淺析韓國住房制度

淺析韓國住房制度公司理財11翁文灝2011312463公司理財11張家齊2011312462國際金融11張喬2011312438目錄TOC\o"1-2"\h\z\u一、韓國住房制度變遷3(一)住房政策演變3(二)住房保障制度8二、韓囯ABCP融資方式11(一)房地產(chǎn)工程融資證券化(PFABS，PFABCP)11(二)韓國資產(chǎn)證券化現(xiàn)狀及實際狀況分析14(三)韓國ABCP方式資產(chǎn)證券化存在的問題17(四)ABCP方式在中國房地產(chǎn)工程融資中的應(yīng)用啟示18三、韓國的不動產(chǎn)稅19〔一〕不動產(chǎn)取得環(huán)節(jié)的稅種19〔二〕不動產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收20〔三〕不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓及租賃環(huán)節(jié)的稅收21〔四〕不動產(chǎn)稅基評估體系21〔五〕對我國不動產(chǎn)稅制改革的啟示22四、后記24五、參考文獻24文章摘要：本文從韓國房地產(chǎn)市場住房制度的變遷講起，分五個階段介紹了韓國住房制度從起步到最終成熟的過程。此后，文章分住房保障制度，APCP融資方式，房地產(chǎn)不動產(chǎn)稅等三方面著重介紹了韓國房地產(chǎn)業(yè)住房制度的突出特點，并在每一點后強調(diào)了這種制度之于當今中國房地產(chǎn)市場的啟示與借鑒意義。韓國住房制度變遷住房政策演變韓國的住房政策是從20世紀60年代開始實施的。因為20世紀50年代的韓國經(jīng)歷了朝鮮戰(zhàn)爭及其戰(zhàn)后持續(xù)的國內(nèi)政治、經(jīng)濟局勢的動亂不穩(wěn)，致使政府無法進行有序的經(jīng)濟開發(fā)，更無暇顧及居民的住房問題。〔1〕20世紀60年代———政策準備期1961年樸正熙掌權(quán)以后，韓國政府制定了第一個《經(jīng)濟開發(fā)5年方案》，把促進住房建設(shè)和供給，加大政府對住房市場的參與等內(nèi)容，納入該方案之中。1963年，公布了第一個關(guān)于住房的法律———《公營住宅法》，明確了公房的供給對象，即無房戶、低收入者、災(zāi)民等。此外，為了擴大公房的供給、解決住房建設(shè)資金短缺的問題，成立了大韓住宅公社〔1962年〕和韓國住宅銀行〔1967年〕等兩家國有公共機構(gòu)。這一時期，由于韓國的產(chǎn)業(yè)開展處于工業(yè)化起步階段，政府投資又傾斜于產(chǎn)業(yè)根底設(shè)施的建設(shè)等原因，政府對住房建設(shè)方面的實際投資非常有限。從1965年到1969年，共建設(shè)45.9萬套住房，其中政府公共機構(gòu)〔大韓住宅公社和地方政府公共機構(gòu)〕所占比重只有18.4%，而81.6%的住房是由民間建成的〔參見圖1〕。此外，住房投資占GDP的比重也只有2.3%。總而言之，韓國在此期間并沒有實現(xiàn)大量供給住房的政策目標，只是在機構(gòu)、制度、法規(guī)建設(shè)等方面，做了一些準備?！?〕20世紀70年代——制度建設(shè)期進入20世紀70年代以后，具有真正意義的住房保障體系的建設(shè)得以開始。這一時期工業(yè)化進程的加快使大量農(nóng)村人口涌入城市，致使城市的住房缺乏問題日顯突出，住房普及率也呈現(xiàn)下降的趨勢〔參見圖2〕。為此，韓國政府于1972年提出了“一戶一住宅”的政策口號，并制定《住宅建設(shè)10年方案》〔1972-1981〕，把解決住房問題納入到長期的戰(zhàn)略目標之中。作為配套法規(guī)制定了《住宅建設(shè)促進法》〔1972〕、《關(guān)于國民住宅優(yōu)先供給的規(guī)定》〔1978〕等法規(guī)，確立了以多渠道建設(shè)住房、公共機構(gòu)重點建設(shè)小戶型住房、構(gòu)筑量產(chǎn)體系等為內(nèi)容的住房政策的根本方針。還具體規(guī)定公房、商品房的供給方法，特別是通過指定公房的優(yōu)先供給對象，照顧了無房戶和低收入階層。進入20世紀70年代后期，為了抑制房價和住房投機行為，韓國政府出臺了《商品房上限價政策》、《8.8抑制不動產(chǎn)投機措施》等政策。此外，還導(dǎo)入了“住宅請約制度”〔1978，住房認購儲蓄制度〕，該制度是居民購置商品房之前，在韓國住宅銀行開立專門賬戶，并每月存入一定金額的住房認購定金，而政府根據(jù)“請約金”的繳付情況、年限以及其它條件來決定購房優(yōu)先順序的制度。另一方面，為了有效地開發(fā)、供給住宅用地及工業(yè)用地，1975年韓國政府成立了又一家國有公共機構(gòu)韓國土地公社。從1970年到1979年，韓國共建設(shè)176.1萬套住房，其中國有公共機構(gòu)所建住房占總套數(shù)的比重達29.7%。公共機構(gòu)為增加住房供給、穩(wěn)定房價，做出了積極的奉獻，特別是在房價上漲、投機盛行的1977~1979年間，這一比重分別到達38%、38%和47%〔參見圖1〕。此外，20世紀70年代住房投資占GDP的比重與20世紀60年代相比，增加一倍，到達4.8%的水平?！?〕20世紀80年代———制度成熟期1981年，為了解決政府公房和廉租房建設(shè)資金的缺乏，韓國政府設(shè)立了國民住宅基金，該基金來源于國民住宅債券、“住宅請約金”、捐款等。另外，為了更好地解決產(chǎn)業(yè)工人等低收入群體的住房問題，出臺了關(guān)于“小戶型住宅建設(shè)義務(wù)比率”的政策，要求在商品房建設(shè)當中小戶型住房〔60m2以下〕所占的比重不得低于50%，并于1984年公布《租住房建設(shè)促進法》，開始了廉租房的建設(shè)。