項(xiàng)目總控制計(jì)劃書(shū)樣本

XX·XXXXX項(xiàng)目總控制計(jì)劃書(shū)審批：審核：執(zhí)筆：參與：重慶XX城市建設(shè)發(fā)展目錄緒論項(xiàng)目概況市場(chǎng)定位項(xiàng)目介紹項(xiàng)目控制目標(biāo)投資規(guī)模投資收益目標(biāo)總成本控制目標(biāo)銷售及推廣目標(biāo)招商目標(biāo)質(zhì)量目標(biāo)項(xiàng)目實(shí)施工程進(jìn)度控制計(jì)劃前期工作進(jìn)度控制計(jì)劃項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度控制計(jì)劃項(xiàng)目實(shí)施成本控制計(jì)劃前期工程費(fèi)用工程建設(shè)費(fèi)用銷售推廣及招商費(fèi)用管理費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用營(yíng)業(yè)稅費(fèi)不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用總成本控制目標(biāo)項(xiàng)目實(shí)施銷售及推廣計(jì)劃銷售計(jì)劃推廣計(jì)劃銷售目標(biāo)項(xiàng)目實(shí)施招商計(jì)劃項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)配置項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)布局招商目標(biāo)項(xiàng)目招商面積（除去銷售部分）及租金收入確定招商時(shí)段劃分項(xiàng)目實(shí)施風(fēng)險(xiǎn)控制計(jì)劃項(xiàng)目組織架構(gòu)及工作步驟項(xiàng)目組織架構(gòu)項(xiàng)目實(shí)施工作步驟項(xiàng)目控制步驟圖

緒論《XX·XXXXX項(xiàng)目總控計(jì)劃》是依據(jù)《XX·假日XXX項(xiàng)目策劃書(shū)》、《XX·假日XXX概念設(shè)計(jì)》和《XX·假日XXX經(jīng)濟(jì)測(cè)算匯報(bào)》等相關(guān)文件制訂，是指導(dǎo)項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃性、綱領(lǐng)性文件，它明確了項(xiàng)目定位，界定了各部門職責(zé)和工作范圍，提出了項(xiàng)目實(shí)施投資控制計(jì)劃、工程進(jìn)度控制計(jì)劃、營(yíng)銷推廣控制計(jì)劃和保障項(xiàng)目目標(biāo)順利實(shí)現(xiàn)組織架構(gòu)、管理程序和監(jiān)控方法，是“XX·XXXXX”項(xiàng)目實(shí)施指導(dǎo)性文件，也是制訂《XX·XXXXX項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃書(shū)》根本依據(jù)之一。編制依據(jù)：（一）《XX·XXXXX項(xiàng)目可行性研究匯報(bào)》（二）《XX·XXXXX項(xiàng)目策劃書(shū)》（三）《XXXXX項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算匯報(bào)》（四）《XXXXX項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)及初步設(shè)計(jì)》（五）XX項(xiàng)目部提供工程進(jìn)度計(jì)劃（六）成本控制中心提供成本信息（七）營(yíng)銷中心提供銷售推廣計(jì)劃（八）購(gòu)物中心發(fā)展管理企業(yè)提供招商計(jì)劃

第一章項(xiàng)目概況一市場(chǎng)定位1.項(xiàng)目名稱XX·XXXXX2.項(xiàng)目定位現(xiàn)代商業(yè)步行街現(xiàn)代城市商業(yè)步行街系統(tǒng)，關(guān)鍵品牌主力店和大型平價(jià)超市為樞紐，以精品購(gòu)物回廊，美食娛樂(lè)城，酒吧情調(diào)區(qū)為特色集觀光休閑帶，地下商業(yè)城，生態(tài)豪宅，生活服務(wù)于一體區(qū)域性景觀購(gòu)物中心，XX地標(biāo)性建筑。