房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查手冊(cè)講解模板

房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查完全手冊(cè)信息技術(shù)時(shí)代，信息關(guān)鍵和資金、材料、設(shè)備和人力列為管理五大資源，房地產(chǎn)市場(chǎng)由賣方市場(chǎng)向買方市場(chǎng)轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)由價(jià)格向非價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷信息需要比過(guò)去任何時(shí)候全部更為強(qiáng)烈，市場(chǎng)調(diào)查是企業(yè)營(yíng)銷活動(dòng)中必不可少關(guān)鍵組成部分，復(fù)雜和猛烈競(jìng)爭(zhēng)經(jīng)營(yíng)環(huán)境，必需經(jīng)過(guò)認(rèn)真細(xì)致有效市場(chǎng)調(diào)查，制訂切實(shí)可行營(yíng)銷戰(zhàn)略立于不敗之地。

第一部分房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查定義

房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查，就是以房地產(chǎn)為特定商品對(duì)象，對(duì)相關(guān)市場(chǎng)信息進(jìn)行系統(tǒng)搜集、整理、統(tǒng)計(jì)和分析，進(jìn)而對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行研究和估計(jì)驗(yàn)。因?yàn)橥恋睾头课菸恢霉潭ㄐ裕ú粍?dòng)產(chǎn)），房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查也烙有很深地域特征。我們對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)切入，也習(xí)慣依據(jù)地域形態(tài)，由單個(gè)樓盤到區(qū)域市場(chǎng)。再由區(qū)域市場(chǎng)到宏觀環(huán)境，然后再?gòu)暮暧^環(huán)境回復(fù)到單個(gè)樓盤、區(qū)域市場(chǎng)。不停循環(huán)往復(fù)，融會(huì)貫通，才可真正把握市場(chǎng)脈搏。一、狹義市場(chǎng)調(diào)查狹義市場(chǎng)調(diào)查：以商品本身消費(fèi)者為對(duì)象，用科學(xué)方法搜集消費(fèi)者購(gòu)置和使用商品事實(shí)、意見(jiàn)、動(dòng)機(jī)等相關(guān)資料，并給予分析研究手段；對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)，例行而關(guān)鍵市場(chǎng)調(diào)查就是公開(kāi)個(gè)案現(xiàn)場(chǎng)做調(diào)查，并手機(jī)資料進(jìn)行銷售及售后情況總結(jié)和分析；“消費(fèi)者購(gòu)置和使用商品事實(shí)”是指去調(diào)查房屋銷售率，購(gòu)置用戶起源分布、購(gòu)置時(shí)間、計(jì)劃偏好和面積偏好等事實(shí)資料；“消費(fèi)者購(gòu)置商品動(dòng)機(jī)和使用商品意見(jiàn)”是指去調(diào)查、了解購(gòu)房者購(gòu)置該房屋原因是居住、還是投資，對(duì)該房屋滿意程度怎樣，包含價(jià)格、建材、格局、地點(diǎn)和環(huán)境等反應(yīng)資料。二、廣義市場(chǎng)調(diào)查廣義市場(chǎng)調(diào)查：其調(diào)查對(duì)象除了消費(fèi)者，還包含全部一切市場(chǎng)上營(yíng)銷活動(dòng)，即以科學(xué)方法搜集商品從生產(chǎn)者轉(zhuǎn)移到消費(fèi)者間一切和市場(chǎng)營(yíng)銷相關(guān)問(wèn)題資料，并給予分析研究方法；房地產(chǎn)市場(chǎng)除了進(jìn)行公開(kāi)個(gè)案市場(chǎng)調(diào)查、研究之外，還包含企業(yè)營(yíng)銷手段具體實(shí)施情況，目標(biāo)市場(chǎng)情況，消費(fèi)者購(gòu)置動(dòng)機(jī)、傾向、決議等心理過(guò)程分析，和廣告策略在目標(biāo)市場(chǎng)中反應(yīng)和收效怎樣；搜集并充足研究所搜集到資料，就能夠知道企業(yè)營(yíng)銷計(jì)劃實(shí)施情況，和企業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)；就能夠隨時(shí)糾正營(yíng)銷過(guò)程中偏差，確保企業(yè)在正常市場(chǎng)軌道中順利地運(yùn)轉(zhuǎn)下去。三、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查關(guān)鍵性企業(yè)生存環(huán)境是不停改變，既給企業(yè)帶來(lái)發(fā)展機(jī)遇，也帶來(lái)生存威脅，經(jīng)過(guò)市場(chǎng)調(diào)查，不停發(fā)覺(jué)新市場(chǎng)機(jī)會(huì)，規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，美國(guó)企業(yè)界“非創(chuàng)新，即死亡”看成座右銘，馬斯洛“需要層次論”理論：大家需求也是不停改變；剛開(kāi)始大家對(duì)住房要求：遮風(fēng)、擋雨、睡覺(jué)、休息心滿足；伴隨生活水平提升，經(jīng)濟(jì)條件改善，對(duì)住房又提出了部分功效要求：廚房、衛(wèi)生設(shè)備俱全，房間布局合理，朝向位置很好；科技發(fā)展、新材料誕生，人口、家庭結(jié)構(gòu)及大家活動(dòng)范圍也全部發(fā)生了改變，今天大家不僅追求住房功效完善、舒適，著重考慮空間體系利用，家庭住房多功效性，室內(nèi)家俱、裝修友好一體化等；中國(guó)住宅設(shè)計(jì)和建造一項(xiàng)重大改革（新支撐體模式出現(xiàn)），消費(fèi)者新要求，江蘇無(wú)錫市完成試點(diǎn)工程，經(jīng)過(guò)相關(guān)部門判定，必需經(jīng)過(guò)市場(chǎng)調(diào)查了解消費(fèi)者住房需求，和對(duì)現(xiàn)有住房意見(jiàn)，以引找住房開(kāi)發(fā)最好市場(chǎng)切入點(diǎn)，不停開(kāi)拓市場(chǎng)，提升市場(chǎng)擁有率。現(xiàn)代營(yíng)銷理論認(rèn)為企業(yè)制訂生產(chǎn)任何產(chǎn)品產(chǎn)品策略、價(jià)格策略、營(yíng)銷渠道策略、促銷策略時(shí)，必需在認(rèn)真搞好市場(chǎng)調(diào)查基礎(chǔ)上進(jìn)行，了解消費(fèi)者需要什么樣住房，需要多少，組織生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，建造好房屋符合消費(fèi)者需求，銷路通暢，達(dá)成預(yù)先制訂效益目標(biāo)。第二部分房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查內(nèi)容（最關(guān)鍵）一、市場(chǎng)營(yíng)銷環(huán)境宏觀方面調(diào)查包含政治、經(jīng)濟(jì)、文化、自然、人口、技術(shù)1、政治法律環(huán)境調(diào)查（1）、國(guó)家、省、城市相關(guān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)方針政策：房改政策、開(kāi)發(fā)區(qū)政策、房地產(chǎn)價(jià)格政策、房地產(chǎn)稅收費(fèi)用政策、房地產(chǎn)金融政策、土地制度和土地政策、人口政策和產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策、稅收政策等；（2）、相關(guān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)法律要求：《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》、《中國(guó)房地產(chǎn)管理法》、《中國(guó)土地管理法》；（3）、國(guó)民經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展計(jì)劃、發(fā)展計(jì)劃、土地利用總體計(jì)劃、城市建設(shè)計(jì)劃和區(qū)域計(jì)劃、城市發(fā)展戰(zhàn)略等。（4）、財(cái)政政策；貨幣政策；戶籍政策。2、經(jīng)濟(jì)環(huán)境調(diào)查（1）、經(jīng)濟(jì)增加方法；城市化進(jìn)程；產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)演化；經(jīng)濟(jì)體制；通貨膨脹率；家庭收入和支出結(jié)構(gòu)，首先保障必需消費(fèi)，其次社會(huì)支出（身份、地位、時(shí)尚），自由支出部分（個(gè)人投資創(chuàng)業(yè)），個(gè)人發(fā)展基金支出。