登記官部分案例知識點(diǎn)

債權(quán)消滅，預(yù)告登記應(yīng)及時(shí)注銷2008年3月5日，購房者張某與售房者李某，就房屋買賣達(dá)成協(xié)議，簽訂了《二手房屋買賣合同》，張某向李某支付定金2萬元。在辦理房屋過戶手續(xù)過程中，雙方發(fā)生爭議，致使手續(xù)遲遲無法辦理。為保險(xiǎn)起見，張某要求李某一起到當(dāng)?shù)氐怯洐C(jī)構(gòu)辦理了該房屋的所有權(quán)轉(zhuǎn)移預(yù)告登記，確認(rèn)張某為房屋的預(yù)告權(quán)利人，即在張某未撤銷該登記之前，李某所擁有的該套房屋不能過戶轉(zhuǎn)移給第三人。隨后李某與張某就房屋交易的細(xì)節(jié)多次進(jìn)行協(xié)商，但始終無法達(dá)成一致，最后雙方解除了合同，但就違約金的數(shù)量仍在爭執(zhí)中。在此過程中，急需用錢的李某又為自己的房屋找到新買家，并于5月10日與新買家簽訂房屋買賣合同。由于先前辦理的預(yù)告登記一直未注銷，導(dǎo)致該房屋無法辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。房屋無法過戶，致使李某被迫與新買家解約，并支付違約金2萬元。李某因此將張某告上法庭。李某認(rèn)為，張某與自己已經(jīng)解除了購房合同，就應(yīng)及時(shí)申請注銷房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的預(yù)告登記，張某因不滿違約金的給付而拒絕配合李某辦理注銷登記，讓李某蒙受了損失，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。法院經(jīng)審理后認(rèn)為，張某拒不申請注銷預(yù)告登記，客觀上限制了李某出售房屋的權(quán)利，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。需掌握的知識點(diǎn)：預(yù)告登記的情形從理論上說，預(yù)告登記可以與一般的登記一樣經(jīng)申請人申請予以注銷生效的調(diào)解書可否作為登記依據(jù)劉某與謝某1996年開始同居。1998年，謝某與甲公司簽訂《商品房買賣合同》，并交納約定的購房款，但未辦理產(chǎn)權(quán)證。2005年2月，劉某起訴謝某，要求解除同居關(guān)系并分割財(cái)產(chǎn)。同月，劉某與謝某對共同生活期間的財(cái)產(chǎn)分割達(dá)成協(xié)議，并由法院確認(rèn)形成調(diào)解書。該協(xié)議約定謝某所購買的房屋歸劉某所有。調(diào)解書簽收后，謝某向甲公司出具書面聲明，認(rèn)為其所購房屋屬于其所有，任何人不能處分。2005年7月，劉某要求甲公司履行辦理產(chǎn)權(quán)證的協(xié)助義務(wù)。甲公司認(rèn)為劉某不是合同的當(dāng)事人，予以拒絕。劉某遂起訴至法院。需掌握的知識點(diǎn)：調(diào)解書與判決書具有同等法律效力因人民法院、仲裁委員會(huì)的法律文書或者人民政府的征收決定等，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時(shí)發(fā)生效力。抵押還是典當(dāng)1997年7月，乙典當(dāng)行與甲公司簽訂典當(dāng)合同。雙方約定，甲公司以1000萬元人民幣典價(jià)將公司所有的辦公用房（由公司自己使用）典給乙典當(dāng)行，典期一年，甲公司應(yīng)于到期之日贖典，逾期一月不贖視為絕賣，房屋產(chǎn)權(quán)證交由乙典當(dāng)行保管。1997年12月，甲公司以辦理房產(chǎn)稅收事宜為由，將房產(chǎn)證從典當(dāng)行取出，又與丙銀行簽訂抵押貸款合同，向該行借款500萬元人民幣，并到房屋登記機(jī)構(gòu)辦理了抵押登記。1998年6月，甲公司與丙銀行的借款到期無力償還，丙銀行向法院起訴。