3目標(biāo)用戶3.1目標(biāo)用戶群：商業(yè)步行街70%為：30%為：XX區(qū)為主體商業(yè)物業(yè)投資者本區(qū)域拆遷臨時(shí)門面經(jīng)營(yíng)者XX區(qū)部分政府官員及灰色收入階層主城區(qū)商業(yè)物業(yè)投資群體主城區(qū)個(gè)人投資經(jīng)營(yíng)戶主城區(qū)各餐飲、娛樂(lè)、休閑、購(gòu)物等業(yè)態(tài)擴(kuò)張發(fā)展購(gòu)置新城市精品豪宅90%為：10%為：XX區(qū)成功私企、個(gè)體老板XX區(qū)部分政府官員、公務(wù)員追求現(xiàn)代生活XX區(qū)中青年人群主城區(qū)向XX區(qū)擴(kuò)張經(jīng)營(yíng)戶外來(lái)移民居住者3.2終端消費(fèi)群：區(qū)域內(nèi)各小區(qū)青中年居民、周圍寫字樓工作人員、大江工業(yè)園區(qū)人群、李家沱地域流動(dòng)時(shí)尚消費(fèi)者——年紀(jì)關(guān)鍵在18到48歲之間，生活節(jié)奏快、消費(fèi)檔次高、接收流行元素強(qiáng)；充滿個(gè)性、活力和激情、追求時(shí)尚消費(fèi)和激情生活方法。4.項(xiàng)目形象概念現(xiàn)代時(shí)尚城市商業(yè)步行街二項(xiàng)目介紹地塊占地面積約32畝，地塊南北各建1棟高層住宅建筑，中間由3-4層商業(yè)用房組成，總建筑面積約85000平方米，容積率約4.0，具體指標(biāo)以下：用地面積（㎡）21625.6商業(yè)總建筑面積（㎡）61724總建筑面積（㎡）84535主力店A（㎡）6248地上建筑面積（㎡）62846主力店B（㎡）9177地上商業(yè)面積（㎡）46062住宅總戶數(shù)99住宅總建筑面積（㎡）16731容積率3.9垃圾站面積（㎡）53覆蓋率50.8%地下建筑面積（㎡）21689綠化率25.3%地下商業(yè)面積（㎡）15662機(jī)動(dòng)車停車數(shù)140倉(cāng)儲(chǔ)及設(shè)備用房（㎡）1983地下停車位115地下車庫(kù)（㎡）4044地面臨時(shí)停車25一層商業(yè)建筑面積（㎡）10052一層商業(yè)套內(nèi)面積（㎡）6978二層商業(yè)建筑面積（㎡）1二層商業(yè)套內(nèi)面積（㎡）8822三層商業(yè)建筑面積（㎡）11715三層商業(yè)套內(nèi)面積（㎡）9449四層商業(yè)建筑面積（㎡）11350四層商業(yè)套內(nèi)面積（㎡）8864

第二章項(xiàng)目控制總體目標(biāo)一投資規(guī)模項(xiàng)目計(jì)劃總投資18000萬(wàn)元，開(kāi)啟資金7000萬(wàn)元，詳見(jiàn)第四章。二投資收益目標(biāo)：項(xiàng)目投資收益率35.5%(僅計(jì)算現(xiàn)金回收部分),自有資產(chǎn)年收益331萬(wàn)元（其中車庫(kù)未計(jì)算收益）。詳見(jiàn)第四章。三工程進(jìn)度目標(biāo)工程總進(jìn)度從9月11日開(kāi)工；商業(yè)部分專題建筑5月31日完工，9月30日用戶進(jìn)場(chǎng)裝修，12月底商業(yè)試營(yíng)業(yè)；住宅建筑12月31日完成結(jié)構(gòu)封頂；整個(gè)項(xiàng)目6月完工，住宅10月交付使用。詳見(jiàn)第三章。四總成本控制目標(biāo)總成本（含稅費(fèi)）為20320萬(wàn)元，努力爭(zhēng)取控制在19000萬(wàn)元以內(nèi)；單方成本控制在2400元/㎡（不含稅控制在2158元/㎡）。見(jiàn)第四章。五銷售及推廣目標(biāo)項(xiàng)目計(jì)劃總銷售額2.5億元，底努力爭(zhēng)取實(shí)現(xiàn)協(xié)議銷售收入1.8億元（開(kāi)盤3個(gè)月內(nèi)）。詳見(jiàn)第五章。六招商目標(biāo)-2F～4F主力店招商簽約應(yīng)在8月底簽定協(xié)議或協(xié)議；9月10日完成最少10家骨架店招商；輔主力店必需引進(jìn)著名品牌，10月初開(kāi)始全方面招商，8月完成90%招商任務(wù)；年出租總收益564萬(wàn)元（含物管費(fèi)），其中自有資產(chǎn)出租收益331萬(wàn)元/年。詳見(jiàn)第六章。七質(zhì)量目標(biāo)工程質(zhì)量達(dá)成合格標(biāo)準(zhǔn)。

第三章項(xiàng)目實(shí)施工程進(jìn)度控制計(jì)劃一前期工作進(jìn)度控制計(jì)劃為了確保項(xiàng)目標(biāo)整體進(jìn)度按企業(yè)既定目標(biāo)進(jìn)行，必需嚴(yán)格控制項(xiàng)目標(biāo)實(shí)施計(jì)劃，項(xiàng)目標(biāo)前期工作要確保按既定時(shí)間完成。