前期介入物業(yè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)管控

前期介入物業(yè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)

管控講師：XXX規(guī)劃設(shè)計(jì)階段工作要點(diǎn)02施工建設(shè)階段工作要點(diǎn)03營銷配合階段工作要點(diǎn)04前期介入的意義01承接查驗(yàn)階段工作要點(diǎn)05目錄目錄第一部分前期介入的意義思考一、前期介入的意義物業(yè)公司不懂得前期介入，將會失去什么？一、前期介入的意義前期介入對物業(yè)企業(yè)發(fā)揮的積極作用：1、開拓市場份額，提高企業(yè)知名度積極介入尚處于規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工等階段的物業(yè)項(xiàng)目有助于開拓市場。2、物業(yè)管理企業(yè)形象的樹立。

早期介入物業(yè)管理企業(yè)可以通過派出駐項(xiàng)目顧問人員的工作，向甲方及業(yè)主直接展示物業(yè)管理企業(yè)的良好形象。3、提高物業(yè)工程人員的專業(yè)技術(shù)水平。物業(yè)工程人員的專業(yè)技能大多局限于運(yùn)行維修方面，而物業(yè)早期介入為物業(yè)工程人員提供了了解各類設(shè)備系統(tǒng)的設(shè)計(jì)意圖、設(shè)計(jì)原理及不同系統(tǒng)特點(diǎn)的機(jī)會，有利于物業(yè)工程人員提高自身的理論知識水平。4、提前接觸業(yè)主/物業(yè)使用人，有效策劃和實(shí)施后期管理。早期的接觸與溝通使物業(yè)管理企業(yè)提前了解業(yè)主的相關(guān)情況，更多地掌握業(yè)主群體的信息，為制定相應(yīng)的物業(yè)管理服務(wù)方案提供了依據(jù)。第二部分規(guī)劃設(shè)計(jì)階段工作要點(diǎn)目錄二、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段工作要點(diǎn)方案及規(guī)劃設(shè)計(jì)評審時應(yīng)注意要點(diǎn)：一、住宅區(qū)規(guī)劃功能區(qū)分合理，要考慮物管用房的預(yù)留

1、預(yù)留包括服務(wù)中心辦公用房、員工宿舍食堂、業(yè)主娛樂活動室（會所）、保安崗?fù)び梅?、監(jiān)控中心、垃圾中轉(zhuǎn)站、物料倉庫、清潔工工具房等。2、物業(yè)服務(wù)中心須設(shè)在地面一層、并且通風(fēng)、噪音達(dá)到國家住宅房標(biāo)準(zhǔn)，盡量設(shè)置在小區(qū)中心，并在一期進(jìn)行集中考慮。3、業(yè)委會、居委會建議設(shè)置位置和服務(wù)中心相對接近。4、作業(yè)用房、食堂與員工宿舍應(yīng)選擇通風(fēng)、采光良好位置不應(yīng)設(shè)置在地下室。二、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段工作要點(diǎn)方案及規(guī)劃設(shè)計(jì)評審時應(yīng)注意要點(diǎn)：二、游泳池面積設(shè)置為500㎡以內(nèi)，同時考慮水循環(huán)利用

1、游泳池面積設(shè)置為500㎡以內(nèi)，面積不宜設(shè)置過大且沒有視覺死角。2、充分考慮到淋浴位、更衣柜、洗手間、浸腳池和強(qiáng)制淋浴的配套以及人流方向、封閉管理：更衣—>強(qiáng)制淋浴—>浸腳池—>游泳池。3、水系應(yīng)充分考慮循環(huán)利用，利用于清潔、綠化，循環(huán)方向：泳池->水景->清潔、綠化

。二、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段工作要點(diǎn)方案及規(guī)劃設(shè)計(jì)評審時應(yīng)注意要點(diǎn)：三、垃圾中轉(zhuǎn)站、地下車庫采光井及消防監(jiān)控中心的設(shè)置

1、垃圾收集站選擇應(yīng)避免主要人流方向，且考慮夏季風(fēng)向影響，建議設(shè)在比較隱蔽的地方且方便垃圾清運(yùn)車出入的位置。2、對于面積較大的地下車庫，建議增加自然通透的采光井。3、將監(jiān)控中心與消防中心合二為一，并盡量設(shè)置在小區(qū)中心，最好在一期給予定位設(shè)置，面積在80㎡以上，并具有良好的采光、通風(fēng)。4、北方寒冷地區(qū)消防系統(tǒng)優(yōu)先選用預(yù)作用系統(tǒng)。二、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段工作要點(diǎn)方案及規(guī)劃設(shè)計(jì)評審時應(yīng)注意要點(diǎn)：四、園林景觀的設(shè)置

