房產集團公司工程驗收及交付階段管理指引

-PAGE128-管理制度目的：工程的驗收及交付是房產開發(fā)的重要階段，在工程驗收及交付過程中，通過標準化流程管理，高效率完成政府及主管部門的綜合驗收，高質量并及時完成集團要求的一房一驗和整改，確保交付工程質量在可控范圍內。適用范圍：集團各項目公司工程驗收及交付階段工作管理。運作流程圖工程交付階段工作流程圖：人防工程驗收工作流程圖：消防驗收工作管理流程圖：交付業(yè)主工作流程：流程說明工程交付階段工作管理流程說明：序號工作內容重點說明前置條件階段成果1工程完工施工單位、監(jiān)理、工程部核查工程完工。2第一階段1、施工單位完成設計和合同約定的各項內容，監(jiān)理公司核查。施工單位自檢合格監(jiān)理復驗合格一房一驗2、監(jiān)理公司提出整改意見，施工單位對不合格項目進行整改，經(jīng)監(jiān)理復驗合格。（工程驗收）3、工程部根據(jù)工程進度制定《項目一房一驗工作計劃》，使三個階段的一房一驗工作交叉有序進行。詳見QD-11-09《精裝修項目內部驗收工作規(guī)程》3第二階段1、

工程部組織公司營銷、前期、物管等部門進行樣板驗收，以客戶驗收角度，結合正反兩方面問題，針對觀感和功能合理性，形成《本項目交付驗收標準》文件，組織培訓與學習。1、單位工程監(jiān)理復驗合格2、《驗工程部復驗合格一房一驗2、

驗收前完成組織施工、監(jiān)理、物管、銷售的學習、培訓。收標準》培訓完成（工程聯(lián)合驗收）4第三階段1、物管公司組織營銷、工程部對每套住宅進行驗收，驗收中提出的質量問題由工程部負責組織施工進行最后整改。工程部復驗合格物管公司復驗合格一房一驗2、工程部合理、高效落實整改、消項工作，逐步做好物業(yè)移交的相應工作，促使盡快“關門”。（工程聯(lián)合驗收）5前期工作協(xié)調、準備前期部完成前期資料準備。6竣工資料施工單位完成竣工資料的整理匯總。工程完工施工單位完成竣工資料匯總、自檢合格。整理匯總7竣工資料審核1、監(jiān)理公司核查竣工資料的內容。竣工資料施工單位自檢合格資料經(jīng)監(jiān)理公司復驗合格。2、施工單位對不合格資料進行整改，經(jīng)監(jiān)理公司復驗合格。3、按集團GT/QD11-08《竣工驗收工作規(guī)程》開展竣工驗收工作。8政府驗收資料匯總工程部負責將涉及政府職能部門驗收的工程資料整理匯總。監(jiān)理公司復驗合格工程部檢查合格后，報前期部復驗。9政府驗收資料審核前期部對需政府職能部門驗收的資料進行核查。資料經(jīng)工程部復驗合格。資料經(jīng)前期部檢查合格，具備申報政府職能部門驗收條件。工程部組織進行整改，經(jīng)前期部復驗合格。10防雷檢測前期部完成申請報告申領填寫及報驗的相關資料準備。防雷設施施工完成，現(xiàn)場具備驗收條件防雷驗收經(jīng)氣象局驗收合格。11衛(wèi)生防疫驗收完成申請報告申領填寫及報驗的相關資料準備。具備驗收條件，資料手續(xù)已辦理齊全。衛(wèi)生防疫經(jīng)衛(wèi)生局驗收合格。12環(huán)保驗收1、建設項目竣工環(huán)保驗收申請報告工程完工，具備現(xiàn)場檢測要求，按要求與市政接通、分流，各項指標滿足要求。環(huán)保驗收經(jīng)環(huán)保局驗收合格。2、建設項目竣工環(huán)境保護驗收監(jiān)測報告，并附有關污染防治設施設計資質等材料3、建設項目環(huán)評批復4、排水管理備案表5、內容包含噪音、空氣質量、排污許可等13燃氣通氣及驗收1、由燃氣施工單位組織，報區(qū)燃氣辦申請驗收現(xiàn)場施工全部完成，資料手續(xù)已辦理齊全。經(jīng)燃氣公司驗收合格。2、簽訂用氣合同或在燃氣公司營業(yè)所備案允許住戶開戶3、跟蹤施工過程，及時做好溝通工作，確保交付時小區(qū)能通氣。14交警驗收完成申請報告申領填寫及報驗的相關資料準備?，F(xiàn)場具備驗收條件。經(jīng)交警公司驗收合格。15綠化驗收綠化面積審核表（申請單位加蓋公章）綠化竣工及綠地面積實際測繪完成，現(xiàn)場具備驗收條件。綠化工程經(jīng)區(qū)綠化辦驗收合格。1、