乙典當(dāng)行向法院提出異議，認(rèn)為典當(dāng)在先，逾期未贖典已視為絕賣，在訴訟中，典當(dāng)回贖期已到，甲公司典當(dāng)?shù)姆课菟袡?quán)已轉(zhuǎn)移給乙典當(dāng)行。本案有兩種不同的觀點(diǎn)第一種觀點(diǎn)：該典當(dāng)合同實(shí)質(zhì)上是抵押借款合同，乙典當(dāng)行與甲公司所簽的典當(dāng)合同，甲公司與丙銀行的抵押合同都有效，因乙典當(dāng)行的合同設(shè)立在先，有優(yōu)先受償權(quán)。第二種觀點(diǎn)：典當(dāng)合同合法有效，應(yīng)按合同約定，逾期不贖回即視為絕賣。因此，甲公司房屋所有權(quán)已轉(zhuǎn)歸乙典當(dāng)行所有，甲公司與丙銀行簽訂的抵押合同無效。需掌握的知識點(diǎn)：1、抵押權(quán)屬擔(dān)保物權(quán)，是為了擔(dān)保債的履行而設(shè)定的物權(quán)，它是一種古老的民事制度，羅馬法中已有一套完備的規(guī)定，它已經(jīng)成為當(dāng)代各國民法的重要組成部分。我國自改革開放以來已廣泛使用，《擔(dān)保法》第三十三條規(guī)定：“抵押是指債務(wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移本法第三十四條所列財(cái)產(chǎn)的占有，將該財(cái)產(chǎn)作為債權(quán)人的擔(dān)保，債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)依照本法規(guī)定以該財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣、變賣該財(cái)產(chǎn)的價(jià)款優(yōu)先受償?！钡錂?quán)屬于用益物權(quán)，是指典權(quán)人支付典價(jià)，占有出典人的不動(dòng)產(chǎn)并行使使用和收益的權(quán)利。我國典權(quán)制度起源于唐代，宋代以后盛行，目前僅韓國和臺灣地區(qū)保留這種制度。隨著抵押制度的確立，我國不動(dòng)產(chǎn)典權(quán)制度實(shí)際上已不復(fù)存在，而本案的典當(dāng)還與典權(quán)不同，它實(shí)質(zhì)上是一種借貸，是債，而不是物權(quán)。2、房地產(chǎn)抵押與典當(dāng)?shù)姆商卣鞑⒉幌嗤?。首先，房地產(chǎn)抵押無須轉(zhuǎn)移占有，只要辦理抵押登記，抵押的房屋仍然由抵押人保管。而典當(dāng)則需要轉(zhuǎn)移占有，典權(quán)人享有對出典房屋占有、使用和收益的權(quán)利。其次，設(shè)定房屋出典關(guān)系時(shí)，雙方可約定典期屆滿逾期不贖視為絕賣。而《擔(dān)保法》第四十條明確規(guī)定：“訂立抵押合同時(shí)，抵押權(quán)人和抵押人在合同中不得約定在債務(wù)履行期屆滿抵押權(quán)人未受清償時(shí)，抵押物的所有權(quán)轉(zhuǎn)移為債權(quán)人所有。”因此，抵押房屋不存在絕賣的問題。3、最高人民法院1992年3月16日對黑龍江省高院作出的（1991）民他字第15號《關(guān)于金德輝訴佳木斯市永恒典當(dāng)商行房屋典當(dāng)案件應(yīng)如何處理問題的函復(fù)》明確了在審判實(shí)踐中，對典當(dāng)行以“典當(dāng)”形式從事融資借貸的案件應(yīng)定性為以房地產(chǎn)抵押的借款合同糾紛，并且不得將先行提取的利息計(jì)入典金計(jì)算復(fù)利。聯(lián)建房地產(chǎn)抵押1997年12月，甲公司取得相關(guān)批準(zhǔn)手續(xù)后修建商住樓。在建設(shè)過程中，于1998年3月與乙公司達(dá)成聯(lián)建協(xié)議，雙方約定，乙公司投資人民幣一億元，該樓建成后雙方按中心線各占50%。1998年9月，該樓建至15層時(shí)，甲公司因資金不足，用自己分得的份額作抵押向銀行貸款5000萬元并到當(dāng)?shù)胤课莸怯洐C(jī)構(gòu)辦理了抵押登記。