另外，韓國政府以大量供給住房為目的，于1988年開始實施了《200萬戶住宅建設(shè)方案》〔1988-1992〕，韓國由此進入“住房大量供給時代”。該方案最大的特點是根據(jù)不同收入階層的具體需求對投資主體、供給對象進行了細分化，如對最低收入階層采取由政府負擔85%的投資，建設(shè)永久租住房的政策，而對低收入階層采取由國民住宅基金出資建設(shè)租住房和小戶型公房的政策?！?00萬戶住宅建設(shè)方案》的實施不僅重點照顧到了低收入階層的利益，還考慮到了高收入者多樣的需求。〔參見表1〕此外，作為配套措施還修改了不利于房地產(chǎn)市場多樣化開展的一些政策。如20世紀70年代制定的商品房限價措施，雖然對抑制房價和投機起到了積極的作用，但該政策不利于滿足消費者對住房的多層次需求，特別是制約了住房的高檔化開展。因此，韓國政府于1989年導(dǎo)入了“本錢聯(lián)動制”，此項政策是根據(jù)地價、建設(shè)本錢等本錢因素指導(dǎo)房價的制度。進入20世紀80年代后期，相對于土地投機行為的盛行，韓國政府出臺了《地價公示制度》〔1989〕，要求每年對指定地區(qū)的地價進行調(diào)查，并予以公布，而新建住房的地價根據(jù)鄰近地區(qū)的公示價格進行核算。從1980年到1989年，韓國共建設(shè)263.4萬套住房，建設(shè)總套數(shù)比20世紀70年代增加了49.6%，其中國有公共機構(gòu)所建的住房占總套數(shù)的比重高達49.1%〔參見圖1〕，而且住房投資占GDP的比重到達5.1%。但因政策效應(yīng)沒有得到完全顯現(xiàn)，整個20世紀80年代的住房普及率還是停留在70%左右的水平〔參見圖2〕。〔4〕20世紀90年代以后———政策調(diào)整期進入20世紀90年代以后，得益于《200萬戶住宅建設(shè)方案》〔1988-1992〕的完成和《新經(jīng)濟5年方案》〔1993-1997〕的實施，韓國的住房難問題得到了根本性改善。并且，住房價格也開始出現(xiàn)下降的趨勢，如扣除物價上漲因素，1996年與1991年相比，住房價格實際下降43%〔Kim,2007〕。在《200萬戶住宅建設(shè)方案》實施期間，共建設(shè)281.2萬套住房，住房普及率也從1988年的70.9%，到1992年升至76%〔參見圖2〕。另外，1993年金泳三執(zhí)政后實施的《新經(jīng)濟5年方案》期間內(nèi)，共建設(shè)住房312.5萬套，建設(shè)總套數(shù)比《200萬戶住宅建設(shè)方案》期間增加了11.1%。1993年開始，金泳三政府對往屆政府一貫堅持的政府主導(dǎo)型經(jīng)濟政策調(diào)整為重視市場調(diào)節(jié)。在住房政策上，政府減少對住房市場的直接參與，加大了對民間企業(yè)的支援。但是在擴大供給、穩(wěn)定房價、低收入階層的安居等方面，總體上還是延續(xù)了20世紀80年代住房政策的根本方針。此外，為了制止房地產(chǎn)交易當中出現(xiàn)的偷漏稅和投機行為，于1995年公布了《不動產(chǎn)實名制》。然而1997年突如其來的亞洲金融危機給韓國經(jīng)濟造成了沉重打擊，住房市場陷入了前所未有的低谷，大批的建設(shè)企業(yè)因有效需求缺乏、商品房積壓、資金周轉(zhuǎn)困難而陷入困境。僅在1998年，住房建設(shè)企業(yè)的破產(chǎn)率就到達了14.3%，住房建設(shè)套數(shù)比上一年減少了48.7%，房價、地價也出現(xiàn)大幅度下跌的情況〔Kim,2007〕。為了防止重蹈日本泡沫經(jīng)濟崩潰以后經(jīng)濟陷入長期低迷的覆轍，韓國政府陸續(xù)出臺了搞活住房市場的諸項措施，如加大政府對住房建設(shè)的資金支援；減免房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得稅、取得稅、登記稅等；放松對轉(zhuǎn)賣住房的限制，放寬對“請約”資格的審查等措施。此外，于1997年廢止了“小戶型住宅建設(shè)義務(wù)比率”，還取消除首都圈〔首爾、京畿道〕以外的商品房限價措施，進而到1998年在全國范圍內(nèi)取消了上限價政策。從1999年下半年開始，韓國經(jīng)濟呈現(xiàn)復(fù)蘇跡象。但是在金融危機期間住房建設(shè)總量缺乏的情況下，隨著經(jīng)濟復(fù)蘇所帶動的新需求增加和潛在需求的爆發(fā)，使住房價格開始出現(xiàn)攀升的趨勢，進而激化了低收入階層住房難的問題。2001年和2002年的房價漲幅分別到達了9.9%和16.4%〔Kim,2007〕。為此，2001年韓國政府對1998年提出的《建設(shè)5萬套國民租住房方案》進行了修改，把原定目標調(diào)整為，到2003年建設(shè)20萬套國民租住房。在此項方案里把受惠對象定為，收入水平達不到上一年度城市勞動者平均家庭收入的70%〔10年型〕或50%〔20年型〕水平的無房戶，另外，建設(shè)資金的70%由政府和國民住宅基金負擔〔參見表2〕。從1998年到2002年，韓國政府實際共建設(shè)11.9萬套國民租住房。從1990年到2002年，韓國共建設(shè)740.4萬套住房，年平均到達57萬套，比20世紀80年代的平均水平增加了1.2倍。住房投資占GDP的比重實現(xiàn)了歷史最高水平，到達6.7%，比20世紀80年代增加了31.4%。住房普及率也從1990年的72.4%，到2002年超過100%，到達100.6%的水平〔參見圖2〕。住房保障制度(1)韓國住房保障制度根本安排1.