房地產(chǎn)投資開發(fā)模式研究

ZL產(chǎn)品策略ZL投資策略和阿米巴經(jīng)營(yíng)模式ZL發(fā)展戰(zhàn)略簡(jiǎn)介研究結(jié)論與啟示PART

1ZL發(fā)展戰(zhàn)略簡(jiǎn)介公司簡(jiǎn)介上海ZL集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“ZL”）成立于1993年，取“行世間大道，做中國(guó)棟梁”之意，是一家以房地產(chǎn)開發(fā)為主業(yè)的集團(tuán)公司，具有中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一級(jí)資質(zhì)，起步溫州，總部上海，布局以三四線城市為主，多年穩(wěn)居中國(guó)房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)，2017年躋身綜合實(shí)力40強(qiáng)，成長(zhǎng)性TOP10，融資能力TOP10圖：ZL的戰(zhàn)略布局和項(xiàng)目分布圖高品質(zhì)立足市場(chǎng)高周轉(zhuǎn)加速前進(jìn)步伐高授信降低融資成本高成長(zhǎng)催生規(guī)模高關(guān)懷凝聚組織五高房企主要發(fā)展歷程ZL1993年從溫州起步，伴隨著中國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程，24年間經(jīng)歷過市場(chǎng)大起大落，洞悉房地產(chǎn)全過程開發(fā)、運(yùn)營(yíng)、銷售IT THE

DEFAULTTEXT完成銷售額從百億到三百億的跨越；首發(fā)公司債，募集資金13.5億人民幣；總部遷移到上海，開啟全國(guó)擴(kuò)張戰(zhàn)略銷售額破三百億，遷都上海銷售額突破100億大關(guān)以超過3000套的銷售量和超過100億元的銷售額，占據(jù)溫州市場(chǎng)總量的1/3以及溫州總銷售額的四成。成為溫州房地產(chǎn)市場(chǎng)的“領(lǐng)頭雁”1993年楊劍創(chuàng)立溫州華成房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，作為ZL的前身起步溫州布局長(zhǎng)三角進(jìn)入江蘇，布局長(zhǎng)三角進(jìn)入上海，聚焦長(zhǎng)三角聚焦長(zhǎng)三角沖刺規(guī)模房地產(chǎn)百強(qiáng)39位，成長(zhǎng)性企業(yè)TOP10，融資能TOP10銷售業(yè)績(jī)ZL2016年完成銷售金額337億元，同比增長(zhǎng)100.6%，實(shí)現(xiàn)了從百億到三百億的跨越式增長(zhǎng)。2017年的銷售目標(biāo)為500億元（內(nèi)部600億元），2017年1月到6月，已經(jīng)完成銷售金額354.7億元，在上半年房企銷售榜單中位居26位，僅僅用半年時(shí)間就已經(jīng)超過去年全年的銷售業(yè)績(jī)，完成了年度目標(biāo)的70.9%圖：ZL近五年銷售情況（億元）132131168354.7-0.76%28.24%337100.60%120%100%80%60%40%20%0%-20%400350300250200150100500201320142016201701-062015銷售金額

增長(zhǎng)率今年以來，無論是單月還是月度總銷售額ZL一直都穩(wěn)居TOP30年份銷售金額（億元）排名2013132—2014131612015168602016337402017354.726圖：ZL近五年銷售金額及排名布局策略ZL堅(jiān)持自己的特色和原則，圍繞高周轉(zhuǎn)做很多事，包括從土地投資開始——不拿大地宗、不拿高價(jià)地，到現(xiàn)在為止拿的最大的地宗也就15億左右，小的地宗兩個(gè)億的也有，不需要分期開發(fā)ZL區(qū)域布局的標(biāo)準(zhǔn)是一線城市的周邊城市、二線城市的郊區(qū)、三線或者弱二線的主城區(qū)、四線城市的核心地段。一方面，一二線城市的溢出效應(yīng)，讓一線城市和二線郊區(qū)的新房需求大，另一方面，標(biāo)桿企業(yè)未必有興趣去三四線城市，這讓當(dāng)?shù)氐哪玫爻杀静桓遉L的城市布局策略為：深耕長(zhǎng)三角、面向華東、輻射全國(guó)。絕大部分項(xiàng)目都分布在長(zhǎng)三角的重點(diǎn)三四線城市，在不斷深入長(zhǎng)三角以及華東區(qū)域布局的同時(shí)，還進(jìn)一步擴(kuò)展了湖南、四川、河南等省市，穩(wěn)步推進(jìn)規(guī)模擴(kuò)展和全國(guó)化進(jìn)程楊劍比喻：如果布局全國(guó)一二線城市是開大奔，布局三四線是開寶馬MINI。你開10輛大奔，我開50輛寶馬MINI，我還是大有機(jī)會(huì)運(yùn)營(yíng)策略ZL的運(yùn)營(yíng)模式為“快進(jìn)快出、小步快跑、低開高走”，針對(duì)首次開盤項(xiàng)目，執(zhí)行“456”的運(yùn)營(yíng)模式，針對(duì)續(xù)期項(xiàng)目，推進(jìn)“321”模式，實(shí)現(xiàn)快速周轉(zhuǎn)4個(gè)月開盤5個(gè)月現(xiàn)金流回正6個(gè)月再投資圖：“456”模式時(shí)間示意圖圖：首期開盤至續(xù)期供貨的間隔時(shí)間示意圖沖刺1個(gè)月常態(tài)2個(gè)月紅線3個(gè)月拿地時(shí)間：2015.7.2金額：14.3億元樓面價(jià)：5586元/平方米級(jí)別：區(qū)域總價(jià)地王銷售首次開盤：2015.12.12加推時(shí)間：2015.12.27房源：兩次共家推984套單價(jià)：14300元/平方米去化情況：去化9成銷售額：17.4億元圖：ZL?龍灣首府去化詳解多渠道融資與銀行、金融機(jī)構(gòu)達(dá)成戰(zhàn)略合作關(guān)系首發(fā)公司債，融資途徑拓寬“地產(chǎn)+金融”雙輪驅(qū)動(dòng)2016年，銀行授信方面：獲得中國(guó)銀行、中國(guó)建設(shè)銀行、民生銀行、浦發(fā)銀行等20多家銀行累計(jì)授信800億元；金融機(jī)構(gòu)合作方面，與安信信托、杭金投集團(tuán)、鼎信長(zhǎng)城等達(dá)成戰(zhàn)略合作2016年首次公開發(fā)行公司債券，募集資金達(dá)13.5億元人民幣，為期5年，票面利率