（2）、人口統(tǒng)計(jì)環(huán)境，地域人口過(guò)快增加，造成恩格爾系數(shù)上升，將影響住房消費(fèi)支付能力降低和延緩對(duì)住房消費(fèi)需求；人口年紀(jì)結(jié)構(gòu)；家庭規(guī)模和結(jié)構(gòu)；人口地理遷移，外來(lái)人口對(duì)住房需求（西部大開(kāi)發(fā)）。（3）、技術(shù)環(huán)境，信息技術(shù)改變了房地產(chǎn)傳統(tǒng)觀念和開(kāi)發(fā)過(guò)程，引發(fā)資本流動(dòng)、投資評(píng)定和分析手段得以提升，交易過(guò)程便捷。（4、）國(guó)家、地域或城市經(jīng)濟(jì)特征，包含經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)模、趨勢(shì)、速度和效益；（5、）、項(xiàng)目所在地域經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、人口及其就業(yè)情況、就學(xué)條件、基礎(chǔ)設(shè)施情況、地域內(nèi)關(guān)鍵開(kāi)發(fā)區(qū)域、同類競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)供給情況；（6）、通常利率水平，獲取貸款可能性和預(yù)期通貨膨脹率；（7）、國(guó)民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)；（8）、居民收入水平、消費(fèi)結(jié)構(gòu)和消費(fèi)水平；（9）、項(xiàng)目所在地域?qū)ν忾_(kāi)放程度和國(guó)際經(jīng)濟(jì)合作情況，對(duì)外貿(mào)易和外商投資發(fā)展情況；（10）、和特定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)類型和開(kāi)發(fā)地點(diǎn)相關(guān)原因調(diào)查；（11）、財(cái)政收支，不一樣物業(yè)類型所調(diào)查經(jīng)濟(jì)環(huán)境內(nèi)容不一樣，結(jié)合具體項(xiàng)目情況展開(kāi)有針對(duì)性調(diào)查。二、市場(chǎng)營(yíng)銷環(huán)境微觀方面調(diào)查微觀環(huán)境包含企業(yè)、供給者、用戶、競(jìng)爭(zhēng)者、公眾。小區(qū)環(huán)境直接影響著房地產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)格，是房地產(chǎn)商品特有屬性，優(yōu)良小區(qū)環(huán)境，發(fā)揮房地產(chǎn)商品效能，提升使用價(jià)值和經(jīng)濟(jì)效益，包含：小區(qū)繁榮程度、購(gòu)物條件、文化氣氛、居民素質(zhì)、交通和教育便利、安全保障程度、衛(wèi)生、空氣和水源質(zhì)量及景觀等方面。1、房地產(chǎn)市場(chǎng)需求和消費(fèi)行為調(diào)查（1）、消費(fèi)者對(duì)某類房地產(chǎn)總需求量及其飽和點(diǎn)、房地產(chǎn)市場(chǎng)需求發(fā)展趨勢(shì)；（2）、房地產(chǎn)市場(chǎng)需求影響原因調(diào)查，如國(guó)家相關(guān)國(guó)民經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和改變，消費(fèi)者組成、分布及消費(fèi)需求層次情況、現(xiàn)實(shí)需求和潛在需求情況、收入改變、購(gòu)置能力和投向；（3）、需求動(dòng)機(jī)調(diào)查，如消費(fèi)者購(gòu)置意向，影響消費(fèi)者購(gòu)置動(dòng)機(jī)原因，消費(fèi)者購(gòu)置動(dòng)機(jī)類型；（4）、購(gòu)置行為調(diào)查，如不一樣消費(fèi)者不一樣購(gòu)置行為，消費(fèi)者購(gòu)置模式，影響消費(fèi)者購(gòu)置行為社會(huì)原因及心理原因。2、房地產(chǎn)產(chǎn)品Product調(diào)查（1）、房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)有數(shù)量、質(zhì)量、結(jié)構(gòu)、性能、市場(chǎng)生命周期；（2）、現(xiàn)有房地產(chǎn)租售用戶和業(yè)主對(duì)房地產(chǎn)環(huán)境、功效、格局、售后服務(wù)意見(jiàn)及對(duì)某種房地產(chǎn)產(chǎn)品接收程度；（3）、新技術(shù)、新產(chǎn)品、新工藝、新材料出現(xiàn)及其有房地產(chǎn)產(chǎn)品上應(yīng)用情況；（4）、本企業(yè)產(chǎn)品銷售潛力及市場(chǎng)擁有率；（5）、建筑設(shè)計(jì)及施工企業(yè)相關(guān)情況。3、房地產(chǎn)價(jià)格Prise調(diào)查（1）、影響房地產(chǎn)價(jià)格改變?cè)?，尤其是政府價(jià)格政策對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)定價(jià)影響；（2）、房地產(chǎn)市場(chǎng)供求情況改變總趨勢(shì)；（3）、房地產(chǎn)商品價(jià)格需求彈性和供給彈性大?。唬?）、開(kāi)發(fā)商多種不一樣價(jià)格策略和定價(jià)方法對(duì)房地產(chǎn)租售量影響；（5）、國(guó)際、中國(guó)相關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格；（6）、開(kāi)發(fā)個(gè)案所在城市及街區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格；（7）、價(jià)格變動(dòng)后消費(fèi)者和開(kāi)發(fā)商反應(yīng)。4、房地產(chǎn)促銷組合Promotion調(diào)查（1）、房地產(chǎn)廣告時(shí)空分布及廣告效果測(cè)定；（2）、房地產(chǎn)廣告媒體使用情況調(diào)查；（3）、房地產(chǎn)廣告預(yù)算和代理企業(yè)調(diào)查；（4）、人員促銷配置情況；（5）、多種公關(guān)活動(dòng)對(duì)租售績(jī)效影響；（6）、多種營(yíng)業(yè)推廣活動(dòng)租售績(jī)效。5、房地產(chǎn)營(yíng)銷渠道Place調(diào)查（1）、房地產(chǎn)營(yíng)銷渠道（直銷、聯(lián)營(yíng)、中介）選擇、控制和調(diào)整情況；（2）、房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷方法采取情況、發(fā)展趨勢(shì)及其原因；（3）、租售代理商數(shù)量、素質(zhì)及其租售代理情況；（4）、房地產(chǎn)租售用戶對(duì)租售代理商評(píng)價(jià)。6、房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)情況調(diào)查市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)制訂市場(chǎng)營(yíng)銷策略有著關(guān)鍵影響，制訂多種關(guān)鍵市場(chǎng)營(yíng)銷決之前，必需認(rèn)真調(diào)查和研究競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手可能作出種種反應(yīng)，時(shí)刻注意競(jìng)爭(zhēng)者多種動(dòng)向：（1）、競(jìng)爭(zhēng)者及潛在競(jìng)爭(zhēng)者（以下統(tǒng)稱競(jìng)爭(zhēng)者）實(shí)力和經(jīng)營(yíng)管理優(yōu)劣勢(shì)調(diào)查；（2）、對(duì)競(jìng)爭(zhēng)者商品房設(shè)計(jì)、室內(nèi)部署、建材及隸屬設(shè)備選擇、服務(wù)優(yōu)缺點(diǎn)調(diào)查和分析；（3）、對(duì)競(jìng)爭(zhēng)者商品房?jī)r(jià)格調(diào)查和定價(jià)情況研究；（4）、對(duì)競(jìng)爭(zhēng)者廣告監(jiān)視和廣告費(fèi)用、廣告策略研究；（5）、對(duì)兌爭(zhēng)情況銷售渠道使用情況調(diào)查和分析；（6）、對(duì)未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)情況分析和估量；（7）、整個(gè)城市同（類）街區(qū)同類型產(chǎn)品供給量、銷售量，本企業(yè)和競(jìng)爭(zhēng)者市場(chǎng)擁有率；（8）、競(jìng)爭(zhēng)性新產(chǎn)品投入時(shí)機(jī)和租售績(jī)效及其發(fā)展動(dòng)向。三、房地產(chǎn)市場(chǎng)關(guān)鍵調(diào)查和研究1、消費(fèi)者研究（1）、5W研究消費(fèi)者購(gòu)房行為，開(kāi)發(fā)新市場(chǎng)營(yíng)銷機(jī)會(huì)，有效地進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分，買方市場(chǎng)消費(fèi)者導(dǎo)向是房地產(chǎn)營(yíng)銷主流，滿足消費(fèi)者需求是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和經(jīng)營(yíng)者能否生存理由和迫切需求，對(duì)消費(fèi)者研究就是回復(fù)5W，分析誰(shuí)是使用者和購(gòu)置者，購(gòu)置目標(biāo)（Why），購(gòu)置行為（例行性、沖動(dòng)型、計(jì)劃性），其購(gòu)置和使用什么類型房產(chǎn)，購(gòu)置使用動(dòng)機(jī)是什么，何時(shí)、何地和怎樣購(gòu)置。Who何人：人口數(shù)量、性別百分比、年紀(jì)分布、教育程度、職業(yè)、收入、居住形態(tài)、社會(huì)階層、誰(shuí)是使用者、誰(shuí)是購(gòu)置者、誰(shuí)決定購(gòu)置；Where何地：購(gòu)置者地域分布（區(qū)域差異）、購(gòu)置動(dòng)機(jī)、購(gòu)置理由、購(gòu)置用途；What什么：產(chǎn)品計(jì)劃、