公共保障住房制度韓國的公共保障住房有兩種:小型商品住房和公共租賃住房。小型商品住房是針對具有一定購置能力的中低收入居民而建設(shè)的小型公共住房，這種房屋的面積在60平方米以下;公共租賃住房是由中央政府或地方政府用財政預(yù)算或國民住宅基金而建設(shè)的租賃住房。公共租賃住房包括三種類型:永久租賃房、公營租賃房和國民租賃房。其中，永久租賃房是專門針對最低收入階層而建造的非營利性住房，建設(shè)資金大局部來源于財政資金，少局部來源于入住居民的租房保證金;公營租賃房和國民租賃房供給對象僅限于中低收入者，資格審查制度非常嚴格，建設(shè)資金來源于政府財政、住宅基金和入住人保證金和租金。公共租賃住房的賃期一般為5—50年，租賃期滿后賣給租住者。國民租賃房是目前韓國公共租賃住房的主要類型，面向前一年收入不到城市居民家庭月平均收入50%—70%的無房者，而且求租對象是住房認購儲蓄戶，公共租賃住房的租賃期為30年。公共保障住房制度在韓國實施以來，不僅極大地保障了韓國居民的住房需求，最大限度地緩解了居民住宅的供求矛盾，而且促使國內(nèi)房價水平逐步走向平穩(wěn)，極大地遏制了住宅市場的投機泡沫。2.公共保障住房形式多樣(a)住房租金補貼。韓國的根本生活保障法規(guī)定，當?shù)卣畱?yīng)給予收入低于最低生活費用標準的家庭一定的住房補貼。(b)低息租金貸款。韓國的根本情況是，在簽訂租賃合同時住房承租人需向出租者支付押金，相當于住房價格的50%—70%，這局部押金在租賃期結(jié)束時返還給承租人。為了穩(wěn)定房地產(chǎn)市場和減輕低收入承租人的住房負擔，自1997年金融危機之后，韓國國民住宅基金針對低收入承租人推出了兩種租房押金貸款:一是面向城市低收入家庭的押金貸款。持有當?shù)卣_具的證明文件的城市低收入家庭，可以獲得年利率僅為3%、貸款額一般不超過1000萬韓元(約9000美元)的押金貸款。二是面向無房的低收入勞工的押金貸款。年收入低于3000萬韓元的勞工可以獲得年利率為7.7%—9%、相當于租房押金50%的貸款。(c)低息購房貸款。韓國政府針對購置小型住房的低收入無房家庭，給予多方面的低息購房貸款支持。對于年收入低于3000萬韓元或27000美元的無房家庭，在購置85平方米以下的公共租賃房屋或二手住房時，可以申請年利率為7.75%—9%、總額不超過6000萬韓元的貸款;在購置85平方米以下的新建住房時，可以獲得年利率為8.5%、總額在3000—5000萬韓元的住房貸款;如果購置60平方米以下的住房，那么可獲得年利率為8.5%、相當于全部房價70%的貸款。(4)稅收優(yōu)惠。低收入無房家庭在購置小型住房時還能獲得相關(guān)的稅收優(yōu)惠，購置低于40平方米住房的低收入無房家庭，可免繳住房購置稅和交易登記稅;購置40—60平方米住房的低收入無房家庭，可減半征收住房購置稅和交易登記稅。此外，低收入家庭如果使用住房儲蓄購置住房，還可以減少40%的住房購置稅和交易登記稅。(1)管理機構(gòu)1.國土海洋部國土海洋部主要負責制定、修改住房保障有關(guān)法令;建立住宅綜合方案;制定國民住宅基金的運行方案;籌措政府部門資金;監(jiān)督國民住宅基金受委托機關(guān)等。2.國民銀行和友利銀行韓國國民銀行于1963年成立，1990年合并了大東銀行和長期信用銀行，2001年合并住宅銀行后，成為韓國最大的商業(yè)銀行。國民銀行主要負責經(jīng)營管理國民住宅基金，為韓國住房保障建設(shè)提供金融支持。國民住宅基金主要來源于政府投資、吸收房屋申購儲蓄、發(fā)行住房抵押支持證券、國民住房債券和住房福利彩票，資金運用主要投向開發(fā)商建房貸款和向中低收入群體發(fā)放全額房屋租賃資金、個人購房貸款以及改善居住環(huán)境等。2008年韓國政府確定友利銀行為國民住宅基金的總管機關(guān)，同時確定農(nóng)協(xié)中央會、新韓銀行、韓亞銀行和企業(yè)銀行為一般受托機關(guān)，國民銀行只保存承當現(xiàn)有賬戶的管理業(yè)務(wù)。友利銀行實行商業(yè)性銀行業(yè)務(wù)與政策性銀行業(yè)務(wù)分別核算，政策性銀行業(yè)務(wù)接受國土海洋部的監(jiān)管。3.LH公司(原大韓住宅公社)LH公司成立于1962年，主要負責承當公營住宅建設(shè)，并負責對申請保障性住房的居民資格條件進行審查，每年約為中低收入者生產(chǎn)并提供5萬套保障性住房。為了有效管理其開發(fā)的住宅，LH公司專門成立了一家子公司———新住宅公司。新住宅公司的宗旨是，通過有效的設(shè)施維護和高質(zhì)量的管理效勞，為住戶提供舒適的居住環(huán)境。除了總部之外，新住宅公司下設(shè)12個分部和258個管理處，公司總部制定住宅管理和維護的宏觀規(guī)劃，分部建立具有操作性的住宅管理和維護規(guī)劃，管理處那么具體負責住宅小區(qū)的物業(yè)管理、房屋缺陷控制等工作。(3)韓國住房保障制度的特點1.政府住房保障責任明確，住房管理體系完善一方面，韓國政府通過制定相關(guān)的法律法規(guī)，實施住房建設(shè)促進法等政策，著力構(gòu)建住房制度框架，合理規(guī)劃和開發(fā)住宅用地，逐步滿足韓國全體國民日益增長的住房需求;另一方面，基于對工業(yè)化和城市化快速開展過程中產(chǎn)生低收入居民住房困境的認識，韓國政府將解決低收入居民住房困難問題作為住房保障政策的優(yōu)先領(lǐng)域，采用公租房提供及多種形式的住房支持政策，為低收入家庭提供住房保障。2.低收入家庭界定標準明確，住房保障措施多元化韓國政府在解決低收入家庭住房保障問題上，首先明確界定低收入標準或資格條件，在此根底上，再針對不同類型低收入家庭的住房需求，采取提供公租房、低價房、低息貸款、稅收優(yōu)惠等多種保障措施，以確保低收入居民家庭能夠到達合理居住標準，并逐步擁有自己住房。