序號(hào)工作內(nèi)容完成時(shí)間要求實(shí)施部門一前期手續(xù)1初步設(shè)計(jì)8月25日完成初步設(shè)計(jì)方案，8月30日辦理完報(bào)建手續(xù)項(xiàng)目部、研發(fā)部、總工辦、拓展部2施工圖審查9月16日完成建施圖，10月15日完成施工圖項(xiàng)目部、研發(fā)部、營(yíng)銷部、購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)企業(yè)、總工辦、拓展部3臨時(shí)施工許可證8月30日至9月10日項(xiàng)目部、拓展部、總工辦4施工許可證10月8日至10月15日項(xiàng)目部、拓展部、總工辦預(yù)售許可證10月16日至10月20日項(xiàng)目部、拓展部、總工辦、銷售部二崗位安排1項(xiàng)目總監(jiān)到崗8月1日項(xiàng)目部、總工辦2監(jiān)理工程師到崗9月1日（土建、安裝、預(yù)算個(gè)一名）項(xiàng)目部、總工辦3現(xiàn)場(chǎng)辦公室確定8月5日項(xiàng)目部、總工辦三開(kāi)工前準(zhǔn)備1施工臨時(shí)用水電8月4日至20日項(xiàng)目部、總工辦2市政管網(wǎng)拆遷9月10日完成項(xiàng)目部、拓展部3地質(zhì)勘察單位確定8月22日進(jìn)場(chǎng)項(xiàng)目部、成本部、總工辦、設(shè)計(jì)院4環(huán)境評(píng)定及污水處理8月15日確定項(xiàng)目部、成本部、總工辦5平基單位確定8月30日確定項(xiàng)目部、成本部、總工辦6土建單位招標(biāo)8月31日完成項(xiàng)目部、成本部、總工辦7監(jiān)理單位招標(biāo)8月31日完成項(xiàng)目部、成本部、總工辦四銷售前期準(zhǔn)備1售樓部選址8月4日討論項(xiàng)目部、營(yíng)銷部、研發(fā)部2售樓部設(shè)計(jì)8月12日完成方案，8月25日完成結(jié)構(gòu)和裝修施工圖設(shè)計(jì)項(xiàng)目部、研發(fā)部、營(yíng)銷部、總工辦3售樓部和圍墻9月11日動(dòng)工，25日完工項(xiàng)目部4銷售面積測(cè)繪匯報(bào)9月30日項(xiàng)目部、研發(fā)部、銷售部5交房標(biāo)正確定9月30日項(xiàng)目部、研發(fā)部、銷售部二項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度控制計(jì)劃序號(hào)工作內(nèi)容完成時(shí)間要求備注1場(chǎng)地平整9月10日至11月10日2基礎(chǔ)工程11月10日至12月30日基礎(chǔ)到±0.001月1日至3月30日3商業(yè)建筑主體5月30日主體完工9月30日交用戶裝修12月底商業(yè)部分試營(yíng)業(yè)4住宅建筑主體12月30日完工5綜合完工6月30日完工5住宅交付使用10月1日

第四章項(xiàng)目實(shí)施成本控制計(jì)劃一前期工程費(fèi)序號(hào)費(fèi)用名稱計(jì)算方法單價(jià)（元/㎡）金額(萬(wàn)元)備注1土地費(fèi)用60002方案設(shè)計(jì)費(fèi)853初設(shè)及施工圖設(shè)計(jì)費(fèi)1484地質(zhì)勘探費(fèi)205工程監(jiān)理費(fèi)84535×3325.36印花稅（1—4）×0.5‰3.27城市配套費(fèi)免8008人防費(fèi)84535×13×50%1354.99白蟻防治費(fèi)84535×0.50.54.2310報(bào)建綜合費(fèi)用、證照費(fèi)54.9811施工用水電315KWA3512其它費(fèi)用含實(shí)測(cè)費(fèi)、審圖費(fèi)2113小計(jì)7636452二工程建設(shè)費(fèi)序號(hào)費(fèi)用名稱計(jì)算方法金額(萬(wàn)元)備注1土石方工程100000×141402建筑安裝工程費(fèi)84535×7005917包含塔樓外墻面3外墻裝飾450裙房1～4層4電梯工程65024臺(tái)（部）5智能化工程費(fèi)1506配套水電工程費(fèi)550室外綜合管網(wǎng)7中央空調(diào)800單冷/冷暖8消防設(shè)施工程費(fèi)70481×25176-2F～4F9市政設(shè)施費(fèi)3010環(huán)境景觀工程11509×200230道路、綠化及廣場(chǎng)11天燃?xì)庀到y(tǒng)（99+20）×300036費(fèi)用向業(yè)主收取,不計(jì)入成本12環(huán)境保護(hù)治理工程2513燈飾工程5014印花稅(1+…+13)×0.5‰4.515小計(jì)9173單方造價(jià)：1085元/㎡注：項(xiàng)現(xiàn)在期工程費(fèi)（一）和工程建設(shè)費(fèi)（二）累計(jì)：6452+9173=15625萬(wàn)元三企業(yè)管理費(fèi)用序號(hào)費(fèi)用名稱計(jì)算方法金額(萬(wàn)元)責(zé)任部門1企業(yè)管理費(fèi)2.5億×2.0%500財(cái)務(wù)部、行政人事部2小計(jì)500四營(yíng)銷管理費(fèi)用序號(hào)費(fèi)用名稱計(jì)算方法金額(萬(wàn)元)備注1推廣費(fèi)用2.5×2%500包含售樓部及模型2銷售費(fèi)用2.5×1%250含銷售人職員資、獎(jiǎng)勵(lì)和日常管理費(fèi)用3小計(jì)750五招商管理費(fèi)用序號(hào)費(fèi)用名稱計(jì)算方法金額(萬(wàn)元)備注1招商管理費(fèi)用30天租金502小計(jì)六財(cái)務(wù)費(fèi)用序號(hào)費(fèi)用名稱計(jì)算方法金額(萬(wàn)元)責(zé)任部門1企業(yè)財(cái)務(wù)費(fèi)1億×10%×1年1000財(cái)務(wù)部、項(xiàng)目部2小計(jì)1000貸款1億元人民幣七不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用序號(hào)費(fèi)用名稱計(jì)算方法金額(萬(wàn)元)責(zé)任部門1不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)（1+2+3+4+5+6）×3%530財(cái)務(wù)部、項(xiàng)目部2小計(jì)530八營(yíng)業(yè)稅費(fèi)序號(hào)費(fèi)用名稱計(jì)算方法金額(萬(wàn)元)備注1營(yíng)業(yè)稅2.5×5.75%1437.52交易過(guò)戶稅2.5×1.0%2503土地增值稅2.5×1.0%2504印花稅2.5×0.5‰1255小計(jì)2062.5九成本控制目標(biāo)總投資：1＋2＋3＋4＋5＋6＋7=6452+9173+500+750+50+1000+530=18455萬(wàn)元2.營(yíng)業(yè)稅費(fèi)、土地增值稅、交易稅等稅累計(jì)：2062.5萬(wàn)元3.含稅總成本：(1)+(2)=18240+2062.5=20302.5萬(wàn)元3.總銷售額：（不含車庫(kù)、主力店及其它骨架店賣場(chǎng)）2.5億元4.單方造價(jià)為：18455萬(wàn)元÷84535萬(wàn)平方米=2183元/㎡其中：商業(yè)建筑成本：2323元/㎡住宅成本：1486元/㎡5.稅前銷售利潤(rùn)：25000—18455萬(wàn)元=6545萬(wàn)元6.稅前投資利潤(rùn)率（僅計(jì)算銷售收入）：6545萬(wàn)元÷18455萬(wàn)元=35.5%7.自有經(jīng)營(yíng)性固定資產(chǎn)2.9萬(wàn)㎡，另有車庫(kù)面積4000㎡，估計(jì)每十二個(gè)月產(chǎn)生現(xiàn)金收益564萬(wàn)元十說(shuō)明在實(shí)施過(guò)程中，嚴(yán)格按協(xié)議相關(guān)要求實(shí)施，而單項(xiàng)協(xié)議簽定不得超出以上單項(xiàng)費(fèi)用控制計(jì)劃，協(xié)議簽定和資金使用由成本控制部和財(cái)務(wù)部監(jiān)督，分項(xiàng)費(fèi)用所包含具體費(fèi)用項(xiàng)目由財(cái)務(wù)部解釋。

第五章項(xiàng)目實(shí)施銷售及推廣計(jì)劃一、銷售標(biāo)準(zhǔn)本項(xiàng)目盡可能全部銷售，實(shí)現(xiàn)最大現(xiàn)金流分部銷售，控制節(jié)奏，制造銷售饑餓度，實(shí)現(xiàn)快速集中銷售分三次開(kāi)盤，在每次開(kāi)盤中再進(jìn)行銷控，互為穿插，實(shí)現(xiàn)立體銷售體系以上3次開(kāi)盤實(shí)現(xiàn)銷售總額70%(春節(jié)前)在城市廣場(chǎng)銷售中進(jìn)行鋪王拍賣，拉升價(jià)位，聚集人氣二、銷售計(jì)劃次序時(shí)間推出產(chǎn)品備注第一次開(kāi)盤（10月26日）10月26日至11月14日1F、2F臨街門面依廣場(chǎng)分三次推出：1.城市廣場(chǎng)及對(duì)應(yīng)2F2.動(dòng)感廣場(chǎng)及對(duì)應(yīng)2F3.情調(diào)廣場(chǎng)及對(duì)應(yīng)2F第二次開(kāi)盤（11月15日）11月15日至12月5日負(fù)1F、負(fù)2F第三次開(kāi)盤（12月6日）12月6日至年底電梯公寓三、目標(biāo)任務(wù)（總銷售額累計(jì)2.5億）序號(hào)實(shí)施時(shí)間目標(biāo)銷售額111月1.2億212月4千萬(wàn)31月2千萬(wàn)42月1千萬(wàn)53月1千萬(wàn)64月1千萬(wàn)75月1千萬(wàn)86月1千萬(wàn)97月1千萬(wàn)108月1千萬(wàn)11總計(jì)2.5億四、推廣計(jì)劃1.