輕軌，每天56班。2、具備較好學(xué)區(qū)：項目學(xué)區(qū)為新區(qū)三小新區(qū)中學(xué)及實驗中學(xué)；3、地塊旁鄭陽小學(xué)和中學(xué)正在規(guī)劃中。2024/6/14一、項目主要經(jīng)濟指標(biāo)序號項目名稱單位策劃方案版一項目整體技術(shù)指標(biāo)1總占地面積㎡72720.72容積率2.153建筑面積㎡2071394樓面地價元/㎡

5669二核心經(jīng)營指標(biāo)1計劃總收入萬元

2194402計劃總支出萬元

1938573凈利潤萬元

25583三價值雙享經(jīng)營指標(biāo)1年化自有資金投入萬元

242162投資峰值萬元730003年化自有資金回報率萬元

94%4成就共享金額萬元

3664備注：投資峰值包含土地款及契稅71292萬，工程類支出1708萬。一、項目開發(fā)計劃簡介土地獲取同心共享投入國土證工程規(guī)劃證施工許可證項目開盤交樓2016-6-14最高投入3650萬2016-8-22016-8-032016-8-052016-12-102018-6-102018-6-15竣工1、土地款分期支付簡介：16年6月6日支付土地保證金8727萬，16年7月8日支付土地款35589.5萬，16年7月19日支付土地款14894.59萬，計劃9月8日前支付土地尾款32080.9萬，共計91291.99萬（其中契稅2659.99萬）。2、項目分期開發(fā)簡介：分二期開發(fā)，一期1-13#，60畝，二期14-19#，49畝。一、項目營銷貨量鋪排及推售計劃

推貨節(jié)點第一次推售第二次推售第三次推售第四次推售第五次推售第六次推售合計推售時間2016-12-102017年3月2017年5月2017年7月2017年10月2017年11月住宅貨值（億元）11.012.032.032.752.79

-20.61面積（萬㎡）8.121.531.532.072.07

-15.32商業(yè)貨值（億元）

-

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-

0.600.60面積（萬㎡）

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0.300.30車位貨值（億元）

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0.73

0.73個數(shù)

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914

914總貨值（億元）11.012.032.032.752.791.3321.94當(dāng)日去化（億元）4.40.810.811.11.10.348.57當(dāng)月去化（億元）9.51.751.752.372.370.6218.37項目資金策劃內(nèi)容02關(guān)鍵政策梳理專題方案策劃項目股權(quán)架構(gòu)股權(quán)架構(gòu)圖滬蘇區(qū)域婁城項目股權(quán)架構(gòu)圖婁城項目合作方式：非合作項目股東概況股東1股東2股東3股東4股東5股東名稱上海新碧

集團投資區(qū)域投資股份占比

92.94%5%2.06%利潤分配比例92.94%

5%2.06%每一天資金成本12.19萬每一天管理費用6.61萬元每一天天年化自有資金成本5.58萬元每一天資金占用成本周期開發(fā)間接費用與銷管費用總額8615萬/項目開發(fā)周期1303天周期年化自有資金成本7265萬/項目開發(fā)周期1303天婁城碧桂園上海新碧集團投資公司區(qū)域投資公司關(guān)鍵政策梳理—集團內(nèi)部一、融資方式：前端表外融資、內(nèi)部融資二、擔(dān)保方式：表外融資不提供擔(dān)保（僅可以對無息貸款擔(dān)保）；內(nèi)部融資：四證齊全、最高額度為資金峰值的70%，每期提款上限為不超過本期實際已支出金額；三、融資成本：表外不高于8%，內(nèi)部融資年化6%可貸1年期；四、其他：前端融資視為集團自有資金，由集團統(tǒng)一操作，為避免增加年化成本，本項目取消前端表外融資。關(guān)鍵政策梳理—外部一、融資方式：表外融資條款與我司的要求還有出入（要求有擔(dān)保、回購）；內(nèi)部融資需要項目進度與外部開發(fā)貸的要求基本一致，需要四證齊全；二、商業(yè)按揭：首套房一般20%首付；2套房要30%首付三、公積金按揭：工程進度達到1/2方可辦理準(zhǔn)入手續(xù)；四、資金監(jiān)管：政府要求按每平方4000元監(jiān)控，已監(jiān)控部分70%可用于支付工程款五、投資拿地階段獲得的優(yōu)惠政策：暫無六、合作方特殊要求等：暫無關(guān)鍵政策梳理—太倉公積金按揭建議：公積金貸款準(zhǔn)入需要達到主體結(jié)構(gòu)50%，準(zhǔn)入條件較為苛刻且業(yè)主辦理后需輪候3個月方能放款，為保證回款效率，本項目不使用公積金貸款以及組合貸。

關(guān)鍵政策梳理—太倉商業(yè)按揭婁城項目情況：洋房貸款利率統(tǒng)一95折；商鋪暫未售，銀行對商鋪按揭貸款持謹(jǐn)慎態(tài)度，可選擇銀行有限，需與銀行進一步溝通，提前準(zhǔn)備，避免影響商鋪去化。