3.加強政策引導(dǎo)，注重小戶型住房的供給建設(shè)盡管韓國已經(jīng)成為興旺市場經(jīng)濟國家，但是政府為低收入階層制定的住房保障標準仍然是“小戶型”住房，其中低收入家庭的住房保障標準是每戶60—80平方米，最低收入家庭的住房保障標準那么為每戶40平方米。韓囯ABCP融資方式房地產(chǎn)工程融資證券化(PFABS，PFABCP)與韓國房地產(chǎn)開發(fā)工程相關(guān)的PF(projectfinancingLoan)是1997年金融危機以后以企業(yè)金融變形的形式引進的PF方法之一，類似于一般的擔保貸款結(jié)構(gòu)，但有一點不同的是其以貸款機構(gòu)特定工程中未來發(fā)生的收益等現(xiàn)金流作為歸還資源。但是與韓國房地產(chǎn)開發(fā)工程相關(guān)的工程融資(PFLoan)不僅以工程的現(xiàn)金流，還以物質(zhì)上的擔保、對債務(wù)人的擔保或建筑商的連帶擔保等信用增級作為前提，與工程融資(PF)有原那么上的區(qū)別。它隨著韓國房地產(chǎn)開發(fā)事業(yè)的具體情況而變化，并且得到了快速開展。與房地產(chǎn)開發(fā)工程相關(guān)的PFLoan證券化指的是將房地產(chǎn)開發(fā)商的貸款債券進行證券化。在過去施工單位同時也兼任施行的開發(fā)方式下，開發(fā)工程相關(guān)的貸款是建筑商的企業(yè)貸款，然而“97年金融危機以后Developer開發(fā)方式成為主流，作為施工單位的建筑商提供連帶擔?；騻鶆?wù)承當，實現(xiàn)了開發(fā)商的PFLoan融資。隨著房地產(chǎn)市場逐步升溫，建筑商積極使用此類房地產(chǎn)開發(fā)工程相關(guān)PFLoan證券化作為新的融資手段，從2005年開始快速增長，證券化形式也擺脫了以往固定的ABS方式，而轉(zhuǎn)向靈活的ABCP方式。1．ProjectFinancingABS(AssetBackedSecurities)ABS工程融資(PFABS)是以開發(fā)商開發(fā)工程所必要的經(jīng)營資金及用地購置資金等工程相關(guān)的貸款債券(projectFinancingLoan)為根底，SPC發(fā)行的資產(chǎn)證券化證券。對于ABS工程融資(PFABS)信用等級的判斷依據(jù)包括PF相關(guān)的資產(chǎn)現(xiàn)金流，建筑商的信用等級以及建筑商對貸款債券的債務(wù)承當或連帶擔保等信用增級。ABS工程融資(PFABS)的發(fā)行模式與一般的ABS模式相同，是貸款機構(gòu)對證券化公司(SPC)轉(zhuǎn)讓貸款債券，SPC(特殊目的公司，SpecialPurposeCompany)發(fā)行ABS售給投資者的模式。從PFABS主要參與機構(gòu)的業(yè)務(wù)作用來看，貸款機構(gòu)為ABS工程融資(PFABS)中的根底房地產(chǎn)開發(fā)工程提供貸款，這些貸款充當著房地產(chǎn)開發(fā)工程建設(shè)資金，在ABS過程中，把貸款債券出售給證券化公司，如果能夠按時歸還貸款，那么從此貸款機構(gòu)在證券化及房地產(chǎn)開發(fā)工程中的作用實際上就終斷了。證券化公司(SPC)是為將和房地產(chǎn)開發(fā)工程相關(guān)的貸款債券等進行證券化而設(shè)立的。它以從貸款機構(gòu)獲得的貸款債券為根底發(fā)行ABS，以獲取的資金來償付。業(yè)務(wù)受托人擔任一般經(jīng)營業(yè)務(wù)，主要是起著協(xié)調(diào)發(fā)、行證券化證券的SPC和證券化證券投資者之間關(guān)系的作用，還負責管理證券化資產(chǎn)、證券化證券的提前歸還等證券化證券相關(guān)的業(yè)務(wù)、余額資金的運用、委托人的支付情況及委托處理業(yè)務(wù)報告、清算業(yè)務(wù)等。2．ProjectFinancingABCP(AssetBackedCommercialPaper)資產(chǎn)抵押商業(yè)票據(jù)(AssetBackedCommercialPaper，以下稱ABCP)是ABS和企業(yè)票據(jù)(CP)的結(jié)合形式，是SPC以銷售債券、租賃債券、公司債、PF相關(guān)貸款債券等資產(chǎn)為擔保發(fā)行的CP。在韓國，ABS是以證券化資產(chǎn)為根底發(fā)行，ABCP是以歸還ABS債券為條件定期發(fā)行CP的模式發(fā)行。ABCP與ABS在發(fā)行模式上差異并不大，而是在證券化證券的種類上存在著差異，即分別是企業(yè)票據(jù)和債券。從證券化證券的發(fā)行等級來看，ABS不僅以AAA級發(fā)行，而且還以AAA級以下的等級發(fā)行，但是大局部的ABCP只以A1級發(fā)行，在這一點上兩者存在著差異。房地產(chǎn)PF中ABCP的使用是當初以ABS循環(huán)(revolving)發(fā)行為目的而引進的。當期限相對較長時，ABS發(fā)行后再發(fā)行短期的ABCP來歸還已發(fā)行的ABS，從而可以利用短期利息來融資長期資金。尤其是2006年9月金融監(jiān)督院對房地產(chǎn)ABS工程融資(PFLoanABS)業(yè)務(wù)的管制和隨著房地產(chǎn)市場的升溫，房地產(chǎn)PF劇增，依照商法設(shè)立證券化公司來促進證券化時，因各種業(yè)務(wù)便利性，與資產(chǎn)證券化法發(fā)行的ABS模式相比，ABCP工程融資(PFAB-CP)發(fā)行模式急速增長。