1、水景設(shè)置應(yīng)考慮后期維護(hù)成本，盡量少設(shè)置且水景、水廊深度為30-40CM。水景、水廊盡可能連通，各類景觀燈、水下燈盡可能減少，泛光照明設(shè)置不影響住戶。2、園林綠化用水選用自動噴灌系統(tǒng)，少用地插。3、小區(qū)道路路面排水系統(tǒng)，建議采用傳統(tǒng)暗溝（管）排水方式。4、樓宇入口及公共場所須考慮殘障人員出入，設(shè)置無障礙通道和設(shè)施。公共娛樂設(shè)施（兒童設(shè)施）要設(shè)置好相關(guān)的防護(hù)措施（如膠墊、沙地等）。第三部分建設(shè)施工階段工作要點(diǎn)目錄三、建設(shè)施工階段工作要點(diǎn)施工階段前期介入分為兩部分——施工圖紙會審和施工現(xiàn)場跟進(jìn)。施工圖紙會審：包括結(jié)構(gòu)施工圖、建筑施工圖、電氣施工圖、給排水施工圖、?暖通施工圖及景觀施工圖會審，會審后提交審圖意見。施工現(xiàn)場跟進(jìn)：主要側(cè)重于項(xiàng)目土建工程的尾聲，即在設(shè)備、門窗安裝階段，時間上大致在竣工驗(yàn)收前5個月的施工跟進(jìn)。施工圖紙會審現(xiàn)場施工跟進(jìn)指導(dǎo)反饋三、建設(shè)施工階段工作要點(diǎn)施工圖評審及施工跟進(jìn)時應(yīng)注意要點(diǎn)：一、房屋本體

1、人行路面鋪設(shè)防滑磚；人行路面與綠化間設(shè)置凹陷式排水溝，排水溝表面以鵝卵石裝飾為佳。2、瀝青路面應(yīng)選擇粗粒材質(zhì)，利于后期維護(hù)。3、人行通道連接處做適度弧型硬化處理。4、日常需要清潔的屋頂，應(yīng)在屋頂至少設(shè)置三個DN20的取水點(diǎn)，供沖洗屋面和清洗外墻用；地下室每50M設(shè)置一個DN20的取水點(diǎn)；高層應(yīng)每3層在管道井內(nèi)設(shè)置一個清潔取水點(diǎn)、排水池；以上取水點(diǎn)均需設(shè)置計(jì)量表。三、建設(shè)施工階段工作要點(diǎn)施工圖評審及施工跟進(jìn)時應(yīng)注意要點(diǎn)：一、房屋本體

5、預(yù)留空調(diào)管孔洞要外低內(nèi)高，以防雨水進(jìn)入，空調(diào)主機(jī)位置預(yù)留合理。6、空調(diào)需要安裝集中排水管，選用優(yōu)質(zhì)PVC材料，管徑不小于φ32mm以防止堵塞，排水接入溝渠內(nèi)?？蛷d預(yù)留空調(diào)排水管道位置時應(yīng)考慮掛式及柜式兩類機(jī)型。7、預(yù)留空調(diào)室外機(jī)的窗間洞口需采用顏色、樣式統(tǒng)一且與外墻面相協(xié)調(diào)、可拆卸的稀鋁合金百葉罩封閉，百葉罩應(yīng)向上傾斜，便于排放熱氣。8、道路上的雨水、污水井蓋盡量設(shè)置在兩旁綠化帶內(nèi)。三、建設(shè)施工階段工作要點(diǎn)施工圖評審及施工跟進(jìn)時應(yīng)注意要點(diǎn)：一、房屋本體

9、陽臺欄桿設(shè)計(jì)應(yīng)防止兒童攀登,放置花盆處必須采取防墜落措施。10、除利用混凝土構(gòu)件內(nèi)鋼筋作避雷引下線，焊接符合要求鋼筋應(yīng)熱鍍鋅或涂漆11、泳池、水箱間等濕度較大的位置，電源插座或配電箱等需要考慮防潮設(shè)計(jì)。12、屋面是否預(yù)埋鋼鉤，便于未來后期吊裝施工與外墻施工需求。13、食堂通電通水，地面鋪設(shè)一般質(zhì)量的防滑地磚，必須安裝漏電保護(hù)開關(guān)，設(shè)計(jì)合理的排油煙道，排油煙道不會影響業(yè)主的居住環(huán)境；設(shè)置隔油池。三、建設(shè)施工階段工作要點(diǎn)施工圖評審及施工跟進(jìn)時應(yīng)注意要點(diǎn)：二、供配電