立項文件2、

建設工程規(guī)劃許可證（含附件、附圖）、綠化竣工圖及電子文件3、

綠地面積明細表（測管辦蓋章）、建設項目綠地測繪成果及電子文件（測管辦蓋章）4、

相應設計圖及建施圖5、

前期部組織提前進行現(xiàn)場踏勘，與驗收部門做好溝通工作。16單體面積實測1、竣工總評圖（含電子文件）工程整體竣工。單體面積經(jīng)測繪公司驗收合格。2、竣工綠化圖（含電子文件）3、全套竣工圖（建筑、結構、水電、暖通）及室外場地管網(wǎng)竣工圖（含電子文件）4、定位、放樣資料17人防面積實測及測管備案1、竣工文件、竣工總評圖、竣工地形圖、竣工附圖各3份及電子文件（由測繪單位提供）人防工程完工，資料準備齊全。經(jīng)測管辦驗收合格。2、綠化面積測繪表、綠化竣工圖各3份及電子文件（由測繪單位提供）3、原始定位放樣資料（復印件）4、全套竣工圖（建筑、結構、水電、暖通）及室外場地管網(wǎng)竣工圖及電子文件5、規(guī)劃許可證（含附件、附圖）6、申請備案表（加蓋建設單位及測繪單位公章）18自來水通水及驗收1、簽訂用水合同現(xiàn)場施工全部完成，資料齊全。經(jīng)自來水公司復驗合格。2、由區(qū)水務公司組織驗收19正式電開通及驗收1、用電申請報告及一戶一表資料清單2、簽訂用電合同現(xiàn)場施工全部完成，資料齊全。經(jīng)電力公司復驗合格。3、開閉所、公、專變、一戶一表安裝驗收合格14、詳見《正式電開通流程》20單體工程竣工驗收1、督促施工、監(jiān)理單位對工程整改復驗，確保工程實體質量合格。工程質量經(jīng)監(jiān)理復驗合格單體工程質量通過質監(jiān)站驗收2、相關施工資料準備齊全。3、

合理溝通、做好質監(jiān)站檢查時間安排21人防驗收1、整套人防地下室竣工圖完成人防地下室，設備安裝到位，現(xiàn)場具備驗收條件。人防工程經(jīng)人防辦驗收合格。2、防空地下室專項竣工驗收意見書3、隱蔽驗收記錄；設備及原材料的合格證；人防設備廠家資質材料；4、人防工程平戰(zhàn)轉換方案及要求圖紙5、相應的人防易地建設費或修建人防工程核定單詳見《人防驗收流程》22消防驗收1、