PFABCP發(fā)行模式與PFABS的發(fā)行模式根本上是一致的，是依據(jù)商法的SPC以開發(fā)商貸款的貸款債券為根底資產(chǎn)發(fā)行CP的一種模式。PFABS和PFABCP的特征如表1所示。兩者最大的區(qū)別就在于PFABS是依據(jù)資產(chǎn)證券化法設(shè)立的SPC發(fā)行，而PFABCP主要是依據(jù)商法以公司形式設(shè)立的SPC發(fā)行。通常PFABCP以三個月為期限發(fā)行，因此和發(fā)行期限較長的ABS相比，低利息資金融資是可行的。但是由于存在利息變動風險，而且大局部具有循環(huán)(revolving)發(fā)行的結(jié)構(gòu)，因此在循環(huán)發(fā)行的過程中存在著一定的流動性風險。為了消除ABCP的循環(huán)發(fā)行風險，金融機構(gòu)作為流動性供給機構(gòu)簽訂ABCP購置契約，并購置循環(huán)發(fā)行的ABCP中在市場上的剩余量，從而保證循環(huán)發(fā)行的順利進行。韓國證券化市場可以分為注冊證券化和非注冊證券化。注冊證券化是依據(jù)資產(chǎn)證券化法(ABS法)及住宅金融公社法(MBS法)發(fā)行ABCP、ABS、MBS的，而非注冊證券化那么是依據(jù)商法的SPC(股份公司/)發(fā)行ABCP的。發(fā)行ABS/ABCP公司的類型分為依據(jù)資產(chǎn)證券化法的證券化專營公司、依據(jù)商法的及股份公司。韓國資產(chǎn)證券化現(xiàn)狀及實際狀況分析1．房地產(chǎn)ABS工程融資(PFABS)發(fā)行現(xiàn)狀及特征以2006年為轉(zhuǎn)折點，持續(xù)降溫的房地產(chǎn)ABS的發(fā)行在2009年房地產(chǎn)市場回暖后呈逐漸增長的趨勢。而且從2008年下半年開始至今，隨著過去大規(guī)模采用PFLoan的商業(yè)銀行和儲蓄銀行在風險管理措施方面限制PFLoan的實行與循環(huán)(revolving)，建筑公司的籌資主要集中在證券化證劵市場。受到2008年金融危機余波和建筑公司結(jié)構(gòu)重組(busi-nessrestructuring)的影響，經(jīng)歷了2008年下半年最低迷局面的PFABS市場，伴隨著經(jīng)濟的復(fù)蘇的，呈現(xiàn)出快速增長的趨勢。2009年房地產(chǎn)PFABS的發(fā)行規(guī)模到達韓幣12．3兆元(177次)，比2008年韓幣9兆元(126次)增加了35．7%(次數(shù)增加了40．5%)。由于大多數(shù)建筑公司進行結(jié)構(gòu)重組，截至2009年第1季度，對房地產(chǎn)PF部門信用風險的擔憂到達了最高點，房地產(chǎn)PFABS的發(fā)行急速減少。但是從第2季度開始，以A級建筑公司為主，進行了重新發(fā)行，在短期內(nèi)恢復(fù)到了以往的發(fā)行規(guī)模。僅2009年下半年，發(fā)行額到達韓幣8．3兆元(111次)，創(chuàng)造了半年發(fā)行額的最高紀錄，只用了1年的時間完全擺脫了低迷的局面.2006年P(guān)FABS發(fā)行到達了最頂峰，在整個ABS市場上，PFABS所占的比重增長到46．8%(次數(shù)占66．9%)。但是，隨著后來房地產(chǎn)PFABS發(fā)行減少，其所占的比重也大幅減少。2006年9月，自從“ABS相關(guān)業(yè)務(wù)模范標準實務(wù)協(xié)議會”上修訂了規(guī)定后，只有當確保土地所有權(quán)等開發(fā)工程到達一定程度時才能發(fā)行房地產(chǎn)PFABS，并且在未滿足房地產(chǎn)PFABS發(fā)行標準或需要短期性籌資時，可以發(fā)行房地產(chǎn)PFABCP。因此，房地產(chǎn)PFABS的發(fā)行相對減少。盡管2009年房地產(chǎn)PFABS發(fā)行大幅增長，在整個ABS市場上，PFABS所占的比重比2008年減少，這也就說明2009年房地產(chǎn)PFABS市場的開展對整個ABS市場并沒有產(chǎn)生太大的影響。以上對房地產(chǎn)PFABS按證券化證劵類別和證券化公司形式進行仔細分析的結(jié)果清楚地說明了證券化證劵類別和證券化公司形式之間存在著密切的關(guān)系。與只能發(fā)行ABCP的商法的證券化公司的特點有關(guān)，即證券化公司的形式?jīng)Q定著即將發(fā)行的證券化債券到底是證券化債券還是ABCP。在房地產(chǎn)PFABS市場上，ABCP及商法上證券化公司的交易比重增加的關(guān)鍵性契機是金融監(jiān)督院的“房地產(chǎn)PFABS發(fā)行標準強化措施”。通過表格可以看出，因規(guī)定強化，通過證券化專營公司的證券化債券的發(fā)行變得日益困難，從2006年下半年開始，通過商法上證券化公司發(fā)行的ABCP的比重反而發(fā)生了戲劇性的增加。2．房地產(chǎn)ABCP工程融資(PFABCP)的擴大背景1998年9月資產(chǎn)證券化法制訂以后，近十年來，韓國資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)從數(shù)量、質(zhì)量等方面都有成就，并出現(xiàn)了符合金融環(huán)境及市場需要的多種形式并具有目的性的證券化技法。從此按照新融資方式進行的資產(chǎn)證券化案例不斷積累，資產(chǎn)證券化技法的持續(xù)開展，豐富了市場參與者所需要的金融。