6.8%，信用級(jí)別為AA級(jí)以房地產(chǎn)為核心，金融為工具，打造以房地產(chǎn)為核心的生態(tài)運(yùn)作系統(tǒng)，通過成立私募基金管理公司——梁商資本，主動(dòng)進(jìn)軍金融行業(yè)，充分發(fā)揮自身特有優(yōu)勢(shì)，圍繞

“產(chǎn)融結(jié)合”，布局地產(chǎn)金融ZL秉承“開放、開拓、開創(chuàng)、共享”的合作機(jī)制，持續(xù)強(qiáng)化各渠道、機(jī)構(gòu)資源整合的深度與廣度，在多渠道擴(kuò)大融資規(guī)模的同時(shí)，持續(xù)降低融資成本，2016年全年綜合融資成本控制在9%左右，未來還將不斷提升融資能力和企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)能力組織框架ZL分為集團(tuán)總部和區(qū)域公司，集團(tuán)總部由12個(gè)部門構(gòu)成，目前有31個(gè)區(qū)域公司（其中7個(gè)正在籌建中）董事長(zhǎng)/總裁北區(qū)域公司產(chǎn)品研發(fā)中心投資發(fā)展中心營(yíng)銷客服中心項(xiàng)目管理中心運(yùn)營(yíng)內(nèi)控中心財(cái)務(wù)管理中心融資管理中心法務(wù)事務(wù)中心人力資源中心行政管理中心監(jiān)察審計(jì)部品牌文化部南區(qū)域公司甌紹區(qū)域公司杭金衢區(qū)域公司杭甬區(qū)域公司新蘇區(qū)域公司嘉湖區(qū)域公司蘇錫區(qū)域公司蘇

杭中

州區(qū)

區(qū)域

域公

公司

司安徽區(qū)域公司福建區(qū)域公司淮揚(yáng)區(qū)域公司淮海區(qū)域公司ZL萬筑公司常潤(rùn)區(qū)域公司東區(qū)域公司贛

皖北

北區(qū)

區(qū)域

域公

公司

司四川區(qū)域公司贛南區(qū)域公司商業(yè)地產(chǎn)區(qū)域公司安徽商業(yè)區(qū)域公司廣西區(qū)域公司籌湖北區(qū)域公司籌江蘇商業(yè)區(qū)域公司籌重慶區(qū)域公司籌長(zhǎng)株潭區(qū)域公司籌懷川渝區(qū)域公司籌河北區(qū)域公司籌中心區(qū)域公司區(qū)域公司集團(tuán)決策委員會(huì)董事長(zhǎng)辦公室對(duì)外事務(wù)部審批督辦部副總裁集團(tuán)總部企業(yè)文化ZL的價(jià)值觀體系由使命、愿景、價(jià)值觀、組織文化、經(jīng)營(yíng)理念所構(gòu)成。公司的核心價(jià)值觀為：開創(chuàng)共享價(jià)值觀愿景打造高素質(zhì)經(jīng)營(yíng)人才，創(chuàng)造專業(yè)化投資集團(tuán)，通過打造精英人才發(fā)展壯大，促進(jìn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展，努力成為500強(qiáng)戰(zhàn)略規(guī)劃是一切經(jīng)營(yíng)的前提；組織阿米巴文化；充分授權(quán)、經(jīng)營(yíng)即算賬、算賬即定價(jià)；為命運(yùn)而戰(zhàn)的經(jīng)營(yíng)人才經(jīng)營(yíng)理念使命共創(chuàng)價(jià)值，讓四季心情綻放組織文化公正、公平、公開、簡(jiǎn)單開放、開拓、開創(chuàng)、共享企業(yè)文化ZL要求總部具有“鷹”的眼界，要求區(qū)域具有“狐”的策略，要求在項(xiàng)目上有“狼”性執(zhí)行力要求總部要有“鷹”的眼界，對(duì)宏觀市場(chǎng)，對(duì)整個(gè)布局的研究，要求戰(zhàn)略清晰、精準(zhǔn)、人員精干、制度精細(xì)要求區(qū)域要有“狐”的策略，經(jīng)營(yíng)者要會(huì)算帳，能做“強(qiáng)”區(qū)域，在規(guī)模、人員、執(zhí)行以及競(jìng)爭(zhēng)力上都要強(qiáng)要求在項(xiàng)目上有“狼”性執(zhí)行力，緊盯目標(biāo)，執(zhí)行要到位，把自己的事做好人才建設(shè)ZL特別強(qiáng)調(diào)精兵強(qiáng)將，并致力于培養(yǎng)、打造一批與公司一起成長(zhǎng)、發(fā)展、為命運(yùn)而戰(zhàn)的經(jīng)營(yíng)人才。重視人才的選、育、用、留，重視差異化管理，堅(jiān)持“高標(biāo)準(zhǔn)、高要求、高激勵(lì)、高成長(zhǎng)、高淘汰”的五高人才標(biāo)準(zhǔn)目前ZL在職員工3000多人。集團(tuán)中心負(fù)責(zé)人、區(qū)域董事長(zhǎng)、區(qū)域及事業(yè)部核心團(tuán)隊(duì)及中高層崗位人才，絕大多數(shù)來自房地產(chǎn)TOP30的優(yōu)秀人才。2016年，人員招聘總量就達(dá)到1000人，2017年還會(huì)啟動(dòng)幾場(chǎng)大規(guī)模的招聘活動(dòng)品牌建設(shè)ZL確立了“價(jià)值地產(chǎn)創(chuàng)造者”的地產(chǎn)品牌定位，倡導(dǎo)“為生活創(chuàng)造價(jià)值”，踐行“共創(chuàng)價(jià)值，讓四季心情綻放”的企業(yè)使命。推出了引起外界非常關(guān)注的一個(gè)價(jià)值魔方，價(jià)值魔方有六個(gè)面：客戶層面、員工層面、合作伙伴、股東、政府、社會(huì)精英生活營(yíng)造者員工價(jià)值成就者投資價(jià)值共享者行業(yè)價(jià)值共創(chuàng)者區(qū)域價(jià)值引領(lǐng)者社會(huì)價(jià)值擔(dān)當(dāng)者價(jià)值地產(chǎn)創(chuàng)造者2016年10月，ZL在嘉興舉辦了主題為“大道ZL幸會(huì)嘉興”的集團(tuán)品牌戰(zhàn)略發(fā)布會(huì)暨產(chǎn)品發(fā)布會(huì)，中國(guó)社會(huì)科學(xué)院研究生院、清華大學(xué)教授、博導(dǎo)，原國(guó)家環(huán)境保護(hù)局第一副局長(zhǎng)，原建設(shè)部政策研究中心主任，建設(shè)部專家委員會(huì)副主任委員程振華；住建部中國(guó)科學(xué)研究會(huì)秘書長(zhǎng)、研究員顧文選；中國(guó)人民解放軍總參謀部老干部局副局長(zhǎng)、中華民族文化委員會(huì)副會(huì)長(zhǎng)馮廣場(chǎng)；全國(guó)政協(xié)報(bào)副主編、兩會(huì)聯(lián)絡(luò)組副組長(zhǎng)周白宇；國(guó)家民族事務(wù)委員會(huì)委員、中國(guó)西部研究發(fā)展促進(jìn)會(huì)專家委員、調(diào)研智庫常務(wù)副主任徐紅巖等特邀嘉賓及100余家全國(guó)媒體和嘉興各界精英名流共聚一堂，見證嘉興前所未見的地產(chǎn)盛宴發(fā)展戰(zhàn)略板宗為孵化器為不動(dòng)產(chǎn)為重點(diǎn)以房地產(chǎn)為核心以金融板宗為中樞核心重點(diǎn)孵化器國(guó)內(nèi)一流的新型城鎮(zhèn)化集團(tuán)中樞ZL2017年的年度主題為“戰(zhàn)略引領(lǐng)、沖刺規(guī)模、苦練內(nèi)功、擁抱資本”，重申了以住宅為核心的不動(dòng)產(chǎn)主業(yè)，制定了全周期下的發(fā)展方針：“全結(jié)構(gòu)布局、全結(jié)構(gòu)模板、輪動(dòng)彈鋼琴、倒逼練內(nèi)功”。發(fā)布了五年發(fā)展戰(zhàn)略：2017年的銷售目標(biāo)是500億（內(nèi)部600億），2021年銷售額沖刺1600億，資產(chǎn)管理規(guī)模達(dá)3000億，進(jìn)入全國(guó)標(biāo)桿性企業(yè)20強(qiáng)的目標(biāo)經(jīng)營(yíng)/職能戰(zhàn)略