外觀造型、面積、環(huán)境、地點(diǎn)、格局（陽(yáng)光、通風(fēng)、朝向）、建材、公共設(shè)施、價(jià)格、貸款、付款方法；When何時(shí)：購(gòu)置時(shí)機(jī)、購(gòu)置時(shí)間、購(gòu)置季節(jié)性（周期性）；How怎樣：用戶反應(yīng)（價(jià)格、計(jì)劃、地點(diǎn)等）、銷售次序、購(gòu)置頻度（購(gòu)置者及銷售反復(fù)次數(shù)）。市場(chǎng)營(yíng)銷環(huán)境刺激其它方法產(chǎn)品、價(jià)格、渠道、促銷經(jīng)濟(jì)、技術(shù)、文化、政治購(gòu)置者特征決議過(guò)程文化社會(huì)個(gè)人心理確定需求、信息搜集、方案評(píng)價(jià)、購(gòu)置決議、購(gòu)置行為購(gòu)置者決議產(chǎn)品選擇、品牌、開(kāi)發(fā)商、購(gòu)置時(shí)機(jī)、購(gòu)置數(shù)量（2）、動(dòng)機(jī)研究應(yīng)用社會(huì)科學(xué)技術(shù)發(fā)掘和評(píng)價(jià)市場(chǎng)造成某種行為力量，包含對(duì)消費(fèi)者思想和態(tài)度深入分析，發(fā)覺(jué)消費(fèi)者購(gòu)置特定產(chǎn)品和品牌下意識(shí)原因，真正行為動(dòng)機(jī)有時(shí)不付合社會(huì)規(guī)范、有時(shí)連她自己也沒(méi)有充足意識(shí)到，一個(gè)人真正動(dòng)機(jī)難以利用一般問(wèn)詢調(diào)查法，現(xiàn)在最常應(yīng)用動(dòng)機(jī)研究方法包含：聯(lián)句試驗(yàn)、完句試驗(yàn)、深度面談、集體面談和專題知覺(jué)試驗(yàn)法等。（3）、影響消費(fèi)者購(gòu)置原因分析心理：動(dòng)機(jī)，產(chǎn)品動(dòng)機(jī)（感性、理智），地點(diǎn)動(dòng)機(jī)；知覺(jué)，和開(kāi)發(fā)商差異（價(jià)格、品牌）；學(xué)習(xí)；信息，態(tài)度和價(jià)值觀。個(gè)人特征：年紀(jì)（人生階段），家庭生命周期階段，職業(yè)，經(jīng)濟(jì)情況，生活方法，個(gè)性和自我觀念。社會(huì)原因：社會(huì)階層（角色和地位），參考原因（參考群體），家庭。經(jīng)濟(jì)原因：收入水平，房?jī)r(jià)水平高低，用戶支出模式和消費(fèi)結(jié)構(gòu)，文化原因：文化，亞文化，社會(huì)階層。（4）、住宅購(gòu)置行為影響原因分析A、衣食住行排在第三，購(gòu)房關(guān)鍵考慮價(jià)格、交通、設(shè)計(jì)、質(zhì)量、增值、環(huán)境、其次考慮風(fēng)景、空氣、噪音、鄰里；家庭收入；購(gòu)置動(dòng)機(jī)。B、消費(fèi)者本身原因?qū)ψ≌?gòu)置行為影響分析a、家庭結(jié)構(gòu)關(guān)鍵家庭：關(guān)鍵夫婦+學(xué)齡兒女或婚齡兒女或老人+學(xué)齡兒女三代居：關(guān)鍵夫婦+老人+婚齡兒女或?qū)W齡兒女+婚齡弟兄姐妹純老人夫婦：一代或二代跨代居家庭：老人+學(xué)齡甥兒女或婚齡甥兒女獨(dú)居家庭：?jiǎn)逝肌⑹вH、獨(dú)身體其它：和非直系親屬共同居住生活。b、離城市中心遠(yuǎn)近，區(qū)域環(huán)境，樓盤本身品質(zhì)，c、購(gòu)置現(xiàn)房和期房風(fēng)險(xiǎn)分析。（5）、購(gòu)置決議過(guò)程分析購(gòu)置角色：首倡者、影響者、決議者、購(gòu)置者、使用者；購(gòu)置行為（復(fù)雜）：尋求平衡、習(xí)慣性、尋求改變；購(gòu)置決議過(guò)程：確定需求、信息搜集、方案評(píng)價(jià)、購(gòu)置決議、購(gòu)置行為。2、市場(chǎng)研究房地產(chǎn)市場(chǎng)基礎(chǔ)特征：地域性（固定、特殊）、循環(huán)性（市場(chǎng)供求反經(jīng)濟(jì)循環(huán)）、壟斷性、滯后性、層次性（產(chǎn)品和價(jià)格）、開(kāi)發(fā)性、衍生性、雙重性（生產(chǎn)資料、生活資料消費(fèi)），市場(chǎng)研究經(jīng)過(guò)研究潛在市場(chǎng)和潛在銷售量，決定某種商品市場(chǎng)需要量，或計(jì)算每一個(gè)城市或交易地域市場(chǎng)擁有率，進(jìn)而確定各地域銷售配額，并以此確定銷售區(qū)域。經(jīng)過(guò)市場(chǎng)分析能夠明了應(yīng)在那些地域加強(qiáng)廣告語(yǔ)促銷能夠分析未來(lái)趨勢(shì)，市場(chǎng)分析包含消費(fèi)者需求多種原因調(diào)查，如總需求，相對(duì)需求，重度需求，市場(chǎng)飽和點(diǎn)及消費(fèi)率，銷售指數(shù)是市場(chǎng)分析最基礎(chǔ)工具，了解每一銷售區(qū)域市場(chǎng)潛在需求量百分比，將其它企業(yè)總百分比進(jìn)行比較和分析后，發(fā)覺(jué)企業(yè)市場(chǎng)營(yíng)銷微弱步驟，作為改善營(yíng)銷決議參考，估量市場(chǎng)潛力方法有直接資料法、肯定結(jié)果資料法、原因法。（1）、房地產(chǎn)供求市場(chǎng)分析房地產(chǎn)供給市場(chǎng)特點(diǎn)：市場(chǎng)供給缺乏彈性：供求彈性指開(kāi)發(fā)商對(duì)市場(chǎng)需求或價(jià)格改變反應(yīng)敏感程度，房地產(chǎn)產(chǎn)品本身位置稀缺不可替換，建設(shè)周期長(zhǎng)，開(kāi)發(fā)商短期內(nèi)極難增加市場(chǎng)供給總量；市場(chǎng)供給異質(zhì)性：房地產(chǎn)產(chǎn)品供給多樣性，不是批量供給，多個(gè)互不相同又相互關(guān)聯(lián)次級(jí)市場(chǎng)細(xì)分市場(chǎng)；市場(chǎng)供給地域性：由其固定性、稀缺性、永久性決定；市場(chǎng)調(diào)整不完全性：是一個(gè)次市場(chǎng)或準(zhǔn)市場(chǎng)，含有單件性和不可同比性，交易雙方不易進(jìn)出，含有壟斷性，多數(shù)情況為買方市場(chǎng)；房地產(chǎn)供需求市場(chǎng)特點(diǎn)：廣泛性、多樣性、融資性、長(zhǎng)久性；房地產(chǎn)供求動(dòng)機(jī)分析：供給動(dòng)機(jī)（經(jīng)營(yíng)、投機(jī)、資金流動(dòng)、遷移），需求動(dòng)機(jī)（生產(chǎn)、生活、經(jīng)營(yíng)、保值）。（2）、需求估計(jì)：產(chǎn)品市場(chǎng)需求：Q1市場(chǎng)最低需求量（沒(méi)有任何刺激消費(fèi)水平），Qm市場(chǎng)估計(jì)量，Q2市場(chǎng)潛量產(chǎn)品市場(chǎng)估計(jì)市場(chǎng)潛量：區(qū)域需求項(xiàng)目估計(jì)（3）、供求市場(chǎng)分析方法定性估計(jì)：經(jīng)理人員意見(jiàn)法、銷售人員意見(jiàn)綜正當(dāng)、用戶意見(jiàn)法、特爾菲（教授）法；定量法：時(shí)間序列法（時(shí)間、過(guò)去未來(lái)）、統(tǒng)計(jì)需求分析法（價(jià)格、人口、收入、促銷）。（4）、房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分析定義：不是簡(jiǎn)單將市場(chǎng)分割，根據(jù)目標(biāo)消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品需求差異性、相同性進(jìn)行歸類，并將這一最為敏感特點(diǎn)集合歸類，細(xì)分出含有一定規(guī)模并能夠?qū)崿F(xiàn)項(xiàng)目目標(biāo)細(xì)分市場(chǎng)，分為潛在市場(chǎng)、有效市場(chǎng)、合格有效市場(chǎng)、目標(biāo)市場(chǎng)、滲透市場(chǎng)；程序：選定產(chǎn)品市場(chǎng)范圍，列舉潛在用戶基礎(chǔ)要求，分析其不一樣需求，舍去其共同需求，測(cè)量多種分市場(chǎng)規(guī)模，選擇目標(biāo)市場(chǎng)，設(shè)計(jì)好市場(chǎng)營(yíng)銷策略。參數(shù)選定：家庭（戶數(shù)、結(jié)構(gòu)、類型、代際數(shù)、收入、消費(fèi)），地域（省內(nèi)外、本市、市區(qū)、城郊、郊區(qū)），心理（動(dòng)機(jī)、生活方法、家庭個(gè)性），行為（使用時(shí)機(jī)、追求利益、購(gòu)前階段）。