尤其對于房地產(chǎn)PFLoan資產(chǎn)證券化來說，包括Conduit方式的ABCPProgram方式得到了普及，根據(jù)近期的研究論文和研究報告顯示，主要原因是:第一，PFLoan使用資產(chǎn)證券化法的證券化實際利益并不大;第二，由于2006年9月金融監(jiān)督院修訂了ABS相關(guān)業(yè)務(wù)的標準標準，以PFLoan為根底資產(chǎn)的資產(chǎn)證券化法上的ABS發(fā)行受到了一定的限制;第三，因ABCP可以享受長短期利息差額的利益，發(fā)行公司對ABCP的興趣大增，而且為了對房地產(chǎn)市場景氣的變動所帶來的風險進行控制，PFLoan證券化證券投資需求轉(zhuǎn)移到短期的，因此在PFLoan證券化中，和期限較長的ABS模式相比，期限較短的ABCP模式使用得更多。從ABCPProgram融資方式來看，對證券化根本領(lǐng)項以資產(chǎn)證券化法作為依據(jù)，依據(jù)商法以股份公司的形式設(shè)立SPC。與依據(jù)資產(chǎn)證券法的證券化專營公司不同，它防止了每次證券化時設(shè)立SPC，而以商法的股份公司的形式設(shè)立SPC，并可以發(fā)行證券化證券。有價證券發(fā)行時沒有向金融監(jiān)督院注冊的義務(wù)，也沒有義務(wù)公告或提交工程報告書。由于節(jié)省了在金融監(jiān)督院注冊的時間，從而大大縮短了證券化所需要的時間，而且可以根據(jù)市場情況在適當?shù)臅r機以私募的方式發(fā)行短期的ABCP，這樣更容易吸引投資者，沒有發(fā)行手續(xù)費以及注冊登記費的負擔，因此和發(fā)行長期的ABS相比，可以大大節(jié)約金融費用。從原債務(wù)者或資產(chǎn)持有者(金融機構(gòu))的角度分析，其可以獲得金融交易的便利性和迅速性、費用節(jié)約等一舉三得的效果。而且證券化證券(ABCP)是通過金融機構(gòu)的信用增級，在外部信用評級機構(gòu)被評為最適合投資等級的最高等級。僅僅從投資者角度來看存在對根底資產(chǎn)可能發(fā)生的信用風險，從發(fā)行人角度來看存在對短期證券化(大局部為3個月未滿的短期)的流動性風險，但為了預(yù)防根本上對證券化證券(ABCP)無法正常進行根底資產(chǎn)的現(xiàn)金流或者ABCP循環(huán)發(fā)行(每3個月revolving)有困難時的情況，金融機構(gòu)通過信貸業(yè)務(wù)(直接供給資金)及ABCP購置契約(流動性提供，該金融機構(gòu)承當CP)消除風險，所以通過金融機構(gòu)信用增級的ABCP是本息歸還的平安性評定為A1等級的CP信用等級。如上所述，證券化證券不僅在證券化業(yè)務(wù)具備迅速、簡單的便利性和效率性、確保ABCP的平安性、同時還具備本息回收的投資者保障機制等條件下發(fā)行，而且根據(jù)ABCPProgram方式的資產(chǎn)證券化規(guī)模迅速得到了擴大。韓國ABCP方式資產(chǎn)證券化存在的問題盡管資產(chǎn)證券化促進了金融市場的效率性、資金融資手段的多樣化等給交易當事人提供經(jīng)濟上的便利，而且給投資者提供新的投資時機，但是美國次級抵押貸款事件引發(fā)的全球金融危機和韓國房地產(chǎn)市場衰退增大了房地產(chǎn)開發(fā)PF相關(guān)證券化證券不良的可能性，由此對金融系統(tǒng)崩潰的憂慮和金融公司及投資者發(fā)生巨大損失的可能性幾率增加，媒體對房地產(chǎn)PFABCPProgram方式的資產(chǎn)證券化提出如下否認的看法。第一，金融機構(gòu)設(shè)立商法上的證券化公司(SPC)，以ABCP方式促進非注冊的資產(chǎn)證券化是對資產(chǎn)證券化法和監(jiān)督規(guī)定的一種回避。此時，證券化證券的透明性降低，對投資者的保護缺乏。證券化的快速擴大會導(dǎo)致供求不平衡和信貸緊縮。第二，房地產(chǎn)開發(fā)工程的PF相關(guān)債券作為根底資產(chǎn)發(fā)行ABCP時，ABCP一般以3個月為期限發(fā)行，因此到期時需要循環(huán)發(fā)行。房地產(chǎn)市場下跌時，建筑商的資金短缺及現(xiàn)金流不流暢，流動性風險發(fā)生的可能性較高，證券化公司拖欠或違約(default)發(fā)生時，最終承當責任的是購置票據(jù)契約或提供流動性等附加信用增級的金融機構(gòu)。第三，證券化過程中通過購置契約，信貸業(yè)務(wù)等信用增級提高ABCP的信用度，降低融資利息，但是建設(shè)經(jīng)濟遭遇冷潮時，不僅僅ABCP受到影響，就連金融機構(gòu)也連連受到?jīng)_擊。商法上的conduit成為監(jiān)督的死角，其相關(guān)的風險也會擴大。ABCP方式在中國房地產(chǎn)工程融資中的應(yīng)用啟示目前，中國的資產(chǎn)證券化的開展相比國外來說要緩慢一些，中國的證券市場在很多方面的開展還處于起步階段。但是我們不得不看到中國未來的開展前景，資產(chǎn)證券化在中國擁有很好的開展，尤其是在房地產(chǎn)市場。中國的企業(yè)直接融資的比例很低，大局部是依靠銀行等間接渠道，如果資產(chǎn)證券化能在中國的房地產(chǎn)業(yè)得到很好的應(yīng)用，那么將會帶來非常大的收益。ABCP是以ABS轉(zhuǎn)換發(fā)行為目的發(fā)行的，相比ABS來說具有期限短的特點，主要用于短期融資，因此也具備靈活性與便利性，同時由于其融資利率比擬低，可以為房地產(chǎn)商降低融資本錢，可以說ABCP對于中國未來房地產(chǎn)工程融資是一個很好的模式選擇。