1999年，甲公司既未通知銀行也未告知乙公司自己部分抵押情況，又與乙公司簽訂補(bǔ)充協(xié)議，將原有的分房比例調(diào)整為乙公司占60%份額，甲公司占40%份額。2000年，抵押到期后，甲公司無力償還債務(wù)。銀行向法院起訴，要求拍賣抵押房地產(chǎn)和抵押后建成的16—21層屬甲公司所有的房地產(chǎn)。而乙公司則認(rèn)為，16-21層是抵押后建成的，拍賣沒有依據(jù)，甲公司作為共有人，未經(jīng)其它共有人同意，擅自抵押共有財(cái)產(chǎn)，其抵押行為無效。需掌握的知識點(diǎn)：1、《物權(quán)法》進(jìn)一步以法律的形式明確了在建工程抵押的效力，第一百八十條規(guī)定：“正在建造的建筑物、船舶、航空器可以抵押?！?、《擔(dān)保法》司法解釋第五十四條規(guī)定：“按份共有人以其共有財(cái)產(chǎn)中享有的份額設(shè)定抵押的，抵押有效。共同共有人以其共有財(cái)產(chǎn)設(shè)定抵押，未經(jīng)其他共有人的同意，抵押無效?！?、《民法通則》第七十八條第三款規(guī)定：“按份共有財(cái)產(chǎn)的各個(gè)共有人有權(quán)將自己的份額分出或轉(zhuǎn)讓。但在出售時(shí)，其他共有人在同等條件下，有優(yōu)先購買的權(quán)利?！薄稉?dān)保法》第四十九條第一款規(guī)定：“抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物的，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況；抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無效。”據(jù)此規(guī)定，甲公司可以將其所占房產(chǎn)份額轉(zhuǎn)讓給作為按份共有人的乙公司，但必須通知抵押權(quán)人銀行，并將房屋已經(jīng)抵押的情況告知受讓人乙公司。而實(shí)際是甲公司既未通知銀行也未告知乙公司自己部分抵押的情況，又與乙公司簽訂了轉(zhuǎn)讓補(bǔ)充協(xié)議，因此，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定轉(zhuǎn)讓行為無效。這里需注意的是《物權(quán)法》的規(guī)定與《擔(dān)保法》稍有不同，《物權(quán)法》在以下兩個(gè)方面修改了《擔(dān)保法》的規(guī)定：一是，抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的應(yīng)當(dāng)經(jīng)抵押權(quán)人同意，而不是僅僅通知抵押權(quán)人并告知受讓人；同時(shí)要將轉(zhuǎn)讓所得的價(jià)款向抵押權(quán)人提前清償債權(quán)或者提存。二是，抵押期間，未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)。除非受讓人替抵押人償還債務(wù)消滅抵押權(quán)。4、《擔(dān)保法》第五十五條第一款和《城市房地產(chǎn)管理法》第五十一條均規(guī)定，城市房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押物。需要拍賣該抵押的房地產(chǎn)時(shí)，可以依法將該土地上新增的房屋與抵押物一同拍賣，但對拍賣新增房屋所得，抵押權(quán)人無權(quán)優(yōu)先受償。因此，商住樓抵押后新建房屋不屬于抵押財(cái)產(chǎn)，但銀行要求拍賣抵押房屋和抵押后建成的16—21層屬甲公司所有房屋的主張應(yīng)當(dāng)予以支持，對拍賣抵押后新建房屋所得，銀行無權(quán)優(yōu)先受償。未經(jīng)登記的抵押權(quán)和未經(jīng)登記的典權(quán)哪個(gè)優(yōu)先1991年4月21日，李某向楊某借款并簽訂了借款合同，約定將其自有的一處房屋作為抵押物。