標(biāo)準(zhǔn)：可衡量性、穩(wěn)定性、盈利性、可實(shí)施性。條件：可衡量性、可進(jìn)入性、可盈利性、可行性。方法：?jiǎn)尉S原因法：以某一個(gè)變量劃分細(xì)分市場(chǎng)住宅市場(chǎng)細(xì)分圖細(xì)分原因細(xì)分市場(chǎng)細(xì)分原因細(xì)分市場(chǎng)用途住宅：低級(jí)、中等、高級(jí)、別墅消費(fèi)者身份住宅：2S1T、3S2T、4S3T銷售方法出售：預(yù)售、現(xiàn)房寫字樓：A級(jí)、B級(jí)、C級(jí)、租賃：長(zhǎng)久、短期商業(yè)用房：商店、餐館、購(gòu)物中心、超市地理區(qū)域同城開(kāi)發(fā)市場(chǎng)，異地開(kāi)發(fā)市場(chǎng)：舊城區(qū)、新區(qū)、城郊結(jié)合部、郊區(qū)廠房：標(biāo)準(zhǔn)廠房、專用廠房其它：商住樓、綜合樓消費(fèi)者偏好多層、小高層、高層購(gòu)置力個(gè)人年收入：高、中、低綠化、物管、風(fēng)格、名稱年純收入：高、中、低其它住宅市場(chǎng)細(xì)分圖（需求特點(diǎn)）分市場(chǎng)用戶設(shè)計(jì)良好經(jīng)濟(jì)通常設(shè)備方便房間大小不受干擾內(nèi)部裝修物管老成者△△好動(dòng)△△△△△工作為主△△△度假△△△向往城市△△△△新婚△△△家庭△△△三維原因法：選擇三個(gè)細(xì)分變量劃分細(xì)分市場(chǎng)住宅面積（套）經(jīng)濟(jì)收入、消費(fèi)者年紀(jì)變量組正當(dāng)：地理區(qū)域建筑類型功效銷售方法付款方法價(jià)格年紀(jì)性別文化職業(yè)收入婚煙市區(qū)多層住宅出售優(yōu)惠折扣分期付款組合貸款最高高中等低30以下30-4040-5050以上男女文盲小學(xué)中學(xué)大學(xué)學(xué)生公務(wù)員私企白領(lǐng)低中中上高已未鰥寡離異結(jié)合部小高層寫字樓郊區(qū)商業(yè)用房新區(qū)高層租賃城鎮(zhèn)廠房地住愛(ài)好利益大城運(yùn)動(dòng)改散中城藝術(shù)工作小城學(xué)習(xí)保值郊區(qū)園藝投資實(shí)用目標(biāo)市場(chǎng)策略：市場(chǎng)整體策略無(wú)差異，市場(chǎng)細(xì)分化策略有差異，市場(chǎng)密集型策略集中營(yíng)銷。競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析：選定對(duì)手，分析對(duì)手形勢(shì)，識(shí)別對(duì)手現(xiàn)行戰(zhàn)略。3、銷售分析和控制企業(yè)組織銷售活動(dòng)研究是市場(chǎng)研究中應(yīng)用最廣泛部分，經(jīng)過(guò)銷售分析和控制研究，能夠?qū)⒗速M(fèi)降至最低程度，避免錯(cuò)誤方向，降低銷售成本增加利潤(rùn)，銷售分析和控制應(yīng)推廣到銷售組織中每一組員充足重視它。銷售分析和控制包含：銷售統(tǒng)計(jì)、市場(chǎng)和消費(fèi)者研究評(píng)價(jià)、幫助建立有效銷售方案和銷售組織、建立銷售路線、分析產(chǎn)品和營(yíng)銷活動(dòng)成績(jī)、測(cè)度市場(chǎng)擁有率、分析產(chǎn)品和銷售人員利潤(rùn)、和決定用戶、銷售商和銷售人員銷售傾向；銷售分析還包含下述問(wèn)題：和用戶聯(lián)絡(luò)次數(shù)多少、和潛在市場(chǎng)比較銷售努力是否已發(fā)揮到最大極限、根據(jù)料客階層地域和產(chǎn)品分析銷售成本、第一線推銷活動(dòng)深度；

4、產(chǎn)品研究是現(xiàn)代企業(yè)相當(dāng)關(guān)鍵一環(huán)，產(chǎn)品不停研究改善，切合和滿足消費(fèi)者需要，包含消費(fèi)者使用和購(gòu)置習(xí)慣、對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)偏好等問(wèn)題研究，房地產(chǎn)業(yè)極為重視產(chǎn)品計(jì)劃，以何種形態(tài)設(shè)計(jì)（住宅、辦公樓等），面積分配百分比、外觀形勢(shì)處理方法（防潮、復(fù)古、線條處理、建材選擇和效果差異等）、格局和朝向怎樣、公共設(shè)施安排，注意以下標(biāo)準(zhǔn)：（1）、計(jì)劃符合地段特征、適合目前市場(chǎng)、發(fā)明土地價(jià)值；（2）、計(jì)劃特征：使建筑物使用合理化、完成企業(yè)經(jīng)濟(jì)目標(biāo)、滿足非特定多數(shù)人投資意向、使用有效空間，設(shè)計(jì)最有效應(yīng)用、考慮居住者生活上多種機(jī)能。5、廣告研究廣告是營(yíng)銷強(qiáng)有力工具，房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷中廣告預(yù)算占據(jù)整個(gè)營(yíng)銷成本大部分，是否能達(dá)成估計(jì)效果是發(fā)展商最為關(guān)心事情；廣告研究目標(biāo)就是為了了解廣告能否正確地引發(fā)用戶購(gòu)置欲望，研究吸引用戶廣告方法，選求合適媒體，決定應(yīng)該在那一個(gè)市場(chǎng)中加強(qiáng)廣告，發(fā)明產(chǎn)品需要等，事先調(diào)查廣告計(jì)劃是否合適，發(fā)表哪一個(gè)媒體最為有效，發(fā)表后廣告效果測(cè)定，所使用方法有意見(jiàn)試驗(yàn)法、銷售調(diào)查法、認(rèn)識(shí)及回想法等。6、市場(chǎng)研究制約房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷中市場(chǎng)調(diào)查和研究占有極其關(guān)鍵地位，受到一下原因限制和制約：（1）、費(fèi)用限制市場(chǎng)研究者只能在其預(yù)算范圍內(nèi)作調(diào)查和研究，常常會(huì)感到無(wú)法充裕地實(shí)施其研究計(jì)劃，造成研究結(jié)果受到多方面限制，中國(guó)房地產(chǎn)營(yíng)銷歷史很短，業(yè)界對(duì)于市場(chǎng)調(diào)查和研究認(rèn)識(shí)和了解尚處于初級(jí)階段，這方面投入費(fèi)用較少，需要引發(fā)發(fā)展商足夠重視。（2）、時(shí)間限制市場(chǎng)研究是極費(fèi)時(shí)間，提供給市場(chǎng)調(diào)查人員時(shí)間通常很短，短時(shí)間內(nèi)提出一份客觀詳實(shí)市場(chǎng)匯報(bào)比較困難，需要市場(chǎng)調(diào)查人員做好充足籌備工作，包含和發(fā)展商聯(lián)絡(luò)，明確調(diào)查目標(biāo)和步驟，并爭(zhēng)取發(fā)展商最有力支持。（3）、技能限制有經(jīng)驗(yàn)、經(jīng)驗(yàn)豐富市場(chǎng)調(diào)查人員和沒(méi)有經(jīng)驗(yàn)市場(chǎng)調(diào)查人員技巧和能力會(huì)相差很遠(yuǎn)，這種個(gè)人市場(chǎng)分析能力和技能對(duì)其研究匯報(bào)可信度有直接影響，優(yōu)異市場(chǎng)研究人員應(yīng)該含有多方面機(jī)能（統(tǒng)計(jì)技術(shù)了解、思維邏輯方法、歸納和推定領(lǐng)悟和資料整理和取舍）。（4）、偏見(jiàn)限制

一個(gè)人全部會(huì)有主觀意識(shí)，或多或少先入為主成見(jiàn)將滲透其研究結(jié)果之中，遇事不冷靜、輕易激動(dòng)和情緒話人全部不是合作市場(chǎng)調(diào)查和研究工作，市場(chǎng)研究目標(biāo)在于提供關(guān)鍵資料和客觀匯報(bào)供決議當(dāng)局參考，決不能主觀替換決議，精密客觀市場(chǎng)研究能夠幫助管理當(dāng)局做出完善決議。第三部分房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查種類和方法一、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查種類按房地產(chǎn)專業(yè)分工劃分通常性調(diào)查、目標(biāo)用戶群調(diào)查、競(jìng)爭(zhēng)性樓盤調(diào)查。（1）、通常性調(diào)查總體市場(chǎng)概況、各類物業(yè)銷售出租新產(chǎn)品新趨勢(shì)、新?tīng)I(yíng)銷推廣手段。（2）、目標(biāo)用戶群調(diào)查針對(duì)各樓盤產(chǎn)品設(shè)計(jì)，主動(dòng)爭(zhēng)取有可能購(gòu)置目標(biāo)用戶群體進(jìn)行調(diào)查（居住區(qū)域、職業(yè)特點(diǎn)、產(chǎn)品要求、認(rèn)知路徑、消費(fèi)習(xí)慣）（3）、競(jìng)爭(zhēng)性樓盤調(diào)查針對(duì)可能對(duì)本樓盤產(chǎn)品銷售含有競(jìng)爭(zhēng)樓盤進(jìn)行調(diào)查（產(chǎn)品設(shè)計(jì)、銷售價(jià)格、宣傳賣點(diǎn)、促銷手段、銷售情況、工程進(jìn)度）二、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查方法分類市場(chǎng)調(diào)查方法分為兩大類，第一類按選擇調(diào)查對(duì)象劃分：全方面普查、關(guān)鍵調(diào)查、隨機(jī)抽樣、非隨機(jī)抽樣等，第二類是按調(diào)查對(duì)象所采取具體方法劃分：?jiǎn)栐冋{(diào)查法、觀察調(diào)查法、試驗(yàn)調(diào)查法、統(tǒng)計(jì)分析法，市場(chǎng)調(diào)查有很多方法，市場(chǎng)調(diào)查人員依據(jù)具體情況選擇不一樣方法。