但是同時我們還應(yīng)該看到ABCP在房地產(chǎn)融資應(yīng)用過程中需要注意的幾點:第一，就目前的狀況來看，中國的ABCP市場開展不是很成熟，2005年首次推出ABCP，最近幾年，ABCP市場也在開展，但是結(jié)果并不是很盡如人意，這主要受到當前中國現(xiàn)實情況的制約，因此國家應(yīng)該制定相關(guān)的法規(guī)，完善證券市場，為ABCP在房地產(chǎn)市場的應(yīng)用創(chuàng)造一個良好的外部環(huán)境。第二，從ABCP本身來看，它對流動性的要求很高，這就帶來了ABCP在應(yīng)用過程中的流動性風險問題，一旦房地產(chǎn)商面臨流動性緊缺，那么ABCP就會有風險，這是ABCP本身的特點決定的，因此中國應(yīng)該加強對房地產(chǎn)商的監(jiān)管，保持流動性充足，從而可以使得ABCP的風險降低。第三，中國應(yīng)該根據(jù)本國的具體情況設(shè)計符合本國房地產(chǎn)商融資工程的ABCP，目前世界很多國家都在使用ABCP，但是都是根據(jù)本國的具體情況設(shè)計的，比方期限可以有一定的靈活性，因此中國在實行房地產(chǎn)工程融資的證券化過程中應(yīng)該借鑒別國經(jīng)驗，推出具有中國特色的PFABCP。韓國的不動產(chǎn)稅韓國不動產(chǎn)稅制體系包含11個稅種，從發(fā)揮調(diào)節(jié)作用階段來看可將其劃分為三類：不動產(chǎn)取得環(huán)節(jié)的稅種包括取得稅、注冊稅、印花稅、地方教育稅和農(nóng)漁特別稅；不動產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅種包括財產(chǎn)稅、城市方案誰、共同設(shè)施稅和綜合房地產(chǎn)稅；不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的稅種包括轉(zhuǎn)讓所得稅、居民稅。其中租賃環(huán)節(jié)對取得稅、注冊稅、綜合房地產(chǎn)稅與轉(zhuǎn)讓所得稅都做了特別的規(guī)定。此外，韓國還有較為標準的不動產(chǎn)稅基評估體系?！惨弧巢粍赢a(chǎn)取得環(huán)節(jié)的稅種取得稅，即不動產(chǎn)財產(chǎn)權(quán)或財產(chǎn)價值發(fā)生轉(zhuǎn)移或價值變動時對其轉(zhuǎn)移或變動事實進行課稅的流通稅。通過購置或繼承方式取得不動產(chǎn)的人為取得稅的納稅人；土地和建筑物是取得稅的課稅對象；取得當時的價額為取得稅的課稅標準；取得對象價款或年付金額的2%為取得稅的“標準稅率”，各地方自治團體可依據(jù)條例在標準稅率50%的范圍內(nèi)進行加減調(diào)整，對于政策目的的6%和10%的“重課稅率”那么不得進行加減調(diào)整。注冊稅，即以二次形成后續(xù)行為的登記、注冊行為作為對象的“價值流通稅”。注冊稅的納稅人是在公簿上登記注冊財產(chǎn)權(quán)及其他權(quán)利的取得、轉(zhuǎn)移、變更或消滅相關(guān)事項之時接受其登記或注冊者；注冊對象是登記注冊；在房產(chǎn)登記時，注冊稅分為以金額作為課稅標準按照定率稅課征的局部和以登記注冊行為本身作為課稅標準并按定額稅課征的局部；稅率根據(jù)不同課稅對象有所不同〔見表1〕。印花稅，是一種附加稅，屬于以二次形成的后續(xù)行為作為對象的“價值流通稅”。印花稅的納稅人為創(chuàng)立、轉(zhuǎn)移、變更財產(chǎn)所有權(quán)而訂立相應(yīng)文書的單位和個人；課稅對象為關(guān)于房地產(chǎn)的所有權(quán)的轉(zhuǎn)移的合同書以及證券、存款等各種權(quán)利證書；稅率因記載金額大小采取累進稅率〔見表2〕。地方教育稅，是一種附加稅。財產(chǎn)稅的納稅義務(wù)人負有繳納地方教育稅的義務(wù)；在地方教育稅的課稅標準和稅率當中，附加語注冊稅與財產(chǎn)稅上的稅率為注冊稅額的20%和財產(chǎn)稅的20%。地方自治團體在地方教育投資財源周轉(zhuǎn)必要之時，可以根據(jù)該地方自治團體條例的規(guī)定在標準稅率的50%范圍之內(nèi)對地方教育稅稅率予以加減調(diào)整。農(nóng)漁村特別稅，是一種附加稅。納稅義務(wù)人是得到所得稅、法人稅等減免者和取得稅繳納者；稅率因所附加的稅種不同而存在差異〔見表3〕?！捕巢粍赢a(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收財產(chǎn)稅，對土地和建筑物普遍征收，即只要擁有不動產(chǎn)，就要繳納財產(chǎn)稅。課稅對象是土地、建筑物和住宅。對土地、建筑物、住宅的財產(chǎn)稅課稅標準為市價標準，由于在2005年年末引進了住宅公示價格制度，為解決由此引發(fā)的財產(chǎn)稅課稅標準一時間急增問題，韓國采取了逐年提升課稅標準的方法，即對于土地和建筑物，在2006年適用市價標準額的55%，自2007年開始，每年提高5%，自2015年開始，為市價標準額100%；對于住宅，在2006年和2007年為50%，自2008年開始，每年提升5%，自2017年開始，為市價標準額的100%。財產(chǎn)稅的稅率是對不同的課稅對象采取不同的稅率，區(qū)別對待。城市方案稅。納稅義務(wù)人是對土地、建筑物、住宅負有財產(chǎn)稅納稅義務(wù)者；課稅對象是土地、非居住用建筑物和住宅；課稅標準是按照土地、建筑物、住宅等直接適用相應(yīng)財產(chǎn)稅的課稅標準額；稅率是單一比例稅率千分之五，也可根據(jù)特別市、廣域市、市、郡的條例，對相應(yīng)年度城市方案稅的稅率做出調(diào)整，但稅率不得超過千分之二點三。共同設(shè)施稅，是為了充當消防設(shè)施、污物處理設(shè)施、水利設(shè)施及其他公共設(shè)施所需費用對因其設(shè)施受益者進行課稅。