單線及園區(qū)消防管線完成，通過調試。原則上現(xiàn)場條件完全滿足消防驗收要求。消防工程經(jīng)消防部門驗收合格。2、

消防高壓試水完成。3、

消防通道環(huán)通道完成，通過驗收。4、

消防報警系統(tǒng)完成，通過檢測。5、

消防產品、材料檢測完成。詳見《消防驗收流程》23質監(jiān)資料備案由工程部負責整理人防、消防及單體驗收資料的匯總。人防驗收、消防驗收和單體驗收合格。質監(jiān)資料整理匯總完成備案。24規(guī)劃驗收資料審核前期部匯總各項規(guī)劃驗收資料并審核。政府職能部門驗收的資料合格。規(guī)劃資料經(jīng)前期部復驗合格，具備規(guī)劃驗收申請條件。25規(guī)劃驗收1、建設工程規(guī)劃驗收申請報告工程整體竣工，現(xiàn)場具備驗收條件，資料齊全。經(jīng)區(qū)規(guī)劃分局規(guī)劃處驗收合格。2、立項文件3、土地批復或土地證復印件4、建設工程規(guī)劃許可證（含附件、附圖）復印件、規(guī)劃驗線單、施工許可證5、1：500實測竣工地形圖（附光盤）6、房屋竣工建筑面積匯總表7、建筑單體平、立、剖面竣工圖8、室外場地管網(wǎng)（給水、排水、雨水）竣工總平圖9、環(huán)保部門驗收意見、消防部門驗收意見、綠化部門驗收意見、污水排放部門驗收意見10、綠化竣工總平圖、測量隊放樣定位成果報告、建設工程規(guī)劃驗收報告26竣工檔案移交1、項目立項、用地、規(guī)劃、施工許可、竣工驗收相關的政府批文完成竣工階段中所形成的所有文件材料?？⒐n案移交城建設檔案館。2、工程項目施工準備、施工及竣工三個階段中所形成的應當歸檔保管的文件材料均屬移交范圍3、列入移交范圍的竣工檔案必須是原件，并根據(jù)國家標準《建設工程文件歸檔整理規(guī)范》（GB/T50328-2001）和GTR72101-01《工程竣工檔案移交書》要求組卷，確保檔案完整、齊全和準確。4、重點工程、重大工程（15000平方米以上）必須移交聲像資料（含照片、錄音、錄象帶、光盤等）27竣工驗收備案1、工程竣工驗收備案表三份竣工資料齊全。在行政服務中心建設局建設處完成竣工驗收備案。2、工程竣工驗收報告3、工程施工承包合同4、勘察、設計、施工、監(jiān)理等單位分別簽署的質量合格文件及驗收人員簽署的竣工驗收原始文件5、規(guī)劃、公安消防、環(huán)保、城建檔案等部門出具的認可文件或者準許使用文件6、施工單位簽署的工程質量保修書7、按集團標準格式編制商品住宅的《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》8、室內環(huán)境檢測報告完成竣工驗收備案是向業(yè)主交付的前提條件。28工程結算配合1.施工合同及補充協(xié)議、甲方分包合同、各類材料和設備的采購合同；工程通過綜合驗收。工程部配合成本部完成工程結算。2.經(jīng)工程部確認的設計變更聯(lián)系單；3.經(jīng)工程部核實、簽證的與設計變更聯(lián)系單相關的工程量；4.經(jīng)工程部核實、簽證的各類分包工程（硬質景觀、綠化工程、幕墻、鋁合金、涂料等）的工程量清單。29工程結算成本部負責工程結算，工程部配合審核。竣工驗收已備案。完成工程結算。30分戶移交工程部與物業(yè)公司協(xié)調辦理分戶移交，使整改工作在物業(yè)公司的管理下完成，避免由整改引起的二次污染、損壞。住宅質量驗收合格（少于5項觀感問題），手續(xù)辦理完成。完成單套住宅的鑰匙管理權由施工單位向物業(yè)公司移交。31設施設備測試移交工程部組織總、分包單位，監(jiān)理公司、物管公司對電梯、消防、人防、水泵、強弱電等設備進行全面測試和技術交底，使相應設備能夠在專人管理下使用，避免因管理責任不清引起的設備損壞或因設備故障引起的財產損失。設施設備測試驗收合格，運行正常。完成設施設備管理權由施工單位向物業(yè)公司移交。32公共區(qū)域移交工程部組織總、分包單位，監(jiān)理公司、物管公司對架空公共區(qū)域驗收合格。完成公共區(qū)域管理權由施工單位向物業(yè)公司移交。層、泛會所、首層門廳、電梯廳等公共區(qū)域進行驗收、整改和移交；對公共區(qū)域進行有效的維護和布置。33資料移交1.建筑平面戶型圖、水電管線布置圖等全套工程技術資料；資料完整。完成單體工程相關資料向物業(yè)公司移交。2.各施工單位承建項目一覽表；3.各施工單位的施工合同復印件。34園區(qū)整體移交著重交接硬質景觀的清洗、維護，綠化的日常保養(yǎng)與更換，各類管線施工資料、各類閥門、計量表、設備所在位置及操作方法。