做強(qiáng)子分公司

子分公司三年戰(zhàn)略行動(dòng)計(jì)劃：深耕老區(qū)域，擴(kuò)展新區(qū)域十大戰(zhàn)略職能投資、產(chǎn)品、成本、營(yíng)

銷、人力、財(cái)務(wù)、融資、品牌文化、運(yùn)營(yíng)、分控三年計(jì)劃戰(zhàn)略定位

發(fā)展模式新型城鎮(zhèn)化投資集團(tuán)

資本經(jīng)營(yíng)與產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)結(jié)合目標(biāo)體系產(chǎn)業(yè)組合總體戰(zhàn)略

房地產(chǎn)、商業(yè)、金控、投資、不動(dòng)

產(chǎn)、輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)服務(wù)2017年銷售目標(biāo)：500億（內(nèi)部600億）2021年銷售目標(biāo)：1600億（資產(chǎn)規(guī)模300億）PART

2ZL產(chǎn)品策略高品質(zhì)的產(chǎn)品策略ZL董事長(zhǎng)楊劍說過：房地產(chǎn)企業(yè)，要客戶導(dǎo)向，最務(wù)實(shí)的就是打造產(chǎn)品，關(guān)心產(chǎn)品品質(zhì)對(duì)于產(chǎn)品力的重視，首先體現(xiàn)為結(jié)合市場(chǎng)需求和區(qū)域文化對(duì)產(chǎn)品策略的精準(zhǔn)把控。在項(xiàng)目前期規(guī)劃環(huán)節(jié)，就以敏銳的市場(chǎng)嗅覺把握客戶需求，并結(jié)合當(dāng)?shù)匚幕?，?duì)產(chǎn)品進(jìn)行精準(zhǔn)定位在確立了產(chǎn)品定位后，便開始有的放矢，不斷在產(chǎn)品品質(zhì)上下功夫。為了促使項(xiàng)目能夠成為引領(lǐng)市場(chǎng)的品質(zhì)標(biāo)桿，傾注大量的精力和成本，以保障項(xiàng)目品質(zhì)除了過硬的物理品質(zhì)（區(qū)域配套、建筑選材、園林景觀、戶型空間等），還特別注重產(chǎn)品的精神內(nèi)核——讓產(chǎn)品真正具有智慧和溫度，為居住者服務(wù)三四線不缺房子，但缺好的產(chǎn)品。ZL在三四線城市能做到如此大的規(guī)模，在于其產(chǎn)品得到了客戶的認(rèn)可產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)體系ZL建立了