借款期限屆滿后，楊某向李某多次催討，李某始終借口推脫不還。1992年4月2日，李某背著楊某將上述已約定抵押的房屋又典當(dāng)給某典當(dāng)行。楊某得知后向法院提起訴訟，請求判定該房屋典當(dāng)行為無效，房屋應(yīng)歸楊某所有。審理期間，李某對楊某所主張的事實(shí)無異議。而典當(dāng)行提出楊某不持有抵押物的權(quán)利證書，該抵押行為無效。法院經(jīng)審理認(rèn)為，楊某與李某雙方因借款所簽的抵押協(xié)議，內(nèi)容合法有效，楊某在李某沒有按約定償還借款的情況下，向法院提起保護(hù)債權(quán)的訴訟請求是正當(dāng)?shù)?。李某未征得楊某同意，對典?dāng)行隱瞞事實(shí)，將已設(shè)定抵押權(quán)的房屋又典當(dāng)給典當(dāng)行，是無效的法律行為。典當(dāng)行在典當(dāng)房屋過程中缺乏調(diào)查造成失誤，其請求不予保護(hù)。判決李某償還楊某借款及利息，該房屋變賣后的價(jià)款由楊某優(yōu)先受償，對典當(dāng)行的訴訟請求不予保護(hù)。需掌握的知識點(diǎn)：《物權(quán)法》將“抵押合同自登記之日起生效”，修改為“抵押權(quán)自登記時(shí)設(shè)立”。該房應(yīng)否作為遺產(chǎn)繼承張某與劉某夫婦擁有房屋9間。1999年，夫婦二人將所有房產(chǎn)贈(zèng)與長孫張乙6間、次孫張丙3間，并辦理了公證。后張某與劉某相繼去世，其贈(zèng)與的房產(chǎn)便由張乙、張丙管理使用。現(xiàn)該處房產(chǎn)即將拆遷，張乙、張丙欲與拆遷人簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議，遭到叔叔（張某與劉某之子）張甲的阻止。為此，張乙、張丙將張甲訴至法院，請求法院確認(rèn)該房產(chǎn)歸其二人所有。張甲辯稱，其作為張某與劉某的兒子，對父母盡到了生養(yǎng)死葬的義務(wù)，該房產(chǎn)應(yīng)歸其繼承，父母不應(yīng)將房產(chǎn)送給張乙、張丙。法院經(jīng)審理后認(rèn)為，財(cái)產(chǎn)所有權(quán)是指所有人依法對自已的財(cái)產(chǎn)享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。張某、劉某生前將自已所有的房產(chǎn)依法贈(zèng)與給張乙、張丙，雙方簽訂了贈(zèng)與協(xié)議，且依法辦理了公證，該贈(zèng)與行為合法有效。張乙、張丙對受贈(zèng)房屋享有所有權(quán)。故本案爭議的房產(chǎn)應(yīng)根據(jù)贈(zèng)與協(xié)議歸張乙、張丙按份所有。該部分房產(chǎn)已不是贈(zèng)與人的遺產(chǎn)，不應(yīng)作為遺產(chǎn)進(jìn)行繼承。因此，張甲認(rèn)為該房產(chǎn)是父母遺產(chǎn)應(yīng)由其繼承的理由不能成立?，F(xiàn)該房屋面臨拆遷，根據(jù)有關(guān)規(guī)定，張乙、張丙享有獲得拆遷補(bǔ)償?shù)臋?quán)利，張甲不應(yīng)妨礙其權(quán)利的行使。需掌握的知識點(diǎn)：1、房屋的贈(zèng)與應(yīng)當(dāng)依法辦理轉(zhuǎn)移登記手續(xù)才產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)效力。張某與劉某夫婦雖然在生前將其所有的房產(chǎn)贈(zèng)與張乙、張丙，但并未按相關(guān)規(guī)定及時(shí)到房屋登記機(jī)構(gòu)辦理轉(zhuǎn)移登記，因此房屋贈(zèng)與行為不產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)效力。2、根據(jù)《繼承法》第十條的規(guī)定：“遺產(chǎn)按照下列順序繼承：第一順序：配偶、子女、父母。第二順序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。