1、按調(diào)查對(duì)象劃分（1）、全方面普查全方面普查：對(duì)調(diào)查對(duì)象總體所包含全部個(gè)體全部進(jìn)行調(diào)查，對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行全方面普查取得很全面數(shù)據(jù)，正確反應(yīng)客觀實(shí)際效果顯著。城市人口、年紀(jì)、家庭結(jié)構(gòu)、職業(yè)、收入分布情況系統(tǒng)調(diào)查對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)將是十分有利，工作量大很大花費(fèi)大量人力、物力、財(cái)力，調(diào)查周期較長(zhǎng)，通常只在較小范圍內(nèi)采取，有些資料能夠借用國(guó)家權(quán)威機(jī)關(guān)普查結(jié)果，借用全國(guó)人口普查所得到相關(guān)數(shù)據(jù)資料等。（2）、關(guān)鍵調(diào)查關(guān)鍵調(diào)查：以總體中有代表性單位或消費(fèi)者作為調(diào)查對(duì)象，進(jìn)而推斷出通常結(jié)論，被調(diào)查對(duì)象數(shù)目不多，企業(yè)能夠較少人力、物力、財(cái)力很短時(shí)期內(nèi)完成，調(diào)查高級(jí)住宅需求情況，選擇部分購(gòu)置大戶作為調(diào)查對(duì)象，往往這些大戶對(duì)住宅需求量，對(duì)住宅功效要求占整個(gè)高級(jí)商品住宅需求量絕大多數(shù)，推斷出整個(gè)市場(chǎng)對(duì)高級(jí)住宅需求量，所選對(duì)象并非全部，調(diào)查結(jié)果難免有一定誤差，市場(chǎng)調(diào)查人員應(yīng)引發(fā)高度重視，尤其是當(dāng)外部環(huán)境產(chǎn)生較大改變時(shí)，所選擇關(guān)鍵對(duì)象可能不含有代表性了，1993年國(guó)家加強(qiáng)了宏觀調(diào)控，部分房地產(chǎn)企業(yè)貸款受到限制資金不足，開(kāi)工不正常，水泥等材料需求量急劇降低，應(yīng)立即調(diào)整，重新選擇調(diào)查對(duì)象，對(duì)調(diào)查結(jié)果認(rèn)真分析。（3）、隨機(jī)抽樣隨機(jī)抽樣：在總體中隨機(jī)任意抽取個(gè)體作為樣本進(jìn)行調(diào)查，依據(jù)樣本推斷出一定概率下總體情況，市場(chǎng)調(diào)查中占相關(guān)鍵地位，實(shí)際工作中應(yīng)用很廣泛，最關(guān)鍵特征是從母體中任意抽取樣本，每一樣本有相等機(jī)會(huì)（事件發(fā)生概率）是相等，能夠依據(jù)調(diào)查樣本機(jī)會(huì)（事件發(fā)生概率是相等），依據(jù)調(diào)查樣本空間結(jié)果來(lái)推斷母體情況，分為三種：簡(jiǎn)單隨機(jī)抽樣：整體中全部個(gè)體全部有相等機(jī)會(huì)被選作樣本；分層隨機(jī)抽樣：對(duì)總體中所有個(gè)體全部有相等機(jī)會(huì)被選作樣本，按某種特征年紀(jì)、性別、職業(yè)分組織（分層），然后從各組中隨機(jī)抽取一定數(shù)量樣本；分群隨機(jī)抽樣：將總體按一定特征分成若干群體，隨機(jī)抽樣是將部分作為樣本）；分群抽樣和分層抽樣是有區(qū)分：分群抽樣是將樣本總體劃分為若干不一樣群體，這些群體間性質(zhì)相同，然后將每個(gè)群體進(jìn)行隨機(jī)抽樣，這么每個(gè)群體內(nèi)部存在性質(zhì)不一樣樣本；而分層抽樣是將樣本總體劃分為幾大類，這幾大類間是有差異，而每一類則是由性質(zhì)相同樣本組成。（4）、非隨機(jī)抽樣法A、隨意抽樣調(diào)查法：市場(chǎng)調(diào)查人員依據(jù)最方便時(shí)間、地點(diǎn)任意選擇樣本，如在街頭任意找部分行人問(wèn)詢其以其對(duì)某產(chǎn)品見(jiàn)解和印象，商圈調(diào)查中是常見(jiàn)方法。B、判定抽樣：經(jīng)過(guò)市場(chǎng)調(diào)查人員，依據(jù)以往經(jīng)驗(yàn)來(lái)判定由哪些個(gè)體來(lái)作為樣本一種方法，樣本數(shù)目不多差異顯著時(shí)，采取此方法能起到一定效果。C、配額抽樣：市場(chǎng)調(diào)查人員經(jīng)過(guò)部分控制特征，將樣本空間進(jìn)行分類，然后由調(diào)查人員從各組中任意抽取一定數(shù)量樣本，消費(fèi)者購(gòu)置房屋潛力，尤其要了解中、低收入消費(fèi)者購(gòu)房欲望，現(xiàn)依據(jù)收入和年紀(jì)將消費(fèi)者進(jìn)行分，按收入分為高、中、低級(jí)，年紀(jì)依據(jù)中國(guó)國(guó)情劃定為27歲以下和28歲—35歲、36歲—55歲、55歲以上四組，調(diào)查人數(shù)為300人，在對(duì)每個(gè)標(biāo)準(zhǔn)分配不一樣百分比后，得出每個(gè)類別樣數(shù)。2、根據(jù)調(diào)查對(duì)象所采取具體方法（調(diào)查方法不一樣）來(lái)劃分（1）、問(wèn)詢調(diào)查法最常見(jiàn)市場(chǎng)調(diào)查方法，將所擬調(diào)查事項(xiàng)采取面對(duì)面、電話或書面形式，向被調(diào)查者提出問(wèn)詢并取得所需資料過(guò)程，能夠用于事實(shí)、意見(jiàn)和動(dòng)機(jī)問(wèn)詢，有效地利用個(gè)人訪問(wèn)技巧是此方法成功關(guān)鍵，設(shè)計(jì)調(diào)查表調(diào)查表要反應(yīng)企業(yè)決議思想，是本企業(yè)營(yíng)銷部門最關(guān)心、最想得到關(guān)鍵信息起源之一，搞好調(diào)查必需設(shè)計(jì)好調(diào)查表。A、設(shè)計(jì)調(diào)查表步驟a、依據(jù)整個(gè)研究計(jì)劃目標(biāo)，明確列出調(diào)查表所需搜集信息是什么，所投資地域消費(fèi)者對(duì)購(gòu)房愛(ài)好、消費(fèi)者收入和購(gòu)房承受能力，對(duì)住房標(biāo)準(zhǔn)要求；b、根據(jù)所需搜集信息寫出一連串問(wèn)題，確定每個(gè)問(wèn)題類型，占領(lǐng)市場(chǎng)了解現(xiàn)在該城市人口分布、年紀(jì)情況、家庭結(jié)構(gòu)、住房面積、消費(fèi)者擁有房子情況，居民收入水平（基礎(chǔ)工資、獎(jiǎng)金收入，消費(fèi)者購(gòu)置生活必需品和部分耐用消費(fèi)品以后隨意可支配貨幣有多少），消費(fèi)者現(xiàn)在是否有存款，購(gòu)房愛(ài)好、欲望和了解消費(fèi)者對(duì)住房最低要求（設(shè)計(jì)方案、四面環(huán)境、建筑套型等）和當(dāng)?shù)卣畬?duì)房產(chǎn)相關(guān)政策，銀行金融系統(tǒng)對(duì)消費(fèi)者購(gòu)房相關(guān)政；c、根據(jù)問(wèn)題類型、難易程度，題型（單選填充，多選填充，是非判定，多項(xiàng)選擇題）并安排好問(wèn)詢問(wèn)題次序，選擇部分調(diào)查者作調(diào)查表初步測(cè)試，請(qǐng)她們做題，然后召開(kāi)座談會(huì)或部分談話征求意見(jiàn)，根據(jù)測(cè)試結(jié)果再對(duì)調(diào)查表作必需修改，最終得出正式調(diào)查表；應(yīng)注意事項(xiàng)：?jiǎn)栴}要短，較長(zhǎng)問(wèn)題輕易被調(diào)查者混淆，每一個(gè)問(wèn)題只能包含一項(xiàng)內(nèi)容，不要使用專門術(shù)語(yǔ)（容積率、框架結(jié)構(gòu)、剪力墻結(jié)構(gòu)、筒中筒結(jié)構(gòu)），通常消費(fèi)者搞不清楚這些專門術(shù)語(yǔ)。d、問(wèn)題答案不宜過(guò)多，問(wèn)題含義不要模棱兩可，一個(gè)問(wèn)題只代表一件事，注意問(wèn)問(wèn)題方法，采取間接方法反而會(huì)得到愈加好答案，銷售某一處商品房做了不少?gòu)V告，調(diào)查員想知道、想了解這些廣告效果時(shí)，和其直接問(wèn)詢被調(diào)查者見(jiàn)解怎樣，還不如用迂回方法去了解她們有多少人知道該處房產(chǎn)情況。B、訪問(wèn)法形式調(diào)查表設(shè)計(jì)好以后，調(diào)查人員和被調(diào)查人員接觸方法不一樣，分為三種形式a、答卷法調(diào)查人員將被調(diào)查人員集中在一起要求每人答一份卷，要求時(shí)間答完，被調(diào)查人員不能相互交換意見(jiàn)，個(gè)人意見(jiàn)充足表示出來(lái)。b、談話法。市場(chǎng)調(diào)查人員和被調(diào)查人員進(jìn)行面對(duì)面談話（召開(kāi)座談會(huì)）暢所欲言，可針對(duì)某種關(guān)鍵調(diào)查對(duì)象進(jìn)行部分談話深入調(diào)查，最大特點(diǎn)是十分靈活，能夠調(diào)查很多問(wèn)題，包含部分看上去和事先準(zhǔn)備好問(wèn)題不太相關(guān)問(wèn)題，填補(bǔ)調(diào)查表所遺漏部分關(guān)鍵問(wèn)題，談話氣氛好，不受拘束。