“33NX”產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)體系，確立了百達(dá)翡麗、浪琴和勞力士3種產(chǎn)品模式，每種產(chǎn)品模式規(guī)劃有3條產(chǎn)品線，每條產(chǎn)品線分別由N個(gè)標(biāo)準(zhǔn)化模宗構(gòu)成，并結(jié)合ZL項(xiàng)目布局形成X個(gè)城市的戶型寶庫，最終實(shí)現(xiàn)ZL標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品線在各級(jí)市場(chǎng)的全覆蓋、微創(chuàng)新和快落地百達(dá)翡麗模式波段型市場(chǎng)浪琴模式外溢型市場(chǎng)勞力士模式封閉型市場(chǎng)ZL產(chǎn)品戰(zhàn)略以手表為名，看中的就是其經(jīng)典、精確、匠心，這三點(diǎn)也是ZL產(chǎn)品線設(shè)計(jì)當(dāng)中經(jīng)典的元素ZL的產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)體系基本覆蓋了剛需、改善、高端等主流需求，滿足了不同消費(fèi)群體的需求，使得產(chǎn)品在同類產(chǎn)品中具有一定的競(jìng)爭(zhēng)力住宅產(chǎn)品線ZL目前項(xiàng)目布局比重最大的、適用于封閉市場(chǎng)的勞力士產(chǎn)品模式下有御系、國(guó)系、香系三大產(chǎn)品線，各產(chǎn)品線在土地屬性、客戶特征、產(chǎn)品價(jià)值和成本配置等方面各自交圈，并以不同的立面風(fēng)格特征強(qiáng)化客戶對(duì)各產(chǎn)品線的印象和認(rèn)知。目前這三條產(chǎn)品線在各地項(xiàng)目中均有較好落地，初步樹立起ZL在封閉市場(chǎng)的產(chǎn)品品牌形象勞力士模式御系中式王府國(guó)系

法式古典香系A(chǔ)rtDeco整體設(shè)計(jì)貫徹“王府氣派、中式手

法、現(xiàn)代演繹”理念，形成“新而不洋、中而不古”的王府中式建筑風(fēng)格ZL壹號(hào)院、獨(dú)墅御湖風(fēng)格靈活多變，尊崇古典建筑的分割比

例，三段式的基座莊重而沉穩(wěn)，以序列感凸顯了法式風(fēng)格給人帶來的高貴感受簡(jiǎn)潔流暢，顯示建筑高貴而內(nèi)斂，優(yōu)雅而不動(dòng)聲色的文化信息ZL首府、國(guó)賓1號(hào)、公館1號(hào)香緹半島、公園天下、香緹國(guó)際代表項(xiàng)目住宅產(chǎn)品線御系——王府中式凝重沉穩(wěn)國(guó)系——古典法式風(fēng)格靈活多變香系——Artdeco風(fēng)格經(jīng)典簡(jiǎn)約商業(yè)產(chǎn)品線ZL的商業(yè)產(chǎn)品線為百悅系，截止2016年8月，已在上海、杭州、蘇州、麗水、溫州、金華等地布局了11個(gè)百悅系項(xiàng)目。ZL百悅城，旨在創(chuàng)造符合城市發(fā)展潮流、時(shí)尚繽紛、充滿活力的居住、生活、消費(fèi)、娛樂于一體的綜合生活平臺(tái)，至

2021年，將以輕重資產(chǎn)結(jié)合的方式，深耕長(zhǎng)三角，進(jìn)軍全國(guó)，實(shí)現(xiàn)5年100城的戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)產(chǎn)品線研發(fā)成果如何落地量身定制開發(fā)ZL的產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)用平

臺(tái)，借助互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)實(shí)現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)化成果的推廣和使用信息反饋，為產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化的迭代升級(jí)提供后臺(tái)數(shù)據(jù)支撐從標(biāo)準(zhǔn)化成果的深度和廣度上保障標(biāo)準(zhǔn)化的無死角、全覆蓋，確保每一宗土地都有可適用的標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品.從研發(fā)設(shè)計(jì)系統(tǒng)的組織及人員管理、制度流程管理、成果管理、績(jī)效管理等方面推進(jìn)產(chǎn)品線標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)用研發(fā)到落地確保每一宗土地都有可使用的標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品各方面推進(jìn)產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化應(yīng)用開發(fā)產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)用平臺(tái)產(chǎn)品理念文化生活智能健康平價(jià)的奢華體現(xiàn)在對(duì)建筑藝術(shù)的追