關(guān)鍵政策梳理—預(yù)售資金監(jiān)控太倉市監(jiān)管資金太倉做法：未達到進度節(jié)點的通過總包單位劃出，達到進度節(jié)點立即申請降低監(jiān)管額度，快速回籠資金。專項策劃方案—外部融資項目明細(xì)

備注貸款銀行未定多銀行接洽中申報金額6億元覆蓋資金峰值70%預(yù)計獲批時間2016.8

貸入計劃2016.9-2016.11

還貸計劃2017.10

難點1、放款時間較晚2、放款要求較高

需協(xié)調(diào)項

建議國土證的取得時間能盡量前置，可能方案中需要土地抵押。專項策劃方案—銷售回款回款方式：自付和按揭：1、自付：合同約定付款時間；2、按揭：商貸貸款合同約定首付款齊全一個月內(nèi)貸款到賬；3、公積金：客戶辦理后3個月放款。當(dāng)?shù)兀鹤稍儺?dāng)?shù)劂y行，在資料齊全情況下，對外輸出按揭放款一般在一周左右，我司要求放款為二至三工作日。風(fēng)險：1、客戶貸款資料不齊全客戶征信問題，導(dǎo)致放款時間滯后；2、組合公積金貸款，由于公積金放款速度慢，導(dǎo)致商貸放款不及時。應(yīng)對：1、選擇優(yōu)質(zhì)銀行進行合作，在合作銀行之間形成放款速度競爭；2、客戶簽約當(dāng)天需要資料齊全，同時簽訂按揭貸款合同；3、限制使用公積金貸款。專項策劃方案—監(jiān)控資金解凍監(jiān)控資金（政府監(jiān)控）：1、預(yù)售資金：政府按照銷售面積4000元一平方監(jiān)管，交付前不同施工節(jié)點可解凍部分資金，未達解凍條件的70%可用于支付工程款，2、公積金保證金：在購房借款人到委托銀行辦理住房公積金貸款并達到放款條件時，向提供貸款擔(dān)保的單位收取的保證金（10%）。當(dāng)?shù)兀罕O(jiān)管節(jié)點分為取得預(yù)售許可證后主體結(jié)構(gòu)形象進度達到一半、主體結(jié)構(gòu)封頂、竣工驗收、交付使用。風(fēng)險：監(jiān)管資金解凍需配合工程進度，資金占用時間較長。應(yīng)對：1、通過支付工程款形式解凍部分監(jiān)管資金，實時了解監(jiān)管政策變化，及時將達到解凍條件的資金解凍并回籠集團。2、加快樓款回籠，及時歸集集團；3、公積金方面，通過不同銷售折扣引導(dǎo)客戶選擇商業(yè)貸款。專項策劃—第1年現(xiàn)金流分析單位：萬元備注：現(xiàn)金流回正時間：6個月專項策劃—第1年現(xiàn)金流分析單位：萬元專項策劃—項目周期現(xiàn)金流單位：萬元專項策劃—項目周期現(xiàn)金流單位：萬元專項策劃結(jié)果比對項目明細(xì)投資定案版策劃方案版變動備注項目總收入

21.20

21.94

0.74售價提高，可售面積增加其中第一年樓款收入

15.75

13.40

-2.35開盤日期提前1個月，首次推貨計劃減少項目總支出

19.20

19.39

0.19稅費增加融資貸入-表外

0

0

0

融資貸入-表內(nèi)

7

6

1按照目前融資計劃確定資金回正時間

2017-1-31

2016-12-31

1個月開盤日期提前1個月年化自有資金占用

2.61

2.42

0.19依據(jù)現(xiàn)有測算成就共享金額

0.24

0.37

0.13依據(jù)現(xiàn)有測算同心共享年化自有資金回報

70%

94%

24%依據(jù)現(xiàn)有測算1、通過資金專項策劃明確各項指標(biāo)，制定相應(yīng)措施，確保指標(biāo)完成。2、風(fēng)險提示：達成策劃結(jié)果需各環(huán)節(jié)緊密配合，做好融資跟進，做好銷售鋪排和回籠，嚴(yán)控成本費用支出，最大化減少占用自有資金成本。單位：億元序號風(fēng)險項風(fēng)險金額（萬元）可能影響因素風(fēng)險預(yù)控方案1表內(nèi)貸入60000

放款時間延遲、以及條件未達成

提前準(zhǔn)備資料，加速審批進度2監(jiān)控資金解凍30000政府條件較為嚴(yán)苛，監(jiān)控比例高

提高政策敏感性，加速劃出監(jiān)管資金

3銷售回款13315商鋪、車位存在去化風(fēng)險

提前市場調(diào)研，制定合適推售方案

4土地款支付32000資金需求高，股東投入已接近上限