1、高低壓配電房、值班室地面鋪設(shè)防滑地磚或做地坪漆，墻面找平、抹灰、刷涂料，天花找平（按當(dāng)?shù)毓╇娋忠筇幚恚?、配電房頂無排污管道。3、配電房設(shè)置對流通風(fēng)口；設(shè)置消防設(shè)施（如煙感、滅火裝置）。4、變壓器頂端不安裝照明燈具，變壓器在單獨(dú)房間內(nèi)安裝的，有門且可上鎖。5、變壓器與配電柜安裝在一個房間有安全隔離護(hù)欄。6、變壓器安裝溫度檢測裝置，電源取自變壓器。7、變壓器房設(shè)置溫度控制自動排風(fēng)裝置，低壓配電室設(shè)置單獨(dú)通風(fēng)系統(tǒng)或配備降溫設(shè)備。三、建設(shè)施工階段工作要點(diǎn)施工圖評審及施工跟進(jìn)時應(yīng)注意要點(diǎn)：二、供配電

8、發(fā)電機(jī)房地面鋪設(shè)瓷磚，方便清潔。9、發(fā)電機(jī)油箱房設(shè)置防爆燈、通風(fēng)口、滅火沙。10、發(fā)電機(jī)房應(yīng)有降噪措施，以防止噪音污染影響業(yè)主生活。11、發(fā)電機(jī)油箱的進(jìn)油口設(shè)置在裝卸位置，方便加油；油箱上設(shè)置直徑不小于2寸的到地面的透氣彎管。12、發(fā)電機(jī)油箱液位計(jì)不能采用普通的軟管（容易老化和模糊），建議采用透明管并加裝閥門，便于維修更換油標(biāo)管。13、發(fā)電機(jī)煙道過濾盡量采用水濾，以達(dá)到空氣環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)。14、發(fā)電機(jī)煙過濾房設(shè)置水龍頭，以便清潔機(jī)房和給水箱加水。三、建設(shè)施工階段工作要點(diǎn)施工圖評審及施工跟進(jìn)時應(yīng)注意要點(diǎn)：二、供配電

15、發(fā)電機(jī)排煙過濾系統(tǒng)設(shè)置自動補(bǔ)水裝置，發(fā)電機(jī)排煙應(yīng)不影響住戶，煙過濾水要妥善排放。16、發(fā)電機(jī)排煙風(fēng)口建議采用鋁合金百葉窗等不燃材料。17、發(fā)電機(jī)房排風(fēng)裝置在發(fā)電機(jī)停機(jī)后有延時關(guān)閉功能。18、北方冬季地下車庫入口、通風(fēng)井、單元入口、消防通道、架空層有給水、排水管線經(jīng)過的地方要預(yù)留上鎖冬季防凍用電源。三、建設(shè)施工階段工作要點(diǎn)施工圖評審及施工跟進(jìn)時應(yīng)注意要點(diǎn)：二、供配電--配電柜（箱）

1、所有的配電柜（箱）、電表箱的安裝位置應(yīng)高于地面（特別是戶外），以防銹蝕，連接處應(yīng)有防銹處理（特別是接地、接零螺栓），應(yīng)盡可能的安裝在屋檐下或架空層內(nèi)，延長使用壽命。2、各配電柜（箱）進(jìn)出線應(yīng)有型號、規(guī)格、用途、引自何處、去向的標(biāo)識標(biāo)牌；有互感器的電表應(yīng)標(biāo)明計(jì)量倍率。三、建設(shè)施工階段工作要點(diǎn)施工圖評審及施工跟進(jìn)時應(yīng)注意要點(diǎn)：二、供配電--配電柜（箱）

3、所有配電柜（箱）、電表箱的進(jìn)出線空隙應(yīng)填封，以防小動物進(jìn)入，電纜出入口應(yīng)加膠墊保護(hù)電纜。4、商鋪的雙電源柜、室外照明開關(guān)箱不得設(shè)置在商鋪范圍內(nèi)。5、對海邊設(shè)備的配電箱體需安裝自動除濕裝置。6、供配電箱內(nèi)張貼線路原理圖。7、通往戶外電表井、配電柜（箱）等的綠化帶需要鋪設(shè)走道，以免破壞綠化。8、安裝在水泵房內(nèi)的配電柜應(yīng)單獨(dú)房間設(shè)置。三、建設(shè)施工階段工作要點(diǎn)施工圖評審及施工跟進(jìn)時應(yīng)注意要點(diǎn)：二、供配電--公共照明