求，尊貴、品質(zhì)感的立面設(shè)計(jì)、主入口形象、景觀綠量等智能科技對(duì)生活便利的追求，舒適便捷、智能化科技生活美好筑家體現(xiàn)在對(duì)生活品質(zhì)的追求，戶型設(shè)計(jì)注重南北通透、采光充沛、內(nèi)部空間精致實(shí)用綠色環(huán)保對(duì)綠色環(huán)保的追求，環(huán)保的建筑材料、部品部件、讓客戶感知到開發(fā)商的社會(huì)責(zé)任感目前，大面寬和可變空間已成為戶型設(shè)計(jì)的主要發(fā)展趨勢(shì)，ZL也對(duì)此做了專題研究?？臻g可變性方面，以115平米戶型為例，同樣的戶型結(jié)構(gòu)，通過對(duì)隔墻的微小調(diào)整，可以滿足單身居、兩代居、雙孩居等不同功能需求致力于精裝修產(chǎn)品研發(fā)房地產(chǎn)市場(chǎng)已從黃金時(shí)代過渡到白銀時(shí)代，增長(zhǎng)率不斷下降,而家裝行業(yè)近年來仍能保持9%-10%的增長(zhǎng)，精裝修產(chǎn)品研發(fā)是中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)從毛坯產(chǎn)品交付到精裝產(chǎn)品交付趨勢(shì)演進(jìn)上不可或缺的一環(huán)，也是開發(fā)商為購房業(yè)主提供的最有價(jià)值的增值服務(wù)品種數(shù)據(jù)顯示，目前國(guó)內(nèi)真正做批量精裝修交付的房屋也只占全國(guó)20%2016年11月，浙江省頒布了要求全省房地產(chǎn)項(xiàng)目必須批量精裝后出售的新規(guī)，按照目前浙江省一手房銷量計(jì)算，全裝修交付后市場(chǎng)總量將達(dá)280億元/年，增量可達(dá)220億元/年中國(guó)建筑裝飾協(xié)會(huì)的數(shù)據(jù)里顯示，2015年行業(yè)總規(guī)模已經(jīng)超過了4萬億元，但是沒有任何一家裝修公司的年銷售額超過40億元，連1%的市場(chǎng)份額都不到ZL對(duì)產(chǎn)品的研究已經(jīng)進(jìn)入新階段，精裝修是ZL未來的核心業(yè)務(wù)之一，2017年ZL將有至少80萬平方米的可供出售面積采用批量精裝交付致力于精裝修產(chǎn)品研發(fā)——批量精裝修ZL致力于精裝修產(chǎn)品研發(fā)，在浙江嘉興成立了約1800平方米，總投資約1000萬元的精裝修產(chǎn)品研發(fā)培訓(xùn)基地，從2016年10月開始籌建到2017年6月正式啟用，對(duì)比精裝修領(lǐng)域標(biāo)桿房企萬科的十年精裝之路，ZL用了僅僅半年的時(shí)間，ZL成為繼萬科、富力、世茂、旭輝等為數(shù)不多的房企之后，擁有自己產(chǎn)品研發(fā)基地的企業(yè)4套精裝修標(biāo)準(zhǔn)樣板房2套標(biāo)準(zhǔn)化工藝大堂工藝工法區(qū)材料部品區(qū)培訓(xùn)會(huì)議區(qū)研發(fā)培訓(xùn)基地ZL的批量精裝跨度并不太大，并不像其他房地產(chǎn)公司一樣全覆蓋的目標(biāo)客群，鎖定的是中端、高端、中高端和豪華四大類型客戶致力于精裝修產(chǎn)品研發(fā)——批量精裝修提供的服務(wù)中端：D類600元/平方米的裝修標(biāo)準(zhǔn)，以年輕客群為目標(biāo)，用地中海風(fēng)格來營(yíng)造自由、開放又不失浪漫的裝修風(fēng)格中高端：C類800-900元/平方米的裝修標(biāo)準(zhǔn)，主打舒適性，以白色為主色調(diào)，注重功能和效果基礎(chǔ)業(yè)務(wù)高端：B類1000-1200元/平方米的裝修標(biāo)準(zhǔn),為港式現(xiàn)代風(fēng)，用了大量壁紙，門框線等，在營(yíng)造尊貴感的同時(shí)打造現(xiàn)代清澈感豪華:A類1500-1600元/平方米的裝修標(biāo)準(zhǔn)，采用了美式經(jīng)典的貝克風(fēng)，以高光石面、石材元素為主增值服務(wù)在為業(yè)主提供原有基礎(chǔ)業(yè)務(wù)之外，還提供了增值服務(wù)，業(yè)主可以自行選擇附加安裝包，比如智能化家裝上海全筑建筑裝飾集團(tuán)股份有限公司全筑新軍ZL地產(chǎn)上海ZL全筑住宅科技有限公司50%

50%2017年4月ZL攜手全筑新軍成立上海ZL全筑住宅科技有限公司，利用雙方渠道資源整合，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手共同開拓定制精裝市場(chǎng)?，F(xiàn)階段主要針對(duì)ZL地產(chǎn)的毛坯交付項(xiàng)目及精裝交付項(xiàng)目，分別提供定制精裝服務(wù)及軟硬裝增值服務(wù)，將來希望服務(wù)那些有潛力、但能力還不完全足夠的中小型房企于2015年3月20日主板上市，是上海裝飾裝修行業(yè)內(nèi)第一家上市公司致力于精裝修產(chǎn)品研發(fā)——定制精裝修ZL相關(guān)設(shè)計(jì)人員指出，所有的批量精裝會(huì)逐漸走向定制化批量精裝，ZL主要布局在三、四線城市，定制系統(tǒng)是精裝修重點(diǎn)發(fā)展業(yè)務(wù)全能收納系統(tǒng)高端品牌系統(tǒng)定制升級(jí)系統(tǒng)貼心廚房系統(tǒng)細(xì)節(jié)優(yōu)居系統(tǒng)智能生活系統(tǒng)舒適衛(wèi)浴系統(tǒng)匠心品控系統(tǒng)綠色健康系統(tǒng)ZL產(chǎn)品研發(fā)中心總經(jīng)理：甘來，曾就職于旭輝集團(tuán)設(shè)計(jì)部集團(tuán)副總監(jiān)，勵(lì)德建筑設(shè)計(jì)有限公司合伙人及設(shè)計(jì)總監(jiān)；同濟(jì)大學(xué)建筑系碩士研究生、博士研究生，國(guó)家一級(jí)注冊(cè)建筑設(shè)計(jì)師ZL在居住需求方面已經(jīng)從1.0時(shí)代躍升至3.0時(shí)代。這一階段客戶關(guān)注居住功能和舒適度同時(shí)，對(duì)空間需求開始呈現(xiàn)全面性，功能更加細(xì)分和個(gè)性化，追求有限空間的高效利用，并關(guān)心配套服務(wù)代理的居住體驗(yàn)感ZL為客戶打造了9大精裝匠心系統(tǒng)，對(duì)產(chǎn)品的進(jìn)一步完善與優(yōu)化正是ZL地產(chǎn)打造“有價(jià)值的品質(zhì)地產(chǎn)”的決心，優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品和服務(wù)是ZL實(shí)現(xiàn)千億乃至更遠(yuǎn)目標(biāo)的根本保障圖：ZL九大精裝匠心系統(tǒng)致力于精裝修產(chǎn)品研發(fā)四需安全舒適健康智能六感視溫聽觸嗅味ZL始終堅(jiān)持以市場(chǎng)為導(dǎo)向的高品質(zhì)產(chǎn)品，切實(shí)提升客戶體驗(yàn)，為生活創(chuàng)造全新價(jià)值。在批量精裝修的理解與定位上，認(rèn)為精裝修應(yīng)該具備四大特征：必須是宜居的、必須是人性化的、必須是優(yōu)雅的、必須是節(jié)能環(huán)保的，同時(shí)用“四需六感”來平衡客戶需求致力于精裝修產(chǎn)品研發(fā)PART