第一階段：形象推廣（8月中旬——9月中旬）推廣專題A：（8月10——8月20日）XX區(qū)——重慶一個(gè)新興工業(yè)強(qiáng)區(qū)，國(guó)家西部經(jīng)濟(jì)發(fā)展、綜合體改試點(diǎn)區(qū)目標(biāo)：讓全社會(huì)了解XX，盡大擴(kuò)張用戶面通路：晨、晚、商報(bào)媒新聞炒寫推廣專題B：（8月23——9月3日）欣欣XX，投資熱土，XX區(qū)各級(jí)黨委和政府為投資者發(fā)明一個(gè)發(fā)財(cái)發(fā)展投資環(huán)境目標(biāo)：項(xiàng)目是政府計(jì)劃開(kāi)發(fā)，以增強(qiáng)投資者信心通路：晨、晚、商報(bào)媒新聞炒寫/政府性投資招商會(huì)/DM/廠礦單位巡展物料準(zhǔn)備/XX主城入口廣告位一塊推廣專題C：（9月5日——9月20日）XX區(qū)政府舊城改造工程，XX地域商業(yè)項(xiàng)目標(biāo)典范——XX·XXXXX目標(biāo)：項(xiàng)目是政府計(jì)劃開(kāi)發(fā)，以增強(qiáng)投資者信心通路：晨、晚、商報(bào)媒新聞炒寫/政府參與性產(chǎn)品公布會(huì)/市民參與性產(chǎn)品展示會(huì)/樓書(shū)/海報(bào)2.第二階段：產(chǎn)品推廣（9月中旬——10月中旬）推廣專題A：（9月23——10月7日）傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)域中心最具規(guī)模港式購(gòu)物中心，區(qū)域經(jīng)濟(jì)關(guān)鍵點(diǎn)——XX·XXXXX目標(biāo)：開(kāi)始了解產(chǎn)品、產(chǎn)生愛(ài)好通路：晨、晚、商報(bào)媒新聞炒寫/市民參與性產(chǎn)品展示會(huì)/工地現(xiàn)場(chǎng)/售房部、情景樣板區(qū)建成9.15/國(guó)慶狂歡節(jié)、商家巡展/戶外廣告推廣專題B：（10月8日——10月18日）購(gòu)物、休閑、餐飲、娛樂(lè)、辦公、居住多種業(yè)態(tài)優(yōu)化重組，更顯龐大人氣三大專題廣場(chǎng)、兩大主力店，多條風(fēng)情步行街生態(tài)商業(yè)，因勢(shì)能動(dòng)XX·XXXXX——XX商業(yè)第一號(hào)目標(biāo)：對(duì)產(chǎn)品產(chǎn)生愛(ài)好、購(gòu)置欲望通路：商家公關(guān)活動(dòng)/主干線廣告牌/報(bào)紙夾報(bào)/報(bào)紙軟性/地域電視臺(tái)封殺3.第三階段：銷售推廣（10月20日——12月30日）推廣專題A：（10月20日——11月10日）10月28日第一次開(kāi)盤首創(chuàng)多個(gè)平街層，立體街鋪，鋪鋪臨街，更顯財(cái)富動(dòng)力三大專題廣場(chǎng)、步行街臨街旺鋪發(fā)售目標(biāo)：強(qiáng)擋入市，聚集最大人氣通路：主干線廣告牌/報(bào)紙夾報(bào)/報(bào)紙軟性/地域電視臺(tái)封殺/拍賣會(huì)/推廣專題B：（11月20日——12月8日）11月28日第二次開(kāi)盤大型江景特賣場(chǎng)，巧妙發(fā)明時(shí)尚商業(yè)氣氛，更小投資成為財(cái)富領(lǐng)袖。更低首付擁有更大財(cái)富升值空間目標(biāo)：降低進(jìn)入門檻，吸引更多小型投資經(jīng)營(yíng)戶，繼續(xù)確保人氣通路：主干線廣告牌/報(bào)紙夾報(bào)/報(bào)紙軟性/地域電視臺(tái)封殺/推廣專題C：（12月10日——12月30日）12月16日第三次開(kāi)盤成熟商業(yè)配套、新城市精品豪宅、享受城市時(shí)尚新生活現(xiàn)代人——生活在時(shí)尚中心精品電梯公寓帶你進(jìn)入更高一層生活品質(zhì)目標(biāo)：經(jīng)過(guò)前期商業(yè)旺銷確保，商業(yè)配套成熟，引導(dǎo)市民進(jìn)入市中心電梯精品公寓入住欲望通路：主干線廣告牌/報(bào)紙夾報(bào)/報(bào)紙軟性/地域電視臺(tái)封殺/XXXXX開(kāi)盤前期營(yíng)銷活動(dòng)細(xì)案8月12日前期活動(dòng)宣傳方案政府匯報(bào)8月19日各媒體采訪XX區(qū)相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)（宣傳部、商委、建委、區(qū)長(zhǎng)等）8月28日完成臨時(shí)銷售接待處部署和形象單頁(yè)8月28日-29日商報(bào)新XX新聞報(bào)道（新興工業(yè)強(qiáng)區(qū)、未來(lái)重慶交通樞紐）8月29日晨報(bào)、晚報(bào)新XX新聞報(bào)道（新興工業(yè)強(qiáng)區(qū)、未來(lái)重慶交通樞紐）8月31日完成XX項(xiàng)目銷售、推廣物料全部平面設(shè)計(jì)工作9月1日-30日漁洞主城區(qū)入口戶外廣告9月1日-11日投資招商會(huì)籌備工作；XX投資概念新聞報(bào)道9月1日-11日銷售、推廣物業(yè)全部平面設(shè)計(jì)確定及制作完成接觸拍賣專業(yè)代理企業(yè)9月12日XX項(xiàng)目渝中區(qū)投資招商會(huì)（XX政府，項(xiàng)目各部門，主城區(qū)投資、經(jīng)營(yíng)戶，商家，媒體）9月19日XX項(xiàng)目XX區(qū)投資招商會(huì)（XX政府，項(xiàng)目各部門，XX投資、經(jīng)營(yíng)戶，商家，媒體）9月