1、地上路燈、草坪燈、地下室車庫照明使用節(jié)能燈并分路控制，每路照明分布均勻，定時控制。2、大堂內(nèi)射燈、節(jié)能燈等合理配置，以節(jié)約費(fèi)用，消除燈光污染。3、苑內(nèi)休閑架空層建議采用日光燈、節(jié)能燈交叉配置，滿足使用要求，節(jié)約投資，降低后期管理費(fèi)用。4、盡量減少地?zé)襞渲?、降低后期維修難度及減少成本（實(shí)際使用中地?zé)魤勖鼮?—2年之后，出現(xiàn)滲水、生銹現(xiàn)象，維修困難且易出現(xiàn)安全隱患）。三、建設(shè)施工階段工作要點(diǎn)施工圖評審及施工跟進(jìn)時應(yīng)注意要點(diǎn)：二、供配電--公共照明

5、苑內(nèi)照明設(shè)計(jì)建議選用使用壽命長、透光率高的草坪燈，在合理位置設(shè)計(jì)配置幾盞高桿燈，減少草坪燈配置以節(jié)約費(fèi)用。6、公共部位（例如廣場、單元門口處等）預(yù)留節(jié)日裝飾用電臨時電源，并做好保護(hù)措施。7、樓道燈安裝感應(yīng)開關(guān)，選用燈具設(shè)置位置必須便于日后更換、維修。8、小區(qū)內(nèi)公交站點(diǎn)路段路燈照明亮度應(yīng)與市政道路路燈照度一致。9、路燈桿與房屋本體應(yīng)保持1.5米以上的間距。三、建設(shè)施工階段工作要點(diǎn)施工圖評審及施工跟進(jìn)時應(yīng)注意要點(diǎn)：二、供配電--其他強(qiáng)弱電井：1、強(qiáng)弱電井內(nèi)設(shè)置照明開關(guān)，弱電井內(nèi)需要設(shè)置插座，電源取自雙電源柜。2、強(qiáng)弱電井需要有5cm以上的門檻，確保樓道的水不能進(jìn)入井道。3、強(qiáng)弱電井門鎖通用。用電計(jì)量：1、配電房進(jìn)線柜選用電子式功率表，以符合供電部門的要求。2、所有安裝的計(jì)量表符合供電局抄表到戶的要求，外部單位應(yīng)獨(dú)立安裝電表，并盡量符合抄表到戶的要求，以減少日后服務(wù)中心的管理成本。3、公共用電（車庫照明、園林照明、電梯用電等）、住戶用電、商業(yè)用電分類計(jì)量,以便日后進(jìn)行節(jié)能控制和利于管理。三、建設(shè)施工階段工作要點(diǎn)施工圖評審及施工跟進(jìn)時應(yīng)注意要點(diǎn)：三、給排水

1、水泵房內(nèi)控制柜與水泵隔離并有防濺措施，柜底高出地面20cm以上。2、水泵房、泳池機(jī)房、消防泵房地面鋪設(shè)防滑地磚，墻面找平、抹灰、刷外墻涂料，天花找平。3、水泵房要有保證異常跑水的防護(hù)措施，設(shè)置清潔用水源。4、水泵房應(yīng)安裝獨(dú)立通風(fēng)設(shè)備，加強(qiáng)空氣對流，建議利用溫度/時間控制，以便降低日后電費(fèi)支出。5、水池（箱）設(shè)置透明水位標(biāo)識，根據(jù)水池的大小設(shè)置人孔及通風(fēng)孔；水池底做坡面，最低處做寬60cm、深50cm的吸水槽，便于水箱清洗時，利用排水泵排水。6、水箱溢流管口距離地面大于40cm，方便維修及排水并加裝防蟲措施。三、建設(shè)施工階段工作要點(diǎn)施工圖評審及施工跟進(jìn)時應(yīng)注意要點(diǎn)：三、給排水