3ZL投資策略和阿米巴經(jīng)營(yíng)模式投資策略ZL的投資策略為“深耕長(zhǎng)三角、面向華東、輻射全國(guó)”，大部分項(xiàng)目都分布在長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈的重點(diǎn)三四線城市，2017年上半年的新增土儲(chǔ)中也繼續(xù)以長(zhǎng)三角和華東地區(qū)的三四線城市為主戰(zhàn)場(chǎng)圖：ZL2017年1月到6月的新增土儲(chǔ)宗數(shù)按城市分布情況ZL集團(tuán)投資發(fā)展中心總經(jīng)理李和栗表示，2017年ZL將繼續(xù)以三四線城市為主戰(zhàn)場(chǎng)，逐步實(shí)現(xiàn)由浙南區(qū)域向長(zhǎng)三角省際擴(kuò)張的步伐，有效進(jìn)入華東強(qiáng)二線城市，全面推進(jìn)全國(guó)戰(zhàn)略布局。原浙江小眾市場(chǎng)繼續(xù)下沉、覆蓋、創(chuàng)新；開拓蘇中、蘇北，皖北、中西部強(qiáng)地級(jí)市小眾市場(chǎng)，江蘇地級(jí)市全面覆蓋，擇機(jī)進(jìn)入熱點(diǎn)城市；加強(qiáng)關(guān)注江浙周邊（安徽、江西、福建），擇機(jī)進(jìn)入中西部省會(huì)或重點(diǎn)市場(chǎng)數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)、同策咨詢研究部投資策略數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)、同策咨詢研究部ZL2017年上半年新增土地儲(chǔ)備49宗，在深耕浙江、江蘇區(qū)域的基礎(chǔ)上，戰(zhàn)略性布局了江西、安徽、福建、河南、湖南、四川等省份的三四線城市江西省江蘇省安徽省福建、河南、湖南、四川浙江省紅色表示首進(jìn)該城市圖：ZL2017年1月到6月的新增土儲(chǔ)宗數(shù)按城市分布情況（宗）543210投資策略ZL2017年上半年花費(fèi)201.36億元，以平均溢價(jià)率61.26%拿的49宗地中，其中有17宗地的溢價(jià)率在100%以上，最高的溢價(jià)率為189.26%，有10宗的溢價(jià)率在50%-100%之間，整體來看溢價(jià)率較高。此外占地面積超過10萬平方米的只有2

宗，偏好小而美的地塊圖：ZL2017年1月到6月的新增土儲(chǔ)平均溢價(jià)率超過100%的地塊情況數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)、同策咨詢研究部從ZL2017上半年的新增土儲(chǔ)來看，溢價(jià)率較高，與ZL以往宣稱的“不拿高價(jià)地”的作風(fēng)頗為不同，這與ZL要擴(kuò)大規(guī)模，2021年挺入全國(guó)標(biāo)桿性企業(yè)20強(qiáng)的戰(zhàn)略目標(biāo)有關(guān)地塊名稱城市規(guī)劃用途占地面積(萬㎡)規(guī)劃建筑面積(萬㎡)總成交金額(億元)平均樓面價(jià)(元/㎡)平均溢價(jià)率(%)仁和路北、齊山路東、幸福路南、望月路西亳州住宅用地5.5911.183.152817112.12仁和路北、望月路東、幸福路南、北蒙大道西亳州住宅用地6.5913.183.682791120.89華陽路西側(cè)金桂路南側(cè)地塊常州綜合用地(含住宅)8.8722.1811.475172146.29迎賓大道以北、伍塘安置點(diǎn)南側(cè)地塊撫州住宅用地4.319.483.293469149.24位于七彩大道南側(cè)贛州商業(yè)/辦公用地5.213.522.72000100.3南水新區(qū)A-10地塊贛州綜合用地(含住宅)4.3610.894.944535135.48贛州經(jīng)開區(qū)章貢王路南西側(cè)，金嶺西大道北側(cè)贛州住宅用地5.5212.143.693042112.7新干縣城北濱江大道以東、東華路以南吉安住宅用地2.365.91.362312114.09丹陽路與新華路交叉口西北角地塊寧波住宅用地1.929.622.72804100.07赤岸大道東側(cè)、東利路南側(cè)、牛瀨路西側(cè)寧德綜合用地(含住宅)6.6915.385.253413132.6大棚塢2016-3號(hào)出讓地塊衢州住宅用地6.988.373.564252155.11西區(qū)碧桂園翡翠灣以北、錦西大道以東、雙嶺中路以西衢州綜合用地(含住宅)8.5316.2116.9510455160.77寶蓋鎮(zhèn)塘后村泉州住宅用地2.447.312.673658100.37學(xué)院路南側(cè)、園東路西側(cè)宿遷商業(yè)/辦公用地7.414.83.412303119.29靈溪鎮(zhèn)體育場(chǎng)路以西，惠達(dá)路以南，江濱路以北溫州住宅用地2.76.767.711395133.09信陽市羊山新區(qū)新三十二街與新五路交叉口西北角信陽綜合用地(含住宅)9.6425.075.962377147.2銀山路東徐州住宅用地7.4518.626.463472189.26投資策略地塊名稱城市規(guī)劃用途占地面積(萬㎡)規(guī)劃建筑面積(萬㎡)總成交金額(億元)平均樓面價(jià)(元/㎡)平均溢價(jià)率(%)土地權(quán)益(%)迎賓大道以北、伍塘安置點(diǎn)南側(cè)地塊撫州住宅用地4.319.483.293469149.24--南水新區(qū)A-08d贛州住宅用地2.526.561.86283356.37--人民東路南側(cè)、旌孝街北側(cè)（西地塊）金華綜合用地(含住宅)1.523.041.85610010.6125八里湖大道以南、財(cái)富大道以西九江住宅用地9.6527.027.31270537.9840永泰路以南、財(cái)富大道以西九江住宅用地7.8219.545.73293437.36--青田縣甌南街道0101-03地塊麗水住宅用地1.626.230.7211520.14--縣開發(fā)區(qū)龍?zhí)侗甭放c春秋路交叉口東南側(cè)六安綜合用地(含住宅)7.3816.252.5715825.45--皖西大道以北、安豐路以西六安綜合用地(含住宅)9.3920.655.65273662.8262.82西區(qū)碧桂園翡翠灣以北、錦西大道以東、雙嶺中路以西衢州綜合用地(含住宅)8.5316.2116.9510455160.7735東城街道方山路北側(cè)（原利民公司）地塊臺(tái)州商業(yè)/辦公用地0.982.161.1509146.67--翠湖四路以北、天山大道以東、翠湖五路以南、秀水河以西銅陵住宅用地3.669.160.88961----甌北街道前牌村溫州住宅用地12.450.973984--30靈溪鎮(zhèn)體育場(chǎng)路以西，惠達(dá)路以南，江濱路以北溫州住宅用地2.76.767.711395133.09--城東街道后所村溫州綜合用地(含住宅)3.19.293.5538240.42--塘下中心區(qū)D-4-4、D-4-5地塊，規(guī)劃一路以北，塘松路以西，趙宅河以南溫州綜合用地(含住宅)5.8419.8713.2466630.7534瑞安市莘塍街道中村村，富民南路以東、莘塍一幼以南溫州住宅用地0.581.450.79545095.11--宣城市寶城路與水陽江大道交叉口東北角宣城住宅用地11.9226.234.2116050.17--GZ035號(hào)地塊揚(yáng)州住宅用地9.0616.315.1312892.4851運(yùn)河路西側(cè)、黃山路北側(cè)地塊揚(yáng)州綜合用地(含住宅)3.616.471.7927689.8223ZL2017年上半年拿的49宗地中，除了招拍掛，還以收購、合作開發(fā)等方式獲得土地圖：ZL2017年1月到6月的新增土儲(chǔ)涉及到合作開發(fā)的地塊情況--表示情況未知數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)、同策咨詢研究部投資策略——深耕長(zhǎng)三角深耕長(zhǎng)三角是ZL一直以來堅(jiān)持的投資戰(zhàn)略，2017年ZL在浙江省寧波市拿地3宗、衢州市拿地2宗、麗水市拿地2宗、溫州市拿地5宗，臺(tái)州市拿地2宗，金華市拿地2宗，首進(jìn)江蘇省揚(yáng)州市（2宗）、常州市（1宗），泰州市（1宗）、徐州市（1宗），在無錫市拿地2宗，宿遷市拿地1宗，加速深耕長(zhǎng)三角2017年5月，ZL聯(lián)合融信集團(tuán)、宋都集團(tuán)成功攬獲浙江省衢州市西區(qū)雙嶺中路以西（F5-2）地宗，總地價(jià)16.95億元，總建筑面積約17萬平方米，規(guī)劃為商住用地，ZL已在衢州布局四子2017年6月，ZL拿下浙江省寧波市慈溪觀海衛(wèi)I