c、電話調(diào)查市場(chǎng)調(diào)查人員借助電話來(lái)了解消費(fèi)者意見(jiàn)一個(gè)方法，定時(shí)問(wèn)詢關(guān)鍵住戶對(duì)房產(chǎn)設(shè)計(jì)、設(shè)備、功效、環(huán)境、質(zhì)量、服務(wù)感覺(jué)怎樣，有什么想法提出部分改善方法。（2）、觀察調(diào)查法由調(diào)查人員或機(jī)器在調(diào)查現(xiàn)場(chǎng)從旁邊觀察消費(fèi)者動(dòng)作，以該動(dòng)作聚集作為調(diào)查結(jié)果被調(diào)查人可能沒(méi)有感覺(jué)到調(diào)查正在進(jìn)行，這么能夠避免被調(diào)查人主觀意見(jiàn)對(duì)調(diào)查結(jié)果產(chǎn)生影響。調(diào)查人員不和被調(diào)查者正面接觸，旁邊觀察，被調(diào)查者無(wú)壓力，表現(xiàn)得自然，調(diào)查效果較理想，有三種形式：直接觀察法：派人到現(xiàn)場(chǎng)對(duì)調(diào)查對(duì)象進(jìn)行觀察，派人到房地產(chǎn)交易所或工地觀察消費(fèi)者選購(gòu)房產(chǎn)行為和要求，調(diào)查消費(fèi)本企業(yè)信賴程度；實(shí)際痕跡測(cè)量法：調(diào)查人員不是親自觀察購(gòu)置者行為，觀察行為發(fā)生后痕跡，比較在不一樣報(bào)刊雜志上發(fā)表廣告效果很好；行為統(tǒng)計(jì)法：取得被調(diào)查同意以后，用一定裝置統(tǒng)計(jì)調(diào)查對(duì)象某一行為，一些家庭電視機(jī)里裝上一個(gè)監(jiān)聽(tīng)器，能夠統(tǒng)計(jì)電視機(jī)什么時(shí)候開(kāi)，什么時(shí)候關(guān)，收哪一個(gè)電臺(tái)，收了多長(zhǎng)時(shí)間等，幫助營(yíng)銷管理人員以后選擇哪一家電視臺(tái)什么時(shí)間播廣告效果最好。采取觀察法關(guān)鍵是為了取得那些被觀察者不愿或不能提供信息，有些購(gòu)置者不愿透露一些方面行為，經(jīng)過(guò)觀察法便能夠較輕易地了解到，觀察事物表面現(xiàn)象不能得到另外部分信息，大家感情、態(tài)度、行為動(dòng)機(jī)，通常將觀察法和其它方法組合起來(lái)使用。（3）、試驗(yàn)調(diào)查法（試驗(yàn)法）是研究因果關(guān)系一個(gè)關(guān)鍵方法，將調(diào)查范圍縮小到一個(gè)比較小規(guī)模上，進(jìn)行試驗(yàn)后取得一定結(jié)果，再推斷出總體可能結(jié)果，經(jīng)過(guò)調(diào)查某種小規(guī)模推銷方法是否能夠收到預(yù)期銷售效果調(diào)查手段，先作某一項(xiàng)推銷方法小規(guī)模試驗(yàn)，再用市場(chǎng)調(diào)查方法分析這種試驗(yàn)型推銷方法是否值得大規(guī)模進(jìn)行，實(shí)施技術(shù)上，要選擇市場(chǎng)條件相同試驗(yàn)市場(chǎng)和比較市場(chǎng)極為困難，問(wèn)題較多，無(wú)法廣泛應(yīng)用；廣告效果調(diào)查選一消費(fèi)者作為調(diào)查對(duì)象進(jìn)行廣告宣傳，然后依據(jù)接收效果來(lái)改善廣告詞語(yǔ)、聲像；廣告對(duì)銷售影響，其它原因不變情況下銷售量增加完全是廣告原影響造成；當(dāng)然市場(chǎng)情況受多個(gè)原因影響，市場(chǎng)試驗(yàn)期間消費(fèi)者偏好、競(jìng)爭(zhēng)者策略全部可能有所改變，影響試驗(yàn)結(jié)果。（4）、統(tǒng)計(jì)分析法依據(jù)企業(yè)內(nèi)外現(xiàn)成資料，利用統(tǒng)計(jì)理論，分析市場(chǎng)及銷售改變情況，提供調(diào)查資料方法。其關(guān)鍵研究對(duì)象有：銷售額增減改變及未來(lái)趨勢(shì)、整體市場(chǎng)改變趨勢(shì)、影響改變?cè)虻葐?wèn)題，能夠做趨勢(shì)分析和相關(guān)分析。第四部分房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查規(guī)模和技術(shù)條件了解消費(fèi)者期望和購(gòu)置行為房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查，其規(guī)模截止大，結(jié)果也就越令人信服，因?yàn)槿肆?、物力、調(diào)查技術(shù)條件限制，不得不從以下四個(gè)方面來(lái)考慮調(diào)查規(guī)模。（1）、樣本數(shù)量調(diào)查樣本越大越好，依據(jù)統(tǒng)計(jì)學(xué)上大數(shù)定理，大樣本能夠降低誤差，大樣本不可避免地要大量增加調(diào)查成本，調(diào)查實(shí)務(wù)中大樣本也引進(jìn)了額外誤差原因，諸如調(diào)查員疲乏、統(tǒng)計(jì)上錯(cuò)誤、回收率難以控制等（2）、樣本涵蓋面廣度樣本涵蓋面和樣本數(shù)是相依，抽樣涵蓋面越廣，所需樣本數(shù)也越大，若樣本數(shù)不是伴隨增大，則屬于完全隨機(jī)抽樣法，即使在整體上樣本含有代表性。但對(duì)于各抽樣樣原來(lái)說(shuō)，仍然不含有代表性（3）、問(wèn)題涵蓋面廣度假如調(diào)查內(nèi)容太少，掛一漏萬(wàn)，就會(huì)失去調(diào)查本意；反之，假如盡可能加調(diào)查內(nèi)容，問(wèn)卷太長(zhǎng)，會(huì)使得調(diào)查者失去耐心，降低整個(gè)調(diào)查可信度。另外，極可能因?yàn)橐徊客ǔＳ衅邆€(gè)方面，確定問(wèn)題及調(diào)研目標(biāo)、搜集信息資料、初步調(diào)查、調(diào)查設(shè)計(jì)、制訂調(diào)查計(jì)劃、現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查、資料分析、撰寫和提交調(diào)查匯報(bào)。分調(diào)查者失去耐心，降低整個(gè)調(diào)查可信度。另外，極可能因?yàn)橐徊糠终{(diào)查者拒絕合作，造成嚴(yán)重抽樣偏差。這二個(gè)方面全部使得調(diào)查結(jié)果量變引發(fā)了質(zhì)變，使調(diào)查失去了意義。（4）、調(diào)查深度通常而言，深和廣二者就如同魚和熊掌，是難以兼得。越是深層調(diào)查，所要求調(diào)查員專業(yè)技術(shù)越多，所需時(shí)間越長(zhǎng)，經(jīng)費(fèi)越高。第三節(jié)市場(chǎng)調(diào)查程序經(jīng)過(guò)上面兩節(jié)敘述，已經(jīng)知道了市場(chǎng)調(diào)查內(nèi)容十分豐富，方法雙多個(gè)多樣。為了使市場(chǎng)調(diào)查工作順利進(jìn)行，確保其質(zhì)量，在進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查時(shí)，應(yīng)按一定程序來(lái)進(jìn)行。第五部分房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查程序通常房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查關(guān)鍵程序、步驟能夠分為以下多個(gè)方面：確定問(wèn)題及調(diào)研目標(biāo)、搜集信息資料、初步調(diào)查、決定搜集資料方法、設(shè)計(jì)調(diào)查表、選樣、現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查、調(diào)查設(shè)計(jì)、資料整理和分析、匯報(bào)準(zhǔn)備和提出。一、確定調(diào)查目標(biāo)這是進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查時(shí)應(yīng)首先明確問(wèn)題。目標(biāo)確定以后，市場(chǎng)調(diào)查就有了方向，不至于出現(xiàn)太大過(guò)失。也就是說(shuō)，調(diào)查人員應(yīng)明確為何要進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查，經(jīng)過(guò)調(diào)查要處理哪些問(wèn)題，相關(guān)調(diào)查結(jié)果對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)有什么作用。假如開(kāi)始抓問(wèn)題就不夠準(zhǔn)，就使以后一系列市場(chǎng)調(diào)查工作成為浪費(fèi)，造成損失。通常來(lái)說(shuō)，確定調(diào)查目標(biāo)要有一個(gè)過(guò)程，一下子是確定不下來(lái)。依據(jù)調(diào)查目標(biāo)不一樣，能夠采取控測(cè)性調(diào)查、描述性調(diào)查、因果性調(diào)查來(lái)確定。（1）、探測(cè)性調(diào)查當(dāng)企業(yè)對(duì)需要研究問(wèn)題和范圍不明確，無(wú)法確定應(yīng)該調(diào)查哪些內(nèi)容時(shí)，能夠采取探測(cè)性調(diào)查來(lái)找出癥結(jié)所在，然后再作深入研究。比如某房地產(chǎn)企業(yè)近多個(gè)月來(lái)銷售下降，企業(yè)一時(shí)弄不清楚什么原因，是宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不好所致？