繼承開始后，由第一順序繼承人繼承，第二順序繼承人不繼承。沒有第一順序繼承人繼承的，由第二順序繼承人繼承?！币虼?，本案爭議的房產(chǎn)應(yīng)作為張某與劉某的遺產(chǎn)由其法定繼承人繼承。該案是遺囑繼承還是法定繼承王甲是王某的兒子，劉某是其繼母。王某于2003年11月23日立公證遺囑一份，內(nèi)容為：王某與劉某結(jié)婚前所建的正房五間及院落歸王甲所有；王某與劉某的夫妻共同存款，屬于王某的那一半歸王甲所有。2003年12月，王某因病去世。王某住院期間的醫(yī)療費(fèi)及為王某辦理喪葬的費(fèi)用均由王甲支付。2004年1月，王甲到法院起訴劉某，要求按其父王某生前所立遺囑來分配父親所遺留的財(cái)產(chǎn)。劉某以王甲未對其父盡贍養(yǎng)義務(wù)，不能享有繼承的權(quán)利，且王某在立遺囑時(shí)已處于病危狀態(tài)，遺囑應(yīng)屬無效為由提出答辯，要求法院按法定繼承分割遺產(chǎn)。本案在審理過程中，經(jīng)法院主持調(diào)解，雙方當(dāng)事人自愿達(dá)成以下協(xié)議：被繼承人王某遺留的正房五間及院落歸王甲所有；王某與劉某的銀行存款25900元?dú)w劉某所有，劉某于2004年5月10日前付給王甲12950元。需掌握的知識點(diǎn)：1、新《婚姻法》實(shí)施以后，應(yīng)該適用新的規(guī)定，即不論其夫妻關(guān)系存續(xù)時(shí)間的長短，該房產(chǎn)都是王某的婚前財(cái)產(chǎn)。2、有效的遺囑必須滿足五個(gè)方面的要件：遺囑人必須要有完全民事行為能力；遺囑人所立的遺囑必須是其真實(shí)意思表示；遺囑人對遺囑所處分的財(cái)產(chǎn)必須有處分權(quán)；遺囑的內(nèi)容必須合法；遺囑的形式必須合法。3、遺囑繼承優(yōu)先于法定繼承，如果遺囑有效，本案就不能按法定繼承處理，只能按照王某的遺囑繼承遺產(chǎn)。4、《繼承法》第七條有明確規(guī)定：“繼承人有下列行為之一的，喪失繼承權(quán)：(1)故意殺害被繼承人的；(2)為爭奪遺產(chǎn)而殺害其他繼承人的；(3)遺棄被繼承人的，或者虐待被繼承人情節(jié)嚴(yán)重的；(4)偽造、篡改或者銷毀遺囑，情節(jié)嚴(yán)重的?！惫灿腥伺c承租人的優(yōu)先購買權(quán)2003年1月3日，王某將自己所有的兩間房屋出租給丁某，合同約定租金每月2千元，租期五年。同年九月，王某去世，該房屋由王某的兒子王甲和王乙共同繼承。在辦理完房屋繼承過戶手續(xù)后，王甲、王乙共同找該房屋承租人丁某商量房屋管理事宜。王甲提出，王某已去世，房屋租賃關(guān)系已自動(dòng)解除，要收回房屋自用。而王乙則表示，因自己在外地工作，該房屋自己所有部分將出售。王甲表示自己是共有人，有優(yōu)先購買權(quán)，愿意購買屬于王乙所有部分的房屋。丁某則認(rèn)為，房屋租期未到，租賃關(guān)系并未解除，自己是承租人，也有優(yōu)先購買權(quán)，愿意購買屬于王乙所有部分的房屋。需掌握的知識點(diǎn)：1、所謂房屋承租人的優(yōu)先購買權(quán)，是指當(dāng)出租人出賣房屋時(shí)，承租人在同等條件下，依法享有優(yōu)先于其他人購買房屋的權(quán)利。2、所謂共有人的優(yōu)先購買權(quán)，是指共有人的財(cái)產(chǎn)有償轉(zhuǎn)讓給第三人時(shí)，其他共有人在同等條件下，依法享有優(yōu)先購買的權(quán)利。3、承租人主張的優(yōu)先購買權(quán)是基于租賃權(quán)，而租賃權(quán)本質(zhì)上是一種債權(quán)，雖然法律賦予租賃權(quán)一定的類似于物權(quán)的效力，如“買賣不破租賃”，但并不能從根本上改變其債權(quán)的性質(zhì)。而共有人主張的優(yōu)先購買權(quán)是基于共有權(quán)，共有權(quán)是一種物權(quán)。按照我國民法一般理論，當(dāng)物權(quán)與債權(quán)同時(shí)并存時(shí)，物權(quán)的效