201537#-B地宗，該地宗位于觀海衛(wèi)新城板宗，占地面積44974平方米，用地性質(zhì)為純住宅。至此，ZL在寧波已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了十四盤齊耀的戰(zhàn)略局面2017年2月，ZL以總價(jià)3.89億元摘下江蘇省泰州市靖江靖儲(chǔ)2017掛3號(hào)地宗，規(guī)劃建筑面積62655平方米，是一幅優(yōu)質(zhì)的商住用地投資策略——面向華東2017年ZL持續(xù)深化在江西、安徽、福建等地的投資布局，2017年ZL首進(jìn)江西省景德鎮(zhèn)市（1宗），撫州市（1宗），九江市（1宗），在吉安市拿地1宗，在贛州市拿地5宗，首進(jìn)安徽省滁州市（1宗）、亳州市（2宗）、宣城市（1宗）、銅陵（1宗）、六安市（2宗），在蕪湖市拿地1宗，在淮北市拿地1宗，首進(jìn)福建省寧德市（1宗），在泉州市拿地1宗2017年5月，ZL以總價(jià)1.3648億元拿下吉安新干縣城北濱江大道以東、東華路以南（DDH2017018號(hào)）地宗，該地宗位于吉安市新干縣，距離中心城區(qū)僅1.5公里，用地面積

23608.2平方米，是一幅優(yōu)質(zhì)的商住地宗2017年5月，ZL以總價(jià)1.0388億元拿下安徽省蕪湖市蕪湖縣星湖灣地宗，該地宗用地面積34617平方米，位于蕪湖縣主城區(qū)核心位置，這是ZL在蕪湖市落下的第四子2017年5月，ZL以總價(jià)4.1627億元拿下江西省景德鎮(zhèn)市昌南拓展區(qū)A-20地宗，該地宗位于昌南拓展區(qū)，地宗用地面積