還是廣告支出降低或是銷售代理效率低造成？還是消費(fèi)者偏好轉(zhuǎn)變?cè)虻鹊取Ｔ谶@種情況下，能夠采取探測(cè)性調(diào)查，從中間商或消費(fèi)者那里搜集資料，方便找出最有可能原因。以后例能夠看出：探測(cè)性調(diào)查只是搜集部分相關(guān)資料，以確定問(wèn)題所在。至于問(wèn)題應(yīng)怎樣處理，則有待于深入調(diào)查研究。（2）、描述性調(diào)查描述性調(diào)查只是從外部聯(lián)絡(luò)上找出多種相關(guān)原因，并不回復(fù)因果關(guān)系問(wèn)題。比如在銷售過(guò)程中，發(fā)覺(jué)銷售量和廣告相關(guān)，并不說(shuō)明何者為因，何者為果。也就是說(shuō)描述性調(diào)查意在說(shuō)明什么、何時(shí)、怎樣等問(wèn)題，并不解釋為何問(wèn)題。和探測(cè)性調(diào)查比較，描述性質(zhì)調(diào)查需要有一事先確定計(jì)劃，需要確定搜集資料和搜集資料步驟，需要對(duì)某一專門問(wèn)題提出答案。（3）、因果性調(diào)查這種調(diào)查是要找出事情原因和結(jié)果。比如價(jià)格和銷售之間因果關(guān)系怎樣？廣告和銷售間因果關(guān)系怎樣？通常對(duì)于一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)范圍來(lái)說(shuō)，銷售、成本、利潤(rùn)、市場(chǎng)占有量，皆為因變量。而自變量較為復(fù)雜，通常有兩種情況，一類是企業(yè)自己本身能夠加以控制變量，又稱內(nèi)生變量，比如價(jià)格、廣告支出等；另一類是企業(yè)市場(chǎng)環(huán)境中不能控制變量，也稱外生變量，比如政府法律、法規(guī)、政策調(diào)控制變量，比如價(jià)格和銷售之間因果關(guān)系怎樣？廣告和銷售間因果關(guān)系怎樣？通常對(duì)于一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)范圍來(lái)說(shuō)，銷售、成本、利潤(rùn)、市場(chǎng)占有量，皆為因變量。而自變量較為復(fù)雜，通常有兩種情況，一類是企業(yè)自己本身能夠加以控制變量，又稱內(nèi)生變量，比如價(jià)格、廣告支出等；另一類是企業(yè)市場(chǎng)環(huán)境中不能控制變量，也稱外生變量，比如政府法律、法規(guī)、政策調(diào)整、競(jìng)爭(zhēng)者廣告支出和價(jià)格讓利等。因果關(guān)系研究目標(biāo)在于了解以上這些自變量對(duì)某一因變量（比如對(duì)成本）關(guān)系。（4）、估計(jì)性調(diào)查估計(jì)性調(diào)查是經(jīng)過(guò)搜集、分析、研究過(guò)去和現(xiàn)在多種市場(chǎng)情報(bào)資料，利用數(shù)學(xué)方法，估量未來(lái)王碼電腦企業(yè)軟件中心定時(shí)期內(nèi)市場(chǎng)對(duì)某種產(chǎn)品需求量及其改變趨勢(shì)。因?yàn)槭袌?chǎng)情況復(fù)雜多變，不易正確發(fā)覺(jué)問(wèn)題和提出問(wèn)題。所以，在確定研究目標(biāo)階段，可進(jìn)行部分情況分析。比如前面所述房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)覺(jué)近廣告沒(méi)有做好，造成消費(fèi)者視線轉(zhuǎn)移。為此便可做若干假設(shè)，消費(fèi)者認(rèn)為該企業(yè)房屋設(shè)計(jì)方安較差，不如其它房地產(chǎn)企業(yè)廣告所講方案，售房廣告設(shè)計(jì)太通常，消費(fèi)者認(rèn)為該房屋四面環(huán)境不夠理想，確定假設(shè)關(guān)鍵目標(biāo)是限制研究或調(diào)查范圍，方便使用以后搜集到資料來(lái)檢驗(yàn)所作假設(shè)是否成立。二、搜集信息資料市場(chǎng)營(yíng)銷調(diào)查需要搜集大量信息資料，其中有些資料需要常常不停地搜集，有些需要定時(shí)搜集，大多數(shù)是需要時(shí)才進(jìn)行搜集。這能夠參見(jiàn)本章第五節(jié)“資料搜集和利用？敘述。三、初步調(diào)查初步調(diào)查目標(biāo)是了解產(chǎn)生問(wèn)題部分原因，初步調(diào)查是確定問(wèn)題及研究范圍，并經(jīng)過(guò)研究，確定出一套計(jì)劃。能夠分為三個(gè)步驟：（1）、情況分析（了解市場(chǎng)情況）：市場(chǎng)無(wú)情，消費(fèi)者對(duì)本企業(yè)所開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房產(chǎn)態(tài)度，是反應(yīng)企業(yè)市場(chǎng)營(yíng)銷水平關(guān)鍵標(biāo)志，是初步調(diào)查關(guān)鍵內(nèi)容。如為何消費(fèi)者不購(gòu)置本企業(yè)商品房需要對(duì)用戶進(jìn)行調(diào)查研究，確定正式調(diào)查計(jì)劃之前，市場(chǎng)調(diào)查人員必需對(duì)企業(yè)歷史、產(chǎn)品、競(jìng)爭(zhēng)者、分配渠道和方法、消費(fèi)者購(gòu)置習(xí)慣、廣告、銷售和促銷方法等情況相加了解；（2）、預(yù)備調(diào)查（和企業(yè)相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行非正式談話）：領(lǐng)導(dǎo)人談話尋求市場(chǎng)擁有率下降原因，如市場(chǎng)營(yíng)銷經(jīng)理可能認(rèn)為房產(chǎn)價(jià)格訂得太高；工程部經(jīng)理可能認(rèn)為設(shè)計(jì)并不十分合理，材料供給質(zhì)量不高；材料部經(jīng)理可能認(rèn)為，物價(jià)指數(shù)上漲太快，所劃撥經(jīng)費(fèi)不能全部采取進(jìn)口或中國(guó)多種名牌材料等等，對(duì)現(xiàn)在調(diào)查范圍相關(guān)資料進(jìn)行分析，分析同業(yè)和政府資料、教授意見(jiàn)等，分析調(diào)查本身問(wèn)題及發(fā)展出來(lái)假設(shè)，作為正式調(diào)查基礎(chǔ)；（3）、決定研究范圍（研究搜集信息材料）：研究企業(yè)外部材料：從多種信息資料中，了解部分市場(chǎng)情況和競(jìng)爭(zhēng)概況，從中了解現(xiàn)在市場(chǎng)上哪類房產(chǎn)最好銷？其價(jià)格怎樣？當(dāng)?shù)叵M(fèi)者對(duì)房產(chǎn)有什么偏愛(ài)？；分析企業(yè)內(nèi)部資料：對(duì)企業(yè)多種統(tǒng)計(jì)、函件、訂貨單、年度報(bào)表等內(nèi)部資料進(jìn)行分析、從而找出產(chǎn)生問(wèn)題原因線索；經(jīng)過(guò)情況分析和非正式調(diào)查后，能夠使假設(shè)降低到多個(gè)、甚至一個(gè)，從而確定出研究計(jì)劃和范圍。同時(shí)對(duì)全部假設(shè)進(jìn)行仔細(xì)且又系統(tǒng)分析，假如在研究計(jì)劃早期就能夠確定和處理索要研究問(wèn)題，能夠節(jié)省深入人力、物力和財(cái)力。四、確定市場(chǎng)調(diào)查方法1、決定搜集資料方法

資料能夠分為兩類：初級(jí)資料（或原始資料），指專為某項(xiàng)計(jì)劃而搜集或試驗(yàn)而得資料；次級(jí)資料（或二手資料），指原始資料經(jīng)過(guò)整理后所形成可為她人利用資料。如有合適二手資料并加以利用，能夠節(jié)省大量人力、財(cái)力。（1）、次級(jí)資料起源①政府機(jī)關(guān)、金融機(jī)構(gòu)所統(tǒng)計(jì)、公布資料，如各級(jí)政府公報(bào)，銀行結(jié)匯統(tǒng)計(jì)等；②同業(yè)公會(huì)、商會(huì)多個(gè)種職業(yè)團(tuán)體所公布資料，如建工集團(tuán)、房管機(jī)構(gòu)等；③市場(chǎng)研究機(jī)構(gòu)、自信機(jī)構(gòu)或公民營(yíng)企業(yè)所公布資料，如各經(jīng)濟(jì)研究所、計(jì)劃研究院等；④廣告代理商及多種廣告媒體所公布資料；⑤中國(guó)外大學(xué)出版物；⑥多種基金會(huì)所實(shí)施研究計(jì)劃及匯報(bào)；⑦中國(guó)外公共圖書館所公布資料；⑧企業(yè)本身有多種資料。（2）、原始資料搜集方法能拿到合適而充足次級(jí)資料當(dāng)然是最理想而寶貴，有時(shí)次級(jí)資料常常不完整或不能配合需要，應(yīng)該設(shè)法搜集原始資料。原始資料搜集通常最常見(jiàn)方法：A、調(diào)查法：a、人員調(diào)查法：此方法是現(xiàn)在房地產(chǎn)業(yè)用最多而且被認(rèn)為最必需和最有效調(diào)查方法。訪問(wèn)對(duì)象關(guān)鍵是現(xiàn)場(chǎng)售樓處售樓先生或小姐，她們?cè)阡N售房屋過(guò)程中飾演了直接而關(guān)鍵角色，最能了解購(gòu)房者需要和反應(yīng)，同時(shí)也清楚地了解銷售率變動(dòng)過(guò)程。對(duì)于有經(jīng)驗(yàn)市場(chǎng)調(diào)查人員，常能在閑聊和談笑風(fēng)生中了解個(gè)案銷售情況和相關(guān)資料，給企業(yè)提供寶貴參考。在具體操作過(guò)程中，銷售率時(shí)每一個(gè)企業(yè)最機(jī)密資料，要取得真實(shí)情報(bào)比較困難；b、電話調(diào)查法：電話調(diào)查在時(shí)間上最為經(jīng)濟(jì)，但大多只能作為調(diào)查人員訪問(wèn)調(diào)查后輔助措施。電話調(diào)查能夠用來(lái)核實(shí)銷售率虛實(shí)，假借用戶購(gòu)屋名義問(wèn)詢，能夠得到不少有價(jià)值資料；c、通訊調(diào)查：給已經(jīng)積累用戶發(fā)調(diào)查信函，對(duì)某一項(xiàng)事件進(jìn)行調(diào)查，此種方法時(shí)效性較差，沒(méi)有相當(dāng)必需理由較少用到。