7、水池（箱）內(nèi)/外爬梯、蓋板應(yīng)設(shè)置為不銹鋼材料。8、水池（箱）透氣孔應(yīng)加防蟲網(wǎng)，人孔應(yīng)加蓋，能上鎖；二次供水水箱排水管設(shè)置在水箱低部，管徑不小于80mm，地下室儲水池排水管不小于100mm。9、地下儲水池應(yīng)分為兩部分，中間設(shè)置連通管道，保證每臺生活水泵均可從兩部分水池取水，減少在清洗水箱時對顧客的影響。10、生活水池（箱）上方嚴(yán)禁敷設(shè)排水管。11、生活總進(jìn)水管道加裝過濾閥門，以免有雜質(zhì)進(jìn)入給水管道。各水泵出水口加裝排氣裝置。12、水表房（井）應(yīng)有地漏排水，地漏排水管直徑不能小于50mm(最好為80mm)，排水管設(shè)置檢查口。三、建設(shè)施工階段工作要點(diǎn)施工圖評審及施工跟進(jìn)時應(yīng)注意要點(diǎn)：三、給排水

13、積水坑蓋板避免用水泥預(yù)制材料14、噴淋末端放水閥門避免安裝在室內(nèi)，排水口靠近排水溝。15、宅間道與宅間步行道建議采用傳統(tǒng)的暗溝（管）排水方式排除地面積水。16、地下車庫出入口設(shè)置考慮防止雨水進(jìn)入車庫，在斜坡的上下段各設(shè)置排水溝。17、水泵房給水管網(wǎng)上避免產(chǎn)生固體噪音，建議在給水管網(wǎng)上增加減振措施。18、為防止潮濕對電子元件的損壞導(dǎo)致設(shè)備運(yùn)行故障，水泵房控制柜必須設(shè)置獨(dú)立的房間，并設(shè)置良好的通風(fēng)設(shè)施。三、建設(shè)施工階段工作要點(diǎn)施工圖評審及施工跟進(jìn)時應(yīng)注意要點(diǎn)：四、電梯

1、電梯機(jī)房安裝軸流風(fēng)機(jī)，并采用定時或溫度控制,機(jī)房窗戶設(shè)置百葉通風(fēng)口。2、電梯機(jī)房門鑰匙通用（機(jī)房門選用通鎖）。3、電梯機(jī)房應(yīng)敷設(shè)地磚或地坪漆，墻面批白粉刷。4、與中心聯(lián)網(wǎng)轎廂對講,實(shí)現(xiàn)五方對講功能（由電梯公司制作）。5、預(yù)埋吊裝環(huán)。三、建設(shè)施工階段工作要點(diǎn)施工圖評審及施工跟進(jìn)時應(yīng)注意要點(diǎn)：四、電梯

6、電梯底坑應(yīng)平整、整潔，設(shè)置自動排水系統(tǒng)（任何排水管的水不得排至電梯底坑內(nèi)）并安裝高水位報(bào)警裝置，且將警鈴引至控制中心。電梯基坑應(yīng)設(shè)置排水管道，兩個相聯(lián)電梯底坑需設(shè)置聯(lián)通管，并流入車庫獨(dú)立設(shè)置集水井內(nèi)排出（電梯集水井不能與地下車庫排水溝集水井相聯(lián)）。集水井底部比電梯基坑底部低至少50cm。7、為防止電梯廳有水流入電梯井道，每層電梯廳在裝修時應(yīng)做高差為2cm的坡度處理。三、建設(shè)施工階段工作要點(diǎn)施工圖評審及施工跟進(jìn)時應(yīng)注意要點(diǎn)：四、智能化

1、電梯監(jiān)控要求用雙層視頻屏蔽線，應(yīng)可靠接地。2、門禁能保證斷電開門，達(dá)到消防要求。3、門禁對講安裝高度要考慮成人身高，安裝高度不宜低于1.4米。4、門禁內(nèi)側(cè)開門開關(guān)必須安裝在方便、顯眼的地方，門禁內(nèi)側(cè)開關(guān)的安裝位置應(yīng)當(dāng)離門、窗有一定的距離，防止人從外面伸手將門打開。5、住宅區(qū)外圍圍墻應(yīng)安裝周界紅外報(bào)警系統(tǒng)，周界報(bào)警光束與墻體頂部的縫隙不超過20厘米。三、建設(shè)施工階段工作要點(diǎn)施工圖評審及施工跟進(jìn)時應(yīng)注意要點(diǎn)：四、智能化

6、室外對講設(shè)備有防雨措施。7、消防控制室的門應(yīng)向疏散方向開啟，且入口處應(yīng)設(shè)置明顯的標(biāo)識。8、監(jiān)控中心配置備用電源及空調(diào)。9、監(jiān)控顯示器柜四周應(yīng)預(yù)留不小于1米的維修距離。10、弱電系統(tǒng)必須做好防雷措施（特別是室外攝像頭）。11、弱電監(jiān)控鏡頭安裝分布位置須合理，特別在安全死角位置、廣場人群密集處、事故隱患突發(fā)地段、物業(yè)服務(wù)中心門口。三、建設(shè)施工階段工作要點(diǎn)施工圖評審及施工跟進(jìn)時應(yīng)注意要點(diǎn)：四、智能化