76730.97平方米，是一幅優(yōu)質(zhì)的商住地宗。這是ZL首次進(jìn)入景德鎮(zhèn)投資策略——輻射全國(guó)2017年來，ZL除了不斷深化在已進(jìn)駐省份的投資布局，還持續(xù)開拓全新區(qū)域，先后挺進(jìn)河南信陽、湖南長(zhǎng)沙、四川達(dá)州，逐步實(shí)現(xiàn)輻射全國(guó)的戰(zhàn)略2017年6月6日，ZL以1.46億元摘得湖南長(zhǎng)沙寧土（2017）016號(hào)地宗，該地宗位于長(zhǎng)沙下轄縣級(jí)市寧鄉(xiāng)市第十三中學(xué)北側(cè)，屬于新城區(qū)，占比面積55397.3平方米2017年5月，ZL以總價(jià)5.9592億元摘獲河南省信陽市羊山新區(qū)新三十二街與新五路交叉口西北角地宗，該地宗占地面積96427.55平方米，是一幅優(yōu)質(zhì)的商住地宗，戰(zhàn)略步伐首次挺進(jìn)河南2017年4月，ZL以總價(jià)5.6606億元拿下四川省達(dá)州市蓮花湖片區(qū)101.3畝地宗，該地宗東臨金龍大道、，用地面積67531平方米，是一幅優(yōu)質(zhì)的二類住宅用地投資策略——如何篩選有價(jià)值的土地關(guān)于如何篩選有價(jià)值的土地，ZL地產(chǎn)集團(tuán)副總裁徐忠信先生表示ZL內(nèi)部建立了一套嚴(yán)格高效的平價(jià)機(jī)制，稱為“戰(zhàn)略、市場(chǎng)、財(cái)務(wù)”等三個(gè)漏斗在拿地前，會(huì)深入研究市場(chǎng)周期和板塊輪動(dòng)，在不同區(qū)域、城市間做好結(jié)構(gòu)，并根據(jù)市場(chǎng)發(fā)展規(guī)律，踏準(zhǔn)節(jié)奏，做到“低拓高收”。為了更精準(zhǔn)地實(shí)現(xiàn)精選城市、精確拿地，結(jié)合ZL自身拓展需要，構(gòu)建并不斷完善了拿地模型、模板，先后優(yōu)化了城市準(zhǔn)入模型、市場(chǎng)研究模板、投資測(cè)算模板等等，進(jìn)一步提高了投資效率和效益投拓團(tuán)隊(duì)超過300人，每周有50塊土地上會(huì)ZL負(fù)責(zé)在公開市場(chǎng)拿地的投拓團(tuán)隊(duì)有300人，無論人數(shù)和覆蓋面積都能排全國(guó)前三，經(jīng)過區(qū)域初篩之后，ZL平均每周上報(bào)到集團(tuán)土地決策會(huì)的地達(dá)50塊左右董事長(zhǎng)楊劍表示投拓團(tuán)隊(duì)人員還可以再進(jìn)一步擴(kuò)充，因?yàn)檫@些人一年可能花掉兩三個(gè)億，但只要能拿到2塊合適的地，帶來的利潤(rùn)就可以覆蓋阿米巴經(jīng)營(yíng)模式阿米巴模式是日本“經(jīng)營(yíng)之圣”稻盛和夫先生，受單細(xì)胞變形蟲“阿米巴”的繁殖生存方式所啟發(fā)，開創(chuàng)的一種新型經(jīng)營(yíng)模式：把企業(yè)劃分成一個(gè)個(gè)小的團(tuán)體組織，通過獨(dú)立核算制加以運(yùn)作，在公司內(nèi)部培養(yǎng)具備經(jīng)營(yíng)者意識(shí)的領(lǐng)導(dǎo)，實(shí)現(xiàn)全體員工參與經(jīng)營(yíng)的全員參與型經(jīng)營(yíng)傳統(tǒng)模式阿米巴模式模式老式火車，80公里每小時(shí)高速動(dòng)車，300公里每小時(shí)理念火車跑得快，全靠車頭帶高速道上飛，節(jié)節(jié)車廂推驅(qū)動(dòng)力領(lǐng)導(dǎo)驅(qū)動(dòng)，只有一個(gè)動(dòng)力系統(tǒng)全員驅(qū)動(dòng)，每節(jié)車廂都有動(dòng)力系統(tǒng)心態(tài)為公司而干，打工心態(tài)為自己干，自食其力的機(jī)制特點(diǎn)人員臃腫，無法客觀評(píng)價(jià)個(gè)人貢獻(xiàn)一個(gè)人也要干，貢獻(xiàn)多少一目了然執(zhí)行力多重領(lǐng)導(dǎo)，層層審批，執(zhí)行緩慢全員經(jīng)營(yíng)，快速高效結(jié)果大我小我餓肚子自己吃飽飯，公司快速走ZL阿米巴2015年8月，ZL在“稻盛阿米巴”基礎(chǔ)上，結(jié)合中國(guó)國(guó)情、房地產(chǎn)行業(yè)和ZL企業(yè)特色，開始實(shí)行“ZL阿米巴”，銷售業(yè)績(jī)從2015年的168億元到2016年的337億元，短短一年便翻了接近一番，2017年上半年完成銷售額354.7億元，半年時(shí)間便突破了去年一年的銷售量，ZL阿米巴模式成為ZL飛速發(fā)展的強(qiáng)大助推器168337354.7010020030040020152016201701-06分巴激勵(lì)核算風(fēng)控完整的阿米巴模式，有自身運(yùn)行的體系，包含了分巴、核算、激勵(lì)和風(fēng)控四個(gè)方面。ZL在多維度上全面推進(jìn)，才使得阿米巴模式能夠快速落地運(yùn)行，并取得巨大成功圖：ZL實(shí)行“阿米巴”以后的銷售情況（億元）ZL阿米巴：分巴2015年8月ZL以“精總部、強(qiáng)一線、小組織”為原則，劃分了“控股集團(tuán)巴”、“區(qū)域集團(tuán)巴”、“區(qū)域公司巴”的等多級(jí)“阿米巴”，隨后一年多的時(shí)間里，培植繁育了30多個(gè)“區(qū)域阿米巴”，在充分授權(quán)的基礎(chǔ)上，激活了各個(gè)“區(qū)域巴”的經(jīng)營(yíng)活力作為企業(yè)發(fā)展的中樞神經(jīng)，負(fù)責(zé)為區(qū)域公司制定標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)則，整合資源，對(duì)區(qū)域充分授權(quán)集團(tuán)總部區(qū)域作為經(jīng)營(yíng)主體，對(duì)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)承擔(dān)第一責(zé)任，自主經(jīng)營(yíng)、獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧為了保持小組織的靈活性，限定區(qū)域公司的規(guī)模，有利于培養(yǎng)復(fù)合型人才，給各級(jí)人才更多的成長(zhǎng)空間ZL阿米