B、觀察法：在銷售現(xiàn)場(chǎng)，敏銳市場(chǎng)調(diào)查人員經(jīng)過(guò)對(duì)現(xiàn)場(chǎng)部署，人潮來(lái)往，現(xiàn)場(chǎng)銷售氣氛、銷售技巧利用等方面觀察后，通常能夠從部分現(xiàn)象中判定出該項(xiàng)目標(biāo)成功和失敗，進(jìn)而得到一般調(diào)查難以得出有意義資料。2、調(diào)查設(shè)計(jì)依據(jù)前面信息資料搜集和上面初步調(diào)查結(jié)果，能夠提出調(diào)查命題及實(shí)施計(jì)劃。比如近期房地產(chǎn)業(yè)不太景氣，資金積壓過(guò)多，建造好房子銷售不暢，什么原因呢？經(jīng)過(guò)分析先確定問(wèn)題產(chǎn)生原因有兩點(diǎn)：一點(diǎn)是國(guó)家宏觀控制，銀根收緊，消費(fèi)者收入沒(méi)有好轉(zhuǎn)；另一點(diǎn)是廣告效果不大，沒(méi)有引發(fā)消費(fèi)者足夠愛(ài)好，消費(fèi)者儲(chǔ)蓄待購(gòu)。為了證實(shí)此命題正確是否，決定采取關(guān)鍵調(diào)查法，并配合個(gè)人訪問(wèn)法調(diào)查和電話調(diào)查和電話調(diào)查法來(lái)進(jìn)行調(diào)查研究。在搜集原始資料時(shí)，通常需要被調(diào)查者填寫或回復(fù)多種調(diào)查表格或問(wèn)卷。調(diào)查表及問(wèn)卷設(shè)計(jì)既要含有科學(xué)性又要肯有藝術(shù)性，以利市場(chǎng)調(diào)查工作條理化、規(guī)范化。一項(xiàng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查工作最少應(yīng)設(shè)計(jì)以下四種調(diào)查表格。（1）、當(dāng)?shù)胤课莓a(chǎn)資源統(tǒng)計(jì)表，包含房地產(chǎn)分布、面積、類型、單位價(jià)格、單位總價(jià)、開(kāi)發(fā)程度、居住密度、交易情況和規(guī)模、使用期限、抵押保險(xiǎn)、政策限制、競(jìng)爭(zhēng)程度、發(fā)展遠(yuǎn)景、其它具體情況和調(diào)查日期等項(xiàng)目。（2）、房地產(chǎn)出租市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)表，包含出租房地產(chǎn)名稱、所在地域、出租面積、租金水平、出租房類型和等級(jí)、室內(nèi)設(shè)備情況（暖氣、煤氣、電話、家用電器、廚衛(wèi)設(shè)備）、環(huán)境條件（庭房租市場(chǎng)最大原因、具體房東統(tǒng)計(jì)、房地產(chǎn)出租企業(yè)資料和調(diào)查日期等項(xiàng)目。（3）、房地產(chǎn)出售統(tǒng)計(jì)表，包含已售和待售房地產(chǎn)名稱、地域、開(kāi)發(fā)商、數(shù)量、結(jié)構(gòu)類型、成交期、成交條件（預(yù)付款、貸款額和利率、償還約束、其它附加條款等）、出售時(shí)房齡和情況、用戶資料和調(diào)查日期等項(xiàng)目。（4）、房地產(chǎn)個(gè)案市調(diào)分析表，包含案名、區(qū)位、投資企業(yè)、產(chǎn)品計(jì)劃、推出日期、入伙日期、基地面積、建筑密度、土地使用年限、單位售價(jià)、付款方法、產(chǎn)品特色、銷售策略、客源分析、媒體廣告、調(diào)查日期等項(xiàng)目。房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查中一般采取抽樣調(diào)查，即從被調(diào)查總體中選擇部分樣本進(jìn)行調(diào)查，并用樣本特征推斷總體特征。在實(shí)地調(diào)查前，調(diào)查人員應(yīng)該選擇決定抽查對(duì)象、方法和樣本大小。一旦明確下來(lái)，參與實(shí)施地調(diào)查人員必需嚴(yán)格根據(jù)抽樣設(shè)計(jì)要求進(jìn)行工作，以確保調(diào)查質(zhì)量。（5）、調(diào)查表設(shè)計(jì)調(diào)查中，將調(diào)查表設(shè)計(jì)周密理想是極為關(guān)鍵一環(huán)，任何一條問(wèn)題，措辭或語(yǔ)氣上稍有不妥，所得到結(jié)果往往會(huì)和事實(shí)相去甚遠(yuǎn)，先將設(shè)計(jì)調(diào)查表程序和應(yīng)注意問(wèn)題列舉以下：A、決定調(diào)查方法調(diào)查人員利用訪問(wèn)調(diào)查、電話調(diào)查或通訊調(diào)查時(shí)，對(duì)于調(diào)查表內(nèi)容設(shè)計(jì)不一樣?，F(xiàn)在，業(yè)內(nèi)市場(chǎng)調(diào)查，大部分全部忽略了市場(chǎng)調(diào)查表，造成調(diào)查結(jié)果不理想。在調(diào)查時(shí)前，針對(duì)不一樣調(diào)查內(nèi)容，采取不一樣調(diào)查方法，設(shè)計(jì)不一樣調(diào)查表，設(shè)計(jì)有針對(duì)性調(diào)查問(wèn)題，其結(jié)果會(huì)有很大使用價(jià)值；B、決定采取哪一個(gè)類型問(wèn)題調(diào)查問(wèn)題設(shè)計(jì)有很多個(gè)，不一樣目標(biāo)有不一樣問(wèn)題設(shè)計(jì)方法，常采取問(wèn)題有以下多個(gè)類型：多項(xiàng)選擇問(wèn)題，自由做答問(wèn)題和雙面問(wèn)題；C、設(shè)計(jì)調(diào)查表問(wèn)題時(shí)應(yīng)注意事項(xiàng)①問(wèn)題要努力爭(zhēng)取簡(jiǎn)單清楚，使被調(diào)查人一看就能明白問(wèn)題內(nèi)容。

②問(wèn)題本身不用模棱兩可話語(yǔ)，利用簡(jiǎn)單通俗文字。一個(gè)問(wèn)題不能由兩個(gè)以上專題或內(nèi)容。③問(wèn)題文字間不要使用有引導(dǎo)性問(wèn)句，不要含有暗示。

④避免提出包含私人問(wèn)題，避免提出不合理問(wèn)題。⑤注意問(wèn)題排列次序。前多個(gè)問(wèn)題設(shè)計(jì)要簡(jiǎn)單有趣，以引發(fā)被調(diào)查人愛(ài)好和合作。問(wèn)題銜接要合理而自然，避免因?qū)ｎ}改變?cè)斐杀徽{(diào)查人了解上混淆。3、選樣因?yàn)橄M(fèi)者數(shù)目龐大，想要調(diào)查全部消費(fèi)者是不現(xiàn)實(shí)、不經(jīng)濟(jì)。所以要在全部消費(fèi)者中，選擇一部分含有代表性進(jìn)行調(diào)查，即選樣或抽樣調(diào)查。抽樣調(diào)查方法很多，比較常見(jiàn)有：（1）、機(jī)抽樣法隨機(jī)抽樣是指在整個(gè)群體中隨機(jī)抽取若干個(gè)體作為樣本，抽樣者對(duì)于個(gè)體不做任何有目標(biāo)選擇，全體中全部個(gè)體全部有被抽取機(jī)會(huì)。常見(jiàn)抽樣法有等距抽樣、任意抽樣、利用隨機(jī)號(hào)碼表；（2）、計(jì)劃抽樣法

計(jì)劃抽樣法是根據(jù)某種標(biāo)準(zhǔn)，從全體對(duì)象中選擇若干數(shù)目作為樣本。所謂標(biāo)準(zhǔn)，多數(shù)情況是指中等形狀，中等程度，中等品質(zhì)或中等數(shù)量而言。比如地況調(diào)查表選擇中等價(jià)格不太高也不太低土地為調(diào)查對(duì)象；（3）、分層抽樣法分層抽樣法是將全體根據(jù)某種分類標(biāo)準(zhǔn)（如性別、職業(yè)、收入、家庭情況等級(jí)）分為若干組，每一組稱為一層。然后從每一組中選擇一部分個(gè)體作為樣本。五、現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查即按調(diào)查計(jì)劃經(jīng)過(guò)多種方法到調(diào)查現(xiàn)場(chǎng)獲取原始資料和搜集由她人整理過(guò)次級(jí)資料。現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查工作好壞，直接影響到調(diào)查結(jié)果正確性。為此，必需重視現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查人員選拔和培訓(xùn)工作，確保調(diào)查人員能按要求進(jìn)度和方法取得所需資料。六、調(diào)查資料整理和分析這一步驟是將調(diào)查搜集到資料進(jìn)行匯總整理、統(tǒng)計(jì)和分析。首先，要進(jìn)行編輯整理。就是把零碎、雜亂、分散資料加以篩選，去粗取精，去偽存真，以確保資料和系統(tǒng)性、完整性和可靠性。在資料編輯整理過(guò)程中，要檢驗(yàn)調(diào)查資料和誤差，剔除那些