園區(qū)整體驗收合格。完成園區(qū)整體管理權由總包單位向物業(yè)公司移交，完成園區(qū)的封閉管理。35物業(yè)移交按移交次序分別填寫《GTR02100-01小區(qū)交接明細表》，完成分戶、設施設備、公共區(qū)域、園區(qū)整體及資料全部向物業(yè)公司移交。移交條件已具備。完成向物業(yè)公司的全部移交。36工程部交付配合準備相關交付資料。37成立交房應急維修小組組織施工單位技術能手，成立交房應急維修小組，對驗房中發(fā)現(xiàn)的易處理問題予以快速解決，以便于問題的快速整改消項和業(yè)主收房。維修人員篩選考核完成。成立交房應急維修小組。38營銷部交付配合準備交付相關資料。39財務部交付配合準備交付相關資料。40交付業(yè)主1、成立交房領導小組向業(yè)主交付的條件全部具備。完成向業(yè)主交付。2、成立交房應急維修小組3、成立交付日常維修小組通過日常工作觀察，篩選施工單位技術骨干力量，組成交付日常維修小組，在集中交付后3個月的時間內，對工程質量問題進行維修，同時逐漸完成維修工作向物業(yè)管理公司的過渡。4、場地、物料準備交付場地：根據(jù)集中交付房源數(shù)量，設置有次序并相對獨立的驗證區(qū)、交款區(qū)、物業(yè)服務中心、收房等候區(qū)、物料準備區(qū)（各區(qū)域功能詳見項目交付流程），完成QR11-12《房產品檢驗合格證》和《GTR02100-02_入伙通知書》工程部與材料設備部配合對易丟失、損壞、色差差異、加工周期長的材料，準備相應比例的備品備件。5、陪客戶現(xiàn)場交房：現(xiàn)場交房時少說多聽，按統(tǒng)一說辭回答業(yè)主問題，填寫《GTR02100-03_房屋交付驗收清單》。6、交房應急維修詳見《交付管理流程》及QD-13-14《房產品交付工作規(guī)程》41交付后跟蹤服務1、配合成本部做好工程結算。交付業(yè)主已完成。配合完成交付后的跟蹤服務。2、配合物管做好后續(xù)的整改及空關房的檢查。3、配合客戶服務部處理客戶投訴及相應維修工作。客戶投訴處理及維修工作標準（GT/QP14《客戶服務管理程序》、GTS03300-2001《投訴處理工作規(guī)定》、GT/QD14-03《維修工作規(guī)程》）、GRS03200-2010《工程維修管理標準》、GTS03201-2010《工程檢修服務禮儀標準》、GTS03202-2010《維修過程成品保護操作標準》GTR03200-01《維修工作單》、GTR03300-02《維修派工單》、GTR03300-03《維修確認單》42維保期完成后結算梳理維保期費用支出及憑證，核實后，退還質保金。維保期完成結算完成提交報告43項目工程后評價工程部負責項目整個建設過程中在設計、施工、監(jiān)理、材料供應等方面進行回顧、反思，梳理得與失，總結經(jīng)驗，形成工程營造后評價報告交付業(yè)主完成提交評價文件44項目成本后評價成本部負責項目整個工程營造過程中對成本把控方面進行回顧、反思，列舉案例，分析原因，總結經(jīng)驗，形成工程成本后評價報告交付業(yè)主完成提交評價文件45項目前期后評價前期部負責項目整個建設過程中前期工作方面進行回顧、反思，梳理與政府職能部門溝通、協(xié)調中的得與失，總結經(jīng)驗，形成前期工作后評價報告交付業(yè)主完成提交評價文件46項目物業(yè)后評價物業(yè)公司負責項目工程營造、交付業(yè)主方面進行回顧、反思，梳理存在的問題和不足之處，收集、整理業(yè)主的反映意見，形成物業(yè)后評價報告交付業(yè)主完成提交評價文件47項目營銷后評價營銷公司負責項目整個工程營造、營銷工作方面進行回顧、反思，梳理工程形象配合、營銷節(jié)點把控中的得與失，總結經(jīng)驗，形成營銷后評價報告交付業(yè)主完成提交評價文件48項目財務后評價財務部負責項目整個建設過程中資金流轉、融資貸款等方面進行回顧、反思，形成財務后評價報告交付業(yè)主完成提交評價文件49項目后評價1.總結項目營造過程的經(jīng)驗和教訓.工程竣工驗收提交總結報告，集團總師辦備案2.內容包括規(guī)劃設計、項目品質、工程成本、工程質量、工程進度、協(xié)調溝通、團隊建設等方面50結束消防驗收管理流程說明：序號工作內容重點說明前置條件階段成果1園區(qū)消防管線完成園區(qū)消防系統(tǒng)檢測、調試正式水開通檢測記錄、調試記錄2單線消防管線完成消火栓系統(tǒng)檢測、調試正式水開通檢測記錄、調試記錄3資料準備4監(jiān)理、項目工程部、施工單位驗收組