13、電子巡更系統(tǒng)信息鈕要布置合理，貼放可靠牢固，要能防水不銹。

14、所有門口機(jī)自帶攝像頭且全部聯(lián)網(wǎng)。15、球機(jī)應(yīng)安裝在視察空曠、無樹木和建筑物擋住視線處，且前端后端都要裝防雷器。16、現(xiàn)場布線美觀，設(shè)備安裝要合理規(guī)范。17、崗?fù)ぬ幍淖x卡機(jī)與閘機(jī)之間距離不得小于4.5米。18、聯(lián)網(wǎng)總線要在集中箱或者弱電房內(nèi)對接，接頭處要求焊錫。三、建設(shè)施工階段工作要點(diǎn)施工圖評審及施工跟進(jìn)時應(yīng)注意要點(diǎn)：四、消防系統(tǒng)

1、消防、噴淋供水主泵開停應(yīng)設(shè)計(jì)為總線模塊控制和遠(yuǎn)程手動控制（在監(jiān)控中心直接手動啟停）。2、消防泵出水口安裝安全泄壓閥門及排空閥排水應(yīng)排在消防水池內(nèi)。3、消防、噴淋管網(wǎng)在合理位置清晰標(biāo)識管網(wǎng)功能、流向，閥門有控制區(qū)域及狀態(tài)標(biāo)識，在天臺設(shè)置試驗(yàn)消防栓；消防栓系統(tǒng)在最高位置設(shè)置自動排氣設(shè)備,應(yīng)在設(shè)備前加裝檢修閥。4、地下敷設(shè)的消防管網(wǎng)應(yīng)按規(guī)范要求安裝、管網(wǎng)穿墻時需要加裝套管并做好防腐處。5、噴淋放水閥門避免設(shè)置在室內(nèi),末端試水裝置的出水。應(yīng)采取孔口出流的方式排入排水管道。濕式報(bào)警閥試驗(yàn)閥及水力警鈴排水應(yīng)安裝排水管道內(nèi)。6、煙感溫感控制系統(tǒng)完善可靠，消防報(bào)警在監(jiān)控中心有聲光信號。三、建設(shè)施工階段工作要點(diǎn)施工圖評審及施工跟進(jìn)時應(yīng)注意要點(diǎn)：四、消防系統(tǒng)

7、消防、噴淋穩(wěn)壓泵建議采用變頻恒壓控制、便于今后管理維護(hù)（不采用氣壓給水設(shè)備控制）。8、天面水池給低層噴淋系統(tǒng)管網(wǎng)補(bǔ)水管應(yīng)在天面安裝閘閥、止回閥，進(jìn)入噴淋系統(tǒng)管網(wǎng)前加裝定比例減壓閥。9、消防弱電線路的電纜豎井應(yīng)與強(qiáng)電線路的豎井分別設(shè)置，如果條件限制合用同一豎井時，應(yīng)分別布置在豎井的兩側(cè)。10、消防系統(tǒng)不同系統(tǒng)、不同電壓、不同電流類別的線路不應(yīng)穿在同一根管內(nèi)或線槽的同一槽孔內(nèi)。11、地下車庫消火栓安裝位置應(yīng)避免影響車位車輛停放及車道通行。三、建設(shè)施工階段工作要點(diǎn)施工圖評審及施工跟進(jìn)時應(yīng)注意要點(diǎn)：四、園林施工--泳池

1、泳池施工應(yīng)考慮封閉的管理區(qū)域，且人流流向?yàn)椋焊隆?gt;強(qiáng)制淋浴—>浸腳池—>游泳池。2、泳池管網(wǎng)盡量明裝，在回水總管處設(shè)置一個高質(zhì)量的閥門，便于后期維修。3、泳池設(shè)備房應(yīng)配置排風(fēng)系統(tǒng)。4、泳池吸塵口應(yīng)深入水面不超過30cm，且應(yīng)根據(jù)泳池的大小合理設(shè)置吸塵口的數(shù)量。5、泳池周邊照明應(yīng)足夠，地面應(yīng)為防滑地面；泳池配置合理的射燈，便于夜晚泳池照明，采用雙電源控制。6、游泳池泄水口應(yīng)設(shè)置在池底的最低處，底部有坡度，泄水口的數(shù)量按4h排空全部池水計(jì)算確定。三、建設(shè)施工階段工作要點(diǎn)施工圖評審及施工跟進(jìn)時應(yīng)注意要點(diǎn)：四、園林施工--泳池