20日-26日銷售部現(xiàn)場(chǎng)部署/投資招商會(huì)成功舉行報(bào)道9月23日-30日市民參與性產(chǎn)品展示活動(dòng)（區(qū)政府旁，有獎(jiǎng)問(wèn)答活動(dòng)）10月1日品牌商家國(guó)慶巡展/大型時(shí)尚晚會(huì)10月8日-10日品牌商家國(guó)慶巡展活動(dòng)各媒體新聞公布拍賣會(huì)活動(dòng)方案確定、拍賣會(huì)準(zhǔn)備10月9日-16日項(xiàng)目軟性宣傳/拍賣會(huì)信息公布；拍賣會(huì)準(zhǔn)備10月17日拍賣會(huì)舉行10月20日—22日拍賣會(huì)成功舉行各媒體新聞報(bào)道10月23——26日步行街門面開(kāi)盤廣告10月26日開(kāi)盤

第六章項(xiàng)目實(shí)施招商計(jì)劃一項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)配置1.主力業(yè)態(tài)大型綜超+專營(yíng)百貨店大型電器賣場(chǎng)中型小商品市場(chǎng)2.輔主力業(yè)態(tài)餐飲+品牌百貨專營(yíng)店+家居賣場(chǎng)+數(shù)碼賣場(chǎng)+休閑娛樂(lè)+小區(qū)服務(wù)店+文化教育+電影院二項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)布局1.業(yè)態(tài)布局特色定位立體式商業(yè)步行街，精品購(gòu)物回廊，全方面導(dǎo)入江景商場(chǎng)、休閑廣場(chǎng)概念（功效性城市廣場(chǎng)、生態(tài)型運(yùn)動(dòng)廣場(chǎng)、景觀型情調(diào)廣場(chǎng)）。2.業(yè)態(tài)計(jì)劃布局?jǐn)?shù)據(jù)分析（見(jiàn)附表：項(xiàng)目商業(yè)布局?jǐn)?shù)據(jù)分析表）項(xiàng)目總建筑面積：8.4萬(wàn)㎡商業(yè)用房建筑面積：6.2萬(wàn)㎡3.各業(yè)種布局位置分布（見(jiàn)附圖）三項(xiàng)目招商目標(biāo)主力店大型綜超——新世紀(jì)百貨、山城超市（-1F層，面積約7000㎡）百貨店——重百、南方百貨、立丹百貨（主力店B區(qū)1F—3F層，面積約7000㎡）中型電器賣場(chǎng)——廠家直銷店、品牌電器專賣店、魚(yú)洞當(dāng)?shù)仉娖鲗I(yíng)店。（-2F層，面積約5114㎡）中型小商品市場(chǎng)——類似朝天門現(xiàn)有業(yè)態(tài)，整合魚(yú)洞地域現(xiàn)有同檔次業(yè)種。（-1F層，面積約6000㎡）2.輔主力業(yè)態(tài)餐飲——大型餐飲（專題店）—重慶各品牌餐飲連鎖店（小天鵝、外婆橋、陶然居等）特色餐飲—南濱路各品牌店、南方花園各品牌店風(fēng)味餐飲—整合魚(yú)洞當(dāng)?shù)馗鞑惋嫷臧儇泴I(yíng)店——精品專賣店—重慶地域品牌時(shí)裝店、皮具箱包店、鞋類店等（移植朝天門、“XX·黃金海岸”相關(guān)業(yè)種、業(yè)態(tài)）（1F層）小區(qū)服務(wù)類—投資經(jīng)營(yíng)戶、地域品牌連鎖機(jī)構(gòu)，如金夫人、誠(chéng)泰通訊、千葉眼鏡、和平藥房、鐘表等。（1F層）運(yùn)動(dòng)休閑街—針對(duì)各運(yùn)動(dòng)休閑品牌連鎖專營(yíng)店（注意對(duì)“XX·黃金海岸”相關(guān)品牌移植）。（2F層）優(yōu)雅女人坊—整合魚(yú)洞地域女性用具專營(yíng)店、重慶朝天門地域批發(fā)店、“XX·黃金海岸”相關(guān)品牌。（2F層）兒童紳士館—整合魚(yú)洞地域兒童及男性用具專營(yíng)店、重慶朝天門地域?qū)I(yíng)店、區(qū)域性品牌連鎖店。（2F層）家居專題賣場(chǎng)—整合魚(yú)洞地域各專營(yíng)店。（A區(qū)3F層）數(shù)碼通訊類專題賣場(chǎng)—整合魚(yú)洞地域各專營(yíng)店。（A區(qū)2F層）休閑娛樂(lè)——西餐茶樓—整合魚(yú)洞當(dāng)?shù)貥I(yè)種、引進(jìn)重慶投資經(jīng)營(yíng)戶。（3F層）洗腳城—整合整合魚(yú)洞當(dāng)?shù)貥I(yè)種。（3F層）KTV歌城（專題店）—整合魚(yú)洞當(dāng)?shù)貥I(yè)種、引進(jìn)重慶投資經(jīng)營(yíng)戶。（3F層）美容美發(fā)—整合魚(yú)洞當(dāng)?shù)貥I(yè)種。（3F層）風(fēng)情酒吧—整合魚(yú)洞當(dāng)?shù)貥I(yè)種。（3F層）網(wǎng)吧、游戲廳—整合魚(yú)洞當(dāng)?shù)貥I(yè)種、引進(jìn)電信投資經(jīng)營(yíng)。（4F層）影劇院（專題店）—利用XX政府政策引導(dǎo)。（4F層）四項(xiàng)目招商面積（除去銷售部分）及租金收入確定1.