納稅義務(wù)人是建筑物的所有人；以土地和建筑物作為課稅對象；課稅標準是土地、建筑物的價額，但是采取逐年增加的方式，在2006年適用公示地價和住宅公示價格及非居住用建筑物的市價標準55%，自2007年開始每年提高5%，自2015年開始為100%。綜合房地產(chǎn)稅，對于住宅將土地和建筑物合起來課征綜合房地產(chǎn)稅，對其他土地那么課征財產(chǎn)稅。納稅義務(wù)人是各戶的主要住宅所有人和土地所有人；課稅對象是課征財產(chǎn)稅的住宅和土地；住宅的課稅標準是按照各個納稅義務(wù)人對住宅公示價格進行合算的金額上扣除6億韓元，對綜合合算課稅對象的綜合房地產(chǎn)稅課稅標準是在各個納稅義務(wù)人對相應(yīng)課稅對象的綜合房地產(chǎn)稅課稅標準是在各個納稅義務(wù)人對相應(yīng)課稅對象的公示價格進行合算的金額上扣除40億韓元；對住宅的綜合房地產(chǎn)稅適用四階段超額累進稅率〔見表4〕，綜合合算課稅對象與特別合算課稅對象的綜合房地產(chǎn)稅稅率同樣采取超額累進稅率〔見表5〕，為防止暫時性稅負增加，韓國確定了各年度課稅標準的適用比率和相應(yīng)稅率，并逐年增加?！惨姳?〕〔三〕不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓及租賃環(huán)節(jié)的稅收轉(zhuǎn)讓所得稅。納稅義務(wù)人是在國內(nèi)擁有住房或1年以上居所的個人和非居住者，在國內(nèi)所得的個人應(yīng)對綜合所得、退職所得、轉(zhuǎn)讓所得繳納所得稅；課稅對象是轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)、房地產(chǎn)相關(guān)權(quán)利、股份或股權(quán)、營業(yè)權(quán)、會員權(quán)等而發(fā)生的轉(zhuǎn)讓所得；居住者轉(zhuǎn)讓所得的課稅標準區(qū)分為綜合所得及退職所得的課稅標準進行計算；稅率除了一般轉(zhuǎn)讓所得稅稅率標準〔見表7〕之外，對于持有期間在1年以上2年以下時稅率為40%，持有期間不到1年時為50%；屬于1戶3住宅時為60%，屬于1戶2住宅時為50%；非事業(yè)用土地轉(zhuǎn)讓的稅率為60%，未登記轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)的稅率為70%。居民稅。大體分為均等分攤居民稅和所得分攤居民稅。在市或者縣內(nèi)有住處的個人和由辦公室的公司或繳納所得稅、法人稅、農(nóng)業(yè)所得稅和轉(zhuǎn)讓所得稅的個人或公司為居民稅的納稅人。均等分攤居民稅不管其所得，對個人、個人事業(yè)者、法人按照相同金額課稅；所得分攤居民稅是在繳納所得稅、法人稅、農(nóng)業(yè)所得稅時附加10%進行繳納。租賃用房地產(chǎn)稅制。包括取得稅、注冊稅、綜合房地產(chǎn)稅、轉(zhuǎn)讓所得稅等具體規(guī)定。對于大韓住宅公社租賃住宅和住宅租賃事業(yè)者在取得稅和注冊稅方面都有一定的減免優(yōu)惠措施；對于最林住宅法上的長期租賃住宅或作為多戶租賃住宅具備租賃期間、住宅數(shù)、價格、規(guī)模等一定條件的租賃住宅不在綜合房地產(chǎn)稅的課稅標準合算對象住宅范圍之內(nèi)；對于因住宅租賃而取得的所得課征轉(zhuǎn)讓所得稅，但對所有1個一下住宅者的住宅租賃所得不予征收所得稅?！菜摹巢粍赢a(chǎn)稅基評估體系韓國不動產(chǎn)稅基評估體系包括稅基評估和征收體系兩個系統(tǒng)。稅基評估由鑒定評價士和公務(wù)員鑒定評估，由不動產(chǎn)評估委員會審議，最終交由建設(shè)交通部公示，公示形成的價格形成了不動產(chǎn)的稅基；征收那么是在稅基評估的根底上按照具體稅制計算和繳納稅金。韓國國會對不動產(chǎn)稅制和稅基評估進行統(tǒng)一立法，高度中央集權(quán)。評價鑒定士：由鑒定評價協(xié)會進行統(tǒng)一培訓(xùn)，負責標準地公示地價和標準住宅價格評估業(yè)務(wù)。鑒定評價機構(gòu)接受建設(shè)交通部委托，按照屬地化和業(yè)務(wù)熟悉程度分配每個鑒定評價士的工作量，工作時間至少為5年。市、郡、區(qū)公務(wù)員：負責個別地公示地價和個別住宅價格的估算工作，通過實際調(diào)查住宅的特性確定每個住宅的公示價格。〔五〕對我國不動產(chǎn)稅制改革的啟示韓國不動產(chǎn)稅制體系和完善的稅基評估制度相互映襯，成為房地產(chǎn)市場的一道強有力的措施，在其發(fā)揮有利作用的同時，也顯現(xiàn)出一些負面效應(yīng)，這些都可以為我國不動產(chǎn)稅制的建立提供假設(shè)干經(jīng)驗借鑒?！惨弧趁鞔_改革目的，確定不動產(chǎn)稅制目標定位不動產(chǎn)稅因其稅基穩(wěn)定、易被納稅人接受等原因而被世界各國普遍采用，各國在不動產(chǎn)稅制設(shè)計方面也都因其國情不同而定位不同：有些國家將不動產(chǎn)稅定位為地方稅種，旨在增加地方財政收入，強調(diào)其組織收入的功能；有些國家多采取累進稅率、稅收優(yōu)惠或稅收懲罰等措施，旨在打擊土地投機、穩(wěn)定房地產(chǎn)市場、促進社會公平，更強調(diào)不動產(chǎn)稅的調(diào)節(jié)職能。韓國不動產(chǎn)稅收入占地方稅收入很少，其設(shè)立的主要目的就是打擊土地投機行為、促進社會公平，因此在具體的稅制設(shè)計時采用了累進稅率、稅收優(yōu)惠等措施來調(diào)節(jié)國民的行為，這一措施對穩(wěn)定房地產(chǎn)