7、泳池內(nèi)瓷磚棱角必須處理為圓角，避免劃傷。8、泳池池壁加裝溢流溝，便于清除水面浮塵及細(xì)小漂浮物。9、泳池供水口、排水口及吸水口須做不銹鋼防護(hù)篦子，以防將人手或其他物品吸入（泳池排水時最好能在低于池底面做集水坑排水，減輕負(fù)壓影響）。10、泳池過濾沙缸進(jìn)出水口加裝閥門，便于后期維護(hù)。11、水泵進(jìn)水閥門安裝方便拆卸的毛發(fā)過濾器。12、泳池內(nèi)、水景內(nèi)照明燈使用相應(yīng)的12V安全電壓。13、泳池變壓器安裝測試插座。14、泳池排水溝井蓋縫隙需均勻，井蓋采用凹型大理石方便排水。15、游池直角處是衛(wèi)生死角位，不易于清理，建議做成圓角。16、泳池回水口、進(jìn)水口有格柵蓋板防護(hù)，建議使用不銹鋼材料。三、建設(shè)施工階段工作要點(diǎn)施工圖評審及施工跟進(jìn)時應(yīng)注意要點(diǎn)：四、園林施工--園建路面入口：1、小區(qū)車庫出入口貼地磚，很容易被車輛壓爛，建議成鋪瀝青路面。2、小區(qū)車庫路面減速帶需考慮車輛行駛時掛汽車底盤（減速帶需要有合理尺寸）。3、車輛出入口路牙石需油上防撞漆，做好防護(hù)標(biāo)示。三、建設(shè)施工階段工作要點(diǎn)施工圖評審及施工跟進(jìn)時應(yīng)注意要點(diǎn)：四、園林施工--園建路面入口：4、車庫出入口有配置反光鏡、監(jiān)控鏡頭，刷卡處設(shè)置伸縮防水雨棚。5、地下車庫出入口有防止路面水進(jìn)入車庫的坡道、排水溝及防洪閘，車庫出入口坡道制作防滑槽。6、車庫設(shè)置清潔用取水口及清潔池。三、建設(shè)施工階段工作要點(diǎn)施工圖評審及施工跟進(jìn)時應(yīng)注意要點(diǎn)：四、園林施工--園建園建施工：

1、園林排水井蓋周圍邊需做好防護(hù)，防止泥土流失。2、林間道與綠化相接處需做排水溝或做傾斜坡度防止下雨時水流到林間道上。3、雨水井蓋內(nèi)側(cè)做成梯形的不銹鋼防蚊柵，防止雜物進(jìn)入下水道堵塞下水管以及蚊蟲。4、小區(qū)排水溝邊壁用角鐵或方鋼包邊防止溝邊上水泥塊被車輛壓壞（角鋼處最好有橡膠塊，防止噪音）。5、綠化中間排水井及綠化地插附近設(shè)置排水溝加快下雨時排水速度及防止用水破壞綠化。6、車庫出入口以及廣場排水溝井蓋，需用金屬篦子固定大樣，加角鋼，耐用，嚴(yán)禁用生鐵、石材、水泥預(yù)制制作。三、建設(shè)施工階段工作要點(diǎn)施工圖評審及施工跟進(jìn)時應(yīng)注意要點(diǎn)：四、園林施工--園建園建施工：

7、路面井蓋盡量少用小型地磚或加厚井蓋鋼板厚度，防止車輛壓爛；同時需用做不銹鋼或合金材料做井蓋，防止生銹。8、小區(qū)路面與路面接合處需做平防止小孩踢到摔跤。9、路面在與綠化接駁處應(yīng)用水泥硬化，綠花與圍墻接合覆蓋處應(yīng)蓋住圍墻瓷片。10、路沿石轉(zhuǎn)角拼接不規(guī)范，感觀效果差，建議做成45°度角；石柱拐角做直角容易蹦角，建議做成圓角。12、在道路邊上的消防接合器、消火栓特殊位置需設(shè)置防撞裝置。三、建設(shè)施工階段工作要點(diǎn)施工圖評審及施工跟進(jìn)時應(yīng)注意要點(diǎn)：四、園林施工--園建綠化給水：