招商面積招商出租面積總合約2.91萬(wàn)㎡。其中-1F層綜超為7000㎡、A區(qū)2F—4F專題店為6900㎡、B區(qū)4F專題店為2300㎡、主力百貨店（B區(qū)1F—3F）為6900㎡、3F—4F其它計(jì)租面積為6048㎡。2.收益確定項(xiàng)目招商物業(yè)出租租金收入總和約564.75萬(wàn)/年（含物管費(fèi)），自有資產(chǎn)出租收益為331.2萬(wàn)元/年。其中綜超20-25元/月、百貨主力店20-25元/月、專題店10-25元/月、其它為10-20元/月不等。五項(xiàng)目招商時(shí)段劃分1.前期準(zhǔn)備工作6月10日前完成魚(yú)洞地域各主干道全部商鋪市調(diào)工作及目標(biāo)用戶資料搜集。2.綜合百貨主力店5月下旬開(kāi)始和重百、新世紀(jì)、山城超市、重客隆等同時(shí)接觸，估計(jì)8月底簽定租（售）協(xié)議（或意向協(xié)議）。3.各業(yè)態(tài)骨架店6月初開(kāi)始接觸，估計(jì)在9月10日前最少確定10家，并簽定租（售）協(xié)議（或意向協(xié)議），以配合項(xiàng)目標(biāo)開(kāi)盤銷售。4.輔主力業(yè)態(tài)店10月初開(kāi)始全方面招商。其中包含各業(yè)態(tài)骨架店。估計(jì)在8月完成項(xiàng)目90%招商工作。

第七章項(xiàng)目實(shí)施風(fēng)險(xiǎn)控制XXXXX項(xiàng)目是我企業(yè)在區(qū)縣開(kāi)發(fā)第一個(gè)商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，該項(xiàng)目標(biāo)實(shí)施是我企業(yè)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移和實(shí)現(xiàn)關(guān)鍵步驟，商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)關(guān)鍵表現(xiàn)在四個(gè)方面：一是政策風(fēng)險(xiǎn)；二是財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；三是經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)；四是價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)。本項(xiàng)目標(biāo)政策風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)很小，著重考慮項(xiàng)目標(biāo)經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)和價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)。XXXXX項(xiàng)目標(biāo)總投資估算為1.8億元，銷售收益估算為2.5億元，年出租總收益564萬(wàn)元，扣除多種折扣和優(yōu)惠后，項(xiàng)目標(biāo)凈收益約0.9億元（出租部分按年租金折算為現(xiàn)值），所以從整體上看項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)。不過(guò)因?yàn)樯虡I(yè)項(xiàng)目標(biāo)特殊性，必需注意項(xiàng)目標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)管理和控制。第一，從影響項(xiàng)目收益多個(gè)關(guān)鍵原因看，價(jià)格是最敏感原因，它不僅影響銷售和招商周期，而且影響項(xiàng)目標(biāo)回款速度、價(jià)格走勢(shì)和用戶心理。所以必需制訂合理銷售價(jià)格和銷售策略，尤其是大門面銷售難度較大，必需細(xì)分這部分目標(biāo)市場(chǎng)，有針對(duì)性地策劃推廣，采取行之有效銷售方法，實(shí)現(xiàn)可連續(xù)銷售。第二、招商步驟是XXXXX項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成敗關(guān)鍵一環(huán)，必需加強(qiáng)招商質(zhì)量和進(jìn)度控制。質(zhì)量表現(xiàn)在業(yè)態(tài)組合方面，以下多個(gè)情況可能破壞原有業(yè)態(tài)組合。第一，極富號(hào)召力主力業(yè)態(tài)進(jìn)入；第二承租方（主力店）單方面違約退場(chǎng)；第三，含有投資和經(jīng)營(yíng)雙重身份用戶經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)和周圍業(yè)態(tài)不符。對(duì)于第一個(gè)情況，應(yīng)以主動(dòng)態(tài)度促成其進(jìn)入，在不影響業(yè)態(tài)招商百分比情況下，盡可能經(jīng)過(guò)轉(zhuǎn)移調(diào)整以促成主力店入駐，同時(shí)，也可經(jīng)過(guò)一系列優(yōu)惠策略轉(zhuǎn)移已生成業(yè)態(tài)。對(duì)于第二種情況，處理措施是加強(qiáng)用戶貯備管理，項(xiàng)目業(yè)態(tài)用戶貯備量越大，選擇空間就越大，風(fēng)險(xiǎn)也就較小，對(duì)于第三種情況出現(xiàn)可能性較小，但仍要注意經(jīng)過(guò)商鋪置換方法處理。第三、加強(qiáng)組織保障，完善投資控制方法。XXXXX項(xiàng)目采取總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制，企業(yè)其它各部門給予大力配合、幫助，切實(shí)處理項(xiàng)目實(shí)施中碰到問(wèn)題。對(duì)投資控制采取限額包干、落實(shí)責(zé)任部門和對(duì)應(yīng)責(zé)任人，尤其是工程費(fèi)用、設(shè)計(jì)費(fèi)用、策劃推廣費(fèi)用、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用等應(yīng)關(guān)鍵控制。

第八章項(xiàng)目組織架構(gòu)及工作步驟一項(xiàng)目組織架構(gòu)1.基礎(chǔ)構(gòu)架XX·XXXXX項(xiàng)目由XX城建企業(yè)研發(fā)中心進(jìn)行前期項(xiàng)目策劃，XX·XXXXX項(xiàng)目部負(fù)擔(dān)開(kāi)發(fā)建設(shè)任務(wù)，并由其負(fù)責(zé)項(xiàng)目標(biāo)整個(gè)實(shí)施工作。項(xiàng)目部實(shí)施組織結(jié)構(gòu)以下：企業(yè)總經(jīng)理企業(yè)總經(jīng)理XX項(xiàng)目部XX項(xiàng)目部企業(yè)總工辦購(gòu)物中心發(fā)展企業(yè)企業(yè)營(yíng)銷部企業(yè)成本控制部企業(yè)拓展報(bào)建部企業(yè)研究發(fā)展部集團(tuán)財(cái)務(wù)部企業(yè)總工辦購(gòu)物中心發(fā)展企業(yè)企業(yè)營(yíng)銷部企業(yè)成本控制部企業(yè)拓展報(bào)建部企業(yè)研究發(fā)展部集團(tuán)財(cái)務(wù)部說(shuō)明：XXXXX項(xiàng)目部將于9月30日之前組建完成，形成以項(xiàng)目部為關(guān)鍵、其它部門接收項(xiàng)目部業(yè)務(wù)調(diào)控運(yùn)作模式，企業(yè)各個(gè)部門對(duì)項(xiàng)目部運(yùn)作必需給予全力配合和支持。2.項(xiàng)目部人員編制及職責(zé)說(shuō)明經(jīng)理經(jīng)理項(xiàng)目副經(jīng)理1人工程總監(jiān)1人項(xiàng)目副經(jīng)理1人工程總監(jiān)1人內(nèi)勤人員1人外勤人員1人預(yù)算人員內(nèi)勤人員1人外勤人員1人預(yù)算人員1人土建工程師2人設(shè)備工程師2人說(shuō)明：土建工程師負(fù)責(zé)現(xiàn)場(chǎng)建筑、結(jié)構(gòu)工程監(jiān)理設(shè)備工程師負(fù)責(zé)現(xiàn)場(chǎng)水、電、暖通工程監(jiān)理預(yù)算人員負(fù)責(zé)工程預(yù)、決算工作外勤人員負(fù)責(zé)辦理、協(xié)調(diào)現(xiàn)場(chǎng)相關(guān)施工手續(xù)內(nèi)勤人員負(fù)責(zé)資料管理、計(jì)劃及日常事務(wù)二項(xiàng)目實(shí)施工作步驟企業(yè)總經(jīng)理控制企業(yè)總經(jīng)理XXX項(xiàng)目經(jīng)理XXX項(xiàng)目經(jīng)理項(xiàng)目部監(jiān)理部項(xiàng)目部監(jiān)理部成本控制部配合和協(xié)調(diào)成本控制部財(cái)務(wù)部財(cái)務(wù)部配合和協(xié)調(diào)研究發(fā)展部研究發(fā)展部配合和協(xié)調(diào)總工辦配合和協(xié)調(diào)總工辦營(yíng)銷部營(yíng)銷部配合和協(xié)調(diào)經(jīng)營(yíng)管理企業(yè)配合和協(xié)調(diào)經(jīng)營(yíng)管理企業(yè)拓展報(bào)建部拓展報(bào)建部配合和協(xié)調(diào)鑒于XX·XXXXX項(xiàng)目所在地較遠(yuǎn)，工作牽涉到很多部門，為協(xié)調(diào)各部門工作，明確各自應(yīng)負(fù)擔(dān)責(zé)任和義務(wù)，強(qiáng)化各部門成本意識(shí)，依據(jù)X