1、園區(qū)積水井（雨水井、污水井、給水井）內(nèi)側(cè)施工要水泥壓光，下井道做業(yè)易刮傷人員。2、綠化自動噴淋需安裝在綠化中心地帶，附近最好沒有其它遮擋物。三、建設(shè)施工階段工作要點(diǎn)施工圖評審及施工跟進(jìn)時應(yīng)注意要點(diǎn)：四、園林施工--園建園林電氣：

1、園林洗地用電插座，做好防水處理。2、路燈緊固螺絲需用水泥封閉或用不銹鋼螺桿防止螺絲生銹，標(biāo)準(zhǔn)做法采用預(yù)埋混凝土基礎(chǔ)。3、路燈用水泥緊固，防止松動，標(biāo)準(zhǔn)做法采用預(yù)埋混凝土基礎(chǔ)。4、電箱需做混凝土基礎(chǔ)底座，防止雨水進(jìn)入，電器設(shè)備產(chǎn)生短路現(xiàn)象。三、建設(shè)施工階段工作要點(diǎn)施工圖評審及施工跟進(jìn)時應(yīng)注意要點(diǎn)：四、園林施工--園建園林電氣：

5、小區(qū)園林路燈多路且分開控制，在深夜時可關(guān)閉部份路燈節(jié)約用電成本。6、加空層及大堂盡量少裝大型吊燈，刮風(fēng)容易引起安全事故，建議安筒燈或節(jié)能燈。7、水景水底燈粘貼不牢固、水底燈線不宜過長。三、建設(shè)施工階段工作要點(diǎn)施工圖評審及施工跟進(jìn)時應(yīng)注意要點(diǎn)：四、園林施工--園建水景：

1、水景泵坑井蓋用鐵皮制作不規(guī)范，用不銹鋼角鋼做骨架固定石材；石材打孔過水。2、泳池與水景排水管管口做好防護(hù)措施。3、水景及泳池附近禁止種植高大喬木或落葉樹。4、水景深度30-40CM。三、建設(shè)施工階段工作要點(diǎn)施工圖評審及施工跟進(jìn)時應(yīng)注意要點(diǎn)：四、園林施工--園建架空層：

1、架空層護(hù)攔用木制護(hù)攔維修不方便，建議用鋁合金或其它易維護(hù)材料。2、樓層架空層綠化植物最好種植易生長的植物或者硬化。3、園林樹木支撐桿所用鐵制支撐，防止樹木歪斜。三、建設(shè)施工階段工作要點(diǎn)施工圖評審及施工跟進(jìn)時應(yīng)注意要點(diǎn)：四、園林施工--園建公共設(shè)施：

1、水景通道護(hù)欄做防護(hù)玻璃易碎建議做不銹鋼護(hù)欄及鐵護(hù)欄。2、園區(qū)通道護(hù)欄拐角建議做成圓角，直角有安全隱患。3、人行出入口用鐵門做太重，閉門器易爛且噪音大建議用不銹鋼制作，既輕巧又方便維護(hù)。4、兒童游樂設(shè)施、休閑設(shè)施地面安裝防護(hù)墊。

5、小區(qū)園林集中建立一個摩托車/單車庫，防止車輛日曬雨淋，管理也方便。6、木制品不方便日后維護(hù)，建議盡量少用。7、入各樓層大堂臺階需做殘疾人通道及護(hù)攔。第四部分營銷配合階段工作要點(diǎn)目錄四、營銷配合階段工作要點(diǎn)營銷配合時應(yīng)注意要點(diǎn)：一、管理方案項(xiàng)目定位：

根據(jù)項(xiàng)目定位及目標(biāo)客戶群體特征，確定服務(wù)模式及服務(wù)的深度、明確客戶服務(wù)項(xiàng)目、根據(jù)項(xiàng)目規(guī)模、檔次及配套管理成本測算管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

服務(wù)模式：服務(wù)模式確定需考慮與項(xiàng)目營銷概念及項(xiàng)目定位，同時要體現(xiàn)物業(yè)管理服務(wù)的延伸及對內(nèi)部管理思路的調(diào)整。服務(wù)項(xiàng)目：

1、提出的服務(wù)項(xiàng)目需考慮管理處可操作性及管理風(fēng)險、資源配置問題；

2、制定服務(wù)項(xiàng)目需考慮客戶潛在需求、消費(fèi)習(xí)慣及消費(fèi)水平。四、營銷配合階段工作要點(diǎn)營銷配合時應(yīng)注意要點(diǎn)：一、管理方案管理費(fèi)測